Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические аспекты развития предпринимательства на локальном рынке жилищной недвижимости 11
1.1 Предпринимательство и предпринимательская модель бизнеса 11
1.2 Рынок жилищной недвижимости как сфера предпринимательской деятельности 19
1.3 Особенности предпринимательской деятельности на первичном рынке жилищной недвижимости 31
Глава 2. Методический подход к формированию предпринимательской модели компании-застройщика на локальном рынке жилищной недвижимости 45
2.1 Особенности локального рынка жилищной недвижимости на примере г. Кемерово 45
2.2 Потребители на рынке жилищной недвижимости: подход к оценке предпочтений 57
2.3 Жилищный комплекс как новый формат продукта на РЖН 73
Глава 3. Апробация предлагаемого подхода и рекомендации по его использованию 83
3.1. Условия развития предпринимательства на первичном рынке жилищной недвижимости г. Кемерово 83
3.2 Результаты исследования предпочтений покупателей объектов жилищной недвижимости в г. Кемерово 91
3.3. Рекомендации по развитию предпринимательства на локальном рынке жилищной недвижимости 105
Заключение 117
Список использованной литературы 120
- Рынок жилищной недвижимости как сфера предпринимательской деятельности
- Особенности предпринимательской деятельности на первичном рынке жилищной недвижимости
- Потребители на рынке жилищной недвижимости: подход к оценке предпочтений
- Результаты исследования предпочтений покупателей объектов жилищной недвижимости в г. Кемерово
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Процессы разгосударствления
собственности в России привели к формированию отечественного рынка
жилищной недвижимости (РЖН), современный этап развития которого
характеризуется усложнением социально-экономических и
институциональных условий функционирования этого рынка, а главное – изменением моделей поведения и дифференциацией предпочтений потребителей жилищной недвижимости.
Исследования показывают, что значительная доля городских домохозяйств России, нуждающихся в жилье или улучшении жилищных условий как ключевого элемента качества жизни человека, склонны покупать новое жилье или участвовать в его строительстве (в том числе с частичной государственной поддержкой). При этом на рынке жилищной недвижимости после 2008 года отмечается изменение структуры спроса на жилье в пользу экономичных видов жилищной недвижимости, обладающих высокой степенью комфортности среды проживания. Однако при формировании проектного портфеля компании-застройщики слабо реагируют на дифференциацию запросов потребителей по качественным характеристикам жилья, что ведет к асимметрии предложения и спроса на рынке жилищной недвижимости, удлиняет сроки реализации жилья, оказывает негативное влияние на деятельность участников РЖН. Именно асимметрия спроса и предложения на рынке жилищной недвижимости, которая формируется под влиянием объективных и субъективных факторов и которая обуславливает необходимость изменения моделей бизнеса компаний-застройщиков, является ключевой проблемой, лежащей в центре настоящего диссертационного исследования и определяющей его актуальность.
Степень научной разработанности проблемы. Выбор темы исследования помимо ее актуальности в значительной степени обусловлен недостаточной теоретической разработанностью проблем развития предпринимательства в сфере жилищного строительства. С одной стороны, проблематика предпринимательства в части его сущности, видов, форм и основополагающих принципов функционирования широко представлена в работах зарубежных и отечественных исследователей. Различные аспекты предпринимательства рассматривают И. Адизес, Н. Вассерман, М. Гербер, П. Друкер, Р. Кантильон, Дж. Кейнс, Ф. Кене, Дж. Кларк, Р. Коуз, Д. Норт, А. Смит, Ж. Сэй, О. Уильямс, Р. Хизрич, А. Хоскинг, Й. Шумпетер, A. Endres, M. Peneder, R. Seymour и многие другие зарубежные исследователи. В современной отечественной литературе проблемы предпринимательства рассматриваются в работах Л.И. Абалкина, А.Н. Асуала, А.В. Бусыгина,
А.В. Безгодова, П.Ю. Ерофеева, Г.Б. Клейнера, Н.А. Кравченко, Н.Ю. Кругловой, М.Г. Лапусты, О.А Плотниковой, В.П. Попков и других авторов.
С другой стороны, рассматриваемая сфера исследуется в работах А.А. Аксенова, А.А. Алексеева, А.Н. Асуала, И.Т. Балабанова, И.А. Бачуринской, О.С. Белокрыловой, В.А. Бирюкова, Н.Е. Егоровой, К.П. Глущенко и Е.Б. Кибалова, Ю.А. Левина, Л.Х. Поповой, С.В. Придвижкина, В.А. Сироткина, Г.М. Стерник, Т.П. Черемисиной, И.В. Ядровой и других авторов, которые изучают основные тенденции развития рынка жилья, вопросы институциональной среды и жилищной политики, взаимодействия участников региональных рынков жилищной недвижимости, развития инфраструктуры и управления объектами недвижимости.
Собственно проблемы становления предпринимательства в сфере жилищной недвижимости исследуют С.А. Артемов, А.П. Грибов, И.Б. Королева, С.Н. Максимов, Р.И. Мехралиев, В.Е. Прокопцов, В.Н. Шипунова и другие.
При выборе инструментальных методов выявления потребительских предпочтений на рынке жилищной недвижимости автор опирался на теоретические и прикладные основы использования Q-методологии, представленные в работах S. Brown, D. Durning, B. McKeown, D. Thomson, О.Б. Машкиной и Т. Б. Цырендоржиевой.
Однако библиографический анализ отечественных и англязычных публикаций, отраженных в электронных базах EconLit и Scial Scaince Research Network (SSRN), позволяет сделать вывод об актуальности и целесообразности расширения исследований в сфере предпринимательства на РЖН с акцентом на выявление потребительских предпочтений как основы разработки предпринимательской модели компании-застройщика и сопутствующих видов предпринимательства на РЖН.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке научно-методического подхода к формированию предпринимательской модели компании-застройщика на локальном рынке жилищной недвижимости.
Поставленная цель определила круг решаемых в исследовании задач:
- обосновать на основе анализа сущности предпринимательства и его
особенностей на российском рынке жилищной недвижимости
целесообразность использования предпринимательской модели компании
на РЖН;
- систематизировать специфику локального рынка жилищной
недвижимости, которую необходимо учитывать с позиций развития
предпринимательства на этом рынке;
обосновать выбор метода выявления предпочтений потребителей на рынке жилищной недвижимости и адаптировать его к локальному РЖН;
предложить на основе выявленных потребительских предпочтений новый тип продукта – жилищный комплекс, способный генерировать новые виды и формы предпринимательской деятельности;
представить предпринимательскую модель компании-застройщика на локальном РЖН и разработать практические рекомендации по развитию предпринимательской деятельности в рамках жилищного комплекса на первичном рынке жилищной недвижимости на примере г. Кемерово.
Объектом исследования выступают компании-застройщики на локальном рынке жилищной недвижимости. Верификация предложенного подхода проведена на примере локального РЖН г. Кемерово.
Предмет исследования – методические аспекты формирования и реализации предпринимательской модели компании-застройщика на локальном рынке жилищной недвижимости.
Гипотеза исследования основана на предположении, что в условиях асимметрии спроса и предложения в первичном секторе локального рынка жилищной недвижимости выявление потребительских предпочтений и их учет при формировании портфеля проектов компании-застройщики стимулирует развитие предпринимательской модели и новых направлений и форм предпринимательской деятельности на локальном рынке жилищной недвижимости, способствует росту эффективности предпринимательства на локальном РЖН.
Область исследования. Содержание диссертационного исследования соответствует специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством (экономика предпринимательства)» – п. 8.6 «Становление и развитие форм предпринимательства: организационно-правовых; по масштабу предпринимательской деятельности (малое, среднее, крупное предпринимательство); по сферам предпринимательской деятельности (производства, обмена, финансовой и др.), по бизнес-функциям» Паспорта специальностей ВАК при Министерстве образования и науки РФ (экономические науки).
Теоретическую и методологическую основу исследования
составили научные концепции и важнейшие положения теории предпринимательства и теории управления, экономической теории и теории фирмы, научные работы отечественных и зарубежных исследователей проблем развития предпринимательства, особенностей его функционирования на рынке жилищной недвижимости. В исследовании нашли отражение научные работы, связанные с методологией измерения качественных характеристик представленного на рынке продукта на основе
индивидуальных предпочтений потребителей, а также программные документы органов государственного и муниципального управления.
Исследование опиралось на общенаучные и специальные методы познания: системный и структурный анализ, экономико-статистический анализ, экспертные методы, а также Q-методологию оценки потребительских предпочтений, ее инструментарий, адаптированный к специфике локального РЖН, и статистическую программу обработки результатов опроса PQMethod.
Информационную основу диссертации составили нормативно-правовые акты федерального и регионального уровня, регулирующие экономические отношения на рынке жилищной недвижимости; официальные данные Федеральной службы государственной статистики и ее региональных органов; аналитические обзоры и отчетные материалы о работе учреждений жилищной сферы г. Кемерово; данные периодических изданий, монографии, диссертационные исследования по изучаемой проблеме; ресурсы интернет. Также использованы экспертные оценки и первичные данные, полученные автором в результате исследования потенциальных покупателей объектов жилья на локальном рынке.
Полученные лично автором основные результаты и их научная новизна. Научная новизна результатов диссертационного исследования состоит в разработке научно-методического подхода к формированию предпринимательской модели компании-застройщика на локальном рынке жилищной недвижимости. Специфика предпринимательской модели, которая определяет ее новизну и отличие от традиционно используемых в практике жилищного строительства моделей бизнеса, состоит в следующем:
выявление предпочтений потенциальных потребителей на локальном рынке жилищной недвижимости с использованием адаптированного для РЖН инструментария Q-методологии;
сегментация потенциальных потребителей на локальном РЖН по их отношению к качественным характеристикам жилья и условиям проживания;
формирование нового типа продукта РЖН – жилищного комплекса, который учитывает дифференцированные потребительские предпочтения и создает условия для развития сопутствующих форм предпринимательства.
Предложенный подход может быть использован на других рынках жилищной недвижимости со схожими характеристиками для выявления потребительских предпочтений и определения направлений развития предпринимательства на рассматриваемом рынке.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Теоретическая значимость проведенного исследования
состоит в развитии теории предпринимательства применительно к специфическому рынку жилищной недвижимости. Предложения по формированию предпринимательской модели компании-застройщика на основе нового продукта – жилищного комплекса в сочетании с методическими рекомендациями по выявлению потребительских предпочтений на локальном РЖН развивают инструментарий предпринимательства в сфере жилищной недвижимости, а также определяют направления развития предпринимательства в сопутствующих сферах.
Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что предложенный подход может стать действенной основой развития предпринимательства и повышения его конкурентоспособности на локальном РЖН.
Разработки и рекомендации автора могут быть использованы
компаниями-застройщиками, инвесторами, субъектами
предпринимательской деятельности на РЖН, государственными и муниципальными структурами, осуществляющими регулирование и стимулирование рынка жилья. Методические материалы могут быть использованы в программах повышения квалификации руководителей и специалистов, работающих на рынке жилищной недвижимости, а также при разработке жилищной политики на муниципальном уровне, направленной на институциональные преобразования локального рынка жилищной недвижимости.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационной работы обсуждались на международных, всероссийских научно-практических конференциях, в том числе «Инновационное развитие экономики, бизнеса и торговли» (Кемерово, 2011, 2012 и 2015 гг.), «Ценности и интересы современного общества» (Москва, 2011 и 2012 гг.), «Менеджмент: теория и практика в вузе» (Кемерово, 2013 г.), «Высшее образование в XXI веке: традиции и инновации» (Кемерово, 2014 г.); на научных семинарах в Кемеровском институте (филиале) ФГБОУ ВО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова», в Новосибирском национальном исследовательском государственном университете (НГУ); на научно-практических семинарах, рабочих совещаниях органов управления строительной отраслью различного уровня (Кемерово, 2016 г.).
Методические рекомендации по учету потребительских предпочтений на рынке жилья нашли практическое применение в деятельности ООО «Програнд» (г. Кемерово) при принятии стратегических и тактических решений по формированию проектного портфеля (справка от 21.04.2016 г.).
Результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе и в Центре профессиональной подготовки, переподготовки и повышения квалификации Кемеровского института (филиала) РЭУ им. Г.В. Плеханова (справки от 16.06.2016 г.).
Публикации. По теме исследования опубликовано 12 научных работ общим объемом 5,35 п. л. (авт. 3,86 п.л.), из них 4 статьи опубликованы в рецензируемых журналах, рекомендованных ВАК РФ, (общий объем – 1,57 п.л., авт. – 1 п.л.), материалы вошли в 3 коллективные монография.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы (129 источников) и пяти приложений. Основной текст диссертации содержит 132 страницы, включая 18 таблиц и 14 рисунков.
Рынок жилищной недвижимости как сфера предпринимательской деятельности
Р. Хизрич и М. Питерс, развивая идеи Й. Шумпетера, определяют предпринимательство как процесс создания чего-то нового, что обладает стоимостью (в современной трактовке – представляет ценность для потребителей), отмечая, что предприниматель берет на себя финансовый, психологический и социальный риск [98]. К этим рискам К. Макконнел и С. Брю добавляют риски, связанные с репутацией, затратами времени и труда предпринимателя, отмечая, что предприниматель – это новатор, который берет на себя принятие решений, инициативу объединения факторов производства [66].
Однако, по мнению И. Адизеса и П. Друкера, следует разделять функции предпринимателя и другие функции управления. И. Адизес предложил PAEI-концепцию, в соответствии с которой в любой компании наряду с функцией предпринимателя (Е) присутствуют функции производства результатов (Р), администрирования (А) и интеграции (I) [11].
Весьма актуальным остается научный интерес к проблемам развития предпринимательства в России Различные подходы к пониманию экономических и социальных функций предпринимательства в современном обществе, тенденции, этапы и проблемы развития предпринимательства в Росси рассматриваются в работах Л.И. Абалкина, А.Н. Асуала, А.В. Бусыгина, А.П. Грибова, Г.Б. Клейнера, Н.Ю. Кругловой, М.Г. Лапуста, О.А. Плотниковой и многих других авторов.
По мнению академика Л.И. Абалкина, отличительными особенностями предпринимательства как особого вида деятельности являются свобода и самостоятельность в выборе направлений деятельности, ориентация на получение прибыли и готовность идти на риск [10]. Г.Б. Клейнер, изучая миссию предпринимательского сектора в экономике России, делает вывод о том, что нельзя сохранить целостность и конкурентоспособность современной экономики без эффективного развития предпринимательства [51].
Исторический обзор подходов и современных теорий предпринимательства широко представлен в работах отечественных и зарубежных исследователей [40,82, 117, 125 и др.].
Однако среди исследователей и практиков бизнеса по-прежнему отсутствует единый взгляд на сущность и концепцию предпринимательства. Рассматривая эту проблему, П. Друкер отмечает: «Неоднозначность употребления термина «предпринимательство» вызывает изрядную путаницу. Некоторые называют таким образом любой небольшой бизнес, другие – любой новый бизнес. Однако на самом деле предпринимательством весьма успешно занимаются и многие достаточно солидные и крупные компании. Термин «предпринимательство» относится не к размеру или возрасту организации, а к определенному виду деятельности, в основе которого – инновации, то есть преднамеренное изменение экономического или социального потенциала компании» [37, с. 117]. По мнению Друкера, предприниматель – это человек, который ищет изменения в социальных нормах, поведении потребителей, технологиях и т.д., и который умеет использовать возникающие при переменах возможности. Соответственно, инновационность – это неотъемлемая черта и инструмент предпринимательства.
Следует отметить, что наряду с неоднозначностью рассматриваемого понятия в российской литературе и хозяйственной практике присутствует «узкая» трактовка предпринимательства, в которой сущность подменяется целью предпринимательской деятельности. Так, многие определяют предпринимательство как инициативную самостоятельную деятельность граждан, направленную на получение прибыли или личного дохода, осуществляемую от своего имени, под свою имущественную ответственность или от имени и под юридическую ответственность юридического лица. Именно такое определение предпринимательства как социально-экономического феномена присутствует в Гражданском кодексе РФ, который определяет предпринимательскую деятельность как самостоятельную деятельность, осуществляемую на свой риск и направленную на систематическое получение прибыли от использования имущества, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке [1].
В более широком смысле предпринимательство, как его понимает большинство исследователей, – это особый вид деятельности, ориентированный на возможности и изменения.
Рассматривая проблему изучения предпринимательства с прикладных позиций организации управления бизнесом, мы сталкиваемся с вопросом формирования предпринимательской модели компании, которая также не имеет однозначной трактовки в литературе.
Считается, что возникновение предпринимательской модели фирмы связано с работами Р. Коуза и его последователями в развитии теории фирмы [52, 71, 90], которые рассматривали фирму в качестве одного из основных экономических институтов рыночной экономики. В основе такой модели как ключевого объекта исследования в экономической теории лежат контрактные отношения и связанные с ними трансакционные издержки, а предприниматель рассматривается с точки зрения приложения предпринимательской инициативы и привлечения имеющихся у него ресурсов.
С другой стороны, в современной теории менеджмента широкое распространение получило понятие «бизнес-модель компании», которое также не имеет однозначного (общепринятого) определения и чаще всего рассматривается как некая совокупность важнейших аспектов деятельности компании [30, 55, 73, 84, 123, 118, 121]. В частности, широкую известность получила структура бизнес-модели А. Остервальда и Ив Пинье, в которой они выделили девять блоков: описание клиентов и взаимоотношений с ними, описание ценности продукта для клиентов и определение того, за что платит клиент сейчас и готов платить в будущем, определение ключевых партнеров и каналов сбыта, ресурсов, а также структуры расходов и доходов, определение того, что нужно сделать для создания ценности для клиентов [73].
Особенности предпринимательской деятельности на первичном рынке жилищной недвижимости
Данные показывают, что финансирование строительства за счет бюджетных средств резко снизилось и в абсолютных, и в относительных величинах и составило в 2013 году 12,1% в общем объеме финансирования против 49,5% в 2003 году[102]. При этом инвестиции из федеральных источников за 10 лет сократились почти в 10 раз, из средств бюджетов субъектов федерации – в 2,9 раза, а из местных бюджетов – в 3 раза. Практически весь объем финансирования строительства представлен частными инвестициями, которые в 2013 г. составили 437 млн руб. (87,9% их общего объема). Увеличение объема частных инвестиций в строительство жилья положительно отражается на финансовом положении строительных фирм, так как растет и доля высокоприбыльных частных заказов. В статусе частных инвесторов выступают физические и юридические лица, причем практика показывает, что в большинстве случаев физические лица являются дольщиками строящегося жилья и вступают в процесс инвестирования на завершающей стадии строительства.
Юридические же лица чаще всего совмещают функции заказчика строительных объектов и инвестора. Иногда сама строительная фирма является инвестором, из собственных средств финансирующая строительство на начальных стадиях, с последующим привлечением средств дольщиков. Но такая форма финансирования пока не особенно распространена.
Одно из препятствий активизации инвестиционной деятельности на локальном уровне является ограниченный доступ предпринимателей к финансовым ресурсам и к объектам недвижимости, необходимым для размещения производственных мощностей. Доступность внешних источников финансирования для подрядчиков в жилищном строительстве, в первую очередь, банковских кредитов, ограничена из-за высокой стоимости привлекаемых финансовых ресурсов, низкой залоговой обеспеченности кредитов для малых и средних предпринимателей, неготовностью большинства банков к работе с данной категорией заемщиков. Поэтому строительные компании вынуждены искать потенциальных покупателей-соинвесторов, с которыми заключают договор о долевом участии в финансировании строительства жилья.
Платежеспособная потребность в жилье и объектах жилищной недвижимости, которая определяет спрос на РЖН, формируется под воздействием многих факторов. Факторы, определяющие величину спроса на рынке жилищной недвижимости г. Кемерово, неоднократно становились объектом исследований [41, 93, 94, 108]. Обобщив эти данные, можно выделить следующие факторы, влияющие на спрос на локальном РЖН: динамика численности и возрастная структура населения (текущие и прогнозируемые тенденции); изменение демографических показателей в регионе (уровень миграции, количество браков и разводов); уровень доходов населения; условия и доступность финансирования; жилищные условия населения (обеспеченность населения жильем, наличие ветхого жилья и т.д.); предпочтения потребителей на рынке жилья.
В целом демографические показатели города Кемерово демонстрируют положительную тенденцию: растет численность населения города Кемерово, растет и рождаемость. Коэффициент рождаемости вырос на 18,0% (2005 г. рождалось 10,5 детей на 1000 жителей, в 2012 – 12,8 детей). Смертность снизилась на 36,3% (2005 г. смертность составляла 15,4 человека на 1000 жителей, 2012 г. – 9,8 человек). Соответственно естественная убыль населения снижается.
Хотя рождаемость постепенно растет, но все еще остается низкой. Большинство молодых людей не стремятся заводить полноценные семьи с детьми. Половая структура и отношение числа вступающих в брак к числу разводов близки к среднестатистическим данным, характерным для городов с населением около 300 тыс. человек, а не крупных городов с населением более 500 тысяч человек, каковым является г. Кемерово. Это говорит, с одной стороны, о более благоприятной демографической ситуации, поскольку это отставание скорее положительно. С другой стороны, рост числа разводов приводит к росту потребности в жилье, что стимулирует РЖН.
Для предпринимателей на РНЖ потенциальными потребителями продукции является трудоспособная и работающая часть населения. В этой связи рассмотрим трудовой потенциал г. Кемерово. Доля экономически активного населения в 2003 г. составила 47,9%, в то время как доля трудоспособного населения – 62,5% от общей численности населения. Численность занятых в экономике имеет тенденцию к снижению, но, в то же время отмечено снижение уровня безработицы с 1,8% до 1,5%. Доля граждан, имеющих доходы ниже прожиточного минимума, составляет 32% от их общего числа. Большую часть безработных в городе составляют женщины и молодежь. Четверть населения города – граждане пожилого возраста. В Кемерово непрерывно растет число инвалидов (в 2001 г. они составляли 10,6%. от числа всех жителей города). Это свидетельствует о том, что довольно высокая доля населения г. Кемерово не может рассматриваться как потенциальная группа покупателей жилья. Для ее включения в такую целевую аудиторию необходимы дополнительные условия, связанные с поддержкой социально незащищенных групп населения.
Другая группа факторов связана с обеспеченностью населения жильем и состоянием этого жилья. По санитарным нормам на человека должно в среднем приходиться 12 м2 жилья. В 2008 г. на одного жителя г. Кемерово приходилось более 21м2 жилья и этот показатель постоянно растет (Таблица 2.3). Однако более 5% жилого фонда относится к ветхому и аварийному жилью, примерно 25% жилого фонда имеет износ свыше 50%. Оценки показывают, что примерно 35 % жилого фонда выработает свой срок полезного использования [93, 94, 108]. Это может рассматриваться как фактор, способствующий росту спроса на жилье, несмотря на превышение обеспеченности жилой площадью над санитарными нормами
Потребители на рынке жилищной недвижимости: подход к оценке предпочтений
Техника проведения опроса предполагала шкалирование ответов со слов респондентов, что обеспечивало отсутствие испорченных анкет и недостоверных данных, а также абсолютную возвратность анкет. Таким образом, был получен массив информации, который был обработан с использованием статистической программы PQMethod.
Анализ матриц коэффициентов ранговой корреляции показал следующее:
Выявлена прямая связь между размером планируемых затрат на приобретение объектов жилищной недвижимости и социально-демографическими характеристиками респондентов. Обеспеченные слои населения с высоким уровнем образования и высоким положением в иерархии организации (руководители) планируют большие расходы на приобретение объектов жилищной недвижимости.
Установлена зависимость между причинами обращения потребителей к застройщикам (риэлторам) с целью приобретения жилья и выбором того или застройщика и типа требуемого жилищного решения (типа объекта, числа комнат, цены). Анализ позволил выделить два независимых друг от друга типа обращений. В первом случае у потребителя возникает срочная необходимость решения жилищной проблемы из-за жизненных обстоятельств (рождение ребенка, переезд в другой город области, объединение с родителями, объединение имеющихся объектов жилищной недвижимости). В таких ситуациях потребители не всегда располагают временем для выбора, обращая внимание на широко известных, разрекламированных застройщиках. При этом не всегда учитываются конструктивные особенности жилья, применяемые материалы и технологии, а также степень инфраструктурного обеспечения территории застройки. Другой тип - это обдуманные и взвешенные обращения, связанные с долгосрочными планами домохо-зяйств, направленными на планомерное улучшение жилищных условий, в том числе, не только за счет количественных характеристик жилой площади, но и за счет качественного улучшения. Установлено, что в ситуации планомерного выбора в качестве важнейших факторов потенциальные потребители отмечают применяемые при строительстве материалы, планировку квартир и комплексность инфраструктурного обустройства территории застройки.
Анализ показал, что более дорогостоящее жилье, предлагаемое отдельными продавцами, пользуется большей популярностью у респондентов, т.к. такие объекты возведены из современных материалов по новым технологиям, обладают значительным уровнем надежности, удобно расположены и имеют развитую инфраструктуру, что заметно увеличивает их качество. Значительно большее влияние в качестве факторов покупки в этом случае имеют престижность жилья, района, застройщика (престижно иметь жилье от определенного застройщика).
При выборе конкретного продавца недвижимости (застройщика /риэлтора) высоко влияние информации, полученной от коллег или знакомых, уже пользовавшихся услугами данного застройщика или риэлтора. При наличии рекомендаций значение ценового фактора снижается.
Корреляционный анализ позволил выделить относительно независимые блоки причин выбора потребителями конкретного продавца объекта жилищной недвижимости: это известность и деловая репутация продавца, продолжительность работы на рынке, связь с крупными интегрированными бизнес-структурами и др. Оказалось, что при выборе типа жилища потенциальные покупатели отдают предпочтения квартирам, наименьшую долю составили желающие приобрести таун-хаузы в черте города.
При выборе уровня комфортности жилья предпочтения покупателей были отданы квартирам с нормальным и повышенным уровнем комфортности, а по цене отдано предпочтение эконом- и бизнес-классам жилья.
Затем был применен прием, который позволил понять распределение факторных нагрузок между факторами, что в свою очередь позволило понять, к какой группе следует отнести того или иного респондента. Респонденты с наиболее высокими положительными или отрицательными факторными нагрузками определяются, как представители этого фактора и отмечаются знаком «Х». Значения факторных нагрузок позволили выделить типы потребителей жилья по их предпочтениям, т.е. сегментировать рынок потребителей жилья, а анализ ответов позволил сформировать портреты потребителей, относящихся к той или иной группе.
Обработки результатов группировки респондентов с использованием данного программного продукта показала, что все респонденты разделились на три типовые группы в соответствии с тремя наиболее существенными для каждой группы факторами.
Отметим, что 2 респондента имели невысокие факторные нагрузки и соответственно не были отнесены ни к одному из факторов. Это можно объяснить непоследовательностью и бессистемным характером их ответов, что не позволило выявить их принадлежность ни к одной из выделенных групп. Таким образом, фактическая выборка составила не 830, а 828 респондентов. Распределение респондентов по группам графически показано на Рисунке 3.1. Далее приведено описание каждого выделенного типа.
Результаты исследования предпочтений покупателей объектов жилищной недвижимости в г. Кемерово
Основным результатом исследования является разработка научно-методического подхода к формированию предпринимательской модели компании-застройщика на локальном рынке жилищной недвижимости, который развивает теорию предпринимательства и его инструментарий применительно к сфере жилищного строительства, создает основу для повышения эффективности предпринимательства в этой сфере.
В результате проведенного исследования выявлено, что важным драйвером развития современного рынка жилищной недвижимости является поведение потребителей, предпочтения которых постоянно меняются, поэтому акцент в развитии предпринимательства на РЖН рекомендовано делать на выявление и учет потребительских предпочтений.
Обосновано, что ориентация системы управления на учет потребительских предпочтений ведет к формированию предпринимательской модели компании-застройщика, сущность которой проявляется на рынке жилищной недвижимости в виде прежнего материального блага (жилье), но с новым качеством (жилищный комплекс). С другой стороны, показано, что жилищный комплекс как новый тип продукта РЖН позволяет не только удовлетворять дифференцированные потребности потенциальных покупателей жилья, но и обеспечивает повышение эффективности предпринимательской деятельности на РЖН, поскольку приводит рыночное предложение в большее соответствие спросу и гарантирует сбыт строительной продукции и своевременное получение средств. Также показан мультипликативный эффект строительного комплекса в создании условий для развития сопутствующих видов предпринимательства.
Важнейшей задачей и исходным условием формирования предпринимательской модели на рынке жилищной недвижимости в рамках предложенного подхода является выявление и анализ потребительских предпочтений потенциальных покупателей жилья. Опираясь на Q-методологию, которая позволяет оценивать нечеткие качественные характеристики исследуемого объекта, рекомендован механизм выявления потребительских предпочтений на основе адаптированного к специфике рынка жилищной недвижимости инструментария Q-методологии. Показано применение данного механизма для анализа потребительских предпочтений и сегментации потенциальных покупателей жилья, на примере г. Кемерово выделено три сегмента потребителей и получены поведенческие характеристики каждого сегмента, что создает методическую основу анализа и сегментации потребителей на других локальных рынках жилищной недвижимости.
Вместе с тем обосновано, что для удовлетворения выявленных в процессе исследования дифференцированных потребностей потенциальных покупателей на рынке должен быть представлен новый тип продукта - жилищный комплекс, в котором имеются квартиры различного класса и предлагается широкий спектр услуг, формируя комфортную среду проживания. Такой подход позволит обеспечить развитие на локальном рынке жилищной недвижимости предпринимательства, как в сфере строительства нового жилья, так и в сопутствующих сферах.
В результате проведенного исследования предложены рекомендации по развитию предпринимательства на локальном рынке жилищной недвижимости с опорой на предпринимательскую модель компании-застройщика, которые прошли апробацию и используются в деятельности компании-застройщика.
Представленные рекомендации базируются на отличительных особенностях разработанной предпринимательской модели, которыми являются: рыночная ориентация системы управления, что предполагает выявление предпочтений потенциальных потребителей объектов жилищной недвижимости и их сегментацию по качественным критериям выбора жилья и условий проживания; инновационный характер рыночного предложения компании на основе нового типа продукта РЖН - жилищного комплекса; использование создаваемого компанией жилищного комплекса для расширения сфер предпринимательской деятельности, связанных со строительством, обслуживанием построенного жилья и сопутствующими видами предпринимательства.
На примере локального рынка жилищной недвижимости г. Кемерово определены условия, при которых разработанный в диссертационном исследовании подход может быть рекомендован к использованию в других муниципальных образованиях со схожими характеристиками, параметрами и условиями функционирования рынка. Это позволило системно представить направления развития предпринимательства на локальном рынке жилищной недвижимости.