Содержание к диссертации
Стр.
Введение 4
Глава 1. Тенденции, теоретические основы и особенности
стратегического управления развитием городского жилищного
фонда 15
1.1. Тенденции и теоретические основы стратегии управления соци
ально-экономическим развитием объектов жилищного фонда
Санкт-Петербурга 15
1.2. Принципы, программная направленность инвестирования и
управления ремонтно-строительным обслуживанием жилищного
фонда мегаполиса 37
Состояние, условия и особенности управления ремонтно - строительным обслуживанием и потреблением городского жилищного фонда 47
Рационализация факторного влияния и управления процессом ремонтно - строительного обслуживания и жилищно - эксплуатационного потребления объектов жилищного фонда города 85
Глава 2. Стратегические функции и формирование механизма
управления жилищным потреблением и ремонтно - строительным
обслуживанием объектов городского жилищного фонда 108
Прогнозирование и планирование экономических результатов и затрат в системе стратегического управления ремонтно - строительным и эксплуатационным обслуживанием жилищных объектов города 108
Стратегия регулирования ремонтно - строительного обслуживания объектов городского жилищного фонда 125
Методические положения создания рационального механизма стратегического управления процессом ремонтно - строительного обслуживания объектов жилищного фонда и жилищного потребления населения города 140
Глава 3. Концептуальные подходы к повышению экономической и социальной результативности функционирования системы
управления жилищным фондом города 155
Концептуальные положения организации и планирования развития ипотечного кредитования в стратегическом периоде времени... 155
Экономическая результативность управления использованием ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья 171
3.3. Экономическая и социальная результативность текущего, перспек
тивного и стратегического управления развитием городского жи
лищного фонда 186
Глава 4. Создание системы оптимального и эффективного ре
сурсопотребления, ремонтно-строительного обслуживания, страте
гического управления жилищно-эксплуатационным потреблением
населения города 195
Формирование системы стратегического управления жилищно-эксплуатационным потреблением населения города 195
Оптимальное планирование экономического развития объектов городского жилищного фонда в процессе его ремонтно - строительного обслуживания 233
Заключение 254
Библиография 273
Приложение 287
Введение к работе
Одной из основных проблем повышения качества жизни населения как цели первого порядка осуществления экономических реформ на всех уровнях управления является создание для населения соответствующих жилищных условий, а также повышение уровня управления существующими объектами жилищного фонда с целью поддержания их физического состояния, роста комфортности проживания в процессе жилищного потребления, повышения качества оказания населению соответствующих услуг. Именно рациональная система управления жилищным фондом в условиях развития рынка недвижимости оптимальным взаимодействием своих элементов способствует достижению необходимого уровня управляемости, высокой экономической и социальной результативности, повышения качества выполняемых работ по ремонтно-строительному обслуживанию и жилищно-эксплуатационному потреблению объектов жилищного фонда административно-территориальных образований.
Расширение рынка жилья, рост объема жилищно-эксплуатационных услуг и услуг ремонтно-строительного обслуживания объектов жилищного фонда, экономическая заинтересованность в участии в данных процессах является жизненно необходимо для каждого конкретного покупателя (пользователя) квартир, позволяет более широкому кругу потребителей жилья приобретать его, формировать спрос и стимулировать предложение восстановленного жилья на базе ремонтно-строительного обслуживания, является важным источником формирования бюджетов соответствующего уровня, роста инвестиционной активности.
Удовлетворенность участников соответствующего сегмента рынка недвижимости предложением купли-продажи благоустроеншлх жилых квартир в существенной мере зависит от реализации достаточно трудоемких, социально и экономически значимых с высоким уровнем рыночного риска инвестиционных проектов ремонтно-строительного и эксплуатационного обслу-
живания объектов жилищного фонда, включая старую застройку города, и, естественно, требует научного обоснования применения теоретических положений, методических подходов к рационализации взаимодействия элементов системы управления процессом эксплуатационного и ремонтно-строительного обслуживания жилых домов (их микрорайонной группы) города и связанного с этим расселения проживающих в квартирах низкого технического уровня (коммунальных, аварийных).
Рационализация взаимодействий таких элементов системы стратегического управления социально-экономическим развитием городского жилищного фонда на основе мер экономического, финансово-инвестиционного, структурно-организационного, социального, маркетингового и иного характера является одним из весьма значимых инструментов снижения ресурсопотребления, роста прибыли, объема выполняемых ремонтно-строительных, жилищно-эксплуатационных работ и оказываемых услуг по обслуживанию объектов жилищного фонда, уменьшения риска невозврата инвестиционных средств и получения дохода, не соответствующего целям инвестора.
К сожалению, до сих пор не получили своего решения проблемы создания методологических основ стратегического управления социально-экономическим развитием, ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания объектов жилищного фонда, рационализации регулирования, планирования и организации процесса ремонтно-строительного обслуживания жилых домов города, включая и его центральную часть. В стадии разработки находятся проблемы формирования концептуальных и методических положений интенсификации использования механизма ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья, определения экономической и социальной результативности управления развитием жилищного фонда, создания системы стратегического управления жилищным потреблением населения города, оптимального плана экономического развития объектов
городского жилищного фонда в процессе его ремонтно-строительного обслуживания.
Актуальность диссертационного исследования, таким образом, вытекает из необходимости решения таких важных проблем социально-экономического развития жилищной сферы, как научное обоснование создания рационального механизма и системы стратегического управления развитием ремонтно-строительного обслуживания городских объектов жилищного фонда, применения экономически приемлемого участниками рынка жилья ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья в процессе расселения коммунальных квартир, ремонтно-строительного обслуживания и жилищно-эксплуатационного потребления объектов жилищного фонда.
Необходимость решения указанных проблем определили цель, задачи, объект и предмет данного исследования.
Основная цель диссертационной работы состоит в решении крупной научной проблемы - разработки социально-экономических основ теории стратегических функций, их рационального взаимодействия в механизме и системе стратегического управления ремонтно-строительным обслуживанием и жилищно-эксплуатационным потреблением населения мегаполиса для достижения соответствующего уровня социальной, экономической результативности и эффективности ресурсопотребления, и, в конечном итоге, повышения качества жизни населения.
В соответствии с главной целью в диссертации поставлены и решались следующие задачи:
разработка методологических основ стратегии рационального управления социально-экономическим развитием городского жилищного фонда, анализ его состояния и сложившихся социально-экономических тенденций;
формирование принципов и определение программной направленности инвестирования и управления ремонтно-строительным обслуживанием жилищного фонда мегаполиса;
выявление, анализ и интерпретация влияния экономических факторов на организацию и планирование процесса ремонтно-строительного обслуживания и жилищно-эксплуатационного потребления объектов жилищного фонда исторической части Санкт-Петербурга;
обоснование методических подходов к повышению уровня объективности планирования и прогнозирования затрат и результатов в системе стратегического управления ремонтно-строительным и эксплуатационным обслуживанием объектов жилищного фонда города; формирование стратегии регулирования ремонтно-строительного обслуживания объектов городского жилищного фонда на основе реализации экономических, организационных, финансовых, социальных мероприятий, направленных на устранение, предупреждение или локализацию возникающих отклонений от установленных ориентиров результативности в стратегическом периоде времени; разработка методических подходов к определению рационального взаимодействия элементов механизма стратегического управления процессам ремонтно-строительного обслуживания объектов жилищного фонда и жилищного потребления населения города; создание концептуальных положений развития системы ипотечного жилищного кредитования в стратегическом периоде времени; разработка методических положений по оценке и повышению уровня экономической результативности управления использованием ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья в процессе его ремонтно-строительного обслуживания, выявление основных направлений его повышения;
оценка экономических и социальных результатов управления перспективным и стратегическим развитием объектов городского жилищного фонда;
построение системы стратегического управления жилищно-эксплуатационным потреблением населения города;
на основе использования экономико-математических методов формирование оптимального плана экономического развития объектов городского жилищного фонда в процессе его ремонтно-строительного обслуживания.
Предметом исследования являются теоретические, методические и практические проблемы, связанные с текущим, перспективным и стратегическим управлением ремонтно-строительным обслуживанием, потреблением, социально-экономическим развитием жилищного фонда административно-территориальных (муниципальных) образований мегаполиса.
Объектом исследования являются теоретические, методические и практические проблемы текущего, перспективного и стратегического управления ремонтно-строительным обслуживанием, потребления, социально-экономического развития жилищного фонда административно-территориальных (муниципальных) образований мегаполиса.
Методологической основой диссертационной работы, поставленных в ней проблем явились научные работы российских и зарубежных ученых в области управления, планирования, прогнозирования, организации и регулирования деятельности участников рынков жилья, жилищно-эксплуатацион-ных услуг и ремонтно-строительных работ, законы Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, другие нормативные и методические документы.
В диссертации использованы общенаучные методы - анализ и синтез, методы прогностического, аналитического, логико-вербального, экономико-математического моделирования, сравнений, системного подхода. В диссер-
тации использованы данные Госкомстата Российской Федерации, Комитета по статистике Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также материалы, полученные автором непосредственно на объектах исследования: официальные материалы о количестве и качестве ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания объектов жилищного фонда города, доходности и рискованности инвестирования в объекты жилищного фонда.
Научная новизна результатов исследования, выполненного автором заключается в том, что:
впервые разработаны теоретические положения стратегии повышения эффективности управления развитием городского жилищного фонда в условиях нестабильной экономической среды, включающие стратегическую ориентацию обслуживания и потребления объектов жилищного фонда, анализ действующих тенденций инвестирования ремонтно-строительного обслуживания жилых домов, комплекс предпринимаемых мер различной направленности, позволяющих достигать необходимых ориентиров экономической результативности, эффективности деятельности участников ремонтно-строительного обслуживания и потребления жилищно-эксплуатационных услуг населения города;
определен состав и выявлена направленность влияния экономических, финансово-инвестиционных и структурно-организационных факторов в процессе осуществления комплекса мер по рационализации функций регулирования, организации и планирования ремонтно-строительного обслуживания объектов жилищного фонда на подготовительном, восстановительном и жилищно-эксплуатационном этапах;
разработан методический подход к объективизации функции планирования в системе стратегического управления на основе перенесения выявленных в процессе ретроспективного анализа тенденций
изменения результатов и затрат в процессе ремонтно-строительного обслуживания жилых домов центральных административно-территориальных (муниципальных) образований Санкт-Петербурга; предложены комплекс экономических, финансовых, социальных, организационных мер и стратегия регулирования процесса ремонтно-строительного обслуживания объектов городского жилищного фонда, направленные на устранение, предупреждение, нейтрализацию или локализацию возникающих отклонений в ходе достижения поставленных на предстоящий период целевых ориентиров экономической и социальной результативности текущего функционирования и стратегического развития жилищного фонда;
создан рациональный механизм стратегического управления процессом ремонтно-строительного обслуживания объектов жилищного фонда исторической части Санкт-Петербурга;
сформированы концептуальные основы повышения уровня организации и планово-расчетных обоснований развития ипотечного жилищного кредитования, роста его социальной, экономической и финансово-инвестиционной результативности, позволяющие значительно увеличить объемы вложений денежных средств в инвестиционные проекты ремонтно-строительного обслуживания и жилищно-эксплуатационного потребления объектов городского жилищного фонда, успешно решать задачи улучшения жилищных условий граждан города, повысить финансово-инвестиционную активность населения и предприятий в приобретении жилья и объектов городского жилищного фонда;
предложены методические основы оценки экономической и социальной результативности текущего, перспективного и стратегического управления развитием городского жилищного фонда, представляющие возможность субъекту управления сравнивать изменения
экономической и социальной результативности системы управления в текущем периоде с соответствующими результатами прошлого периода;
создана системы стратегического управления жилищно-эксплуата-ционным потреблением населения города, учитывающая стратегическое видение, предназначение, стратегические цели объекта управления, результаты анализа влияния внешней и внутренней сред, сформированные и рекомендуемые к реализации базовую и функциональные стратегии, взаимодействия методов, способов, функций, мер стратегического управления развитием объектов городского жилищного фонда;
разработан оптимальный план экономического развития объектов городского жилищного фонда в процессе его ремонтно-строительного обслуживания, ориентирующий объект управления на достижение максимальных экономических результатов и минимальных затрат, соответствующих реальным ресурсным возможностям, наи-большего совокупного ресурсного потенциала хозяйствующих субъектов в составе корпоративного объединения.
Теоретическая значимость диссертационной работы заключается в том, что предлагаемые в ней решения развивают теорию текущего, перспективного и стратегического управления социально-экономическим развитием жилищного фонда административно-территориальных (муниципальных) образований мегаполиса.
Методологические и методические основы рационализации взаимодействия элементов системы стратегического управления развитием, обоснования реальности достижения необходимых экономических и социальных результатов процесса ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания объектов жилищного фонда города могут быть использованы органами управления городским жилищным фондом при принятии решений о
реализации инвестиционных социально и экономически значимых проектов, программ в жилищной сфере, об увеличении жилищно-эксплуатационного потребления, повышении технического уровня объектов жилищного фонла города.
Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что полученные автором научные результаты могут быть использованы в практической деятельности соответствующих субъектов управления.
Практическую направленность имеют и предлагаемые в диссертации концептуальные и методические положения рационального использования ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья, повышения их социальной и экономической результативности, а также предлагаемые меры социального, экономического, финансового и структурно-организационного характера, в существенной степени влияющие на устранение действующих и предупреждение возникновения отклонений в ходе достижения необходимых или установленных стратегических целевых ориентиров экономической и социальной результативности развития жилищного фонда города.
Цели и решаемые задачи диссертационной работы определили последовательность ее изложения и объем. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, библиографии и приложения.
В первой главе «Тенденции, теоретические основы и особенности стратегического управления развитием городского жилищного фонда» раскрываются тенденции, стратегии, теоретические положения о повышении уровня управления социально-экономическим развитием, принципы, программная направленность инвестирования, о состоянии, условиях и особенностях управления ремонтно-строительным обслуживанием и жилищно-эксплуатационным потреблением объектов городского жилищного фонда, о влиянии экономических факторов, рациональной организации и планирования деятельности корпоративного или индивидуального хозяйствующего
субъекта, участвующего в ремонтно-строительном обслуживании объектов жилищного фонда города, на подготовительный, восстановительный и эксплуатационный этапы процесса восстановления и эксплуатации жилых домов.
Вторая глава «Стратегические функции и формирование механизма управления жилищным потреблением и ремонтно-строительным обслуживанием объектов городского жилищного фонда» включила методические положения по планированию и прогнозированию размеров получаемого результата и производимых затрат в системе стратегического управления ремонтно-строительным и эксплуатационным обслуживанием объектов городского жилищного фонда, стратегии регулирования ремонтно-строительного обслуживания жилищных объектов центральных районов города, формирования рационального механизма стратегического управления процессом ремонтно-строительного обслуживания объектов жилищного фонда и жилищного потребления населения города.
В третьей главе «Концептуальные подходы к повышению экономической и социальной результативности функционирования системы управления жилищным фондом города» изложены концептуальные основы организации и планирования развития ипотечного жилищного кредитования в стратегическом периоде времени, методические положения определения экономической и социальной результативности текущего, перспективного и стратегического управления развитием городского жилищного фонда, управления использованием ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья.
Четвертая глава «Создание системы оптимального и эффективного ресурсопотребления, ремонтно-строительного обслуживания и стратегического управления жилищно-эксплуатационным потреблением» отражает методические основы формирования: системы стратегического управления жилищно-эксплуатационным потреблением населения города, исходя из стратегического видения, установления предназначения, стратегической цели объ-
екта управления, формулирования обобщающей (базовой) и функциональных (частных) стратегий социально-экономического развития, взаимодействия методов, способов, функций и мер стратегического управления развитием объектов городского жилищного фонда; оптимального плана экономического развития объектов городского жилищного фонда в процессе его ремонтно-строительного обслуживания.
