Правоотношения найма жилого помещения в общежитии: понятие, структура и динамика Карпенко Наталья Викторовна

Содержание к диссертации

Введение

ГЛАВА 1. Общая характеристика, особенности и структура правоотношения по поводу пользования жилым помещением в общежитии 20

1.1. Понятие, сущность и особенности правоотношения по поводу пользования жилым помещением в общежитии .20

1.2. Объект правоотношения по поводу пользования жилым помещением в общежитии 46

1.3. Субъекты правоотношения по поводу пользования жилым помещением в общежитии 80

1.4. Содержание правоотношения по поводу пользования жилым помещением в общежитии 106 CLASS ГЛАВА 2. Динамика правоотношения по поводу пользования жилым помещением в общежитии CLASS

2.1. Основания возникновения правоотношения по поводу пользования жилым помещением в общежитии 144

2.2. Изменение правоотношения по поводу пользования жилым помещением в общежитии 180

2.3. Основания и последствия прекращения правоотношения по поводу пользования жилым помещением в общежитии . 208

Заключение 272

Библиографический список

• Субъекты правоотношения по поводу пользования жилым помещением в общежитии
• Содержание правоотношения по поводу пользования жилым помещением в общежитии
• Изменение правоотношения по поводу пользования жилым помещением в общежитии
• Основания и последствия прекращения правоотношения по поводу пользования жилым помещением в общежитии .

Введение к работе

Актуальность темы диссертационного исследования. В нашей стране всегда остро стояла проблема удовлетворения гражданами жилищной потребности. Она ещё более обострилась в связи с произошедшими в России политическими и социально-экономическими переменами в процессе перехода к рыночным отношениям, которые кардинально изменили многие аспекты жизни граждан, особенно остро это проявляется в кризисный для нашего государства период, в том числе в жилищной сфере.

Одна из немаловажных причин тому дифференциация населения страны в имущественном плане, при этом с преобладанием малоимущих граждан, которые состоят на учёте как нуждающиеся в жилье или имеющие право состоять на таком учёте, часть из которых проживает в общежитиях. Таким образом, в современных условиях развития российского общества, особенно в кризисный период, вопрос о возможности существования такого жилья, как общежития остается актуальным.

Как неоднократно указывал в своих решениях Конституционный Суд Российской Федерации, провозглашенные в Конституции РФ¹ цели социальной политики России предопределяют обязанность государства заботиться о благополучии своих граждан, их социальной защищенности и обеспечении нормальных условий существования.

В связи с произошедшими в нашем обществе в конце ХХ в. социально-политическими и экономическими изменениями потребовался новый кодифицированный нормативный акт, который бы упорядочил регулирование жилищных отношений, в том числе возникающих в области пользования жилыми помещениями в общежитиях, в новых социально-экономических условиях.

¹ Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Официальный интернет – портал правовой информации . 2014. 22 июля.

Принятый 22 декабря 2004 г. Жилищный кодекс РФ¹ (далее – ЖК РФ) в целом обозначил особенности правового режима жилых помещений в общежитиях как и всех специализированных жилых помещений, разновидностью которых согласно ст. 92 ЖК РФ являются указанные помещения и могут находиться лишь в государственном или муниципальном жилищном фонде. При этом общежития, независимо от их ведомственной принадлежности, имеют специфический правовой режим, поэтому вопросы их содержания, управления и создания необходимых условий для надлежащей эксплуатации и пользования требуют специального регулирования.

Актуальность, своевременность и востребованность темы диссертационного исследования проявляется в нескольких аспектах.

1. Социально-экономический аспект. С появлением общежитий (в 1920-е гг.) удовлетворение жилищных потребностей граждан в нашей стране приняло упрощённую и не вполне социально направленную форму, так как жильё в общежитии предоставляется по установленной на законодательном уровне минимальной норме, причём она сравнительно ниже той, которая предполагается для социального жилья. Более того, в общежитиях не требуется учитывать жилищные потребности отдельного гражданина из-за наличия в них одинаковых для всех граждан условий совместного проживания. Жилые помещения в общежитиях характеризуются временным характером их использования по причине того, что в соответствии с ч. 2 ст. 105 ЖК РФ они предоставляются только на срок трудовых отношений, прохождения службы или учёбы.

Каждый гражданин нашей страны в соответствии с декларированными Конституцией РФ правами и свободами имеет право на достойные условия жизни. В связи с этим в условиях рыночных отношений и достигших к XXI в. высокого уровня технологий, используемых в жилищном строительстве, сам факт проживания граждан в неблагоустроенных жилых помещениях в общежитиях, где часто не соблюдаются минимальные требования к необходимым

¹ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.12.2014 N 499-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.

условиям проживания, значительно тормозит нормальное развитие жилищно-социальной сферы нашего общества.

2. Правотворческий аспект. Нормы ЖК РФ регламентируют, к сожалению, не все вопросы жилищных отношений, возникающих по поводу пользования жилыми помещениями, расположенными в общежитиях, но в то же время предусматривают возможность принятия различного уровня законодательных или подзаконных нормативных актов, которые будут направлены на реализацию его норм. Для восполнения определенного вакуума в правовом регулировании этой области жилищных отношений в январе 2006 г. был издан ряд нормативных правовых документов, задачей принятия которых было не только расширение правового поля, опосредующего отношения по пользованию жилыми помещениями, в том числе имеющими специализированное назначение и расположенными в общежитии, но и стабилизация соответствующих жилищных правоотношений в этой сфере.

И все же законодательство, регулирующее правовое положение лиц, проживающих в общежитиях, нуждается в дальнейшем совершенствовании. В первую очередь следует обозначить содержание основных понятий, используемых при регулировании жилищных отношений в общежитии, определить правовой режим общежитий, уточнить объект возникающего в общежитии жилищного правоотношения, конкретизировать его субъектный состав и содержание.

Сегодня остается не охваченным законодателем и вопрос о возможности передачи жилых помещений в общежитиях в аренду или на условиях иного договора (к примеру, предлагаемого в работе договора в пользу третьего лица), но исключительно для проживания граждан. Закон не ограничивает вселение в общежитие граждан, состоящих в трудовых отношениях (отношениях службы или учёбы) исключительно с владельцем общежития (уполномоченным собственником лицом): ст. 94 ЖК РФ допускает вселение в общежитие для временного проживания любых граждан на срок их работы, службы или учёбы. Поэтому нередки случаи, когда вселение в общежитие производится не

владельцем общежития, а иной организацией, с которой граждане состоят в данных отношениях. Необходимость заключения обозначенных договоров вызвана указанными объективными причинами, однако, наряду с этим, существует запрет на предоставление в аренду жилых помещений в общежитии, который предлагается упразднить.

Кроме того, следует проанализировать нахождение общежитий в частной собственности юридических лиц или занимающихся предпринимательской деятельностью физических лиц, обладающих необходимыми средствами для содержания общежитий с учётом их целевого назначения.

3. Правоприменительный аспект. Гражданам, проживающим в жилых помещениях в общежитиях, требуется особая правовая защита их права на жилище в отношении занимаемого жилого помещения, несмотря на то что жильё в общежитии предоставляется им для временного проживания и пользования. В административной и судебной практике нет единства при применении норм жилищного законодательства в области регулирования жилищных отношений.

С момента, когда ЖК РФ вступил в силу, количество споров по вопросам пользования жилыми помещениями (жилой площадью) в общежитии заметно увеличилось, причём судебная практика в этой сфере носит противоречивый характер. Кроме того, законодательно не определены ключевые понятия, используемые в данной области отношений. Всё это обусловливает потребность разработки предложений по единообразному и правильному применению норм действующего жилищного законодательства, что будет направлено на чёткую правовую регламентацию отношений найма жилыми помещениями (жилой площадью) в общежитии.

Степень научной разработанности темы. В настоящее время достаточно подробно изучены общие доктринальные вопросы права пользования, развития жилищного правоотношения. Однако понятие и правовой режим общежития, правовое положение лиц, проживающих в нём, состав, содержание и

динамика правоотношений найма жилым помещением в общежитии, до на-6

стоящего времени остаются недостаточно исследованными. Известны лишь единичные монографические работы, посвящённые этой тематике: «Право пользования на жилую площадь в общежитии» М. Н. Сибилева (Киев, 1977) и «Порядок пользования служебными жилыми помещениями и общежитиями» П. Н. Дятлова (Киев, 1977). Однако они были написаны в годы действия советского законодательства и во многом утратили своё значение в наше время. В последнее десятилетие появились диссертационные работы: Е. А. Шипуно-вой «Жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения» (М., 2008) и Э. В. Гурбановой «Договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда» (М., 2008), но в них рассматриваются общие вопросы пользования специализированными жилыми помещениями, в том числе отчасти расположенными в общежитии.

Тем не менее, комплексного исследования отношений найма жилого помещения в общежитии до настоящего времени не проводилось. Труды упомянутых ученых не учитывают новейших изменений в гражданском и жилищном законодательстве и обусловленные такими новеллами проблем.

Следует отметить, что соответствующие вопросы исследуются представителями науки не только жилищного, но и гражданского права. В доктрине отсутствует целостный подход к изучению правоотношения найма жилого помещения в общежитии, что свидетельствует о необходимости его формирования.

В настоящей работе осуществлена разработка понятийно-категориального аппарата правоотношения найма жилого помещения в общежитии, реализован комплексный подход к выявлению и разрешению проблем применительно к отношениям, возникающим в связи с динамикой правоотношения найма жилого помещения в общежитии. Научное исследование проведено на основе реформированного действующего жилищного и гражданского законодательства, современной доктрины и настоящего этапа развития общества и государства.

Изложенное свидетельствует о явно недостаточной степени научной раз-7

работанности заявленной темы исследования.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступают правоотношения найма жилого помещения (жилой площади) в общежитии. Предметом исследования стали нормы жилищного законодательства, научная доктрина по вопросам определения порядка пользования жильём в общежитии, предоставляемым для проживания граждан, определяющие состав и структуру возникающего в общежитии жилищного правоотношения и особенности его элементов, а также специфику его динамики; международная и российская практика реализации и применения рассматриваемых правоотношений.

Цель и задачи диссертационного исследования. Целью настоящей работы является разработка и обоснование целостного научного представления о правоотношениях найма жилого помещения в общежитии и выработка научно-практических рекомендаций по совершенствованию российского законодательства.

Достижение указанной цели предопределило постановку и решение следующих задач:

1. установить состояние действующего на современном этапе законодательства Российской Федерации и моменты его становления в области регулирования возникающих в общежитии жилищных отношений и реализации прав по поводу пользования жилым помещением в общежитии;

2. сформулировать основные понятия, применяемых в области регулирования рассматриваемых отношений;

3. выявить понятие и особые черты правоотношения найма жилого помещения в общежитии, и дать им характеристику, обозначить особенности объекта и субъектного состава;

4. определить специальный правовой режим общежитий, входящих в состав специализированного жилищного фонда, и обозначить правовой порядок придания им такого статуса;

5) исследовать природу права пользования жилым помещением в обще-
8

житии, раскрыть содержание возникающего при этом жилищного правоотношения через характеристику основных прав и обязанностей его участников;

6. обозначить основания возникновения жилищного правоотношения найма жилого помещения (жилой площади) в общежитии;

7. изучить последующие этапы в развитии жилищно-социальной связи участников правоотношения в общежитии, определив основания его изменения, признаки, позволяющие отграничить его изменение от прекращения;

8. рассмотреть теоретические положения и практику применения оснований прекращения жилищного правоотношения найма в общежитии и его правовые последствия, выявив общие и специальные основания прекращения прав по поводу пользования жилым помещением в общежитии;

9. сформулировать предложения по совершенствованию законодательства Российской Федерации в области регулирования возникающих в общежитии жилищных отношений и реализации прав по поводу пользования жилым помещением (жилой площадью) в общежитии.

Методологическую основу представленного исследования составили диалектические принципы познания современной социальной действительности, которые нашли отражение в выборе и обосновании специальных приемов и средств исследования обозначенной проблематики.

Исследование сопровождалось использованием общенаучных и частно-научных методов исследования: системного, исторического, логического, сравнительно-правового, формально-юридического и других подходов.

Данные методы позволили обнаружить общие направления развития правоотношений найма жилья в общежитии, выявить особенности правового регулирования. Комплексный подход способствовал выработке единой концепции правоотношения найма жилого помещения в общежитии как сложного, комплексного правового явления.

Теоретическим основанием исследования послужили труды таких современных российских и советских правоведов, как С. С. Алексеев, С. И. Аскна-зий, Ю. Г. Басин, Ю. Ф. Беспалов, О.Н. Бобровская, М. И. Брагинский, И. Л.

Брауде, Б. М. Гонгало, П. Н. Дятлов, И.А. Жроздов, О.А. Егорова, О. С. Иоффе, О. А. Красавчиков, П. В. Крашенинников, В. Н. Литовкин, К.И. Магомедо-ва, И. Б. Марткович, В. Ф. Маслов, И.А. Михайлова, П. С. Никитюк, А. И. Пергамент, Г. И. Петрищева, Н.В. Северин, П. И. Седугин, М. Н. Сибилев, С.И. Суслова, Ю. К. Толстой, М.Ю. Тихомиров, Р. О. Халфина, И.Л. Черка-шина, В. М. Чернов и др. Анализировались также работы исследователей, занимавшихся вопросами определения объёмов правомочий, входящих в состав права пользования и возникающих непосредственно в процессе использования гражданами жилых помещений, - И. С. Вишневской, Е.В. Ельниковой, Л. М. Пчелинцевой, Г. А. Свердлыка, В. Ф. Чигира и др.

Нормативную основу исследования составили международные правовые акты, Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, федеральные законы и подзаконные нормативно–правовые акты, законы и подзаконные акты г. Москвы и других субъектов Российской Федерации, регулирующие отношения, возникающие в связи с организацией и функционированием приемной семьи.

Эмпирической базой исследования явились статистические и социологические данные за отдельные периоды, материалы из средств массовой информации по проблемам реализации правоотношения найма жилого помещения в общежитии, гражданские дела, рассмотренные судами г. Москвы, других регионов РФ, Верховным Судом РФ за период с 2004 по 2015 годы; результаты обобщения судебной практики по указанной категории дел, рассмотренных различными судами (всего было изучено более 300 дел); материалы практики Конституционного Суда РФ; разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»; постановлении Пленума Высшего арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», обзоре практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006

года, а также материалы авторских исследований.

Научная новизна работы обосновывается тем, что в ней на базе системного исследования жилищного законодательства впервые проведен комплексный анализ правоотношений найма жилого помещения в общежитии, проблематики гражданско-правового регулирования соответствующих отношений, так как до настоящего времени в науке не проводилось детального изучения проблем и потребностей, существующих в этой сфере жилищных отношений.

Выявлены особые черты данного жилищного правоотношения, обозначены его элементы, в том числе субъектный состав, содержание, объект права пользования; определены основания наступления этапов развития жилищного правоотношения в общежитии: его возникновения, изменения, прекращения. Кроме того, это одно из первых исследований, где системно проанализированы сложившийся правовой режим общежития и принципы его регулирования нормами действующего законодательства в рамках реформы, проводимой в жилищной сфере.

Дана авторская оценка оснований возникновения, содержанию и динамике правоотношения по пользованию жильём в общежитии.

Обосновано, что правоотношения, складывающиеся в связи с наймом жилого помещения в общежитии, имеют смешанную вещно – обязательственную природу.

Определены такие категории, как правовой режим общежитий, правоотношения найма жилого помещения в общежитии, общежитие, стороны договора найма жилого помещения в общежитии и другие. Аргументировано, что в настоящее время необходимо, согласовать нормы ЖК РФ друг с другом.

Данное исследование носит системный и комплексный характер. На основе изучения исторического развития права и современных статистических, социологических исследований и правоприменительной практики, а также трудов ученых - цивилистов и специалистов в области жилищного права разработано и обосновано целостное научное представление о правоотношениях

найма жилого помещения в общежитии, его структуре и динамике, выработа-11

ны рекомендации по совершенствованию законодательства, направленные на регулирование договора найма жилого помещения в общежитии.

Собранный и систематизированный автором научный и фактический материал будет полезен для дальнейших научных исследований проблем, касающихся особенностей и правового регулирования найма жилого помещения в общежитии в Российской Федерации.

Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положения и выводы, выносимые на защиту:

1. Правоотношения найма жилого помещения в общежитии – это вид жилищных правоотношений, которые характеризуются особенностями объекта, субъектного состава, структуры и содержания этих отношений, специальными условиями пользования жилыми помещениями в общежитии (проживающие в них граждане наделены значительно меньшим объемом жилищных прав, по сравнению с правами, предоставляемыми нанимателям по другим видам договоров найма, и имеют стесненные условия проживания по сравнению с гражданами, проживающими в социальном жилье), порядком совместного использования проживающими общих жилищно-бытовых удобств, зависимостью жилищных прав членов семьи нанимателя от его права на предоставленное жилое помещение в общежитии.

2. Правовой режим общежитий - это совокупность установленных действующими правовыми нормами и обусловленных общественно значимыми признаками и назначением общежитий правил и предписаний, регламентирующих порядок предоставления и использования объектов жилищного фонда общежитий, обозначающих дозволения и запреты для субъектов возникающих при этом жилищных отношений, способы и средства обеспечения защиты их жилищных прав.

3. Правовой режим найма жилых помещений в общежитии предполагает

необеспеченность как необходимое юридическое основание возникновения

правоотношения найма жилья в общежитии. Необеспеченность это сложное

функциональное объединение совокупности обстоятельств, свидетельствую-12

щих о потребности гражданина в жилье в населённом пункте, в котором он выполняет трудовые обязанности, проходит службу, учебу, и исключительно на период действия указанных отношений, а также объективных и субъективных факторов удовлетворения такой потребности, кроме как получением жилой площади в общежитии, и отсутствии в пользовании гражданина в данном населённом пункте иного жилого помещения по договору социального найма и/или в собственности.

В то же время, понятие нуждаемости в случае предоставления жилья на условиях социального найма свидетельствует о наличии потребности в жилье не в конкретном населённом пункте, которая не ограничена временным характером пользования и, чаще всего, обусловлена фактом малоимущности гражданина (что при обеспечении жильём в общежитии значения не имеет).

4. Полагаем, что в некоторых предусмотренных законом случаях право
вой режим жилых помещений в общежитии может сближаться с правовым
режимом жилых помещений социального использования и, соответственно,
право пользования ими приобретает признаки вещного права, но с некоторы
ми ограничениями. При этом следует учитывать смешанную, вещно-
обязательственную природу права на жилое помещение, предоставляемое на
условиях социального найма.

Признание на законодательном уровне права личного пользовладения как ограниченного вещного права в связи с проживанием гражданина в определённом жилом помещении в общежитии позволит в определенных случаях отнести его к данной категории вещных прав.

5. В качестве альтернативы общепринятой модели предоставления жилья
в общежитии, согласно которой оно осуществляется непосредственно вла
дельцем общежития, выделена модель, где наймодателем выступает не владе
лец общежития, а иная организация, с которой гражданин находится в трудо
вых отношениях (отношениях службы либо учёбы). При такой модели в граж-
данско-правовой конструкции предоставления в пользование жилья в обще
житии возникает предварительная стадия-этап, на которой формируются до-
13

говорные отношения в пользу третьего лица (нанимателя) между владельцем общежития и данной организацией. По договору в пользу третьего лица существует обязанность владельца общежития передать жилые помещения организации исключительно для проживания в них работников (служащих, студентов), а у последней - корреспондирующее этой обязанности право обеспечить их использование в качестве общежитий.

6. В соответствии с действующим законодательством правовое положе
ние бывших членов семьи нанимателя жилого помещения в общежитии анало
гично положению бывших членов семьи нанимателя по договору социального
найма, а право пользования членов семьи нанимателя в общежитии основыва
ется исключительно на их семейных отношениях с последним, как и у членов
семьи собственника жилья. В связи с этим, требуют иного регулирования от
ношения нанимателя с проживающими с ним в жилом помещении в общежи
тии бывшими членами семьи, так как прекращение между ними семейных от
ношений является правопрекращающим юридическим фактом. Соответствен
но, это должно повлечь прекращение жилищного правоотношения и выселе
ние их из общежития по требованию самого нанимателя либо наймодателя без
предоставления иного жилого помещения.

7. В рамках концепции вещно-правовой природы категории права пользо
вания на жилые помещения обосновывается, что права граждан, которые при
определённых законом условиях не подлежат выселению из жилого помеще
ния в общежитии, приобретают признаки прав вещного характера, но с неко
торыми ограничениями. Таким правам наряду с абсолютным характером за
щиты, в том числе от любых притязаний собственника и управомоченного им
лица (владельца общежития), становится свойственно право следования, что
свидетельствует о сохранении права пользования жилым помещением в об
щежитии при смене собственника либо владельца общежития. Но при этом
продолжают отсутствовать правомочия распоряжения таким помещением, что
делает права проживающих в общежитии граждан схожими с приобретаемы
ми правами на жилое помещения в рамках договора социального найма. Гра-
14

ницы реализации указанных прав обусловлены также возможностью выселения граждан из общежития, но исключительно с предоставлением иного жилого помещения, а также их прекращением при строго определённых условиях (в случае приобретения права пользования в отношении иного помещения по договору социального найма либо на правах собственника, члена его семьи).

8. Представляется необходимым дальнейшее развитие частного жилищного фонда общежитий, которое получило распространение, в частности, на олимпийских объектах в г. Сочи, существование которого поможет снизить остроту жилищной проблемы. Он должен характеризоваться следующими юридическими признаками: 1) это самостоятельный жилищный фонд, регистрируемый в установленном порядке; 2) предназначен для проживания преимущественно иногородних работников (служащих, учащихся или студентов) организации (субъекта предпринимательства), в собственности которой находится общежитие; 3) владельцы фонда - юридические лица или занимающиеся предпринимательской деятельностью физические лица, обладающие необходимыми средствами для содержания общежитий с учетом их целевого назначения; 4) оплата за проживание в общежитии и предоставляемые услуги устанавливается собственником общежития самостоятельно в пределах рентабельности и с учётом устанавливаемых на законодательном уровне тарифов на коммунальные ресурсы.

В целях совершенствования правового регулирования пользования жильем в общежитии и возникающих в общежитии жилищных отношений, обеспечения эффективного применения данной формы обеспечения граждан жильем и достижения целей заключения договора найма жилого помещения в общежитии, автором доказана целесообразность внесения ряда изменений в действующее законодательство:

1. Законодательно закрепить следующее авторское определение: «Общежитие – особая категория специализированного жилищного фонда, в состав которого входят жилые помещения (жилая площадь) и вспомогательные помещения в здании (либо части здания), специально построенном или переобо-15

рудованном для временного проживания граждан, отвечающем определённым санитарным требованиям и обслуживаемым специальным персоналом, зарегистрированном в качестве такового в соответствии с действующим законодательством, в котором гражданам на период их работы, службы или обучения в организации, в ведении которой находится общежитие на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, на основании решения данной организации-владельца общежития предоставляется в пользование по установленным жилищным законодательством РФ нормам жилая площадь за плату по специальным ставкам».

2. Необходимо ввести в ст. 92 ЖК РФ дополнения, изложив ч. 2 в следующей редакции: «В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда, а также жилые помещения в общежитии частного жилищного фонда. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определённому виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляется на основании решения органа, уполномоченного управлять государственным или муниципальным жилищным фондом, а в отношении жилых помещений в общежитии – в том числе на основании решения органа, уполномоченного на управление соответствующим частным жилищным фондом».

3. Считаем целесообразным дополнить ст. 105 ЖК РФ ч. 3 такого содержания: «Отсутствие нанимателя по договору найма жилого помещения (жилой площади) в общежитии, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан более трёх месяцев по уважительной причине при сохранении нанимателем трудовых отношений (службы или обучения) с наймодателем не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору найма жилого помещения в общежитии».

4. В Типовом договоре найма жилого помещения в общежитии наличие

правомочия у нанимателя пользоваться помещениями вспомогательного на-16

значения предусмотрено в составе права пользования жилым помещением в общежитии, но на уровне федерального закона оно никак не регламентировано. Чтобы ликвидировать этот пробел, в ч. 3 ст. 94 ЖК РФ считаем необходимым внести следующее дополнение: «Проживающие в общежитии имеют право пользоваться помещениями вспомогательного назначения и общим имуществом общежития, предназначенным для обслуживания более одного помещения».

5. Рекомендуется дополнить ст. 105 ЖК РФ частью 4 предлагаемого содержания: «Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения в общежитии, он с этого момента утрачивает право пользования данным жилым помещением, за исключением случаев, указанных в подпунктах 13 части 2 статьи 103 настоящего Кодекса».

6. Ст. 102 ЖК РФ целесообразно дополнить частью 4 в следующей редакции: «В случаях, предусмотренных нормами действующего законодательства, а также когда в судебном порядке установлено, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями (жилой площадью) в общежитии подлежат применению нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма, договор найма жилого помещения (жилой площади) в общежитии подлежит прекращению».

7. Полагаем возможным ввести в статью 101 ЖК РФ часть 4, в которой указать: «В случае предоставления гражданину, проживающему в общежитии, жилого помещения по договору социального найма либо приобретения ими жилого помещения в собственность в населённом пункте, в котором ему предоставлено жилое помещение (жилая площадь) в общежитии, договор найма данного помещения (жилой площади) в общежитии подлежит расторжению».

8. Предлагаем следующую редакцию п. 3 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ: «систематическое нарушение прав и законных интересов соседей (по жилому помещению, по этажу, по подъезду, по жилому дому), которое делает невозможным проживание в занимаемом ими жилом помещении, в результате осуществления нанимателем и (или) членами его семьи действий вопреки правилам и

нормам общежития».

Теоретическая и практическая значимость исследования. В результате комплексного анализа права пользования жильём в общежитии и возникающих в общежитии жилищных правоотношений, а также обобщения соответствующей судебной практики сформулированы предложения, которые могут стать весьма полезными для исследования иных институтов жилищного права и теоретической разработки отдельных правовых конструкций, связанных с отношениями пользования жилыми помещениями (жилой площадью) в общежитии. Сформулированные в работе теоретические положения и выводы могут быть использованы для развития и совершенствования действующего законодательства Российской Федерации и правоприменительной практики. Результаты настоящей диссертационной работы могут быть также применимы в учебном процессе для преподавания дисциплин «Гражданское право», «Жилищное право» и при подготовке учебно-методических материалов для студентов юридических учебных заведений и юридических факультетов иных высших учебных заведений.

Отдельные результаты исследования имеют прикладное значение, это обусловлено спецификой предмета изучения, что также может послужить стимулом для дальнейших как общетеоретических, так и отраслевых научных изысканий.

Апробация результатов исследования. Подготовка диссертации проводилась на кафедре гражданского и предпринимательского права НОУ ВПО «Московская академия экономики и права», где проведены её обсуждение и рецензирование.

Ключевые положения диссертационного исследования были представлены автором в выступлениях на международных и всероссийских научно-практических конференциях: «Правовой режим жилых помещений в общежитии» (Москва, Финансовый университет при Правительстве РФ, 2014); «Правовой статус нанимателя жилого помещения в общежитии как субъекта социальных услуг в договоре найма» (Москва, МАЭП, 4 июня 2015) и других.

Некоторые из выводов исследования и предложений автора были изложены в следующих публикациях: «Основания возникновения жилищного правоотношения по поводу пользования жилым помещением в общежитии» // Образование и право. 2012. № 11. С. 137-144; «Особенности жилищного правоотношения, возникающего по пользованию жилым помещением в общежитии» // Российский юридический журнал. 2013. № 1. С. 120-125; «Проблемы правового регулирования и применения договора найма жилого помещения в общежитии в России // Экономика. Предпринимательство. Окружающая Среда (ЭПОС). 2015. № 3 (63) С. 63-69; «Семья как субъект жилищных правоотношений и правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения в общежитии» (Сборник межд. науч.-практич. конф. «Семейное право и законодательство: политические и социальные ориентиры совершенствования. Тверь: Тверской государственный университет, 2015); «Множественность лиц на стороне нанимателя жилого помещения в общежитии» (Мат. междунар. науч.-практич. конф. / отв. ред. О.А. Кузнецова. Перм.гос. нац. Иссл. ун-т. Пермь, 2015) и других.

Разработанные приемы и конкретные предложения по совершенствованию правового регулирования отношений найма жилого помещения в общежитии апробированы в Департаменте имущественных отношений Правительства г. Москвы.

Также выводы и предложения автора применяются при разработке и преподавании учебных курсов «Гражданское право», «Жилищное право» в НОУ ВПО «Московская академия экономики и права», ФГОБУВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации», ФГБОУ ВПО «Ульяновский государственный университет». Основные положения диссертации отражены в 11 научных статьях, общим объемом 4,7 п.л., четыре из которых опубликованы в ведущих рецензируемых журналах и изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России для публикации результатов диссертационных исследований на соискание ученой степени кандидата наук.

Структура работы отражает логику исследования, определена целью ис-19

следования и вытекающими из нее задачами. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих семь параграфов, заключения и библиографического списка.

Субъекты правоотношения по поводу пользования жилым помещением в общежитии

Жилищные правоотношения пользования жилыми помещениями в общежитии отличает специальный субъектный состав. Нанимателем в общежитии выступает всегда гражданин. При этом субъект на стороне нанимателя является специальным, так как жильё в общежитии предоставляют не любому гражданину, а ограниченному кругу пользователей тем, кто находится во взаимоотношениях в связи с работой, службой или учёбой с лицом, предоставляющим жильё в общежитии (владельцем общежития либо иным уполномоченным лицом, с которым гражданин находится в данных отношениях).

Кроме того, можно отметить специального субъекта на стороне наймодателя. Хотя в ст. 99 ЖК РФ закреплено общее понимание сторон договора найма жилых помещений специализированного жилищного фонда, но в отношениях по поводу пользования жилыми помещениями (жилой площади) в общежитии на стороне наймодателя преимущественно выступает не сам собственник, а уполномоченные им лица. Уполномоченными лицами чаще всего выступают владельцы общежития – государственные или муниципальные организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся общежития и с которыми наниматель состоит в трудовых взаимоотношениях либо в связи со службой или учёбой, а также с согласия указанных владельцев общежитий иные лица, обладающие жилыми помещениями в общежитии на законных основаниях (чаще всего организация, которая в соответствии с договорными отношениями с владельцем общежития последним, уполномочена предоставлять жильё в общежитии), с которыми граждане состоят в указанных отношениях.

В правоотношениях пользования жилыми помещениями в общежитии отмечается множественность на стороне нанимателя, так называемая пассивная множественность (которая может быть и активной, когда наниматель в отношениях найма выступает как активный субъект, имеющий право требования от наймодателя выполнения обязательств). В общежитиях, в которых происходит покомнатное или поквартирное заселение, такая множественность образуется, когда жилое помещение предоставляется гражданину и членам его семьи. А если в общежитиях комнаты заселяются по «койко-местам» её составляют все наниматели жилой площади в данном жилом помещении. Это посторонние друг другу лица, не имеющие каких-либо родственных отношений, не являющиеся членами одной семьи в понимании ст. 69 ЖК РФ и ст. 2 Семейного кодекса РФ1 (далее – СК РФ) РФ, но так как вынуждены проживать в одном жилом помещении, в котором находится предоставленная каждому из них жилая площадь, поэтому они являются его совместными пользователи.

В жилищных правоотношениях, как отмечалось ранее, право пользования жилым помещением является основным субъективным правом, в рамках которого реализуется политика государства по удовлетворению жилищных потребностей граждан. Субъективное право пользования жилым помещением характеризуется особенностями, обусловленными спецификой тех интересов, удовлетворению которых оно служит.

В юридической литературе высказано весьма справедливое мнение, что право пользователей жилым помещением в обобществлённом жилищном фонде, являясь разновидностью прав ограниченного пользования имуществом собственника, приобретает черты вещного, а не только обязательственного права2. Право пользования жилым помещением относят к числу абсолютных, так как оно защищается от любых посягательств, в том числе со стороны собственника, независимо от оснований его возникновения, кроме того, ему присуще на основании ст. 675 ГК РФ право следования.

Традиционно, в силу норм жилищного законодательства праву пользования жилым помещением в общежитии не присущи признаки вещно 30 правового характера, так как оно появляется на основании обязательственных правоотношений. В ст. 102 ЖК РФ говорится, что смена собственника жилого помещения в общежитии, а также перемена титульного владельца, обладающего таким жилым помещением на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, влечёт прекращение договора найма этого жилого помещения. Это связано с тем, что у пользователя жилого помещения в общежитии субъективное право на занимаемое им помещение отличается по объёму от правомочий пользователя жилым помещением на условиях социального найма. Оно отождествляется с правом пользования жилым помещением (жилой площадью) в общежитии конкретной организации только в период трудовых отношений (отношений службы, учёбы) и право на защиту и обеспечение реализации пользования осуществляется именно в таком объёме данного права.

Вместе с тем, в некоторых предусмотренных законом случаях правовой режим жилых помещений в общежитии может сближаться с правовым режимом жилых помещений социального использования и соответственно право пользования ими приобретает признаки вещного права, но с некоторыми ограничениями. При этом следует учитывать смешанную, вещно-обязательственную природу права на жилое помещение, предоставляемое на условиях социального найма. Это позволяет одним авторам отмечать вещный характер правоотношения социального найма, акцентировать внимание на признаках, характеризующих его вещный элемент, которые наполняя обязательственное отношение, выходят за его рамки: право нанимателя бессрочно, передаётся совместно проживающему члену семьи (право следования в силу закона в случае смерти нанимателя), имеет абсолютный характер защиты, его содержание полностью определено законом. Другие авторы, отмечая «неустойчивость» характерных признаков данного права и основание его возникновения договор, указывают на обязательственную природу возникающих от ношений социального найма и права нанимателя в рамках такого договора1. Полагаем, что правоотношения, складывающиеся в связи с наймом жилого помещения в общежитии, имеют смешанную вещно – обязательственную природу.

Основаниями трансформации права пользования в общежитии в ограниченные вещные права служит совокупность различных по юридической природе юридических фактов, определяемых законодателем в ст. 103 ЖК РФ (а также в ст. 108 ЖК РСФСР в случае вселения проживающих в период его действия), которые не позволяют выселять нанимателя (а также членов его семьи) из общежития без предоставления иного жилого помещения. Если такие факты возникают, в силу норм закона проживающие в общежитии могут требовать (в том числе в судебном порядке) признания за ними права постоянного пользования занимаемым жилым помещением. Данные факты связаны с особенностями, характеризующими самого нанимателя и имеют отношение к его личностным характеристикам либо с выполнением им определённой работы (службы), в связи с которой было предоставлено жилое помещение в общежитии. В данном случае можно отметить, что в рамках формируемого нового содержания права пользования у нанимателя появляются возможности, от «наполнения» которых зависит содержание данного субъективного права пользования нанимателя, дающего основания отличать его от объёма первоначального права пользования жилым помещением в общежитии. Обладатель такого права наделяется уже самостоятельными возможностями (в том или ином объёме) по владению, пользованию и распоряжению занимаемым жилым помещением.

Содержание правоотношения по поводу пользования жилым помещением в общежитии

Немаловажным признаком общежитий выступает предоставление в нём жилья по специальным нормам. Жилая площадь в общежитии предоставляется по более низким нормам по сравнению с теми, по каким жилые помещения должны предоставляться гражданам по договору социального найма, а также по иным видам договоров найма специализированных жилых помещений1.

Сегодня особенности предоставления жилья в общежитии, определения конкретного объекта возникающих жилищных правоотношений и условия его последующего использования напрямую зависят от категории субъекта-нанимателя: одинокому гражданину предоставляется по договору жилая площадь («койко-место»), а гражданин, вселяемый в общежитие вместе с членами семьи, согласно п. 11 Примерного положения об общежитиях 1988 г. вправе претендовать на получение в пользование изолированного жилого помещения (комнаты, которая нередко не отвечает признакам благоустроенности жилых помещений в данном населённом пункте, либо квартиры в «семейных общежитиях квартирного типа»).

В этом смысле интерес представляет понятие квартиры, данное в Законе Израиля о недвижимом имуществе 1969 г., где квартирой считается комната или комнатная ячейка либо система комнат или комнатных ячеек, которые предназначены для использования как самостоятельные единицы для прожи 1 За исключением жилья маневренного фонда, которое также предоставляется из расчёта не менее 6 кв.м жилой площади на одного человека. вания1. Как некую комнатную ячейку можно обозначить и «койко-место» в общежитии, отличное от традиционного понимания жилого помещения2.

В юридической литературе традиционно считается, что самостоятельным предметом договора найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов не могут быть часть комнаты или комната, которая связана с соседней общим входом (смежные комнаты), то есть неизолированные жилые помещения3. То же указывает и законодатель. Однако нельзя игнорировать тот факт, что предметом договора найма в общежитии может быть как отдельное жилое помещение (изолированное), так и «койко-место», обозначающее некую предоставляемую в пользование гражданина жилую площадь4. В соответствии с действующими правовыми нормами (повторим) в общежитии жилая площадь может предоставляться в размере 6 кв. м на человека, то есть на первый взгляд речь идёт о пользовании неизолированным жилым помещением, о жилой площади части комнаты, предназначенной для проживания в общежитии. Однако особенностью рассматриваемого жилищного правоотношения является то, что по сути в совместное пользование нескольких граждан-нанимателей, не являющихся членами семьи, предоставляется все жилое помещение (что не вполне соответствует требованиям действующего законодательства).

В данном случае следует по аналогии указать на п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», где говорится, что смысл положений ст. 606 и 607 ГК РФ не ограничивает право сторон заключить договор, по которому в пользо вание предоставляется не вся вещь, а только ее отдельная часть, при этом обременение устанавливается на недвижимую вещь в целом В данном случае объект договора может определяться в подписанном сторо нами документе, содержащем графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) (СПС «КонсультантПлюс»). ним пользуется помещениями вспомогательного назначения, а также остальной частью комнаты. Во-вторых, по существу «койко-место» это совокупность определённых вещей (кровать, предметы бытового и домашнего обихода), которые не подпадают под определение ни жилого помещения, ни жилой площади, потому что «койко-место», обладая определёнными отличительными признаками и находясь в конкретной комнате, квартире, располагаясь по конкретному адресу, является индивидуально-определённой вещью, способной выступать в качестве предмета другого договора, нежели наём жилья.

Сегодня с точки зрения ориентированности жилищного законодательства на максимальную защиту жилищных прав и интересов граждан, направленности государственной политики на решение вопросов обеспечения нуждающихся граждан с учётом минимальных социальных потребностей в жилье нельзя признать в полной мере оправданным длительное проживание в одном жилом помещении в общежитии нескольких посторонних друг другу лиц. В советский период в нашем государстве преобладало государственное и муниципальное жильё и практически отсутствовало жильё частного фонда. При этом социального жилья явно не хватало. Всё это и объясняло определённую законодателем на тот момент минимальную норму жилья, предоставляемого в общежитии: сначала не менее 4 кв. м в общежитии коечной системы на одного проживающего1, позднее – 4,5 кв. м в рабочих общежитиях и 6 кв. м в общежитиях для студентов и учащихся техникумов2, а затем во всех общежитиях была установлена единая норма – не менее 6 кв. м.

В настоящее время данную ситуацию с позиции защиты прав проживающих в общежитии граждан необходимо разрешать в двух направлениях: 1) предусмотреть возможность вселения в одно жилое помещение не более двух граждан, не связанных родственными отношениями; 2) с учётом жилищных

Санитарные правила устройства, оборудования и содержания общежития для рабочих, студентов и учащих ся техникумов: утв. Главным санинспектором СССР 10.05.1949 // Жилищные законы. С. 509–514. прав не обеспеченных иным жильём проживающих в общежитии при наличии определённых условий и указанных в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ оснований признание постоянного пользования жилыми помещениями в общежитии и предоставление лицам, проживающим в одном жилом помещении в общежитии и не являющимся членами семьи, возможности приобретения занимаемого жилого помещения в долевую собственность.

Материальный объект жилищных правоотношений в общежитии есть довольно сложная, динамичная конструкция1. Его сложность проявляется в его многоэлементном составе, при этом каждый отдельный элемент не обладает свойством функционального назначения общежития – для временного проживания определённых категорий граждан. Кроме того, особенности характеристики объекта жилищных правоотношений в общежитии зависят от вида общежития, который определяется по техническим характеристикам здания: общежития коридорной системы, общежития квартирной (секционной) планировки. Этим объясняется динамизм объекта, который заключается в способности объекта изменять внутреннее содержание каждого элемента при сохранении внешней формы, что обеспечивает возможность корректировки требований к жилым помещениям в общежитии при неизменности их определения в законе.

Изменение правоотношения по поводу пользования жилым помещением в общежитии

Обозначение такого субъекта, как семья, в жилищных правоотношениях в общежитии объясняется также тем, что правовое положение членов семьи нанимателя в общежитии существенно зависит от положения самого нанимателя. Самостоятельных правомочий относительно занимаемого жилого помещения в общежитии у них не возникает, в отличие от отношений социального найма или коммерческого найма. В ст. 94 и 105 ЖК РФ, которые посвящены регулированию порядка предоставления жилья в общежитии, не определяется правовое положение членов семьи гражданина, которому предоставляется жилое помещение (жилая площадь) в общежитии, как отдельных субъектов жилищных правоотношений. Ситуация осложняется тем, что нормы ЖК РФ не оговаривают специальный круг прав субъектов договора найма специализированного жилого помещения на стороне нанимателя, отсылая к нормам, обозначающим лишь круг обязанностей и регулирующим отношения социального найма, хотя те имеют иную правовую природу.

Полагаем, что в жилищном праве «семью» следует понимать в качестве определённой группы лиц, общности людей, которая формируется на основе брака, родства или свойства, совместного проживания, обычно, в одном жилом помещении и ведёт с нанимателем (или собственником) жилого помещения совместное хозяйство, имеет общий бюджет и расходы на оплату жилья и другие1.

Заслуживает поддержки высказанное в науке мнение Д.М. Харитонова, который полагает, что наниматель жилого помещения по договору социального найма и члены его семьи являются особым гражданско-правовым сообществом, возникающим при наличии сложного юридического состава2: 1) распо-1 Предпринята попытка определения понятия «семья» применительно к жилищному праву: «семья – общность людей, основанная на браке, родстве, свойстве или длительных близких личностных взаимоотношениях группы лиц, совместно проживающих в одном жилом помещении и связанная общей (взаимной) заботой по ведению совместного хозяйства» (Серегин И.В. Жилищные правоотношения в свете нового российского законодательства: автореф. дис. …. канд. юрид.наук. М., 2008. С.9). ряжение собственника недвижимости о предоставлении жилого помещения; 2) заключение договора найма жилого помещения в общежитии; 3) совместное проживание с нанимателем; 4) ведение общего хозяйства с нанимателем (кроме его супруга, детей и родителей). Правовой статус такого сообщества отличается специальным порядком возникновения, совокупностью равных прав и обязанностей по отношению друг к другу и третьим лицам, а также правовыми гарантиями защиты.

Оригинальную позицию в научной литературе высказал В.Ф. Кисляк, который небезосновательно полагает, что «по существу, наниматель выступает законным «представителем» членов семьи», чем порождает у них права и обязанности по договору социального найма»1. Данным подход заслуживает поддержки.

Наниматель и члены его семьи образуют специфическое гражданско-правовое сообщество (собственно семью). Утрата семейной связи между нанимателем и членами его семьи прекращает соответствующее сообщество, которое при этом не лишает права членов его семьи пользования жилым помещением. Соответственно, каждый из них, а возможно, и несколько групп, составляющих другие семьи, вправе заключить договор об объеме их участия в оплате жилого помещения и коммунальных услуг2.

Зависимость прав членов семьи нанимателя на предоставленное в пользование жилое помещение в общежитии от прав на данное помещение нанимателя проявляется в невозможности их переселения в другое жилое помещение в общежитии отдельно от основного нанимателя или при его выселении из данного помещения. При утрате нанимателем права на жилую площадь в общежитии это право утрачивается всей семьей (исключение – смерть нанимателя, которому жильё в общежитии было предоставлено в связи с работой, когда права у членов его семьи на жилую площадь в общежитии сохраняются в силу

Российский следователь. 2014. N 10. С. 50. ст. 110 со ссылкой на ст. 108 ЖК РСФСР1 и ст. 103 ЖК РФ), так как право пользования жильём в общежитии члена семьи нанимателя конструируется как производное от права на жилое помещение самого нанимателя. В связи с этим нанимателя и проживающих вместе с ним членов его семьи следует рассматривать как структурно сложный единый субъект жилищных правоотношений в общежитии, несмотря на обозначение законодателем равенства их жилищных прав со ссылкой на нормы, регулирующие правовое положение проживающих по договору социального найма.

Таким образом, в жилищных правоотношениях в общежитии семья и ее члены подвергаются правовому воздействию как единый организм, а обособленные члены семьи, не имея возможности выступать в правовой сфере в качестве субъектов юридических действий или бездействия, подвергаются воздействию права как физические лица. Это позволяет сделать вывод о том, что семья должна признаваться субъектом права в целом, поскольку в данном случае сам законодатель воспринимает ее таким образом.

Отличительная особенность жилищного правоотношения социального найма состоит в том, что жилое помещение предоставляется в пользование семье. «Как известно, сравнительно редко на стороне пользователя выступает одинокий гражданин, хотя юридически в качестве нанимателя выступает лишь один из ее членов»2.

В соответствии со ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя в договоре социального найма жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору социального найма, дееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Основания и последствия прекращения правоотношения по поводу пользования жилым помещением в общежитии .

Поэтому законодатель в отношениях найма специализированного жилого помещения, в частности расположенного в общежитии, не называет нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи сонанимателями. Это отличает данный договор от договора коммерческого найма, где в роли нанимателя по общему правилу выступает только одно лицо, но наряду с ним пользователями жилого помещения могут быть как постоянно проживающие с ним в этом помещении лица, так и сонаниматели.

Другой вариант пассивной множественности на стороне нанимателей объясняется характерным признаком общежитий - проживанием в одной комнате лиц, не имеющих родственных отношений.

В этом случае такие лица-наниматели, вступая в жилищное правоотношение найма в общежитии, становятся участниками сразу двух групп отношений. С одной стороны, каждый наниматель вступает в самостоятельную жи-лищно-правовую связь с наймодателем (внешнее отношение) по поводу пользования жилым помещением в общежитии, в котором ему предоставлено «койко-место». С другой стороны, эти наниматели взаимодействуют между собой (внутреннее отношение) в связи с пользованием одним и тем же объектом.

Несмотря на то, что такие наниматели проживают вместе и фактически становятся совместными пользователями занимаемого жилого помещения, в котором находится предоставленная им жилая площадь, равноправными сонанимателями их назвать не представляется возможным. Каждый из нанимателей получил в пользование жилую площадь в общежитии на основании отдельного, заключённого исключительно с ним договора найма, согласно которому только он является ответственным по обязательствам в объёме предоставленной ему жилой площади в общежитии (а не солидарно, как в правовой конструкции сонанимателей), срок его пользования жилым помещением отличен и не зависит от сроков проживания других нанимателей. Поэтому состав участников (нанимателей) внутреннего отношения непостоянный.

Право пользования жилым помещением нанимателя и право пользования жилым помещением членов его семьи соотносятся как первичное и вторичное только при вселении последних. В дальнейшем указанные права являются равными, взаимозависимыми (несение расходов, дача согласия на вселение иных лиц и т.п.) и взаимозаменяемыми (например, в случае смерти нанимателя). Более того, в определенных случаях (например, при расторжении договора социального найма) права члена семьи нанимателя имеют исключительно самостоятельный характер. В ситуации, когда между гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем, в случае выбытия нанимателя не достигнуто согласие по вопросу его определения, все граждане становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК РФ)1.

Очень важной практической проблемой является ситуация, когда наниматели, проживающие в одном жилом помещении, вынуждены координировать осуществление своих жилищных прав и обязанностей с другими нанимателями, проживающими с ними в этом помещении и имеющими такие же права и обязанности, поэтому зачастую они не обладают ими в полном объёме. Правомочия нанимателей жилой площади в общежитии значительно ограничены в части прав по пользованию жилым помещением, так как у них возникает обязанность претерпевать факт проживания в данном помещении иных нанимателей. Наймодатель может в любое время, если позволяет площадь жилого помещения, подселить к проживающим в нём нанимателям другого нанимателя. Чем больше нанимателей проживает в жилом помещении, тем более ограничены условия реализации каждым из них жилищных прав и обязанностей. При этом полного совпадения перечней жилищных прав у нанимателей разных категорий, проживающих в одном жилом помещении в общежитии, может не быть, закон же делегирует им только жилищные обязанности, причём эти обязанности, аналогичны обязанностям, присущим нанимателям по договору социального найма. Этот усечённый объём прав указанных нанимателей жилой площади в общежитии создаёт проблемы при реализации ими своих жилищных прав, например, при приватизации жилых помещений в бывших общежитиях, так как законодательство о приватизации не предоставляет им такой возможности. Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» занимаемые государственные либо муниципальные жилые помещения должны передаваться в общую собственность либо в собственность одному из проживающих вместе членов семьи. Но таковыми указанные граждане не являются, и признать их членами семьи в судебном порядке вряд ли возможно. Кроме того, в данной ситуации отсутствует такой объект жилищных прав, как изолированная жилая площадь, а передать несуществующий объект в собственность достаточно затруднительно.

Выходом здесь может стать закрепление на законодательном уровне возможности предоставления таким лицам занимаемого ими жилого помещения в бывших общежитиях в долевую собственность1. Это позволит им достичь некоего соглашения по урегулированию прав на занимаемое ими жилое помещение (особенно при передаче жилого помещения в доме, ранее использовавшемся в качестве общежития, в муниципальную собственность), избрать приемлемый для всех вариант поведения. Особенно потребность в данном соглашении возникает в связи с непостоянством субъектного состава пользователей определённым жилым помещением в общежитии.