Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1 Теоретические основы контроля за стоимостной оценкой федеральной недвижимости 13
1.1 Федеральная недвижимость: понятие, классификация, уровни 13
1.2 Теоретические и методологические основы стоимостной оценки объектов федеральной недвижимости 26
1.3 Формы и методы финансового контроля в целях сохранности объектов федеральной недвижимости 33
ГЛАВА 2 Анализ развития государственного контроля застоимостной оценкой федеральной недвижимости 51
2.1 Зарубежный опыт организации контроля за стоимостной оценкой государственной недвижимости 51
2.2 Определение критериев стоимостной оценки объектов федеральной недвижимости 63
2.3. Государственный контроль в Российской Федерации за стоимостной оценкой федеральной недвижимости 74
ГЛАВА 3 Совершенствование методики финансового контроля за стоимостной оценкой в целях сохранности объектов федеральной недвижимости 86
3.1 Разработка организационно-финансовой схемы контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости 86
3.2. Организационно-финансовая схема контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости . 101
3.3. Направления практического использования организационно-финансовой схемы контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости 110
Заключение 118
Список сокращений и условных обозначений 121
- Теоретические и методологические основы стоимостной оценки объектов федеральной недвижимости
- Формы и методы финансового контроля в целях сохранности объектов федеральной недвижимости
- Определение критериев стоимостной оценки объектов федеральной недвижимости
- Организационно-финансовая схема контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В настоящий момент в России
недостаточно развита система мониторинга за результатом стоимостной оценки
объектов федеральной недвижимости, что в свою очередь может привести к
уменьшению бюджетных доходов. Необходимость повышения
сбалансированности бюджетной системы и усовершенствование управления
государственной собственностью не раз отмечалась в ежегодных Бюджетных
посланиях Федеральному Собранию. Для урегулирования данных вопросов
особое место занимает оценка стоимости как метод государственного
финансового контроля. Следует обратить внимание, что в России отсутствуют
четкие и единые требования к процедуре финансового контроля за результатом
стоимостной оценки, понятные всем субъектам рынка оценочных услуг,
вследствие чего рассчитываемая итоговая величина стоимости федеральной
недвижимости может не отражать ее специфику, не учитывать факторы рыночной
и других видов неопределенности стоимости, в результате возникает возможность
манипулирования результатом оценки активов. Все эти факторы могут оказать
существенное влияние на итоговую величину стоимости оцениваемого объекта,
что в дальнейшем может нанести существенный ущерб государству, и допустить
потенциальную возможность для коррупции. В.В. Путин неоднократно
подчеркивал важность противодействия коррупции и минимизации
коррупционных рисков на всех уровнях государственного управления1.
За последние несколько лет в связи с проводимой в стране административной реформой существенно изменилась структура, состав, компетенция как федеральных, так и муниципальных органов власти в области финансового контроля. Принцип разделения властей придает особо важную роль контролю в сфере финансов со стороны органов представительной власти и формулирует его новую сущность.
I О Национальном плане противодействия коррупции на 2014 - 2015 годы: [указ презид.: принят Гос. Думой
II апреля 2014 г. №226: по состоянию на 15 июля 2015 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»:
Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: (дата обращения: 15.08.2015).
Становится очевидным, что вопрос необходимости поиска новых практических механизмов и схем совершенствования процесса финансового контроля за результатом стоимостной оценки федеральной недвижимости стал актуальным, особенно в разрезе необходимости повышения эффективности использования федеральной недвижимости.
В 2014 году произошло знаковое для большинства оценщиков событие, когда был утвержден первый из Федеральных стандартов оценки, который относится к конкретному виду объектов оценки, – «Оценка недвижимости (ФСО №7)». Текст данного документа вызвал бурные дискуссии в профессиональном оценочном сообществе и выявил актуальность теоретической разработки совокупности концепций, обобщающих новые направления развития в оценочной деятельности. В рамках настоящего исследования рассматривается одно из наиболее значимых и одновременно методически неподготовленных положений стандарта – «допущение» интервала стоимости объекта оценки.
Совершенствование методов финансового контроля в области федеральной недвижимости должно способствовать качественному изменению модели управления федеральной недвижимостью. Таким образом, развитие методов финансового контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости диктуется насущной потребностью в разработке организационно-финансовой схемы контроля за результатом стоимостной оценки объектов федеральной недвижимости и конкретизации существующих методик и алгоритмов расчета, адаптированных к специфике российского рынка недвижимости.
Степень научной разработанности проблемы. Несмотря на обширную
теоретико-практическую базу, государственный финансовый контроль
исследуется учеными в основном в теоретическом аспекте в рамках дисциплины «Финансы» (см. работы И.А. Белобжецкого, В.В. Бурцева, А.Я. Быстрякова, Э.А. Вознесенского, А.Г. Грязновой, В.А. Жукова, Е.А. Кочерина, Е.В. Маркиной, М.В. Мельник, В.Г. Панскова, Н.Д. Погосяна, В.М. Родионовой, C.B. Степашина,
С.О. Шохина, В.И. Шлейникова) и не затрагивает проблематику таких практико-ориентированных областей как, например, оценочная деятельность.
Несмотря на практическую значимость и актуальность проблема «допущения» интервала стоимости оценки практически не отражена в монографиях, других академических публикациях по оценке, учебниках, учебных пособиях по оценке стоимости. Следовательно, методологическая база государственного финансового контроля за результатом стоимостной оценки федеральной недвижимости характеризуется относительной ограниченностью и нуждается в дальнейшем совершенствовании.
В современных работах по оценочной деятельности (работы
С.В. Грибовского, Н.В. Воловича, Е.Н. Ивановой, Д.С. Львова, О.Е. Медведевой) уделяется недостаточное внимание вопросам погрешности оценки и возможным интервалам «допущений». В большинстве из них объектом изучения является просто недвижимое имущество. Вопрос государственного финансового контроля за результатом оценки стоимости федеральной недвижимости рассматривается только в постановочном плане. Следовательно, необходимо дальнейшее совершенствование методологических подходов к проведению контрольных мероприятий в сфере стоимостной оценки федеральной недвижимости. Их успешное осуществление позволит увеличить эффективность использования федеральной недвижимости.
Актуальность и недостаточная степень разработанности отмеченных вопросов обусловили выбор темы, цель и задачи настоящего диссертационного исследования.
Целью данной работы является совершенствование методов
государственного финансового контроля за результатом стоимостной оценки объектов федеральной недвижимости.
Для достижения цели поставлены следующие задачи:
- провести анализ основных принципов организации государственного финансового контроля в Российской Федерации и в зарубежных странах, и определить пути их дальнейшего развития;
- исследовать текущее состояние дел в области финансового контроля за
стоимостной оценкой федеральной недвижимости и выявить области
недостаточной разработанности в данной предметной области;
- определить особенности стоимостной оценки объектов федеральной
недвижимости;
- построить систему балльной оценки стоимости объектов федеральной
недвижимости и разработать методику определения шкальных значений;
- разработать организационно-финансовую схему контрольных
мероприятий за результатом оценки стоимости объектов федеральной
недвижимости с учетом «допущений» стоимости;
- апробировать схему на реальных примерах, выработать методические
рекомендации по ее практическому применению и оценить эффективность
предложенных решений.
Объектом исследования выступает федеральная недвижимость.
Предметом исследования являются организационно-финансовые
отношения, возникающие при проведении государственного финансового контроля в сфере стоимостной оценки объектов федеральной недвижимости и их информационное обеспечение.
Область исследования. Диссертационная работа выполнена в соответствии с пп. 2.22 «Институциональные основы развития государственного финансового мониторинга и контроля»; 5.10 «Регламентация, стандартизация и контроль оценочной деятельности в Российской Федерации» Паспорта специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит (экономические науки).
Методология и методы исследования. Теоретическую основу
исследования составили основные положения экономической теории и системного анализа. Методологическая база исследования сформирована на основе подходов, концепций и методов, содержащихся в работах отечественных и зарубежных ученых по финансовому контролю, оценке стоимости имущества, бухгалтерскому учету, экономическому анализу и другим экономическим дисциплинам. При решении конкретных задач использовались известные и
многократно апробированные методики и алгоритмы критериального и статистического анализа, экспертных оценок, экономико-математического моделирования.
Информационно-эмпирической базой исследования послужили
нормативные правовые акты, регламентирующие государственный финансовый контроль, устанавливающие порядок оценочной деятельности в Российской Федерации и аналитические материалы Федеральной службы статистики. В ходе исследования использовались многочисленные обзоры рынка федеральной недвижимости, бизнес-планы ФГУПов, научные доклады конференций и семинаров по тематике исследуемой проблемы, материалы периодических изданий, справочные и аналитические ресурсы сети Интернет, отчеты об оценке рыночной стоимости объектов федеральной недвижимости, информационные материалы, предоставленные аналитическими центрами компаний Blackwood, PennyLane, JLL, «РБК-недвижимость», «МИЭЛЬ», «ИНКОМ-Недвижимость», а также результаты собственных обследований и расчетов.
Научная новизна исследования заключается в формировании
теоретических и практических положений организационно-финансовой схемы финансового контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости.
Элементы новизны содержат следующие положения и результаты диссертационного исследования, выносимые на защиту:
-
Выявлена недостаточная разработанность системы государственного финансового контроля в России, а также предложены пути его развития, сформированные на основе изучения опыта, накопленного зарубежными странами в этой области, в том числе: совершенствование методической базы, интеграция внешнего контроля всех уровней бюджетной системы, обеспечение независимости органов внешнего финансового контроля (C.54-62).
-
Доказана необходимость совершенствования контрольных мероприятий за результатом стоимостной оценки федеральной недвижимости, включающая: разработку программы или стратегии управления недвижимостью
государственных предприятий и акционерных обществ с государственной долей участия; создание единой базы данных о составе объектов федеральной недвижимости, определения рыночной стоимости объектов государственной собственности и прав пользования ими; разработку методик оценки финансового состояния и критериев анализа эффективности использования недвижимости государственных предприятий и акционерных обществ с государственной долей участия; разработку актуальных способов и форм получения информации об управлении недвижностью государственных предприятий и акционерных обществ с государственной долей участия (C.74-83).
3. Определены особенности оценки стоимости федеральной
недвижимости, включая: методологические, требующие дальнейшего
совершенствования существующей методологии оценки и учёта государственного
имущества; институциональные, обусловленные недостаточным развитием
действующей структуры взаимодействия всех государственных органов в целях
наиболее эффективного управления правовые, обусловленные несоблюдением
существующей законодательной базы участниками рынка, и выявлен факт
отсутствия методической базы для мониторинга эффективности управления
федеральным имуществом, расчета показателей деятельности государственных
предприятий и акционерных обществ с государственной долей с целью
адекватного понимания их финансового состояния и принятия соответствующих
управленческих решений (C.63-73).
4. Разработана система балльной оценки стоимости объектов
федеральной недвижимости, в основу которой положены четыре наиболее
значимых фактора, в том числе: фактор «территориальная принадлежность» -
определяющий степень рискованности объекта федеральной недвижимости в
зависимости от его размещения в границах административных округов Москвы;
фактор «стабильность рынка недвижимости» - представляющий собой
экспертную оценку одиннадцати групп факторов второго порядка по сферам их
проявления в ходе проведения оценки стоимости объектов федеральной
недвижимости; фактор «уникальность» - характеризующий неопределенность в
зависимости от уникальности объекта федеральной недвижимости; фактор «капиталоемкость» - отражающий финансовую неопределенность или зависимость объекта федеральной недвижимости от заемных средств, который определяется как соотношение величины собственного к величине заемного капитала. Для измерения перечисленных факторов предложена порядковая шкала, имеющая четыре шкальных значения. Предложены алгоритмы определения шкальных значений по каждому перечисленному фактору, в основу которых положены метод идеальной точки, метод системной иерархии и метод экспертных оценок (C.87-99).
5. Разработана организационно-финансовая схема применения системы
балльных оценок, в рамках государственного финансового контроля за результатом оценки стоимости объектов федеральной недвижимости. Впервые рассмотрена взаимосвязь рейтинговой оценки и «допущения» интервала стоимости объектов недвижимости. Эмпирически показано (на примере выборки 400 отчетов об оценке стоимости федеральной недвижимости), что интервал «допущений» на основе рейтинговой оценки стоимости может быть основанием для вынесения мотивированного заключения относительно достоверности оценки объекта федеральной недвижимости (C.106-110).
Теоретическая значимость состоит в развитии методов контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости. Результаты работы позволяют утвердить и реализовать на практике новую парадигму отношений контроля за стоимостной оценкой федеральной недвижимости. Вынесенные на защиту положения направлены на дальнейшее развитие теории и методологии контроля за стоимостной оценкой федеральной недвижимости.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в возможности применения представленных в нем рекомендаций по определению интервалов «допущений» стоимости федерального имущества в работе контрольных органов. Результаты исследования целесообразно использовать в рамках усиления контроля за результатом оценки стоимости федеральной недвижимости.
Степень достоверности результатов исследования. Автором
представлены достоверные исходные данные, основанные на утвердившихся в науке и всемирно признанных положениях классиков экономической мысли, предложенная авторская методика базируется на общепринятых методах определения стоимости и находится в строгом соответствии с применяемыми на практике принципами оценки.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения исследовательской работы были доложены на Всероссийской научной конференции «Управление федеральной собственностью: глобальная практика и российские реалии» (Москва, Финансовый университет, 19 сентября 2014г.); на Всероссийской научной конференции «Экспертиза, экспертное и оценочное сообщества России: проблемы, практика, перспективы» (Москва, Финансовый университет, 14 апреля 2014г.); на Всероссийской научной конференции «Проектное финансирование и оценка инвестиционных проектов в Московской области» (Москва, Финансовый университет, 16 июня 2014г.).
Основные положения и выводы диссертационного исследования были использованы в рамках реализации Общеуниверситетской комплексной темы «Устойчивое развитие России в условиях глобальных изменений» на период 2014-2018 гг. по межкафедральной подтеме: «Финансовые инструменты и модели устойчивого развития российских компаний».
Материалы диссертации используются в практической деятельности Главного управления федерального имущества Управления делами Президента Российской Федерации, в частности по материалам исследования внедрена организационно-финансовая схема финансового контроля стоимости объектов федеральной недвижимости, позволяющая определить справедливую стоимость федерального имущества.
Результаты исследования используются в учебном процессе
ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» кафедрой «Оценка и управление собственностью» в преподавании
учебной дисциплины «Теория и история финансовой дисциплины. Часть 3. Теория и история оценочной деятельности».
Внедрение результатов диссертационного исследования в указанных организациях подтверждено соответствующими справками.
Публикации по теме диссертационного исследования. Основные положения диссертационной работы опубликованы в 3 работах общим объемом 1,63 п.л. (весь объем авторский) в рецензируемых научных изданиях, определенных ВАК Минобрнауки России.
Структура и объем диссертации. Структура работы обусловлена задачами и логикой диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка сокращений и условных обозначений и списка литературы, содержащего 141 наименование и 9 приложений. Текст диссертационной работы изложен на 164 страницах и включает 6 таблиц, 22 рисунка.
Теоретические и методологические основы стоимостной оценки объектов федеральной недвижимости
В основном процесс создания и совершенствования отношений собственности неотъемлемо сопровождался усилиями ученых по исследованию и пониманию данного явления. Именно благодаря этому собственность, как объект особого внимания продолжительное время представляет особый интерес не только для экономистов и юристов, но и для теологов, психологов, культурологов и социальных философов. Теоретическим проблемам исследования отношений собственности, их развитию и вопросам их практического изменения в современных условиях посвящено множество научных работ как зарубежных, так и отечественных ученых.
Главным образом сложность определения понятия собственности объясняется особенностями диалектически развивающегося понятия, получаемого системным методом исследования. Разъясняя метод, примененный К. Марком в «Капитале», Ф. Энгельс отмечал, что у К. Маркса вообще пришлось бы искать раз и навсегда пригодных определений. «Ведь само собой разумеется, -писал Ф. Энгельс, - что когда вещи и их взаимные отношения рассматриваются не как постоянные, а как находящиеся в процессе изменений, то и их мысленные отражения, понятия, тоже подвержены изменению и преобразованию; их не втискивают в окостенелые определения, а рассматривают в их историческом, соответственно логическом, процессе образования»2.
В публикации К.А. Хубиева достаточно подробно исследованы наиболее распространенные определения понятия собственности. На основе оценок их достоинств и недостатков автором было предложено, что собственность «представляет собой общественный процесс присвоения, реализующий социально (классово) определенный интерес. В нем фиксируется общественная специфика
Проведя ретроспективный анализ эволюции отношений собственности в России можно выявить ряд особенностей.
Большое влияние на отношения собственности в России оказал советский период истории государства, основной характеристикой которого было плановая форма экономики и владение государством основной части средств производства и результатов труда. В этот период в общественном сознании сформировалось достаточно негативное отношение к государственному имуществу, а также к самому субъекту управления данным имуществом – государству. Политический кризис прежней системы управления государством, который наиболее ярко проявился к началу 90-х годов ХХ века, выявил ряд проблем, среди которых и управление государственным имуществом. В тот период проводимые рыночные преобразования в России поставили перед страной задачу по изменению существующей государственной монополии. Главным доводом производимых в тот период времени реформ было положение о неэффективности государственного управления. Существовало мнение, что скорейшая передача в собственность частных лиц государственной собственности обеспечит довольно большой класс эффективных собственников, которые в свою очередь увеличат производство и поднимут в целом экономику государства. Главной же целью производимых реформ государственной собственности было возникновение основы для создания фундамента рыночной экономики. Ряд проводимых трансформаций позволили в основном выполнить одну из главных задач – произвести структурные изменения в посткризисной экономике государства. Несмотря на это, государство так и остается самым крупным собственником в России.
Построение применимой на практике классификации объектов государственной собственности является существенным компонентом системы управления собственностью, и этот вопрос довольно часто поднимается учеными и представителями государственной власти, как и в научных исследованиях так и в устных выступлениях. Таким образом, существует необходимость подробно проанализировать как понятие государственной собственности, так и различные классификации данных объектов, включая федеральную недвижимость.
«Государственная собственность – одна из форм собственности, субъектами-распорядителями которой являются органы государственной власти, а объектом собственности могут быть земля, природные ресурсы, основные средства, здания, материальные ресурсы, финансы, драгоценности, информация, культурные и духовные ценности»4.
Все государственное имущество распределено между органами власти, государственными унитарными предприятиями и учреждениями. Управление и контроль за имуществом, составляющим в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации казну и не закрепленным за государственными органами и юридическими лицами, осуществляет специальный орган власти, то есть Государственное казначейство.
В качестве наиболее общего показателя, которым чаще всего характеризуются масштабы государственной собственности и степень участия государства в экономике, принято использовать показатель доли государственных расходов в ВВП государства5.Данные об уровне государственных расходов в индустриально развитых странах свидетельствуют о наличии явной тенденции к увеличению этой доли, что дает определенное основание для вывода, что роль государства в функционировании рыночной экономики не обнаруживает тенденции к сокращению. Так в США доля совокупных расходов федерального бюджета и бюджета штатов в 1929 г. составляла 10% ВВП, а в 1998 г. уже насчитывала около 33%.
Формы и методы финансового контроля в целях сохранности объектов федеральной недвижимости
С принципом соответствия взаимосвязаны также принципы регрессии и прогрессии. Принцип регрессии имеет место в том случае, если участок земли является перегруженным застройкой, принимая во внимание условия конкретного рынка. Прогрессия осуществляется, когда высокая стоимость соседних объектов повышает стоимость федеральной недвижимости. Пример этого может служить ситуация, когда реконструкция в торговой зоне нескольких магазинов увеличивает стоимость всех магазинов в данной зоне.
В долгосрочной перспективе спрос и предложение представляют собой достаточно эффективные факторы в детерминации направления ценовых колебаний, в то время как в краткосрочной перспективе факторы спроса и предложения могут потерять свою эффективность на рынке недвижимости. Рыночные изменения могут рассматриваться как следствие контроля над земельными ресурсами со стороны частных собственников или государства. Примером этого может служить тот случай, когда органы власти сдерживают рост рынка или уровень арендной платы с целью внесения изменений в механизм функционирования рынка.
В ситуации, когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная стоимость чаще всего отражает затраты на производство. В том случае, если рыночные цены превышают стоимость производства, в эксплуатацию будут вводиться новые объекты недвижимости только до того времени, пока не установится равновесие. Если же цены находятся на уровне ниже рынка, то новое строительство заметно замедлится или вовсе остановится до того момента, когда произойдет повышение спроса по причине роста рыночных цен на недвижимость.
С течением времени объекты недвижимости постепенно изнашиваются. Характер использования земли меняется под воздействием государства или частного сектора. Также происходят колебания в объеме денежной массы и процентной ставки. Изменение в экономических условиях могут открывать новые возможности для всех субъектов экономики. В то же время международные события могут оказывать влияние на стоимость сырьевых товаров. Развитие технологий и социальное поведение формируют новый спрос на недвижимость, так демографическое развитие вызывает потребность в различных видах жилья. Среда расположения объекта недвижимости проходит через такие фазы как рост, зрелость, упадок и обновление. Все данные факторы и многое другое может изменять полезность недвижимости в данный момент времени и месте16.
Следующая четвертая группа принципов оценки является принципом лучшего и наиболее эффективного использования (далее - НЭИ). Таким образом, из всех возможных вариантов использования объекта недвижимости выбор останавливается на том, который позволяет в лучшей степени реализовать имеющиеся особенности земельного участка с улучшениями. Данный вариант используется для целей определения стоимости недвижимости и взаимосвязан со всеми тремя вышеперечисленными группами принципов.
В практическом аспекте принцип НЭИ является отправной точкой, с которой начинается и основывается выбор конкретного вида стоимости недвижимости для целей оценки и, в дальнейшем, строится заключение об ее величине.
Противоречиями существующих положений в сфере осуществления проверки отчетов об оценке стоимости являются отношения к выявленным замечаниям, которые оказывают существенное влияние на стоимость.
Вместе с тем, на современном этапе отсутствуют необходимые единые требования к контрольным процедурам в отношении отчетов об оценке и к их
По итогам проведенного анализа оценочных принципов и их влияния на характер оценки федеральной недвижимости можно сделать вывод, что данные принципы являются теоретической основой оценки стоимости, на которых базируются фундаментальные подходы оценки, такие как доходный, сравнительный и затратный. При оценке федеральной недвижимости вышеуказанные принципы тесно взаимосвязаны, а результаты оценки зависят от специфики объекта оценки, от используемого метода оценки, которые могут играть как основную, так и вспомогательную роли.
Важность и особенности оценки федеральной недвижимости привело к необходимости проведения дополнительных контрольных процедур в отношении отчетов. Современное российское законодательство требует обязательного осуществления проверки с привлечением независимого оценщика при любых сделках с государственной или муниципальной собственностью.
На современном этапе направление развития общества в экономической сфере со стороны государства осуществляется в конкретной тактике и стратегии, выработке, определенной экономической политики, и ее осуществлением, используя установленные единые правила организации финансовых взаимосвязей в обществе и четкого контроля за их исполнением. Контроль занимает важное место в системе государственного управления собственностью. В системе управления федеральным имуществом и имущественными отношениями контроль необходим для осуществления функции обратной связи, нужной для повышения эффективности управления. Существуют различные точки зрения относительно необходимости государственного контроля. «Детская болезнь левизны», главные постулаты которой наиболее ярко сформулировал Е. Гайдар, характеризуется тем, что «рынок автоматически отрегулирует экономические отношения, все расставит на свои места и никакого контроля, а уж тем более государственного нам не надо, привела к тому, что система контроля, существовавшая в СССР, была ликвидирована».
Однако большой опыт зарубежных стран говорит о том, что рынок, преимущественно в период развития, достаточно действенный при условии эффективно функционирующих контрольных механизмов, а также установления централизованного контроля17. Таким образом, рынок не в состоянии служить в любых случаях регулятором экономики, следовательно, государство играет важную роль в регулировании данного процесса.
Один из главных постулатов Дж. М. Кейнса, определивший во времена экономической депрессии новую экономическую стратегию, говорит о взаимосвязи частного и общественного интересов. Суть «кейнсианской» экономической теории – «капитализм не является саморегулирующей системой, способной к бесконечному процветанию; нельзя полагаться на то, что капитализм развивается сам по себе… «саморегулирующий рынок» за руки нас не возьмет и к вершине прогресса не поведет»18. Под контролем за оценкой объектов федеральной недвижимости будем понимать «комплекс мероприятий целенаправленным образом спланированных и организованных, которые направлены на достижение намеченных целей и решения поставленных задач, таких как эффективное использование, сохранность, преобразование и развитие объектов, находящейся в государственной собственности»19.
Определение критериев стоимостной оценки объектов федеральной недвижимости
Главной задачей государственного финансового контроля является законное и эффективное использование государственных ресурсов. В настоящее время основные усилия органов государственного финансового контроля сосредоточены на законном и целевом характере управления бюджетными ресурсами.
На современном этапе в России законодательством определены учреждения и организации, которые осуществляют отдельные функции государственного финансового контроля. Как было рассмотрено ранее, субъекты государственного финансового контроля можно разделить на 3 уровня.
Теперь целесообразно рассмотреть субъекты государственного финансового контроля третьего уровня. Контроль для них выступает основным видом деятельности, и к ним относятся Счетная палата РФ, контрольно-счетные палаты субъектов РФ, контрольные органы (комитеты и комиссии) законодательных (представительных) органов субъектов РФ, Контрольное управление Президента РФ, федеральные службы, находящиеся в ведении Министерства финансов РФ и Министерства экономического развития РФ, органы контроля правительств (администраций) субъектов РФ, контрольно-ревизионный аппарат финансовых органов регионального уровня, службы ведомственного контроля и другие48.
Если провести анализ Федерального закона «О Счетной палате Российской Федерации»49 можно сделать вывод, что его главной целью является создание правовой базы для осуществления палатами Федерального Собрания РФ парламентского контроля посредством формирования Счетной палаты, которая призвана обеспечивать конституционное право граждан РФ участвовать в управлении делами государства по средствам осуществления внешнего государственного аудита (контроля).
К задачам Счетной палаты можно отнести определение эффективности и соответствия нормативным правовым актам РФ порядка формирования, управления и распоряжения федеральными и иными ресурсами, которые находятся в пределах компетенции Счетной палаты, в том числе для целей стратегического планирования социально-экономического развития РФ50.
Также необходимо отметить, что Счетная палата осуществляет внешний государственный финансовый аудит (контроль) в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в части соблюдения ими условий договоров (соглашений) о предоставлении средств из федерального бюджета, договоров об использовании федерального имущества (управлении федеральным имуществом), договоров (соглашений) о предоставлении государственных гарантий РФ, кредитных организаций, осуществляющих отдельные операции со средствами федерального бюджета, в части соблюдения ими условий договоров (соглашений) о предоставлении средств из федерального бюджета. Счетная палата осуществляет контроль за поступлением в федеральный бюджет средств, которые были получены от: распоряжения федеральным имуществом и управления объектами федеральной собственности51.
Главным распорядителем государственной собственности является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) – федеральный орган исполнительной власти, который осуществляет функции по: - эффективному управлению федеральной недвижимостью, - организации продажи приватизируемой федеральной недвижимости, - реализации недвижимости, которая была арестована во время исполнения судебных решений или актов органов власти, - реализации конфискованного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства в соответствии с законодательством РФ, - оказанию качественных государственных услуг и осуществлению правоприменительных функций в сфере имущественных и земельных отношений. Росимущество также осуществляет функции государственного финансового контроля в сфере путем выдачи мотивированного заключения на отчет об оценке государственного имущества. Данное заключение представляет собой проверку работы оценщика, которая проводится другим оценщиком, выражающим независимое мнение.
Методологические основы данных контрольных мероприятий в отношении отчетов об оценке объектов федеральной недвижимости основываются на требованиях законодательных и нормативных правовых актов, в том числе нормативные документы Минэкономразвития РФ и Росимущества.
В соответствии с действующим законодательством обязательная проверка отчетов об оценке обязана проводится в следующих случаях. К методологическим основам проверки отчетов по оценке объектов государственной собственносности необходимо отнести требования законодательства о несостоятельности (банкротстве) по обязательной экспертизе отчетов оценщиков по оценке государственной и муниципальной собственности. В данном законодательстве установлен порядок оценки имущества должника в процессе внешнего управления и конкурсного производства52. Отчет оценщика об оценке имущества или части имущества должника, в котором более двадцати пяти процентов голосующих акций находится в государственной или муниципальной собственности, должен быть направлен внешним или конкурсным управляющим в федеральный орган исполнительной власти, который уполномочен Правительством РФ на осуществление подготовки мотивированных заключений по отчетам об оценке.
О несостоятельности (банкротстве): [федер. закон: принят Гос. Думой 26 октября 2002 г. №127-ФЗ: по состоянию на 13 июля 2015 г.] ст. 130 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 15.07.2015). Примечание – В настоящее время федеральным органом исполнительной власти, уполномоченный Правительством РФ на подготовку мотивированных заключений по отчетам об оценке, является Росимущество. Положение о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. 3 432 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 30.04.2009 № 385).
В течение тридцати дней со дня получения отчета об оценке уполномоченный орган имеет право направить в свою очередь арбитражному управляющему мотивированное заключение по отчету об оценке.
Примечание – Порядок подготовки указанного заключения устанавливается регулирующим органом (Минэкономразвития РФ).
В том случае, если по истечении установленного срока было получено положительное заключение или отсутствие заключения, собрание или комитет кредиторов вправе установить начальную цену продажи имущества должника, основываясь на рыночной стоимости такого имущества, которое было определено на основании отчета об оценке. Отрицательное заключение органа, которое содержит обоснование несоответствия отчета об оценке законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки или же недостоверности информации, которая была использована в отчете об оценке, направляется арбитражному управляющему и в саморегулируемую организацию оценщиков, членом которой является оценщик, составивший данный отчет, с приложением копии отчета об оценке. В течение четырнадцати дней с даты получения отрицательного заключения СРОО обязано представить арбитражному управляющему и в уполномоченный орган экспертное заключение по отчету об оценке с обоснованием его соответствия или несоответствия требованиям к данному отчету.
Организационно-финансовая схема контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости
Проведенный анализ и выполненные расчеты позволяют сделать вывод оценщику о том, что итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества, по состоянию на 08.05.2015, без учета НДС, составила (округленно):
Учитывая специфику объекта оценки и достаточность имеющейся информации, оценщиком были проанализированы возможности использования каждого из трех подходов, и он пришел к следующему выводу:
1. Затратный подход. Оцениваемый объект относится к категории встроенных помещений (расположен в нежилом здании) и занимает незначительную долю от общих площадей здания, соответственно, выделение доли стоимости, приходящейся на объект оценки, из рыночной стоимости всего здания в целом может привести к существенным искажениям стоимости. Кроме того, согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ: «…Отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка». Соответственно, корректно рассчитать рыночную стоимость земельного участка, относящегося к объекту оценки, не представляется возможным, что, в свою очередь, в силу алгоритма оценки в рамках затратного подхода, также приводит к отсутствию возможности корректного определения рыночной стоимости объекта оценки. Таким образом, исходя из вышеизложенного, а также с учетом того, что рынок купли-продажи объектов коммерческой недвижимости г. Москвы развит достаточно хорошо (на рынке существует достаточно большое количество предложений, как о продаже, так и о покупке аналогичных объектов), то для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщики считают допустимым отказаться от применения методов затратного подхода в рамках настоящего отчета.
2. Сравнительный подход. Учитывая наличие достаточного количества предложений по продаже сопоставимых объектов коммерческой недвижимости в г. Москве, Оценщиком был сделан вывод о возможности применения методов сравнительного подхода. В рамках настоящего Отчета сравнительный подход реализуется методом сравнительного анализа продаж, поскольку данный метод отличается наибольшей достоверностью получаемых результатов, так как основывается на ценах предложений аналогичных объектов со ссылками на источники информации.
3. Доходный подход. Проанализировав объем и качество доступной информации, необходимой для проведения оценки доходным подходом, а также имея ввиду весьма вероятные перспективы получения дохода от коммерческого использования объекта оценки в будущем, оценщик пришел к выводу о необходимости и возможности применения в рамках настоящей оценки методов доходного подхода. В рамках доходного подхода использовался метод дисконтированных денежных потоков, так как в условиях выраженного инфляционного роста доходов и при наличии наблюдаемого на рынке долгосрочного однонаправленного тренда роста стоимости недвижимости хорошо работают модели, предполагающие номинальный рост потока доходов, кроме того объект оценки нуждается в значительных затратах на проведение ремонтных работ.
Становится очевидным, что существуют различия в величине стоимости, даже несмотря на то, что были применены те же подходы и методы оценки.
Таким образом, перед контролирующим органов стоит вопрос о принятии или нет результатов первоначальной оценки. Для ответа на данный вопрос проведем рейтинговую оценку стоимости данного объекта федеральной недвижимости по четырем факторам: территориальная принадлежность, стабильность рынка недвижимости, уникальность и капиталоемкость.
Территориальная принадлежность. Объект федеральной недвижимости находится в центральной административном округе. Таким образом, он получает 2 балла исходя из таблицы в приложении Ж.
Стабильность рынка недвижимости. Расчет представляет собой экспертную оценку одиннадцати групп факторов второго порядка по сферам их проявления в ходе проведения оценки стоимости объектов федеральной недвижимости. Согласно расчетам, в приложении Е, видно, что данный объект получает оценку 3 балла. Уникальность. Данный объект был построен в 1910 году и представляет собой памятник архитектуры; таким образом, ставим 4 балла. Капиталоемкость. Данный фактор представляет собой финансовую неопределенность или зависимость объекта федеральной недвижимости от заемных средств, который определяется как соотношение величины собственного к величине заемного капитала. Данный объект не имеет заемных средств, так что получает 1 балл. Таким образом, значение рейтинговой оценки стоимости равно 3, что определяется по следующей формуле (3.12): (3.12) Согласно представленной выше организационно-финансовой схемы в таблице 3, допустимая погрешность равна 15%. Таким образом, полученные результаты стоимостной оценки данного объекта стоит принять.
Использование рейтинговой оценки обеспечивает достоверность данных, что способствует избеганию в будущем дополнительных проверок и имущественных споров. В процессе использования предлагаемой автором исследования организационно-финансовой схемы оценки финансового контроля стоимости объектов федеральной недвижимости обеспечивается соблюдение сотрудниками государственных органов, предприятий и акционерных обществ с государственной долей требований законодательства РФ. Регламентация существующей методологии финансового контроля оценки государственного имущества регламентируется нормами Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 21.07.2014 г.) и Федеральными стандартами оценки, что предполагает обеспечение соответствия интересам государства в принципе, с возможностью ее последующей детализации и совершенствования.