Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Структуризация проблемного прост ранства развития фондов недвижимости современных городов 16
1.1. Исследование городского функционала в контексте целевой фокусировки развития национальной экономики 16
1.2. Структурирование теоретических основ исследования городской недвижимости в циклической динамике ее развития 28
1.3. Формирование гносеологических основ исследования процессов развития городской недвижимости в условиях множественности экономических интересов 41
ГЛАВА 2. Разработка методологических требова ний к исследованию структуры и управлению городской недвижимостью 52
2.1. Идентификация понятий: город, городские территории, городские активы, пространство жизнедеятельности в условиях перехода к новому технологическому укладу устойчивого развития городов 52
2.2. Верификация научной гипотеза о возможности и необходимости управления процессами реструктуризации городской недвижимости, как основы ускоренного инновационного развития национальной экономики 60
2.3. Систематизация методологических требований к обеспечению режима управления развитием городской недвижимости в условиях целевой мобильности, цикличности и неопределенности городского развития 72
ГЛАВА 3. Адаптация принципов, методов и форматов реструктуризации недвижимости к базовым требованиям городского развития 84
3.1. Структурирование, идентификация и согласование экономических интересов субъектов развития городской недвижимости 84
3.2. Экономико-математическое моделирование «точек консенсуса» экономических интересов субъектов развития городской среды 99
3.3. Синтез проектно-программных, институциональных, стоимост-ных, проекционных и других подходов в процессах реструктуризации 115
ГЛАВА 4. Поиск новых программно-проектных форматов, адекватных решению проблем развития жилой недвижимости в современных условиях реструктуризации пространства жизне деятельности 130
4.1. Комплексная инвестиционно-строительная модель расширен ного воспроизводства жилой недвижимости, как основа
пространственно-территориальной реструктуризации жилой недвижимости 130
4.2. Синхронизация инвестиционно-строительных процессов в цикле расширенного воспроизводства жилой недвижимости 140
4.3. Понятие и механизмы жилищного лифта, как управляемого
способа системного роста стандартов жизнедеятельности 150
ГЛАВА 5. Расширение городского пространства, как базы капитализации и устойчивого развития городских активов 168
5.1. Формирование подходов к оценке инвестиционного потенциала городских территорий 168
5.2. Разработка концепции рационального использования городских территорий в условиях целевой мобильности развития города 192
5.3. «Дорожная карта» освоения городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом 209
Заключение 223
Библиографический список
- Структурирование теоретических основ исследования городской недвижимости в циклической динамике ее развития
- Верификация научной гипотеза о возможности и необходимости управления процессами реструктуризации городской недвижимости, как основы ускоренного инновационного развития национальной экономики
- Экономико-математическое моделирование «точек консенсуса» экономических интересов субъектов развития городской среды
- Синхронизация инвестиционно-строительных процессов в цикле расширенного воспроизводства жилой недвижимости
Введение к работе
Актуальность исследования обусловлена значением городской недвижимости в решении задач масштабного обновления пространства жизнедеятельности. В настоящее время в городах России сосредоточено более 74 % населения, 70 % основных фондов и 80 % финансовых ресурсов. Более того, современные тенденции характеризуются продолжающейся конкуренцией ресурсов развития в городах. Условия экономической турбулентности и усиливающаяся социальная нагрузка экономического развития актуализирует поиск новых смыслов городского развития. Они объективно потребуют не фрагментарной коррекции генпланов развития городов, а создания принципиально новой структуры фондов городской недвижимости с существенно видоизмененной функциональной нагрузкой и воспроизводственной способностью. Должны быть также реструктурированы экономические отношения субъектов городского хозяйства и сформирована надежная система его безопасности. При этом каждый город должен определить свое место, цели и задачи в развитии системы производительных сил, становлении нового технологического уклада. Движение в указанном направлении должно происходить без потери национальных ценностей, традиций делового оборота и образа жизни.
Реализация современных приоритетов развития не исчерпывается темповыми характеристиками роста ВРП, а технологическая модернизация городского промышленного потенциала должна быть дополнена модернизацией инфраструктуры, социальных и государственных институтов, в совокупности позволяющих достигнуть достойного уровня жизни граждан и цивилизационного развития, соответствующего статусу России, как ведущей мировой державы. Для этого, необходимо не только активизировать и структурировать, но и капитализировать ресурсы развития, сфокусированные в рамках иерархически выстроенных взаимосогласованных отраслевых и территориальных программ развития, объединенных в системное понятие городских программ развития. В их основе сочетание процессов создания новых и развития имеющихся капитальных фондов, выступающих в форме их реструктуризации.
Имеющийся научный задел и накопленный практический опыт не имеют необходимого управленческого инструментария, позволяющего, базируясь на результатах индуктивного обобщения различных уровней и фаз программных и проектных циклов развития городской недвижимости, формировать требования к региональным и городским программам развития (ГПР). Более того, методические основы и принципы управления реструктуризацией городского пространства жизнедеятельности в пространственно-территориальном и организационно-экономическом формате также до настоящего времени не сформированы, что не позволяет реализовать синергетический потенциал современных процессов городского развития и
на этом основании актуализирует тему, цель и задачи исследования.
Степень научной разработанности проблемы. Высокий уровень целевой мобильности и неопределенности развития национальной экономики, осложняющий решение проблем настройки городского развития на национальные приоритеты, синхронизации и структурирования деятельности участников развития городского хозяйства, согласования их экономических интересов и разрешения противоречий функционирования, до сих пор не получили развития. По существу в теории и практике отсутствует постановка и решение задачи обеспечения экономически эффективной пространственно-территориальной реструктуризации городской недвижимости, соответствующей динамически изменяющимся целям развития пространства жизнедеятельности современных городов, со свойственными методологическими принципами и методическими рекомендациями их практического применения. В то же время отдельные задачи реструктуризации капитальных фондов на уровне национальной экономики в исторической ретроспективе многократно решались.
В области формирования структуры фондов развития национальной экономики необходимо отметить вклад: Б.Е. Большакова, П.Г. Бунича, С.Ю. Глазьева, Д.С. Львова, В.А. Мау, Н.Я. Петракова, П.Г. Кузнецова, Я.И. Кузьминова, Е.Г. Ясина и др.
Разработка теоретических подходов к организации систем управления являлась предметом исследования Бланка И.А., Бухалкова М.И., Вах-рушиной М.А., Волковой О.Н., Карминского А.М., Карповой Т.П., Конд-ракова Н.П., Литвака Б.Г., Палия В.Ф., Соколовой Я.В., Чернова В.А., Шеремета А.Д., Щиборща К.В.
Существенный вклад в решение проблем организационно-экономического и процессного моделирования развития внесли многие известные зарубежные ученые: Ансофф И., Белини К., Блейк Дж., Брейлди Дж., Кунц Т., Максами Э., О’Брайэн Д., Прудон П., Ришар Ж., Франчек А., Хант У.Дж., Томпсон А.А., Стрикленд А.Д. и др., а также такие отечественные ученые, как: П.С. Безруких, О.С. Виханский, Ю.А. Данилевский, В.В. Девятков, В.П. Забелин, Н.Б. Кобелев, А.В. Луговой, А.И. Наумов, Н.Г.Новикова, В.В. Патров, Р.С. Сайфулин, Н.А. и др.
Имеющиеся разработки в области развития сферы недвижимости и управления инвестиционно-строительной деятельностью проводились такими российскими учеными как: А.Н. Асаул, С.А. Баронин, В.В. Бузырев, А.В. Болотин, Н.Г. Верстина, А.И. Вахмистров, П.Г. Грабовый, И.В. Довди-енко, Г.М. Загидуллина, А.В. Карасев, М.И. Каменецкий, А.Н. Кириллова, Н.Ф. Костецкий, Т.И.Кубасова, К.Ю. Кулаков, И.Г. Лукманова, Ю.П. Пани-братов, Д.Н. Силка, Н.Е. Симионова, С.С. Уварова, Г.В.Хомкалов, В.З. Черняк, Н.Ю. Яськова и др. Эти разработки были особенно актуальны в фазе посткризисного роста экономики. В настоящее время они не охватывают в полной мере проблему реструктуризации недвижимости в условиях целевой мобильности и ускоряющейся цикличности развития.
Исследование проблем формирования структуры недвижимости, адекватной приоритетам развития национальной и городской экономики, позволило определить в качестве основной гипотезы исследования следующее: целевая мобильность развития национальной экономики в условиях ее неопределенности и цикличности требует высокоадаптивных экономически эффективных технологий устойчивого инновационного развития современных городов, что невозможно в отсутствии адекватных условиям и приоритетам развития механизмов и системно-динамических моделей пространственно-территориальной реструктуризации городской недвижимости с целью максимально возможной реализации потенциала ее капитализации.
Цель исследования - разработка методологических принципов и методов пространственно-территориальной реструктуризации городской недвижимости, обеспечивающих ее целевую мобильность в условиях цикличности и высокого уровня неопределенности.
Для достижения сформулированной цели были поставлены и решены следующие задачи:
- выявлено и структурировано понятие пространственно-
территориальной реструктуризации недвижимости современных городов в
контексте имеющегося проблемного пространства их развития;
разработана логика и гипотеза исследования процессов реструктуризации городской недвижимости;
установлены методологические подходы и принципы реструктуризации городской недвижимости в условиях целевой мобильности и циклического развития городского пространства жизнедеятельности;
исследована структура и детерминированы экономические интересы субъектов реструктуризации городской недвижимости с учетом факторов неопределенности;
- осуществлена декомпозиция и выявлены свойства программно-
проектного пула городского развития;
- систематизированы методы обеспечения расширенного воспроиз
водства жилой недвижимости, как основы капитализации городских акти
вов;
разработан механизм поэтапного улучшения жилищных стандартов в условиях целевой мобильности городского развития;
выявлены резервы ускорения капитализации городских активов на основе комплексного освоения и развития городских территорий;
- раскрыт потенциал развития городских территорий со сложными
условиями освоения.
Объект исследования – городская недвижимость в условиях неопределенности и целевой мобильности развития городского хозяйства.
Предмет исследования – принципы, методы, технологии и приемы пространственно-территориальной реструктуризации и развития городской недвижимости.
Теоретико-методологическая база диссертации охватывает совокупность трудов отечественных и зарубежных исследователей и практиков, в которых раскрываются принципы устойчивого развития в сфере недвижимости, как основополагающей части пространства жизнедеятельности; научные исследования, посвященные решению проблем управления в условиях неопределенности; работы по систематизации зарубежного опыта и организационно-экономических концепций согласования экономических интересов и реструктуризации капитальных фондов.
Совокупность методов, используемых в решении поставленных в диссертационном исследовании задач, охватывает методы теории систем и экономические теории, концепции современной теории и практики управления, включая процессный, стоимостной, системный, ситуационный и структурный, проекционный подходы, систему сбалансированных показателей, экономико-математическое моделирование, инструментарий теории вероятностей, морфологический анализ и др.
Информационную базу исследования составили данные статистической отчетности Федеральной службы государственной статистики России; материалы, опубликованные в отечественных и зарубежных монографиях, периодических изданиях, а также результаты анализы и собственные расчеты автора.
Научная новизна исследования заключается в создании теоретико-
методологических подходов к исследованию пространственно-
территориальной реструктуризации городской недвижимости, позволяю
щих обеспечивать целевую мобильность и нивелировать негативные по
следствия цикличности развития городской среды на основе моделирова
ния процессов синхронизации экономических интересов участников, орга
низационно-экономического синтеза технологий форсайта, механизмов и
методов обеспечения и поддержки программно-проектного пула городско
го развития, использования моделей жилищного лифта и освоения терри
торий со скрытым инвестиционным потенциалом.
По специальности 08.00.05 – «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))» получены научные результаты, отвечающие критериям новизны:
1. Обоснована необходимость, детерминировано понятие и выявлен
организационно-экономический механизм пространственно-территориаль
ной реструктуризации городской недвижимости в условиях целевой мо
бильности, цикличности и высокого уровня неопределенности развития
национальной экономики.
2. Предложена логика диссертационного исследования, обеспечи
вающая системно-функциональную целостность анализа пространственно-
территориальной реструктуризации и структурное соответствие научной
гипотезы особенностям предметной области исследования.
-
Разработаны методологические основы исследования и раскрыты механизмы пространственно-территориальной реструктуризации, как результат синтеза выявленных методологических принципов, реализованных в условиях компонентной синхронизации системы управления городским развитием.
-
Осуществлено экономико-математическое моделирование процессов согласования экономических интересов и точек консенсуса основных участников реструктуризации городской недвижимости в пределах области допустимых отклонений интегрального показателя ее устойчивого развития.
-
Детерминированы свойства программно-проектного пула городского развития и систематизированы механизмы, методы и технологии их обеспечения, поддержки и развития, в комплексе обеспечивающие целевую коррекцию процессов пространственно-территориального развития городской недвижимости.
-
Разработан классификатор методов синхронизации инвестиционно-строительной деятельности основных участников пространственно-территориальной реструктуризации жилищной недвижимости в контексте реализации модели ее расширенного воспроизводства.
-
Осуществлено моделирование траекторий жилищного лифта, как способа оптимизации системного роста стандартов жизнедеятельности в условиях синхронизации инвестиционно-строительных процессов, с учетом социальной ориентации проектов.
8. Предложена концепция и «дорожная карта» рационального ис
пользования сложившейся застройки и эффективного освоения территорий
со скрытым инвестиционным потенциалом.
Теоретическая значимость диссертации заключается в разработке новых теоретических и методологических положений, позволяющих в новой системе категорий и понятий исследовать процессы пространственно-территориальной реструктуризации городской недвижимости, выявлять особенности управления процессами реструктуризации недвижимости и формировать его инструментарий в условиях циклического развития и целевой мобильности структурируемого пространства жизнедеятельности современных городов, согласовывать экономические интересы участников городского развития и устанавливать точки их консенсуса с целью ускорения капитализации ресурсов развития на основе реализации форсайт-технологий и системно-динамического моделирования. Предложения диссертационного исследования развивают современные представления в области управления и капитализации активов развития, включая нематериальный капитал, определяют содержание, специфику и организационно-экономический механизм нового объекта управления, как фактора развития и экономической динамики национальной экономики.
Достоверность научных результатов исследования обусловлена систематизацией теоретических основ исходных методологических положений, разработанной логикой исследования, увязывающей цели, задачи и
методы, использованием множества методических подходов и методов исследования, практической реализацией предложений, репрезентативной базой проанализированных эмпирических материалов, включающей в себя помимо общеизвестных результатов новые, полученные в процессе исследования, данные и выводы.
Практическая значимость диссертационной работы определяется разработкой методических положений, организационно-экономических механизмов, методов, технологий, рекомендаций, моделей, алгоритмов, графиков, матриц, таблиц и т.п., позволяющих: формировать инструментарий пространственно-территориальной реструктуризации городской недвижимости, обеспечивать капитализацию и развитие городских активов на основе достижения консенсуса экономических интересов, поддерживать системные свойства программно-проектного пула городского развития с учетом их социальной ориентации, повышать стандарты жизнедеятельности, осваивать территории со скрытым инвестиционным потенциалом и др.
Область исследования. Исследование соответствует пунктам 1.3.66 «Развитие теории и методологии управления объектами недвижимости различного функционального назначения» и 1.3.72 «Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда (реконструкция, модернизация и новое строительство)» паспорта специальности ВАК РФ 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)».
Исходя из вышеперечисленных пунктов паспорта специальности, работа вносит вклад в развитие теории и методологии управления процессами пространственно-территориальной реструктуризации городской недвижимости в условиях целевой мобильности, цикличности и высокого уровня неопределенности.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные результаты диссертации докладывались на VII Международной научно-практической конференции «Фундаментальные основы проектирования и управления жизненным циклом недвижимости: надежность, эффективность и безопасность» (г. Москва, 2015); 5-ом Всемирном Конгрессе инженеров-строителей (г. Сингапур, 2015); XI российской национальной конференции (с международным участием) по сейсмостойкому строительству и сейсмическому районированию (г. Сочи, 2015); международной научно-практической конференции «Теория и практика градостроительства (Итоги 85-летней деятельности ЦНИИП градостроительства)» (г. Москва, 2015); I международной научно-практической конференции «Инновации в науке, производстве и образовании» (г. Калининград, 2015); международной научной конференции ФАД ТОГУ «Новые идеи нового века» (г. Хабаровск); международной научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Фундаментальные и прикладные науки – основа современной инновационной системы» (г. Омск, 2015); международной кон-
ференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Молодежь и наука: проспект Свободный» (г. Красноярск, 2015); IV международной научно-практической конференции «Инновации в отраслях народного хозяйства как фактор решения социально-экономических проблем современности» (г. Москва, 2014); IV Всероссийской научно-практической конференции с международным участием «Инвестиции, строительство и недвижимость как материальный базис модернизации и инновационного развития экономики» (г. Томск, 2014); конференции студентов, аспирантов и молодых ученых с международным участием «Молодежь и наука» (г. Красноярск, 2014); международной научно-практической конференции «Инновационный вектор в градостроительной и строительной отрасли западной Сибири» (г. Барнаул, 2013); международной научно-практической конференции «Проблемы и направления развития градостроительства» (г. Москва, 2013); I международной научно-практической конференции «Современные проблемы архитектуры, градостроительства, дизайна» (г. Красноярск, 2013); IX международной научно-практической конференции «Образование и наука без границ – 2013» (г. Перемышль, 2013); VIII Всероссийской научно-техническая конференция студентов, аспирантов и молодых ученых, посвященной 155-летию со дня рождения К. Э. Циолковского «Молодежь и наука» (г. Красноярск, 2012); I Всероссийской (с международным участием) конференции «Экономические и гуманитарные исследования регионов: научный потенциал, теория и практика» (г. Ростов-на-Дону, 2011); Региональных научно-практических конференциях «Проблемы экономики и менеджмента» (г. Красноярск, 2002, 2003, 2004).
Основные результаты исследования используются в учебном процессе для подготовки магистров по направлению «Экономика» (38.04.01) ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет» и ФГАОУ ВПО «Сибирский федеральный университет».
Практическое внедрение результатов исследования осуществлено в ООО «Ярстрой-Инвест», ООО «Белые Росы» и НП СРО «Красноярские строители».
Наиболее существенные результаты диссертационной работы, полученные лично автором и выносимые на защиту:
1. Организационно-экономический механизм пространственно-
территориальной реструктуризации недвижимости и логика его исследо
вания в условиях целевой мобильности, цикличности и высокого уровня
неопределенности экономического развития.
-
Методологические основы и принципы исследования пространственно-территориальной реструктуризации городской недвижимости в условиях компонентной синхронизации системы управления городским развитием.
-
Экономико-математическая модель согласования экономических интересов и точек их консенсуса в области допустимых значений интегрального показателя устойчивого развития городской недвижимости.
4. Программно-проектный пул городского развития: свойства, меха
низмы, методы и технологии их обеспечения и поддержки.
5. Классификатор методов синхронизации инвестиционно-
строительной деятельности участников пространственно-территориальной
реструктуризации жилой недвижимости в контексте реализации модели ее
расширенного воспроизводства.
-
Модель жилищного лифта, как способа оптимизации системного роста стандартов жизнедеятельности в условиях синхронизации инвестиционно-строительных процессов.
-
Концепция и «дорожная карта» рационального использования и эффективного освоения территорий повышенной сложности застройки.
Публикации. По результатам исследования опубликовано 42 научные работы общим объемом 150,25 п.л. (лично автором 73,17 п.л.). В ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России опубликовано 19 работ общим объемом 9,28 п.л. (из них лично автором 8,63 п.л.); 3 монографии общим объемом 51,63 п.л. (лично автором 31,5 п.л.).
Структура диссертации изложена на 264 страницах. Содержит введение, пять глав, включая 34 рисунка и 20 таблиц, заключение, список литературы в количестве 212 наименований, 5 приложений.
Структурирование теоретических основ исследования городской недвижимости в циклической динамике ее развития
Сфокусированные цели развития национальной экономики современной России были озвучены Президентом Российской Федерации Путиным В.В. в Послании Федеральному Собранию 4 декабря 2014 года. Президент РФ подчеркнул, что реализация геополитической и исторической роли потребует существенной коррекции масштаба и, что очень важно, качества российской экономики. Укрепление влияния России и поддержка ее хозяйственной независимости находятся в прямой зависимости от роста доли страны в глобальной экономике, что возможно, как акцентировал в своей речи Президент РФ, при условии выхода в течение трех-четырех лет на темпы роста выше среднемировых [115].
Вырваться из «ловушки нулевых темпов роста» - задача, тесно связанная с политикой импортозамещения. Страна должна перейти на режим самообеспечения продуктами питания и в целом продукцией собственного производства, включая производство средств производства и предметов потребления. В указанном контексте целевой фокус может быть охарактеризован, как «формирование глобальной технологической повестки» [115], способной провести масштабное обновление промышленности. Совершенно очевидно, что это задача в первую очередь ставится перед российскими городами, коих в настоящее время насчитывается более 2,3 тысяч. Из них: 94,2 % составляют малые города с численностью до 100 тысяч человек, 3,8 % - средние, в которых проживает от 100 тысяч человек до 250 тысяч человек, 1,5 % - крупные с численностью до 500 тысяч человек и 0,5 % - города – мегаполисы с численностью более 1 млн. человек. Разумеется, масштаб задач, их инвестиционная емкость, инфраструктурная обеспеченность и социальная нагрузка существенно отличаются, но функциональные характеристики в диапазоне от: обеспечения комплексной безопасности жизнедеятельности граждан в широком смысле слова до создания условий удовлетворения возрастающих потребностей жителей, - в основе своей единообразны и определяются целевыми приоритетами развития национальной экономики.
Современный контекст развития характеризуют условия высокой экономической турбулентности – понятия, отражающего не просто условия неопределенности развития, а ускоренный режим смены тенденций и характера влияния факторов. Так, например, роль Единой Европы в техническом перевооружении нефтедобычи и нефтепереработки до 2013 года являлась положительной, как с точки зрения ввоза новейших технологий, так и с точки зрения используемых инвестиционных моделей проектного финансирования, технического кредитования, смешанных схем возврата займов и др. Режим санкций нивелировал продолжительное воздействие указанного фактора, усилив внешние вызовы развития. Итак, очевидное ускорение и приумножение существенных изменений практически во всех сферах жизнедеятельности общества, изменение характера (вплоть до прямо противоположного) воздействия факторов, усиливающееся противостояние основных мировых держав, наконец отмечаемое экспертным сообществом [43, 92, 147] депрессивное состояние общества в целом, позволяет трактовать условия развития, как развитие не просто в условиях неопределенности, а в условиях экономической турбулентности. Последняя в широком смысле является следствием воздействия объективных и субъективных факторов развития. При этом значение субъективных факторов усиливается, заставляя активизировать усилия по синхронизации деятельности, обеспечению ее прозрачности и подконтрольности, выравниванию и стабилизации условий жизнедеятельности.
Условия экономической турбулентности и усиливающаяся социальная нагрузка экономического развития актуализируют поиск новых смыслов городского развития. Это объективно потребует не фрагментарной коррекции генплана, а создания принципиально новой структуры фондов городской недвижимости с существенно видоизмененным функционалом. Должны быть также реструктурированы экономические отношения субъектов городского хозяйства и сформирована надежная система его безопасности. При этом для каждого города важно понять свое место в системе производительных сил с ориентацией на участие в становлении нового технологического уклада. Движение в указанном направлении должно происходить без потери национальных ценностей, традиций делового оборота и образа жизни. На этом неоднократно акцентировал внимание Президент Российской Федерации Путин В.В. [25, 115, 119].
Проведенный анализ указывает, что экспортная зависимость российской экономики касается не только товаров и услуг, инвестиций и механизмов хозяйствования, но и моделей жизнедеятельности. Это очень важно для городского развития, ибо оно касается всех сторон и аспектов городского функционирования. Оценка ближайших перспектив городского развития показывает, что при всей успешности западноориентированных моделей развития западный путь далеко не всегда приемлем, хотя бы потому, что стандарты далеки от совершенства, как с точки зрения институциональных норм и правил, так и с позиций избирательной правоприменительной практики. Ситуация усложняется тем, что последние 25 лет осуществлялся не только индустриальный, технологический и финансовый трансфер, но и трансфер материальных и нематериальных ценностей, который порождал стремление к прямому заимствованию образа жизни развитых стран.
Понимая, что в рамках активно перезагружающихся и видоизменяющихся в настоящее время международных тенденций, в эпицентр конкуренции попадают даже не государства, многие из которых по факту потеряли свой суверенитет, а этнокультурные цивилизации [43]. В этой связи, концептуальные рамки городского развития не исчерпываются темповыми характеристиками роста ВРП, а технологическая модернизация городского промышленного потенциала должна быть дополнена модернизацией инфраструктуры, социальных и государственных институтов, в совокупности позволяющих достигнуть достойного уровня жизни граждан и цивилизованного развития России, как ведущей мировой державы. Используя современный тезаурус, влияние условий развития оценивается динамикой основных вызовов, представленных на рисунке 1.1.1.
Внешние экономические вызовы развития, связанные с накопившимися дисбалансами и стратегической нестабильностью, обусловленной реструктуризацией мирового энергобаланса, изменили конфигурацию внутренних для национальной экономики факторов. В то же время именно они являются внешними факторами городского развития. Среди них особое значение имеют: 1) сокращение экспорта энергоресурсов, как фактор снижения сальдо внешнеторгового баланса, а значит и валютной выручки и в целом ресурсов развития; 2) ухудшение параметров инвестиционной привлекательности, как результат режима санкций, сокращающих экономические возможности роста и развития; 3) усложнение процессов замещения трудовых ресурсов, как следствие возникновения более выгодных условий занятости трудовых мигрантов, а также обостряющейся проблемой «старения» населения, что в целом затормаживает формирование мобилизационных механизмов; 4) дополнительная финансовая нагрузка в связи с присоединением новых территорий и обеспечения жизнедеятельности беженцев, создающие вкупе дополнительные бюджетные обременения; 5) принципиальная переориентация партнерского взаимодействия, усиление роли АТЭС, БРИКС, ЕврАзЭС и др., создающие новые ориентиры и возможности социально-экономического позиционирования российских городов. Адекватным ответом на вызовы развития является новая экономическая модель развития [90], активирующая, структурирующая и капитализирующая всю совокупность имеющихся ресурсов, сфокусированных в рамках иерархически выстроенных взаимосогласованных отраслевых и территориальных программ развития. Принятый ракурс исследования требует ответа на вопрос: с помощью какого инструмента может и должна осуществляться целевая структуризация ресурсов развития.
Верификация научной гипотеза о возможности и необходимости управления процессами реструктуризации городской недвижимости, как основы ускоренного инновационного развития национальной экономики
Некоторые из указанных методологических принципов известны и системно исследованы, в частности проблема ценообразования. Это послужило методологической основой возникновения новой области научных исследований, именуемой стоимостным инжинирингом [142]. Требования к государственно-частному партнерству также многократно исследовались и применялись на практике [48]. В то же время ряд методологических требований, а именно: обеспечение комфортности, видовая пропорциональность, государственный протекционизм, допустимость рисков и комбинированность ресурсов развития являются новыми для использования в хозяйственной практике [142]. Они требуют использования соответствующих инструментов и механизмов. Без их учета (и это подтверждает практика), невозможно обеспечить целевую и ресурсную мобильность развития городской недвижимости. Неотъемлемым имманентным свойством развития недвижимости города является объединенный или интеграционный характер осуществляемых изменений. Указанное свойство проявляется в форме долгосрочных партнерских связей между участниками рынка недвижимости, а также в комплексном развитии отдельных районов и города в целом. Эффективное взаимодействие участников различных форм собственности и сочетание объектов недвижимости способствуют оперативной мобилизации ресурсов развития, их стратегической фокусировке в целях продуцирования методов, форм и механизмов, адекватных целям развития городской недвижимости. Следует заметить, что процессы интеграции хозяйствующих субъектов возможны при условии согласования их экономических интересов. Таким образом, в качестве объективной основы обеспечения требования целевой мобильности развития недвижимости, принимаются экономические интересы субъектов управления [142]. Они могут динамически изменяться, а их состав и структура определяются несколькими факторами. Среди них: цели, стратегические приоритеты и функционал развития города.
Являясь движущими силами, экономические интересы участников городского развития [22], в настоящее время определяются утилитарно-прагматичными целями получения прибыли за редким исключением. Интенсивно развиваются различные формы корпоративной социальной ответственности. Также интересы касаются улучшения репутации и имиджа бизнеса, общественного признания и прочих внеэкономических составляющих развития. В условиях действия принципа целевой мобильности развития именно интеграция экономических интересов позволяет устранить возникновения конфликтов. На практике конфликты интересов являются зачастую результатом отсутствия институтов со свойственной им эффективной системой оценок результатов их деятельности.
Основываясь на систематизированных автором характеристиках основных аспектов процессов развития городской недвижимости, определим их сущностные признаки, адекватные рассмотренным выше требованиям. С точки зрения характеристики выявленных и систематизированных целей (таблица 2.3.1) - это, в первую очередь, развитие традиционных секторов сферы недвижимости, как материальной основы поддержания устойчивости городской недвижимости. В их числе объекты производственной и жилой недвижимости, жилищно коммунального хозяйства, транспортной, информационной инфраструктуры, призванных активировать условия получения и фиксацию синергетических эффектов. Подводя итог, отметим – практическое использование системно динамического подхода в решении проблем развития городской недвижимости с учетом принципов целевой мобильности и функционала, систематизированного в разделе 1.1, предполагает интеграцию деятельности участников рынка недвижимости. Она должна осуществляться в прозрачном контролируемом режиме, а консолидированные усилия субъектов рынка недвижимости должны быть направлены на ее пропорциональное и целесообразное развитие на всех этапов жизненного цикла.
Поэтапная синхронизация процессов реструктуризации городской недвижимости на ее различных сегментах предопределяет необходимость согласования экономических интересов всех участвующих в инвестиционно-строительной деятельности субъектов городского хозяйства. Выявленный интеграционный формат реализации принципа пропорционального, сбалансированного в территориальном и отраслевом разрезах и синхронизированного по этапам жизненного цикла развития городской недвижимости объективно потребует использования программного формата подготовки и практической реализации востребованных трендов развития.
В то же время поставленная задача устойчивого инновационного развития городской недвижимости в условиях целевой мобильности, цикличности и неопределенности требует выявления адекватных целевых форматов и уточнения закономерностей их развития, как современной синтезированной формы пространственно-территориальной реструктуризации городского хозяйства.
Экономико-математическое моделирование «точек консенсуса» экономических интересов субъектов развития городской среды
В целях идентификации экономических интересов и определения их сущностных характеристик определим их роль в обеспечении устойчивого развития. Такой подход обусловлен тем, что ключевой общепринятой концепцией современной эпохи является концепция устойчивого развития [13]. Ее принципы в равной мере важны для макро-, мезо- и микро- уровней, отраслевых кластеров, регионов и хозяйствующих субъектов различных организационно-правовых форм. Современный контекст реализации базовых принципов устойчивого развития выражается в обеспечении: 1) экономической устойчивости, проявляющейся на практике в поддержании уровня реальных доходов субъектов жизнедеятельности, выступающих в форме граждан, общества и субъектов хозяйствования. Рост доходов субъектов хозяйствования, ведущих продуктивную деятельность и обеспечивающих компенсацию ресурсозатрат и оплату труда, является следствием процессов ресурсной и продуктовой капитализации деятельности производителя [141], а доходы граждан определяются результатами реализации потенциала не только их производительной силы и предпринимательской способности, но и интеллектуальных ресурсов; 2) социальной устойчивости, измеряемой ростом уровня жизни, снижением разрыва доходов самых обеспеченных и самых нуждающихся граждан, увеличением доли среднего класса, снижением доли социально незащищенных и др. Во всех случаях социальная устойчивость является следствием целевой фокусировки системы и механизмов государственного управления. Эффективность перераспределительных процессов, нацеленных на поддержку и стимулирование жизнедеятельности малообеспеченных граждан, включая лиц зрелого возраста, должна носить адресный характер. Именно поэтому ее целесообразно сосредотачивать в населенных пунктах, а особую актуальность она приобретает в городах; 3) политической устойчивости, выражающейся в гарантии стабильности условий жизнедеятельности, обеспечиваемой штатным режимом функционирования всех систем жизнеобеспечения общества. Политическая устойчивость носит внешний по отношению к другим компонентам характер, создавая условия для поддержания необходимого уровня деловой активности, как решающего фактора в отношении экономической и социальной устойчивости; 4) концептуальной устойчивости, представляющей собой последовательную преемственность принципов и методов обеспечения циклического развития системы и ее элементов. Кумулятивный эффект осуществляемых преобразований в управляемом циклическом режиме может быть реализован при условии неизменного восприятия и трансляции принципов развития его участниками. Так происходит лишь в случае стабилизации структуры базовых потребностей, что на практике, как показал анализ даже в среднесрочном периоде времени, невозможно. Принцип целевой и ресурсной мобильности, отражающий закономерности циклического развития, требует постоянной коррекции методов обеспечения и технологий устойчивого развития среды жизнедеятельности. Целевая направленность и теоретические основы коррекции при этом должны оставаться неизменными. Пространственная фокусировка востребованных изменений и отражение их в концепции развития предполагает использование регионального формата; 5) культурной устойчивости, удерживающей и стабилизирующей ценности и убеждения, как в управляющей, так и в управляемой системах. На практике важно предупредить процесс рассинхронизированной деформации ценностей по всей вертикали управления. При этом, поддержание и обеспечение устойчивой структуры ценностей требует активизации мер социальной направленности, политической стабильности, концептуальной преемственности и целевой экономической поддержки баланса интересов социальных слоев и групп, различных кластеров хозяйствующих субъектов и др.
Таким образом, современный контекст реализации основных принципов устойчивого развития требует региональной пространственной фокусировки мер [188]. Их экономическая сущность выражается в расширении потенциала развития на основе согласования экономических интересов его участников, роста деловой активности и капитализации ее результатов (рисунок 3.1.1.).
Как видно из рисунка экономические интересы – базовая экономическая категория, предопределяющая деловую активность. Последняя, реализуя предпринимательскую способность развития, создает условия капитализации.
Что касается развития города, указанные процессы создают объективные предпосылки капитализации городских активов. Последние объединяют личные, частные и общественные активы развития. Следовательно, процессы капитализации различных компонент развития, являясь базисом устойчивого развития, являются и производной от сочетания экономических интересов граждан с их домашними хозяйствами, всех видов хозяйственных субъектов и государства (надзорных, регулирующих, регистрирующих и др. органов). Таким образом, экономические интересы формируют некую иерархию, обеспечивая устойчивое развитие городского хозяйства. Особое значение в ней имеет взаимосвязь органов государственной и городской власти и хозяйствующих субъектов. Для исследования указанной взаимосвязи экономических интересов целесообразно исследовать их в двух аспектах:
Синхронизация инвестиционно-строительных процессов в цикле расширенного воспроизводства жилой недвижимости
Основным фактором роста стоимости субъектов хозяйствования и кластерного портфеля, является их потенциал развития и реализация возможностей их капитализации. Применительно к субъектам бизнеса отметим, что их приоритеты могут не совпадать с городским развитием [192]. Может возникнуть ускоренное развитие какого-либо некого вида недвижимости (загородных микрорайонов, не сбалансированных с контрагентами или улучшением жилищных условий в местах традиционной застройки) или взрывной рост стоимости бизнеса некой строительной компании. Вышесказанное приводит к диспропорциям развития и противоречию экономических интересов. В целом же требуются усилия по приведению их во взаимное соответствие.
Как показала практика, прирост стоимости бизнеса является прямым следствием последовательной и эффективной деятельности, проводимой в соответствии с экономическими интересами ее осуществления, которые принимая на себя большие объемы ресурсов городского развития могут носить доминирующий характер. Такая ситуация характерна для случаев, при которых хозяйственный субъект аффилирован или неформально близок к административному ресурсу. Это рождает возможность не считаться с экономическими интересами других участников инвестиционно-строительной деятельности. В таком случае рано или поздно обязательно возникнут противоречия, а при их затяжном характере и конфликты интересов. Соответственно понизится коэффициент капитализации, стремясь к нулю. Также это отразится на приросте стоимости бизнеса. Он резко снизится, уменьшив потенциал развития хозяйственного субъекта. Такие ситуации объективно требуют использования мер синхронизации деятельности. Их реализация позволяет достигать такого состояния субъекта, которое будет соответствовать требованию пропорционального развития. Также синхронизация процессов приводит в соответствие внутренние цели и экономические интересы субъектов хозяйствования с целями комплексных форсайт-программ городского развития.
Суть современных процессов синхронизации деятельности субъектов пространственно-территориальной реструктуризации жилой недвижимости составляют взаимосогласованная консолидация ресурсов развития и городских целей, капитализация бизнеса и оптимизация кластер-портфелей. Поиск консенсуса их интересов в форсайт-подходе предлагается осуществлять сверху вниз, что предполагает: использование режима поэтапного согласования приоритетов городского развития; их кластеризации; оценки и экспертизы ресурсов развития; выявления проблемных зон; формирования пула участников и проектных портфелей; оптимизации процессов капитализации с декомпозицией их по кластерам и уровням реализации, а также показателям развития; детерминации и закрепления ответственности участников.
Основываясь на экономическом содержании процесса расширенного воспроизводства, исследованном в разделе 4.1, детерминируем, систематизируем и структурируем методы управления процессами синхронизации деятельности субъектов развития городской среды. Условимся, что целевая направленность их воздействия – это организация проектно ориентированной деятельности участников в близком к точке консенсуса их экономических интересов диапазоне.
В настоящее время имеется множество критериев структурирования управленческого инструментария [123, 192]. Методы структуризации принято подразделять на общие, отражающие характер воздействия. Развивая принятые подходы, выделим методы: финансово-экономические; социально-ориентированные; организационно-координационные; институциональные; информационные. Специфические методы, учитывают особенности процессов, на которые направляется воздействие.
Итак, процесс синхронизации предлагается характеризовать такими специфическими чертами, как: 1. Стратегическая целесообразность. Позволяет придать мерам синхронизации целеориентированный характер в отношении всех этапов реализации программ и проектов с учетом стратегической перспективы развития. 2. Увязкой приоритетов развития всех иерархических уровней ППпГР. Это связано с особенностями каждого кластера недвижимости, в т.ч. социальной ориентацией и невозможностью использования только экономических критериев оценки. 3. Вариативностью организационных форматов деятельности по пространственно-территориальной реструктуризации и созданию новых видов недвижимости, связанной с особенностями рыночных условий целевой мобильности и целевой неопределенности городского развития. 4. Интегрированным характером процессов, сочетающих деятельность специализированных и диверсифицированных хозяйственных субъектов. 5. Симметрией мер экономического стимулирования, поддерживающих процессы реализации в рабочем режиме за счет адекватного использования механизмов поощрения и наказания и др.
Указанные особенности влияют на финансовый инструментарий синхронизации. Приведем его в формате классификатора методов синхронизации деятельности участников процессов развития жилой недвижимости (таблица 4.2.1). Из классификатора следует, что арсенал методов может носить, как финансово-экономический и социально-ориентированный, так и организационно-координационный, институциональный и информационный характер. Также финансово-экономические меры синхронизации могут непосредственно воздействовать на процессы реструктуризации, т.е. оказывать прямое воздействие, а могут косвенным образом влиять на их ход. Налоговые льготы, предусмотренные для малого бизнеса, к примеру, косвенным образом способствуют снижению затрат на ремонтные работы или благоустройство и др.