Содержание к диссертации
Введение 4
1. Теоретические основы управления недвижимым имуществом в условиях рынка 9
1.1. Особенности недвижимого имущества как объекта управления . 9
1.2. Сущность и структура управления недвижимостью 19
1.3. Функции управления недвижимостью 24
1.3.1. Анализ результатов использования недвижимости 24
1.3.2. Оценка потенциала доходности 39
1.3.3. Трансформация недвижимой собственности 55
2. Анализ процессов образования резервов недвижимого фонда в регионе в результате конверсии ВПК 70
2.1. Экономические основы образования резервов конверсии 70
2.2. Условия реализации конверсионных процессов в регионе 76
2.2.1. Оценка результатов формирования производственного потенциала Удмуртской Республики 76
2.2.2. Анализ структурных изменений в промышленном комплексе УР в период реализации конверсионных процессов 80
3. Формирование методических подходов к управлению корпоративной недвижимостью в условиях производственного спада 95
3.1. Особенности системы управления недвижимостью предприятия 95
3.2. Разработка инструментов реализации основных функций управления корпоративной недвижимостью 100
3.2.1. Формирование методики анализа эффективности недвижимого фонда предприятия 100
3.2.2. Методические приемы выбора варианта трансформации резервов недвижимой собственности 105
3.3. Апробация инструментов управления корпоративной недвижимостью на базе ОАО «Ижевский Мотозавод «Аксион-Холдинг» 112
3.3.1. Анализ эффективности недвижимого имущества 112
предприятия
3.3.2. Оценка вариантов использования излишних для производственного процесса объектов недвижимости 117
Заключение 125
Библиографический список использованной литературы 133
Приложение 1 142
Приложение 2 143
Приложение 3 144
Приложение 4 151
Приложение 5 153
Приложение 6 154
Приложение 7 156
Приложение 8 161
Приложение 9
Введение к работе
Социально-экономическое развитие общества во многом определяется состоянием и уровнем использования производственного потенциала. Формирование рыночных отношений в российской экономике, развитие процессов приватизации создали объективные предпосылки для повышения экономической ответственности хозяйствующих субъектов за эффективность принадлежащих им производственных ресурсов.
Вместе с тем, процессы конверсии военного производства, совпавшие во времени с периодом реформирования экономики, поставили перед предприятиями ВПК дополнительные проблемы, связанные с появлением значительных по объему резервных мощностей. В условиях высокой неопределенности внешней среды, отсутствия опыта работы в рыночных условиях, при значительных ограничениях в праве распоряжения имуществом, задача использования высвобождаемых резервов конверсии прибрела особую значимость и имеет далеко не однозначное решение.
Особенно остро эта проблем касается недвижимого фонда конверсионных предприятий. Располагая значительными по масштабу площадями различного производственного назначения, в условиях падения объемов производства, предприятия вынуждены нести бремя обязанностей по их содержанию без адекватной отдачи от принадлежащего им недвижимого фонда.
Долговременный характер данной группы актива, широкие возможности альтернативного использования недвижимого имущества, его высокая стоимость и иммобильность предопределяют необходимость и возможность реализации дополнительных управленческих процедур применительно к данной составляющей основного капитала конверсионных предприятий, позволяющих, в конечном итоге, повысить отдачу от располагаемого ими недвижимого фонда.
Зарубежный опыт показывает, что эффективность владения недвижимостью напрямую зависит от уровня управления данным активом. Все это требует пересмотра отношения к недвижимому имуществу - в условиях рынка недвижимость следует воспринимать не только как фактор производства, но и как объект для инвестиций, а также возрождает интерес к изучению методов и инструментов управления недвижимым имуществом в новых условиях хозяйствования.
Степень разработанности проблемы. Общетеоретические аспекты условий использования недвижимого имущества как элемента земельного участка рассмотрены в работах П.Самуэльсона, К.Макконнелла, Р.Поздена, А.О Салливана и ряда других экономистов. Исследуя характер землепользования в условиях рыночной экономики, авторы приходят к выводу о необходимости управления физическими характеристиками недвижимого имущества в зависимости от окружения объекта и исходя из механизма земельной ренты.
Теоретические и практические вопросы реализации отдельных функций управления недвижимостью, таких, как оценка стоимости, планирование инвестиций в недвижимость, оптимизация условий землепользования, управление качеством объекта, анализ рынка недвижимости , достаточно широко освещены в работах следующих авторов Дж.Фридман, Н.Ордуэй, М.Шнайдерман, С.Хадсон-Вильсон, Л.Дж.Гитман, Дж.К.Эккетр, Л.Харрисон и др.
Отечественные публикации, касающиеся вопросов управления недвижимостью посвящены главным образом проблемам планирования капитальных вложений в новое строительство и представлены в трудах основоположников теории эффективности кап. вложений в нашей стране - Т.С.Хачатурова, Н.П.Федоренко, Н.С.Немчинова, В.Л.Кантаровича, А.Л.Лурье. Современные работы отечественных авторов - Е.И. Тарасевича, В.В. Григорьева, Б.М.Красноглазова, посвященные проблемам управления недвижимостью, представляют собой попытки адаптации западных методик использования отдельных инструментов управления недвижимостью к российским экономическим условиям.
Однако, при достаточно полной изученности вопросов эффективного использования недвижимого имущества, в настоящее время остается немало открытых вопросов относительно механизма и инструментов управления корпоративной недвижимостью в условиях производственного спада, основывающихся на системном подходе к управлению и учитывающих особенности данной группы актива. Решение этих вопросов является необходимым условием эффективной организации использования недвижимого фонда предприятий, способствующей повышению доходности основного капитала, относительному сокращению издержек по его содержанию, притоку дополнительных финансовых ресурсов и повышению финансовой устойчивости предприятия.
Цель и задачи исследования. Целью диссертации является разработка методических подходов к управлению недвижимым имуществом конверсионных предприятий в условиях изменения (сокращения) объемов промышленного производства.
Поставленная цель определяет содержание исследования, которое сводится к решению следующих задач:
•исследовать экономические основы образования и использования резервов конверсии военного производства, как одного из направлений трансформации российской экономики;
•исследовать основные функции управления недвижимостью и составить алгоритм их взаимодействия;
•разработать необходимый инструментарий, позволяющий адаптировать алгоритм управления недвижимым имуществом применительно к корпоративной недвижимости в условиях трансформационной экономики.
Объектом исследования являются хозяйственные механизмы в сфере управления недвижимостью.
Предмет исследования - составляющие экономической эффективности недвижимого имущества предприятий, испытывающих продолжительный во времени спад производства, обусловленный внешними факторами, в том числе, сокращением госзаказов на продукцию военного назначения.
Методологическая и информационная база исследования. Информационной базой исследования послужили труды современных и зарубежных ученых в области экономики недвижимости, материалы научных семинаров и научно-практических конференций, законодательные и нормативно-правовые акты органов государственного управления, республиканская статистическая отчетность по вопросу состояния использования недвижимого фонда в Удмуртской Республике (УР).
Исследование проводилось на основании всестороннего анализа различных аспектов развития предприятий в рыночных условиях с использованием методов экономического анализа в соответствии со спецификой решаемых задач.
Научная новизна. Научная новизна работы состоит в комплексном исследовании теоретических аспектов управления недвижимостью и разработке методической базы принятия управленческих решений в сфере использования недвижимого имущества предприятий. К числу основных результатов, определяющих научную новизну работы, можно отнести следующие:
1. предложен подход к управлению корпоративной недвижимостью в трансформационной экономике как к одной из составляющих процесса реструктуризации основного капитала промышленности;
2. предложена классификация недвижимого имущества, направленная на систематизацию управления недвижимостью;
3. составлен общий алгоритм процесса управления недвижимым имуществом;
4. разработаны методические подходы к управлению корпоративной недвижимостью (методика анализа эффективности недвижимого фонда предприятия и метод оценки потенциала доходности резервных площадей) в трансформационной экономике. Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка использованной литературы и приложений. Работа изложена на 141 странице, содержит 13 таблиц, 13 рисунков и 9 приложений.
В соответствии с предметом, целью и задачами диссертационной работы, была принята следующая логика исследования. В первой главе диссертации работы были рассмотрены теоретические аспекты управления недвижимым имуществом, сформировавшиеся в мировой практике использования и инвестирования недвижимости. Во второй главе представлено состояние вопроса использования резервов конверсии в УР, определена актуальность проблемы управления недвижимым имуществом на конверсионных предприятиях и сформированы задачи управления корпоративной недвижимостью в условиях трансформирующейся экономики. Третья глава посвящена разработке и экспериментальной проверке методических подходов, направленных на совершенствование и развитие процессов управления недвижимым имуществом на конверсионных предприятиях, испытывающих в настоящее время объективно обусловленный избыток производственных мощностей.
