Введение к работе
Актуальность исследования. В настоящее время состояние развития российского рынка ипотеки коммерческой недвижимости можно охарактеризовать как стартовое До настоящего времени массового запуска ипотечных продуктов на рынке коммерческой недвижимости для организации бизнеса не произошло в большинстве своем банкиры не испытывают доверия к предпринимательству, которое не всегда строит работу на принципах прозрачности финансовых потоков и структуры собственности В результате, по оценкам различных экспертов, в РФ в кредит покупается от 2% до 10% объектов коммерческой недвижимости, тогда как в развитых странах через коммерческую ипотеку приобретается от 50% до 90% офисных, торговых, складских и производственных помещений
Можно полагать, что рынок ипотечного кредитования бизнеса в России не развит Действительно, объемы ипотечного жилищного кредитования и ипотечного кредитования коммерческой недвижимости в РФ не сопоставимы Например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), подводя итоги 2007 года, констатировало, что в РФ за 2007 год было выдано ипотечных кредитов на 287 млрд руб , что на 157 млн руб больше общего объема кредитов, выданных в 2006 году А показатель отношения объема выданных ипотечных кредитов к ВВП составил в 2007 году 2,4% В то же время объемы рынка коммерческого кредитования довольно скромны Оценить объем рынка ипотечного кредитования юридических лиц довольно сложно. По оценкам разных экспертов предложения всех коммерческих банков составляют порядка 3-5 млрд руб в год
Ипотека коммерческой недвижимости отстает и по такому показателю, как объем сделок с использованием ипотечных кредитов к общему объему сделок купли-продажи Так, по данным того же АИЖК, в 2007 году до 10-12% квартир в РФ были приобретены через ипотеку, и только 2-4% коммерческой недвижимости покупалось с помощью кредитных ипотечных программ Следовательно, перспективы у дальнейшего развития коммерческой ипотеки в России есть, при этом кредиты, основанные на коммерческой ипотеке,
Как показывает российская практика, доля коммерческой ипотеки в общем объеме сделок по приобретению коммерческой недвижимости в России, составляет порядка 5-8%, в то время как в развитых странах доля покупок объектов коммерческой недвижимости с помощью ипотеки в сегменте малого и среднего бизнеса доходит до 90% от всех сделок
В настоящее время развитие коммерческой ипотеки в России сдерживается пробелами в законодательной и нормативной базе, отсутствием опыта организации подобных сделок, их слабым методическим обеспечением и другими факторами, что наряду с большим практическим значением применения коммерческой ипотеки и формирования соответствующих банковских продуктов подтверждает актуальность темы диссертационного исследования
Степень разработанности проблемы. В работах российских ученых подробно рассматриваются специфические особенности развития форм, методов, моделей ипотеки и ипотечного кредитования
Исследованию общих теоретических и практических вопросов
процесса ипотечного кредитования уделяется большое внимание в работах отечественных ученых К Л Астапова, Э Р Бугулова, Ю В Головина, В А Горемыкина, В Гурвича, И В Довдиенко, В С Ема, Б К Каримова, В А Кудрявцева, Е В Кудрявцевой, В И Лимаренко, М П Логинова, И В Павловой С М Печатниковой, И А Разумовой, В 3 Черпяка, и ряда других Однако затрагиваемые современными авторами проблемы и направления развития ипотеки не раскрывают всех сложных вопросов применения коммерческой ипотеки, как инструмента финансирования бизнеса Зарубежными учеными Э Ридом Э Дэвидсоном, Э Сандерсом, Л-Л Вольфом проведено исследование данного рынка, но их разработки, с точки зрения применения в российских экономических условиях, требует нового теоретического осмысления
Автор полагает, что вопросы развития в современных российских условиях коммерческой ипотеки как инструмента финансирования бизнеса представляют собой самостоятельную теоретическую и практическую проблему, значимость и специфичность которой подтверждают необходимость проведения дополнительных научных исследований в данной области
Цель и задачи исследования заключается в выявлении особенностей ипотечного кредитования под коммерческую недвижимость и разработке рекомендаций по ее развитию в российской Федерации Реализация поставленной цели, обуславливает необходимость решения следующих задач
рассмотреть методологические и правовые основы коммерческого ипотечного кредитования,
определить проблемы и выявить факторы недостаточного развития коммерческой ипотеки в РФ, проанализировать отечественную инфраструктуру и возможности эффективного применения коммерческой ипотеки,
учитывая зарубежный опыт коммерческого ипотечного кредитования исследовать привлекательность и возможности его организации в России для финансирования бизнеса,
расширить теоретические представления и обосновать подходы к формированию и развитию рынка коммерческого ипотечного кредитования,
выявить роль и направления участия коммерческих банков в коммерческом ипотечном кредитовании,
дать оценку действующей системы организации бизнес-ипотеки коммерческими банками,
обосновать направления совершенствования механизма управления рисками в сфере коммерческого ипотечного кредитования бизнеса
Объектом исследования является рынок ипотечного кредитования
Предметом исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в процессе ипотечного кредитования организаций под коммерческую недвижимость
Методологическую основу данного диссертационного исследования составили принципы диалектической логики в единстве субъективно-объективного, историко-генетического и функционально-структурного анализа В работе применялись различные способы и приемы исследования статистическое наблюдение, анализ и синтез, индукция и дедукция, системный подход и др Методика исследования основывалась на сборе, характеристике и обработке данных, объяснении полученных результатов, обосновании выводов, методы группировки и сравнения
Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых по теории финансовых рынков, банковского дела, ипотечного кредитования, а также работы методического и практического характера, связанные с различными аспектами исследуемой проблемы
В качестве информационной базы диссертационного исследования были использованы законодательные и нормативные акты РФ, статистические ежегодники и бюллетени Федеральной и региональной службы государственной статистики, бюллетени банковской статистики Банка России и Белгородской области, Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, информационные ресурсы сети Интернет, материалы периодической печати за период 1995-2007 гг, научно-методическая литература и материалы научных конференций
Научная новизна диссертационного исследования заключается в развитии теоретических положений, раскрывающих содержание и особенности коммерческой ипотеки и разработке комплекса рекомендаций, способствующих развитию ипотечного кредитования в сфере коммерческой недвижимости в Российской Федерации
Наиболее существенные научные результаты, полученные автором:
выявлены элементы системы ипотечного кредитования,
способствующие эффективному развитию отечественного рынка,
охватывающие принципы, объекты и методы ипотечного кредитования жилищно-социального и коммерческого характера,
предложен подход к формированию национальной ипотечной модели, отражающий условия российского ипотечного рынка, основой которого является выделение жилищно-социального и коммерческого сегментов,
с учетом анализа международной практики выявлены содержание и специфика коммерческого ипотечного кредитования, выделены его элементы, к числу которых отнесены операции с недвижимостью, приносящей доход, предоставление ссуд под залог нежилых помещений, операции на вторичном рынке ценных бумаг,
раскрыты место и роль коммерческой ипотеки на рынке ипотечного кредитования и отражены ее принципиальные отличия от жилищной ипотеки, выработаны основные подходы к организации финансирования бизнеса посредством ипотечного кредитования,
- уточнено содержание и охарактеризована структура рынка
коммерческого ипотечного кредита, выявлены основные факторы, влияющие
на его эффективное развитие,
- сформированы организационно-экономические основы развития
бизнес-ипотеки коммерческими банками, включающие инструменты, методы
и формы, а также механизм регулирования ее продвижения на рынке
банковских продуктов и услуг,
- обоснованы подходы к управлению рисками коммерческого
ипотечного кредитования, отражающие специфику данного кредитного
продукта
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в
том, что основные теоретические положения и выводы диссертации доведены
до уровня конкретных предложений, которые могут использоваться при
организации коммерческого ипотечного кредитования в качестве
инструмента финансирования бизнеса Теоретические и практические разработки диссертационного исследования используются в преподавании учебных курсов «Организация деятельности коммерческого банка», «Финансы предприятия», «Организация финансирования инвестиций», «Ипотечное кредитование», «Рынок ценных бумаг» для студентов экономического факультета Белгородского государственного университета и Пятигорского государственного технологического университета
Выводы и рекомендации диссертационного исследования приняты к внедрению и частично использованы в работе ЗАО КБ «Промсвязьбанк»
Апробация результатов исследования Основные положения работы докладывались и обсуждались на 1 - ой Международной научной конференции «Финансы, кредит и международные экономические отношения в XXI веке» (г Санкт-Петербург), Всероссийской научно-практической
конференции «Совершенствование финансово-кредитных отношений» (г Воронеж), на IX Всеукраинской научно-практической конференции «Проблемы и перспективы развития банковской системы Украины» (Сумы, 2006), Всероссийской научно-практической конференции «Инновационная экономика и региональное инновационно-устойчивое развитие» (г Чебоксары) По теме диссертационного исследования опубликовано 10 научных работ, общим объемом 4,6 п л , (3,05 п л авторских), отражающих ее основные результаты
Структура работы обусловлена целью, задачами и логикой исследования Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений