Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. Арендные отношения как механизм экономической деятельности и объект анализа 9
1.1. Имущественный комплекс предприятий: закономерности формирования, содержательная характеристика и проблемы эффективного использования 10
1.2. Комплексный анализ арендных отношений. 21
1.2.1. Позиционирование аренды недвижимости в экономической системе общества 21
1.2.2. Аренда как экономическое отношение 23
1.2.3. Современное состояние регулирования арендных отношений в России 28
1.2.4. ' Анализ методов определения арендной платы 31
1.2.4.1. Нормативные методы определения арендной платы 31
1.2.4.2. Договорные методы определения арендной платы 37
Глава 2. Методологические основы управления арендой комплекса недвижимого имущества предприятий 43
2.1. Предпосылки построения модели 43
2.2. Условия эффективности управления доходами и расходами в системе аренды 50
2.3. Аренда недвижимости как конкретный механизм реструктуризации предприятий 59
Глава 3. Исследование характеристик объектов недвижимости как основа построения факторной модели эффективного управления арендой 79
3.1. Анализ основных характеристик недвижимости в системе аренды 34
3.2. Содержательная характеристика управления объектами недвижимости в составе имущественного комплекса предприятий 94
Глава 4. Обеспечение эффективности управления арендой комплекса недвижимого имущества предприятий 112
4.1. Обобщенная экономическая модель аренды недвижимости 112
4.2. Модель управления факторами арендной платы 220
4.3. Условия реализуемости, оценка эффективности и анализ результатов практической апробации методических подходов 133
Заключение 151
Библиографический список 155
Введение к работе
Актуальность исследования. Вхождение российского общества в рыночную экономику коренным образом изменило всю систему социально-экономических отношений. Законодательное закрепление плюрализма различных форм собственности в обществе стало началом нового экономического курса, направлением которого является создание рыночной экономики, формирование и развитие полноценных товарно-денежных отношений.
Одним из переломных и наиболее спорных этапов перехода нашего государства к рыночной экономической системе, явилась приватизация. В процессе разгосударствления граждане получили возможность стать полноправными владельцами имущества, находившегося ранее в государственной собственности. Конечно, этим правом юридические и физические лица воспользовались с разной эффективностью (по объективным или субъективным причинам). В результате был сформирован рынок с огромным количеством собственников, наделенных спектром прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Пожалуй, наиболее наглядно тенденции и проблемы формирования рыночных отношений прослеживались в сфере недвижимости. Началом формирования рынка недвижимости следует считать Указ Президента РСФСР от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», реализация которого позволила стать собственниками жилья миллионам граждан. По итогам приватизации одними из наиболее крупных обладателей недвижимой собственности стали трудовые коллективы бывших крупных предприятий (например, производственных объединений). Экономическим выражением интересов новых собственников является максимизация эффекта от использования принадлежащей им собственности, которая, по определению, не может быть обеспечена без адекватного управления (к тому же, специализированного в соответствии со спецификой объекта управления).
В процессе хозяйственной деятельности предприятий перед системой управления возникают проблемы, связанные с тем, что бывшие государственные предприятия были сформированы на принципах плановой экономики и теперь не могут эффективно функционировать в условиях рыночной экономики. Основные проблемы заключаются в следующем:
? структура недвижимости, принадлежащей предприятиям, не обоснована в экономическом отношении, в связи с чем часть ее не может быть эффективно использована, представляя собой «имущественный балласт». С другой стороны, изменившиеся условия производственной деятельности объективно порождают ситуации, требующие обновления структуры имущественного комплекса за счет его пополнения объектами, не входящими в существующую структуру;
? сама недвижимость имеет низкую степень ликвидности, поскольку многие входящие в ее состав объекты являются непрофильными для бизнеса и не соответствуют реальным тенденциям потребительского спроса (как конечного, так и промежуточного);
? комплекс недвижимого имущества, находящийся в собственности предприятий, относящихся к любым организационно-правовым формам, требует немалых затрат на свое содержание. Таким образом, отсутствие доходов от использования недвижимости усугубляется наличием расходов по ее содержанию, представляющих с точки зрения целевых критериев деятельности предприятия непроизводительные затраты и потери.
Наиболее явными методами рационализации структуры имущественного комплекса представляется сделка купли-продажи, осуществляемая в двух вариантах: продажа неиспользуемой недвижимости, которая позволяет получить денежные средства для их дальнейшего использования в производственном процессе или покупка необходимой недвижимости, которая прямо или косвенно изымает средства из производства. Несмотря на кажущуюся очевидность, подобный метод . преобразования структуры имущественного комплекса нельзя считать достаточно эффективным в связи с тем, что:
- процесс отчуждения, равно, как и приобретения имущества (то есть, полная передача права собственности от одного собственника другому) связан со значительными затратами времени, а сама сделка купли-продажи, следовательно, является весьма инертной;
- отчуждение имущества, тождественное полной утрате прав собственности, исключает возможность паллиативных, временных вариантов использования объектов, которые могут быть возвращены в эффективный режим использования при соответствующих изменениях рыночной ситуации.
В ходе всемирно - исторической эволюции экономической деятельности был сформирован и получил широкое развитие механизм, обеспечивающий возможность сохранения права собственности при использовании объектов собственности лицами (физическими и/или юридическими), не являющимися субъектами той хозяйственной деятельности, которая осуществляется с использованием принадлежащего на праве собственности имущественного комплекса. Таким механизмом является аренда имущества.
Актуальность темы диссертационной работы обусловлена: важнейшей ролью арендных отношений в экономической системе рыночного типа;
? большими масштабами недвижимого имущества, находящегося в составе имущественного комплекса предприятий, сложностью структуры данной недвижимости и многообразием форм ее использования, как следствие условий функционирования в централизованной плановой экономике;
? наличием ряда специфических особенностей предприятий как субъектов собственности недвижимого имущества и управления им;
? недостаточно полным отражением в существующих нормативно -методических документах ряда факторов и характера их влияния на экономические показатели аренды недвижимого имущества;
? необходимостью формирования эффективных механизмов экономического управления недвижимостью, находящейся в составе имущественного комплекса предприятий.
Целью исследования является разработка методических подходов, позволяющих повысить эффективность управления объектами недвижимости различного функционального назначения в составе имущественного комплекса предприятий на основе экономической модели арендных отношений, адекватной рыночным условиям хозяйствования.
Для достижения цели исследования в диссертации решены следующие научные задачи:
- проведение комплексного анализа сущности, содержания и форм реализации аренды недвижимого имущества в условиях рыночной экономической системы;
- разработка модели эффективного управления комплексом недвижимого имущества предприятий в условиях аренды;
- разработка методических положений по определению комплекса экономических показателей аренды недвижимости;
- определение критериев, факторов и показателей экономической эффективности управления арендой комплекса недвижимого имущества предприятий.
Объектом исследования является комплекс недвижимого имущества предприятий, включающий в свой состав объекты недвижимости различного функционального назначения.
Предметом исследования являются факторы арендных отношений, определяющие эффективность управления недвижимым имуществом предприятий.
Теоретической и методологической основой исследования послужили основные положения экономической теории, теории управления и системного подхода, а также труды ведущих отечественных и зарубежных ученых по проблемам арендных отношений. Вопросы совершенствования системы аренды недвижимого имущества и повышения эффективности управления ею нашли свое отражение в работах В.А.Горемыкина, П.Г. Грабового, Грибовского, Е.И. Озерова, Ник.Ордуэя, Фридмена и др.
Научная новизна провиденного исследования заключается в:
- комплексном анализе содержания арендных отношений применительно к объектам недвижимости с составе имущественного комплекса предприятий;
- разработке модели управления арендой недвижимости предприятий на основе формирования факторного пространства стоимости аренды;
- формировании комплекса функциональных и аналитических зависимостей, обеспечивающих качественную и количественную определенность стоимостного эквивалента аренды объектов недвижимости;
- разработке алгоритмов определения экономической эффективности управления арендой недвижимости предприятий.
Практическая значимость исследования состоит в возможности повышения эффективности управления использованием недвижимого имущества предприятий на основе применения предлагаемых методических подходов.
На защиту выносятся:
- результаты комплексного анализа процесса формирования и развития арендных отношений применительно к комплексу недвижимого имущества предприятий;
- обоснование условий эффективности аренды комплекса недвижимого имущества в различных управленческих ситуациях;
- факторная модель стоимости арендой недвижимого имущества предприятий;
- методика расчета величины арендной платы с учетом существенных факторов влияния;
- целевые функции эффективного управления арендой недвижимого имущества предприятий.
Публикации. По теме диссертации автором опубликованы 7 работ общим объемом 1.8 п.л. (в том числе лично автором - 1,4 п.л.).
Структура работы. Диссертация состоит из введения, 4 глав, заключения и библиографического списка, включающего 107 наименований использованных источников. Общий объем работы составляет 164 стр., в том числе 28 рисунков, 5 таблиц. Нумерация рисунков, таблиц и формул -сквозная по всей работе.
