Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Недвижимость как экономическая категория 12
1.1. Понятие недвижимости как объекта экономических отношений 12
1.2. Рынок недвижимости и его особенности 23
1.3. Место и роль рынка недвижимости в экономике 34
Глава II. Механизм функционирования рынка недвижимости 41
2.1. Взаимодействие спроса и предложения на рынке недвижимости 41
2.2. Оценка недвижимости и ее основные методы 50
2.3 .Управление недвижимостью. Роль государства в управлении недвижимостью 58
Глава III. Рынок недвижимости в России 66
3.1 . Становление рынка недвижимости России 66
3.2. Инвестиции в недвижимость и их назначение 99
3.3. Перспективы развития рынка недвижимости. Эффективность рынка недвижимости и факторы, влияющие на нее 118
Заключение 130
Библиография 134
Приложение 138
- Понятие недвижимости как объекта экономических отношений
- Взаимодействие спроса и предложения на рынке недвижимости
- Становление рынка недвижимости России
- Перспективы развития рынка недвижимости. Эффективность рынка недвижимости и факторы, влияющие на нее
Введение к работе
Актуальность темы и направленность исследования. Недвижимость проявляется в многогранности роли, которую она играет для всего государства в целом и для каждого члена общества в отдельности. Экономическое значение недвижимости заключается, прежде всего, в том, что она выступает одним из основополагающих ресурсов воспроизводственного процесса, влияющим на его рост и стабильность. Земля и расположенные на ней объекты недвижимости, выступая основой производственного процесса, жизнедеятельности населения и слагаемым богатства всей страны, имеют в то же время большое социальное значение. Вместе с тем, недвижимость является фактором экономической безопасности государства, от которого зависят перспективы развития всей страны в целом; показателем экологического состояния государства, поскольку от того, эффективно ли используется земля, из экологически безопасных ли материалов строятся здания, зависит экологический статус страны.
Недвижимость как экономическая категория выражает отношения собственности, от использования которой зависит ее результативность. Если недвижимость является государственной собственностью, то она не продается. Если недвижимость - в частной собственности, то она является предметом купли-продажи. Но и в этом случае она должна служить воспроизводственному процессу, повышению жизненного уровня населения, безопасности, экологическому равновесию. Помочь реализовать это должно государство.
Важность и сложность проблемы недвижимости, а также недостаточность ее разработанности повышает научный интерес к ней. В рыночной экономике не все объекты недвижимости являются предметом купли-продажи (не продаются земля и объекты недвижимости, служащие интересам всей страны). Однако, рыночные отношения накладывают отпечаток на все объекты недвижимости, придавая им стоимостную оценку. Важнейшую роль в рыночной системе играют объекты недвижимости, которые вовлечены в рыночный оборот. Рынок недвижимости в российской экономике представляет качественно новое явление, его существование началось с 1991 года. Характеризуясь большим количеством противоречий и «изъянов», российский рынок недвижимости требует проведения взвешенной
4 государственной политики, учитывающей важную общественную роль рынка
недвижимости в экономике.
В настоящее время функционирование рынка недвижимости тесно интегрировано во все сферы экономической и социальной жизни российского общества. Оборот в сфере недвижимости и строительства занимает более 15% ВВП России, притом каждый год он устойчиво растет.
В мировой экономике существует широкий спектр инструментов государственного регулирования рынка недвижимости. Для России важно критическое осмысление мирового опыта функционирования и государственного регулирования рынка недвижимости, выявление закономерностей и особенностей его развития с целью дальнейшей трансформации и адаптации положительных черт применительно к отечественной экономике; выбор методов качественной рыночной оценки недвижимости, повышение эффективности ее использования, разработка эффективной научной стратегии государственного регулирования рынка недвижимости с учетом исторических, регионально-климатических, экономических и институциональных особенностей страны. Все это повышает актуальность выбранной темы диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. Элементы научного анализа недвижимости как экономической категории встречаются у ранних представителей классической политэкономии (У. Петти, А. Смита, Д. Рикардо, Дж. Милля), в частности, в вопросе о земле и ее цене. У. Петти, отмечая значимость земли как фактора производства, писал, что «труд - отец богатства, земля - его мать». А. Смит в своей книге «Исследование о природе и причинах богатства народов» подчеркивал, что важным фактором богатства общества является земельная рента.
Концепция «социального рыночного хозяйства» неолибералов (Л. Эрхард, В. Ойкен, А. Мюллер-Армак, В. Репке, А. Рюстов), включала строительство жилья, что успешно было реализовано Л. Эрхардом в послевоенной Германии.
Однако основательно проблема недвижимости стала развиваться в науке в конце XX века. Среди современных зарубежных исследователей, работы которых посвящены проблеме недвижимости как экономической категории, вопросам функционирования рынка недвижимости, его государственного регулирования и прогнозирования можно выделить Ч. Акерсона, Э. Баума, Дж. Брауна, Д. Бретт,
5 Ч. Вюртзебаха, С. Голдберга, Ф. Модильяни, Н. Миллера, Дж. Мэтисяка,
Н. Ордуэя, А. Ринга, С. Роулака, Р. Страйка, Дж. Фишера, Дж. Фридмана,
Г. Харрисона, Дж. Хикса, А. Шмица, Дж. Эккерта, Л. Эллвуда.
Заслуживают внимания исследования А. Ринга в области общей теории экономики рынка недвижимости и проблем методологических основ рыночной оценки земли.
Определенный вклад в развитие современной теории недвижимости внесли лауреаты Нобелевской премии Дж. Хикс и Ф. Модильяни. Знаменитая диаграмма Дж. Хикса «сбережения для капиталовложений - денежный рынок (СК - ДР)» в последствии была использована Ф. Модильяни при изучении проблемы личных финансов и жизненного цикла сбережений для выявления их влияния на приобретение товаров длительного пользования.1
Проблемами оценки эффективности использования недвижимости занимаются Ч. Акерсон, Дж. Фишер, Г. Харрисон, Дж. Эккерт, Л. Эллвуд. А экономисты Дж. Браун, С. Голдберг, Дж. Мэтисяк исследуют недвижимость в контексте рынков капитала. С. Роулак занимается вопросами оценки инвестиций в недвижимость (в контексте управления портфелем недвижимости). Э. Баум и Ч. Вюртзебах исследуют международные рынки недвижимости, в основном США и Западной Европы. Р. Страйк особое значение уделяет проблеме формирования и перспективам развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях переходной экономики.
В российской современной экономической литературе в связи с относительно небольшим периодом существования рыночных отношений в сфере недвижимости эта проблема разработана фрагментарно, ощущается значительное отставание научных разработок по этой проблеме, недостаточно работ фундаментального характера. Многие исследования по данной тематике представляют собой переводной материал, не адаптированный к условиям России.
Наиболее системный теоретический подход к проблемам недвижимости представлен в трудах современных российских исследователей Е. Ардемасова, А. Асаула, И. Балабанова, Н. Волочкова, С. Грибовского, В. Горемыкина,
1 Сажина М.А. Экономический олимп: Очерки о Нобелевских лауреатах по экономике. - М.: Деловая литература, 2007. -С. 46 - 48, 96 - 98.
Л. Игнатова, Д.Львова, Е. Максимовой, А. Марченко, Ю. Пашкуса, Г. Поляковского, Н. Разновой, В. Ресина, Г. Стерника, Е. Тарасевича, Н. Щербаковой.
Среди них можно выделить труды В. Горемыкина, в которых всесторонне
рассматривается недвижимость как экономическая категория, вопросы управления
недвижимостью, анализируются налогообложение и учет в этой сфере.
Заслуживают внимания и научные исследования И. Балабанова в области изучения
инвестиционных процессов в сфере недвижимости. В работах Г. Поляковского
показана связь рынка жилья с рынком земли, обосновывается формирование на их
основе единого рынка недвижимости; экономика жилищного сектора раскрывается
как часть единой системы рыночных отношений, определяются факторы, от
которых зависит доступность жилья, рассматриваются различные направления и
инструменты государственного регулирования жилищной политики.
С. Грибовский и Е. Тарасевич разрабатывают адаптации методологии мировой
теории оценки недвижимости к современным российским условиям. Отдельного
внимания заслуживают работы С. Грибовского, посвященные развитию методов ї
индивидуальной и массовой оценки недвижимости, в особенности методу капитализации дохода. Наибольший практический интерес представляют предлагаемые им подходы к моделированию рынков городской недвижимости, что важно как для целей проведения массовой и индивидуальной оценки, так и для изучения закономерностей развития региональных рынков недвижимости, создания целостной системы управления недвижимым имуществом региона.
Однако до сих пор не уделено должного внимания изучению экономической природы недвижимости, в недостаточной степени разработаны проблемы государственного регулирования рынка недвижимости, анализа его развития и прогнозирования динамики. Это и определило выбор темы, цели и задач диссертационного исследования.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является раскрытие экономической природы недвижимости и ее социальных функций, выявление специфики и механизма рынка недвижимости в российской экономике; выработка стратегии государственного воздействия на рынок недвижимости в отечественной экономике.
7 Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:
-раскрыть экономическое содержание недвижимости и ее особенности, обосновать место и роль недвижимости в рыночной экономике;
-выявить специфику недвижимости как экономического актива;
-проанализировать рынок недвижимости и механизм его функционирования;
-показать особенности механизма функционирования рынка недвижимости в современных условиях России;
-определить основные методы оценки недвижимости;
-показать необходимость государственного регулирования рынка недвижимости, выявить эффективность мер государственного регулирования;
-разработать рекомендации по повышению эффективности государственного регулирования рынка недвижимости в России.
Предмет и объект исследования. Предметом исследования является недвижимость как экономическая категория в условиях рыночной экономики.
Объект диссертационного исследования - экономические отношения, складывающиеся в процессе функционирования-недвижимости.
Методологические и теоретические основания исследования. Методологическая база исследования основывается на диалектических принципах, позволяющих раскрыть сущность исследуемых процессов и формы их проявления,-определить тенденции развития.
Для выявления общих, принципов функционирования недвижимости использовались метод научной абстракции, системный подход и логические законы; задействован математический инструментарий, что нашло отражение в графиках, таблицах, схемах.
Теоретическими основами диссертационного исследования явились труды зарубежных и российских ученых в области экономической теории, экономики недвижимости, государственного управления, основ государственной собственности, экономической статистики. В работе использованы материалы научных конференций и семинаров, статистические сборники, экономические отчеты МЭРиТ, Всемирного Банка.
Эмпирическую основу диссертационной работы составили действующие федеральные законы, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые
8 акты, статистические данные Госкомстата России, периодические издания и
ресурсы сети Интернет. Большую помощь автору оказали официальные материалы
государственных органов и риелторских компаний, а также личный опыт работы в
агентствах недвижимости «Инком», «Октава», «Ангел-риэлти».
Конкретные результаты исследования и их научная новизна. В
диссертационной работе получены следующие результаты, определяющие
новизну и научно-практическую значимость исследования:
1. Раскрыт противоречивый характер недвижимости, выступающей, с одной
стороны, товаром длительного пользования, удовлетворяющим возрастающие
экономические и социальные потребности, с другой стороны, капиталом,
обеспечивающим возрастание дохода.
2. Выявлены особенности недвижимости как объекта купли-продажи:
-неподвижность, неразрывная связь недвижимости с земельным участком и
невозможность его перемещения в пространстве;
-растянутость во времени использования и потребления объектов недвижимости (предметы длительного пользования);
-проявление недвижимости в разных временных периодах в качестве объекта рынка товаров и рынка капитала;
-неотчуждаемость недвижимости, сохранение ее в собственности в процессе потребления в качестве аренды в условиях использования как товара и как капитала.
3. Раскрыты особенности рынка недвижимости:
-в условиях монополии и олигополии цены на объекты недвижимости характеризуются широкой вариацией, что снижает стихийный механизм саморегулирования;
-на рынке недвижимости наблюдается разнообразие видов конкуренции: монополистическая (особенно в строительстве), олигополистическая (при наличии небольшого количества субъектов рынка), неценовая конкуренция, связанная с совершенствованием качества объектов недвижимости и условий их продажи; в условиях государственного регулирования рынка недвижимости конкуренция порождает цену, вызванную в основном спросом и предложением;
9 -спрос на объекты недвижимости неэластичен в результате влияния на него
индивидуальных характеристик объекта недвижимости, субъективных вкусовых
предпочтений потребителей, динамики денежных доходов покупателей,
предоставляемых льгот потребителю объекта недвижимости, состояния и развития
инфраструктуры, исторических и географических условий, экологической
ситуации;
-предложение недвижимости обусловлено как существующей ценой на рынке, так и неценовыми факторами: изменением финансового положения собственника; затратами на содержание и обслуживание объекта недвижимости (коммунальные расходы); дисбалансом между имеющимся объектом недвижимости и представлениями о необходимом; изменением состава семьи владельца недвижимости и переходом в иную возрастную группу; репутацией и престижностью района, где куплена недвижимость.
Показано, что предложение на первичном рынке (рынке новостроек) зависит от наличия объема инвестиций в строительство и его рентабельности, развития и доступности кредитования в строительной сфере, использования и внедрения новых технологий в строительстве, изменения законодательной базы в отношении требований к строительным объектам.
4. Определены особенности рынка недвижимости в России, выражающиеся:
-в высоком уровне монополизации первичного рынка недвижимости;
-в низких объемах строительства, прежде всего, муниципального фонда объектов недвижимости;
-в асимметричной структуре различных секторов рынка недвижимости (больший удельный вес рынка жилья и коммерческой недвижимости по сравнению с рынком земли и промышленной недвижимости), в неравномерности развития по регионам;
-в высокой капиталоемкости рынка недвижимости;
-в существенном разрыве между ценами на объекты недвижимости и доходами основной массы населения;
-в наличии дефицитности на рынке жилья и неудовлетворенности им основной части населения;
10 -в недостаточном развитии правовой базы функционирования рынка
недвижимости (нечеткость прав собственности, отсутствие специального
законодательства по рынку недвижимости, информационная асимметрия), что
вызывает рост трансакционных издержек;
-в слабой государственной политике в сфере недвижимости.
5. Даны рекомендации по совершенствованию государственного регулирования рынка недвижимости в России:
-принятие законопроекта, направленного на ограничение спекуляций недвижимостью и увеличение прозрачности финансовых потоков в строительстве и недвижимости, совершенствование законодательной базы и органов государственного регулирования рынка недвижимости путем принятия специальных законов о рынке недвижимости, обеспечения независимости органов регулирования от субъектов рынка недвижимости;
-создание правительственной комиссии с привлечением Федеральной Антимонопольной Службы с целью расследования ситуации на монополизированном российском рынке недвижимости, выявления реальной себестоимости строительства объектов и противодействия монополизации и спекуляции на рынке;
-развитие государственного заказа и увеличение прямых вливаний из федерального и региональных бюджетов в строительство социального жилья и социально-значимых объектов недвижимости, что должно способствовать увеличению рождаемости и улучшению демографической обстановки в стране (субсидии на покупку жилья или его наем для молодых семей, малообеспеченного населения, социально незащищенных работников);
-государственная поддержка разнообразных архитектурных конкурсов и исследовательских программ, разрабатывающих проекты доступного жилья;
-стимулирование вложений банков в строительные компании, развитие механизмов ипотечного кредитования, использования кредитно-денежных рычагов для снижения процентных ставок на кредиты;
-создание системы продажи земли через аукционы для противодействия коррупции, спекуляции, простаивания земель.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в развитии теории экономической природы недвижимости в новых исторических условиях. Полученные основные выводы и рекомендации могут быть полезны при формировании, совершенствовании и проведении политики в сфере недвижимости на макро- и микроэкономическом уровне, а также в нормотворческои деятельности государственных институтов, в возможности использования результатов эмпирического исследования для реализации в различных организациях, связанных с недвижимостью. Практическая значимость диссертации определяется тем, что дает представление о методологических основах недвижимости и изменениях, происходящих в сфере недвижимости, раскрывает новые возможности в подходах к факторам, влияющим на эффективность функционирования и перспективы развития рынка недвижимости.
Определенный интерес результаты исследования могут представлять для риелторов, руководителей агентств недвижимости.
Материалы диссертации могут быть использованы для преподавания экономических дисциплин: «Экономика недвижимости», «Экономика природопользования», «Оценка недвижимости», «Экономика и управление земельным фондом», «Экономика и управление на рынке недвижимости», «Экономика и управление устойчивым развитием города» и других.
Апробация диссертационного исследования. Результаты данной работы были представлены в научных докладах и сообщениях и получили положительную оценку на заседаниях кафедры экономической теории факультета государственного управления МГУ им. М.В.Ломоносова, на научных и научно-практических конференциях и семинарах, проходивших в Москве (в том числе, Международная конференция студентов и аспирантов по фундаментальным наукам «Ломоносов», Москва, апрель, 2006 год - научная статья опубликована в сборнике лучших докладов Международной конференции «Ломоносов - 2006» -Вестник молодых ученых - Выпуск III). Основные положения диссертации изложены в пяти публикациях, общим объемом 2,8 печатных листа.
Структура работы. Цель и задачи исследования определили следующую структуру работы: введение, три главы, заключение, библиография, приложения.
Понятие недвижимости как объекта экономических отношений
Экономическую природу недвижимости определяют ее сущность и механизм функционирования. Недвижимость как экономическая категория проявляется как социально значимый ресурс воспроизводственного процесса, влияя на стабильность общества в целом и его экономический рост, являясь показателем жизненного уровня населения, фактором экономической безопасности страны, показателем ее экологического состояния.
Определение недвижимости в экономической литературе концентрируется на различных свойствах недвижимости. В соответствии с ними природа недвижимости проявляется в ее стационарности, неподвижности, то есть в неразрывной связи с земельным участком, на котором она находится; ее материальности, долговечности, уникальности каждого конкретного объекта недвижимости, длительности создания и подверженности износу объектов недвижимости.
Экономисты трактуют экономическое содержание недвижимости неоднозначно, а иногда даже диаметрально противоположно. А. Ринг2, В. Горемыкин3, Н. Волочков4 относят недвижимость к потребительским благам, в то же время И. Балабанов5, Н. Щербакова6, Ю. Пашкус7 относят недвижимость к финансовым активам.
На наш взгляд, природа недвижимости заключается в двойственности ее сущности: как потребительского блага (вещи), с одной стороны, и как капитала (инвестиционного актива), с другой. Двойственная природа недвижимости порождает потребление ее полезных свойств с целью удовлетворения потребностей субъектов и использование ее в качестве капитала как источника инвестиционного процесса. Потребление недвижимости в качестве блага ограничивает ее использование как капитала. В этом заключается противоречивость экономической природы недвижимости. Двойственная природа недвижимости ведет к многообразию мотивов ее приобретения. Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление, с целью дальнейшей перепродажи по более высокой цене, то она выступает как инвестиционная недвижимость. Если же недвижимость приобретается для потребления (производственного или личного), то ее можно рассматривать как разновидность реальных активов - операционная недвижимость. Двойственность недвижимости как потребительского блага и как капитала является важнейшей особенностью недвижимости, в результате чего один и тот же объект недвижимости может иметь разную ценность. Операционная недвижимость вступает в противоречие с инвестиционной, поскольку использование недвижимости в качестве потребительского блага ограничивает ее использование как инвестиционного актива. Двойственная природа недвижимости приводит к приобретению ею новых признаков и механизмов функционирования, создает новые возможности ее использования в экономике. Недвижимость решает задачи обеспечения интересов общества, выражающихся в предоставлении жилища, помещений для бизнеса, в особом механизме функционирования, необходимым элементом которого является государственное регулирование, в гарантии устойчивости и социально-экономической стабильности развития общества.
Действительно, недвижимость - это базис, на котором зиждется вся хозяйственная деятельность и жизнь любого общества: она необходима как физическому лицу в качестве места для проживания (квартира, дом) или отдыха (дача, приусадебный участок), так и юридическому лицу (хозяйствующему субъекту) как один из основополагающих факторов производства (в виде зданий, сооружений, земли). Недвижимость выступает в качестве пространственной среды для функционирования рыночных субъектов, базы для размещения капитала в физической форме, крупнейшим экономическим ресурсом в процессе обмена, создает необходимые условия для мобильности рабочей силы.
В современной рыночной экономике экономическая природа недвижимости проявляется в ее функционировании на стыке государственно-общественных и частных интересов, баланс которых призвано обеспечить государство.
Представим анализ эволюции определения «недвижимость». Понятие «недвижимость» впервые появилось во времена римского права. В соответствии с нормами римского права недвижимыми считались те вещи, которые невозможно было переместить в пространстве без вреда для их субстанции. К недвижимости в римском праве относились земля и строения, расположенные на ней.
В России термин «недвижимость» появился во времена Петра I, когда 23 марта 1714 года им был издан указ «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», в котором упорядочивались вопросы оборота недвижимости и наследования земель. Благодаря этому указу в российском законодательстве появилось деление имущества на движимое и недвижимое. В соответствии со статьей 384 Свода законов Российской Империи, к недвижимому имуществу относились «земли, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, любые строения и пустые дворовые места, а также железные дороги.»8 Согласно статье 387 вышеуказанного свода законов, к недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины. Землям также принадлежали протекавшие по ним реки, находившиеся на них озера, пруды, болота, дороги, источники и т.д., а также все находящиеся на поверхности земли металлы, минералы и другие ископаемые.
В советском законодательстве, в связи с отменой частной собственности на землю, многие наработки дореволюционного гражданского права, которые регулировали вопросы собственности, были несправедливо забыты. Деление вещей на движимые и недвижимые было заменено понятиями «основные» и «оборотные» фонды. Термин «недвижимость» в юридической и экономической практике в советский период не использовался и лишь с принятием Федерального Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» 4 июля 1991 года, устанавливающего порядок приватизации жилья, рынок недвижимости получил возможность для развития. С этого момента он развивался согласно своим законам, которым присуща цикличность. Преодолев два кризиса 1994 и 1998 годов, рынок недвижимости России вышел на новый уровень и на современном этапе гармонично вписывается в мировую рыночную экономику.
Взаимодействие спроса и предложения на рынке недвижимости
Рассмотрение механизма функционирования рынка недвижимости предполагает анализ экономических характеристик недвижимости, таких как спрос. и предложение, цена: и стоимость, доходность и полезность объектов недвижимости, их ликвидность и окупаемость и т. д. Земля и объекты недвижимости являются; экономическим благом в силу двух признаков: своей ограниченности и затрат человеческого труда. Благоустройство земельных участков и приспособление их к нуждам потребителей связано с затратами. Здания и сооружения становятся:экономическими благами; за счет затрат, участвующих в их производстве ограниченных экономических ресурсов;, в том числе и затрат человеческого труда.
Недвижимость обладает общепризнанной полезностью и потребительной стоимостью, так как удовлетворяет человеческие потребности в первозданном виде (земля); так и в виде различных строений, зданий и сооружений.
Механизмом функционирования рынка недвижимости выступает набор правовых организационных, финансовых и т.д. инструментов; при помощи которых осуществляется взаимодействие продавца и покупателя: достигаются конкретные условия заключения сделок, устанавливаются; цены, на недвижимость, передаются права собственности и т.д.
Особенности механизма функционирования рынка недвижимости, представленного в основном частной формой собственности, проявляются в факторах, влияющих на соотношение спроса; и предложения на рынке, в развитии конкурентных отношений, информационной асимметрии, а также соответствии строительной продукции и услуг рынка недвижимости стандартам качества.
Ценообразование на рынке недвижимости складывается в зависимости от соотношения спроса и предложения объектов недвижимости, которые выступают основными экономическими рычагами рыночной экономики в сфере недвижимости.
Спрос на рынке недвижимости - это потребность в определенном количестве объектов недвижимости или. земельных участков, обеспеченная необходимыми денежными и другими платежными средствами, которая выражается в готовности покупателей купить данный объект по определенной цене в рассматриваемый период времени.
Основным фактором, определяющим спрос на рынке недвижимости, прежде всего, является цена, а также располагаемый доход потенциального покупателя. Покупатели объекта недвижимости всегда хотят купить его дешевле, а продавцы -продать дороже.
Спрос на объект недвижимости определяется не столько потребительскими качествами самого объекта, сколько их местоположением.
Величина спроса на рынке недвижимости зависит от влияния огромного количества факторов:
-от цены объекта;
-от географического местоположения (расположение объекта недвижимости на территории (город (столичный или областной центр), область (районный город, ПГТ, деревня или село)) и местонахождение внутри населенного пункта;
-от развития и состояния инфраструктуры в районе нахождения объекта недвижимости (наличие и эффективность функционирования транспортных магистралей (подъездных путей, автомобильных дорог, метро, наземного транспорта), предприятий бытового обслуживания и торговли, социальной инфраструктуры (детских садов, школ и т.п.), мест отдыха, парков и т.д.);
-от исторических условий (объекты разного периода постройки: дореволюционные, «сталинские», «хрущевские», «брежневские» и т.д.);
-от экологической ситуации в районе нахождения объекта недвижимости;
-от индивидуальных потребительских свойств недвижимости;
-от желания приобрести тот или иной объект недвижимости, которое определяется влиянием различных факторов, начиная от степени обостренности проблемы в данном конкретном случае до наличия на рынке недвижимости привлекательных (в разной степени для тех или иных клиентов) объектов;
-от финансовых возможностей покупателей (величины и динамики их денежных доходов);
-от размера рынка недвижимости (например, московский рынок недвижимости разительно отличается от региональных рынков); -от увеличения количества населения;
-от изменений субъективных вкусовых предпочтений потребителей;
-от ценовых и дефицитных ожиданий;
-от предоставляемых льгот потребителю объектов недвижимости (так, например, реализация программ молодым семьям, субсидирование для приобретения квартир, предоставление воинских сертификатов для военнослужащих и т.д.).
-от наличия товаров-субститутов в сфере недвижимости и др.
Спрос в сфере недвижимости, как правило, чутко реагирует на изменение цены, так как один процент снижения цены означает большие деньги в абсолютном выражении. В то же время недвижимость является незаменимым, но дорогим товаром, спрос на который практически все время сохраняется. Необходимо заметить, что в связи с тем, что спрос на объекты недвижимости определяется многочисленными факторами, а также особенностями каждого конкретного объекта недвижимости, эластичность спроса отличается в зависимости от того, какой конкретный объект недвижимости рассматривается: например, элитная недвижимость или типовые объекты недвижимости и т.д.
Предложение в сфере недвижимости зависит от количества предлагаемых объектов недвижимости и земельных участков, которые собственники желают продать на рынке недвижимости по определенной цене в определенный период времени. Предложение на рынке недвижимости показывает, какие разновидности объектов, в каком количестве, с каким набором потребительских свойств выставляется на рынок недвижимости для продажи.
Становление рынка недвижимости России
Исторической особенностью развития сферы недвижимости в СССР являлась государственная собственность, установившаяся посредством национализации. Сфера недвижимости РФ до перехода к рынку отличалась полным отсутствием рыночных механизмов и тотальным государственным контролем над спросом и предложением в области недвижимости, наличием «черного» рынка, существованием длинных муниципальных очередей на получение квартир, дефицитностью строительных материалов. Цивилизованного рынка недвижимости как такового в СССР не существовало. В РФ он начал зарождаться с принятием закона № 1305-1 «О собственности в СССР» 6 марта 1990 года, признавшего частную собственность. Основополагающим фактором развития рынка явилось принятие Федерального Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» 4 июля 1991 года, устанавливающего порядок бесплатной приватизации жилья, благодаря которому рынок недвижимости начал активно формироваться и развиваться. Можно выделить несколько этапов формирования рынка недвижимости России: 1990 - 1995 годы - первый этап связан с принятием федерального закона о приватизации, после вступления в действие которого, за относительно короткий срок была создана широкая прослойка собственников квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда. Этот закон и явился основополагающим фактором начала развития изучаемого рынка, благодаря которому, рынок недвижимости зародился и начал активно развиваться и функционировать. Недвижимость приобреталась для удовлетворения собственных потребностей (непосредственного проживания или открытия собственного дела). Более того, в 90-е годы многие предприниматели стали организовывать свой бизнес, что привело к резкому росту спроса на помещения для собственного бизнеса. Постепенно часть жилого фонда стала переводиться в нежилой фонд (для использования под офисы, склады, магазины и т. п.), начался процесс приватизации помещений. Это привело к активному формированию сектора коммерческой недвижимости, что, в свою очередь, способствовало развитию не только рынка недвижимости, но и других рынков (финансового, потребительских услуг и т.д.), развитию предпринимательской деятельности в России. С момента принятия вышеуказанного федерального закона стало реальной возможностью улучшение жилищных условий через покупку жилья, что в советское время было абсолютно невозможным и люди вынуждены были годами менять квартиры.
Формирование рынка загородной недвижимости началось со снятия ограничений на индивидуальное загородное строительство.
На этом этапе рыночная конъюнктура характеризовалась значительным превышением спроса над предложением, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Основным товаром на рынке недвижимости в 90-е годы выступали объекты недвижимости, построенные в советский период. Строительство новых объектов шло замедленными темпами. Основными отличительными чертами этого периода являлись большое количество сделок с недвижимостью, изначально низкие цены на все объекты недвижимости и их резкий рост к концу 90-х годов. Так, средняя цена на жилье в Москве выросла в 18 раз - с 50 долларов за квадратный метр в 1991 году до почти 900 долларов за квадратный метр в 1993 году .
В начале 90-х годов начала активно формироваться инфраструктура рынка недвижимости, появились его первые профессиональные участники. Стали создаваться агентства недвижимости. Однако, вследствие отсутствия отработанной законодательной и нормативной базы, необходимых объектов и элементов инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечивающих безопасность сделок с недвижимостью, многие сделки заканчивались арестом недвижимости, признанием сделок недействительными, многочисленными судебными исками.
В 1995 году в связи с выходом постановления, разрешающего выкупать земельные участки приватизированным предприятиям и собственникам зданий и сооружений, резко возрос спрос на землю под строительство.
Основным товаром на рынке недвижимости в начале 90-х годов выступали объекты недвижимости, построенные в советский период. Строительство новых объектов шло замедленными темпами.
Формирование рынка загородной недвижимости началось со снятия ограничений на индивидуальное загородное строительство. Впервые на российском рынке появляются коттеджные поселки и таунхаусы (дома, состоящие из нескольких двух- или трехуровневых квартир в виде коттеджей, соединенных вместе плечом к плечу).
Конечным результатом всех процессов, происходящих на этом этапе, явились либерализация жилищного рынка, активная приватизация социального жилья, сокращение государственных программ в сфере недвижимости, значительное превышение спроса над предложением, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.
1995 - 2000 годы - второй этап развития рынка недвижимости. Благодаря принятию с 1990 по 1995 годы ряда законов и нормативных актов, регулирующих сферу недвижимости, рынок недвижимости становится более цивилизованным.
В июле 1995 года был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Порядок обязательной государственной регистрации установлен статьей 131 ГК РФ.
Большое количество сделок происходит через агентства недвижимости, вырастают лидеры среди профессиональных участников рынка, в агентствах недвижимости появляются эксклюзивные договора. Рынок недвижимости становился все более сложным и многообразным: кроме прямых покупок и продаж объектов недвижимости, появились альтернативные сделки, расселения коммуналок, загородные застройки и элитная недвижимость, резко отличающаяся по своим потребительским качествам от стандартного жилья. Начинает активно развиваться первичный рынок недвижимости. Неоднозначно складывается ситуация с куплей-продажей сельскохозяйственных земель.
С 1995 года в связи с выходом постановления, разрешающего выкупать земельные участки приватизированным предприятиям и собственникам зданий и сооружений, резко возрос спрос на землю под строительство.
Перспективы развития рынка недвижимости. Эффективность рынка недвижимости и факторы, влияющие на нее
Несмотря на то, что рынок недвижимости в России сформировался относительно недавно и его существование насчитывает немногим более 17 лет, в настоящее время покупка и продажа недвижимости в новостройках, на рынке вторичного жилья, как и аренда квартир и помещений, а также рынок коммерческой недвижимости и земельных участков стали существенной частью деловой жизни России.
Перспективы вступления России в ВТО достаточно неоднозначно воспринимаются многими аналитиками и специалистами в области рынка недвижимости. Неоптимистичные предсказания идут вразрез с вселяющими надежду макроэкономическими показателями и данными крупнейших международных рейтинговых агентств, которые не видят никаких предпосылок к дефолту.
Интересен в этом отношении «Доклад об экономике России» Всемирного банка (доклад ВБ), представленный на заседании Ассоциации европейского бизнеса (АЕБ) в конце 2006 года, который констатирует, что «в России, начиная со второго квартала 2006 года, началось ускорение экономического роста». В реальном секторе экономики лидирует строительство. И, действительно, по данным Росстата, в этой отрасли в 2006 году наблюдался рост 13,2% по сравнению с 2005 годом. Это почти втрое выше, чем промышленный рост в целом, который составляет порядка 4,6%.
Инвестиции в основной капитал и прямые иностранные инвестиции также демонстрируют впечатляющие темпы роста. За 2006 год приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ) увеличился на 55%, достигнув 10,3 миллиардов долларов. Необходимо заметить, что доля прямых иностранных инвестиций в недвижимость в общей массе инвестиций очень высока и составляет 15,8%. Этот показатель увеличился по сравнению с 2005 годом в два раза. Суммарно с долей вложений в строительство (1,7%) приток прямых иностранных инвестиций в недвижимость сравним с инвестициями в обрабатывающие производства (без учета металлургии, производства кокса и нефтепродуктов) - 17,1%.
Интересно по своим результатам исследование, проведенные PricewaterhouseCoopers и Urban Land Institute, под названием «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости - 2007», которое констатирует, что в Москве выгодно покупать недвижимость. Правда, среди 27 городов мира российская столица заняла только последнее 27-е место как город с самыми высокими рисками. Однако по перспективам дохода на вложенный капитал она заняла 2-е место. 72% респондентов данного исследования рекомендуют приобретать в Москве торговые площади, что связано с увеличением доходов и ростом потребления среди населения.
Надо заметить, что Standart&Poors в 2006 году присвоило России суверенный рейтинг ВВВ+ («стабильный»). Немаловажно, что за последние 10 лет этот рейтинг России повышался этим агентством 10 раз.
Во многих особо перспективных регионах России наблюдается следующая ситуация: иностранные инвесторы активно знакомятся с региональными новостями и генеральными планами застройки городов, а также ищут подходы к администрациям наиболее перспективных регионов. В этом отношении интересно следующее исследование, проведенное Высшей школой экономики (ВШЭ) и японским университетом Hitotsubashi, благодаря которому было опрошено 822 крупные компании в 52 регионах России. Данное исследование выявило, что 40% этих компаний имеют двусторонние отношения с региональными и местными органами власти, основанные на взаимовыгодных условиях. Таким образом, для России характерна ситуация, при которой на рынке доминирует несколько предприятий, которые получают поддержку от региональных или местных органов власти взамен предоставления социальных и (или) других услуг.
В вышеуказанном докладе Всемирного Банка отмечается: «Это явление - не просто результат коррупции или рентоориентированного поведения, учитывая низкий уровень бюджетной (особенно налоговой) автономии на более низких уровнях власти в России, регионы и муниципалитеты реализуют многие из своих социальных задач за счет теневых бюджетов, использующих услуги крупных предприятий, действующих на их территории. Это, естественно, создает препятствия для конкуренции извне со стороны других предприятий или предпринимателей».