Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ 16
1.1. Эволюция договора участия в долевом строительстве 16
1.2. Понятие и особенности договора участия в долевом строительстве 29
ГЛАВА 2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 58
2.1. Субъектный состав договора участия в долевом строительстве 58
2.2. Содержание договора участия в долевом строительстве и его проблемы применения 67
ГЛАВА 3. УСЛОВИЯ НАСТУПЛЕНИЯ И ФОРМЫ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА ЗА НАРУШЕНИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 95
3.1. Условия наступления гражданско-правовой ответственности за нарушение застройщиком договора участия в долевом строительстве 95
3.2. Формы гражданско-правовой ответственности за нарушение договора участия в долевом строительстве 118
3.3. Взыскание неустойки за нарушение застройщиком договора участия в долевом строительстве 136
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 157
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 170
ВВЕДЕНИЕ
Введение к работе
Актуальность исследования
Конституция Российской Федерации, провозглашая право граждан на жилище; гарантирует и обеспечивает право на защиту жилища и невозможности произвольного его лишения (ст. 40)1. Вместе с тем,, следует признать, что сегодня эти Конституционные права не могут быть полностью реализованы. Именно поэтому Президент Российской Федерации Д.А. Медведев в своем обращении 2010 г. к Федеральному собранию Российской Федерации отметил, что жильё является одной из самых острых проблем в России. В этой связи изыскиваются новые пути и способы решения данной проблемы. В частности, практика свидетельствует, что в последние годы договор участия в долевом строительстве является одним из наиболее распространенных способов привлечения денежных средств граждан и юридических лиц в строительство объектов недвижимости.
Однако, несмотря на то, что данный договор активно используется при установлении отношений в строительстве, его применение порождает определенные трудности, которые, по нашему мнению, обусловлены несколькими причинами. Во-первых, на рынке строительства жилья сегодня присутствуют компании, которые, привлекая средства граждан, нередко полностью перекладывают на них все риски, могущие возникнуть в процессе реализации строительных проектов. При этом участники долевого строительства чаще всего не способны оценить данные риски адекватно, поэтому их участие в строительных проектах сопряжено с возможностью нарушения их законных прав и интересов. Практика свидетельствует, что неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве является чрезвычайно распространенным явлением. Соответственно, последствия нарушения обязательств застройщиками по договорам участия в долевом строительстве являются острой социально-экономической проблемой, разрешить которую можно лишь при наличии эффективной правовой-базы.
Ситуация усугубляется еще и тем, что среди подрядчиков появилось много субъектов, не имеющих достаточного опыта строительной деятельности. Так, численность компаний, осуществляющих строительную деятельность, возрастает с каждым годом, к примеру, если в 2000 году их насчитывалось 123 716, то в 2009 году - 175 817, из которых - 171 291 строительных организаций частной формы собственности, в том числе 166 500 - субъектов малого предпринимательства, в том числе 81% - микропредприятия со средней численностью работающих до 15 человек. Если учесть, что на данные строительные организации приходится 84% удельного веса в общем объеме ввода в действие жилых домов3, то можно с уверенностью сделать вывод о больших рисках застройщиков и низком качестве строительства.
Одновременно продолжается научная дискуссия о сущности договора участия в долевом строительстве и активно обсуждаются проблемы, возникающие в процессе применения отдельных норм, регламентирующих участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и нуждающихся в совершенствовании в целях повышения эффективности гражданско-правовой ответственности застройщика.
Низкая эффективность реализации гражданско-правовой ответственности застройщика за нарушение договора участия в долевом строительстве обусловлена отсутствием единообразного теоретического подхода к правоотношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве и как следствие - несовершенством законодательной базы, регулирующей эту сферу общественных отношений. Так, неэффективность норм, регламентирующих договор долевого строительства, обусловлена тем, что деятельность граждан и юридических лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по своей сути является инвестиционной. Однако действующее законодательство, в частности, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N214-03 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» , далее Закон «Об участии в долевом строительстве», и Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» однозначно указывают на невозможность регулирования правоотношений, возникающих" из договора участия в долевом строительстве, инвестиционным законодательством.
Эти и многие другие факторы служат достаточно вескими основаниями актуальности критического исследования имеющейся теоретической базы, а также нормативной правовой системы, регламентирующей отношения в данной сфере и нуждающейся в модернизации с целью повышения эффективности защиты имущественных прав и интересов граждан - участников долевого строительства, посредством уточнения условий, оснований и пределов ответственности застройщика.
