Содержание к диссертации
ГЛАВА 1. ПРОБЛЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ СФЕРЫ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1.1. Развитие и проблемы приватизации в Российской Федерации
1.2. Проблемы государственного регулирования сферы недвижимости крупного города
1.3. Основные направления развития системы управления государственной недвижимостью в Российской Федерации
ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ КРУПНОГО ГОРОДА
2.1. Состояние и основные проблемы управления недвижимостью Санкт-Петербурга
2.2. Сущность и проблемы доверительного управления государственной недвижимостью
Методические основы функционирования системы доверительного управления объектами коммерческой недвижимости, находящейся в государственной собственности Санкт-Петербурга ОЦЕНКИ ПРИВЛЕЧЕНИЯ УПРАВЛЕНИЯ
ГЛАВА 3. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭФФЕКТИВНОСТИ И ИНВЕСТИЦИЙ В СИСТЕМУ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ГОРОДА
3.1. Теоретические и методические положения оценки эффективности управления недвижимостью города
3.2. Проблемы и основные направления повышения инвестиционной активности в Санкт-Петербурге
3.3. Агентство развития территории как субъект управления недвижимостью города
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ЛИТЕРАТУРА
ПРИЛОЖЕНИЯ
Введение к работе
Недвижимость представляет собой важнейший экономический ресурс общества, эффективное использование которого способствует увеличению доходов бюджетов всех уровней, а следовательно, и улучшению качества жизни граждан.
Мировая практика свидетельствует, что в современную эпоху эффективность экономики в меньшей степени зависит от формы собственности и в большей - от качества управления. Еще Генри Форд подчеркивал, что производительность труда не зависит от форм собственности, а зависит от организации производства. Это утверждение подтверждает и опыт массовой приватизации, проводимой в Российской Федерации. На первом ее этапе приобретение крупных пакетов акций осуществлялось с целью их последующей перепродажи для получения разницы между реальной стоимостью акций и стоимостью, определенной в ходе акционирования. При этом предприятие не только не получало эффективного собственника, но сталкивалось с оттоком инвестиций - средства направлялись на выкуп акций в пользу администрации.
Эффективный собственник - участник первоначального этапа капиталистического накопления, когда собственник, предприниматель и менеджер представляли собой единое целое - хозяина. Однако сегодня собственник и предприниматель - субъекты, реализующие различные общественные функции и получающие различные виды дохода. Собственник вкладывает принадлежащее ему имущество (права) в определенные дело и получает доход от собственности. Предприниматель организует бизнес и получает предпринимательскую прибыль (убыток). Собственник несет основные риски, связанные с потерей имущества в результате неудачных решений предпринимателя. Но эффективными или неэффективными бы вают не собственники, а предприниматели, а именно, их деятельность.
Поэтому в настоящее время остро встает проблема эффективного управления недвижимым имуществом, принадлежащим государству.
Управление государственной собственностью в период глобальных преобразований - одна из наиболее сложных и мало разработанных проблем в экономической науке. В наименьшей степени эта проблема исследована применительно к управлению недвижимостью города (административного района).
Основной промышленный потенциал страны сосредоточен в городах, где проживает более 60% населения страны. Поэтому уровень развития городов в значительной степени определяет эффективность промышленного производства.
Переход к рыночным отношениям имеет целью создание цивилизованного рынка недвижимости, увеличение доходов бюджета, привлечение инвестиций в недвижимость, улучшение обслуживания и реконструкции объектов недвижимости. Достижение этой цели возможно при условии развития системы управления объектами городской недвижимости различного назначения.
По данным КУГИ Санкт-Петербурга, в 2001 году бюджетные поступления от сдачи в аренду объектов нежилого фонда составили 2,3 млрд. рублей, однако в пересчете на общую арендованную площадь, доходность одного квадратного метра, сданного КУГИ в аренду, составила менее 20 долл./м . Это не соответствует рыночным ставкам, даже с учетом поправки на предоставляемые льготы по аренде и на техническое состояние помещений.
Таким образом, назрела необходимость повышения эффективности использования недвижимого имущества в интересах развития города, направленного на получение в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе роста доходов от недвижимости, на расширение налого облагаемой базы, возрастание объема инвестиций в недвижимое имущество города, рост ценности имущественного комплекса Санкт-Петербурга, повышение эффективности городской экономики в целом.
Достижение этих целей возможно на основе развития такой формы распоряжения недвижимостью города, как доверительное управление.
Исследование по проблемам управления государственной собственностью, эффективности инвестиций в недвижимость, предпринимательства в сфере недвижимости, развития доверительного управления объектами недвижимости проводились в нашей стране и за рубежом в течение многих лет. Эти проблемы рассматриваются в трудах таких экономистов, как Л.И.Абалкин, В.А.Горемыкин, П.Г.Грабовой, С.В.Грибовский, В.В.Григорьев, Ю.Г.Зарембо, А.Ф.Колосов, В.И.Кошкин, Д.С.Львов, С.Н.Максимов, Я.А.Рекитар, И.И.Сигов, Е.И.Тарасевич и др.
Наличие определенных результатов по широкому спектру исследований по рассматриваемой в диссертации проблеме не исключает необходимости дальнейшего развития ее теоретических и методических положений, обобщение практического опыта.
Цель исследования - разработка методических основ и рекомендаций по управлению недвижимым имуществом, закрепленным в собственности города. Для достижения поставленной цели решались следующие задачи:
1. Исследование проблем и роли приватизации государственного имущества в Российской Федерации.
2. Анализ проблем и основных направлений развития системы управления государственной недвижимостью в Российской Федерации.
3. Оценка состояния системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга.
4. Выявление сущности и проблем института доверительного управления недвижимостью.
5. Разработка методических рекомендаций формирования системы доверительного управления объектами коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
6. Разработка методических положений по оценке эффективности управления недвижимостью города.
7. Разработка основных направлений активизации инвестиционной деятельности в Санкт-Петербурге.
8. Выявление преимуществ доверительного управления недвижимостью города на примере реализации проекта Агентства развития территории.
Объект исследования - система управления недвижимым имуществом, закрепленным в собственности города.
Предметом исследования являются условия и формы повышения эффективности распоряжения коммерческой недвижимостью города.
Теоретической основой исследования послужили основные положения современной экономической теории, работы отечественных и зарубежных ученых в области экономики, управления государственной собственностью, нормативные правовые и методические материалы по проблемам регулирования отношений в сфере недвижимости, оценки эффективности инвестиций.
В качестве инструментов исследования были применены методы экономического и системного анализа, экономико-математического моделирования, статистики.
Информационную базу исследования составили данные Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в сфере распоряжения объектами нежилого фонда города.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
- уточнены принципы управления государственной недвижимостью, перечень которых предлагается дополнить принципами: индивидуального подхода; комплексности и системности; научности управления;
- предложен алгоритм процесса принятия управленческо-распорядительного решения относительно объектов недвижимости города на основе разработанной классификации недвижимости по функциональному назначению;
- сформулировано понятие деятельности по доверительному управлению недвижимостью города, уточнено основное содержание данной деятельности, предложена классификация объектов недвижимости города, подлежащих передаче в доверительное управление;
- разработаны методические рекомендации функционирования системы доверительного управления объектами коммерческой недвижимости, находящейся в собственности города;
- предложен метод оценки социально-экономической эффективности системы управления недвижимостью города, основанный на портфельном подходе к определению экономической эффективности инвестиционных проектов, и расчете социальной эффективности с помощью коэффициента улучшения качества жизни;
- предложен механизм формирования городской инвестиционной программы, содержащий порядок отбора наиболее важных инвестиционных проектов, реализуемых в городе с использованием бюджетных средств и частного капитала.
Практическая значимость выводов и предложений, содержащихся в диссертации, заключается в том, что ее результаты позволяют:
- повысить обоснованность и эффективность управленческих решений в сфере городской недвижимости;
- увеличить доходы городского бюджета на основе передачи в доверительное управление коммерческих объектов недвижимости;
- повысить уровень качества жизни граждан в связи с развитием городских территорий, имущественные комплексы которых переданы в доверительное управление.
Результаты исследования были использованы:
- при разработке Концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга;
- в практической деятельности Комитета по управлению городским имуществом Выборгского района Санкт-Петербурга;
- докладывались на Международной научно-практической конференции «Оценочные технологии в экономических процессах» (Санкт-Петербург, 7-8 февраля 2002 года).
По теме диссертации опубликовано 6 работ общим объемом 1,5 п.л.
