Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические основы реализации жилищной политики России с учетом развития рынка арендного жилья 9
1.1 Актуальные проблемы развития жилищной сферы в РФ 9
1.2 Механизмы осуществления государственной жилищной политики 21
1.3 Арендное жилье как инструмент решения современных проблем в жилищной сфере 44
Глава 2. Методическое обеспечение разработки региональных программ развития рынка арендного жилья 54
2.1. Современные тенденции развития локальных рынков арендного жилья 54
2.2. Исследование практики создания арендного жилья в регионах России 70
2.3. Научно-методическое обеспечение разработки программ формирования и развития регионального рынка арендного жилья 82
Глава 3. Повышение эффективности реализации арендного жилья в регионе 97
3.1. Государственное регулирование, направленное на улучшение предпринимательского климата на региональном рынке жилья 97
3.2. Разработка региональных программ развития рынка арендного жилья (на примере Воронежской области) 118
3.3. Методы повышения эффективности проектов создания арендного жилья 133
Заключение 150
Список используемых источников 152
Приложения 170
- Механизмы осуществления государственной жилищной политики
- Современные тенденции развития локальных рынков арендного жилья
- Научно-методическое обеспечение разработки программ формирования и развития регионального рынка арендного жилья
- Методы повышения эффективности проектов создания арендного жилья
Механизмы осуществления государственной жилищной политики
Право гражданина России на жилище является одним из базовых, оно закреплено в Конституции РФ [53]. При этом в ней говорится о роли государства и органов местного самоуправления, заключающейся в «поощрении рынка жилья и создании условий для осуществления права граждан на жилище». Таким образом, государство формально не обременяет себя обязанностями в плане решения жилищной политики. Исключение делается для малоимущих и других категорий населения, установленных законодательством. Представляется, что роль государства в столь важной со всех точек зрения сфере деятельности не может быть настолько ограниченной. Особенно данное обстоятельство становится очевидным, учитывая нынешнее состояние регионального рынка жилья, массива накопившихся проблем. Роль государства в решении жилищных проблем разнится в странах мира, в приложении 1 приведены основные подходы к осуществлению жилищной политики в европейских государствах. Следует отметить разнообразие форм, методов и инструментов воздействия. Жилищная политика может быть нацелена на все население, большинство или только на отдельные группы. Во главу угла ставятся экономические, социальные и политические цели. Направленность жилищной политики также существенно разнится, она предполагает воздействие и на жилищный рынок в целом, и на разные категории его субъектов в частности. ля реализации заложенных в жилищной политике целей используется множество мер, таких как: налогообложение; субсидирование покупки жилья, арендных платежей; создание социального и арендного жилья и т.д. Нужно отметить, что, несмотря на многообразие форм осуществления государственной жилищной политики в государствах Европы, их объединяет одно общее качество – все они проводят активную жилищную политику и не устраняются из столь важной с социальной точки зрения сферы деятельности.
Жилье рассматривают со следующих точек зрения [54]:
санитарно-эпидемиологической или экологической;
с точки зрения социального права;
как экономическую категорию.
Первая концепция зародилась в 19 веке и была нацелена на поддержание приемлемого уровня здравоохранения для рабочих. В то время значительная часть трудовых кадров и других категорий населения проживала в неудовлетворительных, антисанитарных условиях, что вызывало эпидемии. Таким образом, обеспеченность жильем с приемлемыми показателями гигиены в то время рассматривалось в части создания необходимой санитарно-эпидемиологической обстановки.
Вторая точка зрения рассматривает жилье в качестве социального права населения. Данный взгляд на проблему появился в начале 20 века, когда стало понятно, что государство должно гарантировать минимальные условия для проживания населения. В результате стала формироваться жилищная политика, которая помимо рыночного механизма предполагала существенное государственное воздействие.
Третья концепция рассматривает жилье как экономическую категорию. В настоящее время жилье выступает на рынке в качестве товара со специфическими характеристиками. На наш взгляд в настоящее время имеет право на существование все три взгляда на жилье. Однако, по нашему мнению, наиболее актуальным является симбиоз второй и третьей концепции. В дальнейшем исследовании жилья будет рассматриваться в качестве социально-экономической категории.
Жилой фонд классифицируется по двум основным направлениям: в зависимости от формы собственности и целей использования. Следует отметить, что жилищная проблема в той или иной степени присутствовала в российском обществе на протяжении всего времени его существования. Данная тематика является обсуждаемым и насущным вопросом и в намного более развитых в плане обеспечения населения жильем зарубежных странах. Однако в них решаются проблемы уже более высокого класса потребностей. Выражение «жилищная проблема» является общеупотребительным, под ним понимают несоответствие имеющихся жилищных условий населения регионов их потребностям и отсутствие возможности самостоятельно решить этот комплекс проблем. При этом в качестве причин можно назвать следующие:
недостаточная обеспеченность населения жильем;
низкое качество жилых помещений;
высокая стоимость жилья;
невысокие доходы населения, нуждающегося в улучшении условий проживания;
сложность получения кредитных средств для приобретения жилья;
недостаточная развитость банковского сектора;
высокая инфляция;
высокие ставки по кредитам и т.д.
Как отмечают исследователи, важнейшей проблемой в последние годы становится обветшание и износ жилого фонда, приводится следующая статистика [33]:
около 300 млн. м2 жилищного фонда нуждается в капитальном ремонте;
около 250 млн. м2 жилищного фонда нуждается в реконструкции;
площадь ветхого и аварийного жилья составляет 111,25 млн. м2;
в ближайшие 10-15 лет убыль жилищного фонда в России составит 500 млн. м2.
Одной из причин сложившегося неудовлетворительного состояния является то, что на протяжении 90-х годов 20-го века объем финансирования капитального ремонта снизился в разы (по разным оценкам до 5 раз) [38]. Одной из проблем, которая замедляет темпы развития локальных рынков жилья в РФ, является то, что многоэтажная застройка в административных центрах регионов страны в настоящее время столкнулась со следующие проблемами:
недостаточное количество земельных участков в черте города;
высокая стоимость земли;
устаревшие технологии выполнения работ;
высокая стоимость готовой продукции;
недостаток инженерной инфраструктуры;
дефицит и высокая цена материалов;
несовершенство транспортной инфраструктуры;
нехватка энергетических мощностей.
Одной из основных проблем застройки городских территорий является недостаток земельных участков для возведения объектов. Ограниченное число земельных участков приводит к тому, что их стоимость зачастую составляет значительную долю общей стоимости сооружения. Данное обстоятельство вместе со старыми технологиями производства работ приводят к высокой стоимости создаваемой продукции. Помимо этого, износ и недостаток мощности инженерной инфраструктуры обременяет бизнес дополнительными расходами, которые отражаются на цене конечной продукции. Одной из важнейших проблем в последние годы стала нехватка и низкое качество транспортной инфраструктуры. Данное ограничение осложняет доставку материалов для объектов создания жилья. Но в большей степени данное обстоятельство снижает привлекательность жилья для населения, осложняет его мобильность.
Возможным решением комплекса проблем, накопившихся в сфере обеспечения граждан жильем, стало создание малоэтажных объектов жилищной сферы. Особенно это важно в свете того, что большинство опросов показывает, что население России предпочло бы проживать в своем доме, а не в квартире. Существует множество работ, которые касаются как общих принципов создания малоэтажного жилья [60], так и рассмотрения инновационной составляющей для таких проектов [18; 19].
Помимо перечисленных выше негативных моментов и тенденций, в настоящее время в России имеются острейшие проблемы, связанные с обеспеченностью жилыми помещениями значительной части населения, которая:
проживает в коммунальных квартирах, бараках (около 20 млн.);
стоит в очереди на улучшение жилищных условий (более 3 млн.)
живет в ветхом и аварийном жилье (более 5 млн.).
Исследование процессов, протекающих в ходе реализации государственной жилищной политики, показало, что происходит множество несистемных процессов разнонаправленного характера, которые в целом не дают значительного увеличения показателей жилищной обеспеченности населения регионов.
Одним из основных подходов, позволяющих оценить остроту жилищной проблемы в обществе, является проведение социологических опросов. До недавних пор ими занимался ВЦИОМ (Всероссийский центр изучения общественного мнения), после этого Росстат стал проводить аналогичные опросы. Результаты опросов крайне неоднородны и неоднозначны. Так по результатам опроса ВЦИОМ в январе 2007 года 42,3% опрашиваемых были не удовлетворены своими жилищными условиями. В ходе реализации федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» за 2002-2010 годы [123] ее разработчики говорили о том, что «жилищная проблема стоит перед 61 процентом российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями».
Современные тенденции развития локальных рынков арендного жилья
В настоящее время, в ходе развития локальных рынков арендного жилья, можно столкнуться с проблемой недостаточного спроса на долгосрочную аренду со стороны населения. При этом следует учитывать, что в условиях высокой динамики на рынке труда и наличия значительной части людей, не имеющих средств на приобретение жилья в собственность, риск невысокой загрузки арендных помещений является минимальным. Исследования фонда содействия развитию жилищного строительства в отношении арендного жилья показали следующие результаты [159]:
83% семей предпочли бы нанимать жилье не у физических лиц, а у государственной или муниципальной компании;
Большинство респондентов планирует арендовать жилье на среднесрочный или долгосрочный период.
На протяжении последних десятилетий на фактически сложившемся региональном рынке найма жилья отмечались достаточно высокие цены, при этом качество сдаваемых помещений зачастую оставалось низким. Ситуация несколько изменилась в последние годы, ввиду снижения доходов населения и спроса на аренду недвижимости, однако неблагоприятные тенденции по соотношению цена-качество сохраняются. Недостаточное развитие регионального рынка арендного жилья приводит к избыточному спросу на приобретение жилья в собственность, что вызывает его существенный рост, а также появления значительной категории «обманутых дольщиков». Воздействие строительства арендного жилья на рынок недвижимости представлено на рис. 18 [19]. Полномасштабная программа реализации проектов арендного жилья приведет к созданию нового сегмента на рынке найма. Создание большого сектора арендного жилья окажет воздействие на сектор «теневой» аренды, так как предоставит возможность снимать жилье на цивилизованном рынке с прозрачными условиями и гарантиями для нанимателя.
В пункте 1.2 диссертационного исследования разработана перспективная модель реализации региональной жилищной политики. В рамках данной модели автором предложены следующие индикаторы оценки состояния жилищного сектора региональной экономики:
Объем жилищного фонда;
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя;
Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда;
Ввод в действие жилых домов всего;
Ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения;
Средние цены на рынке жилья.
Представляется целесообразным сохранить предложенную логику оценки текущего положение региональной жилищной сферы в рамках исследования основных тенденции развития региональных рынков жилья, в том числе их арендного сегмента, в отношении субъектов Центрального федерального округа. Одними из ключевых индикаторов развития жилищной сферы, как части социально-экономической системы региона, являются уровень обеспеченности населения жильем; удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда; ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения (таблица 3). Рассмотрим более подробно их динамику определяющие ее причины.
Проведенный анализ фонда жилья, рассчитанного, в том числе и на одного жителя, в разрезе регионов ЦФО за 2012-2016 гг. позволил сделать следующие выводы (таблицы4,5):
1. Максимальный объем общей площади жилых помещений отмечается в столичных регионах Москвы и Московской области. Причем для Московской области характерны максимальные темпы роста показателя. За последние 5 лет объем жилищного фонда увеличился почти на 20%, что составляет более 40 млн. м2.
2. Достаточно высокие значения объема жилищного фонда по сравнению с остальными субъектами ЦФО отмечаются в Воронежской области (67 млн. м.2 в 2016 г.). Административный центр региона является городом-миллионником, что напрямую влияет на общую площадь жилых помещений в субъекте.
3. На протяжении всего исследуемого периода уровень обеспеченности населения регионов ЦФО жильем увеличивается. Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, растет уверенными темпами, за исключением показателя Москвы. За 2012-2016 гг. он сокращался 19,3 м.2 до 19,1 м.2, оставаясь при этом самым низким по регионам ЦФО. Остальные субъекты ЦФО обладают уровнем жильной обеспеченности, приближающимся к среднеевропейским значения. Максимальное значение соответствует показателю Московской области – 33,7 м.2 на душу населения.
Отметим, что среднеевропейский стандарт обеспеченности населения жильем составляет 35-45 м.2 на человека. Наибольшие значения допустимого уровня обеспеченности жильем отмечены в Норвегии, где на душу населения приходится порядка 74 м.2 и в США – 65 кв.м общей площади жилья на душу населения. Преодоление этого разрыва, по разным оценкам экспертов, может занять от 50 до 150 лет. При этом учитывая тот факт, что в перспективе жилищная обеспеченность в данных странах также вероятнее всего увеличится, существует высокий риск непреодолимости текущего отставания.
Одной из наиболее серьезных проблем, касающихся регионального жилищного фонда, является степень его износа. В целом по стране удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда за последние пять лет сократился с 3% до 2,4%. При этом показатели по ЦФО значительно ниже (1,9 % в 2012 г.; 1,4% в 2016 г.) за счет невысокого удельного веса изношенного жилищного фонда в ряде регионов (таблица 6). Так, в Москве значение показателя в 2016 году не превышает 0,1%, причем тенденция к его сокращению прослеживается достаточно четко. Низкий удельный вес ветхого и аварийного фонда жилья и благоприятная динамика прослеживается не только в столичных регионах. В Воронежской, Курской, Липецкой областях значение показателя также не превышает 1%. Максимальные же значения зафиксированы в Тверской, Тульской, Ярославской, Калужской и Костромской областях.
Рассмотрим динамику объема ветхого и аварийного жилищного фонда регионов (рисунок 19). Отметим, что для большинства субъектов ЦФО характерно снижение показателя. В Москве объем ветхого и аварийного фонда жилья за последние пять лет сократился более чем на 70%. Во Владимирской, Белгородской, Курской, Орловской, Смоленской и Тамбовской областях темпы роста показателя находятся в диапазоне от 50% до 76%. При этом в ряде регионов фиксируется увеличение объема ветхого и аварийного жилищного фонда. В частности речь идет таких субъектах ЦФО, как Воронежская область (на 8%), Костромская область (на 8%), Липецкая область (на 34%), Тверская область (на 27%)
Такая динамика может быть обусловлена недостаточными объемами капитального ремонта жилья, а также с низкими темпами сноса или вывода изношенного фонда из эксплуатации. Дальнее развитие подобной ситуация в перечисленных выше регионах ЦФО может привести к быстрому приросту жилья, непригодного для проживания. Следовательно, в этих регионах существует необходимость увеличения объемов жилищного строительства и капитального ремонта зданий. Альтернативным вариантов решения проблемы является строительство доходных домов и развитие регионального рынка арендного жилья, так как представляется очевидным, что текущая структура региональной жилищной сферы не может в полной мере удовлетворить потребности населения в повышении уровня и качества жилищных условий.
В целом региональные рынки жилья субъектов ЦФО развиваются уверенными темпами. За 2012-2016 гг. объем введенного в действие жилья стремительно увеличивался (таблица 7). Незначительное сокращение показателя по ряду регионов отмечено лишь в 2016 году, что вероятнее всего обусловлено воздействием общеэкономических и политических факторов ввиду внешнеполитического влияния, в том числе санкционной политики в отношении РФ.
Объем введенного в действие жилья в расчете на 1000 чел. населения также показывает положительную динамику в 2016 году в сравнении с данными пятилетней давности (таблица 8). При этом в большинстве регионов относительно предыдущего 2015 года показатель несколько сократился. Также следует отметить, что в большинстве субъектов ЦФО объем введенных в действие жилых домов на 1000 человек населения не соответствует желаемому уровню 1000 м2 на 1000 чел., провозглашенному в контексте ряда программных документов в качестве целевого ориентира. Исключение составляет Московская область, в которой на 1000 чел. населения в 2016 году приходилось 1209 м2 введенных в действие жилых домов. Также относительно высокие значения демонстрируют показатели в Белгородской и Липецкой областях. В целом можно сделать вывод о существенной дифференциации показателя по регионам округа.
Научно-методическое обеспечение разработки программ формирования и развития регионального рынка арендного жилья
В середине 2016 года были приняты изменения в план мероприятий "Совершенствование правового регулирования градостроительной деятельности и улучшение предпринимательского климата в сфере строительства" [102], которые были направлены на развитие локальных рынков арендного жилья.
Одной из причин стагнации процесса внедрения арендного жилья на рынок является недостаточная законодательная база, для чего планируется подготовка предложений о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях стимулирования формирования рынка доступного арендного жилья и развития некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода, а также формирования условий для привлечения частных инвестиций в создание доступного арендного жилья. На рис. 26 представлены основные характеристики предлагаемой программы по развитию арендного жилья в России.
При этом в настоящее время отсутствуют программные документы по развитию рынка арендного жилья. Введем основные базовые понятия, связанные с разработкой программы развития. В качестве объекта реализации программы в данном случае выступает рынок арендного жилья, в том числе перспективные формы арендного жилья, в качестве которых выступает создание жилых помещений (многоквартирных и малоэтажных), предназначенных для сдачи в аренду и механизм аренды с правом выкупа.
В качестве предмета программ по развитию арендного жилья выступает повышение эффективности функционирования рынка аренды жилья России, который, как было показано выше, в настоящее время функционирует со значительными недостатками.
Под инфраструктурой арендного рынка жилья понимается совокупность механизмов и структур, обеспечивающих его функционирование. Она включает в себя специализированные государственные, общественные и коммерческие институты управления развитием рынка арендной недвижимости (органы государственного регулирования, управляющие компании, страховые и риэлтерские компании, саморегулируемые организации и другие).
В настоящее время стоит цель реализации «пилотных проектов» стоимостью до 100 млрд. руб. к 2020 году. Такие проекты должны создать основу для дальнейшего развития механизма. При этом доля возводимого арендного жилья должна определяться для конкретного региона.
Развитие направления создания арендного жилья помимо федеральной компоненты должно иметь необходимое обеспечение на региональном уровне. Региональные органы власти и органы местного самоуправления могут принимать на себя различные функции в ходе реализации программ развития рынка арендного жилья [156]:
- выступать в роли заказчиков создания арендного жилищного фонда;
- создавать специализированные организации, которые будут выступать собственниками и наймодателями арендного жилищного фонда, финансировать их деятельность, способствовать привлечению такими организациями кредитов на цели создания или приобретения наемного жилья;
- принятие долгосрочных региональных программ развития арендного жилищного фонда и поддержки наймодателей и нанимателей жилья;
- формирование региональной нормативной базы, в том числе предоставление налоговых льгот по региональным и местным налогам для собственников арендного жилищного фонда;
- контроль соблюдения жилищного законодательства;
- проводить работу с предприятиями и организациями, расположенными на их территории, формируя списки арендаторов из состава их работников.
В 2011 году Минрегионом РФ были внесены изменения в рекомендации по разработке региональных программ жилищной сферы, содержащие необходимость разработки сегмента, касающегося развития наемного жилья [122]. Однако только немногие регионы страны за прошедшее время откорректировали свои программы под эти требования. В 2012 году АФЖС был разработан модельный текст подпрограммы развития арендного жилья [99]. Он, по цели разработчиков, должен был стать базой для создания регионального компонента создания коммерческого и некоммерческого жилищного фонда, определяя основные цели, принципы, целевые установки, мероприятия и т.п.
Следует отметить, что данная программа направлена по большей части на законодательное и налоговое обеспечение функционирования арендного жилья в России. В настоящее время на законодательном уровне этот аспект не проработан, что значительно осложняет реализацию проектов по созданию арендных домов. В частности, поэтому дорожная карта разработана в основном в части введения данного понятия на законодательный уровень и формирования начальных принципов функционирования. Для того чтобы в России создание арендного жилья стало массовым и эффективным видом деятельности, должно быть произведено множество изменений, и в частности в следующих нормативных документах, регулирующих жилищную сферу:
- Градостроительный кодекс;
- Жилищный кодекс;
- Земельный кодекс;
- Налоговый кодекс;
- в других нормативных документах на Федеральном и региональном уровне.
Нужно отметить, что создание адекватной сложившейся ситуации законодательной базы для развития локальных арендных рынков жилья в России является необходимым обеспечением проводимой политики. В частности, необходим специальный налоговый режим для таких домов, который позволил бы повысить эффективность их создания и эксплуатации, с другой стороны такое послабление для бизнеса уменьшит поступления в бюджет, что отрицательно скажется на показателях бюджетной эффективности.
Необходимо учесть, что в настоящее время арендное жилье дискриминировано по сравнению с жильем, приобретаемым в собственность. Это относится к налоговым аспектам реализации проектов, и касается как нанимателя, так и арендодателя.
Налоговая политика также может оказать значительно воздействие на эффективность создания арендного жилья. Отсутствие налога на недвижимость и наличие налоговых имущественных вычетов по налогу на доходы физических лиц стимулирует дополнительный спрос на рынке недвижимости, что вызывает повышение цен. В настоящее время налоговая система косвенно стимулирует покупку жилья, предоставляя имущественный вычет в размере до 2 млн. руб. С этой точки зрения предлагаемое введение налога на жилую недвижимость может стабилизировать рынок, уменьшить долю жилья, приобретаемого с инвестиционной целью. Наличие вычета по НДФЛ может стимулировать развитие рынка аренды жилья. С такой инициативой в 2013 году выступила Федеральная налоговая служба России (ФНС). Возможный вычет для нанимателей жилья позволит создать стимулы для легализации рынка аренды.
Для активизации развития сферы создания локальных рынков арендного жилья в России планируется внедрение лучших мировых практик в области регулирования арендного жилья, в том числе мер налогового стимулирования [2]:
- снижение налога на имущество;
- улучшение механизма регистрации граждан в арендных домах;
- предоставление налоговых вычетов по НДФЛ для арендных платежей по аналогии с вычетами при покупке жилья;
- внедрение иных механизмов налогового стимулирования в соответствии с рекомендациями ОЭСР.
Внедрение лучших мировых практик позволит создать условия для развития цивилизованного рынка арендного жилья. Реализация программы строительства арендного жилья требует разработки механизмов, на основе которых возможно в массовом порядке осуществлять такие проекты – рисунок 27.
Методы повышения эффективности проектов создания арендного жилья
Проведенная в предыдущем параграфе исследования оценка эффективности проектов регионального арендного жилья показала, что при выбранных параметрах такие проекты не смогут быть коммерчески привлекательными для большинства подрядных компаний. Вместе с тем, нужно учитывать, что даже в развитых зарубежных странах для развития института арендного жилья требуется участие органов государственной или местной власти. Например, в Канаде в настоящее время используют три механизма, направленные на стимулирование рынка арендного жилья [165]:
- обеспечение низкопроцентных ссуд для финансирования проектов создания арендного жилья;
- изменение системы налогообложения, способной предотвратить разрушение существующего рынка арендного жилья;
- обеспечить стимулы для понижения затрат на содержание арендного жилья за счет внедрения энергоэффективных мероприятий.
И. В. Брянцева [10] предлагает следующие меры, создающие условия для развития рынка регионального арендного жилья в нашей стране:
- создание государственной программы управления рынком арендного жилья;
- привлечение ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК») и ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» (АФЖС), банков, пенсионных фондов в процесс финансирования проектов арендного жилья;
- бесплатное предоставление земельных участков для регионального арендного жилья;
- субсидирование частных инвесторов из федерального и регионального бюджетов;
- установление налоговых льгот на 10 - летний период;
- возможность предоставления кредита до 70% стоимости реализации проектов арендного жилья под государственные гарантии;
- предоставление срока погашения кредита на срок до 20 лет.
Имеются и другие рекомендации по повышению привлекательности проектов арендного жилья, как объектов региональных рынков недвижимости. Однако в большинстве случаев они не сопровождаются расчетом их эффективности. К тому же в вопросе повышения эффективности проектов арендного жилья нужно принимать во внимание множество видов эффективности для таких проектов (коммерческую, бюджетную, региональную, социально-экономическую и др.) и широкий круг участников с различными интересами. Нужно отметить, что процесс создания арендного жилья требует рассмотрения широкого круга заинтересованных лиц. Так в соответствии с паспортом приоритетного проекта «Формирование и развитие рынка арендного жилья в Российской Федерации» [81] ключевыми участниками процесса внедрения арендного жилья являются: Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации; Министерство финансов Российской Федерации; Министерство экономического развития Российской Федерации; Банк России; органы власти субъектов Российской Федерации; АО «АИЖК»; негосударственные пенсионные фонды и управляющие компании, в том числе государственная управляющая компания; крупные девелоперы.
Вместе с тем, в настоящее время роль и интересы отдельных категорий проектов арендного жилья в России не определена. Одной из важнейших задач является поиск баланса между интересами основных участников таких проектов (рисунок 33).
Таким образом, для повышения эффективности проектов регионального арендного жилья необходимо принятие мер, направленных на благоприятное изменение факторов, приведенных в данной модели. Рассмотрим, какими методами возможно повысить эффективность проекта (рис. 34). В первую очередь рассмотрим, что даст проекту реализация дорожной карты по упрощению процедур получения разрешения для реализации арендного жилья.
Одним из путей повышения эффективности проектов арендного жилья будет снижение административной нагрузки на бизнес, рассмотренное в параграфе 3.1. Следует отметить, что получение разрешительных процедур для реализации арендного жилья, которое рассматривает Всемирный Банк, в качестве базового объекта рассматривается склад.
Многоквартирные дома имеют существенные отличия. Нужно отметить, что одним из ресурсов снижения стоимости создания арендного жилья будет снижение стоимости инвестиционных обременений, которые составляют в среднем 7%. К таким затратам относятся расселение граждан при сносе жилых домов, создание парковочных стоянок, детских площадок, садов, школ, ежемесячные перечисления в бюджет города на проведение работ по благоустройству и участие в городских социальных программах (детские площадки для детдомов и т.п.) в рамках договоров социального сотрудничества с администрацией города. Также привлечение заёмного финансирования требуется в среднем 4% от стоимости проекта.
На основе полученных в 3.1. расчетов можно сделать вывод, что затратная часть проекта строительства арендного дома снизится на 922 тыс. р., а срок получения разрешений снизится на 234 дня. В результате моделирования получены следующие результаты:
- недисконтированный срок окупаемости составил 12,3 года;
- дисконтированный срок окупаемости составил 23,4 года.
Применение механизма дорожной карты позволяет повысить эффективность проекта, однако дисконтированный срок окупаемости не позволяет говорить о том, что все субъекты регионального рынка арендного жилья будут заинтересованы в таком строительстве.
Как было показано выше, улучшение показателей эффективности проектов строительства арендного жилья может быть достигнуто множеством путей, одними из важнейших является государственное или муниципальное участие в проекте, которое может заключаться в софинасировании, выделении земли, субсидировании строительства. Последнее обстоятельство требует в ходе реализации проекта применять механизм ГЧП, что может вызвать дополнительную сложность разработки финансовой части проекта, а также привести к дополнительным затратам из государственного бюджета [19].
О возможных сложностях, связанных с применением механизма государственно-частного партнерства в жилищной сфере, можно проследить на основе расселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Расселение граждан из ветхого и аварийного жилья на протяжении последних десятилетий является одним из приоритетных направлений осуществления жилищной политики в регионах России.Накопленный износ некоторых объектов недвижимости является угрозой для проживающего в них населения. Напомним, что по результатам анализа, проведенного в пункте 2.1 диссертационного исследования, в целом по стране удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда за последние пять лет сократился с 3% до 2,4%. При этом показатели по ЦФО значительно ниже (1,9 % в 2012 г.; 1,4% в 2016 г.) за счет невысокого удельного веса изношенного жилищного фонда в ряде регионов. Так, в Москве значение показателя в 2016 году не превышает 0,1%, причем показатель стабильно снижается.
Для решения проблемы ветхого и аварийного жилья реализуются программы федерального и регионального уровня. Значительный масштаб необходимых средств для реализации такой политики привел к тому, что в некоторых регионах страны стали предприниматься попытки привлечения внебюджетного финансирования на базе механизма государственно-частного партнерства. И если в некоторых регионах, таких как Омск, подобные проекты реализуются [86], хотя и не носят массовый характер, то в других (например, Саратове) отсутствуют действенные механизмы их осуществления.