Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 5
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ ДОЛГОСРОЧНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ И КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ 14
1.1. Структура и особенности функционирования жилищной сферы региона 14
1.2. Механизмы и инструменты инвестирования жилищной сферы региона в современных условиях 26
1.3 Анализ основных моделей организации рынков ипотечного жилищного кредитования (зарубежный опыт) 47
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОЙ-СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ 63
2.1. Анализ текущего состояния жилищно-строительной сферы и перспективы повышения инвестиционного потенциала жилищно-строительного комплекса Ивановской области 63
2.2. Источники инвестирования жилищной сферы Ивановской области 83
2.3. Потребительские группы на рынке ипотечного жилищного кредитования в жилищно-строительном комплексе Ивановской области 92
2.4. Формирование системы ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья в Ивановской области 109
ГЛАВА 3. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ 120
3.1. Основные социально-экономические индикаторы жилищной сферы, анализ условий инвестирования жилищного сектора 120
3.2. Методический подход к определению спроса на жилье, с учетом специфики региональных особенностей 138
3.3. Методологические подходы к моделированию инвестиционной деятельности в жилищной сфере 150
ГЛАВА 4. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МОДЕЛИРОВАНИЯ ДОЛГОСРОЧНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ НА УРОВНЕ ДОТАЦИОННОГОРЕГИОНА 164
4.1 Методический подход к формированию схемы долгосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы дотационного региона 164
4.2. Методический подход к обоснованию выбора программы ипотечного кредитования жилья на региональном уровне 197
4.3. Моделирование параметров функционирования накопительной системы жилищно-строительного комплекса на региональном уровне 208
ГЛАВА 5. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ДОЛГОСРОЧНЫМИ ИНВЕСТИЦИЯМИ В ЖИЛИЩНУЮ СФЕРУ ДОТАЦИОННОГО РЕГИОНА 239
5.1. Оценка эффективности проектов ипотечного кредитования жилья 239
5.2. Особенности оценки эффективности управления инвестициями в жилищное строительство дотационного региона 258
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 274
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 276
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 301
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 304
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Социально-экономические преобразования, происходившие в нашей стране в связи с переходом к рыночным отношениям затронули все отрасли и комплексы национальной экономики, в том числе и жилищную сферу, которая является важнейшей сферой в жизнедеятельности человека. С переходом к рыночным отношениям большинство отраслей (исключая сырьевую направленность) экономики находилось в стагнации. Одним из таких секторов экономики являлась жилищная сфера. Действовавшая ранее схема взаимоотношений государства и хозяйствующих субъектов жилищной сферы предполагала возможность управления организациями через вертикальные структуры посредством директивного воздействия. В настоящее время приоритетным является не прямое, а косвенное государственное регулирование деятельности субъектов жилищной сферы, основными инструментами которого являются разработка новой инвестиционной политики, обеспечение законодательной и нормативной базы взаимоотношений субъектов жилищной сферы, поддержание конкурентной среды как на рынке жилья так и жилищного строительства и обслуживания ЖКХ, формирование системы государственных гарантий, развитие системы долгосрочного инвестирования жилищной сферы, формирование института ипотеки развитие других форм поддержки населения в решении жилищной проблемы.
Жилищная проблема всегда была одной из самых тяжелых и наиболее острых социальных проблем. Органы исполнительной власти пытаются её решать, реализуя различного рода федеральные, региональные и муниципальные строительные программы, направленные на повышение эффективности строительного комплекса и доступности жилья для населения.
Формирование рынка доступного жилья в системе жилищного строительного комплекса является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Современная государственная жилищная политика наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения должна сделать новый акцент на решении жилищных проблем ос новной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения являются механизмы долгосрочного жилищного кредитования, возможность и необходимость реализации которых обоснована в законодательных и нормативных документах на федеральном уровне, а также на уровне субъектов РФ и муниципальных образований.
Одной из основных задач государства в становлении системы долгосрочного жилищного кредитования состоит в создании законодательной базы и научно-обоснованном нормативном регулировании процесса с целью снижения инвестиционных рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.
Государственное бюджетное финансирование должно направляться на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья. Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.
Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на жилищно-строительном рынке за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в жилищностроительную сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к строительству населением жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных ресурсов. При этом за государством безусловно остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита (займа) и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.
Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма инвестирования и долгосрочного кредитования жилищно-строительной сферы, позволяющие обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, можно выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:
инвестирование жилищного строительства;
государственная бюджетная поддержка строительства жилья населением (система целевых адресных субсидий);
долгосрочное жилищное кредитование населения, предусматривающее реализацию механизмов:
- ипотечного жилищного кредитования;
- жилищных облигационных займов;
- накопительных систем жилищно-строительных сбережений населения (НСЖСС) через строительно-сберегательные кассы (ССК) или жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).
Одним из инвестиционных механизмов поддержки населения и фактором развития строительного производства является механизм ипотеки. Ипотека в жилищно-строительном комплексе является тем инструментом, который за счет эффекта мультипликации является не только действенным фактором развития строительного производства, но и социально-экономического развития региона в целом. Ипотечные программы развития строительного комплекса разрабатываются и внедряются во многих регионах РФ. Однако массового характера, несмотря на очевидные их преимущества ипотека до настоящего времени в России не приобрела. В настоящее время фактически отсутствует единый подход к организации региональных ипотечных программ. Это объясняется тем, что теоретические исследования в этом направлении в России только начинаются и многие вопросы, связанные с организацией программ долгосрочного жилищного кредитования строительства и приобретения жилья в регионах решаются ли бо путем механического копирования зарубежного опыта, либо интуитивно путем проб и ошибок.
Степень научной разработанности проблемы. Исследования проблем инвестирования жилищной сферы, управления жилищным строительством, оценки эффективности инвестиций, формирования рынка жилья и развития жилищной сферы проводились в нашей стране много лет. Эти проблемы рассматриваются в трудах зарубежных и отечественных ученых, таких как А.Н. Асаул, B.C. Боголюбов, Е.М. Блех, В.В. Бузырев, Х.М. Гумба, Н.Е. Егорова, О.П. Коробейников, С.Н. Максимов, Ю.П. Панибратов, В.М. Серов, Е.Б. Смирнов, И.С. Степанов, СР. Хачатрян, B.C. Чекалин, Л.М. Чистов и др.
Однако многие проблемы, связанные с развитием долгосрочного инвестирования жилищной сферы на уровне региона, возникшие с переходом к рынку мало изучены и недостаточно исследованы, хотя имеют важнейшее значение в решении жилищной проблемы и развитии жилищного комплекса региона в условиях развитого рынка. Исследования по данной проблематике проводятся, как правило с позиций отдельных аспектов указанной проблемы. Вместе с тем, формирование единого подхода к долгосрочному инвестированию жилищного строительства (особенно дотационных регионов) может быть обеспеченно только на основе системного и комплексного подхода с учетом воздействия рыночных факторов. Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на изменение сложившейся ситуации в такой социально значимой сфере как жилищная.
В соответствии с вышеизложенным, целью диссертационной работы является разработка методологических и методических основ организации долгосрочного механизма инвестирования жилищной сферы дотационных регионов. Для реализации поставленной цели в диссертации решались следующие основные задачи, имеющие комплексный характер:
- анализ проблем развития жилищной сферы Российской Федерации с выявлением основных направлений решения жилищной проблемы на региональном уровне в условиях развития рыночных отношений;
- анализ опыта организации ипотечных программ в сфере жилищного строительства в регионах Российской Федерации;
- исследование и анализ существующих механизмов инвестирования жилищной сферы региона в современных условиях;
- уточнение методологических подходов регулирования инвестиционных процессов в жилищной сфере дотационного региона;
- разработка методологических основ моделирования долгосрочного инвестирования в жилищной сфере на уровне дотационного региона;
- разработка методического подхода к формированию инвестиционной привлекательности программ развития жилищно-строительного комплекса;
- разработка организационно-экономической модели ресурсного обеспечения региональных программ строительства и приобретения жилья с использованием ипотечного механизма;
- исследование методологических и методических основ оценки эффективности инвестиций в жилищную сферу дотационного региона.
Предметом исследования являются методологические и методические вопросы долгосрочного инвестирования жилищной сферы дотационного региона в современных социально-экономических условиях развития российской экономики.
Объектом исследования выступают формы и методы долгосрочного инвестирования жилищной сферы дотационного региона.
Теоретической и методологической базой исследования послужило использование многоаспектных знаний по изучаемым проблемам, базирующееся на теории системного подхода, теории экономического, логического и сравнительного анализа, методах математической обработки статистических данных, экономико-математического моделирования и экспертных оценок, а также работах российских и зарубежных ученых по проблемам инвестирования жилищной сферы.
Информационной базой исследования послужили материалы Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитова ния (МАИФ) и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя РФ), статистические данные, представленные информационно-аналитическим отделом «Ивановского центра недвижимости», Управлением жилищной политики администрации г. Иванова и муниципальным учреждением «Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования», материалы периодической печати, а также результаты, полученные автором в процессе самостоятельно проведенного исследования. Научная новизна диссертационного исследования состоит в следующем:
1. разработан методологический подход к постановке и решению жилищной проблемы на уровне дотационного региона, отражающий в комплексе все аспекты долгосрочного кредитования жилищной сферы дотационного региона;
2. выявлены закономерности, определяющие объемы ресурсного обеспечения строительного комплекса в региональных программах долгосрочного кредитования жилищной сферы, с учетом социального характера решения жилищных проблем в дотационных регионах;
3. разработаны методологические принципы и положения, определяющие пути и способы развития долгосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы, которые создают условия для роста объемов жилищного строительства, а также способствуют улучшению условий приобретения квартир;
4. проведен анализ и предложена классификация методик жилищного кредитования, на основании которой выработан перечень программных мероприятий по совершенствованию нормативно-правовой базы в сфере жилищного кредитования на региональном уровне;
5. предложен методологический подход к формированию схемы долгосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы дотационного региона, предусматривающий их долгосрочность и поэтапную реализацию;
6. предложена двухуровневая модель стандартов процедуры выдачи, сопровождения и реинвестирования ипотечных кредитов (займов), учитывающая оптимизационный характер расчета основных параметров ипотечных программ;
7. предложен методический подход к определению спроса на жилье, с учетом специфики особенностей дотационного региона, учитывающий структуру потребности в жилье по различным категориям;
8. усовершенствована организационно-экономическая модель обоснования потребности в инвестиционных ресурсах для реализации программ жилищного строительства, предусматривающая их долгосрочность и поэтапную реализацию;
9. разработана модель формирования сбалансированных решений комплексной жилищной программы с учетом специфики дотационного региона, позволяющая сопоставить имеющиеся финансовые ресурсы с реальной потребностью в улучшении жилищных условий.
Практическая значимость диссертационной работы состоит в том, что ее основные положения и результаты могут быть использованы как теоретические и методические основы при формировании жилищной политики дотационного региона, направленной на ускорение решения жилищной проблемы.
Практическая реализация экономико-организационных моделей ресурсного обеспечения региональных программ развития строительного комплекса, а также технологии исследования регионального строительного и вторичного рынков жилья была выполнена автором на примере Ивановской области и в последствии может использоваться структурными подразделениями администраций Ивановской области, г. Иваново, муниципальным учреждением «Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования», строительными организациями региона.
Положения и рекомендации, разработанные автором настоящей диссертационной работы, могут быть использованы в качестве учебно-методических материалов студентами строительных ВУЗов.
Апробация работы. Основные положения диссертации докладывались и получили положительную оценку на Межрегиональной конференции «Долго срочное жилищное финансирование и ипотечное кредитование в РФ» (М., 2000 г.), семинаре по проблемам реформирования ЖКХ г. Иванова (17.03.04 г.), Второй всерос. конф. «Ипотечное кредитование в России» (31.03.04 г.), семинаре «Стратегическое управление муниципальным развитием» (02.03.04 г., г. Иваново), совместном заседании комиссии по вопросам формирования рынка доступного жилья ГД РФ, МАИФ и региональных участников ипотечного рынка (05.04.04 г., М.), междунар. семинаре «Доступное жилье для уязвимых групп населения» (18.11.04 г. МЦО «Малинки» Ивановской обл.), IX, X, XI Междунар. научно-практических конф. «Информационная среда Вуза» (Иваново, 2002 г., 2003 г., 2004 г.), междунар. науч.-практич. конф. «Актуальные проблемы социально-экономического развития Ивановской области» (Иваново, 2003 г.), семинаре по вопросам обсуждения организационно-экономического механизма долгосрочного кредитования строительства и приобретения жилья для молодых семей (08.12.04 г., г. Иваново), науч.-практич. конф. «Устойчивое развитие российского города: методология, стратегия, программы» (17.03.05 г., г. Иваново), 1Y Междунар. науч.-практич. конф. 17.03.05 г. СПб), междунар. конф. Строителей (21.0405 г., г. Иваново), междунар. конф. «Доступное жилье в России: с чего начать?» (3.11.205 г., М.), конф. «Развитие ипотеки в России: новые финансовые технологии для долгосрочных инвесторов» (11.10.05 г., М.).
Отдельные результаты применены в практической деятельности Администрации г. Иваново и Муниципального учреждения «Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования» при составлении муниципальных программ: «Ипотечное финансирование строительства и приобретения жилья в г. Иваново», «Жилище на 2003-2010 г.г.», «Переселение граждан из ветхого жилищного фонда в г. Иваново на 2003-2010 г.г.», а также в учебном процессе Ивановской государственной архитектурно-строительной академии.
Публикации. По теме диссертации опубликовано более 80 научных трудов, 3 монографии, общим объемом более 50 п.л.
Структура и объем диссертации обусловлены общим замыслом и логикой проведения исследований. Диссертация состоит из введения, пяти глав, вы водов и предложений, списка использованной литературы из 299 наименований и приложений. Общий объем работы составляет 304 страницы. Работа иллюстрирована 25 таблицами и 34 рисунками.
