Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Сущность ипотечного кредита и его отличительные особенности.
1.1. Предпосылки возникновения ипотечного кредита, его сущность и особенности 8
1.2. Функции и роль ипотечного кредита 24
1.3. Развитие системы ипотечного кредитования и ее структура 30
Глава 2. Механизм осуществления ипотечного кредитования.
2.1. Институциональный состав участников ипотечного кредитования 44
2.2. Формы мобилизации ресурсов ипотечдого кредитования 65
2.3. Критерии и условия ипотечного кредитования 107
Глава 3. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России.
3.1. Условия и предпосылки развития ипотечного кредитования в России
3.2. Развитие ипотечного кредитования в современной России 136
3.3. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России 155
Заключение 187
Библиография 196
Приложения 203
- Предпосылки возникновения ипотечного кредита, его сущность и особенности
- Институциональный состав участников ипотечного кредитования
- Условия и предпосылки развития ипотечного кредитования в России
Введение к работе
Актуальность выбранной темы диссертационного исследования обусловлена той значительной ролью, которую играет ипотечное кредитование в современной рыночной экономике. Мировой опыт показывает, что, как правило, ипотека неразрывно связана с решением социальных задач, прежде всего с обеспечением граждан той или иной страны качественным и современным жильем. Ипотечное кредитование выступает также одним из эффективных инструментов мобилизации внутренних источников финансирования, прежде всего сбережений граждан, вовлекая их в хозяйственный оборот страны и заставляя работать на решение необходимых социально-экономических задач.
Ипотека, как способ обеспечения исполнения денежных обязательств, позволяет банковской системе кредитовать реальный сектор экономики, существенно снижая при этом риск невозврата кредита. Обращение к ипотечному кредитованию может стать элементом разумной и эффективной кредитной политики для универсального банка, позволяя ему привлекать новых клиентов, желающих получить максимум финансовых продуктов в рамках одного банка. Ипотечное кредитование, таким образом, способствует развитию банковской системы, давая мощный толчок к появлению новых финансовых инструментов и позволяя кредитным институтам на долгосрочной основе финансировать основные производственные сектора экономики.
Мировой опыт экономического развития свидетельствует, что ипотечное кредитование способствовало возрождению промышленности, оздоровлению банковской системы, преодолению безработицы и в конечном итоге выходу из кризиса США - в 30-е годы, Канады и Германии - в 40-50-е годы, а также ускорению проведения экономических реформ, в целом ряде стран. Не случайно «новый курс» Рузвельта начался с развития жилищной ипотеки. Это показывает, что успешное формирование системы ипотечного кредитования возможно не только в благоприятных условиях высоко развитой экономики, но и в условиях преодоления экономического кризиса.
Таким образом, система ипотечного кредитования является действенным, эффективным механизмом, через который рыночная экономика участвует в решении социальных проблем граждан.
Учитывая отмеченные обстоятельства, автор полагает, что организация и развитие системы ипотечного кредитования в России является важным и необходимым фактором эффективного экономического развития. Отсутствие в нашей стране в течение более 70 лет института частной собственности на недвижимое имущество и института ипотеки привело к тому, что в значительной мере утерян опыт организации ипотечного кредитования как на уровне кредитного учреждения, так и на уровне государства в целом. В этой связи важное значение сегодня приобретает исследование теоретических основ и анализ мирового опыта ипотечного кредитования.
Целью диссертационной работы является комплексный анализ системы ипотечного кредитования в зарубежных промышленно развитых странах, выявление основных проблем и тенденций ее развития на современном этапе для выработки возможных практических рекомендаций по формированию и развитию соответствующей мировым стандартам системы ипотечного кредитования в России.
Достижение поставленной цели осуществляется в диссертационной работе путем решения ряда взаимосвязанных задач: раскрытие предпосылок возникновения ипотечного кредита в промышленно развитых странах, его сущности и особенностей, функции и роли; уточнение определения системы ипотечного кредитования, ее структуры и механизма функционирования в зарубежных промышленно развитых странах; выявление современных тенденций развития зарубежных ипотечных кредитных институтов; определение основных источников формирования ресурсов ипотечного кредитования, используемых в мировой практике, и их классификация; - оценка рисков при ипотечном кредитовании, а также методов управления ими; - выработка и обоснование концептуальных предложений по формированию и развитию соответствующей мировым стандартам системы ипотечного кредитования в России на основе анализа существующих условий и предпосылок.
Объектом исследования диссертационной работы является система ипотечного кредитования в промышленно развитых странах мира в современных условиях.
Предметом исследования выступает деятельность зарубежных участников ипотечного кредитования, входящих в систему ипотечного кредитования, источники ее финансирования, условия и механизмы ипотечного кредитования.
Теоретическими основами исследования послужили труды российских и зарубежных ученых и специалистов в данной области. При рассмотрении вопросов теории и практики ипотечного кредитования в промышленно развитых странах автор опирался на работы современных зарубежных исследователей: Дж. Ф. Синки, Э. Дж. Долана, Дж. Фридмана, Дж. Р. Хикса, В. Д. Маршала, Т. Фрэнкела, М. Болеа и А. Коле, Дж. М. Кинни и Р. Т. Гарригана, Р. Страйка и др.). Вопросы развития ипотечного кредитования и кредитной системы в России и за рубежом рассматриваются также в ряде трудов отечественных авторов, таких как О.И. Лаврушин, Л.Н. Красавина, В.Н. Шенаев, Е.Ф. Жуков, В.И. Бусов, В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева, В.И. Букато, В. Таранков, А.П. Иванов, В.В. Смирнов и др.).
При написания данной работы автор использовал нормативно-правовые акты РФ, а также некоторых зарубежных стран; материалы научных и научно-практических конференций и семинаров; информационные материалы Центрального банка РФ, Фонда «Институт экономики города», Союза немецких ипотечных банков и др.; финансовую отчетность российских и зарубежных кредитных организаций. Автором также широко использовались материалы отечественной и зарубежной периодической литературы.
Методологическая основа. Исследование базируется на диалектическом, системном подходе, методах анализа и синтеза, также использовались метод экономико-статистических сравнений, метод группировок, метод теоретического обобщения и прогнозирования.
Научная новизна исследования заключается в следующем: уточнено понятие системы ипотечного кредитования, показана ее структура и механизм функционирования в зарубежных промышленно развитых странах; выделены современные тенденции развития ипотечных кредитных институтов на основе анализа зарубежного опыта ипотечного кредитования; выявлены преимущества и недостатки основных источников формирования ресурсов ипотечного кредитования, используемых в мировой практике, на основе их проведенной классификации; - на основе исследования процесса секьюритизации ипотечных кредитов в зарубежных странах разработана и внедрена возможная в современных российских условиях модель выпуска ипотечных ценных бумаг в виде корпоративных облигаций, обеспеченных ипотекой; - оценены риски при ипотечном кредитовании и предложена вербальная методика управления ими; - в результате анализа существующих условий и предпосылок выработаны и обоснованы предложения по формированию и развитию системы ипотечного кредитования в России, соответствующей мировым стандартам.
Практическая значимость работы состоит в возможности применения основных выводов и предложений, касающихся методов и форм государственного регулирования, при разработке государственной политики в области развития ипотечного кредитования в России (в процессе совершенствования законодательной базы). Положения диссертации, относящиеся к источникам привлечения долгосрочных финансовых ресурсов, а также к методам управления рисками, могут быть использованы в деятельности ипотечных кредитных институтов. Материалы диссертации также могут найти применение в учебном процессе высших учебных заведений при чтении лекционных курсов по финансовым дисциплинам.
Апробация и внедрение результатов исследования. Материалы и результаты исследования были использованы автором в практической деятельности Межрегиональной ипотечной компании и Отраслевого фонда ипотечного жилищного кредитования Минатома России при организации первой в современной России эмиссии ипотечных ценных бумаг. В частности, положения диссертации легли в основу реализованной схемы экономического взаимодействия эмитента облигаций и лица, предоставившего обеспечение под их выпуск, в том числе включая механизм осуществления замены обеспечения в случае неисполнения должниками своих обязательств. Разработки автора также использовались при формировании реестра обеспечения, в котором учитывается взаимное соответствие обязательств по выпущенным облигациям обязательствам из обеспеченных ипотекой договоров. Такой реестр позволяет контролировать исполнение обязательств по указанным ценным бумагам, делая их «прозрачными» для инвесторов.
Основные положения диссертации были представлены автором на Международной практической конференции «Ипотека в России» (Москва, 1999 г.), проведенной Академией народного хозяйства при Правительстве РФ, на семинаре «Использование системы Жилстройсберкасс при решении жилищной проблемы в России (на основе опыта Германии)» (Москва, 2000 г.), проведенном Академией народного хозяйства при Правительстве РФ, в лекциях в рамках учебного курса «Операции с недвижимостью» на кафедре «Инновационные технологию) Государственной академии профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГАСИС), а также в лекциях на семинаре «Практические вопросы внедрения ипотечного кредитования» в Государственном университете управления При проведении лекций были использованы методические материалы, разработанные диссертантом.
Публикации. Основные положения диссертации нашли отражение в 5 статьях общим объемом 2,0 п.л
Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, а также списка использованной литературы и приложений.
Предпосылки возникновения ипотечного кредита, его сущность и особенности
Природа и происхождение ипотечного кредитования до настоящего момента практически не исследованы в современной отечественной экономической литературе. Немногочисленные научные труды освещают лишь отдельные аспекты процесса ипотечного кредитования (например, теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества), однако не раскрывают в полной мере процесс ипотечного кредитования. В этой связи, важное значение в настоящее время приобретает исследование теоретических основ института ипотечного кредитования.
Появлению ипотечного кредита исторически предшествовало развитие института залога. История залога, в свою очередь, исчисляется многими столетиями. Анализ залогового законодательства показывает, что институт залога исторически возник одновременно с появлением частной собственности и развитием кредитных отношений1. Ипотека (Hypotheca) - наиболее развитая форма залога - появилась в древнем Риме в его классическую эпоху (I -П. вв. н.э.). Вначале, предметом данного вида залога являлась земля. При оформлении обеспеченного залогом обязательства на границе закладываемого земельного участка вбивался деревянный колышек, называвшийся ипотекой, на котором делалась отметка об обременении этого участка. Впоследствии данный вид залога распространился и на другие виды недвижимого имущества.
С регламентированным законодательством о залоге можно встретиться в законах Ману - важнейшем источнике права Древней Индии во 2 веке до н.э. Высокой степени развития достиг этот институт в Древнем Риме. В римском праве было выработано несколько форм вещных обеспечений, которые стали фундаментом для последующего развития института залога. Первоначальной формой залога в Древнем Риме была фидуция (Fiducia). Сущность этой формы обеспечения исполнения обязательств заключалась в том, что должник передавал во владение и собственность кредитору имущество, но оговаривал, что при получении удовлетворения по обязательсьтву кредитор возвратит его в собственность должнику. Очевидно, что в случае фидуциарной сделки римское право обеспечивало привилегированное положение кредитора. Другая форма залога по римскому праву известна под названием пигнус (Pignus). Эта форма была предпочтительнее для должника, так как он в обеспечение своего долга передавал имущество кредитору не в собственность, а лишь во владение. После надлежащего исполнения обязательства должником залогодержатель был обязан вернуть заложенное имущество залогодателю. Однако и у этой формы залога имелись определенные недостатки. Так, должник лишался права извлекать полезные свойства из заложенного имущества. Обе эти формы залога не соответствовали в полной мере потребностям развивающегося хозяйства. См. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. / Под ред. B.C. Ема. - М.: Статут, 1999. - С. 17. Традиционные нормы классического римского права об ипотеке были установлены в Институциях Гая. При установлении ипотеки за залогодателем оставалось право собственности на заложенное имущество, в том числе право владения и право его отчуждения. Отчуждение не прекращало ипотеки. Кредитор получал право в случае неудовлетворения по обязательству истребовать заложенное имущество (в том числе истребовать отчужденное имущество у любого лица), продать его и из вырученной суммы покрыть свое требование. Залоговое право прекращалось в случае гибели предмета залога, слияния в одном лице залогового права и права собственности на заложенное имущество, а также вследствие прекращения обязательства, в обеспечение которого установлен залог. Римское право знало залог, возникающий на основании договора, и залог, возникающий по закону1.
С ХП века в большинстве стран Западной Европы происходила рецепция римского права. Залоговое право Древнего Рима было воспринято в большей или меньшей степени практически всеми государствами Европы. Однако наибольшее распространение ипотека получила в конце ХУШ - начале XIX века. В это время в странах Европы и США появились первые ипотечные банки - возникла банковская ипотека.
Рассматривая предпосылки возникновения системы ипотечного кредитования, необходимо разделять страны англосаксонской системы общего права (Великобритания, США) и страны континентального права (страны Западной Европы, кроме Дании, где используется смешанная система).
По континентальному праву, сущность классической ипотеки заключается в создании залогодателем, являющимся собственником имущества, производного залогового права, носящего обеспечительно-взыскательный характер, и отчуждении этого права в пользу залогодержателя, что подтверждается письменным договором ипотеки, подлежащим нотариальному заверению и (или) государственной регистрации. Недостатком данной правовой конструкции является сложность реализации залогодержателем своих прав. Баланс интересов при таких правоотношениях несколько смещен в пользу залогодателя, который остается собственником заложенного имущества до момента его взыскания (продажи) для
При кредитовании строительства дополнительного соглашения о залоге не требовалось, объект строительства автоматически переходил в залог к кредитору. погашения неисполненного обязательства, как правило, на основании решения суда.
В странах с англосаксонской системой прецедентного права доминирует иная традиция залога недвижимости - так называемый титульный залог недвижимости (mortgage (могидж) - закладная). Юридическая суть могиджа заключается в формальной передаче залогодателем (на основании письменного договора могиджа) титула собственности на заложенную недвижимость залогодержателю на период действия залога. При этом происходит временное расщепление права собственности на объект залога: к залогодержателю переходит право распоряжения - формальное "титульное" право собственности, а право владения и право пользования остается у залогодателя. В этом случае, при невыполнении залогодателем основного обязательства у залогодержателя не возникает проблем при реализации своего залогового права в связи с тем, что он становится формальным собственником заложенного имущества в момент заключения договора залога. Баланс интересов при этом смещен в пользу залогодержателя1.
По сути, ипотека и могидж опосредуют сходные экономические отношения, но в условиях принципиально разных правовых систем. Использование данных инструментов в значительной степени основано на доверии к личности контрагента сделки. Подразумевается, что залогодателю (при классической ипотеке) и залогодержателю (при могидже) злоупотреблять своими правами невыгодно. Несомненно, эффективное применение инструментов ипотеки и могиджа возможно лишь при наличии соответствующих правовых норм в условиях развитого гражданского общества.
В США схема могиджа легла в основу создания механизма обеспечения финансирования приобретения недвижимости (в основном, жилья) с помощью долгосрочного кредита. Так, покупатель приобретает требующуюся ему недвижимость, используя долгосрочный (до 30 лет) банковский кредит. В качестве обеспечения кредита выступает приобретаемая на средства кредита недвижимость, формальным владельцем которой до исполнения кредитного обязательства является банк-кредитор.
По своему содержанию могидж довольно близок к финансовому лизингу, при котором пользователь приобретаемого имущества может стать его собственником в случае,
Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. / Под ред. B.C. Ема. - М.: Статут, 1999. - С.17-18. если возместит путем выплаты арендной платы и остаточной стоимости имущества все затраты лизингодателя и обеспечит ему получение необходимой нормы прибыли. При могидже банк, кредитующий покупку недвижимости, фактически выступает в роли лизингодателя.
В современных условиях при соответствующем правовом обеспечении использование схемы могиджа в России может быть достаточно успешным и эффективным, особенно при создании механизма обеспечения финансирования приобретения жилья. Сегодня, при отсутствии достаточной правовой базы, в России наиболее популярна схема, близкая к могиджу: с помощью кредита заемщик покупает недвижимое имущество; одновременно, отчуждая право собственности в пользу кредитора, он берет недвижимость в аренду, то есть возвращает себе права владения и пользования, с правом выкупа по исполнении основного обязательства.
Несмотря на вышесказанное, упрощать понятие ипотеки, традиционное для России, подменять его схемой могиджа, не следует.
Залоговое законодательство в каждой стране формируется в рамках существующей правовой системы, в соответствии с правилами и потребностями хозяйственного оборота. Сегодня, когда в России предпринимаются попытки возрождения института ипотеки, необходимо, на наш взгляд, вернуть данному понятию первоначальное содержание.
Существующие определения ипотеки в законодательных актах и в научной литературе не отражают ее сущности и специфики. Иногда в экономической литературе ипотекой называют кредит под залог недвижимости. На наш взгляд, понятия "ипотечный кредит" и непосредственно "ипотека" следует различать.
Институциональный состав участников ипотечного кредитования
Мировая практика свидетельствует о существенных различиях современных действующих систем ипотечного кредитования: в правовом обеспечении; в институциональном составе участников и их взаимоотношениях; в механизме финансирования и рефинансирования ипотечных операций; в технологиях предоставления, обслуживания и погашения ссуд; в степени и формах участия государства в ипотечном кредитЬвании. Системы ипотечного кредитования в различных странах создавались в конкретных исторических условиях. На процесс их эволюции значительное влияние оказывают политические, социально-экономические и национальные факторы.
Наиболее эффективно функционируют системы ипотечного кредитования США и Германии. Достаточно широко развито ипотечное кредитование в странах Западной Европы, Гонконге, Австралии, Новой Зеландии. В настоящее время происходит становление национальных систем ипотечного кредитования в Бразилии, Мексике, Турции, странах Восточной Европы.
В каждой стране институциональный состав системы ипотечных кредитных институтов существенно дифференцирован (См. Приложение 2.1.). Приведенные в Приложении 2.1. ипотечные институты можно условно разделить на две основные группы в зависимости от формы мобилизации капитала (Схема 2.1.).
Первую группу институтов часто называют депозитными институтами. Они аккумулируют свои фонды, главным образом, через вклады. Они же предоставляют ипотечные ссуды и занимаются их обслуживанием, т.е. собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут бухгалтерский учет, работают с должниками и т.д. Депозитные институты являются одновременно и инвесторами, т.е. держат выданные кредиты в своем портфеле. К ним относятся сберегательные банки, коммерческие банки, а также специализированные финансовые организации, осуществляющие кредитование жилищного строительства, такие как строительные общества в Англии, Австралии, ссудо-сберегательные ассоциации в США. Вторую группу составляют банки, специализирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости. К таким банкам относятся ипотечные банки, а также земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном под залог земли. Начальные операции ипотечных банков (в чистом виде) финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Ипотечные банки не привлекают вклады, поэтому они относятся к недепозитным институтам. Они выдают кредиты и обслуживают их. Классический ипотечный банк, выдав кредит, продает его третьему лицу - инвестору непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные банки снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. Рассмотрим отдельно эти основные виды ипотечных кредиторов.
Условия и предпосылки развития ипотечного кредитования в России
В связи с переходом к рыночной экономике в конце 80-х - начале 90-х годов в процессе коренных преобразований политической, экономической и правовой систем в России возникли определенные предпосылки возрождения института ипотеки и становления национальной системы ипотечного кредитования.
Начиная с 1990 года началось формирование нормативно-правовых предпосылок развития ипотеки в России. 8 января 1990 года на заседании Комитета по строительству и архитектуре Верховного Совета СССР под руководством будущего президента России Б. Ельцина были заложены новые принципы в инвестиционной политике страны, в том числе в области жилищного строительства. Эти принципы, заложившие основу для последующего отказа от бесплатного предоставления жилья, нашли свое дальнейшее отражение в Законе РФ «Основы Федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 года. Окончательно эта идея получила свое реальное воплощение с принятием в июле 1998 года Закона РФ «Об ипотеке».
Анализ свидетельствует, что нормотворчество в области ипотеки шло циклически, активизируясь к очередным выборам, как на федеральном, так и региональных уровнях. Свидетельством этого явился целый пакет указов Президента РФ, включая Указ от 28.02.96 г. №293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», принятый к Всероссийскому .совещанию строителей в Кремле в 1996 году накануне президентских выборов. Накануне выборов мэра столицы московские власти активизировали свою деятельность по внедрению пилотной программы ипотеки. Не стала исключением и президентская кампания 2000 года, которая еще раз подтвердила, что ипотека в России -априори политическая категория. И.о. Президента РФ В.В Путин 2 января 2000 года утвердил Закон РФ «О земельном кадастре», а 11 января подписал постановление Правительства, утвердившее «Концепцию по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в российской Федерации».
Нормативно-правовые предпосылки развития ипотечного кредитования нашли свое выражение в Законе «О собственности в РСФСР» от 14 июля 1990 года, сразу после принятия которого стала обсуждаться возможность ипотечного кредитования, Законе «О залоге» от 29 мая 1992 года, который юридически ввел понятие ипотеки и впервые разрешил использование земли в качестве залога и ипотечное кредитование под залог земли и другой недвижимости. Кроме того, Правительством РФ были приняты «Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке» от 22 декабря 1993 года, которые устанавливают единый порядок осуществления ипотеки. Существенно дополняет нормативно-правовую базу по ипотеке Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 года. И наконец, 16 июля 1998 года был принят Закон «Об ипотеке», закладывающий правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования.
Развитием нормативно-правовой базы явилось принятие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также законодательное оформление деятельности всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний).
Вышеприведенные законодаельные акты составляют основу нормативно-правовой базы в области ипотеки, однако не исчерпывают ее. Следует отметить, что она не является достаточно полной для полноценного формирования ипотечных отношений, поскольку в ней есть пробелы, а действующие правовые нормы зачастую находятся в противоречии друг с другом. Некоторые специалисты в области ипотеки даже полагают, что «действующее Российское законодательство не готово к тому, чтобы ипотека вошла в нашу жизнь»1. Другие считают (В.В. Путин2, А. Шамузафаров3, Е. Басин4, Н. Косарева5, В.В. Смирнов6), что нормативно-правовые предпосылки для развития ипотечных отношений в России в настоящее время сложились (Подробнее проблемы несовершенства законодательной базы рассматриваются в 3.3).
