Содержание к диссертации
Введение
1 Теоретические аспекты организационно экономического механизма регулирования земельных отношений в условиях их трансформации 10
1.1 Структура и содержание земельных отношений, земельной собственности и организационно-экономическогомеханизма их регулирования 10
1.2 Особенности формирования организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в условиях их трансформации 26
1.3 Оптимизация структуры посевных площадей и севооборотовкак фактор эффективного развития земельных отношений 42
2 Экономический анализ использования сельскохозяйственных угодий и трансформации земельныхотношений в краснодарском крае 56
2.1 Современное состояние и эффективность использования сельскохозяйственных угодий в аграрном производстве региона 56
2.2 Экономическая оценка трансформации земельных отношенийв Краснодарском крае 70
2.3 Эффективность оборота земельных участков и земельных долей 86
3 Основные направления совершенствования организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в аграрном секторе экономики 109
3.1 Обоснование размера земельных платежей на основе государственной кадастровой оценки вновь образуемых земельных участков 109
3.2 Пути повышения эффективности земельных арендных отношений 124
3.3 Оптимизация структуры посевных площадей и севооборотов в сельскохозяйственных организациях Краснодарского края 135
Заключение 145
Список литературы
- Особенности формирования организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в условиях их трансформации
- Оптимизация структуры посевных площадей и севооборотовкак фактор эффективного развития земельных отношений
- Экономическая оценка трансформации земельных отношенийв Краснодарском крае
- Пути повышения эффективности земельных арендных отношений
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В результате рыночной транс-формации российской экономики была ликвидирована монополия государст-венной собственности на землю, введено платное землепользование, форми-руется земельный рынок. Центральным звеном земельной реформы стала передача сельскохозяйственных угодий в частную собственность, в результате
чего появилось большое число собственников земельных долей.
ми
В настоящее время земельную реформу можно считать незавершенной, а организационно-экономический механизм регулирования земельных отношений - несовершенным и малоэффективным. Сложившаяся ситуация препятствует развитию аграрного сектора экономики, приводит к ежегодному сокращению площадей сельскохозяйственных угодий, высоким трансакци-онным издержкам при оформлении сделок с земельными долями и участка-к невостребованности большого числа земельных долей, необоснованно-
сти земельных платежей, неэффективному развитию арендных земельных отношений. Незавершенность земельной реформы и недостатки в регулиро-вании земельных отношений являются сдерживающими факторами в реше-нии проблемы обеспечения продовольственной безопасности страны. Низкая эффективность практической реализации современной земельной реформы во многом обусловлена недостаточным научным обоснованием направлений
и механизмов совершенствования земельных отношении в отечественном аг-рарном секторе экономики, что подтверждает актуальность выбранной темы исследования.
Степень разработанности проблемы. Вопросы совершенствования организационно-экономического механизма регулирования земельных отно-
шении в аграрном секторе экономики исследовали российские ученые
B. В. Алакоз, И. Н. Буздалов, М. П. Буров, А. А. Варламов, В. В. Вершинин,
C. Н. Волков, М. М. Газалиев, А. М. Емельянов, И. А. Иконицкая, В. А. Клю-
кач, А. А. Комов, М. А. Коробейников, В. В. Косинский, Н. И. Кресникова,
С. А. Липски, П. Ф. Лойко, О. Н. Макаров, А. С. Миндрин, В. В. Милосердов,
Г. Н. Никонова, А. В. Петриков, А. 3. Родин, М. А. Сулин, А. В. Ткач,
В. Я. Узун, В. X. Улюкаев, В. И. Хлыстун, Д. А. Шишов, Г. Н. Шмелев,
А. М. Югай и др. На региональном уровне проблемам развития земельных
отношений и повышения эффективности использования земель в сельскохо
зяйственном производстве уделяли внимание Г. Н. Барсукова, Ю. И. Бер-
шицкий, В. В. Говдя, Н. И. Дворядкин, О. В. Жердева, Г. В. Комлацкий,
М. И. Ленкова, В. И. Нечаев, П. Ф. Парамонов, М. В. Пашков, А. 3. Рысьмя-
тов, А. И. Трубилин, И. Т. Трубилин, А. С. Чешев и др.
При всем многообразии освещаемых в экономической литературе взглядов на проблему развития и совершенствования земельных отношений в
них в недостаточной степени уделено внимание теоретическому и методическому обоснованию, разработке практических рекомендаций по совершенствованию организационно-экономического механизма регулирования земель-ных отношении в аграрном секторе, соответствующего современным направ-
лениям развития отечественной рыночной экономики.
Цель и задачи исследования. Цель работы заключалась в разработке
и уточнении теоретико-методических положении и практических рекоменда
*-»
ции по развитию организационно-экономического механизма регулирования
'XXі X т X
земельных отношений в аграрном секторе экономики для повышения эффективности его функционирования.
Для реализации поставленной цели в работе были сформулированы и решены следующие задачи:
- уточнены экономическое содержание земельных отношений и эле
менты организационно-экономического механизма их регулирования в агар
ном секторе экономики; \
— раскрыт механизм определения государственной кадастровой стои
мости земельных участков, вновь образуемых из участков долевой собствен
ности и фонда перераспределения, обоснованы направления его совершенст
вования;
- разработана экономико-математическая модель оптимизации струк
туры посевных площадей и севооборотов сельскохозяйственной организации
с учетом сохранения и повышения почвенного плодородия;
— выполнена экономическая оценка эффективности использования
сельскохозяйственных угодий и трансформации земельных отношений в сельском хозяйстве Краснодарского края;
обоснованы размеры земельных платежей на основе государственной кадастровой оценки земельных участков, вновь образуемых из участков долевой собственности и фонда перераспределения;
выполнена оптимизация структуры посевных площадей и севооборо-
тов на примере одной из сельскохозяйственных организации региона.
Объектом исследования являлись земельные отношения, сложившиеся в сельскохозяйственных организациях и крестьянских (фермерских) хо-зяйствах Краснодарского края.
Предметом исследования выступил организационно-экономический
механизм регулирования земельных отношении в аграрном секторе экономики.
Теоретико-методологической основой исследования послужили фун-даментальные положения и концепции экономической теории, сформулиро-
ванные в трудах отечественных и зарубежных ученых, законодательные и нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края по разви-тию аграрной экономики и регулированию земельных отношений.
Методы исследования. В процессе исследования применялись мето
ды: системно-структурного анализа, монографический, экономико-
статистический, расчетно-конструктивный, экономико-математического мо
делирования и экспертных оценок. |
Информационно-эмпирическую базу исследования составили официальные данные территориального органа федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю, министерства сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности Краснодарского края, управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, материалы департамента имущественных отношений Краснодарского края, Южного филиала ОАО «Госземкадастрсъемка» -ВИСХАГИ, ГУП КК «Кубанский НИ и ПИ земельный центр», результаты годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности сельскохозяйственных ор-
ганизации региона, а также личные исследования автора.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в уточнении теоретических положений и методических рекомендаций по развитию организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений. Основные элементы научного вклада:
— уточнена и дополнена структура организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений, в состав которой, кроме основных экономических, включены инструменты законодательной и норма-
тивной деятельности, государственного кадастрового учета, землеустройства, мониторинга почвенного плодородия и эффективного использования земельных участков;
- предложен механизм определения государственной кадастровой стоимости земельных участков, вновь образуемых из участков долевой соб-
ственности и фонда перераспределения, отличающийся от применяемого на
v>
показателя
балла
учетом площади почвенных разновидностей
участка, что повышает достоверность выполняемой оценки и обоснованность размеров земельных платежей;
- разработана экономико-математическая модель оптимизации струк
туры посевных площадей и севооборотов сельскохозяйственных организа
ций, реализуемая методом линейного программирования и отличающаяся от
известных моделей наличием ограничений и балансовых уравнений, обеспе
чивающих размещение возделываемых культур в полях севооборотов с уче-
і
том требования положительного баланса вновь образованного и минерализованного гумуса, использующая в качестве критерия оптимизации максимум чистого дохода, включающего стоимость приращенного гумуса;
к*
— выявлен необоснованно высокий уровень трансакционных издержек
при оформлении земельных участков в собственность и аренду, препятст-
вующии развитию земельных отношении и увеличивающий размер невос
требованных земельных долей, что в свою очередь снижает эффективность
производства сельскохозяйственной продукции, предложен механизм их ми-
нимизации; !
- установлено, что следствием недостаточного учета качественных ха-
рактеристик конкретных земельных участков из муниципального земельного
фонда перераспределения, формируемого, как правило, из земель с низкими
показателями почвенного плодородия, является необоснованное завышение
размеров земельного налога, арендной платы и выкупной стоимости этих участков.
Практическая значимость работы. На основе теоретических положе-ний, выводов и методических рекомендаций определены основные направления совершенствования организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в аграрном секторе экономики Краснодарско-го края. Результаты исследования могут быть использованы при определении объективных размеров земельных платежей, для снижения трансакционных издержек, устранения недостатков организации территории сельскохозяйст-
%_.
і участков из участков
!
вой собственности и фонда перераспределения посевных площадей и севооборотов в сельскох
учетом сохранения и повышения уровня почвенного плодородия.
Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специаль-
ностей ВАК. Исследования выполнены в рамках специальности 08.00.05 -
~ п. 1.2.30 «Теория аграрных
отношений, в том числе земельных; развитие отношений собственности в
сельском хозяйстве и других отраслях АПК» и п. 1.2.36 «Рынок сельскохозяйственных земель, земельные отношения в аграрном секторе экономики и сельской местности» паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации.
Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационной работы были доложены и обсуждались на региональных, всероссийских и международных научно-практических конференциях в г. Краснодаре (2009 г., 2010 г., 2011 г., 2013 г., 2014 г.), г. Хасавюрте (2010 г.), г. Москве (2013 г.5 2014 г.), г. Санкт-Петербурге (2012 г.). Рекомендации и предложения, изложенные в диссертационной работе, одобрены и приняты к внедрению специалистами министерства сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности Краснодарского края, руководством ОАО «Воронцовское» Динского района.
Публикации. По результатам исследований опубликовано 25 научных работ, в том числе 1 монография (в соавторстве) и 6 статей в ведущих рецензируемых научных изданиях из перечня ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации. Общий объем публикаций составляет 24,94 п. л., в том числе авторских- 13,81 п. л.
Структура и объем исследования. Диссертационная работа общим объемом 182 страницы состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, включающего 227 наименований, содержит 43 таблицы, 26 рисунков и 2 приложения.
Особенности формирования организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в условиях их трансформации
Современные авторы [44, 119, 171, 206] в качестве важной составляющей экономического механизма регулирования земельных отношений выделяют рыночные регуляторы, оказывающие непосредственное влияние на формирование и функционирование земельного рынка: договорную (рыночную) цену земли, определяемая спросом и предложением, кадастровую стоимость, применяемую при налогообложении, залоговую ипотечную стоимость, арендную плату, земельный налог и т. д.
На наш взгляд в настоящее время не сложилась единая трактовка механизма регулирования земельных отношений. В определениях не разделяются методы, механизмы, составные части, элементы, рычаги. В результате исследований уточнена и дополнена структура организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений, в состав которой, кроме основных экономических, включены инструменты законодательной и нормативной деятельности, государственного кадастрового учета, землеустройства, мониторинга почвенного плодородия и эффективного использования земельных участков.
Более детально элементы экономического и организационно-правового механизма приведены на рисунке 3. На наш взгляд менее изучены и требуют дальнейшего исследования государственная кадастровая оценка вновь образуемых земельных участков, земельные арендные отношения, выделение земельных участков на местности в счет земельных долей, перераспределение невостребованных земельных долей и вовлечение их в сельскохозяйственный оборот.
В земельных отношениях участвуют субъекты и отношения строятся по поводу конкретных объектов. Субъектом можно считать всех, кто участвует в земельных отношениях, это государство, муниципальные образования, юридические лица, граждане. Объектом земельных отношений может быть земельный фонд страны, отдельные земельные участки, земельные доли. Это земля в пределах административно-территориальных границ, в которых происходит предоставление и изъятие земель, или отдельный земельный участок, который в установленном порядке должен быть оформлен, зарегистрирован и землеустроен. Механизмы и основные экономические элементы регулирования земельных отношений в аграрном производстве т
Механизмы и основные элементы регулирования земельных отношений в аграрном производстве (разработано автором с использованием результатов исследований Г. Н. Барсуковой, П. Ф. Парамонова, А. С. Чешева и др.) Законодательством земельный участок определяется как часть поверхности земли, в том числе поверхностный почвенный слой, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка [73].
Н. И. Кресникова считает, что земельный участок - это земля с улучшениями, включая улицы, дороги, дренаж, аллеи и все коммуникации, которые благоустраивают территорию [98, с. 16]. A. А. Варламов утверждает, что помимо земельных участков к объектам зе мельных отношений относятся прочно связанные с ними объекты недвижимости (водоемы, леса, многолетние насаждения, здания, строения), перемещение кото рых невозможно без нанесения несоизмеримого ущерба их назначению и состоя нию. Поэтому эти объекты находятся вместе с земельными участками в нераз дельном обороте [44]. B. А. Горемыкин относит земельный участок к недвижимости, которая находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил[58,с.10]. Характеризуя особенности земельных участков, В. Т. Водянников отмечает, что «земельный участок нельзя переместить в пространстве, использовать в иных целях или заменить другим предметом труда, более совершенным в техническом отношении средством производства» [211, с. 65].
Земельные участки отличаются по качеству, рельефу, плодородию, конфигурации, условию увлажнения, механическому составу и другим особенностям. Эти различия влияют на урожайность, валовой сбор и эффективность производства, так как при равных вложениях труда и средств на единицу площади возникают различия в качестве получаемой продукции [3, с. 42].
В теории и практике следует различать понятие земельного участка как физического объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (рисунок 4).
По нашему мнению, современные земельные отношения должны способствовать тому, чтобы производители сельскохозяйственной продукции были заинтересованы в интенсивном ведении сельскохозяйственного производства, направленном на использование адаптивных систем земледелия, на повышение его эффективности. Земельные отношения должны обеспечить субъектам земельных отношений реализацию предусмотренных законом форм собственности на землю.
В современной России в соответствии с Конституцией и Гражданским кодексом в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (рисунок 6). В соответствии с Гражданским кодексом государственная собственность подразделяется на 2 подвида: собственность Российской Федерации и собственность субъектов Российской Федерации. К муниципальной собственности относятся земельные участки, занятые объектами, принадлежащими муниципальному образованию на праве собственности
Оптимизация структуры посевных площадей и севооборотовкак фактор эффективного развития земельных отношений
Трансформация земельных отношений (от позднелат. transformatio - преобразование, превращение) - это перевод из одного вида в другой для повышения продуктивности земли, рационального и эффективного использованию, улучшения условий организации сельскохозяйственного производства.
Земельные преобразования в Краснодарском крае, происшедшие за последние двадцать лет, привели к коренным изменениям в земельных отношениях, воз 71 никновению различных форм собственности на землю, многоукладности производства [19].
В результате земельных преобразований, проведенных в Российской Федерации в девяностые годы прошлого века, возникла долевая собственность на земли сельскохозяйственного назначения. Размер земельной доли в пределах одного муниципального образования был одинаков для всех лиц, претендующих на ее получение. Земельная доля рассчитывалась в гектарах или баллогектарах.
Размер земельной доли в баллогектарах рассчитывался путем деления общей суммы баллогектаров всех участков земель, находящихся в общей собственности, на число лиц, претендующих на получение земельной доли. Стоимость каждого участка в баллогектарах равна его оценке в баллах за 1 га, умноженной на его площадь в гектарах. Баллогектар - это не единица площади как таковая, а качественная оценка земли, ее плодородия, и ценности для сельского хозяйства [20].
Площади пашни, пастбищ, сенокосов, многолетних насаждений и залежи были пересчитаны в баллогектары с учетом их плодородия, поэтому показатель площади, выраженный в баллогектарах, должен был дать возможность сопоставить общие площади всех сельскохозяйственных угодий по муниципальным образованиям.
Определить, сколько реально земли соответствует баллогектару, оказалось нелегко. Если в свидетельстве на право собственности указывалась площадь пая в баллогектарах, то должно было быть расшифровано, сколько при этом составляют площади каждого вида сельскохозяйственных угодий. А так как многие районы этого не учитывали, сегодня на их территории складывается ситуация, при которой площади пашни не хватает для выдела земельных участков в счет земельных долей. Невозможно изъять те участки, которые выделены ранее в счет земельных долей и право собственности на которые уже зарегистрировано.
Большая часть сельского населения оказалась не готова в социальном и психологическом плане работать самостоятельно. Только 10-15 % граждан, имеющих предпринимательский потенциал, не побоялись выйти из колхоза или совхоза, выделить свой земельный пай и средства производства на сумму имущественного пая. Многие сельские труженики не имели экономической базы для ведения самостоятельного хозяйства на земельной доле. Следует отметить юридическую неграмотность сельского населения, которое не до конца поняло экономическую сущность той собственности, право обладать которой они получили.
Длительное время земельная доля имела лишь усреднённое количественное выражение, не имея границ, отведённых в натуре. Такая собственность имела декларативный характер. Полученные права собственников оказались неполными, поскольку сама форма собственности - общая долевая без выделения земли в натуре (на местности) - исключает всякую возможность распоряжения этим объектом недвижимости. Отсутствует сам непосредственный объект права - конкретный земельный участок, который принадлежит собственнику. Кроме того, на территории бывших колхозов (совхозов) возникла неопределенность в местоположении земельных участков [17, 23].
По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на начало 2014 г. в собственности граждан находится 3068,2 тыс. га или 40,6 %, в собственности юридических лиц 499,4 тыс. га или 6,6 %, в государственной и муниципальной собственности 3980,9 тыс. га или 52,7 % (таблица 10, рисунок 14).
Таблица 10 - Распределение земель Краснодарского края по формам собственности (по всем категориям земель)
Информация Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Государство, сохраняя за собой право собственности на 52,7 % земельных ресурсов, в настоящее время выступает в качестве крупнейшего землевладельца.
С 2010 по 2014 гг. площадь земель в собственности граждан уменьшились на 135,2 тыс. га или 4,2 %, земли в собственности юридических лиц увеличились на 133 тыс. га или в 36,3 %, находящиеся в государственной и муниципальной собственности земли уменьшились незначительно - на 2,2 тыс. га или 0,06 %.
Экономическая оценка трансформации земельных отношенийв Краснодарском крае
Вновь образуемыми земельными участками считаются участки, которые появились в результате: - образования нового земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения; - изменения площади земельного участка при упорядочении (объединении или разделе) его границы; - изменения вида разрешенного использования земельного участка; - перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель.
В настоящее время государственная кадастровая оценка вновь образуемых земельных участков регулируется методическими указаниями, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12.08.2006 г. N 222. Согласно этим методическим указаниям кадастровая стоимость вновь образуемых земельных участков из участков долевой собственности и фонда перераспределения земель определяется путем умножения среднего для муниципального района значения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на площадь земельного участка [149].
Действующая государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проведена в границах бывших колхозов и совхозов. По ним имеются устаревшие на сегодняшний день материалы почвенных обследований, выполненных в 80-90 гг. XX в. При оценке вновь образуемых земельных участков не учитываются их индивидуальные особенности.
Рассмотрим влияние почвенного плодородия на кадастровую стоимость и земельные платежи на примере земельных участков, расположенных в муниципальных образованиях Краснодарского края - Динском, Мостовском и Тихорецком районах. Динской район находится в центре Краснодарского края, Тихорецкий - в северо-восточной его части, а Мостовский - в южной. Динской и Тихорецкий районы относятся к Степной оценочной зоне, а Мостовский - к Предгорной.
ОАО «Воронцовское» Динского района находится в границах бывшего колхоза им. Крупской, ООО «Нива» Тихорецкого района образован в границах бывшего совхоза «Тихорецкий», а АО «Победа» Мостовского района сформирован в границах бывшего колхоза «Победа».
В каждом районе имеются земельные участки фонда перераспределения и участки, сформированные в счет невостребованных земельных долей. Они относятся к землям сельскохозяйственного назначения, их разрешенное использованием - ведение сельскохозяйственного производства.
На территории земельных участков, образованных в счет невостребованных земельных долей ОАО «Воронцовское» Динского района преобладают черноземы типичные малогумусные сверхмощные, которые занимают площадь равную 247,885 га или 41,3 % (таблица 28). Эта почвенная разновидность имеют высокий почвенный балл - 91. Наименьшую площадь составляют черноземы выщелоченные слабогумусные сверхмощные площадью 31,08 га или 5, 2 %, их почвенный балл равен 81. Также в составе земельных участков, образованных в счет невостребованных земельных долей, имеются почвенные разновидности с низким почвенным баллом - 43 и 47. Они в сумме занимают 285,39 га или 47,5 %.
В ОАО «Воронцовское» Динского района в составе земельных участков фонда перераспределения общей площадью 2046,76 га преобладают черноземы типичные малогумусные сверхмощные, площадь которых занимает 943,79 га или 46,1 %. На долю почвенных разновидностей, имеющих низкий почвенный балл от 43 до 47, приходится в сумме 765,94 га или 37,4 %.
В ООО «Нива» Тихорецкого района имеется 673,961 га земельных участков, образованных в счет невостребованных земельных долей (таблица 29). В их составе преобладают черноземы обыкновенные слабогумусные сверхмощные с почвенным баллом равным 80 площадью 419,12 га или 61,2 %. Имеются лугово-болотные карбонатные слабосолончаковатые почвы, почвенный балл которых равен 21. Площадь этих земель занимает 8,331 га или 1, 2 %.
В составе земельных участков фонда перераспределения ООО «Нива» общей площадью 89,87 га имеются четыре почвенные разновидности, и также преобладают черноземы обыкновенные слабогумусные сверхмощные, площадь которых составит 38,24 га или 42,6 %. Почвенная разновидность, имеющая низкий почвенный балл, равный 21, занимает 3,56 га или 4
Территория земель АО «Победа» Мостовского района представлена разнообразием почвенных разновидностей (таблица 30). В составе земельных участков, образованных в счет невостребованных земельных долей, имеется 8 различных почвенных разновидностей. Преобладают черноземы выщелоченные малогумусные мощные слабосмытые с почвенным баллом равным 83 площадью 206,81 га или 32,3 %. На долю черноземов выщелоченных малогумусных сверхмощных, имеющих высокий почвенный балл, равный 92, приходится только 111,56 га или 17,4 %.
В составе земельных участков фонда перераспределения АО «Победа» общей площадью 4514,57 га имеются двадцать три почвенные разновидности, почвенный балл которых колеблется от 92 до 33. Почвенные разновидности с баллом от 92 до 71 занимают площадь 2027,46 га или 44,9 %, остальные занимают 2487,11 га или 55,1%.
Пути повышения эффективности земельных арендных отношений
В процессе исследования были получены следующие результаты: На основе обобщения существующих трактовок и системно-структурного анализа исследуемой предметной области уточнена и дополнена структура орга низационно-экономического механизма регулирования земельных отношений, в состав которой, кроме основных экономических, включены инструменты законо дательной и нормативной деятельности, государственного кадастрового учета, землеустройства, мониторинга почвенного плодородия и эффективного использо вания земельных участков.
Системный анализ применяемого на практике механизма определения государственной кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков из участков долевой собственности и фонда перераспределения показал, что использование для этих целей среднерайонного удельного показателя кадастровой стоимости земли не учитывает более низкий по сравнению со среднерайонным уровень плодородия объектов оценки, что приводит к необоснованному завышению размера земельных платежей. Для устранения этого недостатка в расчетах предлагается использовать средневзвешенный совокупный почвенный балл, определяемый с учетом площади почвенных разновидностей каждого конкретного оцениваемого участка, что требует обновления результатов почвенных обследований сельскохозяйственных организаций Краснодарского края.
В результате исследований разработана экономико-математическая модель оптимизации структуры посевных площадей и севооборотов сельскохозяйственных организаций, реализуемая методом линейного программирования и отличающаяся от известных моделей наличием ограничений и балансовых уравнений, обеспечивающих размещение возделываемых культур в полях севооборотов с учетом требования положительного баланса вновь образованного и минерализованного гумуса, использующая в качестве критерия оптимизации максимум чистого дохода, включающего стоимость приращенного гумуса.
Анализ эффективности использования сельскохозяйственных угодий в аграрном производстве Краснодарского края показал, что одним из негативных проявлений его рыночной трансформации в последние 25 лет является уменьше ние площади сельскохозяйственных угодий на 180,9 тыс. га или 3,7 %. Ухудше ние финансово-экономического состояния большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей региона, ослабление механизмов их государственной под держки, ограниченная доступность к источникам заемного капитала и его высокая цена привели к тому, что в 2013 г. количество убыточных сельскохозяйственных организаций в крае составило около 21 %.
На начало 2014 г. в частной собственности находилось 3567,6 тыс. га земель, в т. ч. в собственности граждан - 3068,2 тыс. га или 86,3 %, из них земельные доли занимали 2330,1 тыс. га или 75,9 %. Площадь земельных участков, выделенных из долевой собственности составляла 89,5 тыс. га. Невостребованные земельные доли в Краснодарском крае занимают 130,2 тыс. га или 3 % от общего наличия сельскохозяйственных угодий.
Расчеты показали, что в 2014 г. стоимость недополученной валовой про дукции сельского хозяйства с площади невостребованных земельных долей в ре гионе составила 5909 млн руб., региональным бюджетом недополучено 38,1 млн руб. земельного налога. Установлено, что с ростом площади невостребованных земельных долей происходит снижение эффективности производства сельскохо зяйственной продукции.
При выделении земельных участков из участков долевой собственности и фонда перераспределения часто нарушаются требования прямолинейности и правильной конфигурации границ, компактности, выделения долей родственников общим массивом, разработки проектов организации территории и сохранения плодородия почв для каждого сельскохозяйственного предприятия и крестьянского (фермерского) хозяйства.
В ходе исследований выявлен необоснованно высокий уровень трансак ционных издержек, сопутствующих оформлению земельных участков в собствен ность и аренду, препятствующий развитию земельных отношений и способству 147 ющий увеличению площади невостребованных земельных долей. На оформление земельного участка необходимо потратить до 8 месяцев и более 40 тыс. руб. Совершение сделки купли-продажи земельной доли без выделения ее на местности занимает до 4 месяцев и требует до 30 тыс. руб., а при выделении доли на местности - до 6 месяцев. Для снижения трансакционных издержек на 15-20 % предложено создать в регионе доступную информационную базу данных земельных участков, при формировании которой рекомендуется использовать государственную кадастровую оценку приобретаемых или реализуемых земель с понижающим или повышающим коэффициентом.
Установлено, что следствием недостаточного учета качественных характеристик конкретных земельных участков из муниципального земельного фонда перераспределения, формируемого, как правило, из земель с низкими показателями почвенного плодородия, является необоснованное завышение размеров земельного налога, арендной платы и выкупной стоимости этих участков. Фактический уровень земельных платежей при этом может быть завышен от 10 до 25 %.
Проведенные исследования позволили обосновать перечень мероприятий, реализация которых будет способствовать повышению эффективности арендных земельных отношений. В их состав включены ограничение срока аренды пахотных земель минимальным сроком ротации полевого севооборота (в Краснодарском крае - 8 лет); предоставление первоочередного права аренды фонда перераспределения соседним сельскохозяйственным организациям или крестьянским (фермерским) хозяйствам; закрепление договором обязательств арендатора по сохранению и повышению почвенного плодородия арендуемого им земельного участка; упрощение порядка регистрации прав аренды земельных участков сроком до 1 года и при значительном их количестве у одного арендатора; снижение размера государственной пошлины за регистрацию земельных участков для юридических лиц, что будет способствовать концентрации земель в руках эффективных сельскохозяйственных товаропроизводителей.