Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общая характеристика экономических отношений в жилищной сфере
1.1. Эволюция экономические отношения в жилищной сфере России
1.2. Специфика и сегменты рынка в жилищной сфере и их характеристика
1.З. Регулирование экономических отношений в жилищной сфере
Глава 2. Тенденции и механизмы развития рыночных отношений в жилищной сфере
2.1 Система показателей, характеризующих состояние рынка жилья
2.2. Механизм развития регионального рынка жилья
2.2.1. Степень развитости конкурентного рынка жилья
2.2.2. Регулирование регионального рынка жилья
2.3. Проблемы становления рынка жилищно-коммунальных услуг
Заключение
Библиография
Приложения
- Эволюция экономические отношения в жилищной сфере России
- Специфика и сегменты рынка в жилищной сфере и их характеристика
- Система показателей, характеризующих состояние рынка жилья
- Механизм развития регионального рынка жилья
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В современной экономической теории существуют общие подходы к микро- и макропроцессам, которые широко изложены в научных публикациях. Но при этом многообразие экономической жизни общества предполагает выделение отдельных компонентов экономической системы. Одним из таких компонентов являются экономические отношения в жилищной сфере. В состав жилищной сферы входят жилищное строительство и жилищное хозяйство, которые обеспечивают воспроизводство и содержание жилищного фонда, а также доведение жилищно-коммунальных услуг до непосредственных потребителей. От качества и количества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг зависит, насколько благоустроенно и комфортно живёт человек, удовлетворение его насущных потребностей, работоспособность, здоровье и, в конечном счёте, отношение к существующей в стране политической системе.
Коренные преобразования в российской экономике, переход её к рынку изменили систему экономических отношений в жилищной сфере, содержание институциональных норм их регулирования. Процесс приватизации жилья, передача ведомственного жилья в муниципальную собственность сущесгвенно изменили структуру собственности жилищного фонда. Однако реформирование жилищной сферы отстаёт от общих рыночных преобразований. Причинами существующего положения являются деформации в развитии рыночных отношений, вызванные неадекватным действием, а порой и бездействием экономических законов, сложившейся неэффективной системой институциональных норм упорядочения экономических отношений в жилищной сфере. Это подтверждается всё ещё высоким уровнем монополизации в отраслях жилищной сферы (строительство жилья, производство ЖКУ), жёсткой тарифной политикой на услуги, а главное неспособностью действующей системы быстро реагировать на потребности населения (слабо учитываются доходы и желание потребителя иметь определённое жильё, качество и количество жилищно-коммунальных услуг).
Актуализация проблемы объясняется и тем. что рынок жилья и жилищно-коммунальных услуг касается ресурсного потенциала любого территориального образования. Он создаёт условия для развития смежных производств, заинтересованности работников в интенсификации труда и, в конечном счёте, результативности производственной и хозяйственной деятельности. Другими словами, является одной из движущих сил рыночной экономики в целом."
Именно жилищная сфера концентрирует в себе специфические особенности становления товарного рынка и рынка услуг, что несёт в себе и огромный социальный заряд. Это вытекает из того, что жильё относится к числу первичных жизненных потребностей наряду с продуктами питания, одеждой, обувью. Ф.Энгельс писал: «... люди в первую очередь должны есть пить, иметь жилище и одеваться, прежде чем быть в состоянии заниматься политикой, наукой, искусством, религией и т.д.» 1 Обеспеченность жильём и жилищно-коммунальными услугами в значительной степени оказывает влияние на возможность удовлетворения многих материальных и духовных нужд человека, таких как: иметь семью, предметы быта, различные формы досуга и виды индивидуального творчества. Поэтому трансформирование жилищной сферы требует государственного регулирования.
Государство призвано содействовать росту благосостояния населения. Из мирового опыта просматриваются, по меньшей мере, 2 подхода к выполнению этой задачи. Первый и наиболее продуктивный - это воздействие на экономические регуляторы рыночной конъюнктуры (стандарты качества жизни, тарифы естественных монополий, цены на природные ресурсы, налоговые ставки, государственные пошлины) при государственной поддержке социально незащищённых граждан (субсидии и дотации, льготы). Второй подход заключается в административно-командном регулировании жизни социума на основе распределительных отношений, которому свойственен специфический подход к отношениям собственности, ценообразованию, формированию дохода.
Практика перехода России к рыночной экономике показывает, что эти подходы наиболее наглядно прослеживаются и применяются в жилищной сфере. Рассмотрение их эффективного взаимодействия занимает центральное место в диссертационном исследовании.
Состояние научной разработанности проблемы. На проблемы, связанные с функционированием жилищной сферы, обращали внимание давно, например, Ф.Энгельс в своей работе «К жилищному вопросу». Проблемы рыночных отношений в жилищной сфере в дореволюционной России рассматриваются в работах Святловского В.В., Диканского М.Г.
Разработке различных аспектов функционирования и регулирования жилищной сферы посвящены работы Бессоновой О.Э., Ресина В.П., Сабурова С Дмитриева П.Г., Белкиной Т., Корнай Я., Страйка Р., Пчелинцева О.С, Ясина Е., Бузырева В.В., Чекалина B.C.
Региональный аспект анализа социально-экономических процессов, происходящих на рынке, проблемы становления рыночных отношений рассмотрены в работах отечественных учёных Римашевской Н.М., Беркович М.И., Парфёновой Л.Б., Чекмарёва В.В., Пефтиева В.И., Гибало Н.П.. Скаржинского М.И., Тяжова А.И., в том числе в жилищной сфере -Щербаковой Е., Косаревой Н.Б., Пузановым А.С, Кагановой О., Гузановой А., Бессоновой О.Э.. Берёзпным М, Мальгиным А., Абанкпной Т.
Особого внимания заслуживают работы авторов: Таги-Заде Ф.Е.. Фатахетдиновой А.И.. Бычковского И.В., Брагиной З.В., Шишова Д.А., Щепиной СВ., Сиваева СБ., Басина Е., Гутмана Г.В., Саралидзе A.M., Шатруна И.Б., посвященные вопросам управления реформой ЖКХ, становления рынка жилищно-коммунальных услуг, повышения эффективности деятельности жилищно-коммунальных предприятий.
В последние десятилетия в отечественной экономической литературе опубликованы работы по экономическим основам риэлторского бизнеса.
Тем не менее, несмотря на глубину и масштаб исследований, переход России к рыночной экономике диктует необходимость разработки методического обеспечения анализа экономических отношений в жилищной сфере, которые в силу своей многомерности и разнородности не поддаются непосредственному количественному измерению, в котором нуждается не только экономическая наука, но и хозяйственная практика.
Гипотеза исследования. Эффективность функционирования экономических отношений, складывающихся между различными рыночными субъектами в жилищной сфере, тем выше, чем более совершенен институциональный механизм их регулирования и регулирования экономического поведения, взаимодействующих на рынке жилья, субъектов. Существующий механизм регулирования действует неэффективно, вносит деформации в развитие рыночных отношений, следовательно, требует уточнения институциональных норм регулирования этих отношений.
Цель диссертационного исследования: анализ трансформации экономических отношений и обоснование институциональных норм их эффективной реализации в условиях транзитивной экономики.
Объект исследования - рынок жилья и жилищно-коммунальных услуг региона.
Предмет исследования - экономические отношения и их институциональные формы проявления и регулирования в процессе развития (функционирования) регионального рынка жилья и жилищно-коммунальных услуг.
Поставленная цель обусловила необходимость решения следующих задач:
1. Проанализировать эволюцию экономических отношений в жилищной сфере.
2. Определить экономическую сущность и характерные особенности сегментов рынка в жилищной сфере.
3. Разработать оригинальную модель институциональных норм регулирования (упорядочения) экономических отношений в жилищной сфере.
4. Обосновать состав показателей спроса и предложения на рынке жилья.
5. Предложить процедуру оценки состояния рынка жилья и тенденций его развития.
6. Разработать методику расчёта тарифа на услуги ЖКХ, соответствующего установленной предельной доле оплаты населением ЖКУ.
Научная новизна исследования состоит в следующем:
1. Исследование эволюции форм хозяйствования в жилищной сфере позволила выделить 8 этапов, отличительной особенностью последнего является сосуществование рыночного регулирования и системы государственного управления рынка жилья и жилищно-коммунальных услуг. При этом доказано, что решение жилищной проблемы самым непосредственным образом определяется проводимой в стране социально-экономической и идеологической политикой. Кроме того, при формировании жилищной политики необходимо учитывать национальные, культурные и природно-климатические особенности страны.
2. На основе проведённого исследования установлено, что рынок жилья и рынок жилищно-коммунальных услуг находятся во взаимосвязи и взаимозависимости, так как качество и количество жилищных услуг предоставляемых конкретной жилой единицей, напрямую зависит от её коммунального оснащения, а цена жилья зависит от доступного разнообразия и рыночной стоимости жилищно-коммунальных услуг. При этом на данных рынках действуют разные экономические отношения, как отношения собственности, так и арендные отношения, регулируемые разными институциональными нормами.
3. Предложена оригинальная модель механизма регулирования экономических отношений в жилищной сфере для муниципального уровня управления, обеспечивающая возможность учёта и отражения многомерности, многоаспектное™, многофункциональности специфического товара «жильё». Это достигается благодаря логически обоснованном} выбору соответствия между названными особенностями объекта моделирования и специфическими особенностями статистических методов моделирования социально- экономических процессов.
4. Предложена система показателей, характеризующих спрос и предложение на рынке жилья, которая отражает многомерность жилищной сферы и обеспечивает объективную оценку ситуации на региональном рынке жилья. Сформулированы признаки классификации, позволившие выделить наиболее значимые показатели для оценки степени развитости конкурентного жилищного рынка.
5. Разработана последовательность процедуры оценки состояния и тенденций развития регионального рынка жилья, в которой, наряду с применением методов автоматической классификации многомерных объектов, использован метод экспертной оценки. Это позволяет адекватно интерпретировать модельные соотношения между исходными показателями, характеризующими рынок жилья, выявить приоритетные объекты для государственного (муниципального) регулирования развития рыночных отношений в жилищной сфере, а также оценить степень развитости конкурентного рынка жилья путём обобщения и формализации результатов повседневной работы риэлторов с контрагентами, формирующими спрос и предложение на этом рынке.
6. Разработан алгоритм расчёта тарифа на услуги ЖКХ, соответствующего установленной предельной доле оплаты населением ЖКУ, который реализует принцип социальной справедливости, обеспечивая расчёт дифференцированного тарифа по группам населения с учётом доходов.
Методологические и теоретические основы исследования. Диссертационное исследование основано на многообразии методологических приёмов, что характерно для современной экономической науки. В частности, в качестве методологической основы данного исследования ВЫСТУПИЛИ теория переходной экономики и трансформации экономических систем, институциональная и эволюционная теория. В основу лиссергацнонного исследования положен системный подход. В соответствии с содержанием конкретных задач использованы методы: логического, исторического и сравнительного анализа, математико-статистического моделирования и анализа, автоматической классификации многомерных объектов, параметрического моделирования, экспертной оценки.
Теоретической основой исследования являются положения и выводы, сформулированные в трудах отечественных и зарубежных учёных, таких как Парето В., Кейнс Дж., Ойкен А., Гелбрейт Дж.К., Митчелл У., Быокенен Дж\, Самуэльсон П., Ламперт X., Корнай Я., Эккерт Дж., Страйк Р., Баррос П., О Салливан Л., Аарон Г., Грабовой П.Г., Пчелинцев О.С, Ясин Г., Басин Е.. Поляковский Г., Субетто А.И., Чернышов Л.Н., Гутман Г.В., Раскина Н.Я.
В качестве информационной базы в исследовании использованы федеральные и региональные нормативно-правовые акты, материалы управления ЖКХ администрации Костромской области, департамента архитектуры и градостроительства, органов государственной статистики, а также материалы экспертного опроса риэлторских фирм г. Костромы.
Степень обоснованности основных научных результатов определяется соответствием выбранного инструментария исследования поставленным задачам.
Логика и структура диссертационного исследования. Диссертационная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Во введении рассматривается актуальность темы диссертационной работы, цель, задачи, объект, предмет, теоретические и методологические основы исследования, формулируются положения, выносимые на защиту.
В первой главе, состоящей из трёх параграфов, рассматриваются теоретические подходы к регулированию экономических отношений в жилищной сфере, эволюция экономических отношений в России, специфика и сегменты рынка в жилищной сфере. Сформулирована рабочая гипотеза о необходимости регулирования экономических отношений в жилищной сфере, которое должно опираться на многомерность экономического пространства, учитывать состояние и тенденции развития рыночных отношений в этой сфере и интересы всех контрагентов рынка. Предложен механизм регулирования экономических отношений в жилищной сфере.
Вторая глава, включающая в себя три параграфа, посвящена разработке методического обеспечения анализа рыночных отношений в жилищной сфере и апробации полученных моделей применительно к оценке тенденций развития рыночных отношений в жилищной сфере региона.
В заключении исследования сделаны основные выводы и предложения.
Практическая значимость. Выводы и результаты исследования позволяют углубить теоретическое понимание проблемы и на их основе осуществить практическое применение механизма регулирования экономических отношений в жилищной сфере, процедуры анализа тенденций развития рыночных отношений, алгоритма расчёта тарифов на жилищно-коммунальные услуги, учитывающего платёжеспособность населения. Основные выводы, обобщения и предложения, сделанные в диссертационном исследовании, могут быть использованы как органами территориального управления всех уровней для разработки жилищной политики и её корректировки, так и представителями бизнеса (риэлторскими фирмами, строительными организациями, кредитными учреждениями) для исследования текущей конъюнктуры регионального рынка жилья, выработки стратегии поведения на этом рынке, определения перспективных направлений инвестиций в жилищную сферу.
Материалы диссертационного исследования могут быть использованы также в учебном процессе при чтении курсов «Экономическая теория», «Государственное регулирование экономики», «Региональная экономика», «Экономика жилищной сферы», «Экономика недвижимости».
Апробация работы. Предложенная в работе методика расчёта тарифов на ЖКУ прошла производственную проверку на МП ЖКХ г. Буя. Кроме того, основные положения диссертационного исследования докладывались и обсуждались на заседаниях кафедры менеджмента Костромского государственного университета им. II.А. Некрасова, на научных и научно-практических конференциях, в том числе: на III и IV молодёжной межвузовской научно-практической конференции «Экономическая наука -хозяйственной практике» (Кострома, КГУ им. Н.А. Некрасова, апрель 2001 г. и май 2002 і .), на VI межрегиональной научной конференции «Молодёжь и экономика» в филиале Военного финансово-экономического университета (Ярославль, ЯФВФЭУ, апрель 2002 г.). Основное содержание диссертации отражено в 5 публикациях, общим объёмом 2,0 п.л.
Эволюция экономические отношения в жилищной сфере России
В процессе институциональных изменений, происходящих в России, и становления рыночных отношений очень важным является рассмотрение экономических и социальных аспектов и эффективности распределения. Это затрагивает один из основных принципов регулирования - необходимость государственного вмешательства в экономику и степень этого вмешательства.
Проблема жилищной обеспеченности несёт в себе огромный социальный заряд. Поэтому для всех стран именно задача обеспечения населения жильём всегда имела первостепенное значение. Ясно, что государство обязано вмешиваться в экономику, в большей мере в той сфере, где рынок чаще всего испытывает фиаско - в социальной. Однако, важны мера и границы такого вмешательства.
Государственная политика в сфере жилья представляет сложную совокупность различных видов социально-экономических и политических факторов и видов воздействий на возможности удовлетворения граждан жильём и жилищно-коммунальными услугами.
Важность разработки теоретических основ жилищной политики очевидна, и в этом плане-интерес представляют выводы зарубежных авторов. В. Парето оптимальным считает такое положение, когда при данных ресурсах (данном положении), системе распределения, запросах потребителей данного уровня одни граждане не могут улучшить своё положение, не ухудшая положения других. Таким образом, при ограниченных ресурсах улучшение потребления для одной группы может привести к ущербу для остальных групп населения, и в этом случае возникает задача компенсации нанесённого ущерба. Социальная справедливость может нарушаться.
Существенное влияние на экономическую и социальную политику оказали идеи Кейнса. Кейнсианская теория эффективного спроса особое значение отводила инвестициям. Чем выше доходы от инвестиций и значительней их размеры, тем больше масштабы и выше темпы производства. Данной теорией предусмотрено активное вмешательство государства в экономическую жизнь, без чего нельзя обеспечить достаточный «эффективный экономический рост». 1
В дальнейшем концепция Кейнса подвергалась критике, например, со стороны такого сторонника теории социально-рыночного хозяйства, как Ойкен. Он различал политику порядка и политику регулирования. Первая необходима как сфера создания и совершенствования хозяйственного механизма, организации хозяйственного порядка. Вторая представляет политику воздействия на процесс экономического развития и хозяйственного роста. Политико-экономическая деятельность государства должна быть ориентирована на создание такого порядка, а не на непосредственное регулирование экономики. Она устанавливает правила поведения и активно их контролирует. Другие известные экономисты, как, например, Дж. К. Гелбрейт, У. Митчелл, в центр внимания ставят экономические проблемы во взаимосвязи с проблемами социальными, политическими, этическими и правовыми/
Государственное управление должно быть подчинено правилам, а не только учёту рыночных факторов. Экономическая наука должна выходить за пределы экономических факторов, использовать весь комплекс условий и факторов, влияющих на общественную жизнь.
Названные и многие другие приверженцы институционалистских систем уделяют государственному управлению большее внимание, нежели, например, механизму рыночных цен и другим экономическим факторам. То есть их точка зрения такова, чтобы не преувеличивать роль экономических аспектов общественной жизни.
Концепция соотношения государства и рынка очень актуальна для условий России, пытающейся создать рыночную экономику. Это имеет значение для сферы, которая связана с функционированием жилищно-коммунального хозяйства, с жилищной политикой.
Исторический характер жилищной политики варьировал между всеобъемлющим, ориентированным на поддержку всего населения, и селективным, направленным на помощь отдельным социальным группам.
Однако на реальное положение в этой сфере оказывает влияние множество факторов. Прежде всего, решение жилищной проблемы самым непосредственным образом определяется проводимой в стране социально-экономической и идеологической политикой.
Специфика и сегменты рынка в жилищной сфере и их характеристика
В соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» жилищная сфера - это отрасль народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт."1 Основу жилищной сферы города составляет жилищный фонд - жильё. В условиях существовавшей долгое время в России планово-распределительной системы жильё было исключено из товарных отношений. Переход к рыночным механизмам хозяйствования, в том числе и в жилищной сфере, позволил взглянуть на жилищную проблему с рыночных позиций.
Жильё относится к числу первичных жизненных потребностей наряду с продуктами питания, одеждой, обувью.1 Однако только в процессе своего потребления любое благо проявляется как таковое, гак как только таким образом проявляется полезность. Здесь следует сделать два допущения: 1) Удовлетворение потребностей может иметь две различные формы -потребление самой вещи и потребление её свойств (удобств, «услуг», которые вещь способна нам предоставить). 2) Между понятиями «вещи» и «материальные потребности» отсутствует однозначная связь. В процессе развития человеческого общества возникло 3 способа использования экономического блага. 1. Экономическое благо может быть использовано по своему прямому назначению, то есть для удовлетворения потребностей (этап экономического развития - натуральное хозяйство). 2. При товарном производстве благо начинает использоваться в качестве товара. Товаром являются продукция, работы или услуги, произведённые для обмена на всеобщий стоимостной эквивалент - деньги. 3. Третий способ использования экономических благ - в качестве источника получения дохода.
Напрямую через использование недвижимости в качестве экономического блага удовлетворяется только одна потребность потребность в жилье. Потребность эта может удовлетворяться в различных формах. Самой законченной из них является приобретение жилья в собственность. Только в этом случае жилая недвижимость проявляет себя как экономическое благо в полной мере, т.к. имея жильё в собственности и пользуясь им для удовлетворения своих потребностей, человек обладает потенциальной возможностью в случае необходимости продать его (используя как товар) или сдавать в аренду (превратив в источник дохода).
Однако между удовлетворением потребности в жилье и приобретением жилья в собственность нет тождественной связи. Приобретение жилья в собственность является одним из самых главных мотивов потребительского поведения, однако, оно жёстко связано с платёжеспособностью, уровнем доходов потенциальных покупателей. Возникает необходимость вынужденного (паллиативного) решения проблемы - приобретение не самого жилья, а тех услуг, которые оно предоставляет.
Квартиру, дом можно либо арендовать, либо получить в наем. Стоимость жилья и стоимость услуг, предоставляемых этим жильём, будут различаться между собой. Причина такого расхождения заключается в количественном различии объёма (и, следовательно, стоимости) прав собственника, арендатора и нанимателя. При этом стоимость самого объекта может одинаковой. Потребности удовлетворяются в равной степени (собственник, арендатор и наниматель проживают в одинаковой квартире). Потребительная стоимость остаётся постоянной, однако, различие в свободе распоряжения объектом приводят к тому, что стоимость собственности, найма и аренды различается. Можно сделать следующий вывод: по мере перехода от найма к аренде и далее к собственности, степень удовлетворения потребности в жилье, а, следовательно, и его полезность возрастает.
Изменение полезности имеет качественный характер: каждое последующее право вбирает в себя все предыдущие, порождая изменение полезности. Изменение имеет и количественную сторону. В пределах одного и того же объекта прав можно пользоваться различным количеством жилья или жилищных услуг: арендовать, иметь в собственности, нанимать и др.
Жильё ио своей природе достаточно специфично - с одной стороны, оно выступает как объект потребления (потребление жилищных услуг), а с другой, как товар (купля-продажа жилищного фонда как объекта собственности). Это вызвано двойственным характером удовлетворения погреоности в жилье: посредством приобретения в собственность объекта жилой недвижимости и посредством приобретения жилищных услуг на условиях найма или аренды. Следовательно, жильё существует всегда в двух видах:
Таким образом, одним и тем же словом «жильё» обозначаются два принципиально отличающихся друг от друга понятия. Первое экономисты называют жилищным фондом, относящимся к самим строениям и домам.
Второе понятие относится к аспекту текущего функционирования жилья. Каждая единица жилищного фонда может производить ряд потребительских услуг: служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и другое. Все это называется жилищными услугами. Единица жилищного фонда производит непрерывный поток жилищных услуг. Именно эту сторону понятия «жильё» мы имеем в вид\ , когда изучаем рынок жилья, сдаваемого в наем, так как здесь покупаются не строения, а жилищные услуги, поставляемые этими строениями.
Жильё - это продукт труда, который на протяжении всего жизненного цикла человека (семьи) предоставляет определённый поток жилищных услуг.
Можно выделить следующие специфические особенности жилья как товара: 1. Жилью свойственны черты, как частного, так и общественного товара. С точки зрения экономической теории жильё является «частным товаром» только на уровне жилого помещения. Уже на среднем уровне - как жилая застройка - оно становится частью инфраструктуры и подчиняется наряду с экономическими ещё экологическим и эстетическим критериям.42
2. Выступая как благо первой необходимости \ жильё в то же время имеет ярко выраженные черты престижного товара, который свидетельствует о социальном статусе владельца. (Именно поэтому наблюдается крайне неравномерное распределение населения по жилищным условиям.).
Система показателей, характеризующих состояние рынка жилья
В условиях перехода на новые условия хозяйствования для принятия эффективных управленческих решений органам управления необходима качественная информация о состоянии и тенденциях становления рыночных отношений в жилищной сфере. С этой целью нужно создать некоторое информационное пространство, характеризующее жилищную сферу региона. Под информационным пространством будем понимать целенаправленное отображение (проецирование) множества компонентов (связей и отношений) объекта управления (предметной области) в систему показателей, независимо от типа компонентов (вида социально-экономических отношений) и типа отображения (способа измерения значений этих свойств и отношений).0
Существуют различные подходы к определению структуры и организации информации. Один из них может быть назван «функциональным» (подход «от задач»). Он предусматривает выделение конкретных задач системы управления, определения их рангов, взаимосвязей, и на этой основе состава информационного обеспечения.
Другой подход определяется как «объектный». Он означает рассмотрение информации «как некоторых знаний, совокупностей сведений о заданном наборе объектов, потенциально необходимых для управления экономической системой». При разработке информационного пространства необходимо соблюдение следующих требований:
1. Полнота. Данные должны с достаточной полнотой отражать все аспекты деятельности объекта управления и окружающей его среды.
2. Целостность. Нарушение целостности может проявиться в противоречивости данных, их прямой недостоверности, а также наличии устаревших данных, не отражающих текущего состояния объекта управления.
3. Гибкость. Необходимость удовлетворять самые разнообразные потребности имеющихся и будущих пользователей.
4. Реализуемость. Возможность адекватного представления в информационном фонде разнообразных объектов, связанных с управленческим процессом, их свойств и отношений, существующих между ними.
5. Релевантность. Необходимо иметь возможность получать данные точно соответствующие нуждам пользователя.
Все большее значение как источник информации приобретают сами процессы управления и обработки данных. Основная масса экономической информации существует в виде отдельных показателей, систем показателей, характеризующих тог или иной объект, «или некоторых группировок показателей, составляющих тот или иной управленческий документ». Таким образом, говоря об информационном пространстве, мы подразумеваем, прежде всего, некоторую систему показателей.
Система показателей - это комплекс взаимосвязанных показателей, характеризующих в данном случае, существенные стороны жилищной сферы территориальных образований Косгромской области, при обосновании которых необходимо применить следующие подходы: - комплексный, то есть должны учесть социально-экономический, демографический и иные аспекты. интеграционный, то есть, должны предусмотреть взаимосвязь между показателями; - динамический, то есть должны провести ретроспективный анализ прошлых и настоящих теоретических и практических исследований, используя научно-исследовательскую литературу по данной проблеме и сделать перспективный анализ (прогноз); - количественный (математический), то есть должны иметь возможность перейти от качественных оценок к количественным при помощи математических, статистических методов, В советской экономической науке прошлых лет жилищный сектор экономики никогда не рассматривался как нечто целостное. Опыт многомерного анализа рынка жилья предпринят Институтом народнохозяйственного прогнозирования Российской академии наук. Различные показатели состояния и развития рынка жилья отражены в работах ряда авторов - Белкина Т.Д., Пчелинцев О.С, Ноздрина Н.Н., Гузанова Д., Щербакова П., Абанкина Т. и др."
В данном исследовании для оценки состояния рынка жилья региона за основ\ взята методика «Программы жилищных индикаторов», разработанная Всемирным банком и ООН, в которой предложены базовые индикаторы, позволяющие анализировать ситуацию на формирующемся рынке жилья. Все индикаторы объединены в 7 групп: ? качество жилища; ? жилищное строительство; ? демографические показатели; ? жилищные кредиты; ? рынок жилья; ? государственные расходы на жильё; ? индикаторы-регуляторы.
В состав этих групп включены 54 показателя. Среди них есть показатели, используемые экспертами ООН во всём мире, а также такие, которые специализированы только для нашей страны. При помощи данных индикаторов устанавливается взаимосвязь «жильё - цены - доходы населения».
Используя концептуальные положения «Программы жилищных индикаторов», автор предлагает на практике уровень развития жилищной сферы региона оценивать исчерпывающим набором показателей, который подразделяет на 2 группы: 1. показатели, оказывающие влияние на формирование спроса на жильё; 2. показатели, характеризующие предложение жилья. Это позволяет оценить региональный рынок жилья по соотношению всего многообразия показателей, оказывающих влияние на спрос и предложение жилья с целью выявления приоритетных объектов для государственного (муниципального) вмешательства.
При выделении показателей для оценки состояния рынка жилья региона главными требованиями являются возможность их количественной оценки и представительность.
Механизм развития регионального рынка жилья
В последние годы в России наблюдается всплеск интереса к проблеме экономического развития городов, который явился логическим продолжением процесса коренных политических и социально-экономических реформ в нашей стране, повышения роли муниципальных образований во всех сферах жизнедеятельности человека, усилился интерес к изучению территориальной дифференциации в обеспеченности ресурсами, в уровне экономического развития и в особенностях социальной структуры. Учёт территориальных различий необходим для обоснования целей и средств региональной политики, для разработки программ регионального развития.
Важнейшим принципом управления региональной системой жилищного хозяйства является разработка и совершенствование методологических и научных средств для определения возможных направлений и стратегий развития системы и принятия практических решений. С этой целью необходимо оценить ее во всей полноте характерных признаков, свойств, учесть большое количество показателей (параметров или признаков), то есть провести многомерный анализ состояния системы.
Необходимость использовать в управленческой деятельности многомерные данные порождает «...диалектическое противоречие между стремлением комплексно, многомерно описать процесс и необходимостью сделать это сжато, ясно и маломерно». Кроме того, человеческого сознания, как правило, хватает лишь на постижение связей и отношений лишь между 5-7 параметрами. Данные соображения, по нашему мнению, свидетельствуют о важности сокращения пространства параметров ситуации принятия управленческого решения путем поиска среди них однородных групп.
В этих условиях выходят на первый план проблемы построения группировок и классификаций по многомерным данным (т.е. проблемы классификации многомерных наблюдений), причем появляется возможность оптимизации этого построения с точки зрения наибольшего соответствия получаемого результата поставленной конечной цели классификации. Классификационные задачи входят как необходимый элемент в задачи прогнозирования и управления.
Методы, которые «...дают возможность при построении классификации идти от ооъекта во всем многообразии его свойств» называются методами автоматической классификации или кластерного анализа. Кластерный анализ - совокупность математических методов, предназначенных для формирования относительно отдалённых друг от друга групп «близких» между собой объектов по информации о расстоянии или связях (мерах близости) между ними. По смыслу аналогичен терминам: автоматическая классификация, таксономия, распознавание образов без учителя. Фактически «кластерный анализ» - это обобщённое название достаточно большого набора алгоритмов, используемых при создании классификации/
В самой общей формулировке под классификацией мы будем понимать разделение рассматриваемой совокупности объектов или явлений на однородные, в определенном смысле, группы либо отнесение каждого из заданного множества объектов к одному из заранее известных классов (при этом классифицируемое «заданное множество» может состоять из единственного объекта).
Назначение методов автоматической классификации сводится к разделению объектов наблюдений на классы в том или ином смысле близких объектов. Следует отметить, что методы автоматической классификации разнообразны. О них достаточно подробно изложено в ряде учебников, монографии и статей по многомерному статистическому анализу.
В то же время во многих практических задачах в настоящее время используется метод многомерной группировки, реализующий монотетическии подход к группировке и классификации ооъектов. hro основным преимуществом является простота и понятность получаемых результатов. Однако он может использоваться лишь при малом количестве признаков (не больше 3-4), схожесть объектов рассматривается одновременно лишь по одному признаку, весьма субъективным является и выбор интервалов группирования.
Данных недостатков лишены процедуры автоматической классификации. Их привлекательность заключается в ориентации на многомерные явления. При классификации с их помощью возможно анализировать сходство объектов на основании всех признаков одновременно, причем их количество может быть сколь угодно большим.
Усложнение структуры социально-экономических явлений предполагает использование ряда методов классификации и выделения однородных групп, в основе построения которых лежат меры близости или метрики. Сущность заключается в том, что распределение исследуемых объектов или явлений в совокупности должно подчиняться нормальному закону распределения, с тем, чтобы получить модели, которые действительно будут отражать качественно однородные группы.
Выбор метрики определяется типом шкалы, в которой измерен признак. Чаще всего в исследованиях используются метрики, описанные в работе И.Д. Манделя.8"
Наиболее простой мерой для определения сходства двух объектов является евклидово расстояние между объектами в n-мерном пространстве признаков/ Этой мерой часто пользуются для сравнения объектов в различных методах автоматической классификации и распознавания ооразов. Этот метод автоматической классификации объектов позволяет соизмерять сходство объектов по уровню проявления разноимённых признаков. Предпосылкой его использования служит ситуация, когда «компоненты .V ..Y : ..V ; вектора наблюдений одинаково важны с точки зрения решения вопроса об отнесении объекта к тому или иному классу»." Важная особенность его заключается в возможности одновременного исследования всех признаков в некотором метрическом пространстве независимо от их первоначального количества; здесь нет требования «неизменности всех прочих условий», свойственного многим другим методам статистического анализа.
