Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Понятие и место объекта незавершенного строительства в системе вещей 14
1. К вопросу о классификации вещей и понятии недвижимости в гражданском праве 14
2. Развитие правового регулирования объекта незавершенного строительства как разновидности имущества 43
3. Понятие и состав объекта незавершенного строительства. Момент возникновения объекта незавершенного строительства 58
4. Возникновение первоначального права собственности на объект незавершенного строительства 89
Глава II. Проблемы совершения отдельных сделок с объектом незавершенного строительства 111
1. Проблемы оборотоспособности объектов незавершенного строительства 111
2. Проблемы купли-продажи объекта незавершенного строительства 132
3.Проблемы ипотеки объекта незавершенного строительства 155
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 172
Список использованной литературы 181
- К вопросу о классификации вещей и понятии недвижимости в гражданском праве
- Понятие и состав объекта незавершенного строительства. Момент возникновения объекта незавершенного строительства
- Проблемы оборотоспособности объектов незавершенного строительства
Введение к работе
АКТУАЛЬНОСТЬ ТЕМЫ. Одно из центральных мест в теории и практике гражданско-правового регулирования имущественных и неимущественных отношений современного российского общества занимают вопросы регулирования специфических видов объектов гражданских прав. Являясь базисом, на котором произрастают фактические и регулирующие их правовые отношения, экономические блага имеют свои существенные особенности, без учета которых эффективное правовое регулирование отношений, возникающих по поводу этих благ, невозможно. Эти статутные особенности влияют в дальнейшем на весь механизм правового регулирования, в котором задействованы те или иные конкретные блага. Одно из самых заметных мест в ряду объектов гражданского права занимает недвижимое имущество. Однако, несмотря на важность и распространенность сделок с недвижимостью в гражданском обороте, и значительное количество нормативных актов, посвященное обороту недвижимости в РФ, нельзя сказать, что в данной сфере правового регулирования юридическая техника законов достигла совершенства, и учтены все практические проблемы, возникшие с момента принятия ГК РФ. С момента появления в отечественном гражданском законодательстве нормы, определяющей понятие и признаки недвижимого имущества, легальная дефиниция недвижимости, сконструированная по традиционному для нашего законодательства в этой сфере принципу перечисления, подвергалась критике, так как она не обладает стройностью классификационных критериев, ясностью признаков, по которым имущество могло бы быть отнесено к недвижимости, а сам перечень перечисления был далек от совершенства и потребовал целый ряд как изменений, так и дополнений, вследствие чего в ст.130 ГК РФ неоднократно вносились известные изменения. Однако, как показало время, даже закрепление на уровне Гражданского кодекса какого-либо объекта в качестве недвижимого имущества, не облегчает понимание его места в классификации объектов и специфики правового регулирования. Так было с предприятием как имущественным комплексом, то же происходит и с объектом незавершенного строительства.
В настоящее время, согласно ст. 130 Гражданского кодекса, к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
Именно изменения ст. 130 ГК РФ, в рамках которых объекты незавершенного строительства были отнесены к недвижимому имуществу, казалось бы, должны были упорядочить правовое регулирование данных объектов гражданских прав и раз и навсегда положить конец дискуссиям о их правовом режиме. Нельзя сказать, что до момента изменения ст. 130 ГК РФ, у законодателя не было позиции по поводу возможного отнесения объекта незавершенного строительства к недвижимости. Например, действовавшие нормы законодательства о регистрации однозначно указывали на то, что право на объект незавершенного строительства возникало с момента его государственной регистрации. Научная классификация вещей не давала возможности отнести объект незавершенного строительства к какой-либо категории таким образом, чтобы это не вызвало спора, вместе с тем, не признав объект незавершенного строительства недвижимым имуществом, практически невозможно отличить его по правовому статусу от строительных материалов. Казалось бы, данная проблема представляется надуманной, если иметь ввиду правила о распределении риска в подрядных отношениях. Однако реалии современного строительного бизнеса заставили законодателя сориентироваться в новых условиях и внести в закон нормы об объекте незавершенного строительства.
Тем не менее, до сих пор существует отличная от точки зрения законодателя доктринальная точка зрения о невозможности отнесения объекта незавершенного строительства к недвижимости. Иными словами, ввиду отсутствия грамотно построенного понятия недвижимого имущества и трудно воспринимаемой многими цивилистами теории единого объекта недвижимости, лишь недавно воспринятой нашим законодателем, вопрос о правовом режиме объекта незавершенного строительства все еще остается дискуссионным. В связи с этим особое значение приобретает вопрос о гражданско-правовом регулировании оборота объектов незавершенного строительства. Таким образом, требует рассмотрения вопрос о месте объекта незавершенного строительства в системе классификации вещей, определение объекта незавершенного строительства, его признаков и момента его возникновения как вещи, обособленно существующей как комплекс земельного участка и соединенных с ним строительных материалов. Само по себе закрепление объекта незавершенного строительства, безусловно, явилось следствием необходимости вовлечения его в гражданский оборот, прежде всего путем заключения по поводу него сделок ипотеки, купли- продажи, и др. Безусловно, подтолкнула к этому законодателя давно назревшая необходимость принятия законодательства об участии в долевом строительстве. Но, несмотря на уже сравнительно долгий опыт правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, ни в гражданском законодательстве, ни в науке гражданского права, не разработано правовых норм, регулирующих вопросы правовой природы объектов незавершенного строительства и их гражданско-правового оборота, а также особенностей сделок с данным объектом. Между тем, совершенно необходимыми, являются как нормы об описании и государственной регистрации объекта незавершенного строительства, так и правила совершения с ним гражданско-правовых сделок.
Учитывая тот факт, что в законодательстве ни в одной из статей части второй ГК РФ не урегулированы вопросы отчуждения или иных сделок объекта незавершенного строительства, до сих пор однозначно не разрешен вопрос о возможности совершения с объектом незавершенного строительства определенных сделок, например — аренды. Неоднозначным является вопрос о моменте возникновения объекта незавершенного строительства, моменте возникновения права на него, а также о возможности вовлечения его в оборот без диктуемого судебной практикой расторжения договора строительного подряда. Весьма проблемны вопросы ипотеки незавершенного строительства. Особенно в контексте проблемы тождества объектов недвижимости, учитывая темпоральный характер объекта незавершенного строительства и его способность изменяться на разных этапах действия договора об ипотеке. И, наконец, поскольку объект незавершенного строительства является одновременно объектом и вещных правоотношений, и обязательственных — в рамках договора строительного подряда, необходима система мер для защиты прав подрядчика в случае вовлечения объекта незавершенного строительства в гражданский оборот, которые на данный момент совершенно не выработаны.
Актуальность исследования обусловлена не только потребностями практики, но и назревшей необходимостью проведения комплексного анализа проблематики правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства с целью разработки теоретической доктрины, а также рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства.
Степень разработанности темы исследования. Теоретическую основу исследования вопроса о понятии и правовой природе объектов незавершенного строительства составили труды С.С. Алексеева, Ю. Барона, В.А. Белова, М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, K.M. Варшавского, A.B. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Э.П. Гаврилова, Ю.С. Гамбарова, Б.М. Гонгало, Н.Д. Егорова, A.B. Ерш, A.A. Иванова, Р. Иеринга, О.С. Иоффе, JI.A. Кассо, О.М. Козырь, В.П. Крашенинникова, И.Д. Кузьминой, В.А. Лапача, Б.С. Мартынова, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, Н.В. Омелехиной,
Е.А. Павлодского, И.С. Перетерского, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Ю.В. Романца, В.И. Синайского, К.И. Скловского, Д.В. Смышляева, С.А. Степанова, H.A. Сыродоева, Е.А. Суханова, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича.
Однако в вышеназванных работах, в основном, рассматриваются только общие вопросы правового режима объекта незавершенного строительства. Немногочисленные диссертационные работы, касающиеся данной проблематики, в основном, посвящены понятию и вещно-правовому режиму объекта незавершенного строительства.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования является комплекс общественных отношений, связанных с объектом незавершенного строительства, в том числе связанных с возникновением права собственности на объект незавершенного строительства, и осуществлением сделок с объектом незавершенного строительства, как влекущих, так и не влекущих прекращение права собственности на данный объект. Предметом диссертационного исследования являются нормы гражданского, жилищного, градостроительного законодательства, посвященные вопросам гражданско- правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, составляющие основу их правового положения и правового режима, содержащие особенности оборота объектов незавершенного строительства.
Цель исследования — анализ теоретических концепций и законодательства в области правового регулирования объекта незавершенного строительства как объекта гражданских прав, определение особенностей его правового режима, анализ судебной практики и выявление проблем применения законодательства, связанного с объектами незавершенного строительства, выработка рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства в указанной сфере.
Достижение указанной цели предусматривает решение следующих задач:
исследование вопроса о классификации вещей в гражданском праве, анализ существующих подходов к понятию и признакам недвижимого имущества, сложным вещам и имущественным комплексам.
определение места объекта незавершенного строительства в системе вещей, исследование существующих подходов к правовой категории «объект незавершенного строительства»;
определение понятия объекта незавершенного строительства, состава объекта незавершенного строительства, его правовой природы и правового режима;
выявление особенностей гражданско-правового оборота объектов незавершенного строительства, возникновения права собственности на объект незавершенного строительства;
анализ действующего законодательства и правоприменительной практики, связанной с особенностями оборота объектов незавершенного строительства, а также обоснование рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего оборот объектов незавершенного строительства.
Методологическая основа исследования. В рамках исследования автором использовались как общенаучные методы (философский, логический, аксеологический, исторический и др.), так и частнонаучные методы познания (метод сравнительного правоведения, метод системного подхода и др.). Методологической основой настоящей диссертационной работы является принцип комплексного применения теоретических общенаучных и частноправовых методов, а также эмпирического метода познания.
Теоретическая основа исследования. Положения и выводы диссертационного исследования основаны на содержательном анализе теории и практики гражданского права, касающемся вопросов понятия и признаков недвижимого имущества, содержания права собственности, развития учения о правовом положении и понятии объекта незавершенного строительства. В процессе исследования изучалась научная литература по теории и истории гражданского права, в том числе по римскому праву, а также практика применения гражданского законодательства. Помимо этого в сферу исследования автора были включены доступные источники гражданского законодательства зарубежных стран, регулирующие исследуемые в диссертации правоотношения.
Научная новизна исследования. Диссертация является одним из первых монографических исследований, посвященных комплексному анализу правового регулирования объекта незавершенного строительства, особенностям возникновения права собственности на объект незавершенного строительства, гражданско-правовому регулированию оборота объектов незавершенного строительства. В рамках данной работы осуществлен анализ понятия и правовой природы объекта незавершенного строительства, исследованы вопросы возникновения, существования и прекращения существования объекта незавершенного строительства, совершения с ним сделок, а также высказаны новые предложения по определению понятий недвижимости и объектов незавершенного строительства.
На защиту выносятся следующие научные положения:
Предлагается следующее определение объекта незавершенного строительства: сложная недвижимая вещь, возникающая в результате соединения стройматериалов с господствующим объектом недвижимого имущества — земельным участком, в целях создания новой недвижимой вещи (здания или сооружения, завершенного строительством), в отношении которой не получено разрешение на ввод в эксплуатацию, качественно и количественно изменяющаяся в процессе ее существования в процессе строительства и носящая темпоральный характер.
В диссертации обосновывается момент возникновения объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества. Объект незавершенного строительства как объект гражданского права возникает в момент соединения стройматериалов с земельным участком таким образом, что они в совокупности позволяют определить и описать координаты характерных точек контура данного объекта в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.
Представляется, что способ возникновения права собственности на объект незавершенного строительства следует отнести к первоначальным способам (создание вещи для себя, или создание вещи подрядчиком по договору). В диссертации обосновывается тезис, что право собственности на объект незавершенного строительства с момента появления объекта незавершенного строительства как объекта гражданского права возникает у застройщика, если он возводит объект для себя, либо у заказчика, заключившего договор строительного подряда, в противном случае невозможно предоставить надлежащую защиту заказчику, особенно при осуществлении сделок с объектом незавершенного строительства. В связи с этим выдвигается положение о том, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства должна носить правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.
Специфика объекта незавершенного строительства состоит в том, что он в момент действующего договора подряда, в рамках которого данный объект возводится, одновременно является объектом и вещных прав (собственник объекта незавершенного строительства - все остальные субъекты гражданского права), и обязательственных прав (заказчик — все остальные). Тем не менее, представляется необоснованным тезис о необходимости прекращения договора строительного подряда для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, поскольку в данном случае можно говорить только о правах третьих лиц в отношении объекта права, которые сами по себе не препятствуют совершению сделки.
В диссертации обосновывается необходимость легального запрета заключения договоров, предполагающих передачу объекта незавершенного строительства во владение и пользование.
В диссертации обосновывается тезис о том, что объект незавершенного строительства не имеет признаков назначения, в частности, объект незавершенного строительства - будущего жилого дома, или помещения объекта незавершенного строительства - многоквартирного дома не могут быть признаны жилыми, вследствие чего ОНС необходимо воспринимать как единый объект права. По этому основанию купля-продажа ОНС, как и любая сделка с ним или его частью, должна происходить по общим правилам параграфа 7 главы 30 ГК РФ .
В целях установления тождества фактического состояния объекта незавершенного строительства его описанию в договоре и иной документации, предлагается при формулировке предмета договора, предполагающего какую- либо сделку с объектом незавершенного строительства, отражать не только наименование, назначение по технической документации объекта, его адрес, но и процент технической готовности и указание площади по наружному обмеру. В случае отсутствия данных условий предлагается считать условие о предмете не согласованным, а договор, следовательно, не заключенным.
В целях соблюдения прав подрядчика предлагается установить обязанность заказчика по договору подряда письменно уведомить подрядчика о продаже или иной сделке, влекущей переход права собственности на объект незавершенного строительства не менее, чем за месяц до момента заключения договора об отчуждении права собственности, причем это правило должно распространяться и на договор бытового
В связи с этим предлагается дополнить абз.2 п.1 ст.607 ГК РФ и изложить его в следующей редакции:
«Не допускается сдача в аренду объектов незавершенного строительства. Законом могут быть установлены и иные виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается.»
строительного подряда. В случае согласия нового собственника объекта незавершенного строительства и подрядчика на перемену лиц в обязательстве подряда, необходимо установить правило об обязанности первого заказчика заключить договор об уступке права требования по договору подряда с новым собственником объекта незавершенного строительства с одновременным переводом долга.
9. Поскольку до момента передачи результата строительного подряда заказчику, подрядчик является законным владельцем предмета подряда, предлагается установить в ГК РФ обязанность заказчика письменно уведомлять подрядчика о том, что в отношении объекта незавершенного строительства заключен договор об ипотеке, с указанием залогодержателя, существа залога и суммы залога.
Апробация результатов исследования Диссертация подготовлена и обсуждена на кафедре гражданского права Южного Федерального университета.
Настоящее диссертационное исследование предпринято в период становления нового видения цивилистической теории и практики в понимании правового режима объекта незавершенного строительства и сделок с ним, вследствие принятия изменений в ГК РФ, законы о государственной регистрации, об ипотеке, об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и проч., то есть является работой, содержащей в себе актуальные теоретические модели, постановку вопросов и практические рекомендации, пригодные для практической работы и теоретического осмысления вопросов в области правового режима объекта незавершенного строительства.
Работа может быть полезна в ходе преподавания курса гражданского права, причем, как первой, так второй, и третьей его части, а также при обеспечении спецкурсов, касающихся правовых проблем права собственности, объектов гражданского права и проч., в учреждениях высшего образования, в правотворческих органах в процессе разработки нового и усовершенствования действующего законодательства, правоприменительными органами при разрешении конкретных гражданско- правовых споров.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих семь параграфов, заключения и библиографии.
К вопросу о классификации вещей и понятии недвижимости в гражданском праве
Среди объектов гражданских прав особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью, и, во- вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности. Вещи — суть предметы права в субъективном смысле. В понимании Ю. Барона - вещь — все то, что представляет собою нечто единое и имеет имущественную ценность . Понятие «вещей» для гражданского права всегда имело, и будет иметь принципиальное значение в силу связи вещей с важнейшей составляющей частью предмета гражданского права — имущественными отношениями (п.1 ст. 2 ГК). Несмотря на то, что легального понятия вещи сам Гражданский кодекс не содержит, текст этого закона позволяет видеть связи между понятиями «объектов гражданских прав», «имущества» и «вещей».
В философском понимании вещью именуется отдельный предмет материальной действительности, обладающий относительной независимостью и устойчивостью существования. Определенность вещи задается ее структурными, функциональными, качественными и количественными характеристиками, ее телесностью. Наиболее общим выражением собственных характеристик вещи являются ее свойства, а место и роль данной вещи в определенной системе выражаются через ее отношения с другими вещами . В новейшей философской литературе вместо категории вещи обычно употребляют категории объекта и предмета, однако термин «вещь» и его производные («вещный», «вещность») сохраняет самостоятельное значение для обозначения процесса овеществления, когда отношения между людьми получают превращенную форму и выступают как отношения вещей (например, в условиях универсального развития товарных отношений в рыночной экономике) .
Следует сказать , что на данный момент в науке гражданского права имеется не так много понятий вещей, которые можно было бы принять в качестве отправных точек для исследования вопроса. Так, А.П. Сергеев понимает под вещами данные природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав . По мнению же Е.А. Суханова, вещами признаются материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара . Последняя точка зрения исходит из того, что вещи являются (должны являться) результатами труда, имеющими в силу этого определенную материальную (экономическую) ценность, а исключениями из этого правила следует считать землю и иные природоресурсные объекты. А.К. Юрченко отмечает, что вещи - это внешние, противостоящие субъекту, материальные предметы. Более развернутая дефиниция вещей предложена В.А. Пантелеенко: вещи — это существующие независимо от субъекта пространственно ограниченные предметы и явления материального мира, как в их естественном состоянии, так и приспособленные человеком к его потребностям, признаваемые объективным правом в качестве объекта субъективных прав, в том числе некоторые виды энергии, освоенной человеком (атомная, лучевая, электрическая, тепловая и т.д.) .
Понимание вещи исключительно как предмета внешнего (материального) мира поставлено под сомнение И. Гумаровым, по мнению которого, закон, наряду с вещами, как предметами материального мира, допускает параллельное существование нематериальных «вещей», например, денег и ценных бумаг, которые могут иметь как наличную (документарную), так и безналичную (бездокументарную) форму. Следует отметить, что любая «вещь» в правовом смысле, кроме признаков дискретности, юридической привязки и системности характеризуется материальностью, однако, не любой материальный объект гражданского права является вещью. Развитие науки и техники привело со временем к тому, что человечество освоило в практической деятельности невещественные материальные объекты, и сразу же вслед за их освоением возникла проблема их юридического закрепления. Это относится, прежде всего, к различного рода энергиям, полям и воздействиям, которые, в соответствии с традиционными частно-правовыми воззрениями, не являются вещами, однако обладают способностью удовлетворять человеческие потребности и допускают (в определенной степени) учет количественных параметров и качественных свойств .
Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения различными вещами во многом определяется естественными свойствами самих вещей, зависит от их экономического назначения, строится с учетом их ценности, общественных интересов и т.д. Именно поэтому классификация вещей в гражданском праве имеет как теоретическое, так и значительное практическое значение, поскольку она должна служить ориентиром при определении правового режима того или иного имущества, а также содержания прав и обязанностей участников гражданских правоотношений. На правовую регламентацию поведения самих субъектов гражданского права также оказывают влияние естественные свойства вещей.
Понятие и состав объекта незавершенного строительства. Момент возникновения объекта незавершенного строительства
Как уже отмечено выше, легального определения на уровне закона объекта незавершенного строительства нет. Однако, это не означает, что учеными-цивилистами не делались попытки сформулировать понятие объекта незавершенного строительства.
Вопрос о его правовой природе в настоящий момент , как уже отмечалось ранее,представлен в литературе, в основном, тремя основными позициями . Остановимся на них подробнее.
1. Объект незавершенного строительства признается движимым имуществом (Е.А. Дорожинская, О.М. Козырь, Е.А. Суханов, К.И. Скловский и др.). В соответствии с данным подходом до момента государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен труд строителей;
2. Объект незавершенного строительства признается недвижимым имуществом со специальным правовым режимом (И. Алещев, П.В. Скиба и ДР-) Представители данного подхода полагают, что для объектов незавершенного строительства характерно наличие специального правового режима (дуализм правового регулирования, специфический момент возникновения объекта незавершенного строительства и т.п.), не позволяющего применять к данным объектам общие критерии признания вещи недвижимостью, например специфика отмечается в наличии договора строительного подряда при строительстве объекта;
3. Объект незавершенного строительства признается недвижимым имуществом (М.И.Брагинский, Б.М. Гонгало, И. Гумаров, Н.В. Омелехина, Д.В. Смышляев, Д.С. Некрестьянов и др.). Позиции представителей данного подхода отличаются в деталях, но едины в общем выводе о том, что объекты незавершенного строительства подлежат признанию недвижимым имуществом по своей природе и являются недвижимыми с момента их появления в натуре.
По действовавшему ранее законодательству отправной точкой для определения правового режима объектов незавершенного строительства являлись положения п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признавшего объекты незавершенного строительства недвижимостью. Вместе с тем можно встретить и утверждение о том, что аналогичное признание содержится и в ст. 219 ГК, согласно которой возникает право собственности на вновь создаваемое (а не созданное) имущество, подлежащее государственной регистрации .
Отнесение объекта незавершенного строительства к недвижимому имуществу путем принятия изменений в ст. 130 ГК РФ, казалось бы, должно было поставить точку в этих спорах. Тем не менее, нам представляется важным выделить признаки и состав объекта незавершенного строительства. Для этого необходимо рассмотреть детальнее вопрос о правовом режиме объекта незавершенного строительства в части отнесения его к недвижимому имуществу.
Правовой режим объекта незавершенного строительства напрямую зависит от того, является это имущество движимым или недвижимым, причем движимым или недвижимым не по норме закона, а по своей сущности, признакам и правовой природе.
Поэтому вряд ли можно согласиться с высказанной в литературе точкой зрения о том, что в настоящее время дискуссия о правовой природе объекта незавершенного строительства утратила практический смысл, поскольку, в соответствии со ст. 130 ГК объекты незавершенного строительства включены в перечень недвижимых вещей. Несмотря на то, что законодатель определился в том, что объект незавершенного строительства все-таки относится к недвижимому имуществу, тем не менее, многое осталось неясным. Так, определяя объекты недвижимости, он не уточнил, когда появляется сам объект, с какого момента он становятся недвижимостью, всегда ли являются такие объекты являются недвижимостью или только в том случае, когда не выступают в качестве предметов действующего договора подряда, и , наконец, когда они прекращают свое существование? Имеется и ряд других вопросов, без четкого представления о правовом положении объекта незавершенного строительства на которые ответить не представляется возможным.
Итак, остановимся на точках зрения о правовой природе объекта незавершенного строительства.
Первой была названа позиция отрицания правовой природы объекта незавершенного строительства как объекта недвижимого имущества, иными словами — сторонников отнесения такого объекта к движимым вещам. Действительно, в научной литературе Е.А. Сухановым высказывалось мнение, что объект незавершенного строительства ни в коей мере не может считаться объектом недвижимости, поскольку «до регистрации в порядке ст.
219 ГК любой объект не может считаться недвижимостью» . Аналогичные взгляды высказывал и К.И. Скловский, который, однако, расширил этот подход и писал, что «объект строительства может считаться единым имущественным комплексом, включающим не только строительные материалы, но и стоимость затрат на монтаж и прочее» .
Проблемы оборотоспособности объектов незавершенного строительства
Любая вещь как объект гражданского права предполагает свою «товарность», а, следовательно - стоимость. Этим признаком не обладают ресурсные объекты, изъятые из гражданского оборота, поэтому оборотоспособными их назвать нельзя. Правильная квалификация правового режима объекта, по поводу которого возникают правоотношения, позволяет правоприменителю успешно разрешать возникающие споры о праве собственности на те или иные объекты, об ответственности за незаконное владение, пользование и распоряжение ими. По признаку товарности, оборотоспособности объектов и решается вопрос о применимости к спорным правоотношениям норм той или иной отрасли законодательства. Общая оборотоспособность объектов гражданских прав определяется ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которой объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Таким образом, оборотоспособность объектов гражданских прав означает допустимость совершения сделок и иных действий, направленных на их передачу в рамках гражданско-правовых отношений. С точки зрения цивилистической науки учение о градации оборотоспособности по группам объектов известно достаточно давно. Известно, что есть вещи, выполняющие свое назначение без правового закрепления за кем-либо, либо вещи, неспособные быть предметом правового оборота. Право не в состоянии воздействовать на природу вещей. Однако, если из соображений целесообразности какой-то вещи отказано в способности являться объектом субъективного права, либо подобную вещь выводят из оборота, эти процессы обусловлены субъективными представлениями, содержание которых зависит от конкретного места и конкретного времени. Понятие необоротоспособности относительно. Это значит, что исключается не правовой оборот вообще, а лишь оборот, несовместимый с предназначением вещи.
В настоящее время, в зависимости от этого все объекты гражданского права, как известно, принято подразделять на три группы: свободные в обороте, ограниченные в обороте и изъятые из оборота. По общему правилу объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться (продаваться, дариться, обмениваться и т.п.) либо переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства без каких-либо запретов или ограничений или иным способом. Исключения из этого правила могут устанавливаться законом в отношении полного изъятия объектов из оборота или в установленном им порядке - для ограничения их оборота. Несмотря на значительное видовое разнообразие, все объекты оборота обладают рядом универсальных признаков. Первый и наиболее явный из них представляет способность к отчуждению, то есть отсутствие неразрывной связи между ним и личностью его обладателя. Признак формальной определенности предполагает вовлечение в оборот только тех благ, виды которых прямо обозначены в законе (ст. 128 ГК РФ). Всем объектам оборота свойственна потребительная ценность, то есть способность удовлетворять различные потребности субъектов, служить средством реализации их экономических и духовных интересов. Своеобразным характером ценности отличаются субъективные права и обязанности, не удовлетворяющие напрямую потребности обладателя, а лишь создающие для этого необходимые юридические предпосылки. Ценность прав и обязанностей, таким образом, состоит в потенции, и реальный доход приносит последующая реализация возможностей, которые в них заключены. Потребительная ценность объекта оборота обусловливает, в свою очередь, и его экономическую ценность, заключающуюся в наличии у него определенной стоимости и способности к эквивалентному обмену. Развитие отношений экономического оборота объективно вызывает появление некоей универсальной меры стоимости, способной к обмену на самые разнородные товары, а именно - денег. Таким образом, имея собственную ценность, любой объект обращения может быть оценен на деньги как всеобщее мерило этой ценности. Наряду с наличием целого ряда общих признаков объекты оборота характеризуются и определенными различиями, базируемыми на таких критериях, как источник происхождения, пространственная определенность, характер удовлетворяемых потребностей, степень допуска в оборот. Значительная внутренняя неоднородность оборотоспособных благ обусловливает дифференцированный подход законодателя к установлению правил их гражданско-правового оборота .
Ограничение оборотоспособности в смысле нормы п.2 ст. 129 ГК РФ заключается в том, что отдельные объекты могут принадлежать лишь определенным участникам гражданского оборота либо их приобретение и (или) отчуждение допускаются только на основании специальных разрешений. Виды таких объектов определяются в порядке, установленном законом. Это означает, что в законе должны предусматриваться исходные критерии отнесения объектов к ограниченно оборотоспособным и указываться государственные органы, уполномоченные определять конкретные их виды. Примером первого ограничения может служить ст. 12
Закона РФ от 21.02.1992 г. №2395-1 «О недрах» , закрепляющая исключительную государственную собственность на все недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
