Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Актуальные вопросы оценки кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании 13
1.1. Рынок ипотечного жилищного кредитования и классификация его субъектов 13
1.2. Вопросы институционального развития ипотечного рынка 27
1.3. Особенности региональных рынков ипотечного кредитования 30
1.4. Методы оценки кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании 35
ГЛАВА 2. Структурирование модели оценки кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании 60
2.1. Этапы предоставления ипотечного жилищного кредита и особенности кредитного андеррайтинга 60
2.2. Отбор факторов для эконометрической модели вероятности ипотечного дефолта 65
2.3. Эконометрическое моделирование вероятности ипотечного дефолта 81
2.4. Нейросетевое моделирование вероятности ипотечного дефолта 93
2.5. Методика оценки доли потерь в случае ипотечного дефолта 99
ГЛАВА 3. Построение и использование эмпирических моделей для оценки кредитного риска 113
3.1. Структура данных, используемых для эмпирического исследования 113
3.2. Результаты дискриминационного, корреляционного и вариационного анализа 119
3.3. Построение эконометрической модели вероятности ипотечного дефолта 130
3.4. Эмпирическая оценка доли потерь в случае ипотечного дефолта 156
Заключение 171
Список сокращений и условных обозначений 174
Список литературы 176
- Вопросы институционального развития ипотечного рынка
- Методы оценки кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании
- Отбор факторов для эконометрической модели вероятности ипотечного дефолта
- Построение эконометрической модели вероятности ипотечного дефолта
Вопросы институционального развития ипотечного рынка
В международной практике существуют различные формы удовлетворения жилищных потребностей. К ним относят не только проживание в собственном жилье, но и в частном арендном жилье, кооперативном жилье, некоммерческом и социальном жилье [Куликов, 2014]. В российской действительности явно превалирует первая форма: доля жилья в собственности граждан по данным Росстата в 2012 г. достигла 87%, что существенно выше, чем в США и Европе. Такое смещение на рынке недвижимости в сторону частной собственности сложилось исторически, в том числе в результате массовой приватизации, начавшейся в 1992 г. [Khmelnitskaya, 2014].
Долгое время отсутствие нормативной базы в области регулирования ипотечного кредитования сдерживало развитие ипотечного кредитования в России. Активное развитие рынка недвижимости и сделок под залог недвижимого имущества обусловили необходимость развития правового регулирования вопросов, связанных с оборотом недвижимого имущества. Развитию ипотечного кредитования способствовало принятие ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16 июля 1998 г.) и ряда других нормативных актов. В настоящее время система нормативных актов по регулированию ипотечного кредитования в основном сформирована, однако активно происходит процесс совершенствования правовых и нормативных основ, регулирующих деятельность различных субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов. По данным Росреестра в 2014 г. зарегистрированные ипотечные сделки составили 11% от всех зарегистрированных прав, сделок, ограничений (обременений) прав на жилые помещения1, что на 14% выше соответствующего показателя 2013 г. По данным ОАО «АИЖК», в 2013 г. в России среди сделок по покупке жилья каждая четвертая совершена с использованием ипотечного кредита.
Согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека представляет один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенной недвижимости. По договору об ипотеке в качестве залога могут выступать различные виды недвижимого имущества. Современная российская ипотека руководствуется рядом основополагающие принципов: обязательность внесения, гласность (публичность), специальность, старшинство (приоритет), публичная достоверность записи в Едином государственном реестре прав и принцип бесповоротности, которые отражены в работе [Косарева и др., 2010].
При этом следует различать понятия ипотеки и ипотечного кредита. Ипотечный кредит — это кредит, который выдается кредитной организацией под залог недвижимого имущества. Другими словами, приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитной организации как гарантия возврата кредита. Классификация основных видов ипотечных кредитов изложена в работе [Разумова, 2005]. Более широкое понятие — ипотечное кредитование, которое заключает в себе механизм реализации финансово-экономических отношений, возникающих по поводу организации, продажи 110792258 шт. и обслуживания ипотечных кредитов. Ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) относят к одной из форм жилищного финансирования наряду с прямым инвестированием, бюджетным финансированием, долевым участием инвесторов в строительстве жилых домов, предоставлением бюджетных субсидий гражданам на цели приобретения жилья. Особенности ИЖК изложены в работе [Косарева и др., 2010].
Система ипотечного кредитования включает два направления [Лаврушин и др., 2009]: непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению (активные операции банка); продажу закладных по уже выданным ипотечным кредитам (ипотечным обязательствам), которые обеспечивают дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.
В рамках первого направления осуществляется взаимодействие между кредиторами и заемщиками, которыми выступают граждане, ипотечные банки, ипотечные учреждения, а также другие кредитные организации, предоставляющие кредиты под залог недвижимого имущества. Ипотечный жилищный кредит позволяет решить жилищную проблему и используется населением в целях улучшения своего экономического и социального положения. В сравнении с участием в долевом строительстве, у заемщика появляется возможность стать собственником недвижимости в течение менее продолжительного срока. Заемщику по ипотечному жилищному кредиту предоставляется льгота в виде подходного налога. Вместе с тем обслуживание ипотечного жилищного кредита зачастую сопряжено с высокой финансовой нагрузкой заемщика.
Второе направление связано с взаимодействием кредиторов и инвесторов, осуществляющих функцию рефинансирования кредиторов. Кредиторы привлекают финансовые ресурсы посредством эмиссии и размещения ценных бумаг. Кредитная организация, предоставившая кредит под залог объектов недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными (ипотечные ценные бумаги, mortgage-backed securities, MBS), и затем продает их другим инвесторам. В этом случае происходит трансформация прав по обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные ценные бумаги, которые размещаются среди долгосрочных инвесторов. В качестве таких инвесторов в основном выступают финансовые компании, фонды, которые скупают активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускают ценные бумаги (облигации). Стоит также отметить, что говоря про покупку прав требований по ипотечным кредитам, возможно и приобретение активов с устойчивым денежным потоком инвестиционными фондами, а также покупка таких кредитов другими коммерческими банками и инвестиционными компаниями для последующей перепродажи. Закладная удостоверяет права залогодержателя на объект недвижимости и свободно обращается на рынке ипотечных ценных бумаг. Рынок ипотечных ценных бумаг делится на первичный, где осуществляется первоначальное размещение ипотечных ценных бумаг, и вторичный, на котором происходит их оборот.
Методы оценки кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании
На этапе подачи ипотечной заявки ОПИК, как правило, предоставляют клиенту предварительный расчет максимально возможной суммы ипотечного жилищного кредита и соответствующей ему минимальной суммы первоначального взноса. Это, в свою очередь, дает возможность потенциальному заемщику соотнести предлагаемые параметры ипотечного жилищного кредита с его предпочтениями, включая стоимость планируемого к приобретению жилья, а также размером собственных средств и сопутствующими расходами (выплата первоначального взноса, оплата банковских комиссий и оценки жилья, страхование и др.). Кредитор рассматривает документы, предоставленные потенциальным заемщиком, как правило, в срок от 3-х до 5-ти дней, и выносит предварительное решение о возможности предоставления кредита. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита, также другие параметры кредита, включая срок и процентную ставку. В некоторых случаях, также кредитор устанавливает предельную величину ссуды для данного клиента. При положительном решении кредитора потенциальный заемщик подбирает объект недвижимости с учетом своих финансовых возможностей и требований кредитора, включая максимально возможную сумму кредита. Срок предоставления ипотечного жилищного кредита, включая поиск объекта недвижимости, ограничен ОПИК и, как правило, составляет 2 месяца. По истечении данного срока, кредитор может потребовать переоформить заявление на кредита с предоставлением необходимых для его рассмотрения документов.
Стоит отметить, что подбор объекта недвижимости возможен как до, так и после обращения к кредитору. В обоих случаях потенциальный заемщик предоставляет кредитору документальное подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости на основании оценочного отчета, предоставленного оценочной компанией за счет средств потенциального заемщика. Далее ОПИК выносит окончательное решение о возможности предоставления кредита с учетом одобрения выбранного объекта недвижимости как возможного залога. При этом на данном этапе не исключается возможность изменения суммы кредита. Вынесение кредитором предварительного и окончательного решения о возможности предоставления кредита происходит в результате процесса кредитного андеррайтинга, который регламентируется внутренними документами ОПИК. Процедура кредитного андеррайтинга включает в себя комплексный анализ платежеспособности заемщика, ликвидности предмета ипотеки, параметров ипотечного кредита и оценки кредитного риска, включая вероятность дефолта и величины ожидаемых убытков с целью выработки решения о принятии кредитного риска по ипотечному кредиту. В настоящее время не существует международно-согласованных стандартов по кредитному андеррайтингу и выдаче ипотечных кредитов. Экспертный обзор практик ипотечного андеррайтинга может быть найден в [АИЖК, 2011]. Среди общих принципов ипотечного андеррайтинга следует отметить следующие: 1) эффективное подтверждение доходов и финансовой информации; 2) разумное покрытие для обслуживания долга (расчет соотношения размера ежемесячного платежа к ежемесячному доходу заемщика (показатель Платеж/Доход; Debto-Income ratio, DTI); 3) реалистичные выплаты по ипотечным кредитам, удовлетворяющим установленным критериям; 4) надлежащие значения соотношения суммы кредита к оценочной стоимости приобретаемого жилья (показатель Кредит/Залог; Loano-Value Ratio, LTV); 5) эффективное управление оценкой залога; 6) использование ипотечного страхования [АИЖК, 2009]; 7) разумные допущения в отношении возможных негативных событий в связи с изменениями на рынке жилья, изменениями личных обстоятельств заемщика или микроэкономической конъюнктуры; 8) минимальные приемлемые стандарты; 9) практика выплаты вознаграждений (например, вознаграждение менеджеров по оценке кредитного риска не должно зависеть от объемов продаж). В процессе кредитного андеррайтинга принимают участие специалисты разных структурных подразделений ОПИК, включая юридическое управление, управление кредитования частных клиентов, финансовое управление и управление рисков, управление безопасности, а также отдел розничных продаж, отдел рефинансирования и др. При положительном окончательном решении кредитора одобренный заемщик принимает решение о заключении кредитного контракта или не заключении такового. В случае положительного решения о заключении контракта, кредитор и заемщик согласуют условия ипотечного жилищного кредита (величину ссуды, срок погашения, процентную ставку, размер первоначального взноса, размер ежемесячного платежа и др.) и дату сделки, включая заключение договора купли-продажи жилого помещения и кредитного договора. Одновременно с заключением договора купли-продажи и кредитного договора заемщик вносит первоначальный взнос продавцу жилого помещения, а кредитор составляет закладную и перечисляет сумму кредита на счет продавца жилого помещения. Вместе с этим заемщик осуществляет государственную регистрацию прав собственности на приобретаемое жилое помещение и закладную совместно с представителем ОПИК.
Отбор факторов для эконометрической модели вероятности ипотечного дефолта
В практике банковского риск-менеджмента чаще прибегают к расчету бухгалтерского LGD, поскольку расчет экономического LGD сопряжен с рядом сложностей.
Во-первых, коммерческие банки совершают целый комплекс кредитных и расчетных операций, сопряженных с движением денежных потоков. В этой связи при расчете экономического LGD могут возникать определенные сложности, связанные с разнесением денежных потоков во времени и соотнесением их с отдельно взятым ипотечным кредитом с просроченной задолженностью. Такой расчет усложняется и тем, что случаи судебного взыскания проблемной задолженности не являются единичными в коммерческом банке, при этом продолжительность такого процесса может существенно варьироваться. Во-вторых, приведенные стоимости PV(R) и PV(C), а как следствие величина экономического LGD, чувствительны к выбору ставки дисконтирования. Она отражает альтернативную ставку доходности, которую банк может получить при выборе альтернативного варианта инвестирования денежных средств с аналогичным риском [Бригхэм, Эрхардт, 2009].
В-третьих, при расчете величины общих издержек следует учитывать не только прямые издержки (расходы на проведение независимой оценки обеспечения, расходы по охране и реализации имущества и др.), а также косвенные издержки (например, административно-управленческие издержки, издержки, связанные с удержанием резервов и др.), расчет которых представляется затруднительным. Кроме того, могут возникать ошибки измерения, например, связанные с определением времени окончания периода работы с просроченной задолженностью, который может быть довольно длителен, и прекращением поступления денежных потоков по ипотечному обязательству.
Таким образом, основное преимущество расчета величины экономического LGD заключается в возможности учета разной стоимости и уровня риска денежных потоков по ипотечному обязательству. Среди недостатков такого подхода следует отметить большие вычислительные затраты, более вероятное возникновение ошибок измерения, а также использование целого ряда предположений метода дисконтированных денежных потоков. Принимая во внимание, что величина бухгалтерского LGD используется для расчета ELp и формирования резервов на возможные потери по ипотечным ссудам, представляется, что с точки зрения банковского риск-менджемента она имеет более явное практическое приложение.
Согласно [ЦБ РФ, 2012], при формировании выборки для расчета уровня потерь при дефолте необходимо учитывать в расчетах условия экономического спада. Поскольку оценка показателя LGD сопряжена с изменением экономического цикла. Выделяют циклический LGD (point-inime, PIT), который рассчитывается по краткосрочным периодам наблюдений и зависит от экономического цикла; долгосрочный LGD (troughhe-cycle, TTC), который соответствует нециклическому сценарию и не зависит от времени оценки LGD; LGD в период спада в экономическом цикле (bottom-ofhe-cycle, downturn LGD). При расчете последнего, от кредитных организаций требуется не только выявление периодов экономического спада, но и определение их эффекта на показатели PD и RR с их последующим учетом при расчете величины LGD [Miu, Ozdemir, 2006].
Период наблюдений должен охватывать как минимум один полный цикл деловой активности, но быть не меньше 7 лет, а для кредитных требований к розничным заемщикам – 5 лет. Следует также принимать во внимание, что для розничных ипотечных ссуд минимальное допустимое значение LGD составляет 10% [ЦБ РФ, 2014].
Существенное влияние на величину LGD оказывают параметры ипотечного кредита. В одной из ранних работ [Lekkas et al., 1993] по данным об ипотечных жилищных кредитах, выданных в период 1975–1990 гг. и рефинансированных в Freddie Mac, эмпирически показано, что высокий показатель LGD связан с высоким соотношением Кредит/Залог на дату выдачи кредита, географическим местоположением на территории с высокой частотой дефолтов, а также непродолжительным «возрастом кредита». Тесная взаимосвязь величины LGD и соотношения Кредит/Залог была показана позднее и в ряде других эмпирических работах [Pennington-Cross, 2003; Calem, LaCour-Little, 2004; Qi, Yang, 2009]. Эмпирические работы обсуждают также наличие отрицательной взаимосвязи LGD не только с «возрастом», но и с размером ипотечного кредита [Pennington-Cross, 2003; Calem, LaCour-Little, 2004].
Особое внимание при моделировании LGD следует обратить на характеристики залогового обеспечения, которое служит основным источником покрытия просроченной задолженности. В работе [Leow, Mues, 2012] предложена двухшаговая модель LGD для ипотечных жилищных кредитов. На первом шаге оценивается вероятность передачи банку имущества, служившего залогом по невозвращённой ссуде (probability of repossession model), которая определяется величиной Кредит/Залог. Далее оценивается величина дисконта к цене реализации залога (haircut model), которая представляет собой разницу между ценой залога при продаже с торгов и его рыночной ценой. Полученные результаты используются для оценки величины LGD по дефолтным ипотечным кредитам. Эмпирические результаты показывают, что используемая авторами процедура обеспечивает более высокое качество подгонки наблюдаемых значений LGD моделью. Вместе с тем, авторы не обсуждают эффект макроэкономических условий, а также не приводят сравнительный анализ полученных результатов оценки величины дисконта с альтернативными методами.
Построение эконометрической модели вероятности ипотечного дефолта
Для получения эмпирической оценки LGD используется метод, описанный в параграфе 2.5. Статистическая выборка за 4-х летний период (авг.2008–авг. 2012 гг.) включает в себя информацию о 166 случаям ипотечных дефолтов по ипотечным кредитам 42 . Описательные статистики приведены в Приложении 2. Оценка LGD осуществляется для 165 случаев ипотечных дефолтов, поскольку для 1 ипотечного дефолта отсутствует информация об общей площади квартиры, что затрудняет расчет стоимости реализации залогового обеспечения. Основные характеристики залогового обеспечения на дату кредита по дефолтным ипотечным заявкам представлены в Приложении 5 (табл. П5.1 и рис. П5.1), из которых следует, что все рассматриваемые квартиры относятся к вторичному рынку жилья43. как среди выданных ипотечных жилищных кредитов таковые отсутствуют. В имеющихся данных содержится информации о статусе погашения ипотечного кредита (например, ипотечный дефолт), однако отсутствует информация о дате ипотечного дефолта. В условиях ограниченности информации о дате ипотечного дефолта и фактических убытках, рассчитаем аппроксимированную историческую долю потерь, условную на факт ипотечного дефолта, как ожидаемую долю потерь с учетом оценки PD на каждый месяц, начиная с месяца выдачи ипотечного кредита до августа 2012 г., метод расчета которой представлен в параграфе 2.3. Время предполагается дискретным (месяц44).
На первом шаге на основе переменной «возраст кредита», генерируется новая порядковая переменная (f), соответствующая количеству месяцев, прошедших со дня выдачи ипотечного кредита до даты, на которую производится оценка, начиная с 4 мес. (4 мес, 5 мес, 6 мес. и т.д.). Это объясняется тем, что ипотечный дефолт рассматривается как наличие просроченной ипотечной задолженности сроком более 3 мес После этого рассчитывается прогнозное значение PD ипотечного заемщика в каждый период времени t по модели PD и оценки PDit по отдельно взятому заемщику. Пример расчетов представлен в табл. 3.8.
Рассмотрим дефолтный ипотечный кредит №1. Пусть кумулятивная Р (/=4)=рь PD(t=5)=p2. Тогда для того, чтобы получить оценку PD в t=5 необходимо найти разницу p2-p1. Полученная оценка принимает значение в интервале [0;1], что обеспечивается выполнением следующих условий: р2 1, pj l, р2-рі 0 (поскольку PD положительно зависит от «возраста кредита»).
Для построения прогноза PD основная задача сводится к поиску модели, обладающей высокой прогнозной силой при включении в набор объясняющих переменных «возраста кредита». Различные спецификации моделей PD и их прогнозное качество обсуждалось подробно в параграфе 3.3. Отметим, что спецификация (3) одномерной пробит-модели PD (табл. 3.4) с «возрастом кредита» характеризовалась чуть более низким прогнозным качеством (процент правильных прогнозов 93,86%) в сравнении с альтернативными спецификациями без учета «возраста кредита».
Включение «возраста кредита» в набор объясняющих переменных в одномерные и двумерные спецификации пробит-модели PD (в частности, (6)-(7), (10)-(11)) с учетом исключения сильно коррелированных с «возрастом кредита» объясняющих переменных (уровня безработицы, времени выдачи ипотечной заявки и процентной ставкой) (табл. П3.1) во избежание проблемы мультиколлинеарности, не позволили существенно увеличить прогнозное качество моделей (процент правильных прогнозов не превысил 93,93%). В эконометрической литературе отмечается возможность использования моделей с частичной мультиколлинеарностью в целях построения прогноза. Так, добавление в спецификацию (10) двумерной пробит-модели PD наряду с «возрастом кредита» 45 коррелированных с ним двух объясняющих переменных (процентной ставки и уровня безработицы) позволило достигнуть более высокого прогнозного качества модели PD (спецификация (12) в табл. 3.7). При этом процент правильных прогнозов составил 94,75%, что сопоставимо с прогнозным качеством моделей PD из параграфа 3.2, но без учета «возраста кредита». Стоит отметить, что такая модель PD (спецификация (12) в табл. 3.6) не может быть использована в целях оценки эффекта воздействия объясняющих переменных на PD. Это означает, что для решения задачи построения наилучшего прогноза и поиска ключевых детерминант PD может требоваться разработка отдельных моделей. При этом не исключается возможность их принадлежность к разным классам.
На втором этапе рассчитывается величина бухгалтерского LGD для каждого ипотечного дефолта в каждый период t. При реализации метода LGD был принят ряд допущений.
1. В отсутствии данных о мерах, предпринятых кредитором для урегулирования просроченной ипотечной задолженности, оценка LGD осуществляется в предположении, что кредитор использует механизм судебного урегулирования просроченной ипотечной задолженности.
2. Для текущей стоимости реализации залогового обеспечения R используется соотношение оценочной стоимости 1 м2 жилья на дату выдачи ипотечного кредита и рыночной стоимости 1 м жилья в регионе в конце срока восстановления Т, которое предполагается постоянным, и общей площади жилья46. Величина дисконта принимается равной 20%. Стоит отметить, что задача прогнозирования стоимости жилья заслуживает отдельного внимания47.
3. Поскольку продажа квартир на вторичном рынке в среднем затягивается на 3-6 мес, срок восстановления предполагается равным среднему значению в 5 мес. от даты предполагаемого ипотечного дефолта.
4. Поскольку информация о величине общих издержек С отсутствует, с учетом проведенного обзора литературы и экспертных оценок, рассматривается 4 возможных альтернативы: