Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Общие вопросы применения правового института аренды 24
1. Понятие и значение аренды. Правовой институт договора аренды 24
2. Исторический аспект развития правового регулирования арендных отношений 33
3. Предмет договора аренды 48
4. Существенные условия договора аренды 63
5. Право аренды и вещные права 82
6. Договор аренды и смежные правовые институты 95
7. Заключение договора аренды и государственная регистрация прав арендатора 130
8. Исполнение и прекращение договора аренды 147
Глава 2. Основные правовые проблемы аренды недвижимости 164
1. Понятие недвижимости и общие вопросы ее включения в гражданский оборот в целях аренды 164
2. Вопросы аренды зданий и сооружений 178
3. Договор аренды предприятия 196
Глава. 3 Основные правовые проблемы аренды земельных участков 222
1. Общие вопросы вовлечения земельных участков в гражданский оборот 222
2. Объект аренды земельных участков и его специфика 239
3. Существенные условия и стороны договора аренды земельных участков 266
4. Заключение договора аренды земельных участков 283
5. Исполнение договора аренды земельных участков 300
6. Прекращение договора аренды земельных участков 318
Глава 4. Лизинг и договор лизинга: основные проблемы квалификации отношений и правового регулирования 334
1. Общая характеристика и правовые основы лизинга 334
2. Основные элементы договора лизинга 354
3. Вопросы исполнения обязательств по договору лизинга и ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение 382
4. Международно-правовые аспекты лизинга 397
Заключение 412
Список использованных нормативных правовых актов и литературы 419
- Понятие и значение аренды. Правовой институт договора аренды
- Понятие недвижимости и общие вопросы ее включения в гражданский оборот в целях аренды
- Общие вопросы вовлечения земельных участков в гражданский оборот
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. Правовой институт договора аренды один из старейших и популярнейших в гражданском праве, присущий ему некоторый консерватизм и стабильность удивительным образом сочетаются с непрестанными внутренними (в пределах института) переменами и попытками охватить новые экономические отношения.
В значительной степени эти качества объясняются значением самой аренды как одного из способов решения хозяйственных задач. Аренда естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения в случаях, когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться производственными ресурсами.
В юридическом аспекте арендные отношения опосредованы прежде всего нормами правового института договора аренды.
Тривиальность и простота аренды (как в экономическом, так и в юридическом плане) только кажущаяся. Представляется, в современных условиях договор аренды приобретает новое звучание, открываются новые возможности по его применению. Здесь достаточно сослаться на некоторые типичные для всего мирового сообщества усилия в поиске форм экономического сотрудничества, которые бы гармонизировали дисбаланс между собственниками и несобственниками, между капиталом и энергией по его использованию, между богатством и нищетой. Форма договора аренды, как думается, выступает тем самым средством, которое и позволяет активно действующим субъектам преодолеть изначальное экономическое неравенство.
Существенными особенностями обладают и отдельные разновидности аренды. Так, под влиянием специфики объекта явно выделяется аренда недвижимости, правовой режим которой не устоялся и не отвечает потребностям современного оборота1.
В еще большей степени актуальными являются проблемы аренды земельных участков. Формирование в Российской Федерации частной собственности на землю вовсе не решает всех проблем в области землепользования; у значительного круга физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание). Специфика данного объекта аренды и необходимость обоснованного сочетания норм гражданского и земельного законодательства здесь наслаивается круг проблем, вытекающий из различия правового режима собственно земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, а также социально- экономических и даже политических противоречий. Аренда земельных участков была и остается популярной формой организации производственно-экономического процесса; осознавая необходимость в развитии арендных отношений, Правительство Российской Федерации предусматривает меры по формированию рынка аренды земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг, осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды земли»1.
Отмечается также тенденция к усложнению и расширению внутренней структуры института аренды; достаточно ярким примером является появление лизинга, бурное развитие которого сопровождается появлением ряда проблем юридического характера.
Выделяются и новые объекты пользования, в отношении которых еще предстоит провести квалификационные действия для признания их относящимися к договору аренды («предоставление персонала», «аренда игроков», «пользование» различного рода ресурсами в ИНТЕРНЕТ, «аренда выделенных каналов связи и радиочастот» и пр.).
В совокупности указанные проблемы института аренды, как в части их нормативного регулирования, так и правоприменения, позволяют говорить об актуальности и практической значимости исследования договора аренды в современной России.
Степень разработанности темы. Вопросам аренды (за исключением дореволюционного периода) отечественные правоведы стали уделять і внимание только в последние годы.
До настоящего времени по данной теме не было научно-квалификационных работ докторского уровня. Исследования правового регулирования аренды в целом (как самостоятельно правового явления) представлены лишь публикациями в У периодической . печати; исключение составляют монографии В.В. Витрянского и С.Н. Мызрова, где также анализируются далеко не все имеющиеся проблемы. Научно-квалификационные работы представлены только кандидатскими диссертациями; при этом практически все они посвящены частным, отдельным аспектам аренды (зданий и сооружений - А.Г. Дорошкова, природных ресурсов и земли — Л.М. Ахметшина, Б.В. Кокотов, О.П. Скребкова, В.И. Чуркин, финансовой аренды - Груздева А.А., Лисименко И.Г. и др.).
Поэтому есть основания утверждать, что данная тема в целом и на концептуальном уровне недостаточно исследована в науке гражданского права.
Цель и задачи диссертационного исследования. Целью настоящей работы является исследование комплекса основных проблем, связанных с применением договора аренды в целом и отдельных наиболее значимых его разновидностей, оценка современного состояния системы и структуры правового регулирования соответствующих отношений и выявление общих тенденций, внесение на этой основе законодательных предложений, уточнение толкования норм законодательства об аренде, а также выработка рекомендаций по заключению, исполнению и прекращению договора аренды.
Поэтому в рамках данной работы предпринята попытка ответить на следующие вопросы, которые могут быть определены как частные задачи:
- каково место института аренды в системе договорных институтов и каково содержание основных отношений, характеризующих аренду;
- каков состав объектов, способных быть объектом арендных отношений;
- каковы существенные условия договора аренды;
- на основе каких критериев следует отграничивать аренду от смежных договорных институтов;
следует ли признать арендные отношения вещными и каково соотношение обязательственных и вещных прав при аренде;
- в чем заключается специфика договора аренды различных видов недвижимости;
- какова характеристика земельного участка, как объекта гражданских отношений при аренде; в чем состоят особенности субъектного состава, а также заключения, изменения и прекращения договора аренды этих объектов;
- каково соотношение гражданского и земельного законодательства применительно к арендным отношениям;
- выяснить специфические правовые особенности договора лизинга, оценить возможность признания его самостоятельным договорным институтом, а также иные задачи, предопределяемые поставленной целью.
Методология исследования. В диссертационной работе использовались различные общенаучные и частноправовые методы исследования: диалектический (основной способ объективного познания действительности), исторический и сравнительно-правовой (при выяснении особенностей развития законодательства об аренде), формально-логический (при оценке соотношения отдельных норм, в том числе норм различных отраслей права), системно-функциональный анализ (для определения социально-экономического и хозяйственного эффекта, вызываемого соответствующими правилами) и др.
В цивилистической науке разработано немало конкретных приемов и методов для изучения договора и связанных с ним проблем, изложенных в монографических работах, журнальных публикациях, иных изданиях. Поэтому в диссертационном исследовании использованы специальные методологические приемы и подходы, разработанные российскими и советскими цивилистами: М.М. Агарковым, М.И. Брагинским, В.В. Витрянским, В.А. Дозорцевым, О.С. Иоффе, К.Д. Кавелиным, Д.И. Мейером, К.П. Победоносцевым, И.А. Покровским, В.И. Синайским, Е.А. Сухановым, В.А. Тарховым, В.А. Умовым, Г.Ф. Шершеневичем, Л.В. Щенниковой, Б.Б. Черепахиным и др.
В работе также использованы научные подходы представителей общей теории права, а также других отраслей права.
Предмет исследования - гражданско-правовой институт аренды и сопряженные нормы гражданского и иного законодательства, судебная практика и доктрина.
Объект исследования - общественные отношения, возникающие в связи с договором аренды. Научная новизна работы. Научная новизна исследования предопределена рядом факторов, в том числе обращением к комплексному исследованию арендных отношений как в целом, так и отдельных, наиболее значимых их разновидностей. В диссертации исследуются основные (концептуальные) дискуссионные вопросы понятия и правовой регламентации данных отношений, соотношения договора аренды с близкими категориями, вносятся конкретные предложения по совершенствованию законодательства и толкованию отдельных правовых положений, что в итоге и составляет личный вклад соискателя в разработку темы.
На защиту выносятся следующие положения:
1. Для понимания существа и структуры правомочий сторон договора аренды важно учитывать, что права арендатора не производны от прав собственника (иного арендодателя), так как права арендатора вытекают не из права собственности (которого у арендодателя может и не быть), а определяются а) непосредственно законом, б) собственной правосубъектностью арендатора, в) назначением имущества и
г)содержанием договора аренды. Следовательно, какого-либо «перехода» или «передачи прав» здесь не происходит; не уместна в данном случае и известная формула - «nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet».
2. В период действия договора аренды возникают правоотношения различной правовой природы. При этом группа прав и обязанностей, возникающих у арендатора с государственными органами, органами местного самоуправления, управомоченными по сервитутам и т.д., хотя и не является содержанием договора аренды, тем не менее, возникает в связи именно с договором аренды, в значительной степени предопределена им.
Чаще всего эти отношения не составляют предмет гражданско-правового регулирования, но должны учитываться в хозяйственной и правоприменительной деятельности.
Гражданско-правовые отношения между арендатором и арендодателем представлены двумя различными по правовой характеристике связями. С момента вступления договора в силу возникают исключительно обязательственные отношения, предоставление арендатору объекта порождает и вещные отношения. Определять данные правоотношения и соответствующие им права как смешанные («вещно-обязательственные») не представляется возможным. Такого рода система взаимосвязи участников договора аренды может быть квалифицирована как особое правовое состояние («правосостояние»), для которого характерно определенная зависимость и предопределенность обязательств и вещных прав. 3. В ст. 606 ГК РФ обоснованно говорится не о передаче, а о предоставлении имущества (как более широком понятии), также как о предоставлении именно имущества, но не прав. Во многих случаях аренды предоставление исчерпывается передачей, но передача, как одноактное действие, исходно не выражает существа аренды. Традиционное для дореволюционной цивилистики выражение о «спокойном пользовании» арендатора, вполне применимое и сегодня, предполагает совершение арендодателем всех тех действий или воздержания от действий, которые обеспечивают получение арендатором ожидаемого эффекта аренды в течение всего ее срока. Комплекс обязанностей арендодателя в рамках «правосостояния» аренды требует относить к обязанностям по предоставлению имущества не только обязанности по передаче объекта, но и обязанности по подготовке его к передаче, обязанности по выдаче необходимых для эксплуатации документов, совершению действий по получению необходимых разрешений в отношениях с государственными органами, по защите имущества от посягательств от третьих лиц и т.п.
Поэтому договор аренды не может быть включен в группу договоров о передаче имущества и должен быть отнесен к самостоятельной группе договоров о предоставлении имущества в пользование.
4. Цель (направленность) договора выражает интерес сторон (п. 2 ст. 1 ГК РФ) и решающим образом влияет на возникающие правоотношения. Договор аренды заключается в целях пользования (эксплуатации полезных свойств объекта). Поэтому понятия «владение» и «пользование», лишь отчасти выражают существо аренды, тем более они не могут быть отождествляемы с полномочиями собственника. Не случайно и закон (ст. 606 ГК РФ) говорит не о правах «пользования» и «владения», а только о факте пользования (или также и владения).
Целевой характер аренды приводит к тому, что объем полномочий арендатора формируются всегда для данного конкретного случая и лишь в той степени связан с «правом пользования» и (или) «правом владения», в которой это предопределено целью аренды. Владельческие ситуации типичны для аренды, но они возникают не в силу указания закона или текста договора, а под влиянием общей направленности соглашения. Последняя в решающей степени и определяет объем полномочий арендатора (удерживать арендованное имущество, иметь к нему доступ, контроль над ним и т.п.). В определенном смысле определенные права по владению следуют за предоставляемым объектом.
Действующее законодательство (абзац первый ст. 606 ГК РФ) фактически различает аренду с владением и без него. Однако такое разделение не соответствует смыслу договора аренды и поэтому было бы правильным в тексте абзаца первого ст. 606 ГК РФ слова «во временное владение и пользование или во временное пользование» заменить на слова «для целей пользования».
Закон (ст. 305 ГК РФ) обеспечивает вещно-правовую защиту только тем арендаторам, которые также и владеют объектом. Однако из сложившейся фактической ситуации и содержания соглашения не всегда можно сделать вывод о наличии у арендатора владения. Поэтому предлагается факт заключения договора аренды рассматривать предоставляющим презумпцию владения (в порядке толкования нормы абз. первого ст. 606 ГК РФ).
5. В диссертации дается авторская трактовка критериев, которые позволяют разграничивать договор аренды и близкие договорные правовые институты.
В частности:
- договоры хранения в автоматических камерах хранения определены как договоры хранения, поскольку функция самих камер и направленность договора заключаются именно в хранении;
- договор коммерческой концессии отличается от договора аренды прежде всего по объекту, если же предусматривается передача не только исключительных прав, но и вещей, договор коммерческой концессии должен быть определен как смешанный договор (с элементами аренды);
- договор хранения в целом легко отличается от договора аренды по обязанности хранителя лишь хранить вещь без пользования. В тех случаях, когда он получает также право и пользоваться хранимым, это правомочие у него возникает опять же в интересах поклажедателя для обеспечения сохранности имущества;
- договор фрахтования (чартер) в работе определен как договор перевозки, поскольку с его помощью удовлетворяется потребность фрахтователя переместить груз в место назначения; само транспортное средство интересует его лишь косвенно и только в указанной связи. В договоре же фрахтования на время с экипажем фрахтователя интересует именно само транспортное средство и его возможности в целом, этот договор должен быть отнесен к арендному типу договоров;
- концессионные соглашения, в том числе соглашения о разделе продукции, образуют самостоятельный тип договоров, для которых характерен особый субъектный состав (участвует Российская Федерация), административный характер ряда отношений, особый объект (предоставляются исключительные права, а не само имущество). Совокупность этих и других специфических признаков не позволяет смешивать такие соглашения с арендой земельных участков. В работе также сделан вывод, что договор аренды недр невозможен, в том числе в связи с отсутствием у недр свойств непотребляемости и определенности (недра есть естественное состояние земли);
- практикуемая в настоящее время купля-продажа права на заключение договора аренды допустима. Но если она применяется в случаях, когда договор аренды уже заключен, то отношения следует квалифицировать как перенаем и применять правила главы 24 ГК РФ, в том числе необходимо и согласие кредитора.
6. Экономические преимущества аренды вызывают к жизни попытки ее использования применительно к необычным объектам договорных отношений («аренда рабочего времени техники», «наем персонала», «аренда» веб-сайтов, «аренда выделенных каналов связи» и т.п.), ранее не включавшимся в оборот. Это требует правовой оценки таких объектов и соответствующих правоотношений, в том числе с точки зрения признания их объектом договора аренды. Высказывается предложение отказаться от сложившегося в последнее время постулата о невозможности признать какой-либо объект включенным в сферу гражданско-правового регулирования без его легитимации, т.е. без прямого указания законодателя о его существовании. В подобных случаях было бы правильно применять нормы ст. 6 ГК РФ (т.е. применять гражданское законодательство по аналогии). Анализ законодательства и практики развития арендных отношений позволяет также:
- поставить вопрос о необходимости вернуться к дискуссии о возможности признать имущественные права объектом арендных отношений, хотя бы в отдельных их формах и применительно к отдельным ситуациям;
- утверждать о невозможности признать права административного характера объектом аренды, если даже они имеют имущественное содержание либо одновременно сними передаются и вещи;
- допустить, что части (конструктивные элементы) отдельных объектов недвижимости могут б іть объектом аренды, но в таком случае они арендуются не как недвижимость (часть недвижимости), а в качестве самостоятельного соответствующего объекта и лишь в том случае, если нет оснований для оценки таких соглашений договором оказания услуг либо договором, непоименованным ГК РФ;
- аренда незавершенного строительства возможна, но только в качестве аренды соответствующего физического комплекса вещей (но не аренды недвижимого имущества).
7. Объект аренды может быть сложным, состоящим из нескольких самостоятельных объектов (например, здание и земля под ним). В целях обеспечения единства правового режима («единства судьбы») таких объектов предлагается в период аренды рассматривать их как особый самостоятельный объект более высокого интеграционного уровня -«имущественный комплекс». С одной стороны, действующее законодательство позволяет не только предприятие признавать имущественным комплексом, с другой, нет иной возможности обеспечить единство правового режима таких сложных объектов.
8. В числе административных актов, влияющих на арендные отношения, следует различать две группы. Во-первых, это акты, обеспечивающие возникновение самих арендных отношений, которые в совокупности с договором аренды образуют сложный юридический состав (например, постановление органа местного самоуправления о предоставлении земли в аренду и договор аренды). Во-вторых, это акты, обеспечивающие либо формирование праводееспособности
соответствующего пользователя, либо легитимность его деятельности (прежде всего — акты лицензионно-разрешительного характера). Акты второй группы ни при каких условиях не способны влиять на действительность сделок аренды, в том числе и в случае, если арендатор не имеет, например, лицензии на осуществление деятельности с помощью арендованного оборудования (предприятия), либо не имеет разрешения на эксплуатацию 4 объекта аренды. Первая же группа актов в сложном юридическом составе («административный акт - договор аренды») выполняют иную правообразующую для аренды функцию.
8.1. Однако роль актов органов власти и управления для возникновения и действительности арендных отношений различна. Так, в , случае принятия постановления администрации муниципального образования о предоставлении земельного участка в аренду речь идет не только и не столько об административном акте, сколько о решении одного участника гражданских правоотношений (см. ст. 124, 125 ГК РФ) вступить в договорные отношения с другим (арендатором). Поэтому и недостатки таких актов (например, неправильный порядок вынесения решения), их отмена или ,щ) изменение сами по себе (непосредственно) не влекут изменения или прекращения арендных отношений. По общему правилу такие административные акты следует рассматривать как предпосылку заключения договора на стороне арендодателя, т.е. прежде всего частноправовой, а не публично-правовой факт. Отсюда следует, что и всякое аннулирование действия административного акта вызывает лишь оспоримость договора аренды, но не его ничтожность (т.е. применяется не ст. 168 ГК РФ, а ст. 174 ГК РФ и др. аналогичные).
8.2. Правила (положения) о договорах аренды, разрабатываемые субъектами РФ и органами местного самоуправления, до момента заключения договора не обладают для арендатора юридической силой (п. 1 ст. 3 ГК РФ), в случае же заключения договора к таким соглашениям следует применять нормы ст. ст. 426, 428 ГК РФ.
9. Действующие правила о государственной регистрации «права аренды» требуют уточнения редакции ряда положений. В частности, необходимо определить, что именно подлежит регистрации. Представляется, что объектом регистрации является именно субъективное право арендатора (в том числе и в интересах третьих лиц). Сделан вывод об отсутствии необходимости государственной регистрации договора аренды в целом.
Поэтому предлагается п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» изложить в следующей редакции:
«1. Регистрации подлежат права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, и регистрируемые путем предоставления арендатором соответствующего договора, если иное не установлено законодательством Российской Федерации».
9Л. Договор аренды в отношениях между арендодателем и арендатором следовало бы считать действительным и действующим независимо от факта государственной регистрации права арендатора; государственная регистрация, если она обязательна, должно иметь значение только в отношении третьих лиц.
10. Однозначные критерии недвижимого имущества до настоящего времени в доктрине не выработаны. Очевидно, требуется применять совокупность разных критериев (тесная связь с землей, функциональная самостоятельность, законченность для использования по целевому назначению, фундаментальность, длительный срок использования, значительная стоимость, индивидуальность), но все они уместны только в связи с легитимацией данного объекта (указанием закона о распространении на объект правового режима недвижимости).
11. Система государственной регистрации изначально направлена не на порождение прав, а на придание им свойства публичной достоверности («укрепление»). Статья 129 ГК РФ несколько выходит за пределы этого предназначения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, императивно устанавливает не только факт обладания кем-либо правом собственности, но и предопределяет возникновение прав. Это приводит к тому, что даже в федеральных законах не может быть предусмотрено случаев появления права собственности на вновь созданные объекты без совершения регистрационных процедур. Поэтому вносится предложение дополнить текст ст. 219 ГК РФ словами: «если иное не предусмотрено федеральным законом».
12. Анализируя возможность аренды предприятия с точки зрения догмы гражданского права и закона, сделан вывод, что аренда предприятия, включающего в свой состав права и обязанности, объекты интеллектуальной собственности, невозможна. Перспективы аренды предприятий следует связывать только с арендой их вещных составляющих.
Аренда части предприятия возможна, но только в том случае, если эта часть представляет собою самостоятельный имущественный комплекс, однако в таком случае она уже не является и частью предприятия в юридическом смысле.
13. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 658 ГК РФ). Однако последующая ссылка на п. 2 ст. 434 ГК РФ, где говорится о возможности заключения договора путем обмена соответствующими документами, допускает и другие варианты. Эту неточность целесообразно устранить, исключив из п. 1 ст. 658 ГК РФ указание на п. 2 ст. ст. 434 ГК РФ. Одновременно следует п. 1 ст. 658 ГК РФ объединить с п. 3 этой же статьи, так как логически их объединяет указание о требованиях к форме договора, но разъединяет п. 2, посвященный вопросам государственной регистрации.
14. Из смысла п. 2 ст. 656 ГК РФ следует, что установлен не просто запрет на передачу арендодателем прав, полученных им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, но на арендодателя же возлагаются и неблагоприятные последствия неисполнения арендатором обязательств, исполнение которых требует таких разрешений (лицензий). Однако приобретение прав административного характера, их поддержание или утрата зависят не от арендодателя, а от самого арендатора. Поэтому было бы правильным исключить ответственность арендодателя, предусмотренную указанной нормой.
15. При аренде зданий и сооружений, а также земельных участков, размер арендной платы законодатель рассматривает как существенное условие договора без права применения нормы п. 3 ст. 424 ГК РФ. В целом это правильно, но, исходя из практики заключения договоров аренды таких объектов (прежде всего с участием субъектов РФ и муниципальных образования) и смысла требований закона, было бы правильным первую фразу п. 1 ст. 654 ГК РФ дополнить словами «или порядок его установления» Аналогичное уточнение целесообразно сделать и в тексте абз. третьего п. 3 ст. 65 Земельного кодекса.
16. Земельный участок представляет собою особый объект гражданских правоотношений, его аренда имеет определенные особенности. Под земельным участком в гражданском праве следует понимать неотторжимую часть земной коры, имеющую пространственное расположение, вертикальные и горизонтальные границы, определенное местоположение, учитываемую в кадастровой системе и характеризующуюся определенными (конкретными) качественными особенностями. Такое определение позволяет избежать отношения к земельному участку как только к поверхности самой земли, неосновательного смещение акцента на одну из качественных его характеристик. Выделение вертикальных и горизонтальных границ позволяет распространить предусмотренный законом правовой режим владельца земельного участка (см., например, ст. 261-262 ГК РФ) на внутренние водоемы, лес, растения, почвенный слой, соответствующее воздушное пространство и т.п. Указание на связь с кадастровым учетом позволяет решить проблему делимости земельного участка и его различного понимания в земельном и гражданском законодательстве; в частности, если с точки зрения земельного законодательства не может быть земельного участка как объекта правоотношений без собственного кадастрового номера, то применительно к аренде земельных участков достаточно установить принадлежность арендуемого участка к другому, имеющему такой номер.
Земельный участок не является принадлежностью расположенных на нем объектов недвижимости, равно как и наоборот. Составляющие его поверхность, естественные элементы (камни, дикорастущая растительность, плодородный слой и пр.) есть элементы сложной вещи (ст. 134ГКРФ).
Аренда «земельной доли» невозможна, эта категория выражает лишь особенности правового режима земельных участков, находящихся в общей собственности. До выделения доли в натуре ее нельзя арендовать (доля в праве общей собственности не имеет определенности в объекте для целей аренды), а после выделения - возможна лишь аренда самого земельного участка, но не земельной доли.
17. Действующий закон не четко разграничивает земельно-правовые и гражданско-правовые отношения, равно как смешиваются понятия «земельное законодательство», «гражданское законодательство», с одной стороны, и «гражданское право», «земельное право», с другой. При аренде земельных участков арендные отношения одновременно регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. Для правильного применения норм земельного и гражданского права к отношениям, возникающим по поводу земли, следует изначально дифференцировать сами фактические отношения: те из них, которые складываются по поводу планирования, организации земельных ресурсов, контроля за ними и т.п. -это сфера действия норм земельного права. Отношения же имущественные, опирающиеся на действие закона стоимости, в том числе возникающие при обороте земельных участков, являются гражданско-правовыми. Если в первом случае нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) применению не подлежат, то во втором случае они применяются субсидиарно.
17.1. Учитывая значение аренды земельных участков, практику развитых стран, а также в целях обеспечения логики правового регулирования отношений с помощью норм различных институтов, предлагается выделить в рамках главы 34 ГК РФ параграф, посвященный аренде земельных участков.
18. Анализ соотношения норм ГК РФ и ЗК РФ позволил сформулировать и обосновать ряд законодательных предложений; в том числе:
- предлагается в п. 2 ст. 22 ЗК РФ добавить указание на возможность сдачи в аренду земельных участков не только собственниками, но «и иными лицами в соответствии с гражданским законодательством»;
- критикуя содержание п. 3 ст. 22 ЗК РФ и в целях устранения логического противоречия в основаниях прекращения договора аренды, предлагается заменить в данном пункте слова «статьей 46 настоящего Кодекса» на слова «пунктом 2 ст. 46 настоящего Кодекса»;
- возражая против допущения п. 5 ст. 22 ЗК РФ передачи прав и обязанностей арендатора без согласия арендодателя и устраняя противоречие этой нормы правилу п. 1 ст. 391 ГК РФ, предлагается установить, что перевод прав и обязанностей производится арендатором только с согласия
арендодателя; предоставить же пользование участком арендатор может и без согласия арендодателя;
- предлагается п. 7 ст. 22 ЗК РФ исключить (он не определяет правовое основание для передачи земельного участка), а п. 3 ст. 49 ЗК РФ дополнить следующей фразой: «Указанные правила применяются и в случае принудительного изъятия земельного участка на время (на срок до одного года) с заключением договора аренды».
Внесены и другие предложения, направленные как на изменение редакции ЗК РФ, так и толкование его положений (относительно п. 9 ст. 22, п. 3 ст. 26, п. 1 ст. 46 ЗК РФ).
19. Пункт 2 ст. 607 ГК РФ предусматривает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Однако в действительности законодательство, регулирующее отношения в сфере землепользования и недропользования, содержит специальные правила не только о сдаче в аренду объектов, но и относительно субъектного состава, порядка заключения договоров, их исполнения, ответственности и пр. Поэтому следует или исключить из земельного законодательства всякие специальные правила об исполнении арендных обязательств или же указанный пункт изложить в следующей редакции:
«2. Особенности правового регулирования отношений по предоставлению отдельных объектов в аренду и пользованию ими могут быть установлены федеральным законодательством».
20. Договор лизинга, тесно связанный с куплей-продажей объекта лизинга, не является в силу этого самостоятельной правовой конструкцией и по своим юридическим характеристикам не выходит за рамки института аренды. Договор купли-продажи, предшествующий договору лизингу, следует признать договором в пользу третьего лица.
20.1. Традиционно выделяемые в литературе разновидности договора лизинга в правовом смысле не являются его видами. Особенности таких договоров определены различием технических, экономико-финансовых, организационных и прочих условий осуществления лизинговой деятельности в целом, а также либо наличием в договоре признаков смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГКРФ), либо комбинацией разных самостоятельных договоров (предшествующих или следующих за договором лизинга, или же сопровождающих его); так, договор «оперативного лизинга» является обычным договором аренды; договор «возвратного лизинга» есть простой договор лизинга, но ему предшествует договор купли-продажи между будущим лизингополучателем и лизингодателем и т.д.
20.2. В диссертации отрицательно оцениваются предложения отказаться от детального правового регулирования лизинга, мотивированные диспозитивным характером подавляющего большинства норм, и предложения о выделении правил о лизинге в отдельную главу Гражданского кодекса. Предлагается и аргументируется исключить параграф 6 гл. 34 ГК РФ и дополнить ст. 606 абзацем третьим следующего содержания: «Особенности аренды при предоставлении имущества в лизинг, а также в некоторых других случаях, могут быть установлены соответствующими федеральными законами». В таком случае основная нагрузка в правовом регулировании специфических особенностей договора лизинга будет перенесена на федеральный закон (действующий ГК РФ его принятие не предусматривает), что позволит не только комплексно регулировать отношения лизинговой деятельности в целом (т.е. не только гражданско-правовые отношения), но и оперативно изменять данные нормы без изменений в тексте ГК РФ.
20.3. Ошибочно толковать Конвенцию ООН 1988 г. «О международной финансовой аренде (лизинге)» как предусматривающую договор лизинга в качестве трехстороннего. Анализ соответствующих статей Конвенции позволяет утверждать, что понятие «лизинговая сделка» используется в
тексте данного акта только для ориентации на особый характер двух различных договоров - купли-продажи и собственно лизинга. При этом важно учитывать, что Конвенция вовсе не ставила целью изменить национальное законодательство участников и имеющиеся в нем правовые конструкции.
В работе вносятся и другие предложения по методическому осмыслению правового режима аренды в целом, отдельных объектов, совершенствованию законодательства, его уточнению и толкованию.
Практическая значимость и апробация результатов исследования.
Практическая значимость настоящего исследования состоит прежде всего в том, что совокупность сформулированных теоретических положений представляет собою квалификационное исследование на диссертационном уровне вопросов договора аренды, в силу этого может служить методологической основой для дальнейших разработок в данной сфере, а конкретные предложения и выводы, содержащиеся в работе, могут быть использованы в законодательной и правоприменительной деятельности, в хозяйственной практике.
Положения диссертационной работы могут служить также в качестве основы для разработки учебных и учебно-методических материалов.
Основные теоретические положения и практические рекомендации, содержащиеся в настоящем исследовании, публиковались в печати, являлись предметом выступлений диссертанта на научных конференциях, обсуждались на кафедре предпринимательского права Северо-Осетинского государственного университета, на кафедре гражданского права Саратовской государственной академии права, фактически используются автором в учебном процессе.
Структура диссертации. Диссертация состоит из Введения, четырех глав, объединяющих двадцать один параграф, Заключения, Списка использованных нормативных правовых актов и литературы.
Понятие и значение аренды. Правовой институт договора аренды
По мере развития нынешняя цивилизация прошла несколько этапов своего экономического освоения действительности. Если первый характеризовался простым присвоением плодов природы, то на втором наступила эпоха их обработки; далее - меновой торговли, где потребовалось совершение актов межличностного социального значения1. Уже на первых этапах зародилась наука (и искусство) экономии, т.е. разумного, рачительного ведения собственных дел, которая в центре внимания ставит вопрос о комплексном эффекте обладания материальными благами, принадлежащими человеку (семье, группе лиц), во имя определенных целей (удовлетворение текущих жизненных потребностей, приобретение предметов роскоши, передача имущества потомству и пр.); естественно, такого рода усилия были возможны лишь потому, что происходил сам процесс накопления (приобретения в собственность). Но со временем стало очевидным, что как таковое состояние присвоения (обладания) существенно отличается от другого умения - «искусства наживать состояние»2. Наконец, с развитием производительных сил и форм хозяйствования, стало понятным и некоторое преобладающее значение этого второго умения (искусства), позволяющее в результате непрерывного и безграничного устремления к прибыли создать состояние без наследства, приобрести капитал без финансовой основы и т.п. Хрематистика (жажда получения прибыли как таковой) достойна порицания, но это объективное явление, объясняемое социальными, психо-физическими, духовными и прочими причинами, которое само по себе есть факт действительности, а не объект негодования.
Хозяйственная деятельность может опираться на различные социально-экономические способы вовлечения орудий и средств труда в производственный процесс. Безусловно, обладание ими на праве собственности предпочтительно и часто выгодно с точки зрения экономического эффекта (нет затрат на платежи собственнику), но не всегда удобно или возможно. Именно поэтому существовал и существует арендный тип хозяйствования; при этом он не должен противопоставляться хозяйствованию собственника ни с точки зрения прибыльности, ни с позиций комфортности управления производственным процессом, ни в плане социального значения возникающих отношений. Это именно другой тип, т.е. иной модус организации производства, исходно он не худший и не лучший.
Идиллическая ситуация, когда начало всякой деятельности обеспечено достаточными средствами, обычно не соответствует действительности, и на практике почти всякий производственный, а равно и непроизводственный, процесс опирается на привлечение постороннего имущества или капитала.
Добавим, что потребность в имуществе (как в предпринимательских, так и в иных отношениях) может быть временной, приобретение его на праве собственности в таком случае не оправдано экономически. В конкретной экономике могут встречаться и иные ситуации, когда приобретение в собственность не целесообразно. Такой пример. Нижегородская авиакомпания «Волга-Авиа», контрольный пакет которой принадлежит местным властям, заинтересована в том, чтобы принадлежащие ей самолеты Ту-134 так и остались в собственности. Однако сама авиакомпания не имеет ни надлежащих свидетельств эксплуатанта данных воздушных судов, ни требуемого технического состава, ни соответствующих летчиков. Оптимальный выход из ситуации - сдача лайнеров в аренду.
Потребность в аренде возникает также в случаях, когда экономико-технические характеристики используемой техники требуют определенных условий, например, большегрузные автомашины-тягачи экономически выгодно использовать только на «длинном плече», и если таких перевозок нет, то лучше всего сдать их в аренду .
Еще древние мыслители (Солон, Платон, Аристотель и др.) заметили, что богатство предопределяется не фактом обладания значительным имуществом или деньгами на праве собственности, а эффективностью хозяйствования в целом, умением применять различные формы и методы его обустройства и ведения . То же касается и земли (земельных участков). Обладание землей на праве собственности не всегда и не во всех отношениях благо. Так, по мнению современных экономистов, «собственность надолго фиксирует ситуацию, не позволяя принимать оперативные решения», поэтому оптимальной является схема, когда часть земли у производителя сельхозпродукции находится в собственности, а часть - в аренде. Современные экономические теории менее всего опираются на правомочия собственности в выстраивании эффективных моделей хозяйствования. В частности, отмечается, что «при прочих равных условиях высокие трансакционные издержки из прав будут сдвигать схему прав собственности на ресурс в сторону крупных участков совместного пользования»1. Отмечается также, что и для владельца всякого экономически значимого ресурса (в числе этих владельцев и государство) значима его (ресурса) открытость и доступность; большинство современных экономических теорий настаивает на том, что решающее значение в коммерческом успехе имеет моделирование вариантов поведения и фактическое внедрение инноваций, их темпы.
Понятие недвижимости и общие вопросы ее включения в гражданский оборот в целях аренды
Недвижимость выделена из числа прочих объектов гражданских правоотношений (ст. 130, 131 ГК РФ) и отличается особым правовым режимом. Это касается и правового регулирования аренды данных объектов. Правда, законодатель в главе 34 ГК РФ не пошел по тому же пути, что и в гл. 30 ГК РФ («Купля-продажа»); применительно к недвижимости можно говорить о двух различных параграфах гл. 34 ГК РФ - это параграф 4, посвященный регулированию аренды зданий и сооружений, и параграф 5, где изложены специальные правила об аренде предприятий. Соотношение норм этих двух параграфов типично для композиции действующего ГК: правила параграфа 4 применяются к нормам параграфа 5 субсидиарно (п. 2 ст. 650 ГК РФ). Но совершенно понятно, что оба этих параграфа не охватывают всех случаев аренды недвижимого имущества и фактически регулируют лишь арендные отношения по поводу непосредственно названных в них объектов: а) зданий и сооружений, б) предприятий. Понятие «недвижимость» использовалось еще в дореволюционном российском праве1,! в современной России его применение связано с принятием нового (1994 г.) ГК РФ. Статья 130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Таким образом, в качестве критерия признания имущества недвижимым выделена прежде всего прикрепленность этого имущества к земле, неразрывная связь с нею. К недвижимым вещам (в целях правового регулирования) относят также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Надо заметить, что фактически законом называется не один, а, по крайней мере, два разных критерия: объект признается недвижимым при условии, что его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Существует несколько взглядов на приемлемость данного критерия при отнесении имущества к разряду недвижимости. Так, В.В. Витрянский придерживается следующей позиции: «неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, - позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и сооружений. Например, исходя из указанного критерия очевидно, что эти специальные правила не подлежат применению к правоотношениям, связанным с арендой ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций».1 Не все авторы придерживаются аналогичной позиции. Так, А.Г. Дорошкова отмечает, что и киоски, и павильоны являются строениями, имеющими капитальный фундамент; поэтому остается не ясным: какой же физической характеристикой должен обладать объект для того, чтобы он мог быть отнесен к категории недвижимости. Указанный автор полагает, что в основе должно лежать разделение объектов на капитальные и некапитальные; к последним следует отнести автостоянки, будки, киоски, отличающиеся тем, что они монтируются на поверхности грунта без проведения каких-либо землеройных работ. Капитальные объекты строятся на фундаменте, имеют прочную связь с земельным участком, перемещение их невозможно без ущерба их дальнейшему назначению. Разделение объектов на капитальные и некапитальные можно провести также по различию в подходе к оформлению правоустанавливающих документов для их возведения. Кроме того, в ряде случаев критерием недвижимости выступает вовсе не связь с землей, а срочность существования объекта; например, в соответствии со ст. 62 Градостроительного кодекса РФ на строительной площадке без специальных разрешений и регистрационных процедур могут быть размещены временные здания и сооружения, подлежащие сносу после завершения строительства; нет сомнений, что такие сооружения могут иметь фундамент, но к недвижимости не относятся.
Общие вопросы вовлечения земельных участков в гражданский оборот
Формирование в Российской Федерации частной собственности на землю1 вовсе не решает всех проблем в области землепользования; у значительного круга физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание). Именно поэтому аренда земельных участков была и остается популярной формой организации производственно-экономического процесса; в частности, Правительство Российской Федерации, осознавая необходимость в развитии арендных отношений, предусматривает меры по формированию рынка аренды земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг, осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды земли».
И хотя земля всегда обладала особой экономической ценностью1, отечественная цивилистическая наука длительное время по известным причинам не изучала отношения, складывающиеся по поводу земли. При формировании же нового гражданского и земельного права не удалось избежать противоречий в регулировании одних и тех же отношений. Нормы этих отраслей (в части регламентации арендных отношений и не только их) не вполне скоординированы, не создана пока развернутая система нормативных актов для регулирования всего комплекса отношений в рассматриваемой сфере, не накоплена практика применения имеющихся норм и т.п.
Если основные положения об аренде в целом, а также правовая регламентация аренды отдельных объектов, исследованы в цивилистической литературе достаточно полно, то этого нельзя сказать применительно к договору аренды земли. Во-первых, потому, что длительное время эти вопросы в основном лежали за пределами сферы гражданско-правового регулирования. Во-вторых, до начала 90-х годов практика применения института аренды в отношении земли была незначительной. В-третьих, законодатель не выделил отдельный параграф об аренде земли, и применение норм об аренде здесь требует учета норм различных правовых институтов. В-четвертых, правовое регулирование отношений в связи с землей сопряжено с необходимостью анализировать нормы иных отраслей законодательства (земельного, административного, финансового и др.).
Аренда земельных участков как социально-экономическое явление и соответствующие ей правовые отношения представляют собою достаточно сложный комплекс связей, действий и их последствий (результатов), не сводимый только и исключительно к договору аренды. Здесь достаточно указать, что с получением земельного участка в аренду у его пользователя сразу же появляются новые социальные отношения с соседями по объекту, возникает новый экономический формат хозяйствования (например, требуется постоянно учитывать обязанность арендного платежа), землевладелец оказывается управомоченным и обязанным в отношениях административных (например, с органами местного самоуправления), природоохранных, по землеустройству и т.п. Земля является особенным объектом гражданского оборота в силу своих природных качеств, свойств, функций и роли ее в жизни общества. Отношение к земле как к специфическому объекту правоотношений исторически менялось, соответственно изменялось и правовое регулирование арендных отношений.
Ранее проведенный анализ истории развития правового регулирования арендных отношений в целом показывает, что именно земельные участки являлись основным объектом договора аренды (подавляющее большинство других объектов оборота - за исключением строений - обладало невысокой стоимостью и приобреталось чаще всего в результате купли-продажи). Предоставление другому земли в пользование как особый вид социально-экономических отношений известно (в писаной истории) примерно четыре тысячелетия (вероятно, первый акт, регулирующий аренду земли - Законы Билаламы - XX в. до н.э.). В хозяйственной практике древних цивилизаций Индии, Месопотамии, Египта, Китая широко использовались различные арендные формы землепользования . О значении арендных отношений и влиянии их на социально-экономические связи в древнем мире говорит тот факт, что целые социальные группы и сословия получали свои названия в зависимости от того, на каких арендных условиях они обрабатывали землю (в Афинах — «шестидольники», «половники» - в Древнем Новгороде и т.д.).
