Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Содержание и проблемы управления девелоперскими компаниями 10
1.1. Сущность и содержание девелоперской деятельности 10
1.2. Развитие и современное состояние российских девелоперских компаний 24
1.3. Проблемы функционирования и управления девелоперскими компаниями 38
Выводы 51
Глава 2. Методические основы формирования механизма управлениядавелоперскими компаниями 53
2.1. Механизм управления девелоперскими компаниями: принципы построения и основные элементы 53
2.2. Стратегия развития бизнеса как определяющий элемент механизма управления девелоперскими компаниями 70
2.3. Модель управления девелоперской деятельностью как основа механизма управления девелоперскими компаниями 85
Выводы 102
Глава 3. Оценка и пути повышения эффективности управления девелоперскими компаниями 104
3.1. Основные принципы оценки эффективности управления девелоперскими компаниями 104
3.2. Алгоритм комплексной оценки эффективности управления девелоперскими компаниями 121
3.3. Рекомендации по повышению эффективности управления девелоперскими компаниями 138
Выводы 152
Заключение 155
Список литературы 158
Приложение 171
- Развитие и современное состояние российских девелоперских компаний
- Проблемы функционирования и управления девелоперскими компаниями
- Стратегия развития бизнеса как определяющий элемент механизма управления девелоперскими компаниями
- Алгоритм комплексной оценки эффективности управления девелоперскими компаниями
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В современных условиях девелоперские компании занимают особое место на рынке недвижимости. В отличие от строительных организаций, функционировавших в условиях советской экономики и гарантированного государством финансирования и материально-технического обеспечения, а также в отличие от современных строительных компаний, нанимаемых заказчиком с целью организации строительных работ и обеспечения рационального расходования выделенных на строительство средств, девелоперские компании самостоятельно управляют своей инвестиционно-строительной деятельностью. Девелопмент недвижимости представляет собой особый вид предпринимательской деятельности, целью которой является получение дохода в результате развития недвижимости, а именно качественного преобразования исходного объекта недвижимости в другой - новый объект недвижимости, обладающий большей стоимостью.
Серьезную проверку девелоперы прошли в условиях наступившего в 2008 г. финансового кризиса, характеризующегося падением деловой активности, сжатием рынка недвижимости, ростом числа замороженных строек и проектов, ликвидацией бизнеса. Этот период потребовал от профессиональных участников рынка мобилизации усилий и умения применять на практике все свои знания в области эффективного управления.
Одной из приоритетных задач развития девелопмента как современной формы организации бизнеса, на наш взгляд, должно стать формирование и развитие эффективного механизма управления девелоперскими компаниями. В настоящей работе, анализируя и развивая представление о научной категории «механизм управления», автор стремится проследить экономические и организационные связи между его отдельными элементами и, таким образом, разработать предпосылки для создания высокоэффективного инструмента управления. Необходимость решения данной задачи предопределила актуальность исследования, выполненного в диссертационной работе.
Степень разработанности проблемы. Вопросам девелопмента недвижимости и анализа рынка недвижимости, проблемам эффективного инвестирования в недвижимость посвящены работы А.Н. Асаула, В.В. Бузырева, Н.В.Васильевой, В.В.Кущенко, И.И. Мазура, С.Н.Максимова, Е.С. Озерова, Н.Г. Ольдерогге, Е.Б. Смирнова, И.В. Смирновой, Г.М. Стерника, Е.И. Тарасевича, В.Д. Шапиро, Н.Ю. Яськовой, Г. Беренса, М. Майлса, Р. Пейзера, А. Фрей и др. Перечисленные ученые внесли значительный вклад в развитие представлений о рынке недвижимости и девелопменте, но в то же время сложность и многоплановость проблем управления девелопментом как бизнесом не нашли еще должного отражения.
Различные теоретические и методические вопросы управления исследовали в своих работах как отечественные, так и зарубежные авторы: Л.И. Абалкин, И.Т. Балабанов, И.А. Бланк, О.И. Кураков, У. Шарп, Р. Брейли, С. Майерс, В.В. Шеремет, Ю.М. Швырков и др. В работах ученых внимание
было сосредоточено на управлении компаниями и их инвестиционными проектами. Управление девелопментом как бизнесом тесно связано с управлением девелоперскими (инвестиционно-строительными) проектами, однако, эти процессы не являются тождественными. Так, ряд вопросов управления девелоперскими компаниями не нашел еще всестороннего теоретического освещения, что и предопределило выбор темы, цель и содержание работы.
Цель диссертационной работы состоит в разработке механизма управления девелоперскими компаниями. Достижение цели исследования потребовало решения следующих задач:
раскрыть содержание понятий «девелопмент недвижимости» и «девелоперский проект» на основе анализа имеющихся подходов;
определить современное состояние и сложившуюся практику управления девелоперскими компаниями и выявить актуальные проблемы, с которыми они сталкиваются в процессе своей деятельности;
уточнить содержание понятия «механизм управления» на основе анализа отечественных и зарубежных научных работ, посвященных вопросам управления; раскрыть его содержание применительно к деятельности девелоперских компаний;
выявить ключевые элементы механизма управления девелоперскими компаниями, влияющие на эффективность девелоперского бизнеса;
разработать основные принципы и конкретизировать подходы к оценке эффективности управления девелоперскими компаниями;
предложить рекомендации по повышению эффективности управления девелоперскими компаниями.
Объектом исследования являются девелоперские компании, функционирующие на рынке недвижимости.
Предметом исследования выступают вопросы управления девелоперскими компаниями.
Теоретическую и методологическую основу исследования составили идеи и концепции, изложенные в научных работах отечественных и зарубежных специалистов в области управления, стратегического планирования, инвестиционного анализа, девелопмента, статистические данные Федеральной службы государственной статистики России, результаты авторских наблюдений и интервьюирования руководителей некоторых девелоперских компаний.
Исследование проводилось с использованием системного подхода, метода сравнений и аналогий, метода обобщений, экономико-статистической обработки информации, опроса экспертов.
Работа выполнена в соответствии с п. 1.3.53 - «Организационно-экономические аспекты формирования систем управления строительным комплексом», п. 1.3.54 - «Анализ современного состояния и основных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов», п. 1.3.58 - «Развитие теории, методологии и методов оценки эффективности деятельности
строительных организаций» Паспорта специальности 08.00.05 (в соответствии с Номенклатурой специальностей научных работников, утвержденной приказом Министерства образования и науки Российской Федерации от 25 февраля 2009 г. N 59).
Научная новизна работы, выносимая на защиту, состоит в развитии теоретических и методических основ управления девелоперскими компаниями, функционирующими в инвестиционно-строительной сфере. Наиболее существенные результаты, содержащие элементы научной новизны и представляющие личный вклад автора в решение проблемы, состоят в следующем:
уточнен и систематизирован понятийный аппарат в области управления девелопментом недвижимости, заключающийся в раскрытии сущности и особенностей девелопмента и девелоперского проекта, и выявлены основные проблемы функционирования и управления девелоперскими компаниями, что позволило определить основу для всестороннего изучения девелопмента как современной формы организации бизнеса;
раскрыто содержание механизма управления девелоперскими компаниями, которое базируется на определении объектов и организационной структуры управления, целей, методов, функций и ресурсов управления, что позволило разработать предпосылки для создания эффективного инструмента управления;
разработаны методические положения по переводу стратегии развития девелоперских компаний в плоскость конкретных целей и задач посредствам выделения их внешних и внутренних компетенций и внедрения сбалансированной системы показателей, что позволило определить целевые ориентиры эффективности девелопмента как бизнеса в четырех основных проекциях: финансы, рынок, внутренние процессы, обучение и рост;
разработана модель управления девелоперской деятельностью, отражающая основные процессы, протекающие в рамках управления проектами девелопмента, цепочку создания ценности конечного продукта компании и узловые управленческие решения;
определены и обоснованы основные принципы оценки эффективности управления девелоперскими компаниями, указывающие на ее много-критериальность и позволяющие учесть наиболее значимые факторы, влияющие на эффективность девелоперских компаний;
предложен алгоритм и основные составляющие комплексной оценки эффективности управления девелоперскими компаниями, основу которой составляет сбалансированная система показателей, основанная на выделении факторов стоимости бизнеса и основных критериев эффективности, что позволяет учесть многоаспектность эффективности управления девелоперскими компаниями и повысить качество оценки;
разработаны методические рекомендации по повышению эффективности управления девелоперскими компаниями, направленные на выявление основных факторов риска в девелоперской деятельности и
снижение их негативного влияния и связанных с ними последствий.
Теоретическая значимость исследования заключается в том, что его результаты дополняют теорию экономики и менеджмента недвижимости в части организации и управления девелопментом как бизнесом. Вклад автора заключается в развитии сложившихся теоретических представлений о деятельности девелоперских компаний, функционирующих на рынке недвижимости, повышении качества и результативности практической деятельности.
Практическая значимость исследования заключается в том, что автором разработаны методические основы для формирования эффективного инструмента управления, который может быть использован в практической деятельности российских девелоперских компаний.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации обсуждены на ежегодных внутривузовских научных конференциях и были использованы при проведении практических занятий по курсу «Оценка коммерческой состоятельности инвестиционных решений» в ГОУ ВПО «Балтийский государственный технический университет «Военмех» им. Д.Ф. Устинова».
Материалы и выводы диссертационного исследования были также внедрены в практическую деятельность компании ООО «Коллиерз Интернешнл» (Colliers International) при подготовке инвестиционных предложений и оценке перспективных проектов девелоперских компаний.
Публикации по теме диссертации. По теме диссертации опубликовано шесть научных статей общим объемом 1,8 п.л., в т.ч. две в изданиях, рекомендованных ВАК РФ.
Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка литературы и приложений. Работа изложена на 183 страницах машинописного текста, включает 21 таблицу и 19 рисунков.
Во введении обоснована актуальность выбранной темы и степень ее разработанности, сформулированы цель и задачи исследования, определены предмет и объект исследования, отражена научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы, результаты ее апробации.
В первой главе «Содержание и проблемы управления девелоперскими компаниями» уточнен и систематизирован понятийный аппарат исследования и проведен критический анализ состояния проблемы.
Во второй главе «Методические основы формирования механизма управления девелоперскими компаниями» раскрывается сущность механизма управления применительно к деятельности девелоперских компаний.
Третья глава «Оценка и пути повышения эффективности управления девелоперскими компаниями» посвящена вопросам оценки эффективности управления и разработке рекомендаций по ее повышению.
В заключение обобщены результаты исследования, сформулированы основные выводы и предложения, направленные на совершенствование управления девелоперскими компаниями.
Развитие и современное состояние российских девелоперских компаний
Историческими предпосылками появления и развития девелопмента недвижимости в России стала ликвидация в начале 90-х годов системы централизованного государственного управления. В этот период строительные организации оказались без гарантированного государством финансирования, материально-технического обеспечения и заказчиков, вследствие чего начался активный поиск новых способов организации строительного процесса.
Переход к- рыночным отношениям в инвестиционно-строительной сфере в России существенно изменил требования, предъявляемые к экономической подготовке всего корпуса аппарата управления;, работников инженерно-технических и экономических служб всех уровней. Так, особое место на. инвестиционно-строительном рынке и рынке недвижимости стали занимать организации, самостоятельно инвестирующие в создание и развитие объектов недвижимости (по аналогии с английским названием — девел оперы).
Развитие девелопмента в России является одной из важнейших предпосылок становления и развития всей инвестиционно-строительной деятельности. По данным Федеральной службы государственной статистики РФ, в течение 2000-2008 гг. строительство в России и Санкт-Петербурге велось активными темпами. Основные результаты, которые достигнуты благодаря деятельности отечественных и иностранных строительных компаний, работающих на российском рынке недвижимости, проиллюстрированы на рис. 1.2. прочие здания нежилого назначения распределены исходя из целей их использования в соответствии с «Общероссийским классификатором основных фондов» (промышленные, сельскохозяйственные, учебные здания, здания здравоохранения и другие здания)
Как видно из рисунка, вплоть до 2009 г. объем строительных работ активно набирал обороты. В 2007 г. в России общий прирост введенных в эксплуатацию объектов жилого и нежилого назначения составил 30% к предыдущему году. В Санкт-Петербурге в 2007 и- 2008 гг. общий прирост объектов нового строительства составил 23% и 26% соответственно.
Активный спрос со стороны будущих потребителей способствовал росту девелоперской активности и реализации большого числа проектов в сегментах как жилой, так и коммерческой недвижимости. К основным тенденциям того времени, позитивно влияющим на изменение спроса на жилые и коммерческие помещения, следует отнести следующие: рост оборота розничной торговли и реальных денежных доходов населения; рост многих российских компаний, в особенности из числа наиболее динамично развивающихся отраслей; выход на рынок иностранных компаний; ужесточение требований арендаторов к качеству девелоперских проектов, прежде всего, касающихся современного инженерного оснащения здания, качественного управления, хорошей транспортной доступности; развитие рынка ипотечного кредитования.
По оценкам аналитиков компании MACON Realty Group, на конец 2009 года количество только средних и крупных девелоперов в России оценивалось не менее чем в 400 компаний. Так, в России в направлении девелопмента недвижимости развиваются ряд инвестиционно-строительных компаний («ЛенСпецСМУ», «ПИК», «ЛЭК», «Петротрест» и пр.), а также подразделения крупных финансово-промышленных групп («Открытые инвестиции», «Система-Галс», «Главстрой»). Развитие девелопмента в России происходит во всех основных сегментах рынка недвижимости: жилая, коммерческая, складская и индустриальная недвижимость, земельные активы.
В качестве примера рассмотрим крупнейших девелоперов и собственников на рынке недвижимости Санкт-Петербурга в Приложении (рис. 1 - рис. 4 в Приложении). На основе представленных данных среди ключевых игроков по объему введенных в эксплуатацию жилых и коммерческих площадей следует отметить следующие компании: в сегменте офисной недвижимости — EKE Group, «Теорема», «Ренессанс Девелопмент», «Империя», «Просвязьнедвижимость», «БФА-Девелопмент», «ПАН», ИСК «Сплав» и пр. в сегменте торговой недвижимости — «Адамант», Х5 Retail Group, строительная корпорация «Бриз», «Доринда», «Макромир», «Донк», «Соломон», «Лента», Ramenka и пр. в сегменте складской и индустриальной недвижимости — Megalogix, Raven Russia, ГК «Интертерминал», «Теорема», «МЛП-КАД»; в сегменте жилой недвижимости — «Главстрой-СПб», ДСК «Славянский» (ГК «Балтрос»), YIT, Группа ЛСР, «ЛенСпецСМУ», СК «Дальпитерстрой», «Ленстройтрест», СК «Темп», «Строительный трест»; «ЛЭК», Setl Group, «ЦДС».и пр. в сегменте крупных многофункциональных девелоперских проектов - «Морской фасад», «Старт Девелопмент», «Главстрой-СПб», RBI, Группа «ЛСР», «ВТБ-Девелопмент» и пр.
Другим t заметным игроком на рынке постепенно становятся крупные финансовые структуры и банки. Располагая достаточным объемом капитала и активов, некоторые банки также создают собственные девелоперские или управляющие компании (например, «ВТБ-Девелопмент», «Газпромбанк-инвест», «Сбербанк Девелопмент», «Промсвязьнедвижимость»). Зачастую решение банка о создании собственной девелоперской или управляющей компании может быть принято для того, чтобы решить вопрос с реализацией так называемых «проблемных» активов. Под «проблемными» активами сегодня понимают залоговые активы, переданные в качестве обеспечения по ранее выданным кредитам, цена которых в сложившихся рыночных условиях стала ниже их залоговой стоимости.
По оценкам аналитиков «Сбербанка России», по состоянию на март 2010 г. более 70% залогового-имущества 20 крупнейших российских банков приходится на-недвижимость. Продажа «проблемного» актива, как правило, невыгодна банку, так как не позволяет покрыть сумму задолженности по кредиту и проценты по нему, либо вообще невозможна. При этом обладателем «проблемных» активов может быть любой- банк, ранее кредитовавший- девелоперские проекты.
Проблемы функционирования и управления девелоперскими компаниями
Рынок, коммерческой- недвижимости по; праву считается одним из наиболее активных секторов; российского рынка недвижимости Спрос на качественные офисные, помещения обусловлен развитием экономики, расширением компанией появлением новых компаний , вто время как спрос на новые торговые помещения обусловлена ростом, оборота розничной торговли даростом среднегодовых доходов населения: По мере развития рынка- торговой недвижимости продолжает свое развитие складской сегмент, что ведет к появлению новых складских и логистических комплексов. Доходы населения. Рост среднегодовых доходов. населения в период с 2004 по 2007 г. составлял примерно 25% в;год. В период с 2008 по 2009 г. в результате мирового финансового кризиса рост среднедушевых доходов, замедлился и, составил 18,6%ш 12,6% в 2008; и 2009 г. соответственно. За 2010-г. денежные доходы населения, увеличились на 11;, 1% по сравнению 2009 г. и составили; 18,7 тыс. руб. в месяц. Реальные располагаемые доходы; населения, увеличились в 2007 г. - на 12,7%, в:2008г. - на 2,9%, в 2009 г. - на 2,3%. В 2010 году по сравнению с 2009 годом реальные доходы населения увеличились на 4,3%. Сформировавшаяся в 2010 году; тенденция к восстановлению темпов роста доходов является положительным фактором, действующим в долгосрочной перспективе. Восстановление темпов: роста, дохода окажет положительное влияние на платежеспособный спрос на рынке.
Инфляция Инфляция в России по итогам 2010 года составила 8,8%. Минэкономразвития понизило прогноз по инфляции на 2011-2013 годы, согласно прогнозу инфляция в 2011 году будет находиться в рамках 5-6%, в 2012 году - 5-6%, в 2013 году - 4,5-5,5%. Тенденция к замедлению инфляции с учетом снижения цен на основные строительные материалы и конструкции, является положительными факторам для девелоперской деятельности. В 2010 году активизация ипотечного рынка продолжила нарастать: за 11 месяцев 2010 г. объем выданных ипотечных кредитов составил 315,1 млрд. руб., что почти в 2 5 раза больше чем за 11 мес. 2009 г. По итогам 2009 г. было выдано около: 130чтыс..ипотечных кредитов,на общую сумму в 152,5 млрд. руб:, что в 2,7 раза меньше уровня 2008 г. в количественном выражении, и в 4,3 раза — в объемном. С учетом снижения процентных ставок по ипотеке в декабре 2010 г. (средневзвешенная ставка по ипотеке сначала года снизилась в рублях с 13,9% до 13,2%, в иностранной валюте - с 11,6% до 11,1%), снижения первоначального взноса до 30%, а в большинстве ведущих банков до 15-20% и постепенному восстановлению объемов ипотечного кредитования, финансовые возможности покупателей возрастают, что положительно влияет на активизацию продаж и тенденцию к росту цен. В дальнейшем снижению ставок по ипотеке будут способствовать меры Правительства РФ по развитию ипотеки- в России, а также рост конкуренции в этой сфере в результате увеличения количества банков, возобновляющих ипотечные программы, начиная со 2 квартала 2010 г. Стратегия развития ипотечного кредитования в России до 2030 года предусматривает повышение его доступности до уровня 60% населения и снижение среднего уровня процентной ставки до размера инфляции плюс 2-3 процентных пункта. Этот ориентир при прогнозируемой на 2011 год инфляции в 5-6% составляет 7-9% годовых. Тенденция к восстановлению ипотечного рынка расширяет платежеспособный спрос и увеличивает емкость рынка жилья, что является положительным фактором, влияющим на девелоперский рынок.
На поддержку экономики в 2009 году из Резервного фонда израсходовано $88 млрд, в 2010 году - $66 млрд . В течение 2009 года для поддержания экономики и возобновления кредитования банковским сектором, ЦБ РФ с учетом снизившейся до 8,8% инфляции предоставлял банковскому сектору ликвидность и одиннадцать раз подряд снижал ставку рефинансирования до 7,75% годовых. В результате снизились ставки на межбанковском рынке, а также на кредитном-, рынке потребительского и коммерческого кредитования. Государство сохранило в 2010 году значительный объем антикризисных мер. Антикризисный фонд правительства РФ в 2010 г. увеличен на 150 млрд. руб. - до 195 млрд. руб. Бюджет в значительном объеме продолжит поддержку экономики, и направляться на цели покрытия дефицита бюджета в первую очередь будет Резервный фонд. Так, в 2009 году из Резервного фронда на покрытие бюджетного дефицита будет израсходовано 2,8 трлн. руб., в 2010 г. на эти цели использовано около 1,8 трлн. руб. Кроме того, на покрытие дефицита будут направляться средства внутренних и внешних займов, а также средства Фонда национального благосостояния. Появились первые практические результаты государственных программ по поддержке ипотечного рынка. Банки начали подавать заявки на участие в программе по стимулированию строительства доступного жилья и ипотеки Внешэкономбанка (ВЭБ) - эта программа предусматривает выдачу кредитов на приобретение жилья в новостройках по ставке не выше 11% годовых. Ипотечное страхование, которое стремится развивать АИЖК для повышения доступности ипотеки за счет снижения первоначального взноса из стадии обсуждения перешло в стадию внедрения. Сегодня российский рынок недвижимости вошел в новый этап своего развития. Несмотря на негативное влияние мирового финансово кризиса, и как следствие пересмотр всеми строительными и девелоперскими компаниями инвестиционных планов, в среднесрочной перспективе можно ожидать постепенного увеличения объемов нового строительства, которому будут благоприятствовать все рассмотренные выше факторы.
Стратегия развития бизнеса как определяющий элемент механизма управления девелоперскими компаниями
Сегодня многие компании ищут все более современные концепции и подходы к управлению бизнесом, девелоперские компании — не исключение. Сталкиваясь с различными проблемами в вопросах управления, менеджмент компании понимает, что действовать «наугад» очень опасно. В условиях высокой неопределенности внешней среды основой для развития компании становится ясная и четко сформулированная стратегия роста и развития ее бизнеса. Определяя механизм в общем случае как «приспособление для передачи и преобразования движения и скорости», представляется справедливым рассматривать стратегию развития бизнеса девелоперской компании как центральный элемент механизма управления ею.
Сегодня в научной литературе можно найти множество определений понятия «стратегия». Их авторы рассматривают стратегию, как «общий план какой-либо деятельности», «способ достижения цели», «последовательность мыслей и поступков», «общие принципы решения задач», «выбор ключевых направлений развития», «методы конкуренции и ведения бизнеса» и пр. В настоящей работе под стратегией будем понимать систему сбалансированных долгосрочных целей развития и путей их достижения. По нашему мнению, настоящее определение является содержательным, так как однозначно показывает, что именно надо сделать, чтобы сформулировать стратегию компании.
Современным подходом к разработке стратегии сегодня является компетентностный подход, в соответствии с которым исследователи и практики бизнеса изучают устойчивые конкурентные преимущества компаний, основанные на их уникальных компетенциях: внутренних; внешних; динамических. Под внутренними и внешними компетенциями понимают факторы, которые способны обеспечить компании сильные конкурентные преимущества. С учетом специфики девелопмента С.Н. Максимов развивает представление о внутренних и внешний компетенциях девелоперских компаний [78]. Добавляя к данному перечню ряд дополнительных факторов, внешние и внутренние компетенции девелоперских компаний могут быть представлены, как показано на рис. 2.5. Приведем несколько примеров — факторов, обеспечивающих конкурентоспособность ряда девелоперских компаний на российском инвестиционно-строительном рынке: 1) Компания «ЛЭК» Компания «ЛЭК» была основана в 1989 году. Основным направлением деятельности компания выбрала инвестирование на рынке жилой недвижимости и комплексную квартальную застройку, в т.ч. на территориях бывших производственных площадок в наиболее привлекательных районах Санкт-Петербурга. Наиболее существенными факторами, оказывающими влияние на повышение конкурентоспособности компании «ЛЭК», по данным самой компании, являются следующие: диверсифицированный портфель проектов/ скорость строительства известность бренда «ЛЭК» в регионе деятельности собственная сеть по продаже квартир На сегодняшний день по объемам жилищного строительства компания «ЛЭК» является одним из крупнейших игроков рынка недвижимости.
В настоящее время компания ведет строительство жилых помещений общей площадью более 1,5 млн. кв. м. Для усиления своей конкурентоспособности, в 2009 году ГК «ЛЭК» дополнительно привлекла профессионального агента по продаже квартир - компанию «НДВ-Недвижимость». В будущем для повышения своей конкурентоспособности компания «ЛЭК» планирует: работу над улучшением качества своих проектов и предложение дополнительных неценовых опций; снижение себестоимости, увеличение доли жилья эконом-класса; установление долговременных отношений с поставщиками, приобретение или освоение бизнеса по добыче ресурсов и их обработке. 2) Группа Компаний «ПИК» Основные факторы конкурентоспособности ГК «ПИК» представлены в табл. 2.2. 3) Холдинг «Империя» Основным направлением деятельности холдинга является приобретение бывших промышленных предприятий в центральной части Санкт-Петербурга и реконструкция их под современные офисные центры. В структуру холдинга входит управляющая компания «Сенатор» (развивает сеть бизнес-центров «Сенатор»). Главными факторами, обеспечивающими успех компании на рынке, следует отнести следующие: успешный опыт реализации проектов (около 10 лет); лидирующие позиции на рынке; финансовая устойчивость компании. Между тем, в условиях динамично меняющейся внешней среды одним из ключевых факторов, обеспечивающих успех компании в конкурентной борьбе, наряду с внутренними и внешними компетенциями становятся ее динамические способности — умение быстро адаптироваться к подобным изменениям.
Неспособность ряда девелоперских компаний адаптироваться к изменениям рынка, снижает их конкурентную позицию и, как правило, приводит к ликвидации бизнеса. Наглядным примером тому стал финансовый кризис 2008-2009 года. Неспособность многих девелоперских структур быстро отреагировать на изменения рынка (спад деловой активности, отсутствие финансирования) привели к многочисленным проблемам компаний. Поддерживая и обновляя «ключевые» внешние и внутренние компетенции компании, динамические способности являются серьезным инструментом в конкурентной борьбе. Рассмотрим проявление динамических способностей на примере девелоперской компании, в основе стратегии которой положено лидерство в области качества.
Алгоритм комплексной оценки эффективности управления девелоперскими компаниями
Первые подходы и методы оценки эффективности управления компаниями появились в 1920-х годах и получили широкое распространение практически во всех странах с: рыночной экономикой. По сути, оценка эффективности была основана; на анализе данных бухгалтерской и финансовой отчетности І и расчете финансовых показателей (например; показатель рентабельности инвестиций ROIj модель Дюпона). В 70-90-х годах в экономической литературе оценка эффективности, управления компаниями на основе анализа только финансовых. показателей была подвергнута критике. Ученые, такие: как Дж. Деарден, PC. Каплан, Д.П. Нортон, К.. Мерчант; Б;Є. Чакраварти, указывали на ретроспективный (исторический) характер этих показателей, что в свою очередь снижало их ценность для.принятия и оценки управленческихрёшенишкомпании:
В 19901х гг. появились новые подходы и; методы, оценки эффективности управления компаниями (табл. 3.3), среди которых одними из наиболее популярных в последние годы являются: концепция экономической добавленной стоимости (EVA); расчет показателя EBITDA, сбалансированная система показателей (BSG), оценка стоимости компаний. 1) Показатель экономической добавленной стоимости (EVA)
Оценка эффективности на основе показателя EVA относится к числу современных подходов, к оценке эффективности управления компанией. Показатель EVA лег в основу концепции С. Штерна под названием «Система управления на основе показателя EVA» {EVA based management): Данная система представляет собой систему управления, которая задает основу для принятия И оценки решений компании посредствам расчета одного ключевого показателя — добавленной стоимости.
Показатель EVA рассчитывается в соответствии с математической формулой (рис. 3.2) — как разница между чистой операционной прибылью после уплаты налогов и стоимостью капитала. Составляющие данной формулы являются, по сути, целевыми показателями, которые должны быть преобразованы в желаемые результаты. На основе данных показателей руководство компании может построить дерево целей компании.
Система управления на основе показателя EVA позволит оценить эффективность управления, выраженную в фактической прибыльности компании. Тем не менее, стоит обратить внимание на недостаток данной системы, которая состоит только из финансовых показателей, не позволяя дополнительно оценить такие факторы успеха компании, как знания и опыт персонала, информационные технологии, корпоративная культура. 2) Прибыль до выплаты процентов, налогов и амортизационных отчислений (EBITDA)
К другим показателям эффективности работы компании относят показатель EBITDA1. Экономический смысл данного показателя заключается в том, что он служит для оценки того, насколько прибыльна основная деятельность компании. EBITDA рассчитывается как объем прибыли до вычета расходов по процентам, уплаты налогов и амортизационных отчислений. Источником для расчета данного показателя являются данные финансовой отчетности, подготовленные по стандартам МСФО. Показатель EBITDA применяется при сравнении с отраслевыми аналогами, позволяет определить эффективность основной деятельности компании независимо от ее задолженности перед кредиторами, а также метода начисления амортизации.
