Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общая характеристика нежилого помещении .
I. Понятие нежилого помещения А-. ЛЯ
§ 2. Классификация нежилых помещений 7V
Глава II. Нежилое помещение как объект пещных прав 64
§ I. Понятие и содержание правового режима нежилого помещения 64
§ 2. Особенности правового режима нежных помещений, расположенных в жилых зданиях , - J 75
§ 3.Концепция правового режима нежилых помещений, расположенных в нежилых зданиях ид Е 91
§ 4.Правоприменнтельные проблемы перевода жилых помещений в нежилые, их перепланировки и переустройства 96
§ 5. Пределы осуществления и ограничения права собственности на нежилые помещения,,, і... 110
Глава III. Правовые особенности сделок с нежилыми помещениями 124
§ I. Нежилое помещение как предмет договора 124
§ 2. Юридическая связь нежилого помещения и земельного участка, необходимого для его использования 140
§ 3, Форма и государственная регистрация сделок с нежилыми помещениями 163
Библиографический список использованной литературы 1
Введение к работе
Сравнительно недавно- и начале 90-х годов прошлого века, с введением в действие Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года, а затем и первой части Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) - произошло «реанимирование» правовой категории «недвижимость». Трудно переоценить значимость данного события для российской цивилистики. Однако учесть еще на стадии становления законодательства, регулирующего имущественные отношения по поводу недвижимости, все особенности отдельных видов недвижимого имущества оказалось трудновыполнимой задачей для законодателя. Ярким примером тому является нежилое помещение как одна из разновидностей недвижимых вещей, понятия которого не встречается ни в ГК РФ, ни в других действующих нормативно-правовых актах. Отсутствуют в гражданском законодательстве также специальные правила оборота нежилых помещений, что не позволяет при осуществлении прав на данные объекты учитывать их специфику.
Указанные обстоятельства негативным образом сказываются на регулировании отношений, возникающих по поводу нежилых помещений, практике разрешения споров в суде, а также служат почвой для не утихающей в науке дискуссии о существовании нежилого помещения как объекта гражданских прав и его правовой природе.
Разрешение данных вопросов возможно путем системного анализа категории «нежилое помещение»» формулирование положений, составляющих правовой режим нежилого помещения, и выработки рекомендаций по изменению действующего законодательства, что обуславливает необходимость настоящего диссертационного исследования, выбранной темы диссертационного исследования является в следующих аспектах:
1. Еще 15 лет назад подавляющее большинство нежилых помещений находилось в государственной или муниципальной собственности. Закон РФ от 3 июля 1991 г. Ук 1531-І "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" позволил в массовом порядке передавать данное имущество в собственность физических и юридических лиц. С развитием рыночной ЭКОНОМИЕЙ увеличилась потребность в использовании нежилых помещений. Наличие материальной базы является мощнейшим рычагом развития предпринимательской деятельности. Однако законодательные пробелы ь сфере оборота нежилых помещений приводят к торможению экономических процессов и отрицательно влияют на благосостояние нации (экономический аспект).
2. Правовое регулирование отношений по поводу нежилых помещений осугцептнпяется гражданским и жилищным зякпяодятапыггйлх На момент принятия первой части ГК РФ количество нежилых помещений, находящихся в іражцанско-правовом обороте» было значительно меньше, чем в настоящее время. Никаких изменений в этой части в ГК РФ не вносилось, в связи с чем внимание законодателя к рассматриваемому объекту гражданских прав явно не соответствует современным условиям. Сам тсруин «нежилое помещение» используется в ГК РФ лишь в связи с переводом жилого помещения в нежилое (п. Зет. 288 ГК РФ).
Особенность нежилого помещения выражается в тесной юридической взаимосвязи данного объекта со зданием (сооружением), в котором оно находится, а также в опосредованной связи с земельным участком, расположенным под зданием (сооружением) Отсутствие специальных норм, направленных на регулирование отношений по поводу нежилого помещения, свидетельствует о недостаточной проработке правового режима данного объекта недвижимости.
В Жилищном кодексе РОССИЙСКОЙ Федерации (далее - ЖК РФ), как в ее позднем акте, уже учтены в определенной мере особенности нежилых смещений, расположенных в многоквартирных домах. Определен режим к долевой собственности на нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу. Выработаны единые правила для собственников жилых и нежилых помещений, определяющие порядок управления общим имуществом в многоквартирном доме.
Однако практика применения ЖК РФ показала, что и он имеет свои недостатки, касающиеся рассматриваемых объектов. Так в нормативном акте
«размыто» определение общего имущества в многоквартирном доме, не
сформулированы четкие критерии, позволяющие относить нежилые помещения к данному имуществу, не в должной мере урегулированы вопросы перевода жилых помещении в нежилые и нежилых в жилые.
Пробелы российского законодательства в области правового регулирования оборота нежилых помещений являются одной из причин возни кновення проблем правоприменительного характера. Например, отсугствует единообразна судебная практика по вопросу определения правового статуса подвальных нежилых помещений в многоквартирных домах, вспомогательных нежилых помещений в зданиях Предложение по применению аналогии закона, содержащееся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 64 от 23 июля 2009 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»1, носит дискуссионный характер. Некоторые разъяснения судебной инстанции явно выходят за рамки аналогии закона, что ставит под сомнение их законность и обоснованность.
Действующее гражданское законодательство регламентирует отношения Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 64 от 23 ІІЮЛЛ 2009 г. «О некоторых вопроса кгики рассмотрен споров о прзвіч собственников помещений на обшее «мужество зланияи в Всстнин Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 20G9. М 9 к
6 только при совершении сделок со зданием и сооружением и при этой не предусматривает возможности применения соответствующих норм при регулировании отношений, возникающих по поводу совершения сделок с нежилыми помещениями. Это касается и вопросов перехода прав на прилегающий к зданию земельный участок, государственной регистрации договора аренды нежилого помещения» заключенного на срок не более одного года. Правоприменитель, сталкиваясь с данной проблематикой при разрешении конкретных споров, в целой исходит из возможности применения положений о сделках со зданиями и сооружениями к рассматриваемым отношениям, руководствуясь тем, что нежилое помещение - это часть здания или сооружения, и делает вывод о полном или частичном совпадении правовых режимов указанных объектов.
Сложившееся судебное разрешение данного вопроса идет вразргз с положениями цивилистики об объектах гражданских прав (здании и помещений в них), их соотношении друг с другом л соотношении их правовых режимов и, как следствие, приводит к появлению новых проблем праиоприменительного характера.
Думается, что рекомендации по совершенствованию законодательства и практике его применения, содержащиеся в настоящей работе, позволят достичь единообразия в разрешении указанных споров н обеспечить стабильность оборота нежилых помещений (правоприменительный аспект).
4. Нежилое помещение представляет интерес и с доктрннальной точки зрения Отсутствует единый научный подход к понятию нежилого помещения, его правовой природе и месте в, системе объектов гражданского права. На дискуссионность данных вопросов обращали внимание такие видные ученые, как Брагинский М.И,, Витрянскнй В.В., Гонгало Б.М., Кузьмина И.Д., Лапач В А., Скловский К.И., Степанов СА., Суханов ЕА.» Чубаров В.В. и др.
1 См.,чапрнмср: Кузьмина И Д ПрэвоэоП режіш ЗданиЛ и сооружений каксуъекто» иеддокимости; дис ... л Нежилое помещение подверглось пристальному вниманию, ученых как из составляющих системы объектов недвижимого имущества1 и как
предмет договора. Однако выработка общего научного подхода к понятию нежилого помещения и концепции правового режима нежилых помещений остались за пределами данных работ, что обусловливает необходимость проводимых исследований (доктринальнміі аспект).
