Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Эволюция подходов и методов оценки размещения и территориальной доступности услуг 8
1.1. Размещение и доступность услуг: теоретические подходы и опыт географических исследований 8
1.2. Трансформация подходов и методов исследования размещения 27
1.3. Размещение рыночных услуг в крупных городах 38
Глава 2. Оценка размещения и территориальной доступности рыночных услуг в крупных городах на основе ГИС-технологий 46
2.1. Разработка и апробация методики оценки размещения и территориальной доступности разных видов рыночных услуг (на примере г.Уфа) 47
2.2. Сравнительный анализ особенностей размещения рыночных услуг в крупных городах различного ранга 67
2.3. Анализ взаимного размещения объектов уличной торговли в крупнейшем городе 83
Глава 3. Применение пространственных моделей для анализа и планирования размещения торговых центров в крупных городах и городских агломерациях 95
3.1. Специфика крупных торговых центров и особенности их размещения 95
3.2. Обеспеченность торговыми площадями в городских агломерациях как фактор размещения торговых центров 101
3.3. Анализ размещения торговых центров с использованием модельного подхода (на примере Екатеринбурга) 105
3.4. Прогнозирование размещения и оценка эффективности новых торговых центров с использованием модельного подхода (примере г. Пермь) 111
Заключение 119
Список литературы 124
- Трансформация подходов и методов исследования размещения
- Размещение рыночных услуг в крупных городах
- Сравнительный анализ особенностей размещения рыночных услуг в крупных городах различного ранга
- Обеспеченность торговыми площадями в городских агломерациях как фактор размещения торговых центров
Трансформация подходов и методов исследования размещения
Понятие «услуги» может трактоваться по-разному, в данном исследовании оно рассматривается в рамках потребительских услуг, т.е. услуг, оказываемых населению. В отечественной географической науке под услугами понимался труд, направленный непосредственно на удовлетворение потребностей определенной личности – индивидуального заказчика, клиента, потребителя данной услуги [Ковалев, 1974].
При переходе к рыночной экономике понятийно-концептуальный аппарат географической науки эволюционировал. В советский период сложилось разделение потребительских услуг на производственные (пошив одежды, ремонт обуви) и непроизводственные (услуги юриста или учителя), в настоящее время оно устарело. Все менее употребляется и другое понятие – «сфера обслуживания населения», которая включает объекты, представляющие услуги для удовлетворения жизненных потребностей членов общества. Совокупность предприятий и учреждений, оказывающих услуги, называют также социальной инфраструктурой общества, под которой подразумевается комплекс зданий, действующих сооружений, сетей и систем, не относящихся к производству материальных благ, но необходимых как для самого процесса производства, так и для обеспечения повседневной жизни населения [Ковалев, Покшишевский, 1974]. Этот термин используется до сих пор для обозначения материальных объектов сферы потребительских услуг, но преимущественно нерыночных услуг.
Функции рыночных и нерыночных услуг различаются. Для нерыночных услуг, оказываемых преимущественно государством, они определяются целями социального и экономического развития общества, достижения большей социальной однородности общества и всестороннего развития личности. К наиболее значимым целевым функциям социальной инфраструктуры чаще всего относят следующие [Синельников, 2001].: ? создание условий для демографического воспроизводства;
Существуют различные подходы к вопросу внутреннего строения и классификации услуг. Один из подходов рассматривает три функционально-целевых блока по составу услуг [Голяков, 2002]: общественно-политическая и интеллектуально-культурная деятельность (образование, наука, культура, искусство, деятельность в области массовой информации, общественных организаций, обществ, ассоциаций, объединений); восстановление и сохранение физического здоровья (здравоохранение, физическая культура и спорт, социальное обеспечение, туризм, охрана и совершенствование окружающей среды); коммунально-бытовое обслуживание (жилищно-коммунальное хозяйство, бытовое обслуживание, торговля и общественное питание, пассажирский транспорт, связь).
В географии длительное время использовалась классификация услуг, предложенная С.А. Ковалёвым [Ковалев, 1974]. Она учитывала функции обеспечения жизнедеятельности населения, выделенные НИЭИ Госплана СССР. Выделение 13 групп услуг на основе отраслевого подхода в основном сохранялось до 2005 года в общероссийском классификаторе отраслей народного хозяйства (ОКОНХ). С 2005 году Росстат перешел на общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД), разработанный на основе международной классификации, в нем выделено 9 основных групп услуг. Эти два классификатора несопоставимы между собой.
С.А. Ковалев в работе «О географическом изучении сферы обслуживания» [Ковалев, 1973] выделил следующие особенности услуг:
Уровень обслуживания характеризуется полнотой набора, качеством и доступностью их для всего населения; Для некоторых видов услуг характерны значительные сезонные колебания; Экономичность работы находится в прямой зависимости от размера предприятия (эффект масштаба). На основе вышеописанных особенностей определяются закономерности размещения и территориальной организации сферы услуг, которые заключаются в «ступенчатости» и «иерархичности» учреждений социальной инфраструктуры. Среди видов доступности услуг чаще выделяются следующие:
В советское время в основе размещения услуг лежал нормативный подход, который назывался «объективным», так как базировался на физиологии, гигиене, психологии и других базовых потребностях человека. Широко использовались «нормы потребления» для регулирования использования услуг, расчета планов социально-экономического развития, обоснования расходов на развитие сферы обслуживания. Наиболее распространенными формами регулирования развития сферы обслуживания в СССР были строительные нормы и правила (СНиП), которые устанавливали необходимую обеспеченность услугами и определяли основные показатели: мощность предприятия (в торговле - площадь торгового зала) с учетом численности населения в зоне обслуживания, размер земельного участка, необходимый для размещения каждого объекта сферы обслуживания и др.. Основная задача этих норм состояла в обосновании рационального проектирования территориальной структуры поселения. Для объектов нерыночных потребительских услуг они существуют до сих пор.
При переходе к рыночной экономике активно начал развиваться поведенческий метод в оценке размещения и объемов необходимых услуг, который опирался на реальное поведение и выбор потребителя. Больше внимания стало уделяться дифференциации населения по размерам доходов, уровню образования, составу семьи и т.п., поскольку эти характеристики влияют на потребительское поведение [Перекрест, 2006; Аксенов, 2011; Зырянов, 2011].
В советское время государство финансировало до 69% всех услуг, предоставляемых населению [Ковалев, Покшишевский, 1974], в то время как в рыночной экономике из бюджета финансируется или субсидируется только часть потребительских услуг, которые относятся к нерыночным. Основным стимулом развития рыночных потребительских услуг является максимизация прибыли. Современное их размещение зависит от многих факторов: численности и концентрации населения, платежеспособного спроса, транспортной сети и физических ограничений участка или помещений, необходимых для размещения объекта. Поскольку объем рыночных услуг зависит от доходов населения, это усиливает социально-экономическую дифференциацию и территориальные различия потребления услуг населением. Напротив, услуги, оказываемые государством бесплатно, уменьшают социальную и территориальную дифференциацию.
Изменились подходы к оценке уровня развития потребительских услуг. В советское время основным принципом оценки сферы обслуживания было не качество и итоговый эффект оказанных услуг, а количественная характеристика материально-технической базы, даже без привязки к ее реальному использованию (например, количество койко-мест на 1000 чел. в сфере здравоохранения, число посадочных мест на 1000 чел. в объектах общественного питания). Нормативная оценка не отражала уровень удовлетворенности услугами и оказалась неверным принципом в оценке уровня обслуживания населения, особенно торговли [Иванова, 1971]. Для нерыночных услуг новые критерии оценки развития только формируются, а в рыночных услугах основным измерителем стал платежеспособный спрос. При этом современный уровень потребления рыночных услуг пространственно дифференцирован сильнее, чем в советское время, поскольку выросли межрегиональные и внутрирегиональные различия в уровне социально-экономического развития [Зубаревич, 2003]
Размещение рыночных услуг в крупных городах
Распределение количества домов в зависимости от погрешности смоделированной численности населения Положительная разница между данными обусловлена тем, отдельные строения имеют более высокий показатель численности населения, в то время как количество человек проживающих в доме в выделенной группе формируется из среднего показателя группы, а сами группы формируются из параметров этажности и площади строения. Так, например, различные общежития и дома с коммунальными квартирами входят в общие группы по вышеописанным параметрам, но реально в них проживает гораздо больше людей. Однако число таких объектов незначительно. Большая отрицательная разница формируется, в основном, за счет новых и пока частично заселенных домов, так как в модели учтено потенциальное население при данных параметрах. Особенность данной методики в том, что население дома усредняется по строениям в его группе, но чем больше групп, тем точнее модель. Данная методика оптимальна, если исходные данные невысокого качества.
Создание базы пространственных и атрибутивных данных по остановкам общественного транспорта. Точечный слой объектов общественных остановок создавался в программной среде ArcGIS 9.3 в режиме редактирования с помощью интерактивного переноса данных с различных геопорталов. Атрибутивная таблица слоя содержит информацию о числе маршрутов, проходящих в этом месте. Для упрощения результатов дальнейшего моделирования было решено отрисовывать одним объектом группы остановок, находящиеся слишком близко или имеющие пересадочные функции (остановки трамвая и автобуса). Итоговая база данных содержит информацию о 438 остановках общественного транспорта.
Создание базы пространственных и атрибутивных данных по объектам розничной торговли, аптекам и магазинам бытовой техники. Для картографической оценки расположения коммерческих объектов социальной инфраструктуры необходимо было собрать информацию об этих объектах, как пространственную, так и атрибутивную (площадь, тип объекта и т.п.).
Сбор пространственных и атрибутивных данных состоял из следующих этапов: выбор источников, создание базы данных, верификация данных. В качестве источников были взяты данные вэб-порталов и интернет-ресурсов, а также данные полевых обследований. В настоящее время существуют различные вэб–порталы, в которых можно найти множество не только атрибутивных, но и пространственных данных. Источниками для исследования послужили наиболее популярные интернет-ресурсы: gdeetotdom.ru, wikimapia.org, maps.google.ru, maps.2gis.ru. Особенно качественные данные предоставляет компания 2GIS, которая является справочником организаций с хорошей картографической основой. В связи с тем, что были использованы разные источники данных, возникали конфликтные ситуации: в разных системах один и тот же объект имел разное местоположение и т.п. Для решения такого рода проблем привлекался либо третий источник, либо данные полевых обследований.
Точечный слой объектов коммерческой недвижимости был создан в программной среде ArcGIS 9.3 в режиме редактирования с помощью интерактивного переноса данных с интернет-источников. Атрибутивная таблица слоя содержит информацию об этих объектах: название, тип, класс, занимаемая торговая площадь. Для проверки данных использованы результаты полевых обследований и материалы официальных сайтов дистрибьюторов.
В результате проделанной работы была создана база данных по объектам услуг с разной частотой пользования. В качестве повседневных услуг были выбраны продовольственные магазины, в качестве периодических – аптеки, а магазины бытовой техники и электроники можно отнести к услугам эпизодического спроса. Итоговая база для города Уфы содержит информацию о 920 объектах продуктового ритейла, 393 аптеках, 50 магазинах продажи бытовой техники и 438 остановках общественного транспорта.
Территориальная структура любого города, особенно крупного, влияет на размещение услуг. Спецификой Уфы является влияние речной сети: город расположен на берегу реки Белой, при впадении в неё рек Уфа и Дёма, преимущественно в междуречье рек Белая и Уфа на Уфимском «полуострове». Через город проходит одна из главных железнодорожных магистралей Самара – Уфа – Челябинск.
Численность населения Уфы на 1 января 2013 года составляла 1077,7 тыс. человек, на долю города приходится 26,47 % всех жителей республики и 42,2 % городского населения. Город состоит из 7 районов: Дёмский, Калининский, Кировский, Ленинский, Октябрьский, Орджоникидзевский и Советский. Численность населения Уфимской агломерации (г. Уфа, Благовещенск, районы – Уфимский, Благовещенский, Чишминский, Иглинский, Кармаскалинский, Кушнаренковский) составляет 1 425,8 тыс. человек2. Основу экономики составляют топливно-энергетический комплекс и машиностроение, в Уфе сосредоточено более 200 крупных и средних промышленных предприятий. Среднемесячная зарплата составила 28,3 тыс. руб. за 2012 год, а оборот розничной торговли 367 млрд. рублей3.
В сложившейся структуре застройки выделяются крупные жилые массивы города: Центр, Проспект Октября, Зеленая Роща, Черниковка, Сипайлово и Инорс. Каждый из этих районов отделен от другого рекой, резким переходом рельефа, железнодорожными путями, индустриальной зоной или другими барьерами. Районы развивались в различные исторические периоды. Район Проспекта Октября активно застраивался в хрущёвские времена, для него характерна типовая застройка пятиэтажками вдоль основной транспортной магистрали – проспекта Октября. Район Сипайлово, расположенный в излучине реки Уфы, начал застраиваться относительно недавно, в 1980-е годы, в настоящее время в нем ведется точечная застройка вдоль главной магистрали – проспекта Маршала Жукова. Самыми старыми районами являются Центральный и Черниковка, первый застраивался с дореволюционного времени, а второй – в сталинское, его застройка представлена бараками начала 20–го века, послевоенными 8-этажками и 5-этажными хрущевками вдоль магистрали ул. Первомайской. В связи с разнородной структурой каждый район характеризуется различной плотностью застройки, качеством жилья, обеспеченностью объектами социальной и культурной сферы. Наибольшая плотность населения в районе Сипайлово, а наименьшая – в Центре, где расположено большинство административных учреждений. Вытянутая форма города и диспропорции существующих функциональных зон оказывает большую нагрузку на транспортную инфраструктуру города.
Основными районами современной застройки являются Южный микрорайон, где завершается застройка более 50 га городских земель современными многоэтажными домами, а также районы на периферии. Территория города уплотнятся и за счет точечной застройки, особенно в историческом центре и районах с типовой застройкой 80-ых годов.
Сравнительный анализ особенностей размещения рыночных услуг в крупных городах различного ранга
По определению международного союза торговых центров (RCSC)16 «Торговый центр» – это группа архитектурно объединенных розничных предприятий, управляемых единой компанией, обеспеченных парковкой и расположенных на специально спланированном участке. Следует различать такие понятия как «торговый центр» и «торговый комплекс», где различие между этими объектами состоит в том, что первый тип является конгломератом арендаторов, объединенных единой концепцией, что выражается в размере этого центра, которое имеет арендопригодную площадь более 5000 кв.м В то время как торговый комплекс – это совокупность различных ритейлеров в одном помещении, обычно имеют размеры торговой площади от 2500 – 5000 кв.м [Арчакова, 2010]. В советское время под торговым центром подразумевался торговый кластер, где на одной территории были сосредоточены различные магазины, и для каждого города проводился расчет необходимого числа магазинов и числа работников, обслуживающих их.
Торговые центры как места скопления под одной крышей различных видов товаров и услуг начали формироваться в начале XX века, когда появились технические решения по строительству объектов с большими пролетами, позволяющими разместить большое число малых магазинов на открытом участке. Идея нового формата магазинов в виде крупных просторных помещений с большими витринами зародилась в Лондоне в 1851 году на всемирной выставке [Канаян, 2007]. С тех пор возникла общая тенденция строительства объектов торговых площадей или улиц с крытыми стеклянными куполами. Если изначально торговые центры обеспечивали население товарами и услугами, то сейчас они представляют собой многофункциональные центры не только для совершения покупок, но досуговые центры с различными развлечениями, многие объекты несут социальную нагрузку в виде размещения у себя детских развлекательных и образовательных центров, ночных клубов, кинотеатров, библиотек и т.п. Особую роль в культуре существующего потребления играют торгово-развлекательные комплексы, которые становятся современным институтом, транслирующим новые западные ценности, формируя новые виды потребителей, для которых поход в торговый центр ассоциируются с удовлетворением не только потребительских, но и духовно-культурных потребностей [Ланкинен, 2009].
Появление современных торговых центров в городах обычно сопровождается несколькими этапами, в то же время наблюдаются и региональные особенности [Арчакова, 2010]. Можно выделить следующие 4 этапа становления торговой недвижимости в крупном городе (с населением более 500 тыс. чел.). Первый этап – это размещение ритейлеров в существующих помещениях бывших советских универмагов и универсамах. Второй этап характеризуется формированием локальных центров торговли в жилых массивах и строительством микрорайонных торговых центров и комплексов. Третий этап – строительство современных торговых центров городского формата (торговая площадь от 20 – 40 тыс. кв.м) между крупными жилыми массивами с выходами на магистрали, в которых представлены федеральные и международные ритейлеры. К этому же этапу можно внести реконструкцию бывших промышленных объектов, прежде всего, легкой промышленности, в торговые объекты. И четвертый этап – строительство крупных региональных моллов на периферии города, а также редевелопмент бывших рынков (центральных, колхозных) и строительство на их месте современных торговых объектов в связи с изменением потребительского поведения и ростом конкуренции.
В результате два современных трансформационных процесса – деиндустриализация и терциаризация – сильно влияют на структуру города. Первый процесс уменьшает долю промышленных зон и объектов в городе, увеличивает предложение некачественных торговых площадей, а второй – усиливает торговые функции, их пространственное распространение и модернизацию форм: от создания «торговых кластеров, в которых размещены киоски и магазины» до современных торгово-развлекательных центров городского и регионального масштабов. Этот эволюционный процесс может протекать как естественным образом под влиянием рынка, конкуренции, динамики платежеспособного спроса, так и в ускоренном варианте – под влиянием институциональных факторов. Одним из ключевых преимуществ торговых центров перед уличными объектами недвижимости является возможность реализовать максимальное количество возможных потребностей в одном месте. Это обуславливает процесс развития торговых центров как современных форм торговли для населения, у которого постоянно растут потребности – как качественно, так и количественно. Отдельно стоит отметить, что окупаемость торговых центров намного выше, чем отдельных магазинов, эффект масштаба при строительстве и эффект синергии при размещении различных видов ритейлеров повышает эффективность такого рода объектов. Эффект синергии во многом отражает различные эффекты полезности для конечного потребителя [Пилипенко, Габрук, 2009]. Так, для простого магазина существует 4 вида полезности: пространственная; временная, владения, состояния. Эти виды полезности с точки зрения маркетинга относятся к «функциональным» видам и присущи торговым предприятиям. Пространственная полезность выражается в том, чтобы товар был в нужном месте, временная – в нужное время, полезность владения характеризует торговлю нужным ассортиментом, полезность состояния – наличием товара в нужной упаковке, расфасовке. Для торгового центра характерны еще два дополнительных вида полезности: социальная и коммуникативная. Коммуникативная проявляется в получении новой информации о товарном ассортименте через рекламу и пиар-акции; а социальная выражается в представлении об ассортименте через социальный опыт человека, его интересы и системы ценностей.
Помимо создания эффекта синергии, основная задача торгового центра – это соблюдение баланса между арендаторами, где одни – «якоря» – занимают большую площадь, платят низкую арендную ставку, но генерируют основной поток посетителей, а другие – операторы «галереи», предлагающие свои товары и услуги клиентам «якорей». Поэтому при подборе арендаторов уделяется особое внимание ритейлерам, которые имеют сильный бренд и высокие значения атрактивности, тем самым создается качественный состав арендаторов международных и федеральных ритейлеров. Хорошим примером служат гипермаркеты Ашан, О Кей в продуктовом сегменте, супермаркеты М.Видео и Эльдорадо в сегменте бытовой техники, бренды компании Inditex (Zara, Bershka, PullandBear), H&M, предлагающие верхнюю одежду и т.п. Следуют отметить, что порядок арендной ставки для гипермаркета Ашан составляет порядка 120-150 $/кв. м. в год, в то время как операторы сотовой связи, размещенные в при кассовой галерее, арендуют свои помещения за 1200-1700 $/кв.м в год.
Специфика размещения торговых центров во многом обусловлена форматом объекта, и уже во вторую очередь территориальной структурой города. Если рассматривать типологию торговых центров, то помимо классификации по размеру объекта, можно выделить до 18 классов торговых центров [Бухвалов, 2007]. Более широкое распространение получила классификация ТЦ, предложенная Институтом городских земель и применяемая международным советом торговых центров17. В ней в качестве критериев были предложены следующие показатели: размер торговой площади, зона охвата торгового центра, состав арендаторов, специфика продаваемых товаров.
Обеспеченность торговыми площадями в городских агломерациях как фактор размещения торговых центров
При размещении ритейлеры должны учитывать множество факторов, среди которых наличие помещения, платежеспособного спроса, уровень конкуренции и т.д. В зависимости от типа рыночных услуг значения каждого фактора может сильно меняться. Например, для крупного ритейлера бытовой техники ключевым факторов является наличие помещения в данном районе, удовлетворяющего его техническим условиям, а для аптеки главное – пешеходный поток и численность населения, проживающего в зоне обслуживания. На основе проведенного анализа продуктовых магазинов, аптек и магазинов бытовой техники, на примере г. Уфы, выявлено, что типы услуг по виду спроса подвержены ступенчатому размещению, но с несколько измененной территориальной структурой. Иначе говоря, товары ежедневного спроса размещаются в соответствии с территориальным размещением населения, товары периодического спроса – выборочное размещение, в основном, в локациях с повышенными значениями плотности населения, близко к дорогам и автобусным остановкам, что характеризует их как ориентированных на клиентский поток для удовлетворения редких или импульсивных покупок. А третий тип – эпизодический спрос, представленный в нашем исследовании магазинами бытовой техники, характеризуется целевой покупкой, где размещение этих видов объектов приурочено к локальным или городским хабам с высокой транспортной доступностью, основным ограничением размещения является необходимость наличия помещений. Наблюдается функциональное размещение продуктовых магазинов с увеличением их размера. Малые магазины размещены повсеместно, крупные супермаркеты так же ограничиваются наличием помещения и уровнем конкуренции, а крупнейшие гипермаркеты размещены, в основном, на периферии или между крупными жилыми массивами, в рамках торговых центров или отдельными зданиями. В данном случае проявляется слабая связь между размером объекта и частотой его посещения, что характерно для ступенчатого размещения.
Следует также отметить, что на структуру размещения услуг влияют не только вышеописанные факторы, но и взаимное размещение различных видов ритейлеров, где при комбинации определенных видов товаров и услуг могут образовываться варианты взаимодействия от симбиоза до синергии, тем самым создавая локальные кластеры или целые специализированные торговые улицы.
Если сравнивать обеспеченность услугами городов разного ранга, то можно выделить следующие закономерности: с падение душевого показателя розничной торговли число обслуживающих объектов уменьшается, в основном, пропорционально численности населения. Только число объектов эпизодического спроса зависит от численности населения города и его агломерации. В связи с этим происходит перенасыщение объектами эпизодического спроса центральных городов агломерации, что усиливает дефицит качественных площадей и изменяет структуру их размещения. Если основным местом размещения магазинов бытовой техники в средних и малых городах являются городские центры, где функционируют ТЦ и ТК, то с увеличение спроса объекты эпизодического спроса все чаще размещаются вне локальных центров. При этом увеличивается объем товарооборота в городе, что в дальнейшем сказывается на повышении уровня развития торговой недвижимости в целом.
При анализе размещения рыночных услуг необходимо учитывать такие комплексные объекты как торговые центры. Этот феномен играет одну из главных ролей в трансформации современного городского пространства, где с одной (положительной) стороны он обеспечивает качественными услугами и товарами население города, создает новые рабочие места, повышает эффективность труда, увеличивает налогооблагаемую базу за счет увеличения оборота розничной торговли в районе, но с другой (отрицательной) стороны – увеличивает нагрузку на транспортную инфраструктуру, изменяет структуру ритейла за счет уменьшения средних форматов торговли, таких как супермаркеты, в некоторых случаях ухудшается и экологическая обстановка в городе, происходит сверхпотребление товаров и услуг. Одним из зарекомендованных методов оценки размещения является использование моделей пространственного взаимодействия на основе гравитационно-вероятностных подходов для оценки как коммерческой эффективности объектов с точки зрения анализа потенциальной аудитории объекта и объема платёжеспособного спроса, так и социальной эффективности, где показателем является минимальное время транспортной или пешеходной доступности торгового центра. В рамках проведенного исследования доказано, что лишь дефицит пригодных площадей в центре города «заставляет» размещаться крупные торговые центры на периферии города, так как при идеальном варианте они бы размещались в центре города с наилучшей интегральной доступностью территории. И благодаря этому уменьшается среднее время доступности до торговых центров, что улучшает качество жизни населения. Это подтверждается размещением крупных коммерческих объектов на магистральных трассах в агломерационных хабах крупных городов. Так же «прописка» такого рода крупных объектов бизнеса на периферии улучшает его экономическое состояние, и процесс перераспределения платежеспособного спроса позволит уменьшить экономическую дифференциацию центра и периферии.
В целом развитие новых форм торговли и переформатирование существующих является эволюционным процессом, где в одних городах оно протекает естественным образом, а в других – ускоренным. Российский рынок торговой недвижимости сейчас находится на стадии активного развития, что характеризуется вводом огромного числа торговых объектов, но в скором времени наступит насыщение рынка и вопрос рационального и эффективного размещения объектов станет ключевым, а показатели территориальной доступности, которые являются принципиальными для торговли, будут отражать эти вопросы. В ходе диссертационного исследования получены следующие результаты и выводы, которые являются предметом защиты:
