Введение к работе
Актуальность исследования. Переход к рыночной экономике, осуществляемый в последние десятилетия, вовлечение в хозяйственный оборот субъектов инвестиционной деятельности всех форм собственности, демонополизация жилищной сферы и развитие конкурентной среды, существенные изменения в технике, технологии и организации строительного производства предопределили необходимость кардинального пересмотра традиционных подходов в градостроительной стратегии, политике и практике
В настоящее время реализуются современные структуры менеджмента, основанные на новых управленческих и организационных технологиях Новые проектные решения, ориентированные на приоритетные решения социальных задач, изменили облик строящихся объектов и застройки городов и регионов
Прошедшее десятилетие экономических преобразований в стране не в достаточной мере способствовало решению жилищной проблемы в части сохранения жилищного фонда и принятия действенных мер по предотвращению его преждевременного износа Этот процесс включает мониторинг состояния существующих зданий на постоянной основе, снос ветхих зданий, проектирование и строительство новых, реконструкцию и модернизацию существующего фонда, проведение капитального ремонта и техническую эксплуатацию на всех этапах
Основными законодательными документами, регулирующими градостроительную деятельность, являются Гражданский Кодекс РФ, Конституция РФ, Градостроительный кодекс РФ, Жилищный Кодекс РФ и другие законодательные и нормативные акты РФ
Градостроительным кодексом определен порядок градостроительного развития городов Экономическую основу местного самоуправления в городах составляет муниципальная собственность, а также часть имущества, находящегося в государственной собственности РФ и переданного в управление органам местного самоуправления
При организации процесса обновления жилищного фонда применяются два направления
-
Реконструкция и модернизация существующего фонда
-
Новое строительство на месте сноса непригодного к проживанию фонда
Состояние существующего жилищного фонда, а также ежегодный прирост непригодного к проживанию фонда является одной из основных проблем каждого региона, города Переход на проведение комплексной реконструкции территории, т е развитие застроенной территории в городах России позволит преодолеть накопившееся многолетнее отставание по уровню качества и масштабов городского обустройства
При принятии градостроительных решений по развитию застроенных территорий, прежде всего необходимо учитывать социальный аспект (потребность и пожелания жителей реконструируемых территорий), а также
инженерию, транспорт, экологию, природоохранные мероприятия, сохранение исторически ценных строений и многое другое
Под обновлением жилищного фонда автор понимает комплексное развитие застроенной территории с решением всех упомянутых вопросов
Объективной необходимостью является разработка концепции комплексной реконструкции и развития застроенной территории с учетом ее территориальных особенностей
Данные мероприятия являются одним из этапов реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»
Многие вопросы, касающиеся организации и проведения комплексной реконструкции территорий сложившейся застройки в крупных городах, определение источников финансирования с учетом интересов жителей, города и потенциальных инвесторов, максимально эффективного использования имеющихся градостроительных, земельных, имущественных и других резервов, продолжают оставаться малоизученными
Система обновления жилищного фонда охватывает производство и строительство, обращение и потребление (накопление) в рамках единого процесса оборота материальных и инвестиционных ресурсов, а также обеспечивает необходимую взаимосвязь строительного производства, доходов инвесторов и конечного спроса на готовую строительную продукцию
Любая производственная система, подлежащая воспроизводству, требует создания ресурсного потенциала, те необходимым условием существования и развития системы является привлечение ресурсов в ее воспроизводство Проведенный автором анализ теоретических предпосылок и практических условий формирования производственного потенциала обеспечения процессов воспроизводства подтверждает, что к настоящему моменту сложились объективные условия для активизации деятельности по осуществлению комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки на территориальном уровне в региональной системе с соответствующей разработкой рекомендаций по их регулированию
Воспроизводственный потенциал города выступает как совокупность
ресурсных подсистем, соответствующих территориальным
воспроизводственным циклам Воспроизводственные циклы можно рассматривать как «относительно самостоятельную подсистему регионального и территориального воспроизводства с постоянно возобновляющимися процессами, обеспечивающими непрерывность функционирования составных элементов региональной системы и их взаимосвязей» Таким образом, рассмотрение процесса воспроизводства в градостроительном аспекте позволило автору выделить ряд ключевых позиций для решения конкретных проблем, поставленных в ходе исследования, а именно
территориального процесса воспроизводства в региональной системе, как расширенного воспроизводства на новом качественном уровне, с учетом
ресурсного потенциала территории и его дальнейшего рационального использование для повышения благосостояния и обеспечения необходимых условий жизнедеятельности населения города,
выделения воспроизводственных циклов на основе разграничения объектов и средств, обеспечивающих процесс воспроизводства,
определения количественного критерия оценки состояния воспроизводственного процесса - пропорции воспроизводства, складывающихся под влиянием интересов субъектов территорий,
обеспечение управленческой деятельности территориальных и муниципальных органов власти организация, создание условий для реализации системы воспроизводственных циклов на территории крупного города,
определение экономических интересов субъектов воспроизводства и их согласование с целью решения социально-экономических и производственных задач развития города
В связи с вышеизложенным, научной гипотезой исследования является рациональное использование производственного потенциала города в сочетании с выбором эффективного организационно-управленческого механизма деятельности муниципальных органов управления и уполномоченных организаций, использующих методологию управления проектами при реализации программ развития застроенных территорий за счет развития различных методов воспроизводственных процессов реконструкции и обновления сложившейся застройки территории с учетом рисков и уровня инвестиционного потенциала территорий города
В предлагаемой постановке проблема не исследовалась, хотя отдельные стороны реконструкции сложившейся застройки освещались в трудах известных отечественных и зарубежных ученых, в методической и нормативно-правовой литературе Среди наиболее известных исследователей этого направления следует назвать В М Бондаренко, Ю П Бочарова, М В Борщевского, С Н Булгакова, В Г Глушкову, А Э Гутнова, Г Е Голубева, Г С Гранова, И А Ильина, В Ф Касьянова, О К Кудрявцева, И С Лоури, Г М Лаппо, П Мерлена, Г А Малояна, В Д Могилевского, В Г Назаренко, Е Н Перцика, В С Румянцева, Б Л Шмульяна, П Г Щедровицкого, А Я Якобсона, В Г , и др
Следовательно, в градостроительной сфере организационные процессы и механизмы управления комплексной реконструкции и обновлением сложившейся застройки в городах России становятся все более актуальными и первостепенными по значимости
Целью диссертационной работы является теоретическое и научное формирование эффективных градостроительных и организационно-производственных механизмов комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки в крупных городах, обеспечивающих целенаправленное использование производственного потенциала с учетом инвестиционной привлекательности земельно-имущественного комплекса
города и рыночных приоритетов застройщиков недвижимости, что обеспечивает устойчивое развитие процессов строительства жилья и соблюдение социальных интересов населения
Для достижения указанной цели исследования поставлены и решены следующие задачи
- выполнен анализ современного состояния производственного потенциала и
результатов реализации программ реконструкции крупных российских
городов,
- обобщен существующий отечественный и зарубежный опыт развития
селитебной территории города с учетом его социально-экономических
условий и обоснована роль реконструкции и обновления в решении проблем
сложившейся застройки,
выявлены проблемы аварийности и ветхости домов, определены основные факторы, влияющие на стратегические направления и методы управления процессами комплексной реконструкции жилищного фонда в сложившихся жилых районах и микрорайонах,
обоснованы научные принципы выбора вариантов эффективных решений по формированию возможностей основных участников градостроительной деятельности, обеспечивающих воспроизводство объектов недвижимости в увязке с производственным потенциалом города,
предложены концептуальные подходы по сложившейся застройке жилых кварталов и обоснованы методологические принципы организации работ по привлечению и использованию производственного потенциала предприятий строительного комплекса и муниципальных органов управления при воспроизводстве объектов недвижимости,
разработаны методологические основы формирования производственного потенциала с учетом выбора совокупных факторов градостроительной и социально-экономической среды,
разработана модель оптимальной структуры реконструкции и обновления сложившейся городской застройки и методические рекомендации по оценке привлекательности и потенциала территорий,
выполнена экспериментальная оценка и сравнительный анализ потенциалоемкости градостроительной среды, определены экономическая эффективность деятельности основных участников программы комплексной реконструкции и обновления жилой застройки,
Объектом исследования являются основные участники инвестиционно-строительного процесса - муниципальные органы управления, организации застройщиков и пользователи объектов жилищной недвижимости, осуществляющие деятельность по реализации и использованию градостроительных проектов комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки
Предметом исследования являются процессы, связанные с воспроизводством недвижимости, методы комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки города
Теоретической и методологической основой исследования
являются положения общей теории систем, современные теории и
фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по
актуальным проблемам организации, содержания и управления
недвижимостью, законодательные акты Российской Федерации и
нормативные документы, определяющие стратегию развития экономики
страны В процессе исследования использованы методы системного,
логического, корреляционно-регрессионного, экономико-статистического,
математического и имитационного моделирования, экспертных оценок,
использованы результаты анализа управления производственным
потенциалом предприятий и фирм жилищно-коммунального комплекса различных форм собственности
Научная новизна исследования состоит в обосновании научных принципов и разработки методологии формирования производственного потенциала при комплексной реконструкции и обновлении сложившейся застройки крупного города, которая идентифицирована как особый вид градостроительной, инвестиционной и управленческой деятельности, призванной в соответствии с разработанными основными направлениями организации жизнедеятельности городской среды обеспечить эффективное воспроизводство объектов недвижимости в муниципальных образованиях
Наиболее существенные научные результаты, полученные автором, состоят в следующем
1 На основе анализа градостроительной, социальной и экономической практики формирования застройки крупных городов советского периода, показано ее несоответствие основным параметрам городской среды жизнедеятельности в соответствии с современными рыночными требованиями
2 Предложенный системный подход к реализации процесса
обновления сложившейся застройки позволяет обеспечить ее расширенное
воспроизводство и учитывает интересы населения, местных органов власти
и девелоперов При этом учитываются потребительские качества жилья,
инвестиционная привлекательность территории и возможности городских
властей по эффективному использованию производственного потенциала с
учетом снижения рисков и обеспечения требуемой доходности
3 Предложена и обоснована концепция комплексной реконструкции
и обновления сложившейся застройки как особого вида интегрированной
организационно-производственной системы, синхронизирующей
многопрофильную деятельность предприятий строительного комплекса по
эффективному использованию и наращиванию производственного
потенциала для качественного сохранения и обновления объектов
жилищного фонда
4 Разработана методология формирования производственного
потенциала при воспроизводстве объектов недвижимости с оценкой уровня
конкурентоспособности и потенциалоемкости производственной системы
5 Предложены принципы и методические приемы выбора инвестиционно-строительных проектов при формировании программы реконструкции и обновления сложившейся застройки, с учетом механизма определения оптимального портфеля заказов для девелоперской компании
7 Разработаны критерии и процедуры оценки потенциалоемкости градостроительной среды, интегральный показатель организационной надежности предприятий инвестиционно-строительного комплекса и муниципального органа управления
Практическая значимость диссертации заключается в том, что применение разработанных автором научных положений и рекомендаций по организации комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки города, будет способствовать оптимизации формирования инвестиционно-строительного портфеля муниципальной недвижимости в г Москве при разработке среднесрочной и долгосрочной целевых программ и реализации практических мер по повышению эффективности воспроизводства программных мероприятий
Достоверность полученных результатов подтверждена применением современных теорий принятия решений, основных положений науки о градостроительной деятельности, технологии, организации и управления, использованием системного подхода, концепции устойчивого развития сложных систем и их организационно-технологической надежности, обоснованных методов теоретических и экспериментальных исследований, методологических и научно-практических положений, разработанных автором, а также применением репрезентативного объема статистических данных, представляющих собой обширный массив информации по исследуемой проблеме
На защиту выносятся:
-
Методология формирования производственного потенциала основных участников инвестиционно-строительной деятельности, занятыми в реализации городской программы реконструкции и обновления сложившейся застройки
-
Системный подход к процессу качественного обновления территорий жилых районов и микрорайонов
3 Методические принципы и положения по оценке имеющегося потенциала территории города и проектных предложений по сложившейся застройки жилых кварталов
4 Теоретические основы и практические рекомендации по
формированию портфеля заказов предприятиями ИСК и оценке
потенциалоемкости их производственной системы
5 Принципы формирования организационного механизма интеграции
инвестиционно-строительных проектов и определения экономического
эффекта хозяйственной деятельности основных участников при реализации
городских программ реконструкции и обновления сложившейся застройки
Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования использованы автором при разработке практических
рекомендации по регулированию процессов комплексной реконструкции и обновления существующей жилой застройки г Москвы, а также в учебном процессе для студентов строительных специальностей Московского государственного строительного университета
Публикации. По теме диссертации автором опубликованы 32 печатная работа, в том числе 8 монографий, 2 учебника, 13 учебных пособий, 8 статей, общим объемом 215,39 п л , в том числе 122,5 п л лично автором
Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, пяти глав, заключения, библиографии Общий объем диссертации составляет 346 страниц, из них 28 таблиц, 70 рисунков Библиографический список составляет 127 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов Значительное место в нем занимают исследования российских ученых
Похожие диссертации на Методология формирования производственного потенциала при реконструкции и обновлении сложившейся застройки крупного города
