Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Особенности развития и современное состояние рынка жилья 9
1.1. Понятие и экономическое содержание рынка жилья 9
1.2. Факторы, определяющие предложение на рынке жилья 24
1.2.1. Жилищный фонд - состояние и уровень обеспеченности населения 25
1.2.1.1. Состояние и качественные особенности жилищного фонда России...25
1.2.1.2. Уровень обеспеченности населения жильем, усиление его дифференциации 33
1.2.2. Динамика предложений на первичном рынке жилья 35
1.2.3. Жилищные инвестиции: динамика, структура, цены 39
ГЛАВА 2. Платежеспособный спрос и сбережения населения и их воздействие на развитие рынка жилья 48
2.1. Развитие макроэкономической ситуации и ее влияние на уровень денежных доходов населения, их дифференциацию 48
2.2. Альтернативные оценки доходов населения и уровня дифференциации населения по объему денежных доходов ...57
2.3. Роль и особенности формирования сбережений населения как основного источника жилищных инвестиций 59
2.3.1. Экономические предпосылки трансформации накоплений населения в жилищные инвестиции 59
2.3.2. Сбережения населения России - анализ динамики и структуры 63
2.4. Социально-экономический потенциал семьи и его роль в формировании инвестиционного спроса на рынке жилья 72
2.5. Региональные особенности цен и спроса на жилье 79
ГЛАВА 3. Финансово-экономический механизм развития рынка жилья 89
3.1. Роль государства в развитии рынка жилья (ретроспективный обзор мировой практики) 90
3.2. Ретроспективный анализ системы бюджетного жилищного финансирования в России 99
3.3. Финансово-экономический рыночный механизм развития жилищного строительства 109
3.3.1. Ипотечное кредитование жилья Ill
3.3.2. Основные этапы и опыт развития ипотеки за рубежом 116
3.4. Становление и развитие ипотечного кредитования в современной России 124
Заключение 143
Список использованной литературы Ї53
- Понятие и экономическое содержание рынка жилья
- Динамика предложений на первичном рынке жилья
- Развитие макроэкономической ситуации и ее влияние на уровень денежных доходов населения, их дифференциацию
- Роль государства в развитии рынка жилья (ретроспективный обзор мировой практики)
Введение к работе
Актуальность исследования. В ходе экономических преобразований все сектора экономики, в том числе и жилищный, переориентируются на функционирование в соответствии с рыночными принципами, основным из которых является динамически развивающееся взаимодействие между спросом и предложением. Настало время, когда процессы такого взаимодействия должны результироваться в новый финансово-экономический механизм становления рынка жилья, который до последнего времени формировался непоследовательно. Относительно быстрый рост оборота на рынке жилья в первые годы перестроечного периода был вызван действием временной конъюнктуры - быстрой поляризацией населения по уровню доходов и сбережений, получением сверхдоходов узкой группой населения, увеличением спроса на жилье нерезидентов. С исчерпанием или резким снижением уровня воздействия этих факторов рынок жилья стал испытывать нарастающие трудности, естественные в условиях низкой платежеспособности подавляющей части населения.
Определенная стабилизация общеэкономической ситуации в России дает возможность использовать долговременные, свободные от текущей конъюнктуры механизмы развития жилищного рынка.
Несмотря на то, что в рыночно ориентированных странах накоплен успешный опыт и разработан эффективно работающий финансово-экономический механизм развития жилищного рынка, без учета специфических условий России он не может быть успешно задействован. Необходим поиск новых решений, в частности учитывающий высокую потребность населения России в жилье, низкий уровень платежеспособного спроса, отсутствие достаточных правовых и экономических гарантий, особенно необходимых для восстановления доверия населения к финансово-кредитным институтам, инфляционные ожидания. При этом не определена роль, возможности и границы участия государства в регулировании спроса и предложения на жилищном рынке.
Список актуальных, но нерешенных пока вопросов развития рынка жилья можно продолжить.
Актуальность и недостаточная разработанность проблем развития жилищного рынка, дискуссионный характер ряда аспектов данной проблемы определили выбор темы диссертационного исследования, постановку его цели, содержание работы.
Цель и задачи исследования. Цель исследования состояла в разработке и обосновании рамочных условий, основных принципов и элементов финансово-экономического механизма развития рынка жилья в условиях низкого платежеспособного спроса населения.
Цель исследования определила постановку следующих задач:
базируясь на анализе общетеоретических принципов и закономерностей развития рынка недвижимости и рынка жилья, как одного из его сегментов, выявить и систематизировать основные особенности и проблемы формирования российских рынков недвижимости и жилья;
выявить и оценить влияние основных факторов, определивших уровень и тенденции предложения, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, вскрыть причины инвестиционного спада в жилищном строительстве;
проанализировать воздействие макроэкономических преобразований на уровень денежных доходов населения, его дифференциацию по уровню доходов и сбережений, критически оценить действующие и альтернативные методы оценки уровня денежных доходов населения и его дифференциации;
исследовать роль сбережения населения как источника жилищных инвестиций, оценить степень вовлеченности и потенциал использования денежных сбережений населения в развитии рынка жилья; определить условия, необходимые для ускорения процесса их трансформации в жилищные инвестиции;
разработать подходы к определению платежеспособного спроса населения на рынке жилья на основе интегрированного показателя - измерителя социально-экономического потенциала семьи, как наиболее подробно учитывающего источники денежных средств населения, которые могут быть задей-
ствованы на рынке жилья;
на основе исследования мирового опыта создания и функционирования финансово-экономического механизма рынка жилья, предложить пути использования некоторых его элементов для развития отечественного рынка жилья; обосновать возможности» формы и границы участия государства на отдельных этапах развития жилищного рынка России;
разработать предложения по более эффективному использованию механизма ипотеки для решения жилищных проблем; выявить и эшелонировать те основные причины, в силу которых механизм ипотеки не может быть полностью задействован в РФ; предложить программу мер, направленную на использование механизма долгосрочного жилищного кредитования в условиях дефицита финансовых средств и его активизацию по мере стабилизации макроэкономической ситуации.
Предмет и объект исследования. Предметом исследования являются факторы и тенденции формирования предложения и платежеспособного спроса на рынке жилья России. Объект исследования - российский рынок жилья.
Методология и методика исследования. В ходе исследования использовались труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области макроэкономического анализа, экономики труда и социальной сферы, экономики жилищного хозяйства, финансов, кредита.
Информационной базой исследования являлись материалы Госкомстата РФ, Центра экономической конъюнктуры при Минэкономике РФ, нормативно-правовые документы, законодательные акты, отечественная и зарубежная справочная литература, материалы периодической печати. Использовались методы системного анализа, сравнительного анализа, графического изображения.
Научная новизна работы состоит в комплексном рассмотрении взаимосвязи и взаимодействия факторов, формирующих платежеспособный спрос и предложение на рынке жилья в условиях кризисного развития и стабилизации экономики.
7 При этом:
- проведен комплексный анализ основных факторов, определяющих
уровень и динамику предложения на первичном и вторичном рынках жилья;
дана характеристика инвестиционного спада в жилищном строительстве за
последние 7 лет, выделив особо его новый этап (1997-1998 гг.), когда низкая
обеспеченность населения жильем сопровождается падением темпов ввода
нового жилья и повышением процента незанятого жилья; даны рекоменда
ции, направленные на улучшение сбалансированности предложения жилья со
спросом на него;
выявлено и оценено воздействие таких основных макроэкономических изменений на формирование уровня и структуры платежеспособного спроса населения на жилье как инфляция, неплатежи, теневая экономика;
выявлены методологические и методические изъяны в расчетах статистических показателей, определяющих уровень и структуру денежных доходов и сбережений населения, а также степень их дифференциации; предложены пути повышения точности их расчетов;
предложен новый методический подход к определению размера денежных сбережений населения как реального источника жилищных инвестиций; даны практические рекомендации созданию условий по увеличению масштабов вовлечения сбережений населения в жилищные инвестиции; проведены расчеты коэффициента эффордобилити, характеризующий способность российского населения к покупке жилья;
обосновано и доведено до уровня практических рекомендаций предложение об использовании в качестве интегрированного показателя - измерителя платежеспособного спроса населения на рынке жилья, показателя социально-экономического потенциала семьи как наиболее полно охватывающего источники денежных средств, которые могут быть задействованы на рынке жилья, например, трансферты работодателя, родственников, средства от продажи собственности и т.д.;
впервые проведены расчеты и предложена оптимизация соотношений себестоимости и цен одного квадратного метра площади на первичном и вто-
8 ричном рынках жилья в региональном разрезе в целях повышения эффективности нового строительства, снижения процента незаселенного жилья, повышения емкости рынка жилья;
в результате ретроспективного анализа мировой практики эволюции финансового экономического механизма регулирования рынка жилья выявлены степень и формы участия государства на разных этапах развития жилищного рынка; разработаны методологические принципы и подходы к формированию финансово-экономического механизма развития рынка жилья, позволяющего более тесно увязать интересы государства, негосударственных инвесторов, застройщиков, населения;
выявлены положительные и отрицательные стороны и предложены те формы и модели ипотеки, которые наиболее эффективны в реальных экономических условиях, разработана система мер, направленная на использование механизма долгосрочного жилищного кредитования в условиях дефицита финансовых средств и его активизацию по мере улучшения макроэкономической ситуации.
Практическая значимость работы определяется тем, что использование содержащихся в ней методологических и методических положений и рекомендаций позволяют проводить более активную и обоснованную политику в области развития жилищного рынка. Результаты исследований автора, доведенные до уровня конкретных предложений и рекомендаций, позволяют обеспечить выработку более обоснованной экономической политики по привлечению денежных сбережений населения к инвестированию жилищного сектора экономики, повысить качество и результативность методов государственного и финансово-кредитного регулирования этого сегмента рынка.
Материалы диссертационной работы использовались в учебном процессе Академии народного хозяйства при Правительстве РФ.
Понятие и экономическое содержание рынка жилья
Жилище является частью недвижимого богатства общества. Под недвижимостью в современной экономической литературе понимают участок земли, а также все то, что находится на, над или под ее поверхностью, включая объекты присоединенные к ней независимо от того, имеют ли эти объекты природное происхождение или созданы руками человека1.
Таким образом, недвижимость - это единый объект: земля и все, что с ней неразрывно связано, К ним относятся здания, сооружения, перемещения которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Феномен недвижимости несет в себе ряд исключительных свойства. Собственность на недвижимое имущество стабилизирует социальное и экономическое положение всего общества в целом, создает систему экономических противовесов административным тенденциям государства, поскольку собственник политически более независим. Переход прав собственности на недвижимое имущество представляет собой движение капитала» то есть стоимости приносящей доход. Именно поэтому вложение средств в недвижимость представляет собой универсальное средство против инфляции.
Рынок недвижимости появляется тогда, когда в обществе формируются рыночные отношения, появляется необходимость менять, продавать, покупать объекты недвижимости и выставлять их в качестве залога при получении кредита.
Рынок недвижимости в странах с развитой рыночной экономикой является барометром состояния дел в ней. Он не просто обслуживает куплю-продажу объектов недвижимости, а является пространством, в котором развиваются все другие виды предпринимательства. Инвестиции в недвижимость являются одними из самых гарантированных и прибыльных. Недвижимостью прирастает национальное богатство государства.
Формирование российского рынка недвижимости началось позже, чем других видов рынков. Только в середине 1993 года, когда был принят закон, разрешающий частную собственность на жилье, появились основные контуры этого рынка. Однако механизм реализации этих законов запаздывает, что вызывает деформацию функционирования рынка недвижимости.
По мнению Апрелева К.Н.\ президента Российской Гильдии риэлтеров, в настоящее время российский рынок недвижимости можно считать рынком с большой натяжкой, поскольку в России существует не рынок объектов недвижимости как таковых (участков земли со всеми неотделимыми от нее элементами), а рынок отдельных элементов объекта недвижимости - офисов, складских помещений, квартир и т.д. Причем «работа» на этих отдельных сегментах рынках также не свободна - оборот на них ограничен наличием как административных, так и экономических барьеров. Как он полагает, для наиболее полной реализации возможностей рынка недвижимости необходимы законы, созданные на единой платформе и активизирующие рынок. Эта платформа — концепция развития рынка недвижимости, призванная решить следующие задачи: 1) Сформировать цивилизованный рынок недвижимости, обеспечить баланс интересов субъектов рынка и государства. 2) Вовлечь объекты недвижимости в хозяйственный оборот и обеспечить эффективное их использование. 3) Обеспечить юридическую защищенность прав собственников и добросовестных приобретателей недвижимости. 4) Преодолеть противоречия в существующей законодательной базе и избежать возможности их возникновения в дальнейшем при создании новых законодательных актов. 5) Расширять возможности приобретения недвижимого имущества и упростить процедуру его оформления в собственность. 6) Обеспечить поступательную динамику развития сферы недвижимости путем формирования экономических рыночных механизмов. 7) Регламентировать взаимоотношения между всеми субъектами рынка недвижимости. Российская Гильдия риэлтеров уделяет большое значение участию в разработке, совершенствовании, экспертизе и общественной поддержке законов, указов и других нормативных актов, направленных на дальнейшее развитие рынка недвижимости и защиту прав собственников и участников рынка недвижимости. В настоящее время необходимо продолжить работу над Земельным, Жилищным и Налоговым кодексами, добиваться принятия следующих законов и подзаконных актов: - об основах операций на рынке недвижимости; - об инвестиционной деятельности на рынке недвижимости; - об управлении недвижимостью; - об оценочной деятельности; - о брокерской и агентской деятельности на рынке недвижимости; - об ипотеке; - о государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него; - о государственном земельном кадастре; - о формировании объектов недвижимости и землеустройстве; - о целевом использовании земель; - о страховании прав на недвижимое имущество; - о территориальном зонировании; - об управлении и аренде государственной и муниципальной недвижимости.
Также необходимо продолжить работу по совершенствованию системы лицензирования риэлторской деятельности и обеспечить баланс интересов участников рынка недвижимости и государства, оказать влияние на скорейшее создание Федеральной комиссии по недвижимости, которая бы осуществляла разработку стратегии развития рынка недвижимости и способствовала его динамичному становлению.
Необходимо формирование единых стандартов, касающихся различных аспектов риэлторской деятельности: договоров, информационного обмена, образования, лицензирования.
Уже созданы стандартные программы для лицензирования брокерской деятельности. На очереди оценочная деятельность и управление недвижимостью, а также создание специализированного обучающего центра, развитие обучающих программ и, в перспективе, — специализированные институты по всем направлениям риэлторской деятельности. Разработана система принципов, опирающихся на национальный информационный стандарт, позволяющий создавать и развивать региональные центры РМЛС и интегрировать их в Российскую информационную систему.
Динамика предложений на первичном рынке жилья
Динамика объемов жилищного строительства с началом радикальных рыночных реформ складывалась весьма противоречиво. В первый год реформ они сократились на 16%, что примерно соответствует пропорциям сокращения основных макроэкономических показателей (ВВП, промышленной продукции). С 1991 г. наблюдается спад объемов вводимого жилья. По дан-ным Госкомстата РФ, в 1991 г. было введено 49,4 млн. м , в 1992 г. - 41,5 млн., в 1993 г. - 41,8 млн., в 1994 г. - 38,5 млн. и в 1995 г. - около 4,0 млн. м2 общей жилой площади, т.е. уже в 1993 году объем жилищного строительства стабилизировался, соответствуя уровню середины 50-х годов. При этом спад в экономике в целом и основных ее отраслях продолжался.
В 1995 году впервые с 1987 года в России был зафиксирован прирост объемов введенного жилья (более 9%). В то же время в 1995 году объемы жилищного строительства сократились примерно на 30% относительно результатов докризисного 1990 года, что существенно меньше показателей падения ВВП (38%), объемов промышленной продукции (50%), грузооборота транспорта (40%), капиталовложений (70%).
Однако достигнутые в 1995 году положительные результаты в большой степени опираются на потенциал, созданный в дореформенный период: на строительные заделы и материально-техническую базу этой отрасли, базовые социальные технологии, которые соответствуют по своим абсолютным объемам лишь крайне низкому уровню 40-летней давности, когда в СССР только начала реализовываться программа массового жилищного строительства.
В структуре ввода частного жилья возрастает также доля индивидуальных застройщиков. В частном секторе две трети домов строится индивидуальными застройщиками; ими за свой счет и с помощью кредитов введено в 1995 г. 9,9 млн. кв. метров, больше чем в предыдущем.
Доля индивидуальных жилых домов в общем объеме введенного жилья из года в год возрастает, а в 1995 г. она составила 23,2% против 18,2% в 1994 г. и 5,8% - в 1987 г.
Начиная с 1996 г. жилищное строительство вошло в стадию кризиса. В начале не только строительные фирмы, но и экономисты-аналитики не были склонны драматизировать ситуацию, и снижение объема работ многие списывали на фактор сезонности. Однако, как выясняется, причины падения объемов ввода нового жилья более глубины.
В 1996 г. рост объемов строительства жилья наблюдается только по индивидуальным застройщикам, что свидетельствует о все более активном включении населения в процесс строительства собственного жилья. Его доля в общем объеме строительства возросла с 9,7% в 1990 г. до 29,1% в 1996 г. и до 38,3% в январе-сентябре текущего года. Индивидуальными застройщиками в 1996 г. построено 91 тыс. собственных жилых домов общей площадью 10,0 млн. кв. метров, что на 11% превышает уровень 1995 г., за девять месяцев 1997 г. введено 53 тыс. домов общей площадью 6,3 млн. кв. метров, что на 10% больше, чем в январе-сентябре 1996 года.
Можно сказать, что широкое участие индивидуальных застройщиков в жилищном строительстве стало одним из факторов торможения его спада, однако едва ли оно может стать основой устойчивого роста объемов жилищного строительства в будущем, что требует соответствующего уровня денежных доходов населения, общего удовлетворительного состояния экономики, развертывания рыночной инфраструктуры.
Жилищно-строительной кооперацией, доля которой в общем объеме жилищного строительства в 1996 а. не превышала 4%, введено 1,3 млн. кв. метров площади жилых домов, что на 26% меньше, чем в 1995 году. За девять месяцев текущего года для членов ЖСК построено 520,0 тыс. кв. метров жилья, что на 13% меньше уровня января-сентября 1996 года. На большинстве регионов России такое строительство практически не ведется.
Немаловажен в этом вопросе и региональный аспект. В 1995 году увеличение ввода в эксплуатацию индивидуальных жилых домов было отмечено в 76 (из 89) регионов России, но прирост совокупных объемов жилищного строительства имел место только в 28 регионах при сокращении ввода жилья по стране в целом. Та же картина наблюдалась и в 1996 году: индивидуальное жилищное строительство выросло в 63 регионах, но прирост совокупных объемов ввода жилья произошел лишь в 27 регионах.
Для более точной оценки региональных особенностей жилищного строительства целесообразно сравнение объемов жилищного строительства за 1990 и 1994 годы, поскольку первый из них является начальным годом экономического кризиса, а второй - годом, когда объемы ввода жилья в абсолютном измерении достигли низшей отметки за весь период реформ.
В 1994 году, при сокращении объемов вводимого жилья по России в целом более чем на 36% по сравнению с 1990 годом, все экономические районы страны можно разделить на три большие группы по глубине спада в жилищном строительстве: 1) Восточно-Сибирский, Северный, Дальневосточный, Западно-Сибирский (спад составил 45-55%, т.е. больше, чем в среднем по России); 2) Волго-Вятский, Поволжский и Уральский (33-37%, что примерно соответствует среднероссийскому уровню); 3) Северо-Западный, Северо-Кавказский, Центрально-Черноземный, Центральный районы (25-30%, т.е. меньше, чем в среднем по России).
Производственные мощности строительных организаций, по разным оценкам, загружены на 60-80%. Хроническая незагрузка обусловлена сниже 39 ниєм финансирования жилищного строительства из средств федерального и местного бюджета и недостаточным спросом на жилье по сравнению с уровнем производственной мощности стройиндустрии. Спад привел к оттоку из крупных строительных предприятий квалифицированной рабочей силы и специалистов, невозобновляемому физическому и моральному старению оборудования и производственных фондов. Упала производительность труда.
Технология строительства и проекты не ориентированы на снижение себестоимости строительства и повышение рентабельности инвестиций. Они сформировались в условиях затратной оценки достижений в строительстве. Сложившаяся разница цен первичного и вторичного рынка, относительная высокая себестоимость и длительные сроки сооружения объектов ослабляют привлекательность отрасли для частных капиталовложений.
Мелкие строительные предприятия пытаются увеличивать объемы производства, не имея ни квалифицированных рабочих и специалистов, ни соответствующих фондов. В ряде случаев строительство ведется без изучения спроса, только под влиянием увеличивающихся цен на жилье. Это может привести к отрицательным результатам прежде всего для инвесторов и в меньшей степени для фирм, включающих свою прибыль в себестоимость строительства.
Развитие макроэкономической ситуации и ее влияние на уровень денежных доходов населения, их дифференциацию
На протяжении всего пореформенного периода в РФ уровень денежных доходов населения формировался под воздействием быстроменяющейся макроэкономической ситуации. Среди множества макроэкономических факторов на платежеспособный спрос наибольшее влияние оказывали следующие: спад производства, инфляция (на начальном этапе реформы - 1992-1995 гг.) и позднее - невыплата и задержки с выплатой заработной платы.
Падение валового внутреннего продукта (ВВП) повлекло за собой рост безработицы, снижение доли оплаты труда, уровня реальных доходов, Реальные доходы и реальная заработная плата за 1991-95 гг. снизились существенно больше чем объем ВВП или объем производства в реальном исчислении.
Объем ВВП за этот период снизился на 1/3, реальные доходы на 48%, пенсии почти на 50%. Объем промышленной продукции сократился на 46%, заработная плата на 53%. Особенно неблагоприятным с точки зрения доходов населения был 1995 год, когда ВВП снизился на 4%, реальные денежные доходы на 13%, заработная плата на 25%, пенсии на 15%, За эти годы по данным Госкомстата РФ потребительские цены выросли в 2 тыс. раз, на продукты приблизительно в 1500 раз, непродовольственные товары приблизительно в 1200 раз, услуги почти в 17 тыс. раз. Денежные доходы увеличились в 1100 раз, заработная плата приблизительно в 900 раз, пенсии почти в 1000 раз.
Сокращение реальных денежных доходов повлекло за собой резкое сужение емкости внутреннего рынка, в том числе и жилищного.
Деформирующее и разрушающее воздействие высокой инфляции в переходный период в первую очередь проявлялось:
- в ликвидации стимулов к накоплению у предприятий и населения. Все большая часть ресурсов направлялась на текущее потребление, поддержание падающего уровня жизни, накопление высоколиквидных средств и иностранной валюты;
- в абсолютном снижении (в сопоставимых ценах) расходов бюджета по социальной поддержке все более широких слоев населения, оказывающихся за чертой прожиточного минимума, при одновременном сужении доходной базы федерального и местных бюджетов;
- в кардинальном перераспределении доходов населения, резкой дифференциации населения по доходам, имуществу и жилищным условиям.
Инфляционный потенциал был накоплен еще до официального объявления о повышении цен в январе 1992 г., но с этого момента Россия вступила в новый этап "открытой" формы инфляции. Инфляция в "подавленной" форме, выразившейся в конце 1991 года в опустошении прилавков магазинов, в дефиците практически всей продукции производственно-технического назначения, перешла в "открытую" форму - в опережающий доходы рост цен. Образовавшийся "денежный навес" был в основном ликвидирован уже в 1992 году.
Политика либерализации цен, начатая в январе 1992 года и приведшая к тому, что инфляция составила за год 2610%, при одновременном сдерживании роста денежных доходов населения в целях ликвидации так называемого денежного навеса привели к тому, что общая сумма денежных доходов населения в декабре 1992 г, увеличилась лишь в 12 раз по сравнению с декабрем
1991 г. Таким образом, увеличение номинальных доходов населения в 2,2 раза отставало от роста потребительских цен. Это означает, что жизненный уровень населения России за год резко (в два с лишним раза) снизился. Положение Закона об индексации доходов населения, которое явилось бы наиболее надежным способом адаптации фиксированных доходов населения к новым уровням цен, в 1992 году и в последующие годы в полной мере так и не было осуществлено.
Роль государства в развитии рынка жилья (ретроспективный обзор мировой практики)
Государственное участие в развитии рынка жилья выражается прежде всего через прямое государственное финансирование жилищного строительства, предоставление кредитов как для строительства, так и для покупки жилья и др.
Большой интерес представляет опыт использования государственного жилищного финансирования в Чили, многие элементы которого, по мнению автора, имеют право на обстоятельное изучение и последующее применение в российской практике .
Для повышения эффективности процесса государственного финансирования жилищного строительства в Чили с середины 70-х до начала 90-х годов в стране было разработано около 10 различных программ. Часть из них, например Системная программа для застройщиков, Программа строительства кооперативного жилья, Программа субсидирования жилищного строительства и др. были направлены прежде всего на стимулирование накоплений населения на цели жилищного строительства. Они предусматривали предоставление кредитов для строительства или покупки небольших стандартных квартир для лиц, имеющих определенный уровень дохода и располагающих некоторой суммой накоплений. Кредитами по этим программам пользовались в основном лица со средним и относительно высоким уровнем доходов. В 80-е годы большая часть жилищных программ была упразднена или изменена, уменьшился как размер предоставляемого кредита, так и размер квартир, для строительства которых кредит мог быть предоставлен.
Другие программы разрабатывались специально для неимущих слоев населения. Это прежде всего Программа строительства социального жилья, Базовая жилищная программа и Программа строительства дешевого жилья и оборудования земельных участков коммунальной инфраструктурой, осуществляемая местными органами самоуправления.
По Программе строительства социального жилья местные жилищные комитеты покупали дома, построенные частными строительными организациями, с которыми у них был заключен контракт. Далее комитеты их либо продавали ( предоставляя выбранным лицам беспроцентный кредит), либо сдавали в аренду на выгодных для пользователей условиях (по условиям аренды размер квартплаты не должен превышать 15% месячного дохода семьи). В основном использовался второй вариант. Средства на данную программу комитеты получали за счет сбора местных налогов, в том числе налогов на жилье и государственных дотаций. Определение контингента нуждающихся лиц осуществлялось комиссиями при местных органах самоуправления на основе специального индекса - опросной анкеты, включающей более 30 вопросов: о составе, размерах семьи, источниках и размерах доходов, жилищных условиях и др. После прекращения существования Союза жилищных комитетов сдаваемые в наем дома были проданы квартиросъемщикам. Хотя предполагалось, что программа будет способствовать улучшению жилищных условий наиболее бедных семей, но из-за недостаточного контроля за отбором претендентов только 24% субсидий по ней получило 30% наиболее бедных граждан страны.
Базовая жилищная программа оказалась более социально ориентированной на беднейшие слои. Основной ее задачей явилась ликвидация городских трущоб. Включенные в нее жители трущоб (отбор осуществлялся на основе cas, index) получали целевые платежные средства-ваучеры (максимум до 200 условных расчетных единиц на квартиру рыночной стоимостью не более 266 условных единиц). Далее эти лица могли самостоятельно строить квартиры, добавив свои сбережения или получив кредит у Региональных служб по жилищным делам, или Региональные службы заключали с частными строительными организациями соглашения на строительство дешевого жилья, а затем продавали нуждающимся построенные квартиры, при этом стоимость ваучеров включалась в стоимость продажи. (Второй вариант оказался более выгодным частным строительным компаниям, которые могли быть заинтересованы в строительстве дешевого жилья только в известных и больших объемах, поэтому и значительно более распространенным). До 1984 г. по этой программе расселялись наиболее крупные городские трущобы, позднее в нее стали включаться лица, живущие вне зон трущоб, но в неудовлетворительных условиях. 60% государственных субсидий по базовой жилищной программе получили представители 30% наиболее бедного населения страны.
В 1982 г. сами местные органы самоуправления начали строить дешевое малогабаритное жилье и создавать так называемые зоны сервисного обслуживания (небольшие участки земли, к которым подведено электро- и водоснабжение, канализация). Владельцы этих домов и участков получали кредиты сроком на 12 лет.
Основные цели реформы были достигнуты: возросла конкуренция на рынке строительных услуг, снизилась финансовая нагрузка на государство. В середине 80-х годов в реальном выражении государственные расходы на цели жилищного строительства составили 30% от уровня 1970 г., хотя в то же время 70% нового строительства было осуществлено с привлечением государственных средств и построено 420 тыс. единиц жилья. Доля государственных дотаций на цели строительства жилья, полученная представителями наиболее бедных 30% населения выросла с 20% (70-е годы) до 50% (80-е). Большой прогресс был достигнут в деле повышения благоустройства жилищ, особенно в области обеспечения водой и канализацией (доля жилья, оборудованного водоснабжением, составила 98%, а канализацией - 70%). Снизилась до 13% доля неудовлетворительного по качеству жилого фонда ( в начале 80-х годов- 19%).
Опыт формирования рынка жилья за счет нового строительства в странах Западной Европы основывался на более масштабном участии государства на начальном пути его развития и постепенном его снижении по мере ослабления остроты проблемы и роста доходов населения.
Сравнительные исследования, проведенные нами, показывают, что как
положение с жильем, так и сама государственная жилищная политика в странах-членах ЕС имеют весьма значительные различия. Тем не менее, на протяжении длительного периода, начиная с 1945 г., для большинства стран характерны общие тенденции. В 1960-е и 1970-е годы жилищная проблема стала главным социальным и политическим приоритетом. Центральные правительства приняли на себя ответственность за проведение политики поддержки и поощрения беспрецедентных темпов нового жилищного строительства, В основном эта политика была успешной. Более или менее быстро общая нехватка жилья была ликвидирована, более того, возникли свободные жилые площади, в общественном секторе за счет послевоенных социальных блочных многоквартирных домов в Великобритании, Швеции, Норвегии, Дании, Франции, Нидерландах и Германии.
В ФРГ из-за разрушений, притока беженцев, а также вследствие дефицита жилой площади, вызванного ростом населения, на первом этапе главным инструментом в политике жилищного рынка была жилищная политика государства.
Цель первого Закона о жилищном строительства 1950 г. была: "Федерация, земли, общины и объединения общин призваны в качестве первоочередной задачи содействовать жилищному строительству с особым акцентом на строительство квартир, по своим размерам, оборудованию и квартирной плате предназначенных и пригодных для широких слоев населения (строительство социального жилья)...". Для достижения этой цели предусматривалось: использование государственных средств в виде субсидий, поручительства федерации и земель, налоговые льготы и предоставление строительных участков.
