Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Правоотношения по управлению многоквартирным домом 18
1. Понятие и правовая сущность управления мноюквартирннм ломом 18
2. Структура правоотношений по управлению многоквартирным домом 53
Глава 2. Способы управления многоквартирными домами 70
1. Управление многоквартирными домами товариществами собственников жилья 70
2, Управление многоквартирными домами жилищными кооперативами 97
3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией 107
4. Непосредственное управление многоквартирным домом 132
Заключение 151
Библиографический список 157
- Понятие и правовая сущность управления мноюквартирннм ломом
- Структура правоотношений по управлению многоквартирным домом
- Управление многоквартирными домами товариществами собственников жилья
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
В советские годы порядок управления многоквартирными домами был обусловлен господствовавшей командно-административной экономикой и отличался отсутствием разнообразия форм управления, наличием монополии у организаций, управлявших домами, государственным регулированием порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг и тарифов на них.
Результатом такого подхода было неэффективное содержание и обслуживание жилищного фонда, его ускоренный износ, В постсоветские годы для государства стала острой проблема высоких издержек действовавшей системы обслуживания жилого фонда.
Начиная с первых лет рыночных реформ предпринимались попытки проведения качественных преобразований в сфере управления многоквартирными домами, В Законе РФ от 24 декабря 1992 г. К* 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» появились такие понятия как «кондоминиум» и «товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах»- Для дальнейшего развития товариществ как формы управления многоквартирными домами был принят Указ Президента РФ от 23 декабря 1993 г. № 2275 «Об утверждении временного положения о кондоминиуме» ( Нормы данного указа впоследствии были частично изменены и закреплены на законодательном уровне в Федеральном законе от 15 июня 1996 г, № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» .
Первые попытки создать новую систему управления домами основывались на образцах западных правовых норм в этой сфере. Они не были приняты обществом на том уровне, на который рассчитывала государственная власть. Тем не менее, именно н период действия этих правовых актов были созданы первые товарищества собственников жилья и заключены договоры с негосударственными управляющими организациями.
1 Российская газета. 23 января 1993 г,№ 15,
2 Российская газета, 11 января 199-1 г. № 5.
3 Собрание законодательств РФ, 1996. № 25, Ст. 2963.
При кодификации жилищного законодательства в 2004 г. законодатель, учитывая недостаточно эффективное воздействие Федерального закона «О товариществах собственников жилья» на жилищно-коммунальное хозяйство страны изменил нормы об управлении многоквартирными домами, включив их в отдельный раздел Жилищного кодекса РФ ,
Однако реализация новых правил происходит очень медленно. В связи с неготовностью населения к проведению общих собраний и выбору способа управления многоквартирными домами, законодатель вынужден был перенести конечный срок проведения таких собраний. Хотя с момента принятия Жилищного кодекса РФ прошло более двух лет, до сих пор еще не истек срок проведения органами местного самоуправления конкурсов по выбору управляющих организаций для тех домов, в которых не выбран способ управления.
Несмотря на все реформы ситуация в сфере жилищно-коммунального хозяйства изменилась мало. Лишь в небольшой части домов созданы товарищества собственников жилья и немногие дома привлеки частные управляющие организации для содержания общего имущества в многоквартирных домах. Большая часть жилищного фонда находится в ведении государственных и муниципальных предприятий (ДЕЗ, ЖЭК и т.п.). Большинство собственников помещений имеет очень слабое представление о своих правах и обязанностях в области управления общим имуществом.
По данным социологического опроса, проведенного в городах Ростовской области, опрошенными собственниками и нанимателями жилых помещений, которые оценивали услуги в сфере ЖКХ, было дано всего 6 % положительных и 75 % отрицательных отзывов о состоянии ИХ информированности о правах и обязанностях в области управления жилищным фондом. Разница между отрицательными и положительными
'СЗ РФ. 2005. № К Ст. 14
отзывами составила 69 % и стала самой высокой из всех результатов оценок услуг в сфере ЖКХ.
Низкая информированность населения является одним из серьезных факторов, замедляющих изменения в жилищно-коммунальной сфере.
Монополистическое положение государственных предприятий ведет к росту цен на жилищно-коммунальные услуги и низкому качеству таких услуг, У данных организаций нет стимула к повышению качества обслуживания жильцов и снижению издержек,
С другой стороны, собственники помещений не только не имеют информации о своих возможностях в сфере организации обслуживания многоквартирных домов, но и не интересуются этим. Сложился стереотип пассивного поведения в вопросе обслуживания домов, когда жильцы возлагают решение всех вопросов на государство и созданные им обслуж'и дающие предприятия.
Одновременно существует недовольство качеством обслуживания общего имущества многоквартирных домов, что ведет к нежеланию вносить высокую плату -*а жилищно-коммунальные услуги.
Ко всем указанным проблемам добавляется целый ряд правовых. Законодательство не только не поощряет активное поведение собственников помещений, но во многих случаях усложняет положение граждан, решивших изменить способ упрапления своим домом или сменить управляющую организацию, создает им в этом препятствия. Отсутствие положительного опыта по созданию товариществ или найме частных организаций у собственников одних домов, приводит к бездействию других домовладельцев.
При многообразии способов управления многоквартирным домом правовые нормы о каждом из лих имеют большое количество недоработок.
Для сравнения разница отрицательных и положительных отзывов о состоянии внутридомовых коммуникаций составила 66 %, о текущем ремонте сантехники а внутри квартирных коммуникацией - 65 %, горячем водоснабжении - 21 %, качестве холодной воды - 5 %, а в оценке оказания услуг по отоплению жилых помещений положительных отзывов было больше отрицательных (на .1 %). Информация о результатах про-іедеішого социологического опроса размешена Администрацией Ростовской области в сети Интернет по адресу http;//w ww,donland,ru/Mіnstro>,
Устранение правовых проблем в сфере организации обслуживания домов является необходимым условием создания эффективной системы управления многоквартирными домами, повышения качества жилищно-коммунальных услуг и снижения их стоимости,
В доктрине вопросам правового регулирования управления многоквартирными домами уделяется мало внимания. В современной науке не разработаны основополагающие подходы к понятию и правовой сущности управления многоквартирным домом, без которых не представляется возможным создание комплексных представлений о способах управления многоквартирным домом. Отсутствие должного уровня научного анализа правовых механизмов управления многоквартирными домами отчасти обусловлено новизной современного законодательства. Важным является изучение правовой природы основных договоров, заключаемых при управлении многоквартирным домом, их предмета и существенных условий. В настоящее время данные вопросы являются дискуссионными.
В современной отечественной науке недостаточно внимания уделено и осуществлению и защите прав членов товариществ собственников жилья и практически полностью отсутствуют работы, посвященные управлению многоквартирными домами жилищными кооперативами.
Все это свидетельствует об актуальности соответствующей проблематики и определило выбор автором темы диссертации. Представляется необходимым изучить институт управления многоквартирными домами, выработать предложения по совершенствованию законодательства в целях создания действенного правового механизма реализации каждого способа управления.
Объектом исследования являются правоотношения, складывающиеся между различными субъектами при управлении многоквартирными домами, выборе способа управления и его реализации, создании товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов, заключении договоров с управляющей организацией, лицами,
осуществляющими выполнение работ и услуг при непосредственном управлении многоквартирным домом.
Предметом исследования является система теоретических, нормативно-правовых и практических аспектов понятия управления многоквартирным домом и его правовой сущности, различных способов управления многоквартирными домами, а также типичных правоотношений, в которые вступают граждане и юридические лица в связи с управлением многоквартирным домом.
На первый план исследования вынесены наиболее актуальные теоретические и практические проблемы правового регулирования каждого способа управления многоквартирным домом.
Нормативную базу исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, акты субъектов Российской Федерации, подзаконные акты, разъяснения и рекомендации Верховного Суда Российской Федерации, Конституционного суда Российской Федерации, решения судов различных инстанций по конкретным делам.
Степень научной разработанности темы.
Теоретическую основу исследования составили труды ученых-юристов, посвященные вопросам права собственности, структуры правовых отношений, юридических лиц, права общей собственности, обязательственного права, управления имуществом, договора доверительного управления, в частности работы: ММ. Агаркова, В.К. Андреева, С.С. Алексеева, К.Н. Анненкова, М.И. Брагинского, С.Н, Братуся, А.В. Бенедиктова, В.В, Витрянского, ДМ Генкина, О.А. Городова, В.П. Грибанова, Л ДО,, Десяткова, Е.Н. Данилова, Д.Ф. Нремеева, О.С. Иоффе, В,П. Камышанского, СМ. Корнеева, ИЛ. Корнеевой, О.А. Красаачикова, П.В. Крашенинникова, В.А. Лапача, В. Н. Литовкина, Р.П. Мананковой, В.Ф. Маслова, ДІЇ Мейера, Л.М. Мипкиной, И.Б. Новицкого, В.А. Рясенцева, В.А. Рыбакова, O.R Садикова, ПИ. Седугина, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Е.А, Суханова, 111 Тагайназарова, В,А. Тархова, Ю.К. Толстого,
MX Треушникова, В,А. Фогеля, Р.СХ Халфиной, Г.Ф. Шершеневича и многих других ученых.
Тема диссертационного исследования ранее в той или иной степени затрагивалась в различных научных работах. Имея большую социальную и экономическую значимость, при отсутствии существенного исторического опыта правового регулирования, постоянном изменении законодательства сфера собственности в многоквартирном доме и управления общим имуществом привлекает внимание цивилистов. Однако основной акцент при проведении исследований делался, как правило, на отношения собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которые являются основой для отношений по управлению многоквартирным домом. В ряде случаев изучалось правовое регулирование отдельных способов управления многоквартирными домами, в основном - товариществами собственников жилья. В связи с этим ряд важных вопросов правового регулирования управления многоквартирными домами не исследован.
Мало внимания уделялось общим воззрениям на управление многоквартирным домом, его понятие, правовую сущность, практически не рассматривались вопросы управления домами жилищными и жилищностроительными кооперативами, недостаточно изучалось непосредственное управление.
Диссертационных работ, посвященных теме исследования, fie проводилось.
Отдельным вопросам управления многоквартирными домами посвящены работы: P.P. Аллямова, O.PL Бобровской, Т.Д. Борзенковой, Л.ІО. Грудцьшой, НА. Дроздова, B.C. Ермакова, О.Е Жульевой, Р.З. Ибатуллиной, ЕЛ. Каменевой, Е.Б, Козловой, П.В. Крашенинникова, И.Б. Миронова, С.Г, Певницкого, А.В. Понова, А.Б, Рыжова, Д.Б. Савельева, П.И. Седугина, J1.C, Тихоновой, У.Б, Филатовой, Л.В. Щеяниковой, Е.А, Чефрановой и других авторов.
Целью исследования яаляется выявление правовой сущности управления многоквартирным домом, решение теоретических проблем, связанных с правовым регулированием управления многоквартирными домами различными способами, оценка эффективности существующих правовых конструкций, опосредствующих отношения по управлению многоквартирными домами, и выработка предложений по совершенствованию законодательства для обеспечения реализации прав собственников общего имущества в многоквартирном доме.
Достижение цели исследования обеспечивается в процессе решения следующих задач;
- сформулировать правовое понятие управления многоквартирным
домом на основе систематизации и обобщения теоретической и нормативной
правовой базы, анализа практики реализации нормативной базы
применительно к различным способам управления многоквартирным домом;
рассмотреть структуру правоотношений по управлению многоквартирными домами, определить круг субъектов и объектов правоотношений и другие элементы, а также основания возникновения правоотношений;
на основе сформулированного понятия управления многоквартирными домами и анализа правоотношений по управлению многоквартирными домами выявить правовую сущность управления многоквартирными домами;
- сравнить механизмы правового регулирования многоквартирными
домами, применявшиеся в различные периоды времени, и их влияние на
сферу жилищно-коммунального хозяйства;
- выявить наиболее значимые проблемы, возникающие при реализации
каждого из способов управления многоквартирными домами, установить
причины возникновения данных проблем и способы их устранения, в том
числе путем совершенствования действующих правовых норм.
Методологическую основу исследования составляют общенаучный диалектический метод, наряду с которым автором использовались частнонаучные методы познании: системный, логический, исторический, формально-юридический, лингвистический, сравнительно-правовой. В ходе исследования проводились системный анализ норм федерального жилищного и гражданского законодательства, подзаконных актов, нормативных актов субъектов Российской Федерации, конкретно-социологическое исследование судебной практики их применения, сравнительный анализ теоретических работ, использовались приемы диалектической и формальной логики.
Указанные меюды в совокупности позволяют исследовать рассматриваемый предмет целостно и всесторонне.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что впервые было проведено комплексное исследование инсіиіута управления многоквартирными домами на основе нового жилищного законодательства и представлена система основных теоретических положений и нормативных правовых установок, образующих механизм правового регулирования управления многоквартирными домами. Установлена правовая сущность управления многоквартирным домом и сформулировано понятие данного явления, проведен детальный анализ норм Жилищного кодекса РФ, регулирующих все способы управления многоквартирными домами. На этой основе сделаны выводы, разработаны предложении по совершенствованию законодательства Российской Федерации, рекомендации по его применению субъектами правоотношений по управлению многоквартирными домами.
Новизна результатов диссертационного исследования выражена в следующих положениях, выносимых па защиту»
1. Автором сформулировано правовое понятие управления многоквартирным домом.
В объективном смысле управление многоквартирным домом - это юридический институт, представляющий собой систему правовых норм,
регулирующих оощественные отношения, складывающиеся в связи с осуществлением управляющим субъектом целенаправленного воздействия на поведение собственников помещений в многоквартирном ломе и других лиц по поводу обслуживания общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг.
В субъективном смысле управление многоквартирным домом - это гражданско-правовая обязанность по осуществлению путем совершения комплекса фактических и юридических действий управляющим субъектом (товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом, собственниками помещений в многоквартирном доме) воздействия на поведение собственников помещений в многоквартирном доме и других лиг! по поводу обслуживания общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг, направленного на достижение установленных законом пелей.
2. В результате комплексного подхода к правовым аспектам различных способов управления многоквартирным домом была выявлена правовая сущность управления многоквартирным домом, которая проявляется в двух аспектах;
управление многоквартирным домом как система норм представляет собой самостоятельный правовой институт;
управление многоквартирным домом в рамках конкретных правоотношений является обязанностью, предусмотренной законом и возникающей на основании сложных юридических составов, включающих проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведение конкурса по отбору управляющей организации, создание некоммерческих организаций, заключение договоров. Данную обязанность в зависимости от способа управления несут собственники помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив перед собственниками помещений в многоквартирном доме.
3. Автором впервые предпринята попытка комплексного изучения
правовой природы договора управления многоквартирным домом.
Утверждается, что договор является самостоятельным видом частноправовых договоров. Договор управления многоквартирным домом содержит элементы договорных обязательств, направленных на выполнение работ, оказание услуг, передачу имущества в собственность, однако не является смешанным, так как его самостоятельное существование признано законодательством. Поэтому к нему не могут прямо применяться нормы об отдельных договорах, предусмотренных частью второй Гражданского кодекса РФ.
4. Заключение договора о содержании общего имущества,
предусмотренного ст. 138 Жилищного кодекса РФ, для собственника
помещения в многоквартирном доме, не являющегося членом товарищества
собственников жилья, не является обязательным. Отсутствие договора о
содержании общего имущества не освобождает товарищество собственников
жилья от обязанности осуществлять управление многоквартирным домом, а
собственника, не являющегося членом товарищества собственников жилья, -
от обязанности вносить плату за жилье и коммунальные услуги.
Целесообразно ввести комплексное регулирование указанного договора, одновременно расширив сферу его действия до управления многоквартирным домом и переименовав его в договор управления общим имуществом многоквартирного дома товариществом собственников жилья.
5. Доказывается необходимость установления па уровне федерального
законодательства порядка управления многоквартирными домами-
новостройками с момента анода таких домов в эксплуатацию.
Для этого предлагается следующий основополагающий принцип организации управления вновь построенными многоквартирными домами: если лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме не создали товарищество собственников жилья, как это предусмотрено ст. 139 Жилищного кодекса
РФ, орган местного самоуправления проводит конкурс по отбору управляющей организации, которая приступает к управлению многоквартирным домом с момента ввода дома в эксплуатацию,
6. В результате сравнительно-правого анализа юридического статуса члена товарищества собственников жилья и участников юридических лиц других организационно-правовых форм делается вывод о необходимости расширения юридических процедур, обеспечивающих права членов ТСЖ, особенно при проведении общих собраний, что должно сократить количество судебных споров, возникающих между членами ТСЖ, уменьшить объем правонарушение совершаемых должностными лицами товарищества и отдельными собственниками и улучшить отношение граждан к товариществу как способу управления многоквартирным домом.
1. Необходимо обособить правовое регулирование отношений по управлению многоквартирными домами жилищными кооперативами на стадиях до полной выплаты паевых взносов всеми членами кооператива и после этого.
8. Обосновывается, что отношения, возникающие при заключении и
исполнении договоров о выполнении работ и оказании услуг по содержанию
и ремонту общего имущества при непосредственном управлении
многоквартирным домом, требуют ряда специальных правовых гюрм, в
частности, закрепления перечня существенных условий данных договоров и
ограничения сферы обязательного применения указанных договоров только
теми случаями, когда для выполнения работ и услуг по ремонту и
обслуживанию общего имущества требуется привлечение
специализированных организаций.
На основе проведенного диссертационного исследования и сделанных выводов автором предлагается внести в законодательство Российской Федерации следующие изменения.
1. Дополнить главу 14 Жилищного кодекса РФ рядом правил, обеспечивающих реализацию прав членов ТСЖ на участие в общих собраниях и пресекающих возможные злоупотребления в этой сфере. В частности, необходимо установить исключительный характер компетенции общего собрания; сроки проведения годового общего собрания и вопросы, разрешаемые на нем в обязательном порядке; порядок созыва и проведения общих собраний, в том числе правила участия членов товарищества в формировании повестки дня, порядок участия членов товарищества в общих собраниях, количество голосов каждого члена товарищества, правила документирования созыва, проведения и результатов общего собрания; порядок и условия проведения внеочередных общих собраний и собраний в форме заочного голосования; срок обжалования решений общего собрания в судебном порядке. Также необходимо установить требования к содержанию устава товарищества собственников жилья и порядок получения членами товарищества информации о его деятельности.
2. Дополнить ч, 1 ст. 164 Жилищного кодекса РФ следующими положениями:
«Заключение договоров подряда и возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязательно для собственников помещений в многоквартирном доме, кроме случаев, когда работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства могут выполняться без получения лицензии и собственники приняли решение о самостоятельном содержании и (или) ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Договоры подряда и возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, а также содержать следующие существенные условия:
- срок действия договора;
сроки выполнения работ и оказания услуг;
размер платы за выполнение работ и оказание услуг, порядок се внесения;
гарантийный срок на выполняемые работы;
- порядок контроля собственниками исполнения подрядчиком
(исполнителем) обязательств»,
3. Дополнить ч. 3 ст. 164 Жилищного кодекса РФ следующими положениями;
«Юридические лица и индивидуальные предприниматели (далее -юридические лица), заключающие с собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, договоры, в соответствии с которыми юридическое лицо будет действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами, обязаны письменно сообщить каждому собственнику, заключающему такой договор, что заключаемый договор не является договором управления многоквартирным домом, а само юридическое лицо не является управляющей организацией (управляющим).
Одновременно юридические лица обязаны письменно разъяснить каждому собственнику:
- предмет заключаемого договора;
- ответственность юридического лица за невыполнение или
ненадлежащее выполнение своих обязательств по заключаемому договору;
- лица, которые будут нести ответственность перед собственником за
невыполнение или ненадлежащее выполнение работ по обслуживанию и
ремонту многоквартирного дома, непредоставление или ненадлежащее
предоставление коммунальных услуг, а также основания и размер
ответственности данных лиц перед собственниками помещений в
многоквартирном доме.
Указанная информация должна быть предоставлена каждому собственнику под расписку перед заключением договора, по которому
юридическое лицо будет действовать от имени собственников, а также включена в текст данного договора».
Теоретическая значимость исследования состоит в том, что специализированная жил ищно-правовая проблематика рассматривалась с точки зрения цивилиста ческой доктрины. Содержащиеся в работе теоретические положения позволяют наметить новые задачи в изучении правового института управления многоквартирными домами и предложить пути их решения, а также могут послужить материалом для дальнейших научных исследований, основанных на новых подходах. Положения и выводы диссертации могут быть использованы при определении перспектив развития жилищного права, а также института собственности на жилые помещения в гражданском праве. Результаты исследования могут применяться при преподавании курсов «Гражданское право», «Жилищное право» и при обучении граждан, занимающихся управлением многоквартирными домами.
Практическая значимость исследования заключается в том, что полученные выводы и сформулированные рекомендации могут быть применены для совершенствования и устранения недостатков существующего правового регулирования гражданских и жилищных отношений, а также повышения эффективности правоприменительной деятельности. Проведенный анализ позволил выявить существующие пробелы в законодательных актах по вопросу управления многоквартирными домами, разночтения одних и тех же законодательных терминов и правил, что в значительной степени влияет на толкование закона гражданами и юридическими лицами, приводящее к различному применению правовых норм и судебным спорам.
Теоретические выводы и практические рекомендации могут способствовать совершенствованию правоприменительной практики, возможно их использование в работе управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами, судами.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре правового и организационного обеспечения государственной регистрации Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации. Основные положения и выводы исследования изложены в публикациях автора общим объемом 9,1 п.л. и в сообщениях на научных конференциях- Теоретические положения диссертации получили свое отражение в преподавательской деятельности на юридическом факультете Российской правотой академии Министерства юстиции Российской Федерации.
Апробация результатов исследования осуществлена также в процессе оказания правовой помощи ТСЖ «Южные воротак собственникам помещений в многоквартирных домах, при взаимодействии с организапиями г. Москвы, управляющими многоквартирными домами.
Структура и содержание работы определяются целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения, библиографического списка.
Понятие и правовая сущность управления мноюквартирннм ломом
К концу Первой мировой войны ввиду недостатка средств жилищное строительство прекратилось. К моменту установления власти большевиков существующее жильё в отсутствие ремонта пришло в упадок.
Как было указано П. Масловьш, борьба за власть привела к смене форм собственности, «...что потребовало не только идеологической, но и правовой национализации всей жилищной недвижимости»1. Передел собственности привёл к исчезновению хозяев жилья как лин. заинтересованных в его сохранности. В Москве, например, более 30 % жилья было переведено под учреждения, около 7000 жилых зданий уничтожено. Выявив неэффективность государственного централизованного управления домовым хозяйством, при котором невозможно было учесть характеристики и потребности конкретного дома, Советское правительство в декабре 1919 г. приняло Программу по децентрализации хозяйственного управления,
В апреле 1920 г. в Народном Комиссариате Внутренних Дел было создано Главное управление коммунального хозяйства (ГУКХ), которое приняло на себя функции восстановления коммунального хозяйства. НКВД обратился в Совет Народных Комиссаров с требованием укрепить хозяйственную деятельность населения в сохранении жилья и ограничить вмешательство в эту деятельность местных советов, передать жилые здания в самоуправление жильиам.
После введение НЭПа был принят Декрет ВЦИК и СНК РСФСР «О демуниципализации (приватизации) жилых здании» , что позволило примерно 10 % населения вновь обрести частную собственность на жилые помещения.
Многоквартирные жилые дома были переданы коллективам жильцов в пользование на договорной основе с условием проведения ими ремонта.
Для дальнейшего ограничения государственного вмешательства в 1921 г. был принят Декрет ВЦИК и СНК РСФСР «О разгрузке коммунальных органов от непосредственной эксплуатации муниципализированного фонда и о передаче домов коллективам жильцов»1. Однако это не позволило полностью решить задачи самостоятельного хозяйствования жильцов. Для урегулирования ошошений между собственниками земли, жилья и хозяйствующими субъектами был принят Декрет «О праве застройки» , который предусматривал заключение договора о совместной деятельности между тремя указанными субъектами.
Для создания гражданской инициативы населения Совнарком 23 мая 1922 г, принял Декрет «О жилтовариществах» , а позднее, 19 августа 1924 г. ВЦИК и СНК СССР приняли Постановление «О жилищной кооперации» , которым предусматривались три формы жилищных товариществ: жилищно-арепдные кооперативные товарищества (ЖАКТ); рабочие жилищно-строительные кооперативные товарищества (РЖСК); общегражданские жилищно-строительные кооперативные товарищества (ОЖСК).
Жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТ) создавались в целях использования муниципализированных домовладение предоставленных им в наем местными органами власти. Членство в товариществе приобретали все постоянно проживающие в данном домовладении граждане, пользовавшиеся избирательными правами согласно конституциям союзных республик. жакты приобретали статус юридического лица и были вправе:
а) арендовать муниципализированные домовладения, в которых проживали члены товарищества, на срок до 12 лет с правом преимущественного возобновления договора;
б) пользоваться всей жилой площадью домовладения путем предоставления се своим членам для проживания по нормам, устанавливаемым законодательством.
Средства жилищно-арепдных кооперативных товариществ составляли:
а) вступительные и паевые взносы членов товарищества;
б) поступления от квартирной платы и арендной платы за нежилые помещения.
Рабочие жилищно-строительные кооперативные товарищества (РЖСК), формировались из рабочих и служащих государственных предприятий и учреждений в целях удовлетворения жилищной потребности своих членов путем возведения новых, восстановления разрушенных или достройки незаконченных жилых строений,
Общегражданские жилищно-строительные кооперативные товарищества (ОЖСК) создавались по инициативе любых граждан безотносительно к роду деятельности. Членами ОЖСК могли стать как физические, так и юридические лица.
В многоэтажных домах, переданных коллективам жильцов в аренду, в основном использовалась форма жилищно-арендного кооперативного товарищества. В этот период жилищные товарищества получили широкое распространение. В г. Москве их появилось больше, чем к настоящему времени товариществ собственников жилья. Деятельность жилищных товариществ охватила 3/4 населения города.
Структура правоотношений по управлению многоквартирным домом
Основании возникновения правоотношении по управлению многоквартирными домами.
Под основания возникновения правоотношений понимаются юридические факты, то есть факты реальной действительности, с которыми правовые акты связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей1.
Лицо сможет управлять многоквартирным домом лишь в том случае, если будет наделено соответствующими полномочиями. Практически во всех случаях юридическими фактами, порождающими отношения по управлению многоквартирными домами, являются определенные действия (сделки) собственников помещений в многоквартирном доме.
Как правило, для инициации управления многоквартирным домом необходимо совершить ряд последовательный действий, что позволяет говорить о необходимости определенного юридического состава для возникновения правовых отношений управления.
Только когда собственники принимают решение о непосредственном управлении многоквартирным домом, данного единственного юридического акта достаточно для того, чтобы начать управлять многоквартирным домом. Последующие действия собственников (заключение договоров с подрядными и коммунальными организациями исполнение этих договоров, решение общих вопросов на собрании и т.п.) будут являются собственно процессом управления многоквартирным домом.
Общей чертой возникновения правоотношений управления многоквартирным домом является то, что собственники принимают решение о выборе способа управления. Если для возникновения правоотношенийтребуется юридический состав, то выбор способа управления является первым юридическим фактом в нем.
Собственники, таким образом, выступают в качестве своего рода улравомочивающих лиц - тех, от кого зависит возникновение полномочия по управлению многоквартирным домом.
В то же время существует исключение из указанного правила. Поскольку собственники не всегда готовы выбрать способ управления, а организация обслуживания многоквартирного дома является одной из важных государственных задач, направленной на защиту домовладельцев, правоотношения могут возникать без участия собственников. Если они не выбрали способ управления или не реализовали свое решение о выборе способа управления, то в соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления проводит конкурс по отбору управляющей организации. После выбора управляющей компании по конкурсу собственники обязаны заключить с ней договор.
Указанный конкурс проводится органом местного самоуправления, если собственники не выбрали или не реализовали решение о выборе способа управления в течение года до дня проведения конкурса. Для домов, построенных до вступления в силу Жилищного кодекса РФ существует переходное положение, согласно которому конкурс проводится в том случае, если собственники не совершили необходимые действия до 1 января 2007 г, (ст, 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2006 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»1), Однако остается не урегулированным вопрос о том, откуда отсчитывать годичный срок, предшествующий проведению конкурса, в отношении домов, построенных после вступления в силу Жилищного кодекса РФ.
Данный вопрос может быть решен по-разному. Так, в 3.6 Временного положения об организации управления многоквартирными домами в городе
Москве, утв. Постановлении Правительства Москвы от 17 января 2006 г, № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве»1, указано, что если общее собрание собственников помещений в течение года с момента оформления прав собственности на более чем 50 % площадей помещений не проведено, управляющая организация определяется в порядке, соответствующем ст. 161 Жилищного кодекса РФ,
В то же время буквальное толкование норм о праве собственности на общее имущество многоквартирного дома и управлении им позволяет сделать вывод о том, что все они распространяются на дома, в которых есть хотя бы два собственника. При этом никаких прямых указаний по данному вопросу, например, что нормы об управлении общим имуществом применяются с момента оформления прав на более 50 % площадей помещений в Жилищном кодексе РФ не имеется.
Для единообразного применения правил о выборе способа управления в Российской Федерации следует на уровне федерального законодательства устранить имеющийся пробел.
При выборе оптимального варианта правовой нормы, регулирующей данный вопрос, необходимо учитывать, что независимо от того, смогут ли домовладельцы проводить общее собрание после появления хотя бы двух собственников Б многоквартирном доме, или после оформления прав собственности на определенную часть площадей (50 % или иную), или после оформления права на какое-то количество жилых помещений (на два или на 50 % жилых помещений и т,п.)7 необходимо защитить интересы будущих собственников, которые не успели оформить свои права на жилые помещения. Только при регистрации права собственности на все помещения в многоквартирном доме можно говорить о том, что при выборе способа управления все домовладельцы имеют равные права. Одновременно следует иметь в виду, что дом требует управления с момента его сдачи застройщиком в эксплуатацию и собственники не должны быть необоснованно ограничены в своих возможностях по управлению и их положение не должно зависеть от приобретателей жилья, которые затягивают с регистрацией своих прав.
Управление многоквартирными домами товариществами собственников жилья
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 Жилищного кодекса РФ).
«В отличие от определения ТСЖ, данного Гражданским кодексом, который характеризует ТСЖ как объединение собственников квартир, Жилищный кодекс определяет ТСЖ как объединение собственников всех помещений в многоквартирном доме. Такой подход обусловлен складывающейся в последнее время тенденцией строительства многофункциональных административно-жилых комплексов, жилых домов со встроенными нежилыми помещениями и гаражными комплексами, потому наряду с собственниками квартир в доме имеются и собственники нежилых помещений, и собственники гаражных (парковочных) мест» «
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья и утверждении его устава принимается домовладельцами на их общем собрании и считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Оно отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. ТСЖ не отвечает по обязательствам своих членов, а они не отвечают по обязательствам товарищества.
Товарищество собственников жилья для осуществления своей деятельности наделяется рядом прав, в частности:
1) заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы па другие установленные законом и уставом товарищества цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на годразмеры платежей и взносов для каждого собственника помещения вмногоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4) выполнять работы для собственников помещений вмногоквартирном доме и предоставлять им услуги;
В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате мных общих расходов .
На товарищество собственников жилья возложен ряд обязанностей:
1) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества;
2) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
3) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
4) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственниковпомещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядкавладения, пользования и распоряжения общей собственностью;
5) принимать меры, необходимые для предотвращения илипрекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию праввладения, пользования и в установленных законодательством пределахраспоряжения собственников помещений общим имуществом вмногоквартирном доме или препятствующих этому;
