Электронная библиотека диссертаций и авторефератов России
dslib.net
Библиотека диссертаций
Навигация
Каталог диссертаций России
Англоязычные диссертации
Диссертации бесплатно
Предстоящие защиты
Рецензии на автореферат
Отчисления авторам
Мой кабинет
Заказы: забрать, оплатить
Мой личный счет
Мой профиль
Мой авторский профиль
Подписки на рассылки



расширенный поиск

Интегрированная логистика проектов комплексного жилищного строительства и освоения территорий Пасяда Иван Николаевич

Диссертация - 480 руб., доставка 10 минут, круглосуточно, без выходных и праздников

Автореферат - бесплатно, доставка 10 минут, круглосуточно, без выходных и праздников

Пасяда Иван Николаевич. Интегрированная логистика проектов комплексного жилищного строительства и освоения территорий: диссертация ... кандидата Экономических наук: 08.00.05 / Пасяда Иван Николаевич;[Место защиты: ФГБОУ ВО «Санкт-Петербургский государственный экономический университет»], 2018.- 180 с.

Содержание к диссертации

Введение

Глава 1. Концептуальные основы логистики строительного производства 11

1.1. Эволюция теории и методов строительной логистики .11

1.2. Методические подходы к проектированию цепей поставок в строительном производстве 26

1.3. Логистические принципы проектно-ориентированного управления в жилищном строительстве .44

Глава 2. Аналитическая оценка проектов комплексного жилищного строительства .58

2.1. Современное состояние и тенденции развития жилищного строительства в Российской Федерации .58

2.2. Интегративные особенности строительной логистики комплексного освоения территорий 78

2.3. Исследование логистических процессов в строительных цепях поставок .94

Глава 3. Интеграция логистических процессов в проектах комплексного жилищного строительства и освоения территорий .108

3.1. Инновационные решения проектного логистического менеджмента в жилищном строительстве .108

3.2. Логистическая интеграция финансовых потоков на рынке жилой недвижимости .123

3.3. Методические подходы к оценке эффективности объектов инженерной инфраструктуры в проектах комплексного жилищного строительства 136

Заключение 151

Библиографический список 161

Введение к работе

Актуальность темы диссертационного исследования. Жилищное строительство относится к одному из приоритетных стратегических направлений социально-экономического развития нашей страны, наряду со здравоохранением, образованием и жилищно-коммунальным хозяйством. При этом именно строительное производство объектов жилой недвижимости рассматривается в качестве реального драйвера для национальной экономики. Считается, что один рубль, инвестированный в жилищное строительство, приносит до десяти рублей прироста в смежных отраслях, а одно рабочее место в строительном секторе дает пять рабочих мест в других сферах экономики.

Исследование современного состояния и тенденций развития жилищного строительства в России позволяет констатировать, что в последние годы наблюдается переход от уплотнительной, «точечной» жилой застройки к комплексному освоению и развитию территорий, предусматривающему возведение объектов социальной и коммерческой недвижимости, а также инженерной и транспортной инфраструктуры, наряду с объектами жилой недвижимости. По оценкам специалистов, в Петербургской агломерации доля проектов комплексного освоения территорий уже достигла 70 % и может увеличиться до 85 – 90 % в течение ближайших трех – пяти лет.

Объектная и процессная специфика многофункциональной застройки предъявляет дополнительные требования как к профессиональным компетенциям девелоперов, так и к их возможностям привлекать инвестиции, необходимые для реализации сложных и долгосрочных строительных проектов. В свою очередь, наблюдаемые в последние годы изменения потребительских предпочтений и финансовой модели поведения домашних хозяйств усиливают конкуренцию на рынке жилой недвижимости, и как следствие, обусловливают необходимость внедрения современных технологий и строительных материалов, повышения качественных параметров жилья и снижения себестоимости строительной продукции.

Достижение оптимального баланса между разнонаправленными требованиями потенциальных покупателей жилой недвижимости к ее качественным и стоимостным характеристикам возможно на основе логистического подхода, реализуемого путем интеграции логистических процессов на уровне строительного предприятия и/или строительных цепей поставок с целью оптимизации затрат и обеспечения необходимого уровня обслуживания.

Традиционно считается, что из-за высокой материалоемкости строительного производства основные резервы для уменьшения его себестоимости находятся в сфере материально-технического снабжения и произ-

водственно-технологической комплектации. Вместе с тем, при комплексной жилой застройке появляется возможность сокращения издержек на всех этапах реализации инвестиционно-строительного проекта путем координированного управления финансовыми и материальными ресурсами и интеграции логистических процессов в строительных цепях поставок. Причем интеграция в цепях поставок может быть осуществлена как на функциональном и ресурсном уровнях строительной логистики, так и на межотраслевом уровне управления потоковыми процессами инвестиционно-строительного проекта, т.е. на уровне проектной логистики.

Степень разработанности научной проблемы. В работах российских ученых и специалистов с той или иной степенью подробности рассматриваются теоретические и методические аспекты использования в капитальном строительстве методов, моделей и инструментов логистического менеджмента. В частности, в публикациях представителей Санкт-Петербургской научной школы исследуются отраслевые особенности логистики снабжения в строительном производстве, характеризуются концептуальные основы логистики инвестиционно-строительных проектов, разрабатываются логистические стратегии и модели управления запасами в капитальном строительстве. В исследованиях представителей региональных научных школ рассматриваются теоретические основы логистического менеджмента и управления цепями поставок в строительном производстве, определяются особенности сетевой логистики в строительстве, изучаются методические подходы к управлению закупками и поставками в рамках ипотечно-строительных проектов. Отдельные авторы уделяют внимание эффективности логистики в строительстве. Однако в отечественной научной литературе, как правило, не исследуется специфика применения инструментария логистики и управления цепями поставок в строительном производстве многофункциональных объектов недвижимости, возводимых в проектах комплексного освоения территорий.

Недостаточная проработка конкретно-прикладных аспектов и методологических особенностей использования инструментария логистического менеджмента для управления потоковыми процессами в проектах комплексного жилищного строительства определяют актуальность и научную востребованность диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является развитие проектного логистического менеджмента и разработка научно-методических рекомендаций по интеграции логистических процессов в проектах жилищного строительства при комплексном освоении территорий.

Для достижения сформулированной цели в работе поставлены и решены следующие задачи диссертационного исследования:

- определены основные направления эволюционного развития концептуальных основ строительной логистики: от логистики снабжения и

управления цепями поставок в строительном производстве к проектной логистике в строительстве;

изучены методические подходы к проектированию цепей поставок в строительном производстве, идентифицированы и содержательно охарактеризованы логистические принципы проектно-ориентированного управления в комплексном жилищном строительстве;

проведен анализ современного состояния и определены тенденции развития жилищного строительства в Российской Федерации и в ее отдельных регионах;

установлены и раскрыты интегративные особенности строительной логистики в проектах комплексного освоения и развития территорий;

исследованы потенциально интегрируемые логистические процессы в сетевых структурах цепей поставок, формируемых при строительстве объектов жилой, коммерческой и социальной недвижимости;

обоснована необходимость использования в комплексном жилищном строительстве инновационных решений проектного логистического менеджмента и подготовлены рекомендации по логистической интеграции финансовых потоков на рынке жилой недвижимости;

разработаны методические подходы к оценке эффективности строительства и эксплуатации объектов инженерной инфраструктуры в проектах комплексного жилищного строительства.

Совокупность поставленных задач не охватывает всего перечня вопросов строительной логистики в проектах комплексного жилищного строительства, но позволяет сконцентрировать внимание на наименее изученных проблемах интеграции логистических процессов в строительных цепях поставок. Отдельные задачи диссертационной работы решены на уровне крупнейших строительных компаний в секторе жилой недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградкой области.

Объектом исследования выступают сетевые структуры цепей поставок, формируемых при строительстве объектов жилой, коммерческой и социальной недвижимости, а также инженерной и транспортной инфраструктуры. Предметом исследования является интеграция логистических процессов в сетевых структурах цепей поставок в проектах комплексного жилищного строительства.

Теоретическую и методологическую основу исследования составляют результаты фундаментальных и прикладных работ в области строительной логистики и управления цепями поставок, материально-технического снабжения строительного производства, управления инвестиционно-строительными проектами, экономики и организации строительства, в том числе объектов жилой и коммерческой недвижимости, как российских, так и иностранных ученых и специалистов. Решение поставленных задач основывается на применении системного подхода, методов

функционального, в том числе инвестиционного анализа, статистических обобщений, структурной группировки и прогнозных оценок.

Информационной базой исследования послужили данные официальной и отраслевой статистики, законодательные и другие нормативно-правовые акты Российской Федерации, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, аналитические обзоры и документы, представленные в периодических экономических изданиях, на официальных сайтах и электронных ресурсах сети Интернет, а также материалы по теме диссертационного исследования, собранные лично автором, в том числе, данные бухгалтерского и оперативного учета группы компаний «ГлавСтройКом-плекс».

Обоснованность результатов исследования определяется целевой направленностью и логичной последовательностью решения поставленных задач, обращением к работам ведущих ученых и специалистов в области строительной логистики и управления цепями поставок на рынках жилой и коммерческой недвижимости, аргументированностью полученных результатов и их соответствием основным тенденциям развития жилищного строительства и комплексного освоения территорий. Достоверность результатов подтверждается использованием общенаучных, междисциплинарных и специальных методов исследования, а также их апробацией на международных и национальных конференциях, публикацией материалов диссертационного исследования в научных сборниках и рецензируемых научных журналах, в том числе рекомендованных ВАК Ми-нобрнауки России.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. По содержанию и объекту исследования диссертация соответствует Паспорту научной специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (логистика), п. 4.3 - «Методология логистической интеграции», п. 4.4 – «Методология межфункциональной и межорганизационной логистической координации», п. 4.5 – «Направления государственного регулирования логистических процессов в цепях поставок экономическими методами с целью оптимального сочетания планово-регулируемого и рыночного механизма».

Научная новизна результатов исследования заключается в обосновании научно-методических подходов к интеграции логистических процессов в проектах комплексного жилищного строительства и освоения территорий при сетевой организации координационного проектного логистического менеджмента.

Наиболее существенные результаты исследования, обладающие научной новизной и полученные лично соискателем:

- определены основные направления эволюционного развития строительной логистики при переходе от процессного к проектно-

ориентированному управлению инвестиционно-строительной деятельностью; уточнена предметно-объектная специфика интегрированной проектной логистики; определены и содержательно раскрыты логистические принципы координационного проектно-ориентированного управления в сфере жилищного строительства;

установлены и охарактеризованы особенности строительной логистики в проектах комплексного жилищного строительства и освоения территорий, обусловленные многофункциональным назначением объектов капитального строительства, многообразием источников финансирования строительного производства, альтернативностью форм организации инвестиционных потоков, объективной потребностью интеграции логистических потоков;

выявлена специфика сетевых структур строительных цепей поставок в проектах комплексного жилищного строительства и освоения территорий, отличающихся составом потребителей объектов недвижимости жилого, коммерческого или социального назначения, специализацией поставщиков второго уровня (субподрядчиков) и механизмами компенсации финансовых затрат фокусных компаний (застройщиков);

предложена типология инновационных решений проектного логистического менеджмента с учетом их производственно-технологической, организационно-управленческой, финансовой и информационно-технологической специализации; разработаны процедурные и методические приемы их целенаправленного распространения в проектах комплексного жилищного строительства;

- обоснована необходимость интеграции логистики строительных
предприятий и финансовой логистики домашних хозяйств в целях опреде
ления и выбора наиболее эффективных финансовых инструментов для
привлечения инвестиций, создания институциональных условий, стиму
лирующих спрос на объекты жилой недвижимости, вариативности схем
их оплаты и оформления в собственность;

- разработаны методические рекомендации по оценке эффективности
инвестиций при строительстве и эксплуатации объектов инженерной ин
фраструктуры на принципах государственно-частного партнерства в про
ектах комплексной жилой застройки и освоения территорий.

Теоретическая значимость исследования определяется развитием научно-методических основ проектного логистического менеджмента в жилищном строительстве с учетом многофункциональности и комплексности возводимых объектов недвижимости.

Практическая значимость результатов исследования заключается в целевой направленности авторских предложений на оптимизацию затрат и повышение качества жилищного строительства в проектах комплексного освоения территорий. Кроме того, применение предложенных в диссерта-

ции научно-методических рекомендаций по интеграции логистики строительных предприятий и финансовой логистики домашних хозяйств позволит повысить эффективность управления финансовыми потоками на рынке жилой недвижимости и усилить конкурентный потенциал строительных цепей поставок.

Апробация результатов работы. Основные положения и результаты диссертационного исследования прошли апробацию на международных научно-практических конференциях: «Логистика: современные тенденции развития» (г. Санкт-Петербург, 2014 г., 2017 г.), «Интеграционный потенциал логистики в глобальной экономике» (г. Санкт-Петербург,

  1. г.), «Синергизм логистических стратегий» (г. Санкт-Петербург,

  2. г.), на ХI Южно-российском логистическом форуме «Логистика в портфеле ресурсов импортозамещающей индустриализации: антикризисные стратегии роста и развития в условиях санкционных ограничений» (г. Ростов-на-Дону, 2015 г.), на ежегодных Научных сессиях профессор-ско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов Санкт-Петербургского государственного экономического университета.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 11 научных работ общим объемом 4,95 п.л. (личный вклад – 3,5 п.л.), из которых 3 опубликованы в изданиях ведущих рецензируемых научных журналов, рекомендованных ВАК Минобрнауки России.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка.

Методические подходы к проектированию цепей поставок в строительном производстве

Строительство как потоково-процессная система воспринимается в первую очередь через его материально-техническое снабжение, основная цель которого остается неизменной на всех этапах исторического развития нашей страны: обеспечение строительного производства всеми необходимыми материально-техническими ресурсами в полном соответствии с графиком выполнения строительно-монтажных работ, объемами строительства и договорами подряда. В свою очередь, стратегическая значимость логистики снабжения в строительстве как современной теории и практики управления материальными потоками заключается в обеспечении конкурентоспособности строительной продукции на рынке объектов недвижимости путем определения и использования наиболее эффективных способов удовлетворения потребностей строительного производства в материально-технических ресурсах.

Необходимо отметить, что строительные предприятия как совокупные потребители материальных ресурсов закупают не только продукцию промышленности строительных материалов, но и в большом количестве приобретают продукцию, выпускаемую предприятиями других отраслей, прежде всего, черной и цветной металлургии (арматура, строительные металлоконструкции, газо- и водопроводные трубы, и др.), химической промышленности (лакокрасочные материалы, продукция органической и неорганической химии, и др.), лесопромышленно 27 го комплекса (пиломатериалы, столярные изделия, и др.). Кроме того, предприятия строительного комплекса при выполнении работ активно используют и импортные строительные материалы, среди которых преобладают отделочные материалы и сантехнические изделия.

Значительные объемы и широкая номенклатура потребляемых материально-технических ресурсов в строительном производстве обусловливают необходимость формирования устойчивых хозяйственных связей и проектирования многозвенных логистических цепей, к числу важнейших стратегических преимуществ которых специалисты в области предпринимательской логистики относят [134, c. 70]:

- создание условий организационного единства материальных, финансовых, информационных потоков;

- создание технологического единства товародвижения;

- создание экономического единства товарного воспроизводства и распределения;

- содействие совместному генерированию информации, повышение инновационной адаптации и ускорение процессов внедрения нововведений, разделение риска.

На наш взгляд, потенциальная возможность для реализации всех вышеперечисленных стратегических преимуществ логистических цепей, формируемых в строительном производстве, обусловлена субъектным составом инвестиционно-строительных проектов и, в частности, наличием управляющей (фокусной) компании, создающей условия для организационного, технологического и экономического единства его потоковых процессов.

Необходимо отметить, что понятие «фокусной (или центральной) компании» в капитальном строительстве стало использоваться на этапе объединения функциональных областей строительной логистики – снабжения, производства и сбыта – в интегрированную логистику строительного производства и применения логистической концепции «управление цепями поставок» - «Supply Chain Man 28 agement» (SCM).1 При этом в качестве фокусных компаний в «строительных» цепях поставок чаще всего выступают заказчики, девелоперы и/или генеральные подрядчики.

В специальной литературе встречаются различные подходы к соотношению понятий «цепь поставок» и «логистическая цепь»: от их полного отождествления [8; 169] до разграничения по видам управляемых потоков.2 Учитывая, что по уровню сложности ученые и специалисты [33; 51; 68; 91; 136; 138; 143] традиционно выделяют прямую, расширенную и максимальную цепи поставок (см. рис. 1.2), предлагаем воспользоваться подходом авторов монографии [68], которые соотносят эти понятия исходя из структуры и субъектного состава разноуровневых цепей [68, c. 50-52]:

- прямая цепь поставок, которая состоит из фокусной компании, поставщиков товаров или услуг первого уровня и потребителей первого уровня, представляет собой «простую» логистическую цепь, в качестве которой, чаще всего, рассматривается линейно-упорядоченное множество физических и/или юридических лиц (поставщика, посредников, перевозчиков и др.), непосредственно участвующих в доведении конкретной партии продукции до потребителя [127, с. 122];

- расширенная цепь поставок, которая дополнительно объединяет в своем составе поставщиков и потребителей второго уровня, представляет со бой «полную» логистическую цепь, охватывающую «множество звеньев ло гистической системы от поставщика материальных ресурсов до конечного потребителя готовой продукции» [92, с. 29];

- максимальная цепь поставок, включающая всех многоуровневых по ставщиков товаров или услуг для фокусной компании (вплоть до поставщи ков исходного сырья и природных ресурсов), а также потребителей различ ных уровней (вплоть до конечных пользователей и/или индивидуальных по требителей) по форме построения и характеру взаимосвязей является сетевой структурой и, следовательно, должна проектироваться как логистическая сеть, объединяющая «полное множество звеньев логистической системы, взаимосвязанных между собой по материальным и сопутствующим им ин формационным и финансовым потокам» [92, с. 26].

На наш взгляд, в строительном производстве не только максимальная, но и расширенная цепь поставок представляет собой сетевую структуру, поскольку она объединяет в своем составе нелинейное множество разноуровневых поставщиков товаров или услуг для фокусной компании – заказчика строительства или генерального подрядчика.1

Учитывая все вышеизложенное, под цепью поставок в капитальном строительстве предлагается рассматривать технологически или организаци онно-экономически обусловленную последовательность поставщиков това ров и услуг для фокусной компании, вовлеченных в различные процессы и виды деятельности, направленные на создание ценности для конечного по требителя в виде объекта недвижимости. Как правило, цепи поставок в стро ительном производстве имеют сетевую структуру и в максимально сложном виде могут объединять в своем составе всех участников инвестиционно строительного проекта: разноуровневых поставщиков материально 1 Более подробно теоретические основы и отраслевые особенности формирования сетевых структур в строительном производстве рассмотрены в монографии Д.В. Черновой «Логи стика сетей в строительстве» (2006 г.) [167]. технических ресурсов, субподрядные организации, управления (фирмы) производственно-технологической комплектации, провайдеров логистических услуг, проектировщиков, финансовые институты, риелторов, маркетинговые агентства и др.

Рассматривая Supply Chain Management в качестве одной из концепций ресурсосберегающей логистической парадигмы, мы в целом согласны с мнением автора уже упоминавшийся в диссертации монографии [36], характеризующего управление цепями поставок в строительстве как «интегрирование ключевых процессов, начинающихся от конечного пользователя и охватывающих всех поставщиков товаров, услуг и информации, добавляющих ценность для потребителей и других заинтересованных лиц при возведении объектов и реализации готовой недвижимости» [36, с. 28]. К числу ключевых процессов в цепях поставок автор монографии относит:

- управление взаимоотношениями с потребителями;

- обслуживание потребителей;

- управление спросом;

- управление выполнением заказов;

- поддержка производственных процессов;

- управление снабжением;

- управление разработкой строительной продукции и доведение ее до коммерческого использования.

Современное состояние и тенденции развития жилищного строительства в Российской Федерации

Жилищный сектор экономики представляет собой «многоотраслевой комплекс, включающий в себя взаимосвязанные, но в тоже время и достаточно автономные предприятия и организации социальной и производственной сферы, чья деятельность прямо или косвенно связана с удовлетворением потребностей населения в жилье» [13, с. 1]. Он функционирует в рамках единого инвестиционно-строительного комплекса, а его состояние связано с интенсивностью развития инвестиционных процессов в экономике. Учитывая их взаимосвязь и взаимозависимость, следует охарактеризовать инвестиционный рынок как базу для развития жилищного сектора.

Динамику инвестиций в основной капитал за последние 15 лет можно проследить на рисунке 2.1 [140, раздел 01], где данные представлены в процентах (за 100 % приняты показатели 2000 г.). Именно данный временной отрезок целесообразно проанализировать, поскольку в эти годы произошел ряд существенных изменений в национальной экономике, безусловно, отразившихся и на жилищном строительстве.

Из рисунка 2.1 отчетливо видно, что устойчивый рост, наметившийся с 2000 года, и стабилизация инвестиций в основной капитал в 2013 году, сменились спадом в 2014 - 2015 гг. При этом, темпы падения в 2015 году выросли в 6 раз по сравнению с 2014 годом (на 4 процентных пункта упал объем инвестиций в 2014 г. к 2013 г., а в 2015 г. к 2014 г. падение составило уже 24 процентных пункта).

Если говорить отдельно об инвестициях в основной капитал, направленных именно на развитие строительства, то можно отметить аналогичную нисходящую динамику, однако наметившуюся позднее - с 2015 года, о чем наглядно свиде тельствуют данные, представленные в таблице 2.1 [140, раздел 01].

Следует отметить, что к концу 2015 года увеличился и отрицательный разрыв между степенью износа основных фондов в строительстве и по экономике в целом (в процентных пунктах). Указанные тенденции в инвестиционной сфере оказали существенное влияние на один из ключевых экономических показателей в строительстве – объем выполненных работ.

На рисунке 2.2 [140, раздел 01] представлена динамика объема выполненных работ по виду деятельности «Строительство». Данные приведены в процентах (за 100 % приняты показатели 2000 г.).

Очевиден спад объема выполненных работ по виду деятельности «Строительство» на фоне сокращения инвестиций, обозначившийся после 2013 года и заметно усилившийся в 2015 году (в 2014 г. к 2013 г. объем выполненных работ в строительстве уменьшился на 5 процентных пунктов, а в 2015 г. к 2014 г. падение составило уже 12 процентных пунктов, что в 2,4 раза больше, чем за предшествующий период).

Если сравнивать вышеприведенные данные с темпами уменьшения объема инвестиций в основной капитал (4 процентных пункта и 24 процентных пункта соответственно), то можно отметить более низкую скорость падения объема строительных работ в сравнении с уменьшением объема инвестиций. Основная причина этому – длительный цикл производства конечного продукта в строительстве, обусловливающий «отложенное» влияние сделанных ранее инвестиций в основной капитал на объем выполненных работ в рассматриваемый момент времени. По сути же, в 2015 году произошел откат к уровню 2010 года (прирост всего 1 процентный пункт в 2015 г. к 2010 г.), в то время как предыдущая пятилетка, напротив, была отмечена глобальным увеличением объема выполненных работ по виду деятельности «Строительство» (прирост 69 процентных пунктов в 2010 г. к 2005 г.). Аналитические данные о динамике объема выполненных работ в строительстве в абсолютных и относительных показателях представлены в таблице 2.2 [140, раздел 01].

Из таблицы 2.2 видно, что небольшой рост объема выполненных работ по виду деятельности «Строительство» в фактически действовавших ценах в 2014 -2015 гг. по сути оборачивается усиливающимся спадом их объема в постоянных ценах.

Длинным жизненным циклом девелопмента в сфере жилищного строительства (в среднем около 5 лет) обусловлен и тот факт, что на фоне падения инвестиционной активности и объемов выполненных работ, вследствие «строительного бума» в 2011 – 2012 гг. растет один из ключевых показателей строительного производства - ввод в действие жилых домов. Данные о динамике данного показателя в процентах (за 100 % приняты показатели 2000 г.) представлены на рисунке 2.3 [140, раздел 01].

Анализ данных рисунка 2.3 показывает, что устойчивый рост числа введенных в действие жилых домов наблюдался вплоть до 2015 года. Особенно заметно это было в 2014 году, когда прирост за один год (к показателю предыдущего 2013 г.) составил 45 процентных пунктов, что на 5 процентных пунктов больше темпов роста показателя «ввод в действие жилых домов» за предыдущие три года (с 2010 г. по 2013 г.). Безусловно, нельзя не отметить и относительно низкие в рамках рассматриваемого периода времени темпы прироста данного показателя в 2015 году - всего 4 процентных пункта к 2014 году.

В таблице 2.3 приведены статистические данные об объектах строительства, введенных в действие, а также находящихся на стадии незавершенного строи тельства [140, раздел 01].

Из таблицы 2.3 видно, что восходящей динамикой на протяжении всего рассматриваемого периода характеризуется ввод в действие жилых домов – c 2005 года по 2015 год он увеличился на 95,6 %. В тоже время, ввод в действие объектов социально-культурного назначения имеет разнонаправленную динамику: только ввод в действие мощностей дошкольных образовательных организаций постоянно увеличивался в течение всего рассматриваемого периода (c 2005 г. по 2015 г. почти в 29 раз). При этом ввод в действие мощностей общеобразовательных организаций и больничных организаций уменьшился соответственно на 9,2 % и 38,6 %. Мощности же амбулаторно-поликлинических организаций увеличились незначительно – c 2005 года по 2015 год на 17,3 %, их изменения в течение рассматриваемого периода не имели ярко выраженной динамики.

Все вышеизложенное позволяет прийти к выводу о наметившийся тенденции перехода от «точечной» жилой застройки к комплексному освоению территорий в целях жилищного строительства, предусматривающему возведение наряду с объектами жилой недвижимости объекты социально-культурного назначения. Более подробно особенности строительной логистики в проектах комплексного освоения и развития территорий буду рассмотрены в параграфе 2.2.

В таблице 2.4 представлена динамика показателей, характеризующих количество и общую площадь жилых домов, находящихся в незавершенном строительстве.

Исследование логистических процессов в строительных цепях поставок

В рамках диссертационного исследования в качестве репрезентативной фокусной компании в цепях поставок в проектах комплексного жилищного строительства и освоения территорий рассматривается ОАО «ГлавСтройКомплекс», которое выполняет функции заказчика, генерального подрядчика, застройщика, проектировщика и инвестора.

В таблице 2.15 представлен рейтинг крупнейших строительных компаний в секторе жилой недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградкой области [74, с. 11], составленный на основе информации из анкет застройщиков и данных открытых источников, учитывающий объемы площадей жилой недвижимости, введенных в эксплуатацию в 2015 году, и «портфель» строящейся недвижимости на начало 2016 года. Для сравнения приводятся данные по ОАО «ГлавСтройКом-плекс», которое не предоставляло информацию, необходимую для участия в данном рейтинге.

Из таблицы 2.15 видно, что по объему строящейся недвижимости на начало 2016 года ОАО «ГлавСтройКомплекс» входило в ТОП-20 крупнейших компаний -застройщиков в секторе жилой недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградкой области.

С момента основания (в 2003 г.) ОАО «ГлавСтройКомплекс» было построено и сдано в эксплуатацию более 60 многоэтажных домов в г. Санкт-Петербурге, г. Всеволожске и г. Выборге. ОАО «ГлавСтройКомплекс» предлагает комплексное решение задач в строительстве - от разработки концепции застройки и инвестирования до проектирования и строительства «под ключ» жилых, производственных и торговых объектов. При строительстве применяются технологии крупнопанельного, кирпично-монолитного и монолитно-каркасного домостроения [94].

ОАО «ГлавСтройКомплекс» является членом саморегулируемой организации (СРО) и имеет свидетельство СРО-С-093-30112009, серия ЛО 0328, зарегистрированное НП «Строители Ленинградской области» 03.03.2011 г.

В настоящее время ОАО «ГлавСтройКомплекс» является системообразующим предприятием в группе взаимосвязанных компаний, объединяющей в своем составе следующие коммерческие организации:

- ЗАО «ПКЦ СтройКомплекс» - ведет проектирование жилых и коммерческих и инфраструктурных зданий, инженерных сетей, разработку проектов планировки территорий, осуществляет авторский надзор в строительстве;

- ЗАО «СтройКомплекс» - является генеральным подрядчиком, осуществляет контроль над соблюдением технологии ведения работ на объекте, обеспечение строительства необходимыми материалами и техникой, обеспечение безопасности во время работы на строительной площадке;

- ОАО «ДСК-5» - занимается производством железобетонных конструкций и изделий;

- ЗАО «УК ВКС» - занимается управлением и эксплуатацией недвижимости.

Характер инвестиционно-строительной деятельности определяет структуру управления в ОАО «ГлавСтройКомплекс» (см. рис. 2.13).

Основные финансовые показатели группы компаний «ГлавСтройКом-плекс» за последние четыре года представлены в таблице 2.16.

Анализ данных таблицы 2.16 показывает, что в 2014 году у группы компаний «ГлавСтройКомплекс» наблюдается резкое падение выручки от реализации по отношению к 2013 году (- 70 %), продолжившееся и в 2015 году (- 35 % к 2014 г.). Стабилизация финансового состояния наметилась только в 2016 году (на 72 % выросла выручка от реализации по сравнению с 2015 г.), однако все еще чрезвычайно заметно отставание от результатов 2013 года (- 66 %). Кроме того, в 2016 году резко выросла себестоимость строительства (+ 151 % к предыдущему году), что негативно отразилось на валовой прибыли (- 26 % к предыдущему году). При этом, чистая прибыль группы компаний «ГлавСтройКомплекс» в 2016 году превышала показатели как 2015 года, так и 2014 года.

Одними из ключевых показателей, отражающих результативность коммерческой деятельности любой девелоперской компании, является объем продаж объектов жилой недвижимости в стоимостном и в натуральном выражении (таблица 2.17).

Из данных, представленных в таблице 2.17 видно, что количество реализованных домашним хозяйствам квартир снижается уже второй год подряд (на 16 % в 2015 г. и на 51 % в 2016 г.). Аналогичную динамику демонстрирует и объем продаж в денежном выражении (снижение на 22 % в 2015 г. и на 48 % в 2016 г.).

Более детальная динамика показателей, характеризующих изменения объемов продаж ОАО «ГлавСтройКомплекс» в течение исследуемого периода, приводится в таблице 2.18 и на рисунке 2.14.

На основании данных, приведенных в таблице 2.18, построен график, (рис. 2.14) отражающий поквартальную динамику объемов продаж (в млн руб.) и количества проданных квартир (в шт.) ОАО «ГлавСтройКомплекс» в 2014 – 2016 гг.

Анализ данных, представленных в таблице 2.18 и на рисунке 2.14, позволяет отметить идентичную поквартальную динамику рассматриваемых показателей в 2014 году и 2015 году: в эти годы наибольшие объемы продаж, как в стоимостном выражении, так и по количеству проданных квартир приходятся на IV квартал, а наименьшие - в III квартале. В 2016 году отмечается иная тенденция, а именно нисходящая поквартальная динамика (самые высокие показатели продемонстрированы в I квартале 2016 г., наиболее низкие – в IV квартале). Соответственно, максимальные отклонения к аналогичному периоду предыдущего года можно заметить в IV квартале 2016 года (- 70,8 % по объему продаж и - 76,2 % по количеству проданных квартир).

На рисунке 2.15 представлено соотношение различных источников финансирования при реализации девелоперских проектов ОАО «ГлавСтрой-Комплекс» в 2015 году (внутренний круг) и в 2016 году (внешний круг).

Из рисунка 2.15 очевидно вынужденное увеличение долей заемного и собственного капитала ОАО «ГлавСтройКомплекс» в 2016 году на фоне сокращения удельного веса долевого капитала. В тоже время, в абсолютных единицах измерения (в млн руб.) наблюдается рост только величины собственного капитала в 2016 году, в то время как сумма привлеченных кредит ных средств сократилась (см. таблицы 2.19 и 2.20).

Из таблицы 2.20 видно, что несмотря на увеличение количества банковских кредитов в 2016 году (с 2 до 5), величина заемного капитала ОАО «ГлавСтройКомплекс» снизилась на 52 млн. руб. по отношению к предыдущему году (что почти в 3 раза меньше прироста собственного капитала в 2016 г.).

Данные о привлеченных денежных средствах посредством заключения договоров долевого участия (ДДУ) между ОАО «ГлавСтройКомплекс» и заинтересованными лицами представлены в таблице 2.21.

Анализ данных таблицы 2.21 показывает, что в исследуемый период наблюдается резкое уменьшение количества ДДУ: в 2015 году – на 188 договоров долевого участия по сравнению с 2014 годом, в 2016 году – на 423 договора по сравнению с 2015 годом. Как следствие, ежегодно снижается и величина долевого капитала ОАО «ГлавСтройКомплекс» - соответственно на 655 млн руб. в 2015 году и на 898 млн руб. в 2016 году. В целом же, за два года количество договоров долевого участия уменьшилось более чем в 2,5 раза, а объем привлеченных денежных средств снизился на 1 553 млн руб. по отношению к 2014 году.

ОАО «ГлавСтройКомплекс» как девелоперская компания осуществляет полный комплекс строительно-монтажных работ, объем которых в 2016 году упал на 24 % по сравнению с предыдущим годом (соответственно 947,42 млн руб. в 2016 г. и 1 239,43 млн руб. в 2015 г.).

ОАО «ГлавСтройКомплекс» имеет успешный опыт реализации проектов комплексного жилищного строительства и освоения территорий в микрорайоне Южный г. Всеволожска. В результате участия в реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам РФ», группой компаний «ГлавСтройКомплекс» было построено 47 610 кв. м. общей площади жилья на указанной территории. Жилые кварталы обеспечены необходимой инфраструктурой: благоустроены дворы, построены дошкольные учреждения, площадки для детских и спортивных игр, коммерческие помещения, в которых размещаются магазины и организации, оказывающие бытовые услуги населению [94].

Методические подходы к оценке эффективности объектов инженерной инфраструктуры в проектах комплексного жилищного строительства

Проблемы формирования сетевой структуры цепей поставок в проектах комплексного жилищного строительства и освоения территорий заключаются не только в установлении звеньев конкретной цепи, но и в определении количественных и качественных характеристик материальных, финансовых и трудовых ресурсов, «перемещаемых» по данной цепи. При этом схемы взаимодействия участников сетевой структуры должна быть заданы в контексте плана многофункциональной застройки и определенной последовательности выполнения проектных, изыскательных, строительно-монтажных и других видов работ.

В параграфе 2.2 приведена содержательная характеристика этапов и процессов комплексного жилищного строительства и освоения территорий, позволяющая определить последовательность выполнения работ потенциальными инвесторами в соответствие с действующим в России законодательством. Как уже отмечалось, на начальном этапе девелопер должен разработать документацию по планировке территории (проект планировки и межевания территории, схему инженерного обеспечения и др.) и утвердить градостроительные планы земельных участков в границах данной территории. Затем, в установленный срок осуществить строительство объектов инженерной инфраструктуры, обеспечивающих тепло- и водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, электроснабжение и газоснабжение, и лишь после этого перейти к осуществлению жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. При этом необходимо иметь ввиду, что в проектах комплексного жилищного строительства и освоения территорий инженерная инфраструктура формируется поэтапно с учетом планируемых сроков ввода в эксплуатацию объектов жилой, коммерческой и социальной недвижимости.

Следовательно, выполнение работ по инженерному обустройству территории не только предшествует выполнению работ по капитальному строительству объектов жилой недвижимости, социальной и транспортной инфраструктуры, но и является одним из условий реализации проекта комплексного жилищного строительства в целом. По некоторым данным [21], затраты на инженерную подготовку комплексно осваиваемой территории в среднем составляют 10 – 15 % от себестоимости строительства.

Учитывая, что одним из инструментов государственной поддержки проектов комплексного жилищного строительства и освоения территорий является возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, предоставленным для обеспечения территорий жилой застройки объектами инженерной инфраструктуры, а также привлечение к управлению этими объектами на конкурсной основе организаций различных форм собственности, в рамках данного параграфа более подробно рассмотрим механизм взаимодействия девелоперов и управляющих компаний при строительстве и развитии объектов инженерной инфраструктуры на принципах государственно-частного партнерства.

Формирование сетевой структуры цепей поставок в проектах комплексного жилищного строительства и освоения территорий подчинено общей цели удовлетворения спроса клиентов фокусной (строительной) компании - покупателей объектов жилой, коммерческой и социальной недвижимости - путем выполнения строительно-монтажных и других видов работ в срок и надлежащего качества. Следовательно, оценка инвестиционного проекта поэтапного строительства (развития) объектов инженерной инфраструктуры предполагает исследование взаимосвязей и целей комплексного жилищного строительства с уровнем удовлетворения потребностей клиентов.

Разработанная методика оценки эффективности проекта формирования и развития инженерной инфраструктуры предполагает шесть этапов, включающих анализ статей доходов и расходов при сравнении ситуаций «с проектом» и «без проекта» на каждом шаге (t). При этом ситуация «без проекта», обычно рассматриваемая в процессе инвестиционного анализа, соответствует ситуации отсутствия инженерной инфраструктуры при комплексном освоении территории на начальном этапе оценки инвестиций и ситуации дополнительных капитальных вложений для улучшения (развития) инженерной инфраструктуры на последующих этапах оценки эффективности.

Этап 1. Расчет прироста инвестиций в результате реализации проекта формирования и развития инженерной инфраструктуры И (возведение крупных объектов капитального строительства, в том числе зданий, сооружений, коммуникаций, закупка необходимого оборудования и прочие инвестиционные расходы, связанные со строительством объектов инженерной инфраструктуры).

Этап 2. Оценка прироста выручки в результате введения в эксплуатацию построенных объектов инженерной инфраструктуры В, вызванного увеличением числа обслуживаемых клиентов – покупателей жилой, коммерческой и социальной недвижимости (включая более оперативное реагирование на запросы клиентов).

Этап 3. Оценка экономии издержек, связанной с введением в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры Э.

Этап 4. Последовательный расчет показателей эффективности:

– по разнице выручки и затрат;

– по чистой прибыли от операционной деятельности;

– по эффекту для собственников строительной компании (акционеров для акционерных общество, участников для обществ с ограниченной ответственностью и др.).

Этап 5. Оценка доходности инвестиций в формирование и развитие инженерной инфраструктуры по приросту доходности собственного капитала (ROE), приросту доходности совокупных активов (ROTA) и добавленной экономической стоимости EVA (Economic value added) в условиях привлечения заемных средств.

Этап 6. Контроллинг за использованием (эксплуатацией) объектов инженерной инфраструктуры, позволяющий оценивать влияние инвестиций на финансовое состояние строительной компании с учетом различных условий финансового планирования.

Использую методику оценки эффективности инвестиций, приведенную в работах [10; 42], рассмотрим денежные потоки инвестиционного проекта строительства объектов инженерной инфраструктуры. Под денежными потоками в данном случае будем понимать целенаправленное движение денежных средств в операционной, инвестиционной и финансовой деятельности строительной компании, связанное с реализацией инвестиционного проекта формирования и развития инженерной инфраструктуры.

Денежный поток инвестиционного проекта в течение всего расчетного периода характеризуется распределением денежных поступлений и платежей на каждом шаге расчета проекта. Денежный поток характеризуется величинами финансовых поступлений, платежей и значением сальдо (разностью между поступлениями и платежами).

В международном стандарте финансовой отчетности № 7 «Отчет о движении денежных средств» (МСФО № 7) определены основные денежные потоки по различным видам деятельности компании [28]. Операционная деятельность создает выручку строительной компании, инвестиционная деятельность связана с приобретением и выбытием долгосрочных активов инженерной инфраструктуры, а в результате финансовой деятельности изменяется структура капитала и объем кредитов и займов на ее развитие.