Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Понятие договора найма жилого помещения 14
Глава 2. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения 56
2.1. Права и обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения 57
2.2. Права и обязанности наймодателя по договору найма жилого помещения 87
Глава 3. Изменение договора найма жилого помещения 94
3.1. Раздел (выдел) жилого помещения 95
3.2. Объединение пользователей в одну семью 101
3.3. Замена нанимателя 102
3.4. Перепланировка и переустройство жилого помещения 104
3.5. Получение освободившегося в квартире жилого помещения Отказ от части жилого помещения 109
3.6. Обмен жилого помещения 119
Глава 4. Прекращение договора найма жилого помещения
4.1. Прекращение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя 134
4.2. прекращение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя 138
Заключение 177
Список используемой литературы 180
- Понятие договора найма жилого помещения
- Права и обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения
- Раздел (выдел) жилого помещения
Введение к работе
Для жизни людей нужны прежде всего пища, одежда и жилище. Значительная часть населения всегда страдала от недостатка этих благ. Но особенно эта часть населения страдала от недостатка жилищ. В соответствии со ст. 25 Всеобщей декларации прав человека1 жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включает обязательный компонент — жилище. Неотъемлемое право человека на жилище закреплено и в других международно-правовых документах о правах человека, включая Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах от 16.12.1966 г. (ст.10), Международный пакт о гражданских и политических правах от 16.12.1966 (п.1 ст. 12)3. Необходимость уважения жилища человека констатирована в ст. 8 Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод4.
С учетом требований международно-правовых актов в ст. 40 Конституции РФ закреплены следующие основные положения: каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища; органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
Несмотря на подобный подход, эту социальную проблему не смогли решить нигде до сих пор, в том числе и в России.
Жилищная проблема решается различными средствами и способами. Важнейшим из них является новое жилищное строительство и поддержание в исправности имеющегося жилищного фонда. - В условиях многолетнего глубочайшего экономического кризиса, в котором пребывает Россия в настоящее время, этот способ далеко отстает от потребностей населения. К тому же новое
1 Принята резолюцией 217 А (III) Генеральной Ассамблеи ООН 10.12.1948 rJ/Российская газета. 05.04.95.
2 Действующее международное право/ Сост. Ю.М. Колосов, Э.С. Кривчикова. М., 1997. Т.2. С. 15.
3 Там же. С. 25
4 Ратифицирована Федеральным законом от 30 марта 1998 г. № 54-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 1998. № 14.
Ст. 1514.
5 строительство в подавляющем большинстве случаев обеспечивает потребности богатой части населения и не может удовлетворять потребности подавляющего большинства народа РФ. В этих условиях существенно возрастает роль правового регулирования жилищных отношений. Жилищное законодательство получило большое развитие в советский период нашей истории. В настоящее время в новых социально-экономических условиях России, оно подверглось существенным изменениям, в том числе ив связи с принятием второй части: ГК РФ. Этим обусловлена необходимость исследования современного состояния жилищного законодательства, особенно в части, касающейся отношений найма жилого помещения. Указанные обстоятельства свидетельствуют об актуальности темы, избранной в качестве предмета диссертационного исследования.
Настоящее российское жилищное законодательство главным образом регулирует отношения по поводу удовлетворения потребностей граждан в жилье. Вместе с тем, жилищные правоотношения охватывают не только вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений, но и вопросы, касающиеся использования, содержания и ремонта жилищного фонда, его учета и контроля за соблюдением жилищных прав граждан и т.д.
До 80-х годов XX века жилищное законодательство не было кодифицировано, и жилищные отношения в основном регулировались подзаконными актами. В 1981 г. были приняты Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, в 1983 г. — Жилищный Кодекс РСФСР. С принятием этих законодательных актов правовое регулирование жилищных отношений было поднято на уровень закона. ЖК РСФСР, принятый двадцать лет назад, несмотря на то, что многие его положения устарели и входят в противоречия с Конституцией РФ и ГК РФ, принятыми в новых социально-экономических условиях, по прежнему является. базовым актом жилищного законодательства.
Реформирование сферы жилищных услуг, обусловленное принятием Закона РФ от 24.12.1992 г. «Об основах: федеральной жилищной политики», предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихся: жилищных правоотношений, основанных на договоре найма. Данный закон
является приоритетным по отношению к другим актам жилищного законодательства, в том числе ЖК РСФСР. Это вытекает из Постановления Верховного Совета РФ от 24.12.92 «О введении в действие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», пунктом 2 которого, установлено, что впредь до приведения законодательных актов РФ и субъектов РФ в соответствие с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» они применяются лишь в части, не противоречащей указанному Закону. Одновременно нужно подчеркнуть, что нормы, содержащиеся в жилищном законодательстве, должны соответствовать ПС РФ.
В связи с этим возникла необходимость подготовки и принятия взамен устаревшего ЖК РСФСР нового системообразующего закона (федерального кодекса или Основ законодательства РФ), направленного на регламентацию отношений в жилищной сфере в новых экономических и политических в условиях. В соответствии с Планом подготовки проектов федеральных законов на 2001 год был подготовлен новый проект Жилищного кодекса Российской Федерации.
В 1999 году Правительство РФ безуспешно пыталось внести изменения в 75 статей действующего Жилищного кодекса, однако, от внесения изменений и дополнений в этот документ отказались и решили принять новую его редакцию. 13 сентября 2001 года на заседании Правительства РФ был принят за основу разработанный Госстроем России новый проект Жилищного кодекса РФ. Госстрою РФ совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами было поручено доработать проект Жилищного кодекса РФ с учетом замечаний и предложений, высказанных на заседании Правительства РФ, и до 1 декабря 2001 года в установленном порядке представить в Правительство РФ для внесения в Государственную Думу РФ. Работа над законопроектом длилась 1,5 года. В соответствии со ст. 72 Конституции РФ законопроект был направлен на согласование субъектам РФ. Получено более 900 замечаний и предложений от 74 регионов Российской Федерации, более одной трети которых учтены в проекте. Был также дополнен проект Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации" положениями, внесшими
7 соответствующие изменения в Главу 18 ПС РФ с целью согласования понятий "жилой дом", "жилое помещение". В результате доработки законопроекта, он был представлен в Правительство РФ в апреле 2003 года.-Законопроект разработан в соответствии с нормами Конституции РФ, ПС РФ и с учетом вновь принятых федеральных законов, содержащих нормы, направленные на регулирование отношений в жилищной сфере.
Проектом очерчен круг вопросов, относящихся к компетенции Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в области регулирования жилищных отношений. В частности, к ведению РФ отнесены следующие вопросы: регулирование и защита жилищных прав человека и гражданина, установление оснований выселения из занимаемых помещений, установление правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Ряд статей проекта содержит положения, определяющие виды жилищного фонда, назначение жилых домов и жилых помещений, порядок перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые и т.п.. Особое внимание уделено вопросам управления жилищным фондом и его содержания, государственному контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда. Законопроект регулирует отношения с участием граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления по поводу возникновения, осуществления и прекращения права пользования жилыми помещениями; требования к жилым помещениям; обеспечение сохранности, содержания и ремонта жилищных фондов; защиту прав граждан - пользователей коммунальными услугами. Кодексом устанавливается порядок обеспечения граждан жилыми помещениями и выдачи ордеров на занятие жилого помещения по договору социального найма. Порядок заключения договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда устанавливается для каждого вида жилищного фонда (федерального, субъекта Российской Федерации, муниципального) его собственником.
Однако до настоящего времени данный проект не стал законом, и продолжают действовать указанные выше нормативные акты.
8 Анализ современной цивилистической литературы позволяет говорить о том, что со времени принятия ЖК РСФСР специального систематизированного исследования института договора найма жилого помещения не проводилось. В то же время, в ряде трудов отечественных правоведов исследовались отдельные вопросы договора найма жилого помещения. Анализ понятия договора найма жилого помещения, а также исследование отдельных положений, регулирующих данный договор, содержатся в трудах Исакова В.Б., Толстого Ю.К., Кичихина А.Н., Мартковича И.Б., Щербакова Н.А., Пчелинцевой Л.М., Пчелинцева СВ., Сонина С, Данилова Е.П., Чигир В.Ф., Рыбасова Е. И других.
Цель данной диссертации - выяснить состояние современного жилищного законодательства, в части, касающейся договора найма жилого помещения, его практическое применение, а также проанализировать сложившуюся судебную практику по спорам, связанным с действием договора найма жилого помещения. Исследовать взаимодействие прежнего социалистического и современного жилищного законодательства и выявить проблемы, возникающие при этом.
В соответствии с поставленной целью определяются следующие задачи исследования:
раскрыть общие положения договора найма жилого помещения;
рассмотреть понятие и содержание социального и коммерческого договоров найма жилого помещения и практику их применения;
исследовать соотношение и взаимодействие законодательства советского периода и современного жилищного законодательства в Российской Федерации и выявить возникающие при этом проблемы;
выявить социальную направленность нового жилищного законодательства;
изучить основания и порядок изменения и прекращения договора найма жилого помещения;
внести предложения по разрешению конфликтов, возникающих при изменении и прекращении договора найма жилого помещения;
провести анализ правовых и социальных последствий прекращения договора найма жилого помещения.
Объектом исследования являются отношения найма жилого помещения и развитие законодательства, их регулирующего.
Предметом исследования выступает правовое регулирование договора найма жилого помещения и практики его применения.
Нормативно-правовую базу исследования составили как действующие нормативные акты Российской Федерации, число которых весьма велико, так и проект Жилищного Кодекса РФ.
Эмпирическую базу исследования составили опубликованные либо размещенные в электронных правовых базах данных материалы практики высших судебных органов страны, обзоры судебной практики по жилищным спорам, судебные решения по конкретным делам; конкретные факты, имеющие отношение к теме диссертации, получившие отражение в научной литературе и периодической печати.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды отечественных ученых-правоведов, содержащие анализ проблем жилищных правоотношений, а также труды по общей теории права. Например: Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. «Жилищные права. Пользование и собственность» (М., 1997), Пчелинцева Л.М. Пчелинцев СВ. «Жилищные права и льготы граждан России» (М., 2002), Данилов Е.П. «Справочник адвоката. Жилищные споры» (М., 2000), Чигир В.Ф. «Договор найма жилого помещения» и другие.
Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы, в том числе формальной и диалектической логики, лингвистический, исторический, методы моделирования и прогнозирования, а также метод компаративного анализа.
Диссертация представляет собой монографическое исследование общих положений договора найма жилого помещения, изучение законодательства, регулирующего данные положения.
Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту: 1. Обосновывается объективная необходимость продолжения предоставления бесплатного жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в муниципальном и государственном жилищных фондах, однако, по ряду причин
10 указанные граждане не могут осуществить право на бесплатное получение жилья. Важнейшая из этих причин — экономический кризис, явившийся результатом экономических реформ.
2. В жилищном законодательстве и практике его применения в отношении
жилого помещения используются термины «объект» и «предмет». На наш взгляд, более приемлемым является применение термина «предмет» в договоре найма жилого помещения, нежели «объект», поскольку в договорном праве предмет, а не объект относится к существенным условиям договора. Это применимо и к договору найма жилого помещения.
В диссертации проанализированы три условия, необходимых для признания помещения жилым, что позволяет жилому помещению стать предметом договора найма жилого помещения (изолированность, целевое назначение, пригодность для постоянного проживания). Полагаем, что для этого необходим еще и четвертый критерий — наличие решения органа местного самоуправления о признании строения жилым.
Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. Однако, жилищное законодательство не предусмотрело последствий нарушения письменной формы договора. На наш взгляд, нарушение письменной формы договора найма жилого помещения не влечет недействительности договора.
5. В Гражданском кодексе РФ использовано ранее неизвестное российскому
жилищному законодательству понятие «лица, постоянно проживающие с
нанимателем». Понятие это применяется к участникам отношений коммерческого
найма и заменяет собой понятие «членов семьи нанимателя», используемое
применительно к договору социального найма жилого помещения. На наш взгляд, у
законодателя не было достаточных оснований для такой замены. Полагаем, что
лица, проживающие в жилом помещении, если их несколько, должны представлять
собой семью, т.е. людей, связанных узами брака, родства, свойства. Поэтому
полагаем необходимым удалить из Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 677, 679 и др.),
а также из других нормативных актов жилищного законодательства, понятие «лица,
постоянно проживающие с нанимателем», заменив его понятием «члены семьи нанимателя».
6. На наш взгляд, необходимо из текста закона удалить положение о том, что
временные жильцы могут быть вселены в нанятое жилое помещение «с
предварительным уведомлением наймодателя» (ч.1 ст. 680 ПС РФ). Подвергается
критике также норма о том, что наймодатель может запретить проживание
временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о
минимальной норме площади на одного человека (ч. 1 ст. 680 ГК РФ). Также
полагаем целесообразным удалить это положение из текста статьи ГК РФ. Также
подвергается критике норма, что вселение временных жильцов на срок выше
полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы
жилой площади. Это право нанимателя и решение членов его семьи претерпевать
«неудобства» в связи с вселением новых жильцов.
7. Временное отсутствие граждан само по себе не является основанием для
лишения их права на жилое помещение, однако, как представляется,
продолжительность такого отсутствия не может быть безграничной, особенуо с
учетом того, что в настоящее время жилые помещения в фонде социального
использования относятся к числу весьма дефицитных видов имущества.
8. Автором проведено разграничение понятий «освободившееся жилое помещение»
и «свободное жилое помещение». Свободным является жилое помещение, в
отношении которого ни у кого, кроме собственника или иного обладателя вещного
права пользования, а также которое фактически независимо от наличия правового
основания, никем не используется. Понятие «освободившееся жилое помещение»
является значительно более узким и применяется в отношении помещений, в так
называемых коммунальных квартирах, т.е. таких, комнаты которых являются
предметами разных договоров жилищного найма. Утверждается правильность
подхода, что при отсутствии в квартире граждан, нуждающихся в улучшении
жилищных условий, освободившееся жилое помещение передается в пользование
иным нанимателям комнат той же квартиры, если при этом у последних не
возникнут излишки жилой площади.
9. Утверждается, что изменение договора найма жилого помещения путем обмена
происходит посредством сделки, не являющейся договором мены, ибо в таких
случаях не происходит смены собственников на предмет обмена. Обмен жилыми
помещениями осуществляется на основании соглашения, по которому стороны
производят взаимную уступку прав требования и перевод долга по ранее
заключенными ими договорам жилищного найма. Представляется неприемлемой
конструкция договора, по которому происходит обмен права пользования
квартирой, осуществляемого по договору жилищного найма, на квартиру или
комнату, находящуюся в частной собственности. Договор мены может быть
заключен между собственниками предмета мены, а наниматель в отношении
жилищного помещения таковым не является (п. 1 ст. 567 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель вправе в любое время расторгнуть коммерческий договор жилищного найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Обязанность сделать такое предупреждение для нанимателей по договору социального найма жилья законом не предусмотрена (ч. 1 ст. 89 ЖК РСФСР), о чем можно только сожалеть. Полагаем, что такое предупреждение должно стать общим правилом для обоих видов договоров жилищного найма. Необходимо также установить, что при выезде из занимаемого жилого помещения наниматель обязан предупредить наймодателя о характере выезда, в частности, о том, сопровождается ли выезд расторжением договора жилищного найма или нет.
Автором предлагается классификация оснований, по которым допускается выселение граждан из занимаемых ими жилых помещений по инициативе наймодателя. Выделяется три группы оснований для выселения лиц: первая включает в себя основания, вытекающие не только из договора найма жилого помещения, но и из положений об общих обязанностях граждан: использовать предоставленное жилое помещение по назначению с тем, чтобы не наносить ущерба интересам общества и правам других граждан; бережно относиться к занимаемому жилому помещению; уважать правила общежития и законные интересы других лиц; вторую группу составляют основания, связанные с трудовыми правоотношениями
13 (выселение из служебных жилых помещений рабочих и служащих, прекративших трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией). В третью группу выделяются иные основания для прекращения договора найма жилого помещения, например, истечение сроков брони либо отсутствие нанимателя сверх сроков сохранения за ним жилого помещения; перевод жилого помещения на другой правовой режим; непригодность жилого помещения для проживания; признание ордера недействительным.
Сформулированные в диссертации положения могут быть использованы для дальнейших научных исследований института договора найма жилого помещения, в комментариях к главе 35 ГК РФ, при разработке Жилищного кодекса РФ. Кроме того, ряд выводов, явившихся результатом диссертационного исследования, может быть использован в правоприменительной деятельности органов судебной власти при разрешении споров, связанных с договором жилищного найма. Материалы диссертации также могут быть применимы при преподавании курса гражданского права и дисциплины специализации «Жилищное право» в юридических высших и 4 средних специальных учебных заведениях.
Положения диссертации обсуждались на межвузовских научных конференциях студентов и молодых ученых, проводившихся в г. Волгограде в 2001, 2002 и 2003 г.г.
Основные положения диссертации изложены также в статьях: «Прекращение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя в связи с использование не по назначению, нарушением прав и интересов соседей, ш разрушением и порчей жилого помещения», «Расторжение договора найма жилого помещения в связи с прекращение трудовых (служебных) отношений», опубликованных в межрегиональном научном издании «Вопросы права и социологии».
Данная работа состоит из введения, четырех глав, заключения и списка t использованной литературы.
Структура диссертации отражает цель и задачи исследования.
Понятие договора найма жилого помещения
Право постоянного пользования жилым помещением осуществляется на условиях договора найма жилого помещения.
Согласно действующему законодательству, существует два вида договора найма жилого помещения: социальный, имеющий потребительский характер, положения которого регулируются в основном ЖК РСФСР, и коммерческий, регулируемый ГК РФ.
Гражданский кодекс РФ внес ряд существенных изменений в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений, четко отделив социальный наем жилого помещения от коммерческого найма жилого помещения. Отношения по социальному найму жилого помещения регулируются, согласно п. 3 ст. 672 ГК, в основном жилищным законодательством.
Понятие «договор социального найма жилого помещения» введено ст. 672 ГК, в связи с введением в действие 1 марта 1996 г. части второй ГК. Ранее в соответствии с жилищным законодательством РФ заселение жилищного фонда социального использования осуществлялось на условиях договора найма жилого помещения (ст. 1, 12 Основ федеральной жилищной политики, ст. 51 ЖК), а пользование жилыми помещениями на коммерческих началах в домах государственного, муниципального и частного жилищных фондов оформлялось договором аренды.
Коммерческий договор найма жилого помещения условно можно считать «преемником» договора социального найма жилого помещения.
Прежде чем перейти непосредственно к характеристике договора найма жилого помещения, хотелось бы упомянуть о таком институте, как договор аренды (ст. 606 ГК РФ). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или пользование на основе договора аренды или иного договора. По договору аренды юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование. Термин «наем жилого помещения» может применяться лишь в тех случаях, когда нанимателем является гражданин, намеренный использовать предмет договора для проживания в нем самого нанимателя и членов его семьи. Термин же «договор аренды жилого помещения» применим в тех случаях, когда нанимаемое жилое помещение предполагается использовать не только для проживания нанимателя и его семьи, а для поселения в нем других лиц на основании заключенных с ними договоров.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) за плату жилое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Это определение договора найма жилого помещения является общим вне зависимости от того, к какому жилищному фонду относится предмет договора и на каком основании заключается этот договор.
Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Договор социального найма жилого помещения — это соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, как правило, в виде квартиры в пределах норм площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение. (Ст. 1 Основ, ст. 672 ГК). Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения следует, что по данному договору проживают и в настоящее время те, кто еще до вступления в силу второй части ГК пользовались жильем по договору найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов, а так же те, кто получил в пользование жилье по указанному договору.
Жилые помещения по договору социального найма предоставляются бесплатно гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и относящихся к кругу лиц, имеющих право в соответствии с законодательством РФ получить жилье в государственном или муниципальном фонде социального использования.
В п.З ст. 40 Конституции РФ ограничен круг лиц, имеющих такое право. Это малоимущие, и иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилище. При этом необходимо иметь в виду, что данный вопрос в определенной мере нашел закрепление в Законе «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04 июля 1991 г (в ред. от 26.11.2002 № 153-ФЗ, с изм. от 10.12.2002 № 316-0)5. В ст. 9 этого Закона перечислены лица, за которыми сохраняется право получить жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма без оплаты строительной стоимости: инвалиды Великой Отечественной войны и приравненные к ним в установленном порядке лица, инвалиды труда, инвалиды с детства, ветераны войны, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, семьи с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Законодательством РФ и субъектов РФ право на получение жилых помещений по договору социального найма может быть представлено и другим категориям граждан. В настоящее время к ним относятся военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел, судьи и прокурорские работники, граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы Чернобыльской АЭС, Герои Российской Федерации, Герои Советского Союза и полные кавалеры ордена Славы, а так же некоторые другие категории граждан.
Права и обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения
Наниматель в договоре социального найма при предоставлении ему жилого помещения, отвечающего установленным требованиям вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи (ст. 54 ЖКРФ).
Как уже упоминалось члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора (ст. 53 ЖК РСФСР и ст. 672 ПС РФ).
Иными словами, наличие лишь родственных отношений для признания гражданина членом семьи нанимателя не обязательно. Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении "О практике применения судами жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14)58 разъяснил по данному вопросу, что, разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.
Члены семьи нанимателя и лица, признанные членами семьи нанимателя имеют равное с нанимателем право в определенной степени по распоряжению жилым помещением, в частности, участие в решении вопросов:
а) о вселении в жилое помещение других лиц как для постоянного проживания (ст. 54 ЖК РСФСР и ст. 679 ПС РФ), так и временно (ст. 680 ГК РФ);
б) о расторжении договора по инициативе нанимателя (ст. 89 ЖК и ст. 687 ГК);
в) вправе требовать при определенных условиях замены нанимателя по договору (ст. 88 ЖК РФ, п. 2 ст. 672, ст. 686 ПС РФ).
Статус постоянно проживающих с нанимателем граждан по договору коммерческого найма и членов семьи нанимателя в жилищном фонде социального использования не одинаков. Например, у постоянно проживающего лица нет права требовать заключения с ним отдельного договора найма, которое есть у совершеннолетнего члена семьи нанимателя (ст. 86 ЖК РФ); совместно проживающий с нанимателем гражданин по договору коммерческого найма может осуществить его замену лишь с согласия наймодателя (ст. 686 ПС РФ); отсутствие разрешения не может быть оспорено в судебном порядке (в отличие от аналогичного права члена семьи нанимателя по договору социального найма — ст. 88 ЖК РСФСР, п. 2 ст. 672 ПС РФ). Совместное проживающим лицам не предоставлено право бронирования жилого помещения.
При регулировании отношений по договору коммерческого найма законодатель отказался от термина «член семьи нанимателя», заменив его категорией постоянно проживающих граждан (ст. 677 ПС РФ). При этом Гражданский Кодекс не требует, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство и, таким образом, были бы членами его семьи, не устанавливает никаких критериев для определения этого круга лиц. По существу, их определяет сам наниматель, но для того, чтобы лицо, проживающее с ним, подпадало под эту категорию, оно должно быть указано в договоре найма жилого помещения (либо при его заключении, либо в любой другой момент в течение срока действия)59. Вряд ли ст. 677 ПС РФ можно признать удачной новеллой в современном гражданском законодательстве, т.к. она представляет собой отступление от принципа посемейного заселения квартир.
Применительно к договору социального найма жилого помещения нуждается в уточнении статус несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Из смысла ст. 53 ЖК РСФСР несовершеннолетний якобы исключается из числа субъектов договора. Однако анализ законодательных актов позволяет сделать иной вывод. Так, Федеральным законом от 28 марта 1998 г. «О внесении изменений и дополнений в Жилищный Кодекс РСФСР» было, в частности, предусмотрено, что «обмен жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, производится их законными представителями с разрешения органов опеки и попечительства, а в случае достижения несовершеннолетними возраста 14 лет - самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства».
В соответствии со ст. 2 Закона РСФСР от 04 июля 1991 г. (в ред. от 26.11.2002, с изм. от 10.12.2002) «О приватизации жилищного фонда в РФ»60 несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет приравнены к совершеннолетним членам семьи при решении вопроса о приватизации жилого помещения. Также нельзя забывать о том, что согласно ст. 26 ПС РФ несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно несут имущественную ответственность по совершенными ими сделкам. Таким образом, существуют законодательные предпосылки для включения несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет в число субъектов договора социального найма.
Согласно ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР наниматель жилого помещения вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение членов своей семьи и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.
Раздел (выдел) жилого помещения
При заключении договора найма на имя нанимателя открывается так называемый лицевой счет, куда вписываются и совместно проживающие с ним члены его семьи. Однако, случается, что между лицами, получившими в свое время жилое помещение в общее пользование, нарастают конфликтные отношения (например, между родителями и выросшими детьми или даже утрачиваются семейные связи (в случае развода между супругами). Таким образом, в одной квартире начинают проживать фактически две или несколько разных семей, часто со сложными отношениями друг с другом. Нередко возникает необходимость узаконить такое фактическое положение вещей и юридически (тогда облегчается обмен, вселение других членов семьи и др.), т.е. открыть отдельный лицевой счет (счета) на членов семьи нанимателя.
После этого квартира превращается в коммунальную уже не только фактически, но и юридически, а бывшие члены семьи становятся соседями1 .
В данном случае перемена субъектов-нанимателей связана с изменением предмета договора.
Вопрос об этом может ставить совершеннолетний член семьи нанимателя. Он вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением, ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее всем требованиям ст. 52 ЖК РСФСР.- Права требовать раздела (выдела) этих помещений не лишен и сам наниматель, а так же бывшие члены семьи нанимателя, проживающие (зарегистрированные) на данной жилплощади. К бывшим членам семьи, например, может относиться бывший супруг.
Отдельный договор найма может заключаться только на изолированное жилое помещение (ст. 52 ЖК РСФСР). Часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные), а так же подсобные помещения не могут выделятся при разделе жилого помещения.
Нельзя выделять комнату для заключения договора найма, если:
- ширина прямоугольной или средняя ширина непрямоугольной комнаты не превышает 2 метра;
-единственный вход в комнату имеет ширину 70 см. и не может быть увеличен до нормы;
-расстояние от окон комнаты и стены противоположного здания или сооружения не превышает 3-х метров;
-окно (окна) комнаты выходят в замкнутый световой дворик с габаритами дворика до 5x5 м и менее.
В некоторых случаях комната может оставаться пригодной для постоянного проживания лишь в составе других комнат в этой квартире. Конструктивный дефект, превращающий комнату в неполноценное жилое помещение, не позволяет ей быть предметом самостоятельного договора найма (например, отсутствие в комнате окон или центрального отопления). Согласно Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утв. постановление Правительства РФ от 04.09. 2003 г. № 552 непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения) находящиеся в ветхом состоянии и находящиеся в аварийном состоянии (критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных утверждаются Госкомитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу), а так же в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания (предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами).
Наличие в квартире смежных неизолированных комнат не требует какого-i либо заключения санитарной службы о непригодности одной из них для постоянного отдельного проживания, достаточно копии поэтажного плана и экспликации к нему, выполненных органами технической инвентаризации.
Площадь комнаты (или комнат), переходящей к каждому из членов семьи, при разделе должна быть не менее приходящейся на долю каждого жилой площади либо соответствовать состоявшемуся соглашению о порядке пользования жилым помещением. Выделение одному из членов семьи помещения размером больше его доли ущемило бы жилищные права остальных членов семьи (бывших членов семьи)103.
Доля каждого из членов семьи определяется путем деления жилой площади на число лиц, зарегистрированных на данной жилплощади. Например, если в трехкомнатной квартире жилой площадью 46 кв.м. ( 2 смежные комнаты размером 18,8 кв. м и изолированная — 10 кв.м.) зарегистрированы 3 человека — бывшие муж и жена и несовершеннолетний ребенок и на каждого члена семьи приходится при этом по 15, 3 кв.м. (46 : 3), то бывший муж может требовать заключения с ним отдельного договора найма только на изолированную комнату размером 10 кв.м. Это хотя и ниже причитающейся ему доли, но в противном случае ущемлялись бы права членов его семьи - жены и ребенка .
Если дополнительная жилая площадь в виде отдельной комнаты предоставлена одному из членов семьи и этой комнатой другие члены семьи не пользуются, она не подлежит включению в общий размер жилой площади, подлежащей разделу (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г.).
