Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Теоритические и правовые основы обращения недвижимых обьектов культурного наследия 11
1.1 Объекты культурного наследия: сущность и классификация 11
1.2 Предпосылки вовлечения памятников в хозяйственный оборот. Необходимость их стоимостной оценки 19
1.3 Система ценностных категорий (показателей) объектов культурного наследия 24
1.4 Правовое регулирование определения стоимости недвижимых объектов культурного наследия 36
1.5 Зарубежный опыт охраны историко-культурного наследия. Отечественное обязательство реставрации 47
ГЛАВА 2 Методические основы оценки памятников архитектуры 61
2.1 Ключевые факторы стоимости зданий-памятников культурного наследия 61
2.2 Анализ авторских методических подходов к оценке объектов культурного наследия. Методики оценки предметов антиквариата 75
2.3 Три подхода для определения стоимости объекта культурного наследия 101
Глава 3 Практические проблемы определения рыночной стоимости памятников архитектуры 113
3.1 Пример оценки объекта культурного наследия 113
3.2 Методолгия оценки 118
Заключение 144
Список литературы
- Предпосылки вовлечения памятников в хозяйственный оборот. Необходимость их стоимостной оценки
- Правовое регулирование определения стоимости недвижимых объектов культурного наследия
- Анализ авторских методических подходов к оценке объектов культурного наследия. Методики оценки предметов антиквариата
- Пример оценки объекта культурного наследия
Предпосылки вовлечения памятников в хозяйственный оборот. Необходимость их стоимостной оценки
Аналогичной точки зрения придерживается А.Н.Дьячков, который говорит: «в своих дискуссиях о памятниках большая половина авторов первой половины XX века не выходило за рамки изящных искусств и даже еще более ограничивало это понятие, включая в него только объекты, при создании которых использовались конкретные физические материалы - камень, дерево, полотно, покрытое красочным слоем, бумага и т.д.» [17].
Можно взять за основу систему охраны и использования наследия стран Европы, которая существует уже сотню лет. На протяжении всего прошедшего времени в ней доминировали подходы охраны. Эти подходы были в основной своей массе сформированы для зданий и сооружений как памятников, которые были отобранны на основе очевидных и объективных форменных признаков (например, срок жизни или эстетика), которые, в свою очередь сопровождались разными охранными табличками и другими обозначениями.
Распространенное ныне значение сохранения в качестве охраны, подняло уровень функций сохранения наследия, в том числе критерии отбора, и привело менеджеров при принятии решений в «шкуру» архитекторов и историков. Такие параметры еще более увеличились в во время восстановления и реабилитации территорий, когда стало понятно, что охрана может быть достигнута через грамотный менеджмент территорий. При этом, степень полезности от такого вида охраны была бы сопоставима с защитными мерами. Кроме того, самые последние изменения свойств памятников говорят о придании им рыночности в восприятии памятников архитектуры как товара, который отбирается на основе тех или иных признаков, связанных с запросами потребителя и управляется через интеграцию в рыночные процессы [110].
Нельзя не упомянуть огромный объем работы по сохранению и использованию памятников в регионах. Там была проведена качественная работа по переходу от теоретических наработок к реальным программам совершенствования регионов на основе развития памятников архитектуры. Разного рода программы осуществляются в настоящее время во многих регионах нашей страны. Вместе с тем, органы исполнительной власти регионов достаточно свысока относятся к идеям и проектам по использованию имеющегося у них объектов культурного наследия как ключевого источника развития. Причиной таких взаимоотношений, стоит отметить, не только с объектами культурного наследия, но и с культурой вцелом заключены в том, что, в отличие от нашего подхода к развитию, «...на Западе «менеджерские» принципы прошли полный цикл развития радикальным образом изменили, вместе с профессиональным сознанием работников культуры, отношение к ней со стороны общества, властей, бизнеса и т.д. В общем и целом это обладало позитивным эффектом, способствовало более грамотной интеграции культурных институтов в современную жизнь. Вместе с тем, в нашей стране этот процесс только начинается. В наше время происходит только обучение взаимоотношениям и мы совсем немного преодолели закрытый характер наших культурных институтов. Только сейчас они делают некоторые попытки связать традиционные ценности с проблемами современной жизни [5].
Обращаясь к правовой точке зрения по вопросу определения термина «Объекта культурного наследия» можно отметить, что это понятие совсем недавно включено в юридическую лексику и правовой оборот. Основы законодательства Российской Федерации о культуре (ст. 41), которые были приняты Верховным Советом РФ в 1992 году, был одним из первых законов, заключающих в себе этот термин. Вместе с тем, термин «памятники истории и культуры», применялся в различных нормативных правовых актах времен СССР, а также в Законе РСФСР «Об охране и использовании памятников истории и культуры». На текущий момент в законодательстве РФ понятия «объекты культурного наследия» и «памятники истории и культуры» используются равноправно для обозначения недвижимости, обладающей историко-культурной ценностью. Кроме того, в Российском законодательстве также употребляются близкие по смыслу термины: «культурные ценности», «культурное наследие», «выявленные объекты культурного наследия», «объекты, обладающие признаками объекта культурного наследия», «объекты, представляющие собой историко-культурную ценность», «объекты археологического наследия».
В юридической практике неоднократно высказывалось мнение об однородности используемых в международных правовых документах понятий о культурных ценностях и культурном наследии [6]. Однако эту характеристику будет некорректно проецировать и на отечественное законодательство. Главное отличие этих понятий состоит в свойстве старины, которым всегда обладает культурное наследие, в отличие от культурных ценностей. Иными словами, не каждая культурная ценность может являться культурным наследием, но все, что относится к культурному наследию, может быть культурной ценностью.
Следует отметить, что ряд ученых, занимающихся проблемами, связанными с правовой охраной объектов культурного наследия, выдвигают свои научные определения этого понятия. Так, например, Е.Н. Пронина предлагает определять культурное наследие как «совокупность материальных культурных ценностей, которые созданы в прошлом, унаследованы и восприняты от прежних поколений и имеют большое значение для сохранения и развития самобытности народа независимо от их происхождения и владельца» [93].
Некоторое количество ученых подходят к культурному наследию с философской и культурологической позиций. К.Е. Рыбак говорит о необходимости представлять объекты культурного наследия как «набор объектов культуры и совместных творений человека и природы независимо от места их нахождения, а также объектов духовной культуры, которые значимы в сохранении и развитии локальных культур, имеющих универсальную ценность для культуры (искусства, науки)» [26]. По словам А.А. Копсергеновой, культурное наследие является обобщением всех культурных достижений общества, иными словами, это его исторический опыт. Смысл культурного наследия, по ее словам в тех ценностях, которые созданы предыдущими поколениями, представляют огромную важность для сохранения культурного генофонда и способствуют развитию культурного прогресса [68]. По мнению А.П. Сергеева, культурное наследие создает «совокупность доставшихся человечеству от прошлых эпох материальных и духовных культурных ценностей, которые подлежат сохранению, критической оценке, пересмотру, развитию и использованию в соответствии с конкретно-историческими задачами современности» [11]. А.А. Мазенкова представляет культурное наследие как информационный кластер культуры, который имеет значимость и основывается на опыте прошлых поколений. Она отмечает: «В границах системного подхода, культурное наследие - это общественная система ценностей, которая сохраняет опыт общества, применяя в своей основе особенности общественной памяти [76].
Правовое регулирование определения стоимости недвижимых объектов культурного наследия
Здания-памятники тесно связаны с нематериальным активом, который всегда накладывает определенные права на недвижимость - так называемые сервитута. Стоит помнить, что понятие наиболее эффективного использования для этих объектов несколько иное по причине большей полезности подобных объектов для общества в целом.
Эти нематериальные активы могут формировать как ценопонижающие факторы (сервитуты и обязательства), так и ценоповышающие факторы (престижность владения). Стоит отметить, что сам по себе нематериальный актив, являясь оторванным от памятника архитектуры как материального носителя, рыночной стоимость, и как следствие, оборачиваемостью не обладает.
Важно отметить, что в то время как права на недвижимость, сами по себе, могут иметь рыночный оборот, то правами на нематериальный актив все время обладает государство в лице органов власти разных уровней. Стоит помнить, что гибель здания как материального носителя зачастую не означает полной потери стоимости объекта недвижимости. Поскольку Земельный участок остается на своем месте, его связь с нематериальным активом в большинстве случаев ведет к необходимости «воссоздания» материального носителя. В связи с вышеизложенным, во время проведения оценочных работ важно, во-первых, понять уровень влияния нематериального актива на объект недвижимости, а во-вторых, определить связь нематериального актива со своим объектом и соотнести их стоимости. Данное обстоятельство обусловлено поиском ответа на вопрос, как часто цена объекта может подвергаться сравнению со стоимостью всего совокупного объекта или же существуют рамки, за гранью которых стоимость нематериального актива несоизмеримо выше цены своего материального носителя (здания) и рыночная стоимость полного комплекса создается исключительно за счет нематериального актива.
Какая-либо общепринятая методика оценки памятников архитектуры на сегодняшний момент отсутствует. В оценочной практике есть только разрозненные предложения по подходам к определению стоимости. Все эти подходы основаны на экспертных или общих коэффициентах, у которых нет рыночного основания. К таким методикам относятся:
Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости памятников архитектуры. Министерство культуры республики Узбекистан. Самарканд, 2002 г. Проекте СТО РОО 21-05-97 и методика Минкульта РФ содержит такие ценообразующие факторы, как сервитуты, престиж, нематериальный актив и т.п., но в ней абсолютно нет алгоритмов стоимостного расчета, насколько в количественном выражении влияют те или иные факторы на стоимость недвижимости. В этих методиках необходимые алгоритмы заменены на ряд «формул» и «коэффициентов», в которых, якобы, учтены ценоповышающие факторы. Проанализировав эти методики автор ставит проект СТО и методику Минкульта РФ в ряды недоработанных документов, которые требуют очередного совершенствования. Тем не менее, некоторые этих методик, должны быть использованы в разработке современной методики оценки объектов культурного наследия.
В последнее время появились несколько направлений, связанных с объектами культурного наследия. Так, например, направление т.н. «охранно -сервисного потенциала», под которым понимается обеспечение сохранности услуг, возникших в связи с существованием объекта культурного наследия, и определяемой на основе экспертных оценок, в процессе архитектурных исследований и социологических опросов. [96]
Для возможности более точной оценки здания-памятника необходимо разделить на так называемые группы памятников архитектуры. Объекты культурного наследия обладают некоторой индивидуальностью, но все же существуют факторы, способные объединить их в определенные группы. [82].
Начиная с пояснения временного фактора, стоит отметить, что он имеет прямое влияние на общее число существующих объектов культурного наследия по причине их возраста, ибо с возрастом памятников становится все меньше. В Российской практике сложилась условная граница отнесения объектов оценки к памятникам и составляет не моложе 40...50 лет. Кроме того, круг пользователей памятника с возрастом стремится к уменьшению, что впоследствии влияет на уменьшение цены объекта. В дополнение к вышесказанному, этот критерий имеет влияние на наличие реставрированных и реконструированных элементов, иными словами, с возрастом, количество элементов здания утративших первоначальное состояние увеличивается, при этом скопированные элементы влияют на снижении стоимости объекта.
Исходя из вышесказанного, временной критерий сказывается на всех направлениях движения стоимости памятника, как на увеличении, так и на уменьшении. В то же время, цена объекта культурного наследия не определяет его возраст, следовательно, это деление помогает исключительно при определении объекта как памятника (стиль воплощения, рука мастера, эпоха постройки и т.д.).
Архитектор памятника может иметь всемирно известное имя, что напрямую влияет на стоимость объекта недвижимости. Данный фактор имеет название фактора авторского решения. В данном случае ценность объекта представляют «пионерские» решения, копии которых могут быть распространены либо повсеместно (например, существует очень большое количество работ Растрелли и Монферран), либо вообще отсутствовать (к примеру, некоторые архитекторские решения Корбюзье изготовлены в единичных экземплярах, за что они и ценятся).
Анализ авторских методических подходов к оценке объектов культурного наследия. Методики оценки предметов антиквариата
Затратный метод, который используется в оценке разных объектов собственности, основывается на допущении о том, что затраты по строительству объекта (с учетом износа) являются оптимальным ориентиром при определения рыночной стоимости недвижимости.
При расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщик опирался на данные справочника оценщика «КО-ИНВЕСТ: объекты архитектурного наследия» (о его структуре и особенностях применения рассказывалось в предыдущих главах). Укрупненные показатели, примененные в данном справочнике, распространяются на объекты, которые по своим архитектурным и конструктивным признакам в целом соответствуют указанным в описаниях объектов-аналогов. Определение полной восстановительной стоимости
В современной практике оценки применяют следующие методы определения полной восстановительной стоимости: При расчете стоимости работ оценщик воспользовался методом укрупненных обобщенных показателей стоимости (методом сравнительной единицы). Данный метод относится к наиболее оперативным и обеспечивающим приемлемую точность порядка 15-20%.
Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (для зданий - 1 куб.м. строительного объема или кв.м общей площади) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения (строения).
Учитывая вышеизложенное, основная формула расчета полной восстановительной стоимости имеет следующий вид (24): С2009 - полная восстановительная стоимость в ценах на январь 2009 г., руб./куб.м согласно справочникам оценщика: «Объекты архитектурного наследия» Для расчета полной восстановительной стоимости было принято решение о принятии в качестве аналога объекта под номером A3.01.003 для расчета затрат на строительство по конструктивным элементам. О - объем здания;
К об. - коэффициент, учитывающий разницу между объемом или площадью объекта аналога и объекта оценки. Определяется согласно общей части вышеуказанных справочников оценщика;
Koi.2oi4-o3.2oi4 - индекс цен на строительно-монтажные работы на март 2014 г. определенный на основе межрегионального информационно-аналитического бюллетеня (ИАБ) «Индексы цен в строительстве», издаваемого «КО-ИНВЕСТ».
Наименование Источник информации Классконструктивнойсистемы Объеманалога,куб.м Площадьаналога,кв.м Корректировкана разницу вобъемах/площадях Здания жилые усадебного типа и монастьфские жилые здания каменные двухэтажные с подвалом. Сборник "Укрупненныепоказатели стоимостиреставрацио нно -восстановительныхработ"объектыархитектурногонаследия" 2009 КодA3.01.003 КСр-2средняясложность архитектурногооформления До 4000 - 0,86 Источник информации: Табакова С.А., Объекты Архитектурного наследия. Укрупненные показатели стоимости реставрационно-восстановительных работ. // Дидковская А.В. Серия «Справочник оценщика». - М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2009. - 15-11 с.
Прибыль предпринимателя принята в размере 20% согласно данным Исследования центра финансового консалтинга и оценки г. Москва, 2010 г. «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости. (Краткое экспертные оценки характеристик рынка недвижимости)»
Корректировка на разницу в объеме была принята равной 0,86, согласно рекомендациям издания КО-ИНВЕСТ для всех типов зданий. Расчет величины затрат на строительство всего здания представлен в Таблице 1 приложения А. Далее полученное значение следует уменьшить на величину накопленного износа.
Расчет физического износа произведен в соответствии с документом ВСН 58-88(р), «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» и документом ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа зданий» (метод разбиения на конструктивные элементы по удельным весам, представленным в таблице № 4.2.5 настоящего отчета, с определением износа по отдельным конструктивным элементам).
Расчет физического износа всего здания представлен в таблице 2 приложения А. Функциональный износ отражает потерю стоимости из-за неспособности объекта выполнять на момент проведения оценки те функции, для которых он предназначен. Объект оценки относится к типичным объектам недвижимости данного сегмента рынка. На дату оценки оцениваемые объекты требуют проведения ремонта. Принимая во внимание, что оцениваемые объекты соответствуют своему функциональному назначению и после проведения ремонтных работ могут эксплуатироваться по своему функциональному назначению, считаем, что функциональный износ (И фу) можно принять равным 0%.
Внешний износ, или экономическое устаревание - это снижение стоимости, вызванное самыми разнообразными внешними факторами. В их числе -изменение законодательства и правительственной политики, транспортных систем, занятости населения, экономической ситуации, создание новых промышленных зон и др. Экономическое устаревание отражает потерю стоимости в результате уменьшения полезности и привлекательности, вызванную факторами, находящимися вне пределов оцениваемого объекта недвижимости. Внешних факторов, снижающих привлекательность объекта оценки, не выявлено. Внешний износ (Иен) принимаем равным 0 %.
С2007 - полная восстановительная стоимость в ценах на январь 2007 г., руб./куб.м согласно справочникам оценщика: «Общественные здания», 2007 г. и «Промышленные здания», 2007 г. В связи с тем, что оценивается объект культурного наследия, а согласно представленного акта технического состояния предметом охраны является: градостроительные характеристики здания, объемно - пространственная композиция и планировочная структура здания, состоящего из конторского и производственного корпусов в редакции Ф.О. Шехтеля, на 1907 год.: планировочная структура 1 и 2 этажей конторского корпуса впределах капитальных стен, объемно - планировочное решение и архитектурно -художественное оформление главной лестницы; объемно - планировочная структура производственного корпуса зального типа со стоечно-балочной системой конструкций на уровне 1 и 2 этажей; композиция и архитектурно-художественное решение главного и дворового фасада; барельеф 1920-х гг. на уличном фасаде. То есть внутренняя отделка, и коммуникации здания являются современными. В связи, с чем было принято решение о совмещение двух справочных аналогов (таблица № 8) в один и расчете затрат на строительство по конструктивным элементам.
Пример оценки объекта культурного наследия
Коэффициент недозагрузки принят в размере 91,67% - как вынужденный простой в течение одного месяца в результате смены арендатора.
Расчет рыночной стоимости оцениваемых объектов методом дисконтированных денежных потоков по рыночным арендным ставкам приведен в Таблице № 4 приложения А. Допущения к расчетам
Период дисконтирования соответствует оставшемуся сроку действия Договора аренды - 2047 год.
Площадь объекта недвижимости принята с учетом эффективности сдаваемых площадей. Эффективность - соотношение полезной и арендуемой площадей. Этот показатель в зависимости от площади и местоположения объекта может быть от 70% до 100%. Эффективность площадей составляет 100%.
Проведение ремонта зданий осуществляется за счет арендаторов. Срок проведения ремонтных работ зависит от состояния и площади помещений. В течение срока проведения ремонта (2 - 6) месяцев арендатор освобождается от уплаты арендной платы. В настоящей работе данный срок определен исходя из данных Заказчика.
Недозагрузка (незанятость) и потери при сборе определяются как процент, от валового дохода исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости. Расчет коэффициента недозагрузки производится по следующей формуле (35): (35) где Dn - средняя оборачиваемость помещений (доля помещений, по которым в течение года перезаключаются договоры); Na - число арендных периодов в году; Тс - средний период, в течение которого помещение свободно.
В данной работе величина недогрузки и недоиспользования оцениваемого объекта для помещений, в которых ведется ремонт, в течение срока проведения ремонта принималась равной 41,67% как «Простой» помещений в течение 5-ти месяцев. В дальнейшем на последующий прогнозный период коэффициент потерь от недозагрузки и несвоевременного получения платежей принят в размере 8% как «простой» объекта в течение одного месяца (1/12).
Операционные расходы включают в налог на имущество в размере 2,2% от остаточной балансовой стоимости помещений и амортизационные отчисления в размере 1,24% в год. Согласно условиям Договора аренды обязанность по страхованию оцениваемых помещений лежит на арендаторе.
Рост арендных ставок на коммерческую недвижимость для расчета рыночной стоимости Объекта оценки по рыночным ставкам аренды принят на уровне прогнозируемой инфляции согласно сценарным условиям функционирования экономики Российской Федерации, основные параметры прогноза социально - экономического развития РФ на 2011 год и планируемый период 2012 и 2013 годов, утвержденные Министерством экономического развития Российской Федерации в июне 2010 г. Курс доллара США принят согласно сценарным условиям функционирования экономики Российской Федерации.
Согласно анализу еженедельника «Коммерсант «Деньги», одним из наиболее безрисковых вложений денег является покупка еврооблигаций Россия-2028. Если рассмотреть диаграмму сравнительной динамики котировок российских акций и длинных (погашение в 2028 году) еврооблигаций Российской Федерации, то видно, что риски стратегических решений у вторых более низкие.
Анализ котировок валютных еврооблигаций показывает, что эффективная ежегодная ставка дохода на инвестиции, включающая периодический доход и выручку от их перепродажи - выше, при сравнительно одинаковом риске вложения. Вывод: за базовую ставку дисконта по данным на 01 марта 2014 года принимаем эффективную доходность к погашению еврооблигаций Россия-2028, равную 5,97% (http://www.finmarket.ru). Поправка на риск вложения в объект недвижимости
Риски вложения в объект недвижимости бывают двух видов. Первый включает в себя систематические и несистематические риски, второй - статичные и динамичные.
На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры этого вида риска включают: появление излишнего числа конкурирующих объектов, закрытие промышленного предприятия, на которое приходится значительная часть региональной занятости, введение в действие ограничений, связанных с защитой окружающей среды и/или установление ограничений на уровне арендной платы.
Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и не зависимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Примеры несистематического риска: трещины в фундаменте, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружения пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.
Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании. Размер поправки за статичный риск определяется как размер страховых отчислений за полную страховку недвижимости в страховых компаниях высшей категории надежности плюс 30% за риск невыплат страховки или выплаты ее не в полном объеме.
Динамичный риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция". Динамичный риск связан с изменением в системе землепользования и внешних связей объекта. Действия или бездействие конкурентов на рынке могут также создать условия для потерь, так же как и для получения дополнительной прибыли. Расчет поправки на риск вложения капитала в объект недвижимости представлен в таблице 5 приложения А.
Поправка на риск инвестиционного менеджмента. Так как вложения капитала в недвижимость являются рискованными, то и управление этими инвестициями (выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или удержании объекта недвижимости, работа с налоговыми органами и т. д.) требует определенных усилий, которые должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента. Риск инвестиционного менеджмента в практике оценки принят от 1% до 5%. Для подобного объекта недвижимости не требуются специальные усилия по инвестиционному менеджменту, поэтому компенсация на инвестиционный менеджмент устанавливается оценщиком на уровне 2%.