Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1 Обзор теории, практики и проблемных вопросов формирования территориальных рынков доступного жилья в РФ 14
1.1 Общая характеристика проблемной ситуации формирования территориальных рынков доступного жилья в РФ 14
1.2 Классификация и анализ этапов развития теоретических и методических подходов к определению доступности жилья 28
1.3. Анализ научно- исследовательских работ в области доступного жилья 37
Выводы по первой главе 48
ГЛАВА 2 Методическое моделирование экономического механизма регулирования доступности жилья на территориальных рынках недвижимости с анализом основных тенденций их развития 50
2.1 Моделирование методического подхода определения доступности жилья в собственность и аренду с учетом сегментации доходов населения, способов приобретения недвижимости и ключевого факторного пространства 50
2.2 Концептуально-методический анализ ситуационных процессов формирования и развития территориальных рынков доступного жилья на основе экономического механизма функционирования ипотечно-инвестиционных систем по существенным факторам влияния 60
2.3 Анализ тенденций развития территориальных рынков жилья РФ по уровню доступности и особенностям предложения жилья в регионах РФ 67
Выводы по второй главе 75
ГЛАВА 3 Методические предложения и практические рекомендации по развитию экономического механизма регулирования доступности жилья на территориальных рынках недвижимости для различных категорий граждан 77
3.1 Предложения по формированию территориальных зон рынков жилья по уровню доступности в РФ 77
3.2 Общие рекомендации по формированию и развитию территориального рынка доступного жилья в Пензенской области на основе экономического механизма ипотечно-инвестиционных систем 91
3.3 Предложения и рекомендации по формированию и ситуационному развитию территориального рынка жилья эконом-класса на основе экономического механизма ипотечно-инвестиционных систем с оценкой эффектов на примере инвестпроекта «Чистые пруды» в Пензенской области 102
Выводы по третьей главе 112
Заключение 114
Библиографический список
- Классификация и анализ этапов развития теоретических и методических подходов к определению доступности жилья
- Концептуально-методический анализ ситуационных процессов формирования и развития территориальных рынков доступного жилья на основе экономического механизма функционирования ипотечно-инвестиционных систем по существенным факторам влияния
- Общие рекомендации по формированию и развитию территориального рынка доступного жилья в Пензенской области на основе экономического механизма ипотечно-инвестиционных систем
- Предложения и рекомендации по формированию и ситуационному развитию территориального рынка жилья эконом-класса на основе экономического механизма ипотечно-инвестиционных систем с оценкой эффектов на примере инвестпроекта «Чистые пруды» в Пензенской области
Классификация и анализ этапов развития теоретических и методических подходов к определению доступности жилья
Уровень обеспеченности жильем в России и за рубежом отличается приблизительно на 40%, но в действительности уровень обеспеченности в России еще ниже, так как при его расчете в России учитывается такая недвижимость, как, например, бараки, которая за рубежом жилой не признается. В таком случае реальный показатель может составить только 20%. Помимо этого около 70% граждан России имеют жилищные условия ниже среднего европейского уровня, так как в США уровень обеспеченности жильем близок к 75 кв. м/чел., в Великобритании этот показатель составляет 62 кв. м, а в Германии – 45 кв. м. [139]
Согласно данным статистики, представленным на рис. 1.6, данный показатель постепенно увеличивается и в России , но тем не менее в настоящее время ни в одном из субъектов Российской Федерации не вводится в эксплуатацию даже одного квадратного метра на человека в год. Наиболее высокие значения ввода имеют место в республике Татарстан (0,63 кв.м.), Чувашии (0,65 кв. м на человека в 2012 году), Краснодарском крае (0,8 кв. м), Ненецком автономном округе (0,67 кв. м), Белгородской области (0,79 кв. м), Калининградской области (0,61 кв. м).
Наиболее значительной проблемой является низкая доступность жилья для значительной части населения страны. Согласно исследованию, выполненному международной компанией Evans в рейтинге стран Россия заняла пятое место после Марокко, Пакистана, Черногории и Белоруссия. Данная ситуация сложилась во многом потому, что возможность купить квартиру за счет собственных средств, имеется не более чем у 1% граждан, а лишь 25% могут сделать это при помощи заемных средств [81]. Динамика цены 1 кв. м общей площади жилья в РФ на первичном и вторичном рынке представлена на рис.1.7.
Согласно данных официальной статистики, средняя цена 1 кв.м. общей площади в России в 2014 году выросла по сравнению с предыдущим периодом на первичном рынке и вторичном рынках на 3% и 2,9% соответственно.
Динамика цены 1 кв. м общей площади жилья в РФ на первичном и вторичном рынке в 2000 – 2014 гг.[154] В диссертационном исследовании Л.А. Манухиной [79] рассмотрена возможность улучшения гражданами жилищных условий в зависимости от уровня их благосостояния. Также, была предложена группировка российского общества по уровню дохода, которая содержала авторские критерии для каждой из выделенных групп на основе проведенных исследований.
Автор выделил пять групп, распределив население в зависимости от ежемесячного дохода от бедных, нижнего среднего класса, среднего класса, верхнего среднего класса к богатым. К среднему классу автор отнес 44,1% населения, ежемесячный доход данной группы составляет 15 до 25 тыс. руб. (рис. 1.8) [79].
В работе А.Н. Афанасьевой по тематике формирования организационно-экономического механизма повышения доступности жилищного фонда для населения [7] было выполнено моделирование социальной дифференциации граждан. Автор на примере Республики Татарстан предложил разделить все население на слои по доступности жилья, доказав что в настоящее время основная высокая цена жилья делает его труднодоступным для приобретения в собственность большей частью трудоспособного населения. Это подтверждается данными официальной статистики по изменению средней заработной платы, а также регионального прожиточного минимума. Все перечисленные выше проблемы являются чрезвычайно актуальными и требуют решения через реформирование данной области с обязательной, разработкой дополнительных программ государственно-частного партнерства в жилищной и социальной сферах в условиях непрерывного совершенствования правовой базы. В этой связи, важно рассмотреть действующий с 2006 года Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», основной задачей является ускорение темпов строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья, коммунальной инфраструктуры, приведение в соответствие со стандартами качества существующего жилищого фонда и соответствующей коммунальной инфраструктуры, а также создание условий для эффективной деятельности финансово-кредитных институтов и механизмов [169].
По замыслу разработчиков, меры, включенные в проект, положительно скажутся на развитии правовой базы, повысят спрос и предложение на жилищном рынке, а увеличат степень выполнение государственных обязательств по обеспечению различных категорий граждан жильем.
Также на период 2002 – 2010 гг., была предложена, а позже продлена на 2011 - 2015 гг. Федеральная целевая программа «Жилище», которая является основным механизмом, организационно-финансовой основой реализации национального проекта [65].
Основной целью Указа Президента Российской Федерации «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», принятого 7 мая 2012 года, является решение жилищных проблем граждан РФ путем реализации проектов комплексной жилой застройки [151].
В дальнейшем он послужил основой для разработки Государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденной Распоряжением Правительства РФ от 30 ноября 2012 г. № 2227-р и включающей в себя сведения о показателях (индикаторах) функционирования и их значениях [31] (табл. 1.1). Так планируется ежегодно вводить жилье эконом-класса в объеме, равном 60% от общего объема жилищного строительства.
В настоящее время финансирование жилищного строительства реализуется преимущественно за счет внебюджетных средств инвестиционно-строительных корпораций и мер государственной поддержки граждан и юридических лиц, финансирующих строительство жилья за счет собственных средств, при одновременном сокращении доли бюджетных средств в общей стоимости вводимого жилья. Указанная доля, ранее достигавшая 80%, уменьшилась до 26%, включая долю средств федерального бюджета 15% [54].
Сложившаяся ситуация привела к обострению ситуации в жилищном строительстве, и снижению эффективности мер, принятых в рамках социальной реформы в области доступного жилья. По-прежнему остается актуальной задача поддержки государством строительства жилья эконом-класса. Разработка мер для решения указанных проблем, является одним из направлений Федеральной целевой программы «Жилище» (далее по тексту ФЦП «Жилище»), в рамках которой были разработаны дополнительные средства поддержки для следующих категорий: молодые семьи, многодетные семьи, малоимущие граждане, военнослужащие, граждане, уволенные с военной службы в запас, лица, проработавшие длительное время в районах Крайнего Севера и приравненные к ним, вынужденные переселенцы, граждане, пострадавшие в результате аварий и стихийных бедствий.
Итогом данной работы стали разработанные с целью стимулирования спроса подпрограммы для обеспечения жильем мoлoдых семей, программы способствующие переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, содействующие выполнению государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленным федеральным законодательством, которые, вследствие превышения спроса над объемом предложения, привели к увеличению стоимости квадратного метра жилья (рис.1.7).
Таким образом, в настоящее время требуется принятие мер по снижению стоимости жилых помещений, которое может быть достигнуто за счет строительства жилья по стандартам эконом-класса. Указанный механизм предложен в Постановлении Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. № 1050 «О ФЦП «Жилище» на 2015-2020 годы [105].
В этой связи необходимо отметить, что эконом-класс в строительной отрасли является относительно новым, но вместе с тем наиболее значительным сегментом, составляющим более двух третей от количества вводимого жилья. Данная категория жилья является наиболее доступной для среднего класса населения Российской Федерации.
Согласно приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 27 февраля 2010 года № 79 к категории жилья эконом-класса относятся квартиры в многоквартирных домах, общей площадью 28 – 45 кв. метров для однокомнатных квартир; 44 – 60 кв. метров для двухкомнатных; 56 – 80 кв. метров для трехкомнатных и 70 – 100 кв. метров для четырехкомнатных квартир [108].
В исследовании Л.А. Манухиной под категорией жилья эконом-класса понимается типовое жилье, без свободной планировки, площадью помещений которого ограничена рекомендациями. Для данного типа жилья предусмотрена типовая инженерная инфраструктура, подземный паркинг отсутствует, как огороженная территория, стоимость и площадь его нормируемы стоимостью. Жилье эконом-класса ориентировано на средний класс населения, и приобретается в основном за счет ипотечного кредитования или рассрочек платежа [79]. Не смотря на то, прогнозируемая доля жилья доля жилья эконом-класса предполагается не ниже 60% начиная с 2017 года (рис.1.9), в настоящее время показатели реализации программы по строительству жилью эконом-класса не выполняются. В значительной мере неудовлетворительное формирование и развитие данного сегмента жилищного рынка объясняется необходимостью дополнительного развития соответствующего экономического механизма регулирования доступности жилья на территориальных рынках недвижимости.
Концептуально-методический анализ ситуационных процессов формирования и развития территориальных рынков доступного жилья на основе экономического механизма функционирования ипотечно-инвестиционных систем по существенным факторам влияния
В этой связи Рыжов Е.А. предлагает понятие территориальных портфелей жилищной недвижимости (ТПЖН), которые являются едиными воспроизводимыми земельно-имущественными комплексами объектов жилой недвижимости, сформированными в рамках территориальных образований. Таким образом, проблематику формирования и развития рынка доступного жилья в целом, Е.А. Рыжов рассматривает в разрезе ипотечно-инвестиционной системы долгосрочного нормативного воспроизводства [127].
В исследовании Джамалова А.С. также дано определение термина «доступное жилье», которое в этой работе автор идентифицирует, через понятие законного права человека на получение социального блага, в качестве которого выступает жилая площадь с необходимыми коммунальными услугами. В таком случае стоимость жилья следует определять, исходя из уровня доходов различных социальных групп населения с учетом необходимого минимума условий для проживания и расширенного воспроизводства населения страны и ее регионов [40].
В этой связи важно изучить термин «доступность жилья», тождественный распространенному в международной практике понятию housing affordability, что означает возможность приобретения жилья потребителем.
Мы согласны с точкой зрения Щетинина Я.В. и Савинченко В.Е. в том, что основным критерием доступности жилья служит его рыночная стоимость с учётом динамики изменения её во времени. А сама доступность жилья, по мнению авторов, выступает связующим звеном между рынком недвижимости и рынком банковских услуг, поскольку повышение доступности, достигаемое в основном за счет ипотечного кредитования, ведет к возрастанию спроса на рынке жилой недвижимости. В качестве основных факторов, влияющих на доступность, Щетинин Я.В. и Савинченко В.Е. рассматриваю формы государственной поддержки и долгосрочного кредитования [167].
Значительный научный интерес представляет работа С.А. Баронина, где в качестве теоретической гипотезы исследования предложено рассмотреть понятие «доступное жилье» как целесообразную деятельность по управлению жизненным циклом воспроизводства жилой недвижимости, осуществляемой путем формирования институциональных структур территориальных рынков жилья, которые обеспечивают увеличение доступности, эффективности и комфортности. Данное утверждение ложится в основу моделирования территориальных рынков доступного жилья, которое не только направлено на повышение платежеспособности граждан, но и одновременно ориентировано на увеличение предложения жилья строительным комплексом [17].
Кроме того, в своем исследовании С.А.Баронин в качестве основных факторов в современной экономике Российской Федерации, предлагает выделить территориальные земельно-имущественные комплексы недвижимости, сформированные на основе территориальных портфелей жилищной недвижимости (ТПЖН). ТПЖН в свою очередь можно рассматривать как структурную совокупность объектов воспроизводства жилищного фонда, которые являются частью экономических жизненных циклов воспроизводства. При этом С.А.Баронин вводит понятие ипотечно-инвестиционной институализации строительства, которую идентифицирует как процесс реструктуризации существующих организационных форм, структур, включая агентские взаимоотношения в строительстве при активизации ипотечно-инвестиционных процессов.
По нашему мнению, моделирование экономического механизма регулирования доступности жилья на основе ипотечно-инвестиционных систем (ИИС) является современным эффективным инструментарием управления ипотечно-инвестиционной институциализацией строительства на территориальных рынках недвижимости. Так же мы полностью разделяем точку зрения Загидуллиной Г.М., которая предлагает рассматривать правильное функционирование рынка доступного жилья как сочетание двух параметров: повышения платежеспособного спроса населения и увеличения объемов ввода жилья предприятиями инвестиционно-44 строительного комплекса [48]. В исследовании Сиразетдинова Р.М. предлагается представить инновационное развитие инвестиционно-строительного комплекса как модель инвестирования и управления инвестиционными жилищными программами, предполагающими постепенную позитивную динамику роста объемов подрядной деятельности в сочетании с качественным изменением структуры, характера, а также научно-технического уровня продукции на фоне резкого роста потребностей населения в доступном и комфортном жилье, санации и модернизации ранее возведенного жилищного фонда, его текущего и капитального ремонта [133].
Проблемы формирования рынка доступного жилья на сегодняшний день подтверждаются небольшим уровнем платежеспособности преобладающей части населения и значительной дифференциацией доходов различных социальных групп, недостаточными объемами ввода жилья, его высокой стоимостью и значительным износом.
В своей работе Джамалов А.С. [40] утверждает, что приобретение нового жилья во многих случаях возможно только путем приобретения в рассрочку под имущественный залог, так как требует аккумулирования значительных денежных ресурсов.
В рыночных условиях особая роль остается за функцией государственного регулирования рынка доступной жилой недвижимости. Сфера регулирования и обеспечения функционирования жилищного строительства имеет важное социальное значение, требующее контроля и участия государства в процессе.
Так в исследованиях Горшкова Н.Г. понятие «рынок доступной недвижимости» предлагается рассматривать в качестве системы паритетных экономических взаимоотношений между государством, которое выступает как регулятор рынка, и населением, испытывающим потребность в улучшении жилищных условий. Другими участниками системы являются общественные организации и фондами, коммерческие банки, строительные, инвестиционные и девелоперские компании. Данная система в целом является рациональным соотношением платежеспособного спроса, доступной цены и предложения, соответствующим государственным социальным стандартам [30].
Горшков Н.Г. предлагает рассматривать коэффициент доступности жилья не в качестве самоцели, а как ориентир, достигаемый путем либерализации и уменьшения бюрократических процедур и административных барьеров, существующих в жилищном строительстве, а не за счет снижения прибыли застройщиков. Данное мнение находит отклик в опубликованном всемирным банком исследовании «Ведение бизнеса в России в 2012 году» [30], согласно которому в мировом рейтинге ведения бизнеса России отведено лишь 11 место из 185 по показателю исполнения контрактов, 46 место объему по регистрации права собственности, 53 место по разрешению вопросов неплатежеспособности, 178 место по возможности получения разрешения на строительство, 117 место эффективности мер по защите инвесторов, 104 по уровню кредитования, 184 место по возможности подключения к системе электроснабжения. Также согласно указанному выше исследованию, для получения разрешения на строительство в Москве следует пройти 47 процедур, а разрешение на подключение к электросети в городе Екатеринбург составляет 458% от среднего дохода на душу населения.
Кроме того, Н.Б.Косарева, Т.Д. Полиди, Л.Н. Бандорин, К.В. Холопик, В.Т. Фадеев, [11], акцентирую внимание на том, что в настоящее время отсутствует четко проработанная правовая среда, необходимая для формирования эффективных конкурентных отношений в сфере жилищного строительства.
Одной из основных проблем, приводящих к замедлению развития рынка доступного жилья является высокая себестоимость строительства в сочетании со слабым функционированием механизма привлечения инвестиций, а также низкой платежеспособностью существенной части населения.
Общие рекомендации по формированию и развитию территориального рынка доступного жилья в Пензенской области на основе экономического механизма ипотечно-инвестиционных систем
Комплекс проведенных исследований позволил приступить к разработке предложений по зонированию рынков жилья для их использования программно-целевым образом в рамках ФЦП «Жилище» и региональном и муниципальном уровнях. В целях дальнейших исследований выполним дополнительно следующий комплекс научных задач: во-первых, осуществим анализ территориальных рынков жилья РФ, определяя доступность жилья по методике согласно ФЦП «Жилище»; во-вторых, реализуем разработанную авторскую методику оценки доступности жилья, указанную в п.2.1, применительно к РФ; в-третьих, выполним сравнение полученных результатов с целью разработки практических рекомендаций по развитию существующих методов планирования доступности жилья в регионах РФ на основе выделения зон рынков жилья по уровню доступности в РФ . Анализ территориальных рынков жилья РФ по методике, предложенной в ФЦП «Жилище», включает определение индекса доступности жилья по субъектам РФ и обобщение результатов.
С этой целью были определены ключевые регионы осуществлено дополнительное моделирование динамики изменения структуры ключевых территориальных рынков доступного жилья за 1990-2014 годы (рис. 3.1). В соответствии с выявленными закономерностями, величина доли ключевых регионов по доступности жилья (k) изменялась с 46,80% в 1990 г. до 60,40% в 2014 г. в 9 ключевых регионах.
Структурный анализ динамики изменения доступности жилья на ключевых территориальных рынках за 1990-2014 годы Проведем анализ изменения доступности жилья по субъектам РФ за период 2008-2014 годы в целом по годам (рис. 3.3, 3.4, 3.5, 3.6). С этой целью на основании официальных статистических данных был выполнен расчет доступности жилья по 75 субъектам. Полученные результаты были объединены в 4 условные группы (D): доступность жилья до 3 лет (D1), доступность жилья 3-4 года (D2), доступность жилья 4-5 лет (D3), доступность жилья свыше 5 лет (D4). Это позволило наглядно отобразить динамику изменения индекса доступности в 2008-2014 годы.
Итоги исследования в целом за 2008 год (рис. 3.3) выявили, что территориальные рынки доступного жилья в 21% (16 регионов) находились в диапазоне свыше 5 лет, то есть жилье в них было существенно недоступно, в 31 регионе (41%) приобретение жилья было осложнено и доступными территориальными жилищными рынками можно считать только 12% регионов.
В 2010 году (рис. 3.4) индекс доступности жилья существенно вырос. Уже 33% регионов имели показатель доступности ниже 3 лет, 41 регион (55%) – от 3 до 4 лет, 8 регионов (11%) – от 4 до 5 лет, и уже традиционно один регион (г. Москва) отличался недоступным жильем.
В 2012 году (рис. 3.5) ситуация изменилась в лучшую сторону ещё больше. Уровень доступности продолжил рост, и уже больше половины регионов (44 региона или 59%) имели уровень доступности ниже 3 лет, 29 регионов (39%) – от 3 до 4 лет, 2 региона (3%) – от 4 до 5 лет.
В 2014 году, по причине развития кризисных тенденций в экономике, (рис. 3.6) уровень доступности жилья приблизился к показателям 2008 года. В течение 3 лет жилье было доступно лишь в 8% (6 регионах), в диапазоне 3-4 года - лишь в 13 % ( 10 регионах). В остальных регионах жилье было доступно в течение 4-5 лет (41%) или в срок свыше 5 лет (37 %).
Таким образом, в 2014 году приобретение жилья было существенно осложнено, или оно было почти недоступно. Причиной возврата уровня доступности к значениям 2008 года стали перемены в экономической ситуации, повлекшие изменения условий ипотечного кредитования, ставок, а так же доходов населения.
Динамика доступности жилья в территориальных рынках за 2008-2014 годы Выполненный анализ продемонстрировал, что определение доступности согласно методике ФЦП «Жилище» может быть применено для отслеживания динамики изменения доступности по стране в целом. Однако данный подход не учитывает ряд важных факторов, а именно: дифференциацию доходов населения, стоимость жилья на различных рынках, прожиточный минимум и т.д. Поэтому он не может являться эффективным при более глубоком изучении уровня жизни населения, планировании мероприятий и оценке результатов различных региональных программ повышения доступности жилья и т.д.
Для сравнительного анализа методик определения доступности далее была выполнена оценка территориальных рынков жилья по уровню доступности на основе предложенной в п.2.2 сегментации населения по их доходам (группы A1-A10) и предложенной в п. 2.1. формулы (8) для определения индекса доступности жилья.
Так как ФЦП «Жилище» рассматривает в качестве основного способа улучшения жилищных условий, покупку жилья, непосредственно в расчетах по авторской методике будет также использована формула, характеризующая приобретение жилья в собственность. Из расчётов исключён СевероКавказский федеральный округ в связи отсутствием статистических данных по ряду параметров в исследуемый период. Результаты расчетов представлены в таблице 3.1.
Дальнейший анализ территориальных рынков доступного жилья связан с ранжированием федеральных округов по уровню доступности и выделением регионов с наибольшим и наименьшим уровнем доступности жилья.
Также в рамках исследования было проанализировано абсолютное изменение доступности жилья в РФ по группам населения A1-A10 за 2008-2014 гг. (таб. 3.2) Из таблицы 3.2, и рисунка 3.8 видно, что доступность жилья на территориальных рынках за период исследования выросла. Это связано, прежде всего, с тем, что нормативная стоимость жилья согласно Методике ее определения увеличивалась меньшими темпами, чем рост доходов населения. Тем не менее, для групп населения A1-A4, несмотря на рост общей доступности жилья, остается недоступным и превышает 10 лет, что по нормативам неприемлемо. Жилье становится более
Предложения и рекомендации по формированию и ситуационному развитию территориального рынка жилья эконом-класса на основе экономического механизма ипотечно-инвестиционных систем с оценкой эффектов на примере инвестпроекта «Чистые пруды» в Пензенской области
Также на схеме уровень предложения на жилье S является постоянной величиной, так как стоимость 1 кв. м. жилья эконом-класса устанавливается для регионов Минстроем РФ.
Расчет произведен по основным условиям кредитований от ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» – первоначальный взнос (от 10%), ставка кредитования (от 10,6%), срок кредитования – 15 лет. Результаты представлены в таблице 3.10.
Расчеты показали, что ситуация с доступностью определяется не сроком кредитования (поскольку в данном случае доступность повышается незначительно), а размером первоначального взноса.
Чем больше участие государства в обеспечении жильем низших категорий населения – тем условий большее количество населения получает возможность приобрести жилье. Также выполним расчет индекса доступности жилья по проекту в зависимости от 8 ситуаций, сформированных исходя из возможных сочетаний основных вариантов воздействий, таких как наличие или отсутствие субсидии, наличия или отсутствия материнского капитала, а также различных кредитования (табл. 3.11).
Сопоставляя полученные результаты с проведенным в рамках п.2.3 моделированием процесса формирования и развития рынка доступного жилья в российских условиях, получаем следующую ситуацию с развитием рынка доступного жилья (рис. 3.14).
В данном графике можно выделить три зоны доступности, поскольку такая градация позволяет разделить весь комплекс рекомендаций согласно вектору их воздействия. А именно:
Моделирование рынка доступного жилья при реализации проекта «Чистые пруды» в Пензенской области Зона 1 – зона низкой доступности жилья. Моделирование условий развития рынка жилья для данных категорий граждан ограничивается низким уровнем их среднедушевого дохода. Использование большинства инструментов ИИС не представляется возможным. Основные направления – предоставление социального жилья в долгосрочную аренду или коммерческий найм на льготных условиях.
Зона 2 – зона средней доступности жилья. Здесь возможно активное использование большинства инструментов ИИС – кредиты, рассрочка, субсидии и т.д.
Зона 3 – зоны высокой доступности жилья. Для данной зоны характерна высокая степень свободы в использовании инструментов ИИС в частности – кредиты и рассрочка платежа. Возможно использование материнского капитала. Но по большей части, население данной категории может приобрести недвижимости и без участия кредитных инструментов, особенно это характерно для категорий A9 и A10.
Выполненные исследования и анализ статистической информации позволил выполнить расчет доступности жилья для различных групп населения по 8 ситуациям приобретения жилья (табл. 3.14). Полученные результаты представлены на рисунке 3.15.
На рисунке представлены основные расчетные показатели ситуаций приобретения жилья, в том числе стоимость 1 кв. м. жилья эконом-класса и среднедушевой ежемесячный доход, а также показатели, используемые при определении возможного размера ипотечного кредита.
В местах пересечения стоимости 1 кв. м. жилья и среднедушевого дохода , дохода за вычетом прожиточного минимума или дохода, используемого при расчете ипотечного кредита, находятся точки То, Т1, Т2 и Ткр.
Зона средней доступности жилья располагается выше точки То. Эта зона соответствует доступности жилья для категорий населения выше среднего уровня. Также на рисунке присутствует зона избыточного спроса, возникающая для сегментационных групп населения, чьи ежемесячные доходы значительно превышают стоимость 1 кв. м., и зона низкой доступности жилья для групп с низкими доходами.
Проведенные исследования позволили выработать основные методические рекомендации по развитию доступности жилья эконом-класса для различных категорий населения на примере ЖК «Чистые Пруды». Во-первых, необходимо предпринять меры по повышению платежеспособности групп населения A3-A4, поскольку эти группы населения показывают самый низкий уровень платежеспособности и нуждаются в дополнительной поддержке государства. Во-вторых, для групп A1-A2 важно рассмотреть возможность предоставления жилья на условиях социального найма. В-третьих, необходимо усилить меры поддержки ипотечного кредитования для среднего класса в Пензенской области, возможно, с разработкой специальных программ кредитования для отдельных категорий населения или для приобретения жилья в данном жилом комплексе.
В-четвертых, с целью повышения доступности жилого комплекса для населения области необходима сегментация населения в зависимости от уровня дохода с разработкой наиболее эффективных сценариев приобретения жилья для различных групп. В-пятых, в условиях современных кризисных тенденций и отрицательной динамики доступности жилья, рекомендуется формирование на базе ЖК «Чистые Пруды» фонда арендного жилья и фонда жилья для некоммерческого найма с участием государства для предоставления малообеспеченным категориям населения.
При осуществлении разработанных предложений планируется получение следующего эффекта применительно к инвестиционному проекту «Чистые Пруды»: по причине современных кризисных тенденций на рынке жилья переориентация части площадей на создание фонда арендного жилья и некоммерческого найма в размере 5000 кв.м. в 2016 году с последующим увеличением в 2017 г. данного показателя до 10000 кв.м. Это позволит значительно повысить доступность проекта для населения области и обеспечить улучшение жилищных условий для 300 человек дополнительно в 2016 г.