Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения 15
1.1. Правовая природа договора 15
1.2. Предмет договора 31
1.3. Форма и государственная регистрация договора 38.
1.4. Субъекты договора 60.
1.5. Существенные условия договора 73..
Глава 2. Содержание договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения 79.
2.1. Права и обязанности арендодателя 80
2.2. Права и обязанности арендатора 93
Глава 3. Прекращение договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения 133
3.1. Досрочное расторжение договора аренды по требованию сторон 133
3.2. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок 143
3.3. Прекращение договора аренды путем выкупа арендованного имущества 149
Заключение 169
Библиографический список использованной литературы 171
- Правовая природа договора
- Права и обязанности арендодателя
- Досрочное расторжение договора аренды по требованию сторон
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Действующее гражданское законодательство России закрепило принципиально новый подход к оценке правомочий собственника: он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
(0 С древних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в
аренду, представляло определенный интерес, поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества.
Поэтому вполне закономерно, что с развитием в нашей стране рыночных отношений, снимающих несвойственные запреты и ограничения с правомочий частного собственника, аренда рассматриваемого вида имущества вошла в число наиболее востребованных гражданско-правовых договоров. Здания (сооружения) и нежилые помещения ввиду возможности их использования по многоцелевому назначению (в качестве административных,
* складских, торговых, производственных помещений), пользуются высоким
спросом.
Именно развитие экономики на преимущественно рыночных, конкурентных началах очерчивает объективные границы участников гражданского оборота по самостоятельному распоряжению принадлежащими им правами и имуществом. Как известно, в период «новой экономической политики» 20-х годов прошлого столетия, предусматривавшей определенные правовые гарантии арендаторов, аренда государственных промышленных предприятий в целях их эксплуатации имела широкое распространение.2
Эту сферу действия договора имущественного найма подчеркивал Шершеневич Г.Ф7/ Учебник русского гражданского права. Девятое издание. М.: Изд. Бр. Башмаковых. 1911. С. 518.// 2. Аренда выступала как элемент хозяйственной системы и вскоре была упразднена.
Несмотря на многовековой путь развития института аренды представление о нем всегда было неоднозначным. Прежде всего это выражается в сложившихся расхождениях в уяснении правовой природы договора.
При анализе достижений русской дореволюционной цивилистической-мысли с точки зрения места рассматриваемого договора в системе гражданского права в работах современных ученых преобладает взгляд на договор имущественного найма как на обязательственное правоотношение.1 Вместе с тем несмотря на гражданско-правовые доктрины того времени, изложенные редакционной комиссией в проекте Гражданского Уложения, так и не получившем своего законодательного закрепления, имелись рассуждения и иного толка, которые зачастую обходятся вниманием. Например, по мнению Мейер Д.И.: «Когда нанимается недвижимое имущество с условием платежа наемной платы вперед более чем за год...наложение запрещения на имущество обращает право пользования по найму, относящееся само по себе лишь к контрагенту, в право на саму вещь, так что у нанимателя является вещное право».2
Судебная практика того времени, оценивая сохранение договора аренды при отчуждении вещи, также придавала договору вещное свойство, о чем отмечал Шершеневич Г.Ф.3
Необходимо отметить, что именно указанный подход нашел свое отражение в советском гражданском праве: в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. институт аренды приобрел вещно-правовой элемент: право следования за вещью (ст. 169 ГК).
Принципиально новый подход к правовой регламентации арендных отношений был заложен в Основах законодательства Союза ССР и республик
См.: Брагинский М.И. и Витрянский В.В. Договорное право. Книга 2-я. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 398-402.
2 Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. М.: Статут, 1997. С. 271.
3 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч., С. 530.
об аренде.' В частности, институт аренды недвижимости в том виде, в каком он сформирован законодателем, позволял решать несколько отличную от обычных арендных (наемных) обязательств задачу, как своеобразная форма владения и пользования конкретными объектами аренда была необходима арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности. И поскольку предметом хозяйственной аренды являлось государственное (муниципальное) предприятие либо его структурное подразделение, рассматриваемые как единый имущественный комплекс, то круг полномочий арендатора по распоряжению имуществом явно выходил за рамки традиционных представлений. Это обстоятельство позволяло сделать вывод, что у арендатора возникает особое вещное право.
Другой задачей, которую при определенных условиях может решать аренда недвижимости, являлась передача принадлежащих государству средств производства в собственность трудовых коллективов («разгосударствление»). Законодательство ориентировало государственные органы и арендные коллективы на выкуп имущества.
Совершенно новые приоритеты, формы, темпы хозяйственной
деятельности определил Закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также принятая в соответствии с ним Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год. Правовые нормы в них сформулированы с учетом социально-экономических перемен в обществе и изменили весь смысл одного из основных институтов - аренды недвижимости, в особенности - зданий и нежилых помещений. В законодательстве о приватизации аренда выступала одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества.
Несмотря на негативные моменты, связанные с приспособлением договора аренды зданий и нежилых помещений к «разгосударствлению» и приватизации имущества, широкое его распространение в гражданском
Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР, 1989.№ 25. Ст.481.
обороте и влияние на другие отрасли законодательства не могли не способствовать пересмотру ряда традиционных подходов к аренде, осмыслению новых аспектов этого правового института при принятии действующего Гражданского кодекса.
Как справедливо отмечено Брагинским М. И., «законодательное регулирование любого договора сводится к установлению специального правового режима для определенной модели»1. В этом смысле с рассматриваемым видом аренды возникают трудности, и самым существенным недостатком является то, что они иногда связаны с непоследовательностью законодателя. Так, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. распространил правовой режим недвижимости на нежилые помещения и их части. Вместе с тем насколько бы приближенными к реальной действительности ни были научные позиции сторонников данного закона, нет единства мнений среди ученых по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в Гражданском кодексе признакам недвижимости.
Неоднозначно решается проблема государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений сроком менее года. Нет согласия по поводу объекта регистрации: одними авторами право аренды рассматривается как самостоятельный объект государственной регистрации, другие авторы признают необходимость регистрации договоров аренды недвижимости.
Несмотря на то, что стороны наделены широкими возможностями определять судьбу договора, включая правом одностороннего отказа от исполнения своих обязательств, фактическое их применение в аренде имеет свои особенности. Способы прекращения рассматриваемых обязательственных правоотношений имеют актуальное значение и в наши дни, поскольку выкуп арендованного имущества, сформировавшийся изначально в рамках законов о приватизации, не противоречит положениям действующего законодательства.
Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М.: Статут. 1999. С.6
Исследование арбитражной практики выявляет нередкие ошибки в применении норм ГК РФ о расторжении договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений. Так арбитражные суды отрицают возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в случаях, когда такое право обусловлено в договоре.
Имеются разногласия в определении момента, к которому приурочивается прекращение аренды зданий (сооружений) и нежилых помещений после выкупа.
Цель и задачи диссертации. Цель исследования состоит в том, чтобы на основе изучения и анализа законодательства Российской Федерации, судебной практики и научной литературы по этому вопросу определить тенденции развития и теоретические проблемы в регулировании аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, а также представить предложения по совершенствованию правового регулированию данного института.
Указанная цель определяет следующие задачи:
исследовать истоки аренды, правовую природу и сущность права аренды здания (сооружения) и нежилого помещения;
определить понятие и признаки предмета рассматриваемого договора;
определить правовой статус арендодателя в договоре аренды здания сооружения и нежилых помещения, выявить круг возможных субъектов данных правоотношений;
разрешить проблему государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, оценить правомерность ее отождествления с осуществлением государственной регистрации договоров аренды здания (сооружения); выявить сущность и особенности государственной регистрации права аренды, позволяющие выделить указанную регистрацию в самостоятельную группу;
изучить права и обязанности сторон в рассматриваемом договоре;
рассмотреть общие основания расторжения договора аренды здания,
сооружения и нежилого помещения в сопоставлении с нормами
законодательства о приватизации;
провести анализ судебной практики по вопросам аренды здания (сооружения) и нежилого помещения;
сформулировать предложения по внесению изменений в действующий Гражданский кодекс РФ.
Степень научной разработанности темы исследования. Теоретической основой настоящего исследования послужили труды таких представителей российской юридической мысли, как О.С. Иоффе, Л.А. Лунц, Д.И. Мейер, Л.И. Петражицкий, И.А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич и другие ученые.
Характеризуя отечественную юридическую литературу советского периода, следует отметить, что аренда в ней упоминается крайне редко. Связано это с тем, что в период командно-административной системы управления аренда недвижимости подчинялась жесткому государственному регулированию: в аренду могли быть сданы только основные фонды, временно не используемые предприятием. При этом исключалась сдача их гражданам (п. 16 Положения о предприятии). Что касается личной собственности, то, исходя из ее потребительского характера, гражданам запрещалась сдача имущества в наем с целью извлечения нетрудовых доходов (ч. 3 ст. 13 Конституции СССР 1977 г.).
С пробуждением научного интереса к этому институту круг вопросов, затрагиваемых в литературе, в последние годы расширяется. Понятие и вопросы содержания договора аренды недвижимости рассматривались такими советскими и российскими учеными, как Д.М. Генкин, В.П. Грибанов, А.Г. Калпин, СМ. Корнеев, О.А. Красавчиков, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, В.А.Тархов, Ю.К. Толстой, В.А. Хохлов, Ц.И. Цыбуленко и др. Аренда как форма экономических взаимоотношений в свете последних преобразований рассмотрена в работах Н.И. Клейн, СБ. Путинского, СФ. Савкина, Г.С Шапкиной и других авторов. Освещению проблем, связанных с
государственной регистрацией права аренды со ссылкой на конкретные дела из судебно-арбитражной практики, посвящено немалое количество монографий и статей. Но наиболее фундаментальным исследованием института аренды недвижимости, включая здания, сооружения, является монография М.И. Брагинского и В.В.Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества».
Фактическим материалом диссертации явилось изучение практики рассмотрения дел арбитражным судом Брянской области, кассационными судами Центрального, Северо - Западного и Московского округов.
Научная новизна работы состоит в том, что она является одной из первых работ, посвященных комплексному исследованию аренды здания (сооружения) и нежилого помещения, сопоставлению соответствующего регулирования рассматриваемого договора гражданским законодательством и положениями законодательства о приватизации. Кроме того, научная новизна работы находит непосредственное отражение в выносимых на защиту основных положениях диссертационного исследования:
1.Функция института права аренды состоит не только в закреплении возможности собственника извлечь выгоду из своего имущества, но и в определении содержания и объема предоставляемых арендатору правомочий по использованию нанятого имущества, а также норм, гарантирующих осуществление этих полномочий. В частности, арендатору предоставляется право требовать устранения препятствий со стороны других лиц, мешающих или затрудняющих ему осуществление права аренды. Иными словами, в отношениях аренды вещные элементы возможны в тех случаях и в тех пределах, в каких они не нарушают установленные законом условия обязательства. Таким образом, двойственный правовой режим аренды зданий и нежилых помещений позволяет относить ее к правоотношениям смешанной правовой природы.
2. Предметом договора аренды зданий является строение капитального типа, введенное в эксплуатацию в установленном порядке. Объекты
незавершенного строительства, хотя и являются капитальными, но не тождественны понятию «здание», в силу чего отношения по их аренде регулируются общими положениями об аренде.
Что касается аренды нежилых помещений, то условия применения их в гражданском обороте настолько специфичны, что требуют дополнительного правового регулирования, а до этого - использования общих статей, помещенных в главу 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
3. С принятием Закона о государственной регистрации в качестве объекта регистрации рассматривается право аренды как обременение прав арендодателя. Однако, учитывая, что часть вторая Гражданского кодекса РФ предусматривает государственную регистрацию договора аренды зданий (сооружений) сроком не менее одного года, то легализация права аренды осуществляется регистрацией самого договора.
Государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений предлагается регулировать путем дополнения статьи 609 ГК РФ пунктом 4 следующего содержания: «К договору аренды нежилых помещений применяются правила о регистрации договоров аренды зданий, сооружений, предусмотренные пунктом 2 статьи 651 ГК РФ».
Такие объекты, как части нежилых помещений, не соответствуют закрепленным в ГражданскоОм кодексе критериям недвижимости. Поэтому сделки аренды части помещений предлагается исключить из сферы действия Закона о государственной регистрации.
Изменения и дополнения договора аренды зданий (сооружений) подлежат государственной регистрации только в том случае, если они влекут существенное изменение содержания и условий обременения прав арендодателя.
Договор аренды здания (сооружения), возобновленный на неопределенный срок, по истечении годичного срока со дня его заключения охватывается нормами Закона о государственной регистрации.
4. Осуществление государственной регистрации сделок аренды не
охватывается содержанием налогового законодательства и не влияет на ведение
бухгалтерского учета и определение финансовых результатов субъектов
предпринимательской деятельности.
5. Государственным органом, осуществлявшим регистрацию и
оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с
ними недвижимость, до образования в соответствии с Законом о
государственной регистрации учреждений юстиции являлся Комитет по
земельным ресурсам и землепользованию. Судебно-арбитражная практика,
допускающая возможность регистрации договоров аренды зданий
государственной (муниципальной) формы собственности в указанный период в
Комитете по управлению имуществом , не соответствует законодательству и
подлежит пересмотру.
6. Применительно к аренде зданий (сооружений) и нежилых помещений,
отнесенных к государственной или муниципальной собственности, должна
соблюдаться императивная норма закона о круге участников договорных
отношений, что исключает участие балансодержателя здания в качестве
стороны договора.
Участники соглашения должны шире использовать диспозитивные нормы, предусмотрев в договоре все виды обременения объекта аренды правами третьих лиц, участие арендатора в возмещении затрат арендодателя по уплате арендной платы за земельный участок, занятый объектом аренды. В то же время в договор не могут быть включены условия, заранее ухудшающие положение арендатора, например, в виде запрета пересмотра арендной платы при ухудшении состояния арендованного имущества.
Следует дополнить часть 1 статьи 616 ГК РФ императивной нормой, возлагающей на арендодателя обязанность согласовать с арендатором условия пользования арендованным имуществом в период проведения капитального ремонта.
9. Сегодня участники гражданского оборота рассматривают акт приема-
передачи нежилых помещений в аренду как формальный документ. Поэтому
правила о значении передаточного акта при аренде зданий целесообразно
распространить и на нежилые помещения, хотя и не обладающие характерными
для недвижимости признаками, но имеющие немаловажное социально-
экономическое значение.
10. Введение нежилых помещений в гражданский оборот требует
разрешения вопроса о необходимости и механизме оформления ипотеки
земельного участка при залоге права аренды нежилых помещений. В данном
вопросе предлагается применять дифференцированный подход, в основу
которого может быть положена характеристика предмета аренды: например,
оформление ипотеки требуется при аренде части здания, если она по своим
функциональным качествам соответствует правовому режиму здания и др.
11. Необходимость получения экономического и правового результата от
аренды зданий (сооружений) и нежилых помещений требует использования
гибкой формы договорных отношений, что предполагает наряду с приемлемой
формой арендной платы согласование в договоре механизма изменения размера
платежей без дополнительных процессуальных процедур, обеспечив его
оговоркой на возможность изменения цены. Неплохо зарекомендовавшие себя
нормы ГК РФ об использовании договорной валютной оговорки получат более
широкое применение, если ввести в процессуальное право России вынесение
судебных решений с учетом обесценивания валюты платежа в период
просрочки, определив его в рублях по курсу на день фактического платежа.
Изменение арендной платы в результате корректировки на процент индексации и определение суммы обязательства в соответствии с п. 2 ст. 217 ГК РФ не являются изменением условия договора о размере арендной платы, а представляют собой только механизм исполнения договора.
12. Приспособление договора аренды для реализации норм
законодательства о приватизации не должно заслонять и умалять общие
принципы договорного права. Поэтому наделение арендатора правом на
заключение в соответствии с Законом о приватизации долгосрочного договора аренды зданий, нежилых помещений с правом последующего выкупа не предопределяет разрешения спора о расторжении договора аренды по иску заинтересованного лица. В свете Закона о приватизации право арендатора ограничивается лишь обеспечением реальной передачи имущества в аренду именно ему и возможностью распорядиться правом на выкуп.
13. Новация в гражданском праве - это соглашение обеих сторон,
направленное на прекращение обязательства путем замены первоначального
обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством,
предусматривающим иной предмет или способ исполнения. Заключение
договора купли-продажи арендованного имущества путем выкупа,
направленное на прекращение обязательств по договору аренды, представляет
собой новацию. При этом ее юридическая сила не зависит от государственной
регистрации договора купли продажи либо перехода к приобретателю права
собственности на выкупленное имущество.
14. Попытки теоретически обосновать возможность расторжения
договора аренды зданий (сооружений) и нежилых помещений по требованию
арендодателя только по решению суда основаны на толковании статьи 619 ГК
РФ в отрыве от норм главы 29 Кодекса. С тем, чтобы устранить двоякость
толкования, целесообразно уточнить формулировку статьи 619 ГК РФ в двух
направлениях: во-первых, следует подчеркнуть, что перечисленные в данной
статье основания расторжения договора изначально предполагаются
существенными, и, во-вторых, необходимо расширить норму абзаца 6 этой
статьи путем указания на то, что в договоре аренды могут быть установлены и
другие основания и способы досрочного расторжения договора в соответствии
с пунктами 1-3 статьи 450 Кодекса. В итоге формулировка шестого абзаца
статьи 619 ГК представляется следующей: «Указанные нарушения договора
аренды, допущенные арендатором, предполагаются существенными.
Договором аренды могут быть установлены другие основания, а также способы досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктами 1- 3 статьи 450 настоящего Кодекса».
Правовая природа договора
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Как любой другой вид договорных обязательств, он имеет свой предмет, явившийся основанием для выделения его в самостоятельный параграф 4 главы 34 Гражданского кодекса.
Д.И. Мейер считал: «Предмет обязательства, как право на чужое действие, составляет всегда действие другого лица или, точнее, совершение действия другим лицом, так как право на чужое действие есть такое право, по которому лицо обязанное должно совершать известное действие, которое еще не совершено». Такая характеристика обязательства, изложенная Д.И.Мейером, соответствует и современному понятию обязательства. Обязательство представляет собой определенное действие, то есть передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия (п. 1 ст. 307 ГК).
Как гражданско-правовой договор, применяемый субъектами предпринимательской деятельности, договор аренды зданий (сооружений) и нежилых помещений имеет своей целью удовлетворить временные потребности арендатора, нуждающегося в имуществе, и одновременно для другой стороны выступает как способ извлечения дохода из передачи имущества в пользование. Итак, действие арендодателя предполагает предоставление другому лицу пользования вещью и внесение арендных платежей этим лицом. Из этого следует возмездный характер договора аренды, что отличает его от договора ссуды.
Главная особенность этого договора состоит в том, что сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество. Данное положение прослеживается во всех нормативных актах, которыми регулируется аренда с момента своего возрождения в перестроечный период.
В то же время в силу ст. 305 ГК право арендатора пользуется вещно-правовой защитой. Означает ли это , что арендатор пользуется имуществом на особом вещном праве? В этой связи существует несколько точек зрения. Так, Е.А. Суханов, определяя систему обязательственного права, отмечал: "Особенная часть обязательственного права состоит из институтов, охватывающих отдельные однотипные разновидности (типы) обязательств. К ним относятся: ...обязательства по передаче имущества в пользование: имущественный наем и аренда, безвозмездное пользование имуществом, наем жилых помещений".1
С учетом происшедших изменений в системе гражданско-правового регулирования отношений собственности Е.А. Суханов пишет: «...п. 1 ст. 18 Основ законодательства об аренде предоставил арендному предприятию такие правомочия на арендованное имущество ("право продавать, обменивать, сдавать в субаренду, предоставлять бесплатно во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного имущества" без согласия собственника-арендодателя, "самостоятельно вносить изменения в состав арендованного имущества" и т.д.), которые далеко выходят за рамки прав обычного нанимателя. По сути, они составляют особое вещное право арендного предприятия, близкое к праву полного хозяйственного ведения (но не тождественное ему)".
Следует отметить, что сторонники этой точки зрения опирались на Закон о собственности. Федеральным законом о введении в действие Гражданского кодекса части первой предусмотрено, что закон "О собственности в РСФСР"1 утратил свою силу, как утратили свою силу многие другие акты, регулирующие отношения собственности. В статье 216 Кодекса получили свое закрепление виды вещных прав лиц, не являющихся собственниками. По мнению С.А. Хохлова, "Кодекс пошел по линии воспроизведения вещных прав, а не простого определения, что такое вещное право и что нужно по каким-то критериям относить к вещным правам. Права, возникающие из договора, как правило, не могут рассматриваться, судя по этому перечню, как вещные права...
Возник спор, когда речь шла об аренде недвижимости: являются ли права арендатора вещными или это обыкновенные права? Из статьи 216 можно сделать вывод, что права арендатора, которые пытались трактовать как вещные в Основах законодательства об аренде, теперь должны рассматриваться как обыкновенные права, вытекающие из договора, урегулированные соглашением сторон. И мы не должны общие характерные положения, касающиеся того, что называется вещным правом, распространять, в частности, на права арендатора".
Аналогичной точки зрения придерживается В. В. Витрянский, который считает, "что ГК вслед за Основами гражданского законодательства, давая понятие договора аренды, исходит из того, что он представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договоры купли-продажи, подряда и т.п." Видимо, автор отталкивается от положения Федерального Закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации "4.В нем признаны не подлежащими применению на территории Российской Федерации Основы законодательства об аренде, которые наряду с созданием для арендных предприятий нового хозяйственного механизма, не вписывавшегося в действующую систему хозяйственного законодательства, допускали "использование арендных отношений для разгосударствления и приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности".
Права и обязанности арендодателя
Обязанности арендодателя, вытекающие из договора, заключаются в следующем. 1. Арендодатель обязан предоставить арендатору здание (сооружение) в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В законодательстве содержатся многочисленные правила о правовом режиме различных видов имущества. Эти правила, разумеется, должны применяться всякий раз, как передаваемое по договору аренды имущество подпадает под действие того или иного специального режима. В первую очередь здесь появляется необходимость учитывать зависимость прав на земельный участок от прав на находящееся на нем здание, сооружение. Как было указано выше, одновременно с передачей прав на них к арендатору должны будут перейти права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Другим важным моментом является целевое предназначение имущества,
которое также может быть установлено в договоре либо определяется императивными нормами права. Использование объектов недвижимости всегда так или иначе затрагивает интересы соседей, а также имеет социальное значение в условиях сохраняющегося дефицита, т.е. публичный интерес. Сказанное прежде всего относится к нежилым помещениям, которые могут быть использованы для проживания граждан только после перевода этих помещений в жилые в установленном законом порядке.
Содержание понятия «в состоянии, соответствующем условиям договора» необходимо определять с учетом указаний ст. 612 ГК, устанавливающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В данном случае действует бесспорная презумпция: арендодатель - собственник, на котором лежит риск наличия повреждений (недостатков).
При невыполнении арендодателем данной обязанности арендатор по своему выбору вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Одной из гарантий, предусмотренных в Кодексе, является то, что арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества ( ст. 612 ГК).
В Законе выделены случаи, при которых арендодатель освобождается от ответственности, это - если недостатки: оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды; заранее были известны арендатору; должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).
Примером может служить следующая ситуация. Во исполнение договора от 01.06.98 г. Суражское райпо передало обществу с ограниченной ответственностью «Вамфа» помещение рыбокоптильного, колбасного и убойного цехов и установленное в них оборудование для переработки морепродуктов и другой сельскохозяйственной продукции. В отдельном акте, являющемся неотъемлемой частью договора, было оговорено техническое состояние оборудования и по шести позициям указано на необходимость проведения ремонта. Размер арендной платы согласован сторонами с учетом будущих затрат арендатора на ремонт оборудования . Впоследствии арендатор заявил о невозможности использования имущества по целевому назначению в связи с его непригодностью. Из представленного им акта обследования арендуемого имущества, составленного Управлением ветеринарии Брянской области в целях аттестации производства продукции по заявке производителя (арендатора), дополнительно к оговоренным сторонами недостаткам имущества установлены дефекты кровли здания, являющиеся «скрытыми». Несмотря на то что остальные недостатки имели устранимый характер, были явными и могли быть выявлены арендатором при обычном осмотре в момент заключения договора, арбитражный суд удовлетворил иск арендатора о расторжении договора аренды, так как дефекты кровли здания цеха явились основанием к отказу в аттестации производства и свидетельствовали о невозможности использования имущества по назначению.
Досрочное расторжение договора аренды по требованию сторон
Достоинства нового Гражданского кодекса в сфере регулирования договорных отношений во многом определяются тем, насколько эффективно он обеспечивает стабильность конкретного договора. Нельзя допускать, чтобы заключенный договор, который реально исполняется сторонами или хотя бы одной из сторон, вдруг по воле одной из сторон прекращал свое действие.
В Кодексе как общее правило установлена презумпция, в соответствии с которой основанием изменения или расторжения договора является соглашение сторон (ст. 451). Однако ГК, другими законами и договором может быть предусмотрено иное. К примеру, в отдельных случаях Кодекс признает право одной стороны отказаться от исполнения договора. Существует соответствующая норма и применительно к аренде недвижимости: согласно п. 2 ст. 610 ГК каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив о своем решении другую сторону за три месяца. Возможность отказа от исполнения здесь обусловлена особым характером условия о сроке. Этот принцип, однако, не исключает право контрагента обратиться в суд с требованием о признании договора действующим, то есть оспорить соблюдение другой стороной процедуры прекращения договора. Правомерность одностороннего изменения договора, одностороннего отказа от договора, осуществленных одной из сторон, может быть предметом оценки суда при рассмотрении иных вытекающих из этого договора требований (например, требований о понуждении к реальному исполнению договора, о взыскании штрафных санкций и возмещении убытков за неисполнение, ненадлежащее исполнение договора и т.п.).
Действующее гражданское законодательство, прямо допуская возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды зданий, помещений, заключенных на неопределенный срок, не лишает стороны права на расторжение такого договора в судебном порядке. Как правило, сторона прибегает к такому способу, когда она намерена доказать недобросовестность контрагента, либо имеет к последнему претензии имущественного характера.
Положение о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства, закрепленное ст. 310 ГК, сообразуется с тем, что участники гражданского оборота имеют обязанности, вытекающие из запретительных норм права. Характеризуя эту группу обязанностей, В.П.Грибанов писал: «Это общие обязанности, касающиеся любого участника гражданского оборота, независимо от того, является ли данный субъект управомоченным или обязанным лицом в гражданском правоотношении».
По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Однако далее следует изъятие, касающееся предпринимательских отношений: стороны, являясь профессиональными участниками соответствующего вида деятельности, вправе предусмотреть такие случаи и в договоре, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Предполагается, что «предприниматели - достаточно знающие, опытные люди, и если одна из сторон идет на то, чтобы дать другой возможность в ходе осуществления договора в одностороннем порядке от него отказаться, то она знает и понимает, что она делает. Возможно, она идет на это потому, что что-то за это получает в каких-то других условиях договора: в цене, сроках, еще в чем-то».
Для одностороннего изменения договора, одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны. Согласия второй стороны на изменение, расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в суд в таких случаях не требуется.
Договор считается измененным или расторгнутым с момента получения другой стороной уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством.
Необходимо различать односторонний отказ от исполнения обязательства от одностороннего расторжения договора по требованию одной из сторон.
В п. 2 ст. 450 ГК предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда: когда другой стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированы как существенное нарушение, то есть нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора; в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.
