Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Общая характеристика торгов: доктрина и основы правового регулирования 17
1. Генезис правового регулирования отношений по организации и проведению торгов 17
2. Торги: понятие, предмет и юридическая природа по российскому праву 55
3. Классификация торгов: основные критерии и принципы 81
Глава II. Правовая конструкция торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества 109
1. Правовое положение участников торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества и отношения между ними 109
2. Организация и порядок проведения торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества 138
3. Признание торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества недействительными и последствия их недействительности 173
Список использованных нормативных правовых источников и литературы 2
- Торги: понятие, предмет и юридическая природа по российскому праву
- Классификация торгов: основные критерии и принципы
- Организация и порядок проведения торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества
- Признание торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества недействительными и последствия их недействительности
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В современных условиях развития договорных связей между субъектами гражданских правоотношений активно используется такой способ заключения договоров, как торги. Именно торги позволяют учитывать и сочетать интересы отдельных лиц, а также регулировать отношения, в которых обеспечивался бы интерес и публичных образований. Как специальный вид торгов, торги на право заключения договора аренды недвижимого имущества позволяют удовлетворить возникающие потребности субъектов имущественного оборота, обеспечивая им возможность поиска оптимального, наиболее выгодного способа нахождения контрагента по договору, а также установления приемлемых с экономической точки зрения взаимосвязей с партнёрами по бизнесу.
Для определения значения, выявления сути правовой конструкции торгов с позиций современного гражданского права необходимо в полной мере учитывать исторический опыт развития правового регулирования отношений в данной сфере. Исследование генезиса правового регулирования отношений по организации и проведению торгов, становления законодательства о торгах, а также его применение демонстрируют эффективность использования на практике конкурсов и аукционов как способов заключения договоров аренды недвижимого имущества. Такой опыт показывает, какие нормы, регулирующие отношения по организации и проведению торгов в прошлом, оказались приемлемы в современных условиях.
Кроме того, исследование организации и проведения торгов с учётом исторического аспекта показывает, что отдельные положения действующих законов недостаточно адекватно соответствуют потребностям имущественного оборота.
Торги как способ заключения договоров известен как достаточно давно
сложившийся правовой институт. В современных условиях торги применяются при размещении заказов для государственных и муниципальных нужд, а также в рамках процедуры банкротства и исполнительного производства. Важно, что в последние годы такой вид торгов, как торги на право заключения договора аренды недвижимого имущества, активно используется в коммерческой деятельности субъектов предпринимательства. Самостоятельные субъекты предпринимательской деятельности активно осваивают опыт применения торгов в своей деятельности. В этих условиях совершенствование механизма правового регулирования отношений в данной сфере будет способствовать активному использованию такого способа заключения договоров в их деятельности.
Развитие отношений, связанных с заключением договора аренды недвижимого имущества на торгах, на современном этапе отличается высоким уровнем интенсивности. И как показывает практика, законодательство о торгах содержит достаточное количество дефектов, пробелов, изъянов; очевидным является как несовершенство юридической техники, так и «нестыковка» норм отдельных законов, отсутствие единообразного подхода к регулированию рассматриваемых отношений.
В самом деле, нормативная правовая база торгов не отличается целостностью, единством. Так, в Гражданском кодексе РФ (далее - ГК РФ) этому институту посвящено всего три статьи (ст. 447 - 449), а сфера применения института торгов огромна. В каждой конкретной отрасли регулирование происходит путем издания подзаконных актов или законов, которые зачастую противоречат друг другу. Такая ситуация не способствует стабильности гражданского оборота, о чем свидетельствует и судебно-арбитражная практика. Нарастающее число споров о признании торгов недействительными поставило перед правоприменителями немало проблем, которые нельзя разрешить, заглянув в очередной комментарий, для этого требуются серьезные теоретические познания, касающиеся истории развития
соответствующих институтов, их места среди других гражданско-правовых категорий, понимания значения соответствующих правовых норм и возможных последствий их применения к регулируемым отношениям.
Практика диктует необходимость создания более совершенных правовых конструкций, обеспечивающих регулирование отдельных видов торгов, в частности, торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества. С учётом значения данного вида торгов, характера его влияния на установление специфических договорных связей между субъектами хозяйственной деятельности, можно отметить, что совершенствование законодательства в указанной сфере важно не только в теоретическом, но и в практическом плане.
Многообразие нормативных актов, вопросы их правильного понимания и применения субъектами, которые являются как организаторами, так и участниками торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества, привлекают в настоящее время все большее внимание цивилистов. Однако до сих пор в современной правовой науке не сформировалось целостного представления о торгах, которое учитывало бы все аспекты этого сложного правового феномена. Вот почему одним из основных вопросов, поднятых разработчиками Концепции развития гражданского законодательства РФ, был вопрос о совершенствовании правового регулирования отношений по организации и проведению торгов1. Принятый на ее основе проект Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ также содержит новые положения о торгах, которые заслуживают пристального внимания и обсуждения.
Исследование юридической природы, видов, порядка проведения торгов в целом, и, в частности, торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества, будет способствовать, на наш взгляд,
1 См.: Законодательство об обязательствах (общие положения), 8 Заключение договора на торгах //Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации /Вступ. Сл. А.Л.Маковского. - М.: Статут, 2009. С. 124 - 125.
совершенствованию нормативного регулирования в данной сфере, развитию практики организации торгов и укреплению договорных связей между участниками гражданского оборота.
Степень научной разработанности темы. Рассматриваемая тема исследования относится к числу дискуссионных в юридической науке. Учитывая, что торги на право заключения договора аренды недвижимого имущества используются как способ заключения договора сравнительно недавно, единой точки зрения относительно механизма регулирования отношений по организации и проведению данного вида торгов в цивилистике и практике ещё не сложилось.
В последние годы интерес учёных-юристов и практиков к торгам на право заключения договора аренды недвижимого имущества значительно вырос. Правоведы высказывают своё видение проблемы организации и проведения указанных торгов, ими делаются порой противоположные выводы и заключения, отражающие широкий спектр мнений, однако целостного представления о торгах на право заключения договора в доктрине пока еще не сложилось.
В дореволюционной России немалый вклад в теоретическую разработку данного института внесли Д.И.Мейер, Г.Ф.Шершеневич, К.П.Победоносцев, П.П.Цитович и др.
В советский период, когда институт торгов практически не применялся, степень теоретической разработанности проблемы была незначительной. Тем не менее, работы ЕА.Флейшиц, В.С.Толстого, И.Б.Новицкого, ОА.Красавчикова, В.А.Рясенцева демонстрируют нам образцы анализа отправных, базовых категорий и понятий гражданского права, включая и понятие торгов. В этот период развития нашего государства достаточно широкое освящение в работах О.С.Иоффе, Ю.К.Толстого и В.Н.Смирнова и др. авторов получили публичные конкурсы.
В настоящее время среди современных цивилистов особое место
занимают работы М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, Б.М.Гонгало, Л.Л.Новоселовой, К.И.Скловского, Е.А.Суханова и др. авторов, в которых рассматриваются различные аспекты рассматриваемой проблемы института торгов.
За последние годы было защищено несколько кандидатских диссертаций, посвященных исключительно цивилистаческой проблематике института торгов . Интерес к торгам находит отражение в многочисленных научных публикациях (работы Б.Завидова, А.Короткова, О.Гусева, Е.Когана и Г.Сухадольского, Д.Абдрахимова и многих др.), посвященным различным аспектам института торгов.
Вместе с тем, ряд теоретическо-практических проблем, связанных с торгами па право заключения договора, еще не получил должного освещения в цивилистике. Отсутствуют работы на монографическом уровне, посвященные организации и проведению торгов на право заключения договора аренды недвижимости.
Теоретическую основу диссертационного исследования составляют
труды современных российских учёных: С.С.Алексеева, В.А.Белова,
О.А.Беляевой, М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, Е.П.Губина,
В.В.Долинской, Е.В.Когана, АА.Кирилловых, В.П.Мозолина,
Л.А.Новосёловой, О.Н.Садикова, А.П.Сергеева, К.И.Скловского, Е.А. Суханова, Ю.К.Толстого А.М.Эрделевского и многих других авторов.
При написании диссертации автором использовались труды известных цивилистов дореволюционной России Д.И.Мейера, Г.Ф.Шершеневича, К.П.Победоносцева, П.П.Цитовича и др.
Методологической основой исследования являются научные методы
2 См.: Балакин В.В. Торги как институт гражданского права в условиях современной рыночной экономики России: - Дисс. канд. юрид, наук: 12.00.03. - М, 2004; Турсунова Ю.С. Торги как способ заключения договора' - Дисс. канд. юрид. тук: 12.00.03. - СПб., 2005; Волков К.Н. Торги как способ заключения договора: - Дисс. канд. юрид. наук: 12.00.03. - Екатеринбург, 2006; Кукла М.Е. Заключеіше договора на торгах: - Дисс. канд. юрид. наук: 12.00.03. - М., 2007; Сахабутдинова Д.Н. Торги как субинститут договорного права и юридическая процедура: : -Дисс. канд. юрид. наук: 12.00.03. -Казань, 2007.
познания общественных процессов. При определении методологии автором учитывалась сложная структура отношений изучаемого объекта. Поэтому основой методологии познания проблем регулирования отношений по организации и проведению торгов на право заключения договора послужило сочетание системно-структурного и сравнительно-правового подходов.
Использование сравнительно-правового элемента в исследовании позволило автору выделить универсальные принципы (исходные начала) правового регулирования отношений по организации и проведению торгов. Системно-структурный метод дал возможность выработать представление о механизме правового регулирования складывающихся отношений при проведении торгов, показать взаимосвязь правовых норм, их толкование судебными органами.
Важной особенностью работы является сочетание теоретического и эмпирического уровней познания. Естественно, основой диссертации стал теоретический анализ, опирающийся на результаты разработки данной темы, представленный в работах цивилистов.
Для проведения юридической обработки правового материала, анализа норм, регулирующих отношения, складывающихся на торгах, был использован формально-догматический метод исследования. Такой подход способствовал формированию категориального аппарата и концептуальной основы диссертационной работы. Это позволило выделить в самом общем и приближенном виде чисто логические, терминологические, понятийные стороны анализируемых правовых феноменов.
Нормативную и источниковедческую базу диссертации составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральные законы, Указы Президента Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, многочисленные подзаконные акты, регулирующие
Изучены и использованы материалы судебно-арбитражной практики,
статистические источники, обширная научно-монографическая литература. Теоретические выводы и практические предложения автора основаны на результатах анализа правоприменительной практики, материалов различных исследований и других источниках.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе осуществления торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества.
Предметом диссертационного исследования является совокупность правовых норм, регулирующих организацию и проведение торгов, практика их применения, существующие научные взгляды по указанной проблематике.
Цели и основные задачи диссертационной работы. Актуальность темы исследования, отсутствие в нашей юридической литературе научных разработок по ней на монографическом уровне предопределили цели исследования, которые заключаются в:
комплексном анализе института торгов;
выявлении основных проблем правового регулирования отношений по организации и проведению торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества;
-рассмотрении особенностей механизма правового регулирования указанных отношений при проведении и организации торгов на право заключения договора;
-выработке предложений по совершенствованию норм, закрепляющих порядок проведения торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества.
Достижению поставленных целей способствовало решение следующих задач исследования:
-рассмотрение генезиса правового регулирования отношений по организации и проведению торгов;
-исследование источников, регулирующих отношения, которые складываются между субъектами в процессе организации и проведения торгов;
- определение понятия, юридической природы и особенностей правовых
конструкций торгов;
-проведение классификации торгов, характеристики ее принципов и основных критериев;
-выявление сущности и содержания правового регулирования отношений, складывающихся между участниками торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества;
рассмотрение субъектного состава торгов по данной теме;
анализ структуры правовых связей между участниками торгов, а также особенностей указанных отношений;
-выявление проблем, связанных с признанием торгов па право заключения договора аренды недвижимого имущества недействительными, и их анализ;
-анализ правовых последствий при признании торгов на право заключения договора аренды недействительными.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что впервые на монографическом уровне проведено комплексное исследование торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества, которое отличается авторским подходом к изучению их содержания и особенностей.
Диссертант предлагает новую, разработанную непосредственно для
организации и проведения торгов на право заключения договора аренды
недвижимого имущества модель нормативного регулирования торгов.
Диссертант анализирует правовую конструкцию торгов под углом выявления
пробелов и изъянов в механизме правового регулирования отношений по их
организации и проведению. С учетом анализа судебно-арбитражной практики,
использования норм о торгах на право заключения договора аренды недвижимого имущества делаются выводы, имеющие теоретико-практическое значение, и предложения по совершенствованию российского законодательства в этой сфере.
В диссертационном исследовании сформулированы и обоснованы следующие выносимые на защиту положення и выводы, обладающие научной новизной и имеющие практическое значение:
1. В работе обосновывается вывод о том, что право на заключение
договора не может рассматриваться как предмет торгов. Выделение в нормах о
торгах «права на заключение договора» следует квалифицировать как особый
юрвдико-технический прием, позволяющий предусмотреть особый, второй
вариант заключения договора путем проведения торгов (п. 5 ст. 448 ГК РФ) -
его заключения не в ходе торгов (первый вариант), а по результатам торгов, на
которых выявляется их победитель.
В работе обоснован вывод о том, что предметом торгов, независимо от двух предусмотренных законом вариантов заключения договора, всегда является предмет договора, заключение которого и является целью торгов.
2. Презумпция двух правовых конструкций заключения договора -
непосредственно на торгах и после завершения торгов дает возможность
выделить не только общее, но и особенное (отличия) между ними. На наш
взгляд, процедура проведения торгов в этих двух конструкциях практически
не отличается друг от друга. Отличие видится на заключительном этапе
торгов, а именно: в юридической квалификации протокола о результатах
торгов, а также в решении вопроса о том, когда подписывается (основной)
договор, в целях заключения которого и проводились торги.
Анализ правовой конструкции торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества дает возможность утверждать, что во второй конструкции (торги на право заключения договора) нет необходимости создания дополнительных организационных звеньев (в процедуре завершения
торгов), связанных с созданием квази -договорных конструкций, предусматривающих заключение так называемого договора купли-продажи права на заключение основного договора. Этот вывод в полной мере относится и к «шагу аукциона», который при проведении указанных торгов достаточно часто рассматривают как величину повышения начальной цены выкупа права иа заключение договора.
-
При рассмотрении особенностей правовой регламентации отношений, возникающих (при организации торгов на право аренды недвижимого имущества) между специализированной организацией и собственником вещи, диссертант приходит к выводу о том, что эти отношения можно квалифицировать как агентирование, т.е. между ними заключается агентский договор. Сравнивая нормы трех договорных конструкций (поручения, комиссии и агентирования), дается обоснование, почему договоры поручения и комиссии самостоятельно (вне агентирования) не могут быть использованы между собственником недвижимого имущества и специализированной организацией.
-
Сформулирована и обоснована авторская позиция по проблеме обеспечительной функции задатка, вносимого участниками торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества. Обеспечительная функция задатка на торгах проявляется в двух случаях: на стадии организации торгов, в отношениях «участники торгов - организатор торгов»; на втором этапе торгов, в отношениях «победитель торгов - организатор торгов (контрагент по предварительному договору)». Обоснован вывод о том, что задаток на торгах обеспечивает одновременно два гражданско-правовых обязательства: обязательство провести торги и обязательство заключить по итогам торгов соответствующий (предварительный) договор. Эти два обязательства объединяет единая цель: они направлены на заключение договора аренды недвижимого имущества по итогам торгов.
-
Анализируя природу отношений между организатором и участниками
торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества, диссертант приходит к выводу о том, что отношения между ними имеют договорный характер. Речь идет об особой договорной конструкции - договоре на проведение торгов, предметом которого является право на заключение основного договора, заключаемого по результатам торгов (договора аренды недвижимого имущества). В данном случае это право выступает объектом обязательственного правоотношения (обязательства), возникающего га договора о проведении торгов. Таким образом, субъективному праву участников торгов на право заключения договора корреспондирует обязанность организатора торгов организовать и провести торги по осуществлению права на право (заключения договора) каждого из участников.
Следовательно, реализация прав и обязанностей сторон данного договорного обязательства будет непосредственного связана с этим объектом особого рода и выражаться в действиях сторон, имеющих исключительно оргшшзационный характер и направленных на гонечньш результат - заключение договора аренды недвижимого имущества. Исходя из специфики регулируемых отношений, их можно квалифицировать как организационные, а договор считать разновидностью организационных договоров. Появление в указанном договорном обязагельсгве конструкции «право на право» дает воаможность понять, что рассмотрение законодателем права на заключение договора как предмета торгов следует признать ошибочным.
6. Общее определение организационного гражданско-правового договора, данное диссертантом в работе, позволяет уточнить и определение договора о проведении торгов - это соглашение между организатором и участниками торгов, направленное на упорядочение отношений между ними в процессе организации и проведения торгов с целью заключения договоров по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.
Договор о проведении торгов - договор организационный, консенсуальный, двусторонний. Договор о проведении торгов относится к
договорам присоединения, ибо условия договора сформулированы в извещении о проведении торгов и могут быть только акцептованы: никакая встречная оферта (с иными условиями) в данном случае невозможна.
-
В исследовании сделан вывод о том, что следует различать последствия недействительности торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества и последствия недействительности заключенных по их результатам договоров. В соответствии с нормой п. 2 ст. 449 ГК РФ недействительность предварительного договора (протокола) характеризуется в качестве последствия признания торгов недействительными. А недействительность протокола порождает недействительность договора аренды недвижимого имущества, заключенного по результатам торгов.
-
В судебно-арбитражной практике отсутствует единообразный подход к рассмотрению споров о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества. В работе сделан вывод, что споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются чаще всего по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Нарушение установленных законом правил проведения торгов является специальным основанием их недействительности. Торги можно признать недействительными по признаку их оспоримости в случае нарушения правил их проведения, только если речь идет о так называемых процедурных нарушениях.
На основе анализа судебно-арбитражной практики в работе обоснован вывод о том, что указанные торги могут быть признаны не только оспоримыми в связи с нарушением правил организации и порядка их проведения, установленных законом, но быть квалифицированы и как ничтожные в связи с нарушением общих норм, установленных законодательством.
9. Согласно п. 1 ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные или
оспоренные гражданские права, а по правилам ст. 449 ГК РФ торги,
проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. В этой связи в работе делается вывод о том, что реализация этого права заинтересованным лицом возможна только в случае, если оспариваемыми торгами нарушены его права и охраняемые законом интересы, а целью предъявления иска является восстановление этих нарушенных прав и интересов.
Учитывая предписания статей 447, 448 и 449 ГК РФ, следует иметь в виду, что нарушение процедуры проведения торгов не является безусловным основанием для признания их недействительными. Вопрос о признании торгов недействительными должен решаться с учетом установленных судом нарушений процедуры и их влияния на права заявителя. Лицо должно доказать наличие защищаемого права, которое может быть восстановлено при применении последствий недействительности договора аренды недвижимого имущества, заключенного по результатам проведения торгов. А это означает, что нарушения порядка проведения торгов не могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенного по результатам торгов договора аренды недвижимого имущества.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования. Результаты диссертационного исследования позволяют обогатить содержание концептуальных положений об организации и проведении торгов и обосновать новые подходы к их дальнейшей разработке.
Полученные в ходе исследования выводы и сформулированные на их основе предложения могут быть использованы для совершенствования российского гражданского законодательства, регулирующего отношения при проведении торгов.
Содержащийся в диссертации теоретический материал, аналитические разработки автора представляют интерес для научных исследований по проблематике торгов, в преподавании гражданского, предпринимательского, коммерческого права для студентов юридических и экономических вузов.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования нашли отражение в трех научных публикациях автора, обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского и семейного права МГЮА имени О.Е.Кутафина.
Содержание отдельных глав и диссертации в целом излажено на 3 международных научно-практических конференциях в г. Москве (VIII Международная научно-практическая конференция «Современное российское законодательство: законотворчество и правоприменение» (Москва, МГУ, декабрь 2007г.); IX Международная научно-практическая конференция «Право на защите прав и свобод человека и гражданина (к 15-летию Конституции Российской Федерации и 60-летию принятия Всеобщей декларации прав человека)» (Москва, МГУ, декабрь 2008г.); научно-практическая конференция «Правовое регулирование общественных отношений в условиях кризиса» (Москва, АТиСО, апрель 2009г.), а также на ежегодных итоговых конференциях МГЮА, научно-практических семинарах и «круглых столах» в 2006-2010 гг.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав (шести параграфов), списка использованных нормативных правовых актов, материалов судебно-арбитражной практики и литературы.
Торги: понятие, предмет и юридическая природа по российскому праву
Для наиболее полного раскрытия сущности отношений, возникающих при проведении торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества, представляется целесообразным, прежде всего, уделить внимание вопросу, связанному с генезисом правового регулирования отношений по организации и проведению торгов, кратко рассмотрев российский и зарубежный опыт в данной сфере.
Значение торгов может быть определено только с учётом исторического опыта развития указанного правового института. Рассмотрение проб и ошибок в свете сегодняшних поисков и дискуссий показывает, что многие решения, апробированные в прошлом, вполне пригодны для использования и в настоящем. В тоже время обнаруживается, что многие из предложений, рождающихся сегодня, уже давно доказали свою несостоятельность1.
Как справедливо указывает В. Груздев, торги - универсальный механизм, предоставляющий государству идеальную возможность установить правопорядок, в котором наиболее оптимально сочетаются как интересы частных лиц между еобой, так и интересы публичных образований в целом 2.
Возникнув в период расцвета римского частного права, торги, как правовой институт, сохранились до настоящего времени. Учёные и практики обозначают торги, как один из особенно распроетранённых механизмов совершения сделок. С функциональной точки зрения именно торги дают возможность одновременного обеспечения как публичных, так и частных интересов.
Как отмечается в юридической литературе, система заключения договоров на торгах представляет собой устоявшийся правовой институт, существующий многие столетия. В настоящее время торги применяются не только в рамках процедуры банкротства или исполнительного производства (хотя доля таких торгов наиболее значительна в общем числе проводимых в России торгов), но и в процессе обычной хозяйственной деятельности1.
Всё это даёт основание утверждать, что предприниматели осваивают на практике те правовые институты, которые до недавнего времени использовались лишь в выше названных целях.
Как известно, торги существуют со времён Древнего Рима. В частности, Ю. Барон указывал, что в римском праве торг, как форма заключения договора, был в некоторых случаях предписан законом: так, например, при продаже pignus in causa iudicati captum, при отдаче в аренду городских земель, кроме того, публичный торг был в ходу и в частном обороте2.
В Риме торги делились на три категории: 1) торги на труд; 2) торги на труд с материалом; 3) торги на одну поставку материалов. На торгах цены снижались по мере поступления всё новых предложений поставщиков и подрядчиков 3.
В период первых трёх веков нашей эры в Риме земельные участки стали активнее вовлекаться в торговый оборот, что требовало соответствующих правовых конструкций, обеспечивающих иной механизм регулирования, нежели используемый для движимых вещей. В правовой системе появились более четкие представления о праве собственности, что, в свою очередь, стало основой для формирования различных конструкций недвижимости1. Относительно развитый гражданекий оборот вызывал появление правовых режимов земельных участков, различных в зависимости от их нахождения, принадлежноети или предназначения. Именно в этот период в Риме появились ager locatus ex lege censoria -гоеударетвенные земельные участки, сдававшиеся в аренду лицу, предлагавшего наиболее выгодное предложение (т.е. земельные участки, передаваемые по конкуреу).
Как отмечал С.А.Муромцев, приобретение любой вещи, как манципационной (манципированной) так и неманципационной, кроме traditio (передачи), могло еопровождаться также покупкою на публичном торге при продаже имущества несостоятельного должника (bonorum emptio) .
Анализ постулатов римского права позволяет, на наш взгляд, уяснить правовую природу торгов, в том числе тех, предметом которых являетея право на заключение договора.
В России привлечение частных капиталов предприимчивых людей к обеспечению государетвенных нужд на определённых условиях происходило с древних времен, но первые сохранившиеся акты с упоминанием мероприятий - предтеч конкурсных или публичных торгов - относятся к XVII веку 3.
Существующие иееледования показывают, что торги в Росеии являлись достаточно распространенным способом покупки товаров для государственных нужд. Так, известен Указ от 7 июля 1654 г., который от имени царя Алекеея Михайловича регулировал подрядную цену на доетавку в Смоленск таких продуктов, как мука и сухари. Речь в нём шла о том, что за перемещение разных по весу грузов объявлялась разная цена и, соответственно, выявлялись желающие перевести груз за данную цену. Очевидно, что в приведённом примере наличествует элемент публичности, элемент свободы участия, а также условия, которые объявляются желающим лицам участвовать в рассматриваемом мероприятии.
Первые законодательные акты, послужившие прообразом будущих правил «публичных» торгов, относятся к эпохе Петровских реформ. В этой связи приведем отдельные примеры правового регулирования торгов в XVIII веке. Так, в 1721 г. был принят такой нормативный акт, как Регламент Адмиралтейства и Верфи1.
Важно отметить, что данный акт включал нормы, устанавливающие порядок и способ поиска подрядчиков, а также правила взаимоотношений органов управления с подрядчиками в вопросах снабжения Адмиралтейств и верфей. Следует также обратить внимание на тот факт, что рассматриваемый документ имел черты унифицированного нормативного акта. Существовавшие в то время многочисленные Указы и иные документы в сфере государственного и, прежде всего, военного управления не решали хозяйственных задач такого образования, как Флот. Поэтому Регламент посредством содержащихся в нём правил стал регулировать договорные отношения в сфере подряда.
Классификация торгов: основные критерии и принципы
Обусловленная развитием экономического оборота необходимость совершенствования усложняющихся правовых связей между субъектами приводит к появлению новых способов их установления. Именно с этой позиции, на наш взгляд, еледует расематривать феномен торгов.
Как известно, определение понятия торгов легально не закреплено законодателем ни в одном из правовых актов. Иеходя из названия статьи 447 ГК РФ («Заключение договора на торгах») торги принято рассматривать как епособ (порядок) заключения гражданско-правовых договоров.
Введение в роесийское законодательство совокупности норм о торгах означало существенное расширение перечня епособов заключения договоров. Приведенное положение о торгах как об одном из способов заключения договоров подтверждается и уже ставшим господствующим мнением в науке гражданского права. Так, М.Н.Илюшина выделяет такие способы заключения коммерческого договора, как (1) «общий порядок заключения договора с участием коммереантов, когда стороны не ограничены в свободе заключения договора», (2) «заключение договора в обязательном порядке»; (3) «заключение договора путем присоединения»; (4) «заключение договора на торгах»1. Об этом свидетельствует уже еама сиетема законодательного регулирования торгов в ГК РФ, а именно расположение норм о торгах в главе 28 ГК РФ, посвященной процедуре заключения договоров.
В литературе можно встретить подход, когда торги рассматриваются как еамостоятельный вид обязательств, возникающий из совершения односторонних действий (гл. 57 ГК РФ)2.
Кроме того, понятие торгов используется законодателем: - при регулировании процедуры ликвидации юридического лица (п. 3 ст. 63 ГК РФ); - при регулировании процедуры прекращения права собственности (п. 2 ст. 238, ст. 239, 240, п.1, ст. 250, ч. 3 ст. 255, п. 2. ст. 286, ст. 293 ГК РФ); - при регулировании обеспечительных мер в рамках залоговых правоотношений. (при удовлетворении требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом (ст. 349 - 352 ГК РФ).
Ряд отношений, тесно связанный с торгами, урегулирован специальными нормами. Так, понятие торгов также применяется для обозначения способа размещения заказов на поставки товаров, выполнение работ и оказание услуг для государственных нужд, что предусмотрено п. 1. ст. 10 Федерального закона от 21 июля 2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Также под торгами понимается такой способ продажи государственного и муниципального имущества, в том числе земельных участков, который предусмотрен ст. 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», а также ст. 30, 38 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
ГК РФ в пункте 1 ст. 447 закрепляет, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.
Как способ заключения гражданско-правового договора торги предусматривают особую предусмотренную правовыми актами процедуру поиска договорного контрагента на основе системы требований, обязательных для претендентов на позицию такого контрагента. Основным критерием при этом служит оптимальное сочетание для сторон договора стоимостных и качественных характеристик обязательства.
В юридической литературе сущность торгов, отраженная в данной статье ГК РФ, исследуется многими авторами. В частности, В.А.Белов указывает, что торги представляют собой процесс выбора организатором торгов (одним из контрагентов будущего договора) другого контрагента, учаетие которого в договоре наилучшим образом отвечало бы интересам организатора1.
По мнению В.В.Витрянского, путем проведения торгов может быть заключен любой договор, если только это не противоречит его существу . С позицией В.В.Витрянского солидарна и В.В. Долинская, которая также считает, что на основании п. 1 ст. 447 ГК РФ любой договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Однако по её утверждению этот способ явно несовместим с договорами, носящими личный, доверительный характер. Не может быть заключен на торгах безвозмездный договор, например, договор дарения .
Если анализировать цель проведения торгов, то, безусловно, ею в конечном итоге является заключение договора. М.И. Брагинский отмечал в этой связи, что одни торги непосредственно завершаются достижением указанной цели, в то время как другие делают для этого лишь первый шаг, имея в виду, что второй, следующий за признанием права заключить договор, представляет собой реализацию соответствующего права .
Анализируя понятие торгов, рассмотрим, в частности, как определяет «торги» словарь В.Даля. Так, торг или торги - это вызов и сход в урочный день, и час купцов или подрядчиков и поставщиков, торгующих на заявленный предмет, понижая друг перед другом цену .
Словарь русского языка С.И.Ожегова определяет торги, исходя из двух значений: тоже, что аукцион и состязательный порядок сдачи подряда тому, кто предложит более выгодные условия .
Организация и порядок проведения торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества
Согласно п. 1 ст. 46 Федерального закона № 14-ФЗ от 08 февраля 1998 г. «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения (выделено нами - Н.Т.) обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки; при этом крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества. По существу аналогичные положения, за исключением норм, связанных со спецификой такой организационно-правовой формы как акционерные общества, содержит и Федеральный закон № 208-ФЗ от 26 декабря 1995 г. «Об акционерных обществах» (п. 1 ст. 78).
Очевидно, для того, чтобы принять решение, требуется ли одобрение договора с организатором торгов в качестве крупной сделки, нужно обратить внимание на следующее;
а) может ли ттот договор квалифилироваться как сделка, свя,анная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения имущества. Возможность отчуждения имущества может быть изначально предусмотрена при проведении торгов, поскольку на основании п. 1 ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Возникает вопрос: требуется ли одобрение договора, заключаемого собственником с организатором торгов, как крупной сделки, если заключаемый с победителем торгов договор аренды будет содержать условие о выкупе арендованного имущества?
На наш взгляд, когда при проведении торгов изначально существует опция о возможности приобретения имущества, имеется необходимость одобрения крупных сделок хозяйственных обществ. Хотя не исключена ситуация, когда торги не состоятся, т.е. возможность приобретения только презюмируется, но для таких случаев требований об одобрении сделки действующее законодательство не устанавливает; б) возможность квалификации такой сделки как сделки, связанной с обычной хозяйственной деятельностью собственника недвижимого имущества; в) стоимостная характеристика имущества, фигурирующего в отношении рассматриваемого договора. Очевидно, что при оценке «стоимостного порога» для квалификации сделки в качестве крупной, определяющее значение будет иметь не только цена сделки (вознаграждение агента), но также и оценка предмета торгов.
Следовательно, договор с организатором торгов требует одобрения в качестве крупной сделки в случае, если предметом торгов будет продажа имущества, принадлежащего собственнику (очевидно, такая продажа и сам факт проведения торгов для собственника не являются обычной хозяйственной деятельностью), а стоимость имущества превышает «стоимостный порог», установленный законом или уставом хозяйственного общества. Если же предметом торгов выступает право на заключение договора аренды недвижимого имущества, такое одобрение договора с организатором торгов собственнику, являющемуся хозяйственным обществом, требуется при условии, если договор аренды будет содержать условие о выкупе арендованного имущества.
На настоящий момент практика не знает примеров самостоятельного рассмотрения исков о признании недействительным договора между собственником и организатором торгов. Представляется, что такой иск может иметь смысл только в случае, если торги еще не состоялись.
Судебная практика идет по тому пути, что для признания недействительным договора, заключенного по результатам торгов, необходимо оспорить сами торги, доказав, что они были проведены с нарушением требований закона1.
Таким образом, признание договора между собственником и организатором торгов недействительным, при отсутствии других оснований признания торгов проведенными с нарушением правил, установленных законом, не будет иметь влияния на действительность договора, заключенного по итогам торгов.
Следует учитывать, что большинство крупнейших организаций (а именно они и являются инициаторами большей части торгов, проводимых по доброй воле и без вмешательства публичной власти), создают либо структурные подразделения, которым передаются функции по организации торгов, либо имеют в рамках группы компаний юридическое лицо, выполняющее такие функции. Таким образом, вероятность судебного рассмотрения споров между собственником и организатором торгов существенно снижается, ибо конфликты могут предотвращаться или регулироваться в рамках корпоративных или дисциплинарных отношений.
Тем не менее, значение договора между собственником недвижимого имущества и организатором торгов проявляется при рассмотрении этого договора во взаимосвязи с другими договорами, составляющими систему механизма торгов.
Признание торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества недействительными и последствия их недействительности
Сопоставление второго критерия также дает оенования полагать, что признание торгов недействительными подчиняется правилам о ничтожных сделках. В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе, а требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. В п. 1 ст. 449 ГК РФ не установлен круг лиц, имеющих право обратиться в суд с иском о признании проведенных торгов недействительными, как это делается в других статьях об оспоримых сделках (например, в ст. 173, 174, 175, 176 ГК РФ). В статье 449 лишь указано, что с таким иском может обратиться любое заинтересованное лицо. Использование предписания, предусмотренного законодателем для ничтожных сделок, дает возможность сделать вывод о принадлежности торгов именно к этой группе недействительных сделок. А возможное возражение о том, что по ст. 449 ГК РФ подается иск о признании сделки недействительной, а не о применении последствий недействительности снимается, на наш взгляд, расширительным толкованием ст. 166 ГК РФ, закрепленным в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. №6/8.
Основанием для вывода о применении к торгам правил о ничтожных сделках может являться и четвертый критерий - природа интересов, которые затрагиваются проведением торгов. Естеетвенно, что нахождение общих норм, регулирующих порядок проведения торгов в ГК РФ, и определение их как способа заключения гражданско-правового договора относит торги к сфере частного права и частного интереса сторон договора. Принцип свободы договоров в широком смысле влечет возможноеть участников по собственной воле определять способы заключения договоров и, в частности, прибегать к торгам, выбирая ту или иную их форму. Однако право заключать договоры с помощью торгов в определенных случаях превращается в обязанность использовать именно такой способ, если на этот счет есть специальное указание в законе. Необходимость в этом связана с тем. что торги, Призванные обеспечить заключение договора на оптимальных условиях, и, прежде всего, в отношении цены, защищают тем самым интересы в первую очередь того, кто прибегнул к торгам.
При проведении торгов в сфере исполнительного производства и при конкурсном заключении государственных контрактов публичный интерес следует признать доминирующим над частным. Таким образом, если исходить из логики рассуждений, например, И.Б.Новицкого, эти сферы должны находиться под особым контролем государства и признание недействительными сделок, заключаемых в данных областях, должно происходить без наличия на то волеизъявления заинтересованных лиц, а только в силу предписания закона, т.е. такие сделки должны быть признаны ничтожными1.
Обратимся теперь к порядку признания торгов недействительными. Необходимость привлечения суда для установления недействительности торгов прямо предусмотрена п. 1 ст. 449 ГК РФ и рядом других нормативных актов (см., например, ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 г. №178. «О приватизации государственного и муниципального имущества». Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 и др.). Исходя из этого, данный критерий деления сделок на ничтожные и оспоримые является единственным в ряду других, использование которого позволяет применить к торгам нормы об оспоримых сделках. Учитывая, что другие критерии дают основание для иного подхода к природе недействительности торгов, возникает закономерный вопрос о том, какой критерий является решающим в данном вопросе.
Ответ на данный вопрос дает судебная практика. Так, согласно и. 44 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу «пункта 1 ст. 449 ГК РФ публичные (выделено нами - Н.Т.) торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок (выделено нами - Н.Т.)».
Прямое указание на то, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок, содержалось также и в п. 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
В дальнейшем данный вывод применялся не только к сфере публичных, но и частных торгов и был подтвержден многочисленными постановлениями судов (см.: Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 декабря 2000 г. № КГ-А40/5832-00; от 13 июня 2000 г. № КА-А40/2192-00иДР.)1.
Анализ судебных актов, принятых различными арбитражными судами за последние десять лет показал, что заинтересованные лица заявляют различные требования по торгам на право заключения договора аренды недвижимого имущества. Эти требования заявляются о:
