Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1 Теоретические основы формирования рынка жилья и уровня его доступности населению 11
1.1 Рынок жилья как экономическая категория и объект исследования 11
1.2 Факторы, оказывающие влияние на формирование рынка жилья и его доступность 28
1.3 Совершенствование методики изучения рынка жилья с учетом особенностей региона 46
ГЛАВА 2 Формирование регионального рынка жилья Амурской области 57
2.1 Особенности формирования рынка жилья Амурской области 57
2.2 Исследование дифференциации регионального рынка жилья в Амурской области 78
2.3 Влияние различных факторов на функционирование первичного и вторичного рынка жилья в г. Благовещенск 97
ГЛАВА 3 Направления увеличения доступности жилья для населения Амурской области 117
3.1 Методика оценки доступности жилья на региональном уровне 117
3.2 Направления увеличения воздействия на рынок жилья 135
3.3 Организационно-экономический механизм управления формированием рынка жилья в регионе 149
Заключение 160
Список литературы
- Факторы, оказывающие влияние на формирование рынка жилья и его доступность
- Совершенствование методики изучения рынка жилья с учетом особенностей региона
- Исследование дифференциации регионального рынка жилья в Амурской области
- Направления увеличения воздействия на рынок жилья
Факторы, оказывающие влияние на формирование рынка жилья и его доступность
Потребность в жилище относится к числу первичных жизненных потребностей человека. Основная функция жилища - обеспечить человеку благоприятную среду обитания. По мере развития общества расширялись функции жилища. Сегодня жилище - это место ведения домашнего хозяйства, общения, отдыха, семейного воспитания детей, нередко и место учебы, трудовой и досуговой деятельности членов домохозяйства, место потребления ими материальных и культурных благ, а также защиты человека от социальных и информационных перегрузок.
Жилище, включенное в систему коммунального и бытового обслуживания населения, составляет среду обитания человека, определяющую качество жизни. В условиях рыночной экономики жилище выступает как товар длительного пользования. Оно индуцирует широкий дополнительный спрос (на мебель, ковры, посуду, бытовую технику и т. д.) и стимулирует развитие многих отраслей экономики. Будучи дорогим товаром, жилье является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения, формирования инвестиционных ресурсов.
Рассмотрим понятия «недвижимость», «рынок недвижимости» и «рынок жилья» как его составной части. В историческом аспекте понятие «недвижимость» или «недвижимое имущество» впервые было введено в римском праве. В отечественной же практике эволюцию данного понятия можно разделить на три этапа: зарождение понятия; недвижимость как государственная собственность и недвижимость как частная и государственная собственность (см. табл. 1.1.1).
1 Зарождение понятия В Российской империи понятие «недвижимость» впервые встречается в указе Петра I от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» [195], в котором поместья и вотчины объединялись в общую категорию - недвижимое имущество.
2 Недвижимость спозициигосударственнойсобственности В СССР в результате национализации земли («Декрет о земле» от 26 октября (8 ноября) 1917г.), банков («Декрет о национализации банков» от 14 (27) декабря 1917 г.) и промышленных предприятий была ликвидирована частная собственность на имущество и землю. В связи с этим термин «недвижимость» применялся к государственной собственности.
3 Недвижимость с позиции частнойигосударственнойсобственности Назревавшие в конце 1980-х годов социальные, политические и экономические перемены породили множество новых явлений и процессов, в том числе возрождение частной собственности. В результате понятие «недвижимость» вновь введено в правовой оборот Законом СССР «О собственности в СССР» от 6 марта 1990 г. № 1305-1, Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. № 443-1 и закреплено в Российской Федерации Гражданским кодексом РФ от 21 октября 1994г. [75].
Что касается трактовки понятия «недвижимость» в современной литературе, то необходимо рассмотреть два подхода: во-первых, недвижимость как объект и, во-вторых, как экономическое благо.
Недвижимость характеризуется с позиции объектного подхода как те объекты, которые не могут быть перемещены без их физического разрушения [35], но в современном Российском законодательстве отдельные объекты относят к недвижимому имуществу хотя они физически движимы.В качестве примера можно привести воздушные и морские суда. Таким образом, естественным всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности является земля как объект недвижимости. Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают следующими родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимого имущества [195]: стационарность - связь объекта недвижимости с землей и невозможность его перемещения без физического разрушения. материальность - недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной форме. долговечность - возможность использования длительный период времени, как правило, более 30 лет.
С экономической точки зрения недвижимость - это та часть общего экономического процесса, которая связана с созданием одной из многочисленных разновидностей экономических благ, а именно, объектов недвижимости [20; 35].
В соответствии с положениями экономической теории выделяют три способа использования экономического блага: для удовлетворения потребностей, в качестве товара, в качестве источника получения дохода (см. рис. 1.1.1).
Способы использования экономических благ Рассмотрим недвижимость с позиции приведенных способов использования экономических благ. Как отмечалось выше, недвижимость (и в частности жилье) удовлетворяет такие потребности человека как отдых, питание, воспитание, учеба, труд, защита от агрессивных воздействий внешней среды и т.д.
Недвижимость как товар может присутствовать на рынке в трех модификациях [24; 37].: объект сделок, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики; право собственности на недвижимость, включающее права владения, пользования и распоряжения; услуга - возможность использования недвижимости для соответствующих целей.
Наконец, недвижимость может выступать как источник дохода. В данном случае имеется ввиду - получение ренты (в данном случае владелец не использует данное жилье в собственном производстве) или использование объектов в производстве.
Из вышесказанного следует, что недвижимость как экономическая категория есть материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода [27; 35, 62, 63]. Недвижимость является единственным из экономических благ, ценность которого определяется не только потребительскими свойствами конкретного объекта, но и характеристиками местоположения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что связанно с землей, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные и морские суда и иное имущество.
Совершенствование методики изучения рынка жилья с учетом особенностей региона
На первом этапе обратимся к показателям, характеризующим рынок жилья Амурской области, рассмотрим динамику и структуру показателей рынка жилья, а также основные факторы, оказывающие влияние на развитие этого рынка (табл. 2.1.1). Согласно представленным данным за анализируемый период величина жилого фонда увеличилась незначительно, по РФ рост составил 35 %, а по Дальневосточному федеральному округу и Амурской области 11,9% и 10,6 % соответственно. Таблица 2.1.1
Сложившаяся ситуация объясняется значительным спадом объемов ввода жилья в середине 1990-х годов в связи с отказом государства от финансирования строительства, снижением уровня жизни (который и в настоящее время не позволяет большей части населения инвестировать в недвижимость), а также отсутствием экономического механизма ипотечного кредитования.
Что касается соотношения величины жилого фонда в городской и сельской местности, то в Амурской области оно полностью согласуется с общероссийской ситуацией, а именно 69,1 % всей жилой площади сосредоточено в городах, что прежде всего объясняется преобладанием городского населения над сельским (доля городского населения в 2013 г. РФ - 72,3 %; в ДФО - 74,9 %; в Амурской области - 69,1 %). В результате обеспеченность населения жильем, т.е. количество квадратных метров жилой площади, приходящееся в среднем на одного жителя, остается низким по сравнению с западными странами. Для анализа динамики данного показателя обратимся к рис. 2.1.2.
Согласно приведенным на рисунке данным, в 2013 г. показатель обеспеченности населения Амурской области жильем составлял 23,2 кв. м. на человека, что выше уровня 2000 г. на 4,6 кв. м., а уровня 1990 г. на 9,3 кв.м. При этом площадь жилья, приходящаяся на 1 жителя в Амурской области на всем протяжении рассматриваемого периода ниже, чем в среднем по России, но выше, чем по Дальневосточному федеральному округу (ДФО). Данный факт объясняется, прежде всего, низкой плотностью населения.
Для оценки динамики развития показателя обратимся к методике анализа временных рядов и рассчитаем динамическую модель в форме прямой [18; 19]: ylt = 13,39 + 0,41tt где: t- фиктивная переменная характеризующая влияние всей совокупности факторов во времени.
Согласно полученному уравнению, обеспеченность населения жильем в субъекте растет ежегодно на 0,41 кв. м. на 1 человека. Для практического использования регрессионной модели большое значение имеет ее адекватность, т.е. соответствие фактическим статистическим данным. Проверка статистической значимости параметров уравнения проводится с помощью /-критерия Стьюдента, а уравнения, с помощью F-критерия Фишера. В данном случае получаем следующие результаты.
Фактическое значение Теоретическое значение F(0,05;l; 21)=978,9 tao(0,05; 21) = 73,71 tai(0,05; 21) = 31,29 F(0,05;l; 21)=4,32 } табл(0,05;21) = 2,08 Так как фактические критерии больше табличных значений необходимо признать, что оцененная модель статистически значима. Воспользуемся полученными данными для прогнозирования ситуации на период 2013-2015 гг. Для этого в уравнения трендов подставим номера соответствующих лет (см. табл. 2.1.2).
Согласно рассчитанным данным, в ближайшей перспективе можно ожидать рост обеспеченности населения жильем. По нашему мнению, это произойдет в результате снижения численности населения региона (за 1990-2012 гг. численность населения Амурской области сокращалась в среднем на 10,8 тыс. чел. в год) и увеличения объемов введенной общей площади (в среднем за 2000-2012 гг. ежегодный рост составлял 166,7 тыс. кв. м общей площади).
Характеристика рынка жилья будет неполной без рассмотрения качественных показателей (характеристик) жилого фонда. Поэтому обратимся к таблице 2.1.3 и рассмотрим состояние благоустройства жилого фонда.
Источник: Федеральная служба государственной статистики РФ - www.gks.ru Согласно приведенным данным, существенного изменения (роста или снижения) рассматриваемых показателей не наблюдается. При этом показатели далеки от 100% уровня, из чего можно сделать вывод, что предел роста рынка недвижимости (в данном направлении) не достигнут.
Еще одним показателем, характеризующим развитость рынка жилья, является коэффициент доступности жилья (КДЖ). На сегодняшний день существует множество вариантов его расчета. В данной главе остановимся на КДЖ, рассчитанном по методике ФЦП «Жилище», согласно которой «Значение целевого индикатора рассчитывается как отношение средней по субъекту Российской Федерации рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра к среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек в субъекте Российской Федерации» [51; 55; 56; 77; 182; 188] (рис. 2.1.3).
Согласно представленным данным, КДЖ на вторичном рынке меньше
чем, на первичном, т.е. вовлеченные в оборот квартиры и индивидуальные дома стоят меньше, нежели вновь введенные объекты. Этот факт объясняется ветхостью фонда и как следствие нежеланием потребителей инвестировать в данное жилье. Если рассмотреть динамику показателя, то однозначного вывода о его росте или падении сделать нельзя. Более подробно особенности расчета коэффициентов доступности жилья будут рассмотрены в следующей главе.
Немаловажной проблемой является обеспечение населения, особенно малоимущей категории граждан, бесплатным жильем, при этом не стоит забывать, что это направление оказывает положительное влияние на рост рынка недвижимости (государство приобретает на рынке жилье). Динамика предоставления жилья населению представлена на рис. 2.1.4.
Согласно данным рисунка 2.1.4, в 2010 г. по сравнению с 2000 г. число семей, получивших жилье, снизилось на 592 ед., число семей, состоявших на учете на получение жилья, также снизилось на 9599 ед. Также стоит отметить, что всего около 10% от количества желающих получают жилье в собственность.
Как видно из рисунка, в начале 1990-х годов наблюдается значительное снижение ввода жилья, но начиная с 2004 г. наблюдается тенденция к росту, в среднем на 7,44 тыс. кв. м (согласно линейной регрессионной модели). Также необходимо отметить, что с 2008 г. под влиянием финансового кризиса наблюдается снижение.
На рис. 2.1.6 представлена структура ввода жилья в 2013 г. в разрезе источников финансирования. Из рисунка видно, что основной группой инвесторов является население (более 67%), но также высока доля иностранных и совместных с иностранными инвестиций (совокупная доля составляет 13%), что, прежде всего, объясняется приграничным положением рассматриваемого региона. Так как удельный вес частных инвестиций в строительство жилья высок, необходимо рассмотреть динамику развития показателей ипотечного рынка. Согласно представленных на рисунке 2.1.6 данных, объем выданных ипотечных кредитов за рассматриваемый период вырос в 5,4 раза, при этом к положительным моментам можно отнести снижение средневзвешенной процентной ставки за пользование кредитом на 1,2 процентных пункта. Также важно отметить снижение объемов выдачи в 2009 г. ипотечных кредитов, что, несомненно, объясняется влиянием финансового кризиса (рис.2.1.7).
Исследование дифференциации регионального рынка жилья в Амурской области
Центром г. Благовещенск является территория, заключенная между улицами Амурская, им. Горького, Зейская, соответственно в данном районе находятся самые престижные дома. При проведении выборочного исследования данный район был обозначен как «Город» (престижный район).
Далее можно назвать такой район города, как МКР (престижный район), так как в шаговой доступности имеется гаражи, школа, детсад, торговый центр, микрорынок, время проезда до центральной части города составляет 10 минут на общественном транспорте, т.е. престижность данной территории объясняется развитой инфраструктурой. В данном районе активно идет строительство новых домов, в 2009-2013 гг. был пущен жилой комплекс «Солнечный». Но предложений по продаже квартир в данном районе немного, что объясняется выкупом основной доли квартир на стадии строительства. Этот факт еще раз подчеркивает престижность района.
Район КПП (не престижный район), территория между «городом» и МКР. Характеризуется старыми постройками, но вместе с тем присутствуют такие элементы инфраструктуры, как школа, детсад, остановки, магазины. В данном районе проживают люди с небольшим достатком, что не могло сказаться на строительстве новых домов. Так за последние 5 лет в данном районе были сданы в эксплуатацию всего три девятиэтажных дома.
Район ТЭЦ (не престижный район), находится между МКР и улицей Ленина. В данном районе находится Благовещенская ТЭЦ, поэтому район по экологическим характеристикам довольно грязный. Характерной особенностью района является наличие большого количества общежитий построенных еще в советское время.
Район Тайвань (не престижный район), ограничен улицей Театральная и Астрахановкой. В основном, здесь размещается частный сектор и старые дома. Предложений по данному району практически нет.
Для построения регрессионной модели, отражающей влияние территориального фактора на стоимость однокомнатной квартиры, будут введены всего три фиктивные переменные: D14 - учитывает принадлежность объекта недвижимости к району «Город»; D15 - принадлежность к району «КПП»; D16 - район «Тайвань». Также будет учтен район «МКР», когда все фиктивные переменные будут равняться нулю. Остальные районы города не попали в выборку в связи с незначительным присутствием объектов недвижимости из этих районов на вторичном рынке. Результаты оценки моделей влияния территориального фактора представлены в таблице 2.3.4.
Полученное уравнение характеризуется высоким значением коэффициента детерминации R2 =0,509, т.е. на 50,9 % вариация зависимой переменной объясняется включенными факторами. Но при этом все параметры статистически не значимы по /-критерию Стьюдента, отсюда можно сделать вывод, что принадлежность квартиры к тому или иному району города не оказывает существенного влияния на цену однокомнатной квартиры, т.е. наше предположение о престижных и не престижных районах не подтверждается.
Аналогичным образом проведем выявление влияния факторов на цены 2-х, 3-х и четырехкомнатных квартир (см. табл. 2.3.5).
Согласно данным таблицы 2.3.5 и таблицы МЛ (приложение М) в зависимости от количества комнат на стоимость квартиры оказывают влияние различные факторы.
По однокомнатным квартирам влияние на обоих рынках оказывают переменные D6 и D7 (по первичному рынку еще D4), т.е. для покупателей квартир этого типа существенно наличие металлических оконных конструкций и лоджии.
По двухкомнатным квартирам, повсеместно проявляются D±H D5 (ПО первичному D13, по вторичному D8 дополнительно). При этом квартиры в кирпичных домах ценятся более высоко, а наличие риэлтора на первичном рынке удешевляет стоимость, на вторичном - удорожает.
Если сравнивать модели по трехкомнатным квартирам, то можно сделать вывод о влиянии разных факторов на рассматриваемых рынках. На вторичном - D2 и D8, на - первичном D4. Это объясняется тем фактом, что квартиры данного типа приобретаются гражданами для длительного проживания, соответственно для них важно наличие ремонта и расположение квартиры в доме.
Что касается четырехкомнатных квартир, то из-за высокой стоимости определяющим фактором является общая площадь, остальные признаки оказывают незначительное влияние.
Далее рассмотрим влияние территориальных факторов на стоимость квартиры в сочетании с влиянием величины общей площади. Результаты представлены в таблице 2.3.6.
Результаты построения моделей влияния территориальных факторов на стоимость квартир (таблица 2.3.6 и таблица М.2, приложение М) показывают, что данная группа фиктивных переменных не оказывает влияния на результирующий показатель, но стоит отметить направление знака при факторах. Так, отрицательный знак при переменных 15и D16 указывает на нежелание покупателей приобретать объекты в районах «Тайвань» и «КПП». Положительный знак при переменной )14указывает на предпочтение покупки квартиры в центре города району «МКР». Что касается первичного рынка, то в выборке присутствуют объекты, территориально находящиеся в секторе «Город» и «МКР». Оценка коэффициента при D14 получена с положительным знаком, что указывает на предпочтения (следовательно и более высокую стоимость) в покупке квартир в центре города, нежели в районе «МКР»
Направления увеличения воздействия на рынок жилья
К объектам управления относятся: доходы населения, условия представления ипотечного кредита, объем социального жилья и жилья, сдаваемого в аренду, развитие альтернативных средств вложений.
Методы управления формированием рынка недвижимости разделяют на прямые и косвенные. К прямым методам относятся административно правовые, включающие: установление обязательных требований к субъектам рынка, контроль за соблюдением норм и правил, присвоение статуса профессиональных участников рынка, выкуп в государственную собственность объектов недвижимости для общественных нужд и т.д. К косвенным методам относятся: фискальная политика в отношении жилья, регулирование Центробанком ставок рефинансирования, условий предоставления ипотечных кредитов, защита малоимущих слоев населения, реализация государственных целевых программ, стимулирование экономического роста и др.
В организационно-экономическом механизме выделяются инструменты управления, которые разделяются на административные, экономические, управленческие, стимулирующие, социальные и правовые. К инструментам административного воздействия можно отнести запрещающие, разрешительные и принудительные меры. К экономическим инструментам относятся: - бюджетные (объемы финансирования, дотации, субсидии на строительство жилья и его приобретение); - налоговые (ставки налогов на недвижимость, налоги на строительство жилья и др.); - кредитные (условия предоставления ипотечного кредита, кредитование застройщиков и др.) - формирование программ экономического развития региона, в т.ч. и жилищного строительства; - страховые (условия страхования рисков при покупке жилья, застройщиков).
Управленческие инструменты включают: проекты и программы, положения, регламенты, организационные методы, концептуальные подходы к воздействию на рынок жилья.
К стимулирующим инструментам относится система мер, побуждающих участников рынка добросовестно выполнять свои обязанности. Среди них можно выделить: субсидии, компенсации, льготы, дотации и преференции.
Социальные инструменты - это программы социального развития, социальные исследования и др. Правовыми инструментами являются нормативно-правовые акты: государственные, региональные, местные. Процесс управления региональным рынком жилья выделяет следующие этапы: 1. Сбор и анализ информации о рынке жилой недвижимости; 2. Разработку стратегий развития рынка жилой недвижимости; 3. Реализацию стратегии; 4. Мониторинг результатов реализации стратегии развития рынка недвижимости. Организационно-механический механизм управления формированием регионального рынка жилой недвижимости представлен на рис. 3.3.1.
Использование предлагаемого механизма управления развитием рынка жилой недвижимости в регионе позволит обеспечить повышение благоприятного инвестиционного климата и предпринимательской среды, рост благосостояния населения региона, конкурентоспособности, создание институтов социального партнерства, более эффективное использование средств населения для приобретения жилья и ипотечного кредита.
Принципы: научность, конкурентность, госрегулирование, партнерство участников рынка, трансформационность, равноправие участников информационность, обеспечение единого экономического пространства региона, сбалансированность; компетентность; целенаправленность социальность; эффективность; адаптивность; системность; легитимность
Механизм управления формированием регионального рынка жилой недвижимости предусматривает разработку стратегии его развития, в которой должны быть определены цели, приоритеты, действия, мероприятия, по достижению цели, а также источники финансовых ресурсов. Затем оценивается ресурсный потенциал, разрабатываются сценарии, этапы, программы и проекты, показатели. Важнейшей составной частью стратегий должна быть жилищная политика региона, в которой отражаются действия по сбалансированию спроса и предложения на рынке жилой недвижимости на основе государственной поддержки строительной промышленности и обеспечение равного доступа к факторам производства для участников рынка и расширения платежеспособного спроса. Жилищная политика, как составная часть социально-экономической политики должна обеспечивать доступность жилья. Под доступным жильем подразумевается жилье, которое обеспечивает определенные стандарты проживания по цене или арендной ставке, не являющейся обременительной для домохозяйства. Для мировой практики характерен рост цен на жилье и дефицит жилья эконом-класса. Поэтому в этом сегменте рынка необходимо усиление регулирующей роли государства в направлении строительства доступного жилья. Региональные власти могут использовать для этого такие инструменты, как государственное финансирование и ипотечное кредитование по пониженным ставкам, а также совершенствование земельных отношений.
Для формирования рынка жилой недвижимости большое значение имеет решение проблемы финансирования строительства жилья.
Формы финансирования жилищной сферы представлены на рис. 3.3.2.
В качестве важнейшей задачи жилищной политики в регионе является определение направлений развития территории городов, поселений, с целью расширения строительства жилья и инфраструктурного обеспечения. Кроме того, необходима диверсификация источников финансирования строительства, а также реализация проектов муниципального и государственного жилищного строительства по категориям специалистов, необходимых для развития территории.
Для стимулирования спроса могут быть использованы следующие инструменты: жилищные сертификаты для специалистов (медицина, образование, многодетные семьи), налоговые вычеты при приобретении жилья, программы ипотечного кредитования с субсидированием процентной ставки, субсидии по содержанию жилья и др. [59; 63].
Для обеспечения предложения можно использовать: расширение малоэтажного индивидуального строительства, развитие инфраструктуры за счет федеральных и региональных программ, приоритетное выделение земельных участков целевым группам граждан и коммерческих организаций, выделение региональных субсидий, развитие государственного арендного фонда жилья.
