Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Особенности проблемного развития жилищного строительства РФ 15
1.1 Организационно-правовые особенности проблемной ситуации сокращения стоимости и повышения энергоэффективности жилищного строительства РФ 15
1.2 Особенности теории жизненных циклов воспроизводства недвижимости с обзором применения в зарубежной и российской экономике контрактов на жизненные циклы товаров и услуг 24
1.3 Теоретические подходы и научно-исследовательские работы в области экономики строительства доступного и энергоэффективного жилья .42
Выводы по первой главе 50
ГЛАВА 2. Моделирование стоимости владения недвижимостью по совокупным затратам с учетом оценки риска 52
2.1 Оценка потенциальных финансовых потерь для инвестора в проектах жилья эконом-класса по субъектам РФ 52
2.2 Моделирование и анализ потенциальных стоимостных рисков при строительстве жилья эконом-класса 61
2.3 Методические положения по оценке стоимости владения недвижимостью на основе совокупных затрат в жизненных циклах воспроизводства с учетом выделения активной энергоэффективной части строительства 66
Выводы по второй главе 79
ГЛАВА 3. Методические предложения и практические рекомендации по управлению стоимостью владения недвижимости в жизненных циклах строительства жилья эконом-класса с оценкой их эффективности 81
3.1. Оценка и анализ показателей стоимости владения недвижимостью по
совокупным затратам в жизненном цикле строительства жилья эконом класса на примере инвестпроекта «Чистые пруды» в Пензенской области
3.2 Методические предложения и практические рекомендации по формированию стратегий управления сокращения стоимости владения недвижимостью на основе многовариантных энергоэффективных проектных решений . 89
3.3 Методический подход к оценке эффективности и двухконтурный алгоритм управления стоимостью владения недвижимости в инвестиционно-строительных проектах 99
Выводы по третьей главе 108
Заключение 109
Библиографический список
- Особенности теории жизненных циклов воспроизводства недвижимости с обзором применения в зарубежной и российской экономике контрактов на жизненные циклы товаров и услуг
- Теоретические подходы и научно-исследовательские работы в области экономики строительства доступного и энергоэффективного жилья
- Моделирование и анализ потенциальных стоимостных рисков при строительстве жилья эконом-класса
- Методические предложения и практические рекомендации по формированию стратегий управления сокращения стоимости владения недвижимостью на основе многовариантных энергоэффективных проектных решений
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Формирование и развитие рынка доступного жилья в современных кризисных экономических условиях является важной народнохозяйственной задачей. Ее решение требует новых научно-практических подходов и экономических инструментариев, основанных на минимизации не только стоимости приобретения жилья, но и стоимости жизненных циклов объектов недвижимости.
Выполненные исследования показали наличие в развитии жилищного рынка России современной проблемной ситуации, связанной с одновременным действием двух взаимоисключающих тенденций: необходимости снижения стоимости строительства и возрастание требований к повышению энергетической эффективности жилищного строительства, что сопряжено с дополнительными затратами. Решение вышеуказанной проблемы возможно на основе применения методического подхода по расчету стоимости владения объектами недвижимости по совокупным затратам в рамках жизненного цикла их воспроизводства.
Данный методический подход отражает традиционную проблематику развития глобального мирового экономического тренда стоимостного управления товарами и услугами во всех сферах народного хозяйства на основе их жизненных циклов. Это требует формирования нового экономического мышления в жилищной сфере как у потребителей, государственных и муниципальных органов управления, так и в сфере бизнеса. Основу таких экономических трансформаций формирует восприятие категории стоимости на объекты недвижимости не только как локальной цены ее приобретения, а как стоимости ее владения в виде стоимостного эквивалента всех интегральных затрат по всему жизненному циклу воспроизводства – от прединвестиционных обоснований, приобретения земли, строительства, эксплуатации вплоть до ликвидации.
В этой связи, представляет большой интерес научно-практическое
моделирование управления строительством, на основе показателей стоимости
владения по совокупным затратам в жизненных циклах воспроизводства
недвижимости. Такой подход предполагает возможность перехода к
моделированию стратегий управления, основанным на энергоэффективном менеджменте, где обосновываются структурные изменения и дополнительные затраты на развитие энергоэффективных решений и технологий на основе минимизации индикаторов совокупной стоимости владения жилой недвижимостью.
Степень разработанности проблемы. Авторские исследования показали, что
в исследованиях российских ученых весьма широко изучается тематика
многогранного развития жилищного строительства по экономическим,
организационным и управленческим направлениям. Об этом свидетельствуют труды таких известных ученых, как С.И. Абрамова, С.А. Баронина, В.В. Бредихина, Н.Г. Верстиной, П.Г. Грабового, К.П. Грабового, Х.М. Гумбы, Г.М. Загидуллиной, В.Н. Кабанова, А.Н. Кирилловой, С.П. Коростелева, К.Ю. Кулакова, И.Г. Лукмановой, В.Я. Осташко, В.М. Серова, В.Н. Семенова, Н.И. Трухиной, Н.А. Фалькевича, Б.Б. Хрусталева, Н.Ю. Яськовой и многих других.
Известны многочисленные работы зарубежных специалистов, касающихся методик расчета на основе анализа стоимости затрат объектов в жизненных циклах строительства, такие как А. Боусбейн, Р. Брэн, Д. Бул, Г. Девулф, Б. Дхилон, Д. Фэнин, К. Хендриксон и др. Исследования показали наличие многочисленных европейских стандартов в области регламентации структуры затрат жизненных циклов строительства, их анализа и учета в контрактных системах подряда, такие как DBFM, LCCA, LCC, PFI. Учитывая их большую значимость и перспективность применения, они нуждаются в адаптации к современным российским условиям.
Рабочая гипотеза, предполагает, что решение проблемы эффективного
развития процессов управления строительством доступного жилья возможно через
реализацию авторского предположения о важности и необходимости применения
индикаторов минимизации совокупной стоимости владения жилищной
недвижимостью на основных этапах ее жизненного цикла на основе использования стратегий энергоэффективного менеджмента.
Целью диссертационного исследования является разработка методических положений и практических рекомендаций по управлению совокупной стоимостью владения жилищной недвижимостью на основных стадиях ее жизненного цикла.
Для достижения заявленной цели работы были поставлены и решены следующие задачи:
-
проанализированы организационно-правовые особенности проблемной ситуации сокращения стоимости и повышения энергоэффективности жилищного строительства РФ;
-
рассмотрены особенности теории жизненных циклов воспроизводства недвижимости с обзором применения в зарубежной и российской экономике контрактов на жизненные циклы товаров и услуг;
-
исследованы теоретические подходы и научно-исследовательские работы в области экономики строительства доступного и энергоэффективного жилья;
-
установлены потенциальные стоимостные риски для инвестора в проектах жилья эконом-класс;
5) разработаны авторские методические положения по оценке стоимости
владения недвижимостью на основе совокупных затрат в жизненном цикле ее
воспроизводства;
-
произведена оценка и анализ показателей совокупной стоимости владения недвижимостью по авторской методике на примере инвестпроекта «Чистые пруды» в Пензенской области;
-
разработаны методические предложения и практические рекомендации по формированию многовариантных стратегий управления по сокращению совокупной стоимости владения недвижимостью;
-
предложен программно-целевой подход и алгоритм управления совокупной стоимостью владения недвижимостью в инвестиционно-строительных проектах с оценкой их эффективности.
Предметом исследования являются организационно-экономические
отношения и управленческие процессы, связанные с развитием строительства доступного жилья на основе показателей стоимости владения недвижимости по совокупным затратам её жизненного цикла.
Объектом исследования является жилищный рынок РФ по сегменту строительства жилья эконом-класса.
Методологическая и теоретическая база исследования
Методологическая база исследования представлена системным и
комплексным подходами к изучению проблем управления совокупной стоимостью владения недвижимостью на основных стадиях её жизненного цикла в сочетании с методами абстракции, сравнения, анализа, синтеза, противопоставления, моделирования, прогнозирования, анализа понятийно-терминологической системы и т.д.
Теоретическая база исследования представлена научными положениями, содержащимися в трудах отечественных и зарубежных учёных, исследующих проблемы развития строительства жилья, в том числе эконом-класса, и управления объектами строительства на основе стоимости владения недвижимостью по интегральным затратам на основных стадиях её жизненного цикла; материалами научно-практических конференций; законодательными актами и нормативными документами РФ, определяющими развитие как сегмента рынка жилья, так и вектора энергоэффективности в строительстве, а т.ч в области регламентации контрактов жизненного цикла как разновидности ГЧП.
Научная новизна результатов, заключается в разработке и обосновании методических положений и практических рекомендаций по управлению развитием жилищного рынка на основе показателей совокупной стоимости владения недвижимостью на основных этапах ее жизненного цикла.
К основным научным результатам, полученным лично автором и составляющим научную новизну исследования относятся следующие разработки:
-
выявлены основные тенденции и особенности проблемного развития жилищного рынка, связанные с необходимостью сокращения стоимости строительства и повышения его энергоэффективности, что предопределяет возможность применения принципа минимизации стоимости владения недвижимостью по совокупным затратам на основных стадиях её жизненного цикла;
-
осуществлено уточнение понятийной категории «совокупной стоимости владения недвижимостью» как инструмента реализации в жилищном строительстве мирового глобального экономического тренда стоимостного управления товарами и услугами во всех сферах народного хозяйства на основе их жизненных циклов;
-
предложена экономико-математическая формализация показателя оценки совокупной стоимости владения и программно-целевой алгоритм его управления и оптимизации с учетом стоимостных рисков при строительстве жилья эконом-класса на территориальных рынках недвижимости РФ с установлением основных тенденций их развития, которые подтверждают значительные резервы функционирования данного сегмента жилищного рынка;
4) сформулированы методические положения по оценке и минимизации
совокупной стоимости владения жилой недвижимости на основных стадиях её
жизненного цикла в активной трехкомпонентной системе девелопмента на основе
выделения регулируемой энергоэффективной стоимости инвестиций;
5) выявлены показатели оценки совокупной стоимости владения малоэтажным
жильем эконом-класса с многовариантным моделированием их изменения в
зависимости от уровня инфляции, показателей дисконтирования, сроков жизненного цикла и периодов владения применительно к стоимости квартир для потребителей и стоимости контрактов на жизненный цикл для девелоперов на примере инвестиционного проекта «Чистые пруды» в Пензенской области.
6) предложены общесистемные методические предложения и практические рекомендации двухконтурного управления совокупной стоимостью владения жилой недвижимостью эконом-класса на основе разработанного программно-целевого алгоритма, предусматривающего применение многовариантных энергоэффективных стратегий управления и индексов эффективности.
Обоснованность и достоверность результатов исследования
Обоснованность результатов научного исследования подтверждена использованием основных положений теории вероятностей, методов и научных положений, разработанных автором, с возможностью проверки выдвинутой рабочей гипотезы, что подтверждается обсуждением результатов исследования на международных и всероссийских научных конференциях; публикациями результатов исследования в рецензируемых научных изданиях включенных в перечень ВАК, а так же публикации в библиографической и реферативной базе данных Scopus.
Достоверность результатов научного исследования обусловлена строгим
соблюдением научного логически-априорного подхода, современных экономических
теорий и методов исследований, положений теории управления, функционального,
функционально-структурного анализа, а также использованием массива
статистической информации по исследуемой проблеме. Обоснованность положений подтверждается их внедрением в практику деятельности инвестиционно-строительных, государственно-муниципальных органов, а также в учебный процесс ПГУАС.
Теоретическая значимость диссертационной работы заключается в развитии положений и теоретических подходов к процессам управления строительством жилой недвижимости на основных стадиях её жизненного цикла по индикаторам совокупной стоимости владения на примере сегмента жилья эконом-класса. Полученные теоретические выводы и предложения могут послужить базой для последующих теоретических и прикладных разработок в этой области исследования.
Практическая значимость исследования заключается в возможности
практического применения разработанных методических предложений и
практических рекомендаций по управлению совокупной стоимостью владения
недвижимостью на основных стадиях ее жизненного цикла на примере
строительства жилья эконом-класса. Основные научно-практические результаты
работы могут быть использованы в деятельности девелоперов-застройщиков,
инвесторов, государственных и муниципальных органов по управлению в
жилищном строительстве, в том числе при возведении жилья эконом-класса, где в
качестве инновационного индикатора программно-целевого управления
предлагается использовать принцип минимизации совокупной стоимости владения
жилой недвижимости, в том числи и при планировании КЖЦ в системах
государственно-частного партнерства. Также результаты исследований
рекомендуются для практического использования при подготовке студентов,
бакалавров, магистров и аспирантов по экономическим и строительным специальностям.
Соответствие диссертации паспорту научной специальности. Отражённые в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследования специальности 08.00.05 – «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))», а именно: пункту 1.3.69. Теоретические и методологические проблемы управления стоимостью объектов недвижимости на различных стадиях жизненного цикла; пункту 1.3.70. Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики.
Апробация и внедрение результатов исследований. Основные
теоретические положения и практические результаты, содержащиеся в
диссертационном исследовании, отражены в материалах всероссийских и
международных научно-практических конференций: «Строительство и
недвижимость: экспертиза и оценка» (Чехия, г. Прага, 2012 г.), Стратегия развития инвестиционно-строительного комплекса в условиях саморегулирования (Казань, 2013 г.), «Практика экспертизы, эксплуатации и управления земельно-имущественным комплексом в строительстве и коммунальном хозяйстве» (Пенза 2013 г.), «Индустриально-инновационное и конкурентное развитие экономики РК в ходе реализации Стратегии «Казахстан-2050»» – (Казахстан, г. Астана, 2014 г.) и других.
Теоретические, методические и практические выводы исследования
используются при реализации программ ООН в Казахстане по развитию
энергоэффективного проектирования и строительства (ПРООН РК), внедрены в
практику деятельности Международной ассоциации фондов жилищного
строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), ООО «Центр независимой экспертизы собственности» (г. Москва), Администрации города Пензы, в деятельность ведущего регионального застройщика по строительству жилья эконом-класса – ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области», а также в учебном процессе для студентов строительных специальностей Пензенского государственного университета архитектуры и строительства.
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 17 научных работ, из которых: 4 работы объемом 2,08 п.л. (лично автором 0,76 п.л.) в рецензируемых научных изданиях по перечню ВАК; одна работа объемом 0,5 п.л (лично автором 0,17 п.л.) в библиографической и реферативной базе данных Scopus; 3 монографии объемом 28,3 п.л (лично автором 6,9 п.л.); работы в других научных изданиях объемом 15,63 п.л. (лично автором 2,76 п.л.).
Структура и объем диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трёх глав, заключения, списка литературы и приложений. Общий объём работы – 127 страниц (без учёта приложений), в том числе 6 таблиц, 29 рисунков, библиография содержит 153 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов.
Особенности теории жизненных циклов воспроизводства недвижимости с обзором применения в зарубежной и российской экономике контрактов на жизненные циклы товаров и услуг
Несмотря на положительную динамику развития жилищного строительства, стоит отметить, что предложение по прежнему отстает от спроса, это приводит к увеличению цен на жилье и исчезновению доступного жилья для малообеспеченных слоев населения.
Стоит так же учесть, что сложившиеся в конце 2014 года неблагоприятные геополитические условия России на международном экономическом рынке, усугубляют проблему обеспечения малообеспеченных слоев населения страны доступным и комфортным жильем, из-за удорожания недвижимости. Правительству РФ поручено до 2018 года обеспечить снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20% путём увеличения объёма ввода в эксплуатацию жилья эконом-класса.
Государственная поддержка относительно данного сегмента жилищного рынка находится на более чем высоком уровне. Об этом говорил Президент РФ В.В. Путин в послании Федеральному Собранию 12 декабря 2012 года: «У нас есть уникальный шанс в ближайшее десятилетие кардинально решить жилищную проблему. Считаю этот вопрос наиболее важным как для Правительства, так и для руководителей регионов. ... Поэтому сейчас, на новом этапе, надо перейти к решению жилищного вопроса для более широких категорий граждан: молодых семей, специалистов социальной сферы, врачей, учителей, ученых, инженеров, принять меры по увеличению ввода доступного жилья эконом-класса». 5 Об этом также заявлял Дмитрий Медведев 28 марта 2014 года, на встрече с руководителем Фонда развития жилищного строительства (далее - Фонд РЖС) Александром Браверманном: «Строительство жилья эконом-класса - приоритетная задача российского правительства».6 Прежде всего, по заявлению премьера жилье эконом-класса должно возводиться в Крыму и Севастополе. подтверждается заявленными показателями в рамках госпрограммы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации". Она предусматривает, что с 2015 года доля строительства жилья эконом-класса составит 60 и более процентов от общего объема ввода в жилищном строительстве. Так же актуальность и приоритетность подтверждает подпрограмма «Жилье для российской семьи», в рамках которой 64 субъектов РФ подписали трёхстороннее соглашение, заключенным между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее - Минстрой), Агентством по ипотечному и жилищному кредитованию и субъектами РФ о строительстве до конца 2017 года жилья эконом-класса в своих регионах, общей площадью 19,3 млн. кв. м (приложение 1).
Сегмент жилье эконом-класса считается достаточно «молодым» в экономике РФ, именно поэтому правовое поле данного сегмента постоянно обновляется и меняется. На данный момент в экономике РФ нет конкретного понятийного термина «жилье эконом-класса», но существуют различного рода правовые критерии отнесения помещения к данному типу жилья. Приказ Минстроя РФ № 223/пр от 5 мая 2014 г.7 – определяет тип помещений, которые можно отнести к жилью эконом-класса; Федеральный закон № 161-ФЗ от 24 июля 2008 г.8 (Статья 16.6.) - предусмотрены особенности заключения по результатам аукционов договоров безвозмездного срочного пользования земельными участками Фонда РЖС для строительства жилья эконом-класса; Постановление Правительства РФ № 1099 от 25.10.2012 г.9 – определяет категории граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса; Федеральный закон № 224-ФЗ от 21 июля 2014 г.10 - Проект ФЗ № 224-ФЗ был разработан
Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 2014 г. N 224-ФЗ "О внесении изменений в Минстроем и вводит новый порядок бесплатного предоставления земельных участков под строительство жилья эконом-класса по так называемым «голландским аукционам».; Приказ Минрегион РФ № 79 от 27.02.2010 г.11 – установлен рекомендуемый уровень ценовой доступности жилых помещений экономического класса определяется Министерством регионального развития Российской Федерации (после реорганизации данного министерства функции возложены на Минстрой); Проект Приказа Минстроя России "Об утверждении Методики определения максимальной цены жилья экономического класса в рамках реализации программы "Жилье для российской семьи" 12 - согласно проекту Методики, под максимальной ценой жилья экономического класса понимается максимальная цена договоров участия в долевом строительстве или договоров купли-продажи в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений, относящихся к жилью экономического класса, заключаемых в рамках реализации проектов жилищного строительства в соответствии с программой "Жилье для российской семьи». Методикой предусмотрено, что максимальная цена жилья экономического класса определяется как наименьшее из следующих значений: 30 тысяч рублей и 80 процентов от оценки рыночной цены таких жилых помещений в расчете на один квадратный метр общей площади, проводимой в соответствии с настоящей методикой. На сегодняшний день данная методика уже утверждена правительством, и действует в рамках программы «Жилье для российской семьи».
Официальная статистика по фактическому вводу данного типа жилья началась вести только с начала 2012 года. Для выявления динамики развития, а так же выполнения анализа заявленных показателей по строительству жилья эконом-класса, были рассмотрены целевые индикаторы и показатели государственных и федерально целевых программ: «Обеспечение доступным и российской семьи»; «Жилище» на 2011-2015 г.; «Жилище» на 2016-2020 г. Так же были использованы данные: официальная статистика Росстат по вводу жилья на территории РФ 13, мониторинг объемов жилищного строительства и цен на рынке жилья Минстроя РФ. 14
Теоретические подходы и научно-исследовательские работы в области экономики строительства доступного и энергоэффективного жилья
По вопросам исследований совокупной стоимости владения в жизненных циклах строительства зданий на территории РФ следует, в первую очередь, отнести кандидатскую диссертацию А.А.Бенужа «Эколого-экономическая модель жизненного цикла здания на основе концепции «зеленого» строительства»100 выполненную под руководством д.т.н В.И. Теличенко. В данном исследовании автор рассмотрел вопросы обеспечения устойчивого развития территории и стимулирование увеличения объемов «зеленого» строительства через повышение конкурентоспособности зданий, имеющих более высокие эколого-экономические показатели на всех этапах жизненного цикл.
Для обозначения строительного объекта, который выполняет необходимые требования по энергоэффективности и экологичности в эколого-экономическую модель вводится специальное понятие эффективное здание – это энергоэффективное здание, спроектированное и построенное с учетом предварительного расчета совокупной стоимости.101 Несмотря на то, что данная работа выполнена по технической специальности, исследования А.А. Бенужа наиболее близки по теме данного исследования. Следует отметить так же важный факт, что данная диссертационная работа легла в основу разработки методики расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат, которая была отмечена в пункте 1.2 настоящей диссертации.
Стоит рассмотреть недостатки данных методических указаний: 100 Бенуж А.А. Эколого-экономическая модель жизненного цикла здания на основе концепции «зеленого» строительства: автореф. дис. ... канд. техн. наук. 05.23.19: – М.: МГСУ, 2013 г. – 24 с. 1) В большей степени данный методический подход является реанимированной формулой приведенных затрат, которая была актуальна в советский период и имела следующий вид. Зп = С + Ен К (1.2) где: Зп – приведенные затраты; С – себестоимость продукции (текущие затраты, включая амортизацию); К – капитальные вложения; Ен – специальный коэффициент (утратил силу при переходе к рыночной экономике);
2) Расчет капитального ремонта, в данной методике исходя из срока службы конкретного оборудования утратил свою силу. В соответствии с частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ 102 перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса. Исходя из этого теперь минимальный взнос на капитальный ремонт будет включен в квитанции жильцов с 1 кв.м жилой площади, и устанавливается этот минимальный взнос согласно Постановлению Правительства РФ № 146103. Это же касается и расходов на текущий ремонт и содержание многоквартирного дома, не совсем понятно как рассчитывается текущий ремонт и содержание в данной методике. Размер платы определяется исходя из общей площади жилого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас и включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Размер платы, устанавливается либо по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, проведенного в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ № » и «зелености». На взгляд автора, внедрение данных коэффициентов целесообразно для расчетов в рамках требований Федерального закона № 44-ФЗ, а для расчета совокупной стоимости владения недвижимостью данные коэффициенты нуждаются в дополнительном обосновании и на начальных этапах расчетов могут быть приняты единице. Однако, несмотря на ряд недостатков данных методических указаний выявленных в исследовании, это не снижает того факта что данная методика является единственной официально опубликованной в России, и затрагивает приоритетную область экономики РФ, которой является жилищное строительство.
В заключении данного этапа исследования, следует так же отметить, что традиционный подход к оценке эффективности инвестиционных проектов предусматривает суммирование чистой прибыли по всем этапам жизненного цикла воспроизводства недвижимости. И это дает возможность получить индикатор NPV и прочие его производные в качестве главных показателей эффективности строительства. Методический подход по оценке Svld предусматривает суммирование не прибыли, а затрат. Можно сказать, что традиционный расчет эффективности инвестиционных проектов предлагается дополнить экономическим инструментарием оценки стоимости совокупных затрат владения недвижимостью в жизненном цикле ее воспроизводства (ССЗЖЦi), сумма которых и формирует Svld. В наиболее общем виде совокупную стоимость владения за определенный период владения (Твл) можно определить следующей формулой: Svld =Т0вл ( ССЗЖЦi ) min (1.3) Данный теоретический подход предусматривает решение обозначенной проблемной ситуации в пункте 1.1 настоящей диссертации по развитию 104 Постановление Правительства Российской Федерации «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» № 75 от 06.02.2006 г. (ред. от 04.03.2015 г.) жилищного строительства с учетом необходимости одновременного сокращения как его стоимости, так и увеличения затрат на энергоэффективность, через применение принципа минимизации совокупной стоимости владения недвижимостью. Это позволит обосновывать дополнительные затраты на энергоэффективность и увеличение стоимости строительства эффектами, связанными с уменьшением совокупной стоимости владения жилой недвижимости.
Таким образом, все вышеперечисленные научные и научно-практические работы не раскрывают тему данного научного исследования, не дают решения по вопросам, возникающим в ходе управления совокупной стоимостью владения недвижимостью в жизненных циклах её воспроизводства на примере строительства жилья эконом-класса и защищаемые положения могут лечь в основу разработки такой системы управления.
Для целей создания механизма управления необходимо провести оценку рисков для инвесторов при строительстве жилья эконом-класса, а так же произвести методическое моделирование стоимости владения недвижимостью по совокупным затратам.
Моделирование и анализ потенциальных стоимостных рисков при строительстве жилья эконом-класса
В качестве объекта апробации для расчета ССЗЖЦ по двум методическим подходам на основании авторской методики разработанной в пункте 2.3 настоящей диссертации, в исследовании был выбран проект жилого района «Чистые пруды» застройщик ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» (далее АИК Пензенской области). Это обоснованно тем, что он единственный в Пензенской области застройщик, который соблюдает требованиям, предъявляемым к жилью эконом-класса при строительстве жилого района «Чистые пруды».
Расчет производится на первую очередь строительства, которая в свою очередь состоит из 2-ух жилых домов (приложение 5). На основании данных предоставленных АИК Пензенской области был осуществлен расчет ССЗЖЦ по двум методическим подходам. Исходные данные для расчета представлены в табл. 3.1.
Для второго дома по адресу Крымская 9 исходные данные аналогичны. Следует сразу обозначить некоторые примечания в расчетах ССЗЖЦ по 1-ой очереди данного инвестпроекта: 1)Данные инфляции были взяты из сети интернет на дату проводимой оценки;109 2) Объект еще не введен в эксплуатацию, поэтому значения проживающих были приняты на основании того, что жилье эконом-класса в РФ будет, возводится по программе «Жилье для российской семьи» и, исходя из этого в исследовании было решено установить, что в 1-комнатных квартирах проживает 2 чел., а в 2-комнатных – 3 чел;
1) Поскольку здание не введено в эксплуатацию данные рассчитывались исходя из нормативов: норматив потребления коммунальной услуги по электроснабжению в жилых помещениях многоквартирных домов и жилых домах с электрическими плитами с учетом дифференциации и зависимости от количества комнат и количества человек, проживающих в 1 квартире (жилом доме), кВт.ч на 1 человека, в месяц;110 нормативы потребления населением Пензенской области коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению и водоотведению в жилых помещениях, определенные исходя из конструктивных и технических параметров многоквартирных или жилых домов (в отношении холодного и горячего водоснабжения - этажность, износ внутридомовых инженерных систем, вид системы теплоснабжения (открытая, закрытая); в отношении водоотведения - износ внутридомовых инженерных систем, вид системы теплоснабжения (открытая,
Управления по регулированию тарифов и энергосбережению Пензенской областиот 20 августа 2012 г. N 89"Об утверждении нормативов потребления коммунальных услуг для населения Пензенской области" закрытая)); 111 нормативы потребления населением Пензенской области коммунальных услуг по холодному водоснабжению и горячему водоснабжению на общедомовые нужды, определенные исходя из конструктивных и технических параметров многоквартирных или жилых домов (в отношении холодного и горячего водоснабжения - этажность, износ внутридомовых инженерных систем, вид системы теплоснабжения (открытая, закрытая))112 ;Нормативы потребления населением Пензенской области коммунальной услуги по отоплению в жилых помещениях и нормативы потребления коммунальной услуги по отоплению на общедомовые нужды, определенные исходя из конструктивных и технических параметров многоквартирных или жилых домов (материал стен, крыши, объем жилых помещений, площадь ограждающих конструкций и окон (исходя из этажности), износ внутридомовых инженерных систем) 113 ; нормативы потребления населением Пензенской области коммунальной услуги по электроснабжению на общедомовые нужды, определенные исходя из конструктивных и технических параметров многоквартирных домов;114
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013) минимального размера взноса, установленного в соответствии со статьей 4 Закона Пензенской области № 2403-ЗПО117, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Размеры взноса приняты за стандарты, прописанные в Постановлении Правительства РФ № 146118, в данном случае для Пензенской области на 2014 год размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт здания с 1 кв.м жилого помещения составляет – 6,6 руб. Поскольку для расчета был взят минимальный взнос, соответственно срок накопления будет максимальным – 30 лет.
Расчет ССЗЖЦ по показателю ССЗКЖЦ представлен в приложении 6. Показатель ССЗВН имеют аналогичную структуру затрат с ССЗКЖЦ в рамках системы DM, Sned – 30000 руб./кв.м. Анализ распределения затрат жизненного цикла строительства инвестиционного проекта «Чистые пруды» (первая очередь) по показателям ССЗКЖЦ и ССЗВН представлены на рис. 3.1. Первый методический подход показал, что ССЗКЖЦ составляет в общем – 132847,7 руб./кв.м. При этом затраты на прединвестиционный земельный девелопмент (DL) составляют 0,06% (78,6 руб./кв.м.). Доля стоимости инвестиционно-строительного этапа управления проектом (DH) составляет в целом только 15,67%, в том числе по затратам на проектно-изыскательские работы – 0,61% (810,3 руб./кв.м.), инженерные сети и подключения – 2,59% (3438,2 руб./кв.м. ), затраты на строительство – 9,49% ( 12608,8 руб./кв.м.), благоустройство – 1,94% (2581,1 руб./кв.м.), кредиты – 0,17% (224,4 руб./кв.м.), прочие затраты – 0,87% (1160,3 руб./кв.м). Максимальный удельный вес затрат
Методические предложения и практические рекомендации по формированию стратегий управления сокращения стоимости владения недвижимостью на основе многовариантных энергоэффективных проектных решений
Индекс успеха стратегий управления (1и) - локальный индикатор эффективности в виде соотношения темпов уменьшения стоимости владения к темпам прироста стоимости продаж недвижимости за счет активной энергоэффективной части строительных затрат. Данный индекс так же сравнивается с единицей и если показатель больше, то данная стратегия является успешной стратегией управления. Индекс рассчитывается по следующей формуле:
На основании предложенных методических указаний был произведен расчет индекса эффективности и успеха для предложенных автором стратегий управления совокупной стоимостью владения недвижимостью на примере инвестиционного проекта “Чистые пруды”. Данные расчеты представлены в табл. 3.5.
На основании данных табл. 3.5 следует внести корректировки в предложения и рекомендации по применению стратегий управления указанные в пункте 3.2 настоящей диссертации. Рекомендуются к применению стратегии типа С1 (установка автоматизированного домового теплового пункта), 104 Таблица 3.5 Расчетные показатели индекса результативности и эффективности стратегий управления совокупной стоимостью владения Наименование Виды стратегий управления стоимостью владения недвижимости С1 С2 С3 С4 С5 Индексэффективностистратегийуправления(IE) 12,49 1,0 5,65 1,0 4,17 1,0 4,54 1,0 3,67 1,0 ИндексЭффективности(IU) 2,67 1,0 1,21 1,0 0,90 1,0 0,97 1,0 0,78 1,0 С2 (дополнительное утепление ограждающих конструкций пенополистиролом (стены, крыша) + установка квартирных тепловых счетчиков + установка системы индивидуального поквартирного отопления) поскольку это единственные стратегии из всех которые соответствуют критериям эффективности и успеха Завершающей задачей, как для данного этапа, так и диссертационного исследования в целом, является разработка алгоритма управления совокупной стоимостью владения недвижимостью в инвестиционно-строительных проектах. В этой связи предложенный на рис. 2.9 в пункте 2.3 настоящей диссертации авторский программно-целевой подход, детализирован и развит специальным алгоритмом управления носящий циклический интерактивный подход. Данный алгоритм разработан автором и представлен на рис. 3.8.
Следуя действиям алгоритма экономико-математической модели управления совокупной стоимостью владения недвижимости, необходимо выполнить 7 основных шагов:
Проектные решения: общая площадь здания, площадь жилая здания, этажность, площадь квартир, количество проживающих, проектные конструктивные энергоэффективные решения. Макроэкономические данные: уровень инфляции, ставка дисконтирования проекта, нормативы услуг ЖКХ в данном регионе, нормативы взносов в уплату Двухконтурный алгоритм управления совокупной стоимостью владения недвижимости в инвестиционно-строительных проектах капитального ремонта для конкретного региона, оплата управляющей компании на содержание и текущий ремонт здания.
Единовременные затраты: земельный участок, подключение к сетям, проектирование, строительно-монтажные работы, благоустройство, кредиты, активная энергоэффективная часть строительства.
Текущие затраты: исходя из проектных и макроэкономических данных определяются показатели текущих затрат нормативным методом для конкретного объекта (коммунальные ресурсы, капитальный ремонт, содержание дома), утилизация.
Структуризация и детализация жизненного цикла воспроизводства недвижимости как систем девелопмента. Данный шаг предусматривает складывание единовременных и текущих затрат через системы девелопмента, как основу управления. При этом выделяются 3 системы девелопмента в рамках жизненного цикла воспроизводства недвижимости DL – земельный девелопмент, DH – инвестиционно-
Выполняется переход к первому контуру управления совокупной стоимостью владения недвижимостью на основе применения энергоэффективных стратегий управления (C1-СК). Данный шаг предполагает интерактивный расчет всех выбранных стратегий управления совокупной стоимостью владения недвижимостью, в данном исследовании их количество определено пятью стратегиям, однако их количество будет зависеть непосредственно от выбранного объекта расчета. Смысл данного контура заключается в том, что стоимость владения считается для всех типов стратегий и проходит двухкритериальное сравнение. Полученное значение сравнивается с эталонным значением, во вторых она сравнивается с допустимым значением увеличения прироста стоимости продажи недвижимости, что определяет ценовой сегмент жилищного рынка данной недвижимости и потребителей. Если значение не проходит сравнение, это означает, что необходимо изменять проектные решения. Если после сравнения мы получаем положительный результат, то осуществляется переход ко второму контуру управления.
Второй контур управления совокупной стоимостью владения недвижимостью на основе оценки индекса эффективности и успеха применения энергоэффективных стратегий управления. В рамках данного шага осуществляется оценка эффективности примененной стратегии управлении из предыдущего шага алгоритма. Производится расчет индексов эффективности и успеха и если данные показатели больше 1,0, то мы переходим к следующему шагу алгоритма. Если же значения индексов меньше 1,0, то мы возвращаемся в первый контур управления и применяем другую стратегию управления совокупной стоимостью владения недвижимостью.
Таким образом, предложенный пошаговый алгоритм управления совокупной стоимостью владения недвижимости предлагается использовать в рамках предложенного ранее программно-целевого алгоритма управления в пункте 2.3 настоящей диссертации. Все авторские разработки по управлению совокупной стоимостью владения недвижимостью, несомненно, смогут помочь разрешить сложившуюся противоречивую ситуацию в строительном жилищном секторе касаемо увеличения затрат на энергоэффективность и снижения стоимости строительства, с условием государственной поддержки.