Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Теоретические аспекты формирования и реализации стратегии развития регионального рынка жилья
1.1. Роль и функции рынка жилья в социально-экономическом развитии региона 12
1.2. Публичные и рыночные инструменты в управлении региональным рынком жилья 30
1.3. Современные инструменты формирования рынка доступного жилья в регионе 41
ГЛАВА 2. Методические аспекты формирования и реализации стратегии развития регионального рынка жилья 60
2.1. Экономические предпосылки необходимости стимулирования развития рынка доступного жилья в регионе 60
2.2. Учет региональных особенностей в управлении рынком жилья 73
2.3. Реализация стратегии развития локальных рынков жилья Белгородской области 84
ГЛАВА 3. Перспективные направления реализации стратегии развития регионального рынка жилья 102
3.1. Обоснование направлений реализации стратегии развитии регионального рынка жилья 102
3.2. Совершенствование форм привлечения инвесторов на локальные рынки арендного жилья 115
3.3. Интегральная оценка эффективности регионального рынка жилья для целей стратегического управления 128
3.4. Сценарии и механизмы формирования фонда арендного жилья в Белгородской агломерации 145
Заключение 156
Список использованной литературы 159
- Публичные и рыночные инструменты в управлении региональным рынком жилья
- Современные инструменты формирования рынка доступного жилья в регионе
- Учет региональных особенностей в управлении рынком жилья
- Интегральная оценка эффективности регионального рынка жилья для целей стратегического управления
Публичные и рыночные инструменты в управлении региональным рынком жилья
В основе настоящего исследования заложен методический инструментарий, базирующийся на категориях «регион» и «рынок».
Отечественные ученые выделяют географический, политический, экономический подходы к толкованию понятия «регион» [Некрасов Н. Н. 1978; Добрынин А. И. 1977; Шнипер Р. И. 1991]. Наиболее объективным, отражающим функциональные взаимосвязи базовых элементов региона, представляется подход, объединяющий все вышеперечисленные элементы. «При таком подходе под регионом предлагается понимать территориальное образование с однородными или близкими по содержанию природно-климатическими условиями, в пределах которого осуществляется продуктивное взаимодействие государственных и местных учреждений территориального управления с объектами производственной, социальной, культурной инфраструктуры, а также с предпринимательскими структурами и рынком, направленное на формирование и поддержание отношений воспроизводства товаров и услуг, а также населения, трудовых ресурсов, духовных и культурных ценностей, исторически присущих данной территории» [Беляев В. И. 2012: 249].
Динамика социально-экономического развития региона базируется на воспроизводстве, заключающемся в «воссоздании расширяющихся условий и отношений по поводу производства, распределения, обмена и потребления продуктов и услуг на конкретной территории» и создающем условия с целью самосохранения региона как системного образования. Соглашаясь с В.И. Беляевым, отметим, что материальной основой обеспечения регионального воспроизводства является рынок. Рынок влияет на социально-экономическое развитие региона, является отправным пунктом воспроизводственного процесса; его развитие, в совокупности с условиями воспроизводства жизнедеятельности на территории, влияют на условия жизни людей в регионе. На этом фоне приобретают большое значение сущностные характеристики, взаимообусловленность и взаимосвязь рынка и региона.
Анализ определений понятия «рынок» показывает закономерность использования и выделения авторами следующих его характеристик: территория, отношения, механизм [Баликоев В.З. 2005; Камаев В.Д. 2002; Маршалл А. 2007; Райзберг Б.А., Стародубцева Е.Б. 2008]. Для более полного понимания влияния рынка на воспроизводственный процесс в регионе актуальна трактовка данного понятия как механизма, позволяющая «воспринимать эту категорию не только как ограниченную территорию или совокупность отношений, но и как систему функционирующих связей» [Беляев В. И. 2012: 250]. «Рынок как механизм – это средство управленческого (со стороны властных структур) и конъюнктурного (со стороны предпринимательских структур) воздействия на производство, распределение, обмен и потребление товаров и услуг в регионе, т.е. на региональное воспроизводство» [Там же].
Среди ряда классификаций рынков по различным признакам, отметим классификацию рынков относительно территории, которую они занимают. Сюда относят мировой, международные, национальные, региональные, местные и локальные рынки.
Региональный рынок отождествляют с рынком административно-территориального образования. Так, согласно А.Г. Гранбергу, к региональному рынку относится «рынок отдельного региона, отличающийся как местоположением, так и видами представленных на них товаров, ценами, конъюнктурой, спросом и предложением товаров» [Гранберг А.Г. 2001]. В данном толковании зафиксирована территориальная ограниченность, вос 14 производственная и конъюнктурная составляющие, что согласовывается с общим определением рынка.
Ученые пока не пришли к единому мнению в определении понятия «локальный» рынок. В частности, профессор В. И. Беляев предлагает понимать под ним рынок конкретного предприятия, поскольку это дает возможность установить связи и зависимости развития региона от воспроизводственного процесса. По его мнению, развитие регионального рынка укрепляет инфраструктуру сбыта и продвижения товара к потребителям, в то время как локальные рынки обеспечивают стабильность воспроизводственного процесса [Беляев В. И. 2012].
Исследуем характеристики рынка жилья региона, специфику формирования спроса и предложения в зависимости от особенностей и свойств жилой недвижимости для того, чтобы выяснить функциональную взаимосвязь рынка с экономическим воспроизводством в регионе.
Вопрос об экономической сущности рынка жилья в экономике региона рассмотрен в работах отечественных и зарубежных ученых. На этом фоне возникает необходимость упорядочивания и систематизации таких подходов.
Нами проанализированы основные зарубежные концепции, утверждающие значимую роль рынка жилья в создании условий для воспроизводственного процесса в регионе. Данная значимость основывается на социальной составляющей жилой недвижимости, а относительно большое число заинтересованных участников – частных лиц, коммерческих организаций и государственных учреждений – на рентабельности и прибыльности инвестиций в жилье (табл. 1).
Современные инструменты формирования рынка доступного жилья в регионе
В отраслях социальной сферы весьма сложно организовать рынок социальных услуг на принципах чистой конкуренции, так как рыночные механизмы не способны в полной мере обеспечить удовлетворение общественных потребностей в данных услугах, и тем более невозможно обеспечить функцию социальной справедливости. Именно поэтому в данных отраслях возникает так называемый квазирынок, или регулируемый рынок, услуг [Высоцкий П.А. 2010] (рис. 6). Жилищный рынок (операции по купле-продаже жилья) Квазирыночный (социальный) сегмент (жилье приобретается на условиях, которые формируются с участием властных структур, и более приемлемы для граждан) Рыночный сегмент (жилье приобретается по рыночным ценам) Сегмент льготного жилья (при приобретении жилья действуют льготы, снижающие его стоимость за счет участия бюджетных средств и др.) Сегмент бюджетного (бесплатного) жилья (жилье распределяется бесплатно; оно либо построено з счет средств бюджетов разных уровней, либо выкуплено у компаний-застройщиков )
Источник: [Айвазян И. Г. 2009] Жилищные услуги рассматриваются как смешанные блага, когда бесплатность предоставленных услуг социально уязвимым слоям населения сочетается с платностью этих видов услуг для работоспособной части населения [Привалова Е. В. 2002]. Также государство регулирует жилищные инвестиции в форме экстер-налий на рынке жилья, включающих повышение качества и объема поставляемых общественных благ, установление законодательных прав, стабилиза 36 цию политической системы, снижение уровня информационной асимметрии в экономике и социальной поляризации [Белокрылова О.С. 2003].
С помощью прямых инструментов управления рынком жилья государство осуществляет непосредственное, прямое воздействие или вмешательство в процесс функционирования рынка жилья. К ним относятся издание нормативно-правовых актов, покупка государством благ (жилья) на уровне бюджетных расходов, оформление государственных заказов, формирование государственного жилищного сектора, государственных строительных организаций, выделение жилья гражданам из государственной жилой собственности, установление цен на жилье.
Необходимо помнить, что «при достижении определенного уровня конкурентоспособности и экономического роста любая поддержка со стороны государства посредством регулирования цен, протекционизма, субсидирования, предоставления дешевых кредитов и налоговых льгот может замедлить тенденции к снижению затрат и сдерживать рост прибыльности, и поэтому уже не будет стимулом дальнейшего повышения конкурентоспособности…» [Флигинских Т. Н. 2005: 269].
Косвенные государственные инструменты оказывают опосредованное воздействие на жилищный рынок, выражаются через функции регулирования и стимулирования и направлены на создание благоприятных условий для развития определенных процессов. Они подразумевают гибкость в применении и учет возможного диаметрально противоположного влияния на субъекты жилищного рынка. Спектр косвенных государственных инструментов управления рынком жилья представлен финансовой поддержкой (финансирование, кредитование), а также налоговым, ценовым, амортизационным стимулированием потребителей и застройщиков (рис. 7). Косвенные государственные инструменты управления рынком жилья
Таким образом, система управления региональным рынком жилья представляет собой совокупность взаимодействий рыночных субъектов, целью которой является изменение финансово-экономическими методами и инструментами параметров и пропорций жилищного рынка региона.
Весь спектр прямых и косвенных инструментов государственного управления рынком жилья, а также существующие на текущий момент развития экономики государства предпочтения в их применении отражаются в государственной жилищной политике.
Жилищная ситуация в стране характеризуется значительно дифференцирована по регионам. Высокая доступность жилья характерна для богатых нефтедобывающих и «социально умирающих» регионов, в которых жилая недвижимость не представляет ценности. Низкая доступность жилья идентифицирует кризисные территории и регионы-лидеры, где острый дефицит жилья раздувает «ценовые пузыри» на рынке недвижимости [Гусев А. Б. 2007]. Относительно жилищной обеспеченности в лучшем положении находятся жители Европейской части России, в худшем – Сибири и Дальнего Востока, где на каждого жителя приходится в 1,5-2 раза меньше жилой площади, что негативно сказывается на темпах экономического развития регионов.
Механизмы жилищной политики, процессы реализации национального проекта «Жилье», система государственного регулирования жилищных инвестиций современной России подробно анализируются в работах Усова Ю. С., Белокрыловой О. С., Приваловой Е. В., Яхимовича В. И. [Усов Ю. С. 2006; Белокрылова О. С. 2003].
Учет региональных особенностей в управлении рынком жилья
Показатель обеспеченности жильем в России в 2014 году составлял в среднем 23,7 кв. м. на одного человека, в то время как в США – 75 кв. м./чел., в Великобритании – 62 кв. м. Германии – 45 кв. м. Логично предположить, что низкий уровень обеспеченности жильем (23,7 кв. м против 28 кв. м по нормам ЦНИИЭП жилища и 30 кв. м по социальным стандартам ООН) отрицательно влияет на уровень жизни населения в России. В это же время, согласно действующему федеральному стандарту, социальная норма жилья на одного проживающего для семьи из трех и более человек в России составляет 18 кв. м общей площади.
Анализ показывает, что объемы жилищного строительства начали снижаться, а рост показателя жилищной обеспеченности замедляться уже с середины 1990-х годов, несмотря на сокращение численности населения страны. В настоящее время объем ввода жилья также незначительно влияет на обеспеченность жильем. С 2012 г. прирост ввода жилья в среднем составлял 11 % в год, в то время как обеспеченность повышалась всего на 1,7%.
Для определения уровня жилищной обеспеченности в международной статистике используется показатель количества жильцов, приходящихся на одну комнату жилого помещения. Жилье считается перенаселенным, если в комнате живет больше одного человека (по нормативам Статистического комитета ЕС). Похожее представление об уровне жилищной обеспеченности в России можно получить, анализируя данные структуры жилищного фонда по количеству комнат.
По большей части жилищный фонд РФ представлен малогабаритными (1-2-х комнатными) квартирами. С 2000 по 2015 гг. количество введенных квартир увеличилось на 32 %, их средний размер вырос относительно немного – с 49,1 кв. м до 54,6 кв. м. Жилые единицы с числом комнат менее 3-х составляют 63,3% в их общем количестве, данный показатель не менялся многие годы (в 2000 г. она равнялась 64,2%). Всего 8 % в жилищном фонде составляют квартиры из 4-х и более комнат. Анализ показал, что уровень жилищной обеспеченности в России недостаточен, так как 63 % живет в одно- и двухкомнатных перенаселенных квартирах (средняя численность семьи составляет в РФ 3,2 чел.) (табл. 11).
Анализ спроса на рынке жилья показал, что существуют группы населения с неудовлетворенным рыночным платежеспособным и нерыночным социальным спросом, а также часть населения, которая имеет неудовлетворительные жилищные условия, но не имеет возможностей их улучшить. В 2014 г. с 11,1% до 10,4 уменьшилось число домохозяйств, планирующих улучшить свои жилищные условия. Из них уменьшилось хозяйств: с 1,4 % до 1,2% – состоящих на учете по улучшению жилищных условий; с 5,2 % до 4,9% – планирующих покупку или обмен жилья; с 1,3% до 0,8% планирующих покупку еще одного жилья; с 0,7 % рассчитывали получить жилье в наследство. С другой стороны, увеличилось число домохозяйств, занимающихся ИЖС с 2,2 % до 2.5 %. Также увеличилось число семей недовольных своим жильем, но не собирающихся улучшить свои жилищные условия с 4,1 % до 4,3%. (рис. 14). Рис. 14. Распределение домашних хозяйств по их намерениям в улучшении жилищных условий Источник: составлено автором по данным Росстата Спрос на рынке жилья также представляет население, проживающее в ветхом и аварийном жилищном фонде. Как следует из таблицы 12, в 2005 г., относительно 1990 г., объем ветхого жилищного фонда возрос в 3 раза.
Таблица составлена по данным Росстата С 2005 по 2014 гг. его объем уменьшился всего на 16%, в то время как объем аварийного фонда стабильно растет. Кроме того, ситуация ухудшается тем, что, по мнению экспертов, цифры Росстата сильно занижены (на 20 – 30 млн. кв. м) и не отражают реального положения вещей [Обзор рынка…].
Представляется, что искажение статистики происходит в основном на уровне региональных и местных администраций, которые по целому ряду причин заинтересованы в искусственном занижении численности аварийных и ветхих строений: не имеют ресурсов для софинансирования программ по капитальному ремонту и расселению аварийных домов в необходимом объеме, резервный жилищный фонд.
По экспертным оценкам, в улучшении жилищных условий объективно нуждаются свыше 40 млн. чел. (или более 28% населения страны), состоящие из проживающих в аварийных, ветхих и неблагоустроенных домах, очередников всех категорий, лиц, получающих жилье по социальным показаниям и обязательствам государства. Потребность населения России в жилье составляет примерно 1,6 млрд. кв. м, следовательно, необходимо увеличить существующий жилищный фонд в 1,5 раза [Обзор рынка…].
Выскажем мнение, что существующая жилищная политика на федеральном уровне ознаменована непоследовательностью, а на местном уровне непродуктивностью, – административная система приватизирует ренту от управления земельными ресурсами, не справляется с управлением жилищным фондом и строительством. В Стратегии развития России до 2020 г. определено, что дальнейшее повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения жилищного строительства отличается высокой рискованностью. Такой сценарий развития жилищной политики включает риски ценового дисбаланса, дисбаланса потребности в жилых единицах и риск потери устойчивости пространственной организации городов.
Интегральная оценка эффективности регионального рынка жилья для целей стратегического управления
В области реализуется, принятый в 2010 г., региональный закон «О родовых поместьях». Основными направлениями деятельности участников усадебного хозяйства являются возрождение родовых усадеб и родовых поселений, внедрение экологически чистых технологий ведения хозяйства, популяризация исторического, духовного и культурного наследия народов Российской Федерации и их традиций и др.
Согласно закону, а также другим подзаконным нормативно-правовым актам, в которых регулируется конкретный механизм применения закона и определены меры социальной поддержки владельцев родовых усадеб, белго-родцы могут взять земельный участок не менее 1 гектара по договору безвозмездного пользования на 49 лет. Земля выдаётся бесплатно, без права продажи, с правом перехода по наследству. В первую очередь для родовых усадеб предназначены земли, расположенные в бывших и малонаселённых сёлах. Право на получение земельного участка имеют граждане России, постоянно проживающие на территории Белгородской области.
Все усадьбы учитываются при выполнении программ инженерного обустройства населённых пунктов области, – коммуникации, и дороги к ним проводятся за счёт бюджетных средств. Предусмотрена выдача займов на строительство усадьбы и надворных построек из областного фонда поддержки ИЖС.
Проблему предоставления жилья молодым семьям в регионе предлагается решать путём создания системного подхода к использованию арендного жилья. С 2009 года в регионе формируется рынок доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилого фонда. В 2010 году сдано в эксплуатацию около 4 тыс. кв. м арендного жилья. В 2012 году в Белгороде введён в эксплуатацию 150-квартирный дом. Разработана дорожная карта по развитию жилищного строительства для целей коммерческого и некоммерческого найма до 2020 года [Егоров С. 2014].
Однако внедрение и развитие применения современных инвестиционных инструментов в сфере строительства арендного жилья в области существенно затруднено отсутствием федерального и регионального законодательства. На практике государственная поддержка застройщиков при строительстве арендных домов реализуется плохо. Происходит это из-за несоответствия целей градостроительной политики разных уровней. Для эффективной реализации необходимо вносить изменения в градостроительные планы городов области, планировать инвестиции в бюджете, кроме того, необходима проработка проблемных вопросов с инвесторами о коммунальной инфраструктуре.
Ежегодное наращивание количества арендного жилья в области возможно при условии, что все застройщики определенный процент от общего объёма вводимого жилья будут не продавать, а переводить в арендный фонд. Установление льготных цен за съем такого жилья в ответ на преференции застройщикам от государства может позволить сделать долгосрочную аренду доступной для молодых семей.
На сегодняшний день официального фонда арендного жилья в необходимом объеме в Белгородской области нет. Грандиозный в своем замысле проект «Аврора-Парк» – научно-исследовательский центр по образцу инновационного центра «Сколково», который планировался к строительству в Юго-Западной части города, не нашел своего развития из-за ухода из региона крупного налогоплательщика, снижения налоговых поступлений в областной бюджет и перехода области в ряд дотационных. Кроме строительства учебных, научных, торговых корпусов в Авроре планировалось строительство жилого комплекса – малоэтажных домов, квартиры в которых должны были сдаваться в долгосрочную аренду научным сотрудникам по цене примерно в три раза ниже рыночной. Строительство нескольких корпусов было завершено, и позволило приобрести уникальный опыт применения ГЧП. В настоящее время большая часть помещений распродана по себестоимости, поскольку не была создана или нанята управляющая компания. По своим характеристикам жилье относится к эконом классу.
На основе анализа эмпирического материала нами была разработана схема реализации взаимоотношений представителей публичной власти и бизнеса в процессе строительства жилья эконом-класса. Схема взаимодействия участников основана на поэтапном финансировании строительства, с целью снижение стоимости жилья (рис 24).