Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. РАЗВИТИЕ МЕХАНИЗМА ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В
ПРОЦЕССЕ РЕФОРМИРОВАНИЯ ЭКОНОМИКИ РОССИИ 9
Этапы формирования рынка жилой недвижимости в России 9
Обоснование ипотечного кредитования как способа активизации
* платежеспособного спроса на недвижимость 20
1.3. Повышение эффективности механизма приобретения жилой недвижимости
с помощью рефинансирования ипотечных кредитов 33
Глава 2. МЕТОДЫ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ 44
Критический анализ существующего механизма рефинансирования ипотечных кредитов в России 44
Систематизация основных способов и инструментов рефинансирования ипотечных кредитов 50
Анализ перспектив использования различных видов ипотечных ценных бумаг в России 61
Глава 3. РАЗРАБОТКА РЕГИОНАЛЬНОГО МЕХАНИЗМА ПРИОБРЕТЕНИЯ
ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ИПОТЕКИ 79
3.1. Формирование региональной модели рефинансирования ипотечных
кредитов на основе функционирования ипотечных сертификатов
участия 79
3.2. Разработка механизма функционирования региональной модели
рефинансирования ипотечных кредитов 92
3.3. Социально экономическая эффективность предлагаемых мероприятий....98
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 125
БИБИЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ
ЛИТЕРАТУРЫ 131
ПРИЛОЖЕНИЯ 1-8
Введение к работе
Обеспеченность населения жильем одна из важных характеристик уровня экономического развития страны, а также залог дальнейшего стабильного развития экономики. С изменением политического строя и сменой стратегии формирования экономической системы страны, изменились и способы обеспечения жильем населения. От фактически единственного распределительного способа государство перешло к многообразию рыночных механизмов приобретения жилой недвижимости.
В связи с этим важным становиться вопрос об эффективности существующих механизмов приобретения жилья населением. Сравнительный анализ информации по объемам потенциального спроса на жилье и количеству осуществляемых сделок по приобретению жилья на рынке недвижимости в России, показал, что количество сделок по приобретению жилой недвижимости существенно ниже объемов потенциального спроса на жилье. Обоснованием значительной потребности населения в жилье может служить информация об обеспеченности жильем граждан, в России этот показатель составляет в среднем 19,3 кв.м. на человека [74], в то время как в большинстве развитых стран он колеблется между 30-45 кв.м. на человека [129, с.5]. Еще одним косвенным подтверждением потребности населения в улучшении жилищных условий является количество семей очередников это около 6.3 млн. семей [129 с.5]. По последним данным общая потребность в жилье составляет 1569,8 млн. кв.м [74]. Таким образом, на рынке жилья присутствует значительное превышение потенциального спроса над платежеспособным. Это провоцирует социальное напряжение и препятствует эффективному развитию всей экономики. Очевидно, сокращение разницы между объемом потенциального спроса на жилье и количества осуществляемых сделок по приобретению жилья на рынке недвижимости будет способствовать снижению этих негативных последствий.
Цель работы: разработка экономического механизма приобретения жилья, способствующего увеличению количества сделок на рынке недвижимости.
Достижение этой цели, исходя из рыночных механизмов функционирования системы обеспечения жильем населения, возможно путем активизации платежеспособного спроса населения. Это, по мнению автора, главная задача данного научного исследования. Одним из способов активизации платежеспособного населения на рынке жилой недвижимости может стать использование института ипотеки, об этом свидетельствует проведенное исследование зарубежного опыта в данной сфере экономических взаимоотношений.
Формированию механизма приобретения жилой недвижимости на основе ипотеки и была посвящена диссертационная работа.
Актуальность темы исследования во много обусловлена тем, что «ипотека» новая экономическая и правовая категория для современной России. Соответственно, институт ипотеки требует фундаментального исследования, в целях наиболее эффективного его применения на практике. В связи с этим системный подход к данному вопросу, который предполагает научное исследование в рамках кандидатской диссертации, является, по мнению автора, весьма уместным и актуальным.
Изучение литературы и отбор фактического материала показал, что данному научному направлению посвящено немало работ отечественных исследователей. В частности наиболее значимый вклад в развитие теории по мнению автора сделали такие исследователи как: СИ. Касаткин, В.И. Лимаренко, М.П. Логинов, В.В. Меркулов, СМ. Печатникова, Г. Суворов, Г.А. Цылина, И.А. Ясеновец. Однако институт ипотеки настолько обширен и многогранен, что можно утверждать: научное исследование данного вопроса далеко не завершено. В целях ограничения круга исследуемых вопросов, в данной работе, были определены объект и предмет исследования.
Объект исследования: экономические взаимоотношения по поводу осуществления сделок на рынке недвижимости. Объект исследования соответствует паспорту ВАК № МК-1-пр. от 16.02.01. специальности 08.00.05 -«Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)» пункт №15.72 Основные операции (сделки) на рынках недвижимости.
Предмет исследования: формирование механизма приобретения жилой недвижимости на основе ипотеки.
Анализ состояния исследуемого вопроса показал, что наиболее полно и всесторонне исследованы общие механизмы функционирования рынка жилья; обосновано наличие огромного спроса на жилье и необходимость его удовлетворения; детально исследована экономическая, организационная и правовая сущность ипотеки. Вместе с тем, по мнению автора недостаточно исследованы вопросы влияния ипотечного кредитования на платежеспособный спрос и другие показатели рынка жилья; должным образом не систематизированы многочисленные трудности, препятствующие практическому применению механизма приобретения жилья на основе ипотеки; недостаточно исследованы вопросы финансового обеспечения механизма приобретения жилья на основе ипотеки. Исходя из этого, для достижения цели поставленной в работе, необходимо в процессе исследования решить ряд задач:
определить основные понятия и термины, используемые в работе;
проанализировать влияние ипотечного кредитования на активизацию платежеспособного спроса жилье;
3) выявить причины, мешающие эффективному функционированию
механизма приобретения жилой недвижимости на основе ипотеки в России;
4) проанализировать эффективность существующего механизма
обеспечения финансовыми ресурсами системы приобретения жилья на основе
ипотеки;
5) систематизировать способы обеспечения финансовыми ресурсами
системы приобретения жилья на основе ипотеки;
6) выбрать наиболее эффективный способ рефинансирования на
современном этапе развития экономики России;
7) предложить альтернативную модель приобретения жилой
недвижимости на основе ипотеки с привязкой к конкретному территориально
экономическому базису;
8) обосновать экономическую эффективность предлагаемых
мероприятий.
Методологической основой были различные литературные источники, такие как книги, учебные пособия отечественных и зарубежных авторов, научные труды современных исследователей посвященных вопросам ипотеки, нормативно-правовые акты регулирующие общественные отношения в сфере приобретения жилья и ипотечного кредитования. Большое значение имела информация полученная во время общения с профессиональными участниками рынка: риэлтерами агентств недвижимости г. Новосибирска и специалистами Новосибирского областного агентства ипотечного жилищного кредитования. Изучение существующего механизма приобретения жилой недвижимости на основе ипотеки происходило как в форме вербальной общения со специалистами практиками, так и на основании служебных документов, регламентирующих поведение субъектов на рынке жилой недвижимости и ипотечного кредитования. В условиях динамичного развития рынка недвижимости и постоянных изменений объемов и условий ипотечного кредитования, особую значимость в написании работы приобрели оперативные источники информации: публикации в периодических изданиях и данные полученные с помощью глобальной компьютерной сети Интернет.
Инструментарием для решения поставленных задач явились общенаучные и специальные методы научного исследования. На разных хронологических и логических этапах выполнения работы использовались разные методы. На предварительной стадии написания работы при выборе темы исследования, подборе и систематизации материала использовались такие методы как: наблюдение сравнение абстрагирование. На этапе
7 выполнения теоретической части диссертации: абстрагирование, исторический метод, метод восхождения от абстрактного к конкретному. На этапе написания методологической части диссертации особое значение имели такие методы познания как анализ, синтез, индукция, дедукция, сравнительное моделирование. На проектной стадии наибольшее значение приобрели специальные методы научного познания: экономический эксперимент, математический анализ.
Пытаясь достичь цели исследования и решая задачи поставленные в работе автор старался быть предельно логичен в своих рассуждениях и выводах. Формирование структуры работы также основывалось на законах логики раскрытия темы и общих правилах проведения научного исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, трех приложений. Объем работы 141 страница машинописного текста, включает 17 таблиц и 6 рисунков. Список литературы состоит из 139 источников.
Во введении выявлена проблемная ситуация определен возможный путь решения этой проблемы. На основании этого определена стратегия исследования и направление научного поиска. Разрешение проблемной ситуации определено в качестве цели диссертационной работы. Исходя из необходимости достижения цели, сформулирована тема научной работы и обоснована ее актуальность. Для конкретизации границ исследования определены объект и предмет научного исследования. Поставлены ряд задач, необходимые для достижения цели. Определены методические и методологические основы исследования. Раскрыта структура диссертации. Кратко изложена суть каждого структурного элемента и обоснована их логическая взаимосвязь и последовательность.
Основная часть работы по замыслу автора состоит из трех глав. В соответствии с общим правилами научного исследования первая глава работы теоретическая, в ней охарактеризованы основные категории используемые в
8 работе, изложено текущее состояние исследуемого вопроса, систематизированы трудности порождающие проблемную ситуацию.
Во второй методологической главе работы определены возможные способы решения задач и устранения причин, порождающих проблемную ситуацию. Обоснована невозможность разрешение конфликтной ситуации на основании применяемых в настоящее время способов и инструментов.
В третьей, экспериментальной главе работы, предложены авторские разработки по устранению выявленных трудностей и разрешением проблемной ситуации. Исходя из методической направленности работы, эксперимент проводился не непосредственно с объектом исследования, а с его моделью. Для количественной и качественной оценки результатов работы проведен расчет эффективности результатов исследования.
В заключении подведены основные итоги работы. Кратко сформулированы основные результаты, полученные в процессе исследования. Определено их участие в достижении поставленной цели. Обоснована их научная значимость и практическая ценность работы. Определено возможное дальнейшее развитие исследовательской мысли в данном направлении научного исследования.
Научная новизна работы заключается в формировании новых экономических отношений связанных с выпуском и обращением ипотечных сертификатов участия
Практическая значимость работы состоит в возможности использования полученных результатов и выводов при разработке и функционировании региональных программ ипотечного жилищного кредитования.
