Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Регистрация как институт административного права
1.1. Понятие государственной регистрации 11
1.2. Государственная регистрация в системе административных правоотношений 30
Глава 2. Органы, осуществляющие регистрацию прав и сделок с недвижимостью и их компетенция
2.1. Государственные органы исполнительной власти, осуществляющие регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, и их компетенция 44
2.2. Компетенция органов местного самоуправления по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 82
Глава 3. Процесс государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
3.1. Общая характеристика процессуальных отношений, складывающихся в ходе регистрации прав на недвижимое имущество 91
3.2. Процесс ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 116
3.3. Государственные гарантии защиты прав собственников недвижимого имущества 141
3.4. Административная ответственность при нарушении законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 159
Заключение 169
Список использованных правовых актов и литературы 173
- Государственная регистрация в системе административных правоотношений
- Государственные органы исполнительной власти, осуществляющие регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, и их компетенция
- Общая характеристика процессуальных отношений, складывающихся в ходе регистрации прав на недвижимое имущество
- Процесс ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Качественные изменения, произошедшие в экономической и правовой действительности, потребовали совершенного иного подхода к охране и защите права собственности в Российской Федерации. Данная проблема в настоящее время возведена в ранг конституционной обязанности государства. 4.2 ст.8 Конституции РФ провозглашает, что «в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности». Обязанности по защите собственности и недвижимой собственности, в частности, возложены на целую систему специально созданных органов государства.
Важное место в указанной системе занимают учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и соответственно сформированный для их нормального функционирования институт административного права - институт государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Актуальность исследования проблем учреждений юстиции по государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним и правовой базы их деятельности возрастает в связи с большим объемом сделок совершаемых с данным видом имущества, важностью недвижимого имущества для конкретного гражданина России и экономики страны в целом.
В то же время уже сегодня практика деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним выявила определенные проблемы в реализации положений Федерального закона от 21.07.97 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . В связи с этим необходим всесторонний научный анализ правоприменительной деятельности учреждений юстиции, который позволит определить направления дальнейшего совершенствования механизма государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, его правовой базы как на федеральном, так и на региональном уровне.
Степень разработанности темы. Комплексный характер проблематики, исследуемой в диссертации, предопределяет необходимость обращения к работам ученых-правоведов. На сегодняшний день нет фундаментальных научных исследований проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. В научной литературе преимущественно уделяется внимание защите права собственности гражданско-правовыми и процессуальными средствами, и обходятся стороной административно-правовые способы защиты права собственности в Российской Федерации. К числу авторов, которые уделяли внимание этой проблематике, можно отнести Закройшикова Д., Киндеева Е.А., Козлова И.В., Козырь О.М., Назарова В.Л., Огородникову В.В.
Проблемы системы административного права и административно-правовых отношений рассматривали Р.Ф. Васильев, ЮМ. Козлов, Б.М. Лазарев, B.C. Основин, Г.И. Петров, Ю.А. Тихомиров, Ц.А. Ямпольская и другие.
Вопросам административного процесса в науке уделяли внимание В.Я. Бойцов, В.В. Бойцова, А.А. Демин, O.K. Застрожная, В.А. Лория, Н.С. Махина, Н.Г. Салищева, Ю.Н. Старилов, Ю.А. Тихомиров, В.А. Юсупов и другие.
Изданная в 1998 году работа «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» под редакцией Огородниковой ВВ. представляет собой анализ деятельности учреждения юстиции по государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним Московской области и подборку нормативных материалов по указанной проблеме. Вместе с тем в работе не уделяется внимания многим актуальным вопросам государственной регистрации. Указанная работа в большей степени может быть расценена как практическое пособие. Основная же масса работ по вопросу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представлены в виде научных статей в российских журналах, и в них рассматриваются отдельные вопросы процесса государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При всей научной значимости положений и выводов, содержащихся в различных публикациях, они либо не затрагивают некоторые актуальные вопросы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо не делают их предметом всестороннего рассмотрения. Указанные авторы высказали ряд дискуссионных положений, которые нуждаются в детальном научном осмыслении и, следовательно, нуждающихся в дополнительном обсуждении.
Объектом исследования являются общественные отношения, закрепляющие нормы, которые формируют институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и представляют собой как нормы федерального, так и регионального характера. Предметом настоящего исследования является деятельность учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, направленная на защиту права собственности на недвижимое имущество и сделок совершаемых с ним.
Цели и задачи диссертационного исследования заключаются в изучении методов и форм деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, складывающихся в процессе осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Достижение данной цели обеспечивается решением следующих задач:
- выяснением места и роли института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в системе правовых норм, его значения для защиты прав собственников;
- исследование правовых основ статуса учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- место учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество в системе органов Российской Федерации, занимающихся проблемами защиты права собственности;
- рассмотрение особенностей отношений, возникающих между учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество с физическими и юридическими лицами;
- анализ процесса ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- исследование проблем ответственности за нарушение законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- изучение практики деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и попытки ее совершенствования;
- разработка предложений по совершенствованию организации и деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и правовой базы их деятельности.
Методологическую основу исследования составляет комплекс общенаучных и частнонаучных методов познания, центральное место среди которых занимают методы материалистической диалектики с использованием методов сравнительно-правового, системно-струтктурного, логического анализа. Критически проанализирована в диссертации литература по теории государства и права, конституционному и административному праву.
Выводы и предложения, содержащиеся в диссертационном исследовании, основаны на исследовании норм Конституции РФ, административного законодательства. Широко использованы нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.
Эмпирической базой исследования послужило изучение итогов деятельности учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Краснодарского края, его филиалов и представительств, созданных в районах и городах края, анализ правоприменительной практики данного органа, судебной практики, возникающей при рассмотрении споров в судах и Арбитражном суде Краснодарского края.
Научная новизна работы заключается во всестороннем исследовании на монографическом уровне Федерального закона от 21.07.97 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» законодательства, регламентирующего порядок деятельности и процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации и субъектах РФ, а также в органах местного самоуправления.
Положения выносимые на защиту. Результатом разработки указанной проблемы являются следующие наиболее значимые положения, которые выносятся на защиту:
1. Авторское видение места и роли учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в системе органов, осуществляющих защиту права собственности, места и роли норм права, регламентирующих процесс государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляют собой публичную, не имеющая членства организацию,
созданную собственником (субъектом РФ) в качестве субъекта ограниченного вещного права под неограниченную дополнительную ответственность собственника для осуществления управленческих и иных некоммерческих функций (ст. 120 ГК РФ, п.1 ст.9 Закона о некоммерческих организаций).
2. Особенности правового статуса учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в системе Министерства юстиции Российской Федерации и иных органов, осуществляющих защиту прав собственников недвижимого имущества.
3. Определение компетенции учреждений юстиции, пределов предоставленных им полномочий в части осуществления процесса правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4. Предложения о совершенствовании процесса государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, внесение конкретных предложений, направленных на улучшение федерального законодательства и законодательства субъектов Российской Федерации по указанным вопросам.
5. Обоснование необходимости детального анализа процесса ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Единый реестр представляет собой один из важнейших документов, фиксирующий информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
6. Подход автора к пониманию и совершенствованию государственных гарантий защиты прав собственников недвижимого имущества в Российской Федерации, предложения по установлению административной ответственности за нарушение законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Теоретическое значение работы состоит в том, что сформулированные в ней положения в определенной мере развивают и дополняют имеющиеся теоретические концепции по проблеме видов административных процессов, появлению нового института административного права - института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и могут быть предложены для дополнения соответствующих разделов учебных курсов по административному и предпринимательскому праву. Практическая значимость работы состоит в обосновании автором рекомендаций и предложений по совершенствованию законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Рассмотренные в диссертации вопросы, выводы и предложения автора могут быть использованы в правотворческом процессе органов государственной власти субъектов Российской Федерации, в деятельности самих учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов РФ, их филиалов и представительств. Высказанные аргументы и доказательства, сформулированные в работе, могут быть полезны для дальнейшего изучения проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, широко использованы практическими работниками в процессе их правоприменительной деятельности, для преподавания курсов административного, земельного и предпринимательского права.
Апробация результатов исследования представлена в 4 статьях, опубликованных общим объемом 2,13 п.л. Сформулированные выводы нашли применение при проведении занятий по отдельным темам земельного права. Основные теоретические положения были апробированы автором в ходе своей профессиональной деятельности в качестве начальника управления по регистрации земли и сделок с ней учреждения юстиции Краснодарского края, в разработке правовых актов, принятых Законодательным Собранием и администрацией Краснодарского края по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Итоги исследования докладывались автором на межрегиональной научно-практической конференции 6-7 октября 2000 года, проходившей в г. Волгограде, научно-практических конференциях, проводимых на юридическом факультете Кубанского государственного аграрного университета. Результаты исследования апробированы в опубликованных научных статьях, тезисах и текстах лекций по административному и земельному праву.
Структура работы. Цели и основные задачи, поставленные в диссертации, определили ее структуру. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных нормативных актов и литературы.
Государственная регистрация в системе административных правоотношений
Рассматривая регистрационные отношения как разновидность административно-правовых отношений, мы отмечали, что они бывают двух видов и возникают с участием лиц, указанных в ст. 5 Закона о государственной регистрации недвижимости, а именно собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации на него, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой. Данное обстоятельство подтверждает то, что данные отношения являются административно-правовыми, а поскольку дело обстоит именно так, уместно определить место данных отношений в системе административного права.
Отношения, возникающие между учреждением юстиции и физическими, юридическими лицами, Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями по поводу регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются отношениями власти и подчинения (ст.5 Закона о регистрации прав на недвижимость). 4.2 ст.4
Закона о регистрации прав на недвижимость закрепляет обязательность государственной регистрации права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие Закона о государственной регистрации недвижимости. Данные положения свидетельствуют, что обязательным субъектом отношений по государственной регистрации прав является государственный орган. Это учреждения юстиции, являющиеся исполнительно-распорядительными органами. Прав в связи с этим Ю.М. Козлов, который отмечал, что «государственное управление осуществляется только теми государственными органами, которые принято назвать исполнительно-распорядительными ...» 1. Кроме этого, он отмечал, что «административные правоотношения складываются в связи с осуществлением задач и функций исполнительно-распорядительной деятельности. Отсюда - их управленческий характер» . Возникающий комплекс административно-правовых отношений по поводу государственной регистрации прав образует институт административного права. «Правовой институт характеризуется довольно устойчивыми связями норм, правоприменительных актов, субъективных прав и обязанностей и определенными закономерностями их развития»1. С.С. Алексеев, определяя понятие правового института, отмечал, что он имеет функцию «в пределах своего участка общественных отношений данного вида или рода обеспечить целостное, относительно законченное регулирование»2. Таким образом, совокупность норм, регулирующих порядок государственной регистрации прав, образует административно-правовой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Рассматриваемый административно-правовой институт как совокупность норм, регулирующих однородные взаимосвязанные отношения, обладает определенным набором правовых средств воздействия на общественные отношения. Эта совокупность правовых средств в науке теории права получила название «правовой режим». Каждая отрасль права, правовой институт имеет свой специфический набор правовых средств воздействия на правовые отношения. «Правовой режим можно рассматривать как своего рода "укрупненный блок" в общем арсенале правового инструментария, соединяющийся в единую конструкцию, определенный комплекс правовых средств» . Административное право как базовая отрасль российского права имеет свой собственный набор правовых режимов (административных режимов). В науке административного права сложилось два подхода к определению понятия административного режима. Первый (широкий) определяет данное понятие как «специфический порядок деятельности субъектов права в разных сферах государственной жизни. Он устанавливается в законах и подзаконных актах и направлен на их строго целевую и функциональную деятельность на тех участках, где нужны дополнительные средства для поддержания требуемого государственного состояния»1. Второй (узкий) подход административный режим определяет как «комплекс государственно-управленческих и административно-правовых мер, существенно отличающихся от тех, которые применяются органами государственной власти и в их числе органами власти исполнительной в нормальных (обычных) условиях функционирования» . Анализ указанных подходов в определении понятия административного режима позволяет выделить признаки данного правового явления: 1. Административно-правовой режим - это разновидность правового режима. 2. Административно-правовой режим - это определенный набор правовых средств и способов воздействия на административные правоотношения. 3. Административно-правовой режим - это режим установленный «в сфере деятельности публичной администрации» . 4. Обязательным субъектом административного режима являются исполнительно-распорядительные органы. 5. Административный режим «связывается непосредственно с объектом регулируемых отношений»1. 6. Административно-правовой режим - это разновидность административного производства по применению норм административного права .
Государственные органы исполнительной власти, осуществляющие регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, и их компетенция
Характеристика правовой природы учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможна в ходе рассмотрения его правового статуса как государственного органа исполнительной власти. Категория «статуса» достаточно распространенна в науке административного права и широко применяется для определения места органа управления в системе исполнительной власти. «Однако статус обычно исследуется в определенном контексте, в рамках отраслевой специфики и даже специфики отдельных правовых институтов» . В административно-правовой науке категория «статус» широко применяется при характеристике правовой природы органа исполнительной власти. В связи с этим существует насущная необходимость рассмотреть правовой статус учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью определения их правового положения в системе регистрационных отношений, в которых они участвуют.
Изучение проблемы правового статуса государственного органа достаточно подробно осуществлялось наукой административного права2.
Многообразие подходов при характеристике рассматриваемого явления вместе с тем позволило сформировать устоявшуюся концепцию структуры правового статуса государственного органа. Так, Д.Н. Бахрах в административно-правовом статусе государственных коллективных субъектов выделяет три главных блока, являющихся элементами структуры их правового статуса: - целевой; - структурно-организационный; - компетенционный (компетенцию) .
С ним солидарен А.Ю. Якимов2. Другие ученые склонны к детализации правового статуса государственного органа, выделяя отдельные его элементы3, которые по своей сути могут быть объединены в те три выше указанных блока. Наиболее полный перечень элементов правового статуса государственного органа выделил Б.М. Лазарев. Он отмечал, что «выявление правового статуса государственного органа предполагает ответы на вопросы: а) органом какого именно Советского государства (СССР, союзной или автономной республики) выступает данный орган; б) к какому виду органов он относится по основному содержанию своей деятельности: орган государственной власти, орган государственного управления, суд; в) кто этот орган учреждает, образует, кто формирует (избирает, назначает и т.д.) его руководящий и весь личный состав; г) кому орган подчинен, подотчетен, подконтролен, поднадзорен и перед кем ответствен; кто вправе отменять, приостанавливать, изменять или опротестовывать его акты; д) какова компетенция данного органа; е) кто ему подотчетен, подконтролен, чьи акты он сам может отменять, изменять, приостанавливать, опротестовывать и т.д.; ж) какова юридическая сила актов данного органа, каковы официальные их наименования; з) какими государственными символами орган вправе пользоваться (герб, флаг и т.д.); и) каковы источники финансирования органа (государственный или местный бюджет, отчисления от подчиненных предприятий, хозрасчетные средства и т.д.); к) обладает ли орган правами юридического лица» . Здесь уместно сделать коррективы на время, в которой писались эти строки. В месте с тем справедливость указанных положений очевидна. Единственно целесообразно дополнить перечень элементов статуса исполнительно-распорядительного органа такими элементами, как цели, задачи и функции государственного органа2.
Приведенные положения наиболее оптимально характеризуют структуру правового статуса государственного органа. Единственно необходимо определить, какие из предложенных элементов правового статуса относятся к тому или иному блоку в административно-правовом статусе коллективного субъекта.
Первый из указанных блоков в правовом статусе государственного органа -целевой блок. Он включает цели, задачи и функции органа.
Второй блок - структурно-организационный, которой включает образование органа, отношение к виду органов, порядок образования, легализацию, реорганизацию и ликвидацию органа, подчиненность органа и подчиненность органу других органов, официальные символы органа, источники финансирования органа.
Третий блок - компетенционный. Он включает компетенцию органа и юридическую силу, принимаемых им правовых актов.
Изложенные положения о структуре правового статуса государственного органа в полной мере могут быть отнесены и к характеристике правового статуса учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним . Это возможно, по нашему мнению, по следующим основаниям: во-первых, учреждение юстиции является органом государственного управления; во-вторых, данный орган является участником административно-правовых отношений; в-третьих, он является коллективным публично-правовым субъектом, государственным органом (ч.5 ст.9 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Перед тем как рассмотреть элементы правового статуса учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
Здесь уместно отметить, что для статуса рассматриваемого органа характерны особенности, связанные с тем, что он находится в определенных отношениях власти и подчинения с органами юстиции субъектов РФ и государственными органами исполнительной власти субъектов РФ. Сделок с ним необходимо остановиться на анализе места указанных органов в системе исполнительно-распорядительных органов российского государства. Закон о государственной регистрации недвижимости указывает, что учреждение юстиции по регистрации прав является государственным органом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.9). Характер выполняемых функций и предоставленной компетенции позволяет говорить о том, что это орган управления. Следовательно, учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно определить как звено государственного аппарата российского государства, которое в рамках своей компетенции, определенной законом или другими нормативными актами, осуществляет исполнительно-распорядительную деятельность в соответствующей форме и вступает в управленческие отношения (внутренние и внешние), характеризующиеся государственными властными полномочиями1.
Общая характеристика процессуальных отношений, складывающихся в ходе регистрации прав на недвижимое имущество
Если основанием для регистрации прав является акт о приватизации жилого помещения, то регистратору прав необходимо проверить наличие письменного согласия всех проживающих на жилой площади совершеннолетних членов семьи нанимателя, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (дети и родители, проживающие совместно с нанимателем). Кроме того, выяснить, не признаны ли другие лица (другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, в исключительных случаях и иные лица) в установленном законом порядке членами семьи нанимателя. Если эти лица перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в жилом помещении, то необходимо установить, использовали ли они свое право на приватизацию этого жилого помещения. Выяснить необходимо также, включены ли несовершеннолетние в возрасте до 14 лет в состав собственников. В случае если нет, то имеются ли соответствующие документы. Так, несовершеннолетние в возрасте до 14 лет не включаются в состав собственников по заявлению родителей, усыновителей, опекунов при наличии разрешения органов опеки и попечительства. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет - по их заявлению с согласия родителей, усыновителей, попечителей и разрешения органов опеки и попечительства. В случае смерти гражданина, подавшего заявление о приватизации и необходимые документы, основанием регистрации прав на приватизируемое жилье будет решение суда. Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на кооперативную квартиру или иное недвижимое имущество будет справка правления кооператива о полной выплате пая. Регистрация в этом случае носит правоподтверждающий характер.
Основанием для государственной регистрации является и свидетельство о праве на наследство. Оно выдается нотариусами, работающими в государственных нотариальных конторах, и только при отсутствии последних на территории регистрационного округа или нотариального округа, эта функция может быть поручена одному из нотариусов, занимающихся частной практикой.
Акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти, относятся к категории индивидуальных, т.е. адресованных определенному лицу и наделяющих его конкретными правами. Примером таких актов могут служить акты предоставления гражданам земельных участков органами местного самоуправления для строительства жилья в населенных пунктах. Эти акты и служат основанием для проведения государственной регистрации прав собственников, обратившихся в учреждение юстиции по регистрации прав.
Государственная регистрация прав начинается с приема документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона, с обязательным приложением документа об оплате регистрации.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Заявление этими лицами подписывается с проставлением даты и подается в учреждение юстиции по регистрации прав лично (п.1 ст.16 Закона о государственной регистрации недвижимости). В заявлении должны содержаться сведения о правообладателе, необходимые для внесения в Единый реестр прав (см. п. 19 Правил ведения Единого реестра прав). Доверенность оформляется в соответствии с требованиями ст.185 ГК РФ. В ней также должен быть указан срок ее действия (ст. 186 ГК РФ), а в случае отсутствия указания на срок действия, последняя действует в течение одного года со дня ее совершения. Если в доверенности отсутствует такой реквизит, как дата выдачи, то последняя признается ничтожной и не имеющей юридической силы с момента ее совершения. Выдаваемая в практике гражданских правоотношений так называемая генеральная доверенность уполномочивает представителя на совершение неограниченного числа сделок. Поэтому, если она нотариально оформлена с соблюдением требований ст. 185 ГК РФ, то является достаточным основанием для принятия заявления от представителя на проведение государственной регистрации прав. Если правообладателем или стороной в договоре являются несовершеннолетние в возрасте до 14 лет или граждане, признанные в установленном порядке недееспособными, от их имени могут выступать их законные представители. Для этой категории несовершеннолетних родители, усыновители и опекуны, а для недееспособных - опекуны. Доверенность в этом случае не требуется. Эти лица подтверждают свою кровную или, соответственно, юридическую связь с малолетними путем предъявления свидетельства о рождении ребенка или записи в паспорте о t детях (для родителей), решение суда об усыновлении или свидетельство, выданное органом ЗАГСа (для усыновителей); с недееспособными постановление органа опеки и попечительства (для опекунов).
Процесс ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Процесс государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним условно можно разделить на два этапа: 1) постановка объекта предстоящей регистрации на учет в соответствующих органах; 2) собственно государственная регистрация. В настоящей работе мы рассмотрим только процесс проведения государственной регистрации прав.
Этот процесс на сегодняшний день урегулирован Законом о государственной регистрации недвижимости1, Правилами ведения Единого государственного реестра прав2 (далее - Правила ведения Единого реестра прав) и Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав3 (далее - Правила ведения правоустанавливающих дел). Этих документов явно недостаточно. По мнению многих авторов, Правила ведения Единого реестра прав - это просто порядок заполнения соответствующего реестра4.
На Министерство юстиции РФ постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 возложена обязанность разработки и издания методических и инструктивных материалов по вопросам ведения Единого государственного реестра прав, с целью внедрения единого порядка организации и ведения делопроизводства в учреждениях юстиции по регистрации прав, разработке документов, обеспечивающих единообразное осуществление регистрационных действий. Во многих субъектах Российской Федерации в настоящее время уже имеются практические наработки по этим вопросам. Активно в этом направлении работают регистраторы прав в Московской области, г. Санкт-Петербурге. Так, например, еще в 1998 году Московская областная регистрационная палата выпустила сборник нормативно-методической литературы, в том числе содержащие инструкции о порядке регистрации каждого вида сделки и даже инструкции, детально регулирующие порядок проведения регистрации по различным категориям помещений (жилое, нежилое)1.
Государственная регистрация прав предусматривает ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр прав). В ст.2 Закона дается характеристика Единого реестра прав, устанавливаются требования к нему, определяется его структура, объем информации и порядок ее внесения в Единый реестр прав. Последний фактически состоит из трех частей. Неотъемлемыми частями Единого реестра прав являются также книги учета документов и дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (абз.2 п.2 ст. 12 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Филиал, представительство и учреждение юстиции по регистрации прав в обязательном порядке ведет книги учета: а) документов, принятых государственную регистрацию; б) выданных свидетельств о государственной регистрации прав; в) выданной информации из Единого реестра прав. Книги учета документов содержат данные о. - принятых на регистрацию документах, об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; - выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; - выписках и справках из Единого государственного реестра прав; - об иных документах (п.2 ст. 12 Закона). Записи в книгах учета документов нумеруются порядковыми номерами, начиная с единицы. По нашему мнению, необходимо рассмотреть порядок ведения книги учета входящих документов. Она является наиболее важным документом в деятельности учреждения юстиции по регистрации прав. В ней работником учреждения юстиции отражается дата внесения записи о поступившем от заявителя заявлении о регистрации права на объект недвижимого имущества, ограничении (обременении) права или сделки, и с этой даты начинается течения сроков государственной регистрации, а значит, и соблюдение прав и законных интересов граждан и юридических лиц, обратившихся в учреждение юстиции по регистрации прав. Кроме этого, входящий регистрационный номер по этой книге в дальнейшем составит основу номера произведенной записи о регистрации права, его ограничении (обременении) или сделки. Она предназначена для внесения записей о документах, представляемых в учреждение юстиции по регистрации прав (или его филиал) для осуществления последним регистрации прав. В ней производятся записи по следующим заявлениям и документам:
1) заявлениям о государственной регистрации прав с прилагаемыми документами; 2) заявлениям о регистрации ограничений (обременении) права с прилагаемыми документами; 3) заявлениям об исправлении технических ошибок в записях, допущенных при государственной регистрации прав; 4) заявлениям о приостановлении государственной регистрации прав; 5) документам, необходимым для проведения государственной регистрации прав, например: ответам соответствующих органов и организаций на обращения учреждений юстиции по регистрации прав (филиалов) или правообладателей о предоставлении сведений, необходимых для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества; дополнительным документам, представляемым заявителем с целью устранения причин, приведших к приостановлению регистратором прав государственной регистрации прав; 6) иным документам, касающимся осуществляемой учреждениями юстиции по регистрации прав (филиалами) государственной регистрации прав, например, определениям или решениям судов о приостановлении государственной регистрации прав. Записи в книгу учета входящих документов вносятся последовательно в порядке поступления документов в учреждение юстиции по регистрации прав (или его филиал). Одна запись в книге соответствует одному пакету входящих документов.
