Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. Организационно-экономические особенности и
эффективность управления недвижимым имуществом 13
1.1. Экономические и правовые характеристики
недвижимого имущества как специфического товара рынка 13
1.2. Структура и содержание управляемых и
управленческих процессов системы недвижимого
имущества 38
1.3. Взаимосвязь организации, управления и
эффективности системы недвижимого имущества 54
Глава 2. Современное состояние и тенденции развития
системы управления недвижимостью 74
-
Состояние и развитие рынка недвижимости в России 74
-
Экономико-организационная характеристика
и тенденции развития управления недвижимостью 88
Глава 3. Организационные принципы и методы формирования и
функционирования эффективной системы управления
недвижимостью 106
-
Методические основы создания и функционирования интегрированной системы управления недвижимостью 106
-
Организация управления ипотечным
финансированием объектов недвижимости 131
3.3 Система показателей оценки эффективности
управления недвижимостью 149
Выводы и предложения 168
Список литературы 176
Приложения 187
Введение к работе
Актуальность темы исследовании. Переход российской экономики к рыночным отношениям связан с ломкой многих стереотипов нашего хозяйственного мышления. Схемы управления, хорошо обкатанные за несколько десятилетий в условиях жесткой централизации, мало или почти не подходят к условиям рынка. Это относится ко всем сферам экономики, к деятельности государственных и муниципальных учреждений, аппаратов управления предприятиями и организациями. Промышленные, строительные, финансовые и другие организации в условиях рынка приобрели новый способ поведения и действий. Появились новые для российской экономики объекты управления, новые функции и задачи управления ранее действующими объектами. В число новых объектов управления входят недвижимость и рынок недвиэ/симости, представляющие единое целое - систему иедвиэ/снмого имущества - и не существующие друг без друга.
Недвижимость, как специфический объект управления, имеющий огромное социально-экономическое значение и специфику рыночного обращения, появилась и развивается в российской экономике с момента становления и развития в стране рыночных отношений, частной собственности на средства производства и появления вместе с этим рынка недвижимости. Ряд объектов, относящихся ранее к основным фондам, приобрел новое свойство -обращаться на товарном рынке в виде специфического товара - недвижимого имущества — и на фондовом рынке в виде актива предпринимательской деятельности. Это обусловило необходимость в принципиально новых для российского государства, его предприятий и организаций функциях. Для предприятий - это функции управления новым специфическим товаром и активом. Для государства - это функции управления государственным недвижимым имуществом, используемым как государственными, так и частными предприятиями и организациями (совместная государственная и частная собственность - общая и долевая) и регулирования имущественных отношений, как между частными собственниками, так и между ними и государственными и муниципальными органами власти.
Высокие темпы приватизации государственной собственности обусловили соответствующие темпы развития рынка недвижимости и вместе с этим значительный рост количества и разнообразия его участников, появление и быстрое развитие профессиональных участников данного рынка: риэлторских, оценочных, брокерских, инвестиционных, девелоперских, управляющих (трастовых) и других организаций. Риэлторские и консультационные фирмы, строительные и инвестиционные компании постепенно начинают ориентироваться на решение «полного пакета» задач управления недвижимостью в соответствии со ставящимися заказчиками задачами.
Вышеизложенное определяет необходимость изучения специфики современной системы управления недвижимым имуществом, ее состояния, тенденций и направлений развития, поиска и разработки систем и методов управления недвижимостью на современном этапе социально-экономического развития страны, обеспечивающих повышение эффективности системы недвижимости, как важнейшего фактора этого развития. Существенной проблемой при этом является оценка эффективности реализации мероприятий по совершенствованию системы управления недвижимостью.
Степень научной разработанности проблемы. Современная экономическая ситуация в стране, состояние и развитие системы и рынка недвижимости, систем управления ими, особенно управления финансированием операций, обеспечивающих жизненный цикл объектов недвижимости и их рыночного обращения, настоятельно требуют глубокого осмысления проблем рыночной трансформации с учетом достижения экономической науки, накопленного российского и зарубежного опыта управления недвижимостью. Особенно остро стоит проблема управления недвижимостью как активом предприятий и организаций независимо от их форм собственности. Это существенный фактор активизации инвестиционной деятельности (прежде всего, инвестирования в недвижимость) и рычаг экономического подъема страны и ее регионов.
Мировой и российской наукой, экономической практикой накоплен определенный опыт проведения преобразований, связанных с повышением эффективности системы управления основными фондами, основным капиталом предприятий и организаций, строительством, реконструкцией, арендой и другими процессами, обеспечивающими жизненный цикл объектов недвижимости; проработаны отдельные вопросы их организации и управления в территориальном и отраслевом аспектах, их экономической эффективности и общественной результативности, обоснования эффективности и окупаемости инвестиций в объекты недвижимости; определены некоторые рыночные механизмы привлечения инвестиций и финансирования процессов системы недвижимого имущества'.
Вместе с тем, многие вопросы повышения эффективности управления недвижимостью, как специфическим объектом рыночных отношений, обладающим единством высоких потребительских, стоимостных и социальных
Например, см.: Белых Л. П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистка, 1999; Кудрявцев В. Н., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования. М.: Высшая школа, 1998; Кушлин В. И. Производственный аппарат будущего (Проблемы эффективности). М.: Мысль, 1981; Экономика, организация и управление деятельностью промышленных предприятий. Под ред. С. Г. Каменицера и Ф. М. Русинова. 2-е изд. перераб. и дополи. М.: Высш. школа, 1984; Бусов В. И., Русинов Ф. М. Повышение эффективности использования производственных фондов - насущная задача современности. М., 3нание,1980; Бланк А. И. Управление активами. Киев, Ника-Ценр, Эльга, 2000; Бланк А. И. Управление формированием капитала. Киев, Ника-Ценр, Эльга. 2000; Никольская П. Г. Экономические аспекты инвестиционного управления. / СПб ГУЭФ. СПб., 2000; Опенка эффективности инвестиций: Сб. трудов ЦЭМИ. М., 2000, Вып. 1; Управление программами и проектами. / М Л. Разу, В. И. Воропаев, Ю. В. Якутии и др. М.: ИНФРА-М, 2000; Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996; Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 2000; Профессиональное управление инвестиционными программами развития: науч.-метод. пос. / Березкин В. Ф. и др. М.: Спецстрой России, 1999; Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. СПб.: Лань, 2001; Фридман Дж., Ордуэй Н. Оценка и анализ приносящей доход недвижимой собственности М.: Дело, 1997. значимостей, до сих пор не решены. На современном этапе развития рынка недвижимости одним из них выступает вопрос создания интегрированной системы управления недвижимостью, обеспечивающей единство и высокую эффективность процессов создания, использования, развития и обращения недвижимости и направленной на повышение рентабельности деятельности ее собственников и пользователей. С учетом современных экономических условий, требований экономического роста требует коррекции значительная часть действующих решений данной проблемы. Остается нерешенным вопрос создания условий привлечения сбережений населения, предприятий и организаций, институциональных инвесторов в финансирование недвижимости, участия в этих процессах органов государственного и муниципального управления.
Цель и задачи исследования. Цель исследования — разработать научно обоснованные экономико-организационные методические принципы и методы формирования и функционирования системы управления недвижимым имуществом, обеспечивающей улучшение результатов деятельности ее собственников и решение задач социально-экономического развития страны и ее регионов.
Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач: раскрыть экономическое и юридическое содержание понятия «недвижимость», их взаимосвязь и значение в рыночных операциях с недвижимостью; выявить рыночные характеристики недвижимости как специфического товара и объекта управления, основные особенности рынка недвижимости и его взаимодействие с другими секторами рынка; определить влияние управленческой деятельности на эффективность системы недвижимого имущества и разработать показатели ее оценки; исследовать основные организационно-экономические характеристики системы недвижимого имущества, ее структуру, функции и основные методы управления, тенденции и направления развития на современном этапе; проанализировать современные организационные формы и экономические методы управления недвижимым имуществом, определить возможности, целесообразность и методы их дальнейшего применения в российской практике; разработать методические рекомендации по совершенствованию системы управления недвижимым имуществом на основе интеграции процессов жизненного цикла объектов недвижимого имущества и рыночного обращения недвижимости с целью улучшения социально-экономических результатов деятельности собственников; определить основные положения и обосновать необходимость создания и направления развития ипотечного финансирования системы недвижимости как важнейшей подсистемы ее управления.
Объект исследования - система управления недвижимым имуществом и рынком недвижимости независимо от форм и видов собственности на объекты недвижимости.
Предмет исследования - организационно-управленческие отношения между участниками рынка недвижимости, между ними и участниками других секторов рынка, государственными и муниципальными органами власти, обеспечивающие реализацию целей и задач системы недвижимости в социально-экономическом развитии собственников, регионов и страны в целом.
Теоретической и методической основой диссертации послужили труды ведущих российских и зарубежных авторов по вопросам: реформирования экономики; теории и практики общего управления; экономики и управления недвижимостью; оценки эффективности управления, инвестиций, деятельности предприятий и организаций; использования недвижимости в процессах ее финансирования; управления процессами обеспечения и обслуживания предприятий и организаций; роли и функций государственного и муниципального управления системой недвижимости. В процессе исследования использованы действующие законодательные и нормативные акты, а также решения федеральных и региональных органов исполнительной власти. В работе использованы так же официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики, первичный материал по теме диссертации, собранный и обработанный автором за период 1994-2002 гг.
При решении поставленных задач автором использованы статистические методы системного и сравнительного анализа, экономической оценки эффективности производства, инвестиционных проектов, экспертные методы, методы программно-целевого управления.
Научная новизна исследования состоит в разработке научно обоснованных методических положений и практических рекомендаций по созданию, функционированию и оценке эффективности интегрированных систем профессионального управления процессами обеспечения жизненного цикла объектов недвижимого имущества и их рыночного обращения с целью решения задач социально-экономических развития собственников недвижимости.
Научная новизна диссертации воплощена в следующих результатах, характеризующих личный вклад автора: - обоснована необходимость исследования недвижимости и операций с ней, как объекта управления, в неразрывной взаимосвязи ее экономических и юридических характеристик, что вытекает из сущности недвижимости как явления рыночной экономики и взаимосвязи понятий собственности и права собственности; выявлены основные отличия недвижимости и операций с ней от других объектов социально-экономического управления, вытекающие из определения экономической категории «недвижимость» как материального актива, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода. Содержание данного определения обосновывает необходимость интеграции процессов и интересов участников рынка при построении и функционировании систем управления недвижимостью; предложена классификация объектов элитного жилья, способствующая оптимизации распределения ресурсов и выработки стратегии и структурной видовой политики в управлении недвижимостью; обоснована структура и раскрыто содержание процессов обеспечения жизненного цикла недвижимости и ее рыночного обращения, что позволяет построить систему управления недвижимостью, наиболее полно охватывающую управляемые процессы, усилить рыночную ориентацию процессов управления, что, в свою очередь, способствует повышению эффективности системы недвижимости в целом; разработаны рекомендации по использованию недвижимости в финансировании операций с ней, основой которых является показанная в диссертации возможность обращения стоимости недвижимого имущества на финансовом рынке в виде ипотечных облигаций, предложена такая система в рамках системы управления финансированием недвижимости на региональном уровне с использованием региональной займовой системы; - предложена принципиальная блочная схема программно-целевого управления недвижимостью, учитывающая влияние разделения и кооперации труда па современном уровне развития техники, технологии и организации на организацию системы управления недвижимостью и ориентированная на решение задач деятельности собственников недвижимости; - обосновано применение в оценке эффективности совершенствования управления недвижимостыо ресурсно-потенциального подхода, при котором эффективность определяется через изменение уровня использования потенциала поступающих в систему ресурсов, достижения заданных технико- эксплуатационных, экономических и социальных характеристик объектов недвижимости, их рыночной стоимости и влияния объектов и подразделений системы на окружающую среду, на условия жизнедеятельности человека;
Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что в ней обобщены отечественные и зарубежные теории и опыт управления недвижимым имуществом; определены современные тенденции развития систем управленрия; выявлены основные факторы, затрудняющие этот процесс; обоснованы и предложены направления, конкретные мероприятия повышения и оценки эффективности, реальные схемы управления недвижимостью в современных условиях развития российского рынка недвижимости; уточнены некоторые понятия и классификации, что позволяет углубить существующие современные теоретические представления об экономико-правовом и организационном институте управления недвижимостыо в России, решить наиболее существенные практические проблемы.
Выводы и предложения исследования могут быть использованы: - в деятельности профессиональных участников рынка недвижимости (прежде всего, управляющих компаний недвижимости), подразделений управления недвижимостью крупных корпоративных структур, государственных и муниципальных органов власти (прежде всего, специализированных в выполнении функции управления созданием, использованием, обращением и финансированием недвижимости), других предприятий и организаций, заинтересованных в повышении эффективности своей деятельности через использование рыночных свойств недвижимости.;. при подготовке программ развития системы недвижимости на федеральном и региональном уровнях; при совершенствовании нормативно-правовой базы, регулирующей отношения на рынке недвижимости; - при подготовке учебных программ и учебно-методических материалов дисциплин соответствующего направления в образовательных учреждениях.
Обоснованность и достоверность полученных результатов обеспечивается методологией проведенного исследования, базирующейся на системном и комплексном подходах к предмету исследования, а также использованием официальных, в том числе статистических, архивных источников, федеральных и ведомственных нормативно-правовых документов и результатов научных исследований отечественных и зарубежных ученых по данной проблематике.
Выводы диссертации базируются также на анализе материалов научных и научно-практических конференций и семинаров, финансовой отчетности Центрального банка РФ и других учреждений, имеющих отношение к проблемам управления недвижимым имуществом.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные выводы и предложения работы нашли отражение в трех научных публикациях автора общим объемом 3,4 п. л.
Методические рекомендации и выводы использованы при организации деятельности по управлению недвижимым имуществом ряда компаний, в том числе: ЗАО «Российская оценка», ЗАО «Группа компаний Игроник», АКИБ «Церих».
Основные положения диссертации использованы в учебном процессе Российской экономической академии имени Г.В. Плеханова и
Государственного университета управления при чтении лекций и подготовке учебно-методических материалов по дисциплинам «Экономическая теория», «Экономика организаций (предприятий)», «Финансирование и планирование инвестиций», «Финансовый менеджмент», «Управление собственностью».
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений.
