Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Сложившаяся практика ипотечного кредитования и научно-методические проблемы ипотечного кредитования 10
1.1. Сущность ипотечного кредитования и его место в системе кредитных отношений 10
1.2. Современное состояние системы жилищного ипотечного кредитования в России 19
1.3. Характеристика основных моделей систем ипотечного кредитования за рубежом 39
1.4. Перспективы ипотечного кредитования в России. 59
Выводы к первой главе 64
Глава 2 Модели и алгоритмы оптимизации нормативов ипотечного кредитования 67
2.1. Маркетинговые услуги и ценообразование на рынке жилья 67
2.2. Структурная формулировка равновесной модели нормативов ипотечного кредитования 79
2.3. Алгоритмы имитационных моделей платежеспособного спроса на жилье, издержек от замораживания финансовых ресурсов и упущенного дохода 82
2.4. Алгоритмы оптимизации нормативов ипотечного кредитования 91
Выводы ко второй главе 93
Глава 3 Экспериментальные исследование методики ипотечного кредитования
3.1. Программная реализация модели нормативов ипотечного кредитования в среде модуля Equilibrium инструментальной системы Decision 95
3.2. Диалоговые процедуры 100
3.3. Вычислительные эксперименты 109
Выводы к третьей главе 119
Выводы и результаты исследования Литература
- Современное состояние системы жилищного ипотечного кредитования в России
- Структурная формулировка равновесной модели нормативов ипотечного кредитования
- Алгоритмы оптимизации нормативов ипотечного кредитования
- Программная реализация модели нормативов ипотечного кредитования в среде модуля Equilibrium инструментальной системы Decision
Введение к работе
Актуальность диссертационного исследования. Ипотечное кредитование - это система отношений, возникающих в связи с выдачей и получением долгосрочной ссуды (ипотечного кредита), обеспеченной ипотекой (залогом недвижимого имущества). В целом, систему жилищного ипотечного кредитования можно определить как совокупность кредитных институтов и элементов инфраструктуры, осуществляющих кредитование под залог жилья.
Для всестороннего анализа организационно-экономических основ системы ипотечного кредитования жилья необходимо выделить ее основные элементы и выявить его структуру. По нашему мнению, можно выделить следующие основные элементы: сберегательные (депозитные) банки; судо-сберегательные ассоциации или кассы (источником их кредитных ресурсов являются накопительные вклады, в то время как закладные остаются в портфеле банка, т.е. он одновременно является и инвестором); специализированные ипотечные банки, осуществляющие исключительно ссудную деятельность (первоначально за счет собственных или заемных средств, далее за счет перепродажи закладных инвесторам).
Основными элементами инфраструктуры являются: эмиссионно-финансовые корпорации (ЭФК), обеспечивающие трансформацию первичных закладных, приобретенных у банков, в ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью и инвесторы, приобретающие ипотечные ценные бумаги за реальные деньги (как правило, это коммерческие банки, коммерческие и пенсионные фонды, отдельные граждане). Наличие этих институтов являются характерным признаком эффективности системы ипотечного кредитования.
Так, в Дании уже 150 лет все ипотечное кредитование в стране осуществляется специальными банками. В Германии наряду с ипотечными банками активно выдают ссуды строительные сберкассы.
В США, несмотря на то, что первоначально кредиты выдают коммерческие банки, судо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, фактическими держателями большой доли национального ипотечного портфеля являются созданные по решению Конгресса США специальные правительственные агентства.
В России рынок ипотечного кредитования находится на стадии формирования и развития. Этот рынок призван решить целый ряд острых проблем. В настоящее время, несмотря на кризис, доступная ипотека существует и остается не только важным, но и в некоторых случаях незаменимым инструментом на рынке жилья. В настоящее время уже существуют ставки по ипотеке от 7% в долларах и 10% в рублях, при первоначальном взносе 20%, выплатах в 10% годовых в рублях сроком на 10 лет.
Значительное влияние на формирование направления исследований данной диссертационной работы оказали также исследования в области совершенствования механизмов государственного регулирования и разработки государственной и региональной стратегии развития ипотечного кредитования выполненные такими отечественными учеными как В.М.Агапкин, В.Беленький, А.Б.Ивасенко, С.С.Колобов, Н.Б.Косарев, Е.Б.Кибалов, В.А.Кудрявцев, Е.В.Кудрявцева, В.М.Ланцов, В.В.Лимаренко, Л.Ю.Руди, Р.Страйк, А.Н.Ужегов, Г.А.Цылина, А.Ю.Шарапов, А.И.Щербаков, и многих других 1.
На сегодняшний день главная проблема, возникшая при реализации Национального проекта, - активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной
См. список литературных источников. базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует предпринимаемые банками снижение ставок и оптимизацию требований к заемщикам. Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья. Без увеличения объемов нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке невозможно сделать жилье доступным, иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос. Однако помимо этой проблемы эффективность рынка определяется нерешенностью научно-методических и практических вопросов оптимизации норм и нормативов ипотечного кредитования.
Это сдерживает развитие рынка ипотечного кредитования и затрудняет решение таких проблем, как: наличие (в Москве, Санкт Петербурге и в других крупных городах) нового жилого фонда, который не обеспечен платежеспособным спросом; недогрузка мощностей строительного комплекса; значительное расслоение населения по уровню дохода и неспособность населения, имеющего средний и низкий уровень дохода оплачивать свои потребности в жилье; наличие значительной неудовлетворенной потребности в жилье у местных жителей и приезжих с недостаточным доходом; отсутствие достаточных гарантий для привлечения банковского и государственного кредитов и несовершенство законодательной базы.
Подбор нормативов ипотечного кредитования, таких как срок кредитования, ставка %-та, под которую выдается кредит, доля, которую составляет кредит от стоимости квартиры и др., в значительной мере определяет эффективность всей системы ипотечного кредитования.
Целью диссертационного исследования является разработка универсальных моделей и методов оптимизации нормативов ипотечного кредитования на единой базе экономико-математического моделирования.
В соответствии с поставленными целями определены следующие основные задачи диссертационного исследования: - изучить современное состояние методов управления ипотечным кредитованием, теоретические основы и сложившуюся практику; -разработать экономико-математическую модель оптимизации нормативов ипотечного кредитования; разработать алгоритмы оптимизации (поиска оптимального решения модели); разработать методики сбора данных; выполнить экспериментальные расчеты и сформулировать рекомендации по применению методов оптимизации нормативов ипотечного кредитования.
Объектом исследования является государственные учреждения, которые занимаются процессом принятия решений в области ипотечного кредитования, а также финансово-кредитные организации, участвующие в непосредственном кредитовании.
Предметом исследования являются методы и методики оптимизации нормативов ипотечного кредитования.
Методология исследования. Теоретическую и методологическую базу исследования составляет комплексный подход к моделированию сложных социально-экономических систем, основу которого составили ключевые положения экономической теории, кибернетики, общей теории систем экономико-математического моделирования, в том числе методы математического программирования и ипотечного кредитования.
В ходе проведения исследований использовались труды отечественных и зарубежных ученых в области экономико-математического моделирования. При решении конкретных задач были использованы научные работы в области теории вероятностей, математической статистики, статистической оптимизации, эволюционно-симулятивной методологии (ЭСМ) моделирования.
Исходной нормативной и фактологической базой исследования послужили законченные научно-экономические разработки и статистические материалы отечественных академических и отраслевых институтов. Были изучены нормативные акты, статистическая информация, труды российских и зарубежных учёных по проблематике ипотечного кредитования.
Диссертационная работа по своему содержанию соответствует пунктам 1.4 и 2.3. Паспорта специальности 08.00.13 - Математические и инструментальные методы экономики
Научная новизна работы. В диссертации выполнены исследования и получены следующие основные результаты: проведен анализ современного состояния методов управления ипотечным кредитованием и сложившиеся в практике подходы к определению нормативов ипотечного кредитования; сформулирована задача моделирования нормативов ипотечного кредитования, заключающаяся в обеспечении достаточно «комфортного фафика погашения кредита» для клиента (при котором платеж составляет не более 50% дохода); привлечении как можно большего количества заемщиков; а также обеспечении достаточной экономической эффективности всей системы ипотечного кредитования; выявлены условия сведения исходной задачи моделирования к эволюционно-симулятивной модели, в основе которой лежит представление набора нормативов кредитования порождающих двоякий риск, а именно риск завышения (чрезмерного ужесточения условий кредитования) и риск занижения (неоправданного ослабления условий кредитования); разработаны новые имитационные модели и алгоритмы спроса на ипотеку, которые позволяют скорректировать спрос с учетом конкретных значений нормативов ипотечного кредитования. Это связано с тем, что каждый норматив ипотечного кредитования, либо стимулирует потенциального клиента к тому, чтобы попытаться взять ипотечный кредит, либо наоборот удерживает от такой попытки. Это влияние учитывается с помощью безразмерных коэффициентов K-i, К2 и К3 для каждой возрастной категории; разработаны новые имитационные модели и алгоритмы рисков завышения (модель замораживания финансовых ресурсов ^(PL.FA)) и занижения (модель упущенного дохода ^(PL.FA)). Эти модели различны для разных вариантов страхования рисков и для разных кредитных организаций, выполнены экспериментальные расчеты.
Практическая ценность работы заключается в том, что основные положения, выводы и рекомендации диссертации ориентированы на практическое применение математических и инструментальных методов при разработке системы моделирования нормативов ипотечного кредитования.
Проведенные исследования и полученные результаты составляют теоретическую и практическую основу экономико-математического моделирования при решении задач управления рынком ипотечного кредитования. Разработанные модели, аналитические методы и алгоритмы оптимизации направлены на решение практической задачи - повышения эффективности государственного управления рынком ипотечного кредитования. Результаты исследований доведены до конкретных методик, алгоритмов и рекомендаций.
Апробация и внедрение результатов исследования. Проведенные в диссертации исследования проводились непосредственно в интересах научно-исследовательских работ по разработке системы моделирования нормативов ипотечного кредитования в России.
Результаты экспериментальных расчетов подтвердили работоспособность системы моделирования нормативов ипотечного кредитования МТР и его экономическую эффективность. Как показал опыт, практическое использование научных выводов и рекомендаций диссертации, позволит объем ипотечного кредитования на 5 -11% .
Теоретические и практические результаты диссертации были использованы при чтении лекций по курсу «Менеджмент» для студентов МГУТУ.
Основные положения диссертации докладывались и получили одобрение на Международных НТК «Информатизация и глобализация социально-экономических систем» (Москва, РГГУ, 2007) и «Проблемы регионального и муниципального управления» (Москва, РГГУ, 2009), а также на научных семинарах кафедр: «Менеджмента» МГУТУ, «Прикладная информатика» ВЗФЭИ, «Математическое моделирование экономических процессов» ФА при Правительстве РФ, «Финансы и кредит» РГГУ, заседаниях НТО ВНИИПВТИ.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 3 научных работ общим авторским объемом 1,7 п.л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и результатов исследования, списка литературы. Общий объем диссертационной работы 132 страниц, содержащих машинописный текст, 22 рисунков и 17 таблиц.
Современное состояние системы жилищного ипотечного кредитования в России
Началом формирования системы жилищного ипотечного кредитования в современной России можно считать принятие федерального Закона «Об ипотеке» в 1992 году. В настоящее время долгосрочное кредитование населения под залог недвижимости осуществляют многие банки в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Саратове, Уфе и других крупных промышленных городах России.
Однако какого-либо существенного развития системы жилищного ипотечного кредитования, на взгляд многих экономистов, так и не произошло. Несмотря на наличие минимально необходимой базы законодательного регулирования, экономические факторы не позволяют широко развиться так называемой "классической" ипотеке, которая будет подробно рассмотрена в следующей главе. Участники ипотечного бизнеса изыскивают и, с разной степенью успеха, применяют отличные от классической схемы и модели ипотечного кредитования. Основной задачей таких схем является уменьшение кредитного риска, который в этой сфере очень велик, и обеспечение доступности ипотечных жилищных кредитов. В России кредитный риск обуславливается не только возможностью не возврата кредита, но и сложностью реализации процедур отчуждения заложенного имущества, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. Кроме того, все применяемые кредитными учреждениями ипотечные схемы должны обеспечивать: - защиту прав участников ипотечных отношений; - юридическую чистоту сделки; - соответствие нормативным актам, регулирующим ипотечные отношения; - финансовую привлекательность как для кредиторов (инвесторов), так и для потенциальных заёмщиков; - соответствие требованиям бухгалтерского учёта. Так, банки иногда заключают не собственно договора ипотечного кредитования, а кредитный договор и обеспечивающий его договор об ипотеке. Такая форма кредитования впервые начала использоваться в 1993-1996 годах некоторыми коммерческими банками (в частности Мосбизнесбанком, Ярославским филиалом ипотечного акционерного банка)6. Однако она не получила широкого распространения в связи с тем, что сроки кредитования были слишком короткими, а процентные ставки слишком высокими для «классической» ипотеки. При этом, кроме того, полностью исключалась возможность прописки в приобретаемое таким образом жильё. Наибольшее распространение в современное время получили следующие схемы жилищного кредитования, близкие по значению к ипотечным. Во-первых, это так называемая «продажа жилья в рассрочку», применявшаяся ранее «Столичным банком сбережения», банком "Нефтяной", предусмотренная, кроме того, концепцией ипотечного жилищного кредитования «Вологодской области»7. В рамках такой схемы заключается договор аренды приобретаемого с помощью кредита жилья с правом его последующего выкупа. Причем помимо банка и заёмщика стороной договора выступает так же специализированная финансовая компания (как правило, дочерняя структура банка), которая, как правило, является собственником недвижимости, а так же выступает поручителем заёмщика перед банком. В случае не возврата кредита заёмщиком эта компания обязуется погасить его. Условия кредитования таковы: - отношение размера кредита к стоимости квартиры от 50% до 70% (в зависимости от срока кредита); - первоначальный взнос формируется либо из собственных средств клиента, либо посредством системы накопления в банке кредиторе; - срок кредитования составляет от 2 до 10 лет; - процентная ставка обычно фиксированная; - все расходы по оформлению сделки несёт заёмщик: в целом, они составляют 15-20% от стоимости жилья; - при задержке платежа заёмщик получает не более 50% от первоначальной суммы взноса. Данная схема не предполагает заключения договора залога (ипотеки). Иначе говоря, ипотека не рассматривается в данном случае как способ обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору. Это значит, что возникающие между участниками отношения не регулируются соответствующим «ипотечным» законодательством, которое, как известно, не отвечает в полной мере существующим экономическим реалиям. Такая ситуация привлекательна для банка, поскольку практически полностью отсутствует риск, связанный с реализацией имущества - так как заёмщик вплоть до полного выкупа не приобретает на него право собственности. С целью получения дополнительных гарантий возврата кредита, банки могут требовать участия и иных, кроме специализированных финансовых компаний, поручителей: например, предприятие, где работает заёмщик, В таком случае, именно предприятие приобретает у банка именные ипотечные облигации, обеспеченные недвижимостью, приобретённой заёмщиком-работником. Однако наиболее надёжным средством обеспечения обязательств, как нам представляется, являются государственные гарантии. Поскольку государство также заинтересовано в решении жилищной проблемы (прежде всего госслужащих, которым по закону государство должно предоставлять жилье.). Поэтому было бы совершенно обоснованно предположить, что жилищное ипотечное кредитование, осуществляемое под гарантии государства, может стать «панацеей» жилищной проблемы государственных служащих (в том числе, сотрудников правоохранительных органов). В этой связи можно упомянуть обширный зарубежный опыт такого кредитования, а также результаты первых попыток его внедрения в нашей стране.
Структурная формулировка равновесной модели нормативов ипотечного кредитования
Рассмотрим имитационную модель платежеспособного спроса на жилье. Напомним, что в предыдущем параграфе эта модель была обозначена Q. Эта модель позволяет в статистических испытаниях получать реализации платежеспособного спроса FAe, где е - номер статистического испытания, от факторов f1f f2, f3,-..5fn - определяющих конъюнктуру на рынке ипотечных кредитов и нормативов ипотечного кредитования р1} р2, р3, Р4, Ps, Ре- Эта зависимость в параграфе 2.1. была обозначена:
Теперь мы раскроем содержание алгоритма модели Q. Пусть: fi -количество жителей в регионе возрасте от 20 до 30 лет; f2 - средний доход категории клиентов от 20 до 30 лет; f3 - доля дохода, которые клиенты возрастной категории от 20 до 30 лет готовы затратить на ипотеку; f4 - количество жителей в регионе возрасте от 30 до 40 лет; f5 - средний доход категории клиентов от 30 до 40 лет; f6- доля дохода, которые клиенты возрастной категории от 30 до 40 лет готовы затратить на ипотеку; f7 - количество жителей в регионе возрасте от 40 до 55 лет; f8 - средний доход категории клиентов от 40 до 55 лет; f9 -доля дохода, которые клиенты возрастной категории от 40 до 55 лет готовы затратить на ипотеку.
При этом: - fі f2 fз — сумма средств, которую клиенты возрастной категории от 20 до 30 лет готовы затратить на ипотеку. - f4 f5 fe - сумма средств, которую клиенты возрастной категории от 30 до 40 лет готовы затратить на ипотеку. - f7 fв f& - сумма средств, которую клиенты возрастной категории от 40 до 55 лет готовы затратить на ипотеку. Эти суммы должны быть скорректированы с учетом конкретных значений нормативов ипотечного кредитования. Дело в том, что каждый норматив ипотечного кредитования, либо стимулирует потенциального клиента к тому, чтобы попытаться взять ипотечный кредит, либо наоборот удерживает от такой попытки. Для учета этого влияния мы вводим в рассмотрение безразмерные коэффициенты Кі, К2 и К3 для каждой возрастной категории соответственно (выражающиеся в долях единицы). С учетом сказанного имитационная модель: При этом влияние нормативов ипотечного кредитования р1} р2, Рз, Р4 РБ, Рб на размер платежеспособного спроса FA скрыто в процедуре расчета коэффициентов Кі, К2 и К3. Обратимся к рассмотрению этой процедуры. Пусть ад - элемент таблицы 8, где і - номер столбца, a j -номер строки в таблице 8. Содержательный смысл величины осу -балльная экспертная оценка потенциальным клиентом положительного или отрицательного влияния на него того или иного значения норматива. Так, например, из таблицы 8 видно, что a1f1 = 3. Это означает, что по 5-ти балльной шкале потенциальные клиенты возрастной категории от 20 до 30 лет в среднем считают, что 10-летний срок погашения кредита вызывает удовлетворение с оценкой в 3 балла. То, что a1i2 = 4 означает, что этот же срок для этой же категории клиентов вызывает негативное отношение к кредиту с оценкой в 4 балла по обратной пятибалльной шкале, где 1 - означает минимальное негативное отношение, а 5 максимальное негативное отношение. Аналогичный смысл имеют ay, і = 1,...,18, j = 1,...,6. В таблице 9 представлена анкета для социологического опроса. В таблицу 8 заносятся средние значения соответствующих величин по всем заполненным анкетам. При этом неправильно заполненные анкеты игнорируются. Процедуры расчета коэффициентов К1? К2 и К3 состоит в следующем: - для любых заданных значений р1? р2, Рз, Р4, Ps, Рб и заданной возрастной категории потенциальных заемщиков по таблице 8 находятся соответствующие осу; - рассчитывается сумма М соответствующих баллов осу, характеризующих увеличение склонности обращения за кредитом и сумма L соответствующих баллов осу, характеризующих уменьшение склонности обращения за кредитом.
Алгоритмы оптимизации нормативов ипотечного кредитования
Таблица 17 содержит сводные результаты оптимизационного расчета. Инна содержит данные таблицы 12 и в последних 2-х столбцах рассчитанные с применением модели ипотечного кредитования, предложенной в параграфе 2.2 в диалоге с модулем Equilibrium инструментальной системы Decision объемы ипотечного кредитования, а также показатель «Завышение/Занижение», характеризующий соотношение рисков для кредитодателя. Наилучшим является максимально возможный объем ипотечного кредитования, при условии, что показатель «Завышение/Занижение» по-возможности приближается к единице. В таблице 17 мы видим два примерно эквивалентных варианта в строках 15 и 17. Соответствующие показатели ипотечного кредита являются наилучшими.
Выводы к третьей главе 1. Собрана исходная информация. 2. Выполнен полный комплекс расчетов, включая подготовительные, промежуточные и оптимизационные в диалоге с с модулем Equilibrium инструментальной системы Decision, в котором реализована, предложенная экономико-математическая модель ипотечного кредитования. 3. Расчеты показали не только работоспособность, но и эффективность предложенных подходов. Выводы и результаты исследования - На основании изученного и предложенного к рассмотрению материала, можно сделать вывод, что в настоящее время в России так и не сложились необходимые условия для функционирования полноценной системы жилищного ипотечного кредитования. Поэтому в этой сфере работают только те инвесторы и заёмщики, чьи расчёты основаны на доверии к государственным либо региональным программам поддержки жилищного ипотечного кредитования и уверенности в огромном экономическом потенциале ипотеки, как экономического инструмента. Все рассмотренные в этом разделе схемы не противостоят друг другу, а сосуществуют и удовлетворяют потребности различных категорий инвесторов и заёмщиков. На наш взгляд, в современное время наметилась тенденция к объединению функций инвестиционно - строительных и кредитно-финансовых учреждений, а это означает необходимость разработки совершенно новых методов организации ипотечной системы. Все модели ипотечного кредитования имеют свои преимущества и недостатки. Приведены сравнительные характеристики различных моделей ипотечного кредитования и дана оценка перспектив их применения в современных российских условиях. - Выявлены основные и недостатки системы ипотечного кредитования и возможные перспективы их преодоления. - Наиболее важными экономическими и социально-политическими условиями развития системы ипотечного кредитования в России являются: полная и качественная законодательная база; эффективная судебная система и наличие действенных процедур обращения взыскания; сложившийся рынок недвижимости; стабильный рынок ценных бумаг; наличие эффективных схем банковского ипотечного кредитования, обеспечивающих, в первую очередь, привлечение ресурсов; существование апробированных и эффективных технологий страхования и оценки имущества, передаваемого в залог. При этом, по мере выполнения этих условий все более важное значение приобретает качественная настройка системы ипотечного кредитования, а именно оптимальный подбор нормативов ипотечного кредитования. В целом, таким образом, по результатам 1-ой главы диссертации, можно, заключить, что существует целый комплекс проблем по совершенствованию ипотечного кредитования в России. Это проблемы различного характера: организационные, законодательные, управленческие. Научно-методический характер носит проблема оптимизации нормативов ипотечного кредитования, которой посвящена следующая третья глава диссертации диссертации. - Удается построить тренд-сезонные модели цены, априорное и апостериорное качество которых можно признать вполне удовлетворительным; использование сплайн-аппроксимационных моделей дает возможность обрабатывать эмпирические данные в реальном масштабе времени. Эти модели, однако, не позволяют оптимизировать нормативы ипотечного кредитования. Оптимизация нормативов ипотечного призвана решить три взаимосвязанные проблемы: - во-первых, обеспечить по возможности «комфортный график погашения кредита» для клиента, при котором платеж составляет не более 50% дохода; - во-вторых, привлечь по-возможности большее количество заемщиков; - в-третьих, обеспечить достаточную экономическую эффективность всей системы ипотечного кредитования. - Предложена структурная равновесная модель оптимизации нормативов ипотечного кредитования. Модель увязывает основные нормативы в систему и учитывает механизм формирования равновесия на рынке ипотечного кредитования. - Разработаны имитационные модели: платежеспособного спроса на ипотечные кредиты; издержек от замораживания средств; упущенного дохода при неудовлетворенном спросе. - Разработан алгоритм поиска оптимальных нормативов ипотечного кредитования. - Предложенные модели и алгоритмы позволяют оперативно, с минимальными затратами средств и времени производить высококачественные исследования рынка жилья, используя при этом ограниченную и неточную информацию в виде экспертных оценок. - Собрана исходная информация. Выполнен полный комплекс расчетов, включая подготовительные, промежуточные и оптимизационные в диалоге с с модулем Equilibrium инструментальной системы Decision, в котором реализована, предложенная экономико-математическая модель ипотечного кредитования. - Расчеты показали не только работоспособность, но и эффективность предложенных подходов.
Программная реализация модели нормативов ипотечного кредитования в среде модуля Equilibrium инструментальной системы Decision
Началом формирования системы жилищного ипотечного кредитования в современной России можно считать принятие федерального Закона «Об ипотеке» в 1992 году. В настоящее время долгосрочное кредитование населения под залог недвижимости осуществляют многие банки в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Саратове, Уфе и других крупных промышленных городах России.
Однако какого-либо существенного развития системы жилищного ипотечного кредитования, на взгляд многих экономистов, так и не произошло. Несмотря на наличие минимально необходимой базы законодательного регулирования, экономические факторы не позволяют широко развиться так называемой "классической" ипотеке, которая будет подробно рассмотрена в следующей главе. Участники ипотечного бизнеса изыскивают и, с разной степенью успеха, применяют отличные от классической схемы и модели ипотечного кредитования. Основной задачей таких схем является уменьшение кредитного риска, который в этой сфере очень велик, и обеспечение доступности ипотечных жилищных кредитов. В России кредитный риск обуславливается не только возможностью не возврата кредита, но и сложностью реализации процедур отчуждения заложенного имущества, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. Кроме того, все применяемые кредитными учреждениями ипотечные схемы должны обеспечивать: - защиту прав участников ипотечных отношений; - юридическую чистоту сделки; - соответствие нормативным актам, регулирующим ипотечные отношения; - финансовую привлекательность как для кредиторов (инвесторов), так и для потенциальных заёмщиков; - соответствие требованиям бухгалтерского учёта. Так, банки иногда заключают не собственно договора ипотечного кредитования, а кредитный договор и обеспечивающий его договор об ипотеке. Такая форма кредитования впервые начала использоваться в 1993-1996 годах некоторыми коммерческими банками (в частности Мосбизнесбанком, Ярославским филиалом ипотечного акционерного банка)6. Однако она не получила широкого распространения в связи с тем, что сроки кредитования были слишком короткими, а процентные ставки слишком высокими для «классической» ипотеки. При этом, кроме того, полностью исключалась возможность прописки в приобретаемое таким образом жильё. Наибольшее распространение в современное время получили следующие схемы жилищного кредитования, близкие по значению к ипотечным. Во-первых, это так называемая «продажа жилья в рассрочку», применявшаяся ранее «Столичным банком сбережения», банком "Нефтяной", предусмотренная, кроме того, концепцией ипотечного жилищного кредитования «Вологодской области»7. В рамках такой схемы заключается договор аренды приобретаемого с помощью кредита жилья с правом его последующего выкупа. Причем помимо банка и заёмщика стороной договора выступает так же специализированная финансовая компания (как правило, дочерняя структура банка), которая, как правило, является собственником недвижимости, а так же выступает поручителем заёмщика перед банком. В случае не возврата кредита заёмщиком эта компания обязуется погасить его. Условия кредитования таковы: - отношение размера кредита к стоимости квартиры от 50% до 70% (в зависимости от срока кредита); - первоначальный взнос формируется либо из собственных средств клиента, либо посредством системы накопления в банке кредиторе; - срок кредитования составляет от 2 до 10 лет; - процентная ставка обычно фиксированная; - все расходы по оформлению сделки несёт заёмщик: в целом, они составляют 15-20% от стоимости жилья; - при задержке платежа заёмщик получает не более 50% от первоначальной суммы взноса. Данная схема не предполагает заключения договора залога (ипотеки). Иначе говоря, ипотека не рассматривается в данном случае как способ обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору. Это значит, что возникающие между участниками отношения не регулируются соответствующим «ипотечным» законодательством, которое, как известно, не отвечает в полной мере существующим экономическим реалиям. Такая ситуация привлекательна для банка, поскольку практически полностью отсутствует риск, связанный с реализацией имущества - так как заёмщик вплоть до полного выкупа не приобретает на него право собственности. С целью получения дополнительных гарантий возврата кредита, банки могут требовать участия и иных, кроме специализированных финансовых компаний, поручителей: например, предприятие, где работает заёмщик, В таком случае, именно предприятие приобретает у банка именные ипотечные облигации, обеспеченные недвижимостью, приобретённой заёмщиком-работником. Однако наиболее надёжным средством обеспечения обязательств, как нам представляется, являются государственные гарантии. Поскольку государство также заинтересовано в решении жилищной проблемы (прежде всего госслужащих, которым по закону государство должно предоставлять жилье.). Поэтому было бы совершенно обоснованно предположить, что жилищное ипотечное кредитование, осуществляемое под гарантии государства, может стать «панацеей» жилищной проблемы государственных служащих (в том числе, сотрудников правоохранительных органов). В этой связи можно упомянуть обширный зарубежный опыт такого кредитования, а также результаты первых попыток его внедрения в нашей стране.
