Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Правовое значение государственной регистрации прав для недвижимости
1. Причины формирования специального правового режима для недвижимого имущества 12
2. Понятие недвижимого имущества 18
3. Объекты недвижимого имущества (объекты недвижимости, связанные с землей, земельный участок, участок недр, помещение) 28
Глава II. Правовое значение государственной регистрации прав, обременении прав, сделок в отношении недвижимости для регистрируемых объектов 71
1. Правовая природа государственной регистрации прав, обременении прав и сделок в отношении недвижимого имущества 71
2. Объекты государственной регистрации (права, сделки, обременения) 92
3. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество 123
Глава III. Влияние регистрационной системы на способы защиты прав на недвижимое имущество
1. Анализ существующих способов защиты прав на недвижимое имущество, нарушенных записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 149
2. Пути реформирования законодательства о защите прав на недвижимое имущество, нарушенных записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 175
Заключение 191
Список литературы 196
- Объекты недвижимого имущества (объекты недвижимости, связанные с землей, земельный участок, участок недр, помещение)
- Объекты государственной регистрации (права, сделки, обременения)
- Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество
- Пути реформирования законодательства о защите прав на недвижимое имущество, нарушенных записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Введение к работе
з
Актуальность темы исследования.
Основное отличие оборота недвижимого имущества от оборота движимого заключается в распространении на недвижимость действия регистрационной системы прав, обременении и сделок. Изучение научной литературы, законодательства и судебной практики показывает, что функционирование указанной системы сопряжено с огромным количеством трудностей. Связаны они с недоработками законодательного плана, с противоречивостью судебной практики, с отсутствием достаточного количества теоретических исследований по проблемам оборота недвижимости. Нерешенные вопросы в сфере регистрации прав на недвижимость едва ли могут быть раскрыты в одном диссертационном труде. Однако проведенное исследование позволяет выделить три основных, наиболее актуальных блока проблем, связанных с действием регистрационной системы.
Во-первых, предметом острого спора является вопрос о возможности отнесения государственной регистрации прав к признакам объектов недвижимости. Во-вторых, широко дискутируется значение регистрации для регистрируемых объектов (прав, обременении и сделок), а также целесообразность сохранения существующего перечня указанных объектов. В-третьих, серьезные теоретические баталии вызывают проблемы защиты прав на недвижимость, возникшие на почве включения в механизм гражданско-правового регулирования такого элемента как регистрационная система.
Предметом исследования является совокупность спорных вопросов, связанных с действием регистрационной системы прав, обременении прав и сделок в отношении недвижимого имущества в России.
Целью диссертации является анализ проблем правового регулирования государственной регистрации прав, обременении прав и сделок в отношении недвижимости, определение путей разрешения теоретических и практических
4 сложностей, существующих в регистрационной системе, подготовка предложений по совершенствованию законодательства о государственной регистрации.
Для достижения указанной цели диссертантом поставлены следующие задачи:
выявить общие признаки различных объектов недвижимости и установить значение государственной регистрации прав для недвижимых вещей;
исследовать правовую природу и последствия государственной регистрации прав, обременении прав и сделок в отношении недвижимого имущества;
рассмотреть вопрос об отраслевой принадлежности норм о государственной регистрации прав, обременении прав и сделок в отношении недвижимого имущества;
проанализировать обоснованность включения в перечень объектов, подлежащих регистрации, сделок, прав и обременении, а также определить возможные варианты изменения перечня в интересах участников оборота;
изучить содержание основополагающих принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
исследовать проблемы судебной защиты прав на недвижимость, связанные с наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним неправильных записей;
изучить вопрос о том, как введение регистрационной системы должно было повлиять на реформирование в законодательстве способов защиты прав на недвижимость.
Методология исследования. Диссертационная работа построена на использовании таких общенаучных методов как диалектический, позволяющий изучать процессы в их развитии и взаимодействии, логические методы анализа, синтеза, индукции, дедукции, а также таких частнонаучных методов как сравнительно-правовой, системно-правовой и формально-юридический анализ.
1 Далее - ЕГРП. В предлагаемых изменениях законодательства сокращение ЕГРП обозначает расшифровку: «Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество».
5 Теоретическая, нормативная и эмпирическая база исследования.
В работе над диссертацией использованы труды классиков российской цивилистики И.А. Базанова, А.Э. Вормса, В.Б. Ельяшевича, Л.А. Кассо, А. Лыкошина, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Синайского, Е.Н. Трубецкого, А.Л. Фрейтаг-Лоринговена, Г.Ф. Шершеневича и др., а также правоведов советского времени и современности В.А. Алексеева, В.А. Белова, М.И. Брагинского, И. Л. Брауде, Л.Ю. Василевской, В.В. Витрянского, А.А. Иванова, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, Е.А. Киндеевой, А.Р. Кирсанова, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.А. Лапача, О.Г. Ломидзе, А.А. Маковской, СВ. Моргунова, Е.Ю. Петрова, М.Г. Пискуновой, В.И. Сенчищева, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Д.О. Тузова, Е.М. Тужиловой-Орданской, Б.Л. Хаскельберга, Б.Б. Черепахина, В.В. Чубарова, В.П. Шахматова, В.Ф. Яковлева и др.
Помимо источников российского происхождения изучены в оригинале труды германских исследователей Ю. Баура, К. Бергера, В. Брема, Г. Вилинга, В. Ларенца, Ю. Плате, Я. Шаппа, Р. Штюрнера и др.
Нормативно-правовой и эмпирической базой диссертации являются федеральные законы, подзаконные нормативные акты, судебная практика, материалы юридической периодики, информация из справочно-правовых систем «КонсультантПлюс», «Гарант», а также Проект изменений Гражданского кодекса
РФ , разработанный Советом при Президенте РФ по кодификации и
з совершенствованию гражданского законодательства .
Научная новизна исследования заключается в комплексном изучении
проблем государственной регистрации прав, обременении прав и сделок в
отношении недвижимого имущества: в диссертации проанализированы вопросы
взаимосвязи регистрации и объекта недвижимости, взаимосвязи регистрации и
регистрируемых объектов (прав, обременении, сделок), влияния регистрации на
формирование способов защиты прав на недвижимость. Новизна обусловлена
2 Далее - ГК.
3 Далее - Проект изменений ГК, Проект. Опубликован: ; дата рецепции
материала 10.03.2011 г.
6 также проведением анализа Проекта изменений ГК и сравнительно-правового исследования подходов российского и германского законодателей по всем вышеуказанным вопросам.
Исследование позволило сделать выводы, заключающиеся в следующих положениях, выносимых на защиту:
Недвижимые вещи в зависимости от наличия своих внешних телесных границ подразделяются на две группы: вещи по своей природе (построенные объекты) и вещи-фикции, не являющиеся вещами в обычном смысле слова (земельные участки, участки недр, помещения).
Фактическая теория недвижимости, отвергающая значение регистрации прав как обязательного признака недвижимости, имеет для разных недвижимых вещей различную интерпретацию: искусственно возведенные объекты возникают с момента фактической постройки, иные объекты недвижимости - с момента определения их пространственных границ в установленном законом порядке (постановка на кадастровый учет и т.п.).
Недвижимые вещи, на которые не зарегистрировано право собственности (например, вновь возведенный объект), являются по общему правилу необоротоспособными недвижимыми вещами. Государственная регистрация права на недвижимость выполняет функцию механизма, включающего недвижимость в гражданский оборот, а не механизма, создающего объект недвижимости.
И здание (с момента возведения), и помещения в нем (с момента постановки на кадастровый учет) являются объектами недвижимости, но их одновременная оборотоспособностъ (обеспечиваемая записью о праве собственности в ЕГРП) недопустима и должна быть исключена законом .
Акт государственной регистрации представляет собой административный акт легализующего характера в отношении объектов
4 Согласно Проекту изменений ГК планируется внести изменения в ст. 129 и устранить понятие необоротоспособных (изъятых из оборота) объектов, сохранив понятие ограниченно оборотоспособных объектов. Однако содержание последнего планируется расширить, чтобы охватить любые случаи исключения полной оборотоспособности объекта. В таком случае вместо необоротособности объекта в указанном положении на защиту следует говорить об ограниченной оборотоспособности.
7 регистрации (прав, сделок, обременении), поскольку с момента государственной регистрации по общему правилу возникает признанное государством право, обременение, правоотношение из регистрируемой сделки.
Необходимо разграничивать запись в ЕГРП и передачу объекта недвижимости, поскольку передача имеет самостоятельные гражданско-правовые последствия. Так, передача вещи определяет момент перехода на покупателя риска случайной гибели или случайного повреждения товара (ст. 459 ГК), является началом отсчета срока для предъявления претензий по недостаткам товара (ст. 477 ГК), имеет ключевое значение для определения способа защиты прав (например, виндикационный иск предъявляется лишь при утрате собственником фактического владения вещью).
Подлежащая регистрации сделка является совершенной с момента оформления волеизъявления сторон сделки, то есть, еще до ее регистрации. С момента государственной регистрации сделки у ее сторон возникают права и обязанности, на установление которых была направлена сделка (подобно тому, что происходит при наступлении условия в суспензивной сделке). Поскольку обстоятельства, влияющие на действительность сделки, оцениваются на момент совершения сделки, возможно оспаривание подлежащей регистрации сделки и до ее регистрации.
В период между совершением сделки и ее регистрацией стороны связаны гражданско-правовым отношением, направленным на регистрацию сделки. Субъективное право, существующее в рамках такого правоотношения (право требовать от другой стороны совершения действий, необходимых для регистрации сделки), переходит к правопреемникам в случае смерти гражданина или реорганизации юридического лица. Регистрирующий орган не вправе отказать правопреемнику в государственной регистрации совершенной сделки.
В связи с тем, что государственная регистрация должна обеспечивать ясную картину в отношении прав на недвижимость, требования о регистрации, с одной стороны, не должны быть избыточными, с другой - недостаточными. Избыточными являются не только нормы о регистрации сделок, но и о
8 регистрации обременении. Поскольку обременениями являются условия, стесняющие собственника в осуществлении права, связанные с существованием субъективного права третьего лица, подлежащего регистрации (например, ипотека, сервитут), регистрация обременении должна быть отменена в пользу регистрации прав. При этом необоснованно исключать регистрацию всех обязательственных прав. Актуальной является регистрация любых прав, обладающих свойством следования и создающих существенные стеснения для собственника, а также имеющих важное значение для исключения злоупотреблений на рынке недвижимости (вещные права, права ипотеки, ренты, доверительного управления, права дольщика, концессионера, а также права аренды и ссуды на срок не менее года) .
Введение принципа абсолютной публичной достоверности (бесповоротности) прав на недвижимость (и устранение ограничений бесповоротности прав, вытекающих из ст. 302 ГК) возможно только, если обеспечена правильность реестра прав на недвижимость и отсутствуют дефекты правоприменительной практики, поэтому оно нецелесообразно в современной России.
Право собственности на вновь возведенный объект недвижимости должно возникать с момента его возведения у собственника земельного участка (либо у обладателя иного права в случаях, предусмотренных законом), а государственная регистрация права в данном случае должна иметь правоподтверждающий характер. Это обеспечит возможность полноценной защиты права на построенный объект до регистрации права, в частности, позволит определить обладателя активной легитимации по виндикационному иску.
Способы защиты права собственности, разработанные в римском праве, которое не знало регистрации прав на недвижимость, не пригодны для защиты права собственности, нарушенного неправильной записью в ЕГРП. Поэтому с
5 В случае внесения в ГК изменений согласно Проекту регистрацию права ренты способна заменить регистрация права вещной выдачи, а регистрацию прав дольщика - регистрация права приобретения чужой вещи.
9 введением в нашей стране регистрационной системы следовало предусмотреть адекватный способ защиты права, нарушенного записью в ЕГРП, а именно требование об исправлении записи в ЕГРП, в отношении которой отсутствует действительное правовое основание.
Поскольку государственная регистрация права на недвижимую вещь не решает вопроса о владении вещью, в вопросах защиты прав на недвижимое имущество должна происходить не замена защиты владения на защиту записи, а удвоение защиты. Необходимость такого удвоения защиты связана с раздвоением момента обретения владения и момента обретения права (и видимости права) на недвижимость.
Сущностное сходство требования об исправлении записи в ЕГРП и виндикационного иска (если требование предъявляется к лицу, с которым собственник не заключал договор) обуславливает необходимость защиты добросовестного возмездного приобретателя в случаях предъявления собственником иска в ситуации, когда погашение записи о праве собственности в ЕГРП состоялось по воле собственника.
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы в научных целях при дальнейшей разработке вопросов государственной регистрации прав на недвижимость, в законотворческой деятельности, в правоприменительной практике, при проведении занятий по курсу гражданского права, а также по специальному курсу, посвященному регистрации прав на недвижимое имущество.
Диссертационная работа позволила сделать вывод о необходимости внесения ряда корректив в нормативную базу и подготовить следующие предложения по совершенствованию законодательства:
1. В Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» должна быть включена норма следующего содержания: «Запись о
6 Далее - Закон о регистрации.
10 государственной регистрации права собственности на здание погашается в случае государственной регистрации прав собственности на помещения в указанном здании. Записи о государственной регистрации прав собственности на помещения в здании погашаются в случае государственной регистрации права собственности на здание».
Предлагается следующая редакция ст. 219 ГК: «Право собственности на вновь возведенный объект недвижимости возникает с момента его возведения у собственника земельного участка, за исключением случаев, установленных законом. Распоряжение объектом недвижимости возможно с момента государственной регистрации права собственности в ЕГРП».
Нормы законодательства, требующие регистрации сделок, перехода прав, обременении, обусловленных чужим субъективным правом, предлагается исключить.
При исключении из законодательства положений, требующих регистрации договоров (аренды, ипотеки и т.п.), соответствующие статьи законов предлагается дополнить правилами, устанавливающими регистрацию прав, возникающих из указанных договоров. Например, в отношении договора аренды норма может быть следующей: «Государственной регистрации подлежит право аренды из договора аренды недвижимости, заключенного на срок не менее года. Правоотношения из договора аренды возникают с момента государственной регистрации в ЕГРП права аренды».
Предлагается включить в ГК статью 165.1.: «В случаях, установленных законом, правоотношение из сделки возникает с момента государственной регистрации в ЕГРП права, на установление которого сделка направлена (право аренды, ссуды, сервитута и т.п.)».
Предлагается включить в Закон о регистрации следующую норму: «Лицо, права либо охраняемые законом интересы которого нарушены записью в ЕГРП, не имеющей действительного правового основания, может требовать исправления указанной записи путем погашения записи и (или) внесения записи, в отношении которой такое основание имеется. Ответчиком по настоящему
11 требованию является лицо, запись о правах которого подлежит погашению либо внесению. Если недвижимое имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе требовать исправления записи в ЕГРП в случае, когда запись о праве собственности погашена помимо воли собственника».
Предлагается включить в Закон о регистрации норму следующего содержания: «Решение суда об удовлетворении иска об исправлении записи в ЕГРП является основанием для изменения государственным регистратором записи в ЕГРП по заявлению заинтересованного лица».
П. 1 ст. 181 Проекта предлагается дополнить следующим положением: «Течение срока исковой давности по указанному требованию, предъявляемому в отношении сделки об отчуждении недвижимости, начинается со дня, когда передана вещь и зарегистрировано право приобретателя по сделке»;
9. Ст. 208 ГК предлагается дополнить следующими абзацами:
«требования, основанные на записи в ЕГРП;
требования об исправлении записи в ЕГРП, за исключением случаев предъявления указанных требований в качестве применения последствий недействительности сделки об отчуждении недвижимости».
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации прошли апробацию при ее обсуждении и рецензировании на кафедре гражданского права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета. Выводы и рекомендации, содержащиеся в диссертации, опубликованы в шести научных статьях и использованы в учебном процессе.
Структура работы. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, объединяющих восемь параграфов, заключения и списка литературы.
Объекты недвижимого имущества (объекты недвижимости, связанные с землей, земельный участок, участок недр, помещение)
С.А. Степанов пишет, легальная формулировка «не позволяет однозначно определить, о каких именно объектах идет речь. Следуя буквальному толкованию этой нормы, в соответствии с анализируемым критерием к недвижимости относятся не только рукотворные здания или сооружения, но и все иное, что прочно связано с землей»79. Вероятно, автор относил к нерукотворным объектам лес, водные объекты, многолетние насаждения, которые во время издания работы автора были перечислены в ст. 130 ГК среди объектов недвижимости.
В Концепции развития, гражданского" законодательства о недвижимом имуществе (2003 г.) обоснованно? обращалось внимание на то, что леса, многолетние насаждения, водные объекты не являются5 самостоятельными объектами оборота . Впоследствии ГК были внесены изменения; из перечня объектов недвижимости были исключены, обособленные водные объекты , а также лес и многолетние насаждения83. Поэтому отнесение перечисленных объектов к недвижимости сегодня необоснованно. Будучи естественным способом присоединенными к земле, лес, водные объекты не являются объектами гражданского оборота;.поскольку не способны к установлению на них самостоятельных прав. В момент, когда деревья, насаждения отделяются от земли, они становятся объектами гражданских прав, но относящимися к движимым вещам. Лес, водные объекты, насаждения нельзя признать и принадлежностью участка, ибо по ст. 135 ГК «вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если- договором не предусмотрено иное». Очевидно, лес, растения не предназначены для обслуживания земельного участка, они представляют собой лишь некое свойство (характеристику) участка.
Поэтому к объектам недвижимости, связанным с землей, относятся лишь искусственно возведенные объекты, (строения). Какими; характеристиками должньъобладатьтакие объекты?
Одни исследователи считают недвижимость понятием естественным (фактическая теория недвижимости), другие — правовым (юридическая:, теория недвижимости). Сторонники первого-подхода (Б.Л. Хаскельберг, В.В. Ровный, Е.Ю. Петров, 0:Ю. Скворцов, Д.В. Смышляев, G.A. Степанов; Б.М. Гонгало, ос
Е.С. Болтанова; О.Е. Романов и др. ) считают достаточнымщля квалификации объекта в качестве недвижимого проанализировать вопрос о прочности связи объекта с землей. Противники- считают, что существенными являются юридические вопросы (наличие прав на землю, на строительство и др.)86. В науке распространен такой4 радикальный вариант юридической теории, согласно которому к недвижимости относятся лишь объекты, права на которые зарегистрированы в ЕГРП (Е.А. Суханов, О.М. Козырь, О.Г. Ломидзе, К.И. Скловский, В.А. Белов и др. ).
В 1994 г. в закон введено правило о том, что «право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации» (ст. 219 ГК). Это дало повод многим исследователям признать регистрацию прав конституирующим признаком недвижимости как объекта. Но в ст. 219 ГК говорится о возникновении права на объект, а не объекта. В ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимость определена как «акт признания и подтверждения государством ... прав на недвижимое имущество» . От. 130 І ГК квалифицирует недвижимость по естественным характеристикам: В ст. 222 ГК самовольная постройка (на которую не регистрируется право собственности) названа недвижимым имуществом 9. Изложенная выше история возникновения института регистрации прав на недвижимость также говорит в пользу естественного подхода.
Юридическая теория опровергается и следующими рассуждениями. Одним из объектов гражданских прав является вещь. Объектами гражданских прав являются блага, в отношении которых возможно фактическое господство человека90. Вещи подразделяются на два вида: движимые и недвижимые (ст. 130 ГК). Недвижимость, являясь одним из видов рода «вещь», должна обладать свойствами рода. Понятие вещи в законе не дано, но имеется в научной литературе91. Все определения вещи одинаковы в одном - в ее телесной сущности. Наиболее взвешенным представляется определение вещей как телесных имущественных благ, окружающих субъектов гражданского права92. Ежели вещь - это телесный объект, то и недвижимость становится вещью в момент обретения телесности (но отличного от движимости характера). Все остальные моменты, в том числе регистрация прав, не имеют значения для формирования недвижимости как объекта прав. Отметим, что и в германской литературе вещи определяются как поддающиеся овладению, осязаемые, пространственно ограниченные-фрагменты физической природы93.
Без ответа юридическая теория оставляет вопрос о том, почему именно те, а не другие вещи подчиняются правовому режиму регистрационной системы. Согласно ч. 3 ст. 1 ФЗ о ГКН «государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия- уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений О" недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества...». В связи с этим, юридическая, теория опровергается» и указанным законом, ибо постановка на кадастровый учет происходит до регистрациилрав. Интересно, что, по мнению К.И. Скловского, в процессе-строительства строительные материалы как вещи, исчезают, и возникает новый объект -«объект строительства»94. Что же это за объект? Отрицание за» ним качества движимости не может обозначать ничего иного, кроме его недвижимого характера.
Объекты государственной регистрации (права, сделки, обременения)
Существующие в мире системы регистрации прав на недвижимость можно разделить на две группы в зависимости от значения акта регистрации в механизме возникновения прав. В одних странах с регистрацией права связывается момент его возникновения (так называемая вотчинная система; действует, например, в Германии, Австрии), в других — регистрация не имеет такого значения, поскольку переход права увязан либо с моментом заключения договора (так называемая консенсуальная система; действует, например, во Франции, Бельгии), либо с моментом передачи недвижимости на основании сделки (США) . Система Торренса, действующая в Австралии, близка к вотчинной тем, что регистрируемое право возникает в момент регистрации, но отличается правилом о добровольном подчинении собственником недвижимости действию указанной системы .
Российскую регистрационную систему можно отнести к вотчинной, поскольку именно с момента регистрации по общему правилу возникает регистрируемое право (п. 2 ст. 8 ГК). Спецификой нашего законодательства является отнесение к объектам регистрации сделок с недвижимостью (ст. 164 ГК), а также обременении прав (ст. 131 ГК).
О регистрации прав говорится в ст. 131 ГК. Согласно п. 1 ст. 131 ГК «право собственности и другие- вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения; право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим- Кодексом и иными законами». Указанная статья вызывает ряд нареканий. Как отмечает Е.В. Мартысюк, использование законодателем многих терминов, как-то «возникновение права», «переход права», «прекращение права», без четко установленных критериев разграничения данных понятий является неоправданным277. Ири совершении; например, купли-продажи прекращение права у собственника, переход его к покупателю возникновение права у правопреемника происходит одновременно- при регистрации права нового собственника. Поэтому разграничение по» стадиям-представляется излишним. В.ряде случаев, действительно»происходит только возникновение права (при регистрации его на вновь созданный объект) или только прекращение права (при гибели объекта). Однако переход права всегда поглощен возникновением его у правопреемника, поэтому ссылки на него должны, быть исключены из закона.
Разработчиками Проекта указанное слово из. п. 1 ст. 131 исключено. Но идея не нашла своего последовательного-воплощения. Например, согласно в п. 5-ст. 282 Проекта: «Сособственник утрачивает ... долю в праве собственности на недвижимое имущество — с момента государственной регистрации перехода доли к остальным собственникам». В.А. Алексеев считает, что правильнее говорить о регистрации не перехода права, а отчуждения. С этим сложно согласиться, ибо отчуждение выражается в прекращении права предшественника и возникновении права преемника. Поддержим иной вывод указанного автора: самостоятельной 278 регистрации должно подлежать изменение регистрируемого права , вызванное изменением условий договора, лежащего в основании права. Проект также воспринял эту идею (п. 1 ст. 131). В литературе часто отмечается неопределенность закона по вопросу о подлежащих регистрации объектах279. Например, в отношении аренды из закона можно заключить, что регистрации подлежат и договор, и право аренды (в случае оценки аренды, как вещного права), и аренда как обременение (ст.ст. 131-, 609 ГК, ст. 26 3акона о регистрации). В отношении ипотеки закон говорит о.регистрации договорами обременения (ст.ст. 10, 11 Закона об ипотеке), а из ст. 131 ГК можно заключить о необходимости регистрации ипотеки и как права («Регистрации подлежат: .. .ипотека, сервитута, а также иные права...»). Как видно, имеет место ненормальное смешение объектов регистрации. Для преодоления- противоречий в. Концепции 2003 г. предлагалось ограничить объекты регистрации вещными правами, четырьмя видами прав, не имеющих вещной природы (ипотека, титульное владение, рента, права дольщика), и фактами, имеющими юридическое значение для осуществления субъективных гражданских прав (отметка о нахождении- вещи в споре, решение об» изъятии земельного участка и др.) . Действующий закон (ст. 131 ГК) говорит о необходимости регистрации любых вещных прав. Проблема сегодня связана с нерешенностью вопроса о перечне таких прав. Мнения о том, что представляют собой вещные права многообразны" . Их анализ выходит за пределы нашей темы, но наиболее близким к истине считаем оценку вещного права как «права на чужую вещь, производного от права собственности на эту вещь и закрепляющего возможность пользования ею в установленных законом пределах в своем интересе без посредства собственника или иных лиц»282. Вещное право есть там, где есть «непосредственное отношение лица к вещи» (господство управомоченного в ограниченных пределах), и где есть пользование вещью, ибо «именно в пользовании вещью и заключается смысл, существо всех вещных прав»284. Господство вещно-управомоченного проявляется в отсутствии конкретной регламентации прав и обязанностей собственника, обеспечивающих пользование вещью, ибо «право на действие собственника, на предоставление пользования вещью - право обязательственное»285. Отсюда особенность вещного права, заключающаяся в его большей по сравнению с обязательственным! «прочности», создающая стабильность позиции управомоченного. Сами по себе свойство следования и возможность вещно-правовой защиты, присущие вещным правам (п.п. 3, 4 ст. 216 ГК), являются скорее не признаками, а последствиями отнесения.прав к вещным .
Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Эффективность вотчинной системы обусловлена действием таких основополагающих принципов как принцип внесения (публичности) и принцип публичной достоверности (бесповоротности). Под первым, обычно понимают правило о том, что всякое вещное право на недвижимость возникает при-условии его регистрации, а определяя второй, обычно говорят о том, что данные поземельной книги имеют юридическую силу для третьих лиц даже тогда, когда они не соответствуют действительности361. Однако следует учитывать, что конкретное содержание этих принципов в законодательствах разных стран различается в деталях, что обусловлено правовыми традициями и социально-экономическими возможностями. Так, в-России принцип внесения распространяется не только на вещные, но и на некоторые обязательственные права362; особенное содержание имеет принцип публичной достоверности и др.
Действие указанных принципов в свою очередь обеспечивается рядом дополнительных, к которым можно отнести начала специальности, гласности (открытости) реестра, старшинства записей, исправления государственной регистрации, возражения (протестации), частной инициативы- (заявительный характер регистрации), легалитета (правовой экспертизы) .
Принцип специальности заключается в том, что реестр строится по объектам, а не по субъектам: каждому объекту недвижимости выделяется особый лист, на котором1 отражаются все права в отношении объекта. Суть принципа гласности заключается в возможности обозрения поземельных книг любым.заинтересованным лицом. Начало старшинства проявляется в том, что права записываются» (и осуществляются) в очередности поступления просьб от заявителей. Принцип исправления» позволяет заинтересованному лицу обращаться с требованием о корректировке неправильно внесенной записи1 в случаях, когда закон допускает ограничение принципа публичной достоверности. Принцип возражения позволяет лицу, претендующему на исправление записи в» реестре, подать в регистрирующий, орган заявление о внесении в реестр записи о наличии спора.в отношении прав на недвижимость. Согласно принципу частной инициативы процедура регистрации может быть запущена лишь по воле субъектов гражданского права: не существует обязанности заявителей перед государством. Принцип легалитета предполагает регистрацию только тех прав, которые государство признает по результатам правовой экспертизы предоставленных заявителями документов. Рассмотрим более детально содержание основных принципов регистрационной системы в России.
Что касается принципа внесения, то его законодательной основой является ст. 131 ГК, устанавливающая требование регистрации вещных прав, обременении и сделок в случаях, установленных законом. По общему правилу, регистрация прав имеет правоустанавливающее значение, но исключения могут быть предусмотрены законом (п. 2 ст. 8 ГК). Такими исключениями являются случаи регистрации прав, возникших по правилам; действовавшим до вступления в силу Закона о регистрации (ст. 6 Закона о регистрации), а также ситуации наследования (п. 4 ст. 1152 ГК) и приобретения» кооперативного имущества (п. 4 ст. 218 ГК, п. 1 ст. 129 ЖК). Нанаш взгляд, актуально введение правоподтверждающей модели регистрации- и для права собственности на вновь возведенный объект недвижимости и на недвижимость вновь возникающих при реорганизации- юридических лиц. В- обеих приведенных ситуациях неоправданно существует временной период, в течение которого невозможно определение правообладателя. Так, в случаях реорганизации юридических лиц всегда имеет место временная лакуна между регистрацией юридических лиц и их прав на, переходящее к ним недвижимое имущество. С момента возведения" объекта1 недвижимости последний находится в правовом вакууме. В4 приведенных ситуациях правоподтверждающая регистрация «не сможет ослабить, прочности оборота»364. Для преодоления указанной проблемы- B.C. Жабреев справедливо считает необходимым перенести момент возникновения прав.на недвижимость при реорганизации юридических лиц на момент регистрации юридического лица, созданного в процессе реорганизации365. Такое указание должно прямо следовать из закона. На сегодня такой нормы не имеется, не заложена она и в Проекте.
Отметим, что в п. 11 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»366 сделан вывод о том, что при реорганизации юридического лица право собственности на недвижимость переходит к новым юридическим лицам с момента завершения реорганизации. В обоснование позиции приводится ссылка на абз. 3 п. 2 ст. 218 ГК, согласно которому «в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам -правопреемникам реорганизованного юридического лица». Однако, в указанном пункте речь идет, на-наш взгляд, не о моменте приобретения права собственности, а об основаниях этого приобретения. Не случайно в абз: 1 этого же пункта сказано, что «право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества». Не означает же это, что право собственности на любую вещь переходит к приобретателю1 с момента заключения договора. Как известно, момент возникновения права собственности на вещь, приобретаемую на основании договора, регулируется- в других статьях. Так, согласно ст. 223 ГК право на движимую вещь по общему правилу возникает лишь с момента передачи вещи на основании договора.
Наш вывод подтверждает и анализ абз: 2 указанного п. 2. ст. 218 ГК, который, гласит: «В случае смерти гражданина праве собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом». Само? по себе это правило также не свидетельствует о моменте возникновения права наследника.
Пути реформирования законодательства о защите прав на недвижимое имущество, нарушенных записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Все рассмотренные в предыдущем параграфе направления судебной практики и позиции правоведов имеют те или иные огрехи, которые не позволяют выделить правильную точку зрения.
На наш взгляд, суть проблемы защиты прав на недвижимость в России заключается в том, что в действующем законодательстве отсутствует способ защиты права, нарушенного неправильной записью в реестре: Проект же содержит неудачное решение.
Введение регистрационной системы требовало коррекции традиционных1 способов защиты прав, созданных в римском праве, не знавшем регистрации. Однако этого.сделано не было. Отсюда и споры о том, какие способы защиты нужно применять, как трактовать правила о виндикации в отношении недвижимости и т.д.
Целью нашей работы не является детальное изучение существующей" системы защиты прав. Главной задачейв рамках заявленной темы мы считаем выяснение вопроса о том, как введение регистрации прав на недвижимое имущество.должнобыло повлиять на изменение традиционно существовавших способов защиты прав.
А.Н. Латыев правильно отмечает, «наиболее заметным следствием введения) регистрационной системы является отказ от требования передачи владения для перехода права собственности или установления ограниченных вещных прав в пользу требования о совершении регистрационной записи»482.
Однако отказ от передачи владения как момента перехода права не исключает возможности передачи владения недвижимостью в принципе. Пока вещь существует, сохраняется возможность использования вещно-правовых средств, созданных римским правом. Этим обусловлена принципиальная возможность применения в отношении недвижимости и виндикационного иска, который всегда был направлен на возврат владения вещью. Только в отсутствие телесности у объекта права» можно говорить о невозможности традиционной вещно-правовой защиты483.
В связи с тем, что отождествление записи в реестре (книжного владения) и фактического владения недвижимостью неверно, в вопросах защиты прав на недвижимое имущество должна происходить не замена защиты владения на защиту записи, а удвоение защиты. При сохранении иска об истребовании недвижимости, иска о возврате недвижимости, переданной по недействительной сделке, закон должен предоставить самостоятельный способ восстановления прав, нарушенных неправильной записью в ЕГРП. Необходимость такого удвоения защиты связана с раздвоением момента обретения владения и момента обретения права (и видимости права) на недвижимость.
Если передачей движимой вещи достигается установление фактического господства приобретателя (владение), обретение права и видимости права, то передачей недвижимости достигается только установление фактического господства. Лишь с записью в ЕГРП связывается возникновение права и видимости права.
Как отмечается в германской литературе, для перехода права собственности на вещь нужно не только вещное соглашение, но и создание внешней" видимости перехода права (Kundbarmachung): передача для движимых вещей и запись в поземельную книгу для недвижимых484. В РФ передача и регистрация также могут быть оценены как создатели видимости права.
На что направлена защита прав на движимые вещи при виндикации и реституции? На восстановление положения, существовавшего до нарушения права, а точнее на возврат владения и видимости права. Как пишет о виндикации в римском праве А.Н. Латыев, «заявляя об истребовании вещи ... собственник требовал не просто возвращения предмета в сферу его хозяйственного господства, но и восстановления владения как внешней легитимации его права собственности и прекращения чужого владения — прекращения чужой легитимации, не имеющей материального основания»485. Само право собственности при утрате движимой вещи виндикант не утрачивает: он лишается фактического владения и связанной с ним видимости права на вещь. При исполнении недействительной сделки по отчуждению движимой вещи право по сделке также не переходит, но отчуждателем утрачивается фактическое владение и связанная с ним видимость права на вещь. На необходимость восстановления видимости права обычно не обращают внимания в силу того, что возврат владения движимой вещью автоматически возвращает и видимость права.
При защите прав на движимые вещи восстановление положения, существовавшего до нарушения, права, может быть .достигнуто одним иском: так, при виндикации движимой вещи ее возврат собственнику приводит к восстановлению И владения; и видимости права.
С недвижимостью иная ситуация. Если совершается и исполняется недействительная сделка по отчуждению недвижимости и в ЕГРП появляется основанная на такой сделке запись, продавец лишается и владения вещью, и видимости права (в! силу неправильности записи). Для восстановления положения, существовавшего до нарушения права, то есть, для возврата владения и видимости права, одного иска о реституции недостаточно, поскольку возврат владения вещью не устранит неправильной видимости права (записи в ЕГРП) . Поэтому истец должен быть наделен правом заявить против обладателя видимости права (записи в реестре) специальное требование - об исправлении записи в ЕГРП.
Не случайно в Германии наряду с виндикационным иском (Herausgabeanspruch) по 985 ГТУ, распространяемым и на движимые, и на недвиясимые вещи , предусмотрен иск о согласии на исправление записей в поземельной книге (Grandbuchberichtigunganspruch) по 894 ГТУ. Природа последнего дискутируется , но суть в том, что закон предоставляет самостоятельный способ защиты для восстановления правильной записи о правах на недвижимость. Иск о согласии на исправление записи может быть как самостоятельным ( 894 ГГУ), так и связан с иными требованиями, например, о виндикации вещи ( 985 ГГУ)489. Исполнительное производство по решению о виндикации недвижимости и по решению о выдаче согласия (например, на исправление Поземельной книги) регулируется в Германии различными нормами закона. Так, в 885 Гражданского процессуального кодекса (далее - ГПК) Германии говорится, что для выдачи недвижимости судебный пристав-исполнитель обязан освободить объект от ответчика и обеспечить владение истцу, а в 894 того же ГПК указано, что судебный акт о выдаче согласия признается таким согласием с момента вступления судебного акта в силу (и соответственно может выступать основанием для изменения поземельной книги).
