Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Общая характеристика сделок с недвижимостью в жилищной сфере 14
1.1. Правовое регулирование отношений в жилищной сфере 14
1.2. Недвижимость в жилищной сфере как объект сделки 41
1.3. Понятие сделки с недвижимостью в жилищной сфере 58
Глава 2 Основные виды сделок в жилищной сфере 101
2.1. Купля-продажа недвижимости в жилищной сфере 101
2. 2. Приватизация недвижимости в жилищной сфере 126
2.3. Аренда и наем недвижимости в жилищной сфере 155
Список использованной литературы 193
- Правовое регулирование отношений в жилищной сфере
- Недвижимость в жилищной сфере как объект сделки
- Купля-продажа недвижимости в жилищной сфере
Введение к работе
Актуальность темы. Ни одна общественно-экономическая формация не решила жилищной проблемы - проблемы полного удовлетворения жильем всех нуждающихся. Это одна из сложнейших социальных задач, охватывающая многие стороны общественной жизни, ее полное разрешение возможно лишь как следствие разрешения более частных проблем. Данное обстоятельство подчеркивает важность изучения всего комплекса вопросов, связанных с удовлетворением жилищных потребностей, в т.ч. изучения правовых форм регулирования жилищных отношений, порядка их возникновения, изменения и прекращения вследствие действия граждан и юридических лиц.
В работе использована литература по общей теории права, жилищному праву, государственному праву, гражданскому, семейному и гражданско-процессуальному праву, а также иные относящиеся к теме исследования работы. В частности, теоретической основой исследования послужили работы Ю.Г.Васина, И.П.Брауде, Б.М.Гонгало, В.П.Грибанова, С.В.Игнатьевой, С.М.Корнеева, П.В. Крашенинникова, Н.В.Маслова, И. Б. Мартковича, П. С.Никитюка, В.Ф. Попондопуло, И.П.Прокопченко, А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого, Е.Б. Хохлова, Н.В.Ченцова, Н.А.Чечиной, В.Ф.Чигира, В.Ф.Яковлевой и др.
Однако, не смотря на довольно большой массив научных работ, посвященных исследованию проблем недвижимости в жилищной сфере и жилищного права в целом, вопросы, связанные с осуществлением сделок с жилыми помещениями, получили лишь фрагментарное развитие х.
Таким образом, данное исследование является одной из первых работ, в которой рассмотрение правового регулирования сделок с недвижимостью в жилищной сфере получает свое комплексное развитие. Вместе с тем, следует отметить обширность темы исследования, проводимого на стыке норм гражданского и жилищного законодательства, в связи с чем при рассмотрении отдельных видов сделок с жильем во второй главе диссертации детальному анализу были подвергнуты сделки, наиболее часто встречающиеся на практике.
Означенные обстоятельства явились предпосылкой для выбора темы диссертационного исследования.
Диссертация написана на основе анализа Конституции РФ, законов РФ, руководящих разъяснений Пленума Верховного Суда СССР и Пленума Верховного Суда РФ, а также судебной практики судов г. Санкт-Петербурга.
На протяжении всей истории человечества удовлетворение потребности в жилье остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем, актуальность которой для граждан Российской Федерации не вызывает сомнения.
Жилищная проблема сегодня - одна из самых острых как для страны, так и для г. Санкт-Петербурга. Так, по некоторым данным1, очередь на получение жилья составляет 800 000 человек (319 000 семей). 345 000 человек живут в общежитиях. 24 процента горожан живут в коммунальных квартирах. млн кв. м жилого фонда нуждается в капитальном ремонте, кроме того, 2,8 млн кв. м жилья расположено в санитарно-защитных зонах и подлежит выносу. Наконец, 390 000 кв. м составляет ветхий, и аварийный фонд, требующий расселения. - Таким образом, 20 процентов жилья непригодно для проживания.
Помимо этого ввод жилья в строй в Санкт-Петербурге в 1992-1996 годах упал почти в три раза по сравнению с восьмидесятыми годами. Ввод за счет бюджетных средств снизился до 120 тыс. кв. м. Очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий практически не двигается. Подавляющее большинство очередников в обозримом будущем не имеет шансов приобрести жилье за счет собственных средств.
Пути решения жилищной проблемы могут быть следующими: а) легитимное перераспределение уже существующего жилищного фонда; б) активизация инвестиционно-строительной деятельности; в) решение проблемы незавершенного строительства; г) снижение стоимости строительства как путем удешевления жилья, так и путем развития реальной конкуренции на рынке строительных работ.
Реализация всего вышеперечисленного комплекса мероприятий позволит в перспективе решить проблему обеспечения жильем за счет строительства и использования частного жилищного фонда, что в свою очередь повысит роль гражданско-правовых способов возникновения права собственности -на недвижимость, центральное место среди которых занимает институт сделки.
Основополагающим актом, регламентирующим действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимости в жилищной сфере, является, безусловно. Гражданский кодекс
Российской Федерации1 (в дальнейшем - ГК). Однако, в этом вопросе следует руководствоваться не только ГК, но и другими законодательными актами Российской Федерации.
Центральное место, наряду с ГК, должно принадлежать, несомненно. Жилищному кодексу РСФСР2 (в дальнейшем - ЖК). Однако, учитывая то, что ЖК был принят принят 24 июня 1983 г., его нормы морально устарели. Думается, что для решения данной проблемы нужно идти не путем внесения изменений и дополнений, а путем отмены старого ЖК и принятия нового. Такая попытка уже предпринята, - опубликован Проект Жилищного кодекса РФ3 (в дальнейшем -проект ЖК). Однако, принятие этого закона затягивается.
В связи с этим, главным законодательным актом, закладывающим основы жилищной политики государства, является Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики"4 (в дальнейшем именуемый Закон о жилищной политике). Его нормы действуют наряду с нормами Ж, а в случае их противоречия применяются нормы Закон о жилищной политике.
Вместе с тем, в ряду законов, комплексно регулирующих проблему совершения сделок с жильем есть законы, нормы которых являются специальными по отношению ко всему остальному массиву законодательных актов. Речь идет о Законе Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"5 (в дальнейшем - Закон о приватизации). Федеральном зако не от 24 мая 1996 г. "О товариществах собственников жилья"1 (в дальнейшем - Закон о товариществах), Федеральном законе от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"2 (в дальнейшем - Закон о регистрации).
Целью исследования является решение, на основе сравнительно-правового анализа, наиболее значимых теоретических и практических проблем, связанных со сделками с недвижимостью в жилищной сфере, критическое осмысление действующего в этой области законодательства Российской Федерации и выработке на этой основе предложений по его совершенствованию.
Достижение этой цели требует решения следующих задач: анализ системы законодательства, регламентирующего совершение сделок с недвижимостью в жилищной сфере; определение понятий "недвижимость в жилищной сфере", "жилое помещение", "семья"; выявление специфики применения терминов "аренда", "наем" жилья; установление момента заключения договора продажи недвижимости, момента его исполнения и момента перехода права собственности на недвижимость, определяемый моментом государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней; дифференциация договоров с жилыми помещениями от иных гражданско-правовых договоров; выявление юридической природы, а также особенностей применения отдельных видов договоров с жилыми помещениями (договоров купли- мещения в собственность гражданам (приватизацию жилья).
Объектом диссертационного исследования являются закономерности гражданско-правового регулирования складывающихся общественных отношений в сфере совершения сделок с недвижимостью (жилыми домами, квартирами, комнатами) в жилищной сфере.
Предметом диссертационного исследования являются нормы гражданского права, закрепленные в соответствующих нормативно-правовых актах, и процесс их воздействия на общественные отношения в сфере совершения сделок с недвижимостью (жилыми домами, квартирами, комнатами) в жилищной сфере.
Методологической основой данного исследования является исторический метод, метод сравнительного правоведения, исторического и логического исследования. Работа строится на критическом анализе теоретического материала и подчинена логике правоприменительного процесса.
Научная новизна исследования состоит в сравнительно-правовом и комплексном анализе проблем, связанных с теорией и практикой применения законодательства о сделках с недвижимостью в жилищной сфере и заключается в том, что до начала перестройки сделки с недвижимостью не имели широкого распространения как сейчас. Вместе с тем в настоящее время выработана нормативно-правовая база для активизации рассматриваемых отношений, в связи с чем в диссертационном исследовании предпринята попытка дать комплексный анализ развития гражданского и жилищного законодательства в Российской Федерации, при этом достаточное внимание уделено выявлению основных тенденций развития института сделок с недвижимостью на современном этапе.
В диссертации разработаны следующие положения и выводы, ко торые выносятся на защиту:
1. Исходя из того, что режим правового регулирования основных отношений, охватываемых жилищным правом, является гражданско-правовым,- делается вывод о том, что жилищное право - это подотрасль гражданского права.
2. Принимая во внимание тот факт, что жилищное законодательство органически использует в своих целях юридические нормы разных отраслей права и служит созданию единого правового поля для совокупности общественных отношений по поводу жилья, делается вывод о том, что жилищное законодательство является комплексной отраслью законодательства.
3. В зависимости от оснований возникновения жилищных правоотношений выделяются две тенденции, связанные с ролью договора (сделки):
а) Тенденция на выделение жилья в административном порядо- ке. Данный порядок распределения жилья будет способствовать вытеснению договорных начал из области жилищных правоотношений, возникающих на основе социального найма. Вместе с тем, в целом, данная тенденция не будет стремиться к превалированию, поскольку жилищная политика государства направлена на введение рыночных начал в сфере оборота жилья с одновременным обеспечением гарантированного предоставления жилых помещений на льготных началах небольшому кругу лиц, перечень которых определяется в силу императивных норм закона.
б) Тенденция, связанная с введением жилых помещений в оборот в качестве, главным образом, объектов собственности граждан. Здесь административные функции государства будут сведены к мини муму - регистрации перехода права собственности на объект недвижимости с одновременной проверкой законности такого перехода.
4. Сделано предложение о включении в понятие благоустроенности, не только соответствие жилого помещения санитарным и техническим нормам, но и обеспеченность основными коммунальными удобствами, которые являются необходимыми по строительным правилам, применяемым к основной застройке данного района или населенного пункта.
5. В результате анализа законодательства сформулирован вывод о том, что перечень общего имущества, принадлежащего собственнику квартиры в многоквартирном доме на праве долевой собственности, является неполным и носит неконкретный характер. Поэтому, в работе предлагается внести изменения в редакцию п.1 ст.290 ГК, конкретизировав перечень общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего собственнику, в т.ч. включив в него прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства.
6. Сделано предложение об упразднении общественного жилищного фонда и отнесении его к частному жилищному фонду, каким он и является в сущности.
7. Дан анализ новейшего законодательства и внесено предложение считать брачный договор гражданско-правовым договором. Допускается, что супруги или лица, собирающиеся вступить в брак, вправе урегулировать в брачном договоре жилищные права и обязанности друг друга на период брака и в случае его расторжения.
8. В работе сформулировано понятие "семья" применительно к жилищному правоотношению, под которой следует понимать добровольное постоянно действующее объединение людей, основанное на лично-доверительных отношениях, по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением (объем правомочий здесь определяется основанием возникновения жилищных правоотношений).
9. На основе анализа законодательства, регламентирующего государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, предлагается внести в него поправки: 1. следует наделить учреждения юстиции правами, обязанностями и ответственностью нотариата в процессе регистрации; 2. необходима единомоментная регистрация как непосредственно сделки (как документа о правах), так и самих прав на недвижимость; 3. установить определенный срок для регистрации в органах юстиции приобретения права собственности (иных вещных прав) на жилые помещения и сделок с ними.
10. На основе анализа законодательства и различных точек зрения (Г.П. Батуров, Д. Потяркин, В.В. Чубаров и др.) о порядке передачи имущества применительно к случаям отчуждения жилых помещений предлагается различать момент заключения договора продажи недвижимости, момент его исполнения и момент перехода права собственности на недвижимость, определяемый моментом государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
В этих целях вносится предложение об уточнении редакции действующего ГК, выражающееся в разделении промежутком времени момента заключения договора купли-продажи недвижимости и моментом его государственной регистрации.
И. Сделано предложение о внесении изменений в законодательство о приватизации жилья, выражающееся в наложении запрета на приватизацию тех жилых помещений, которые в установленном законом порядке признанны непригодными для проживания.
12. На основе законодательства о приватизации и материалов - 1 судебной практики сделан вывод о том, что приватизации жилья как процессу трансформации государственной и муниципальной собственности на жилое помещение свойственна определенная стадийность: 1. подача гражданином заявления, подкрепленного необходимыми документами, на приватизацию занимаемого им жилого помещения. Данная стадия протекает в рамках административно-правового отношения; 2.заключение договора о передаче жилья в собственность, которое, по общему правилу, должно иметь место. Однако, в некоторых случаях, основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей могут служить иные юридические факты; 3.государственная регистрация договора, с момента совершения которой возникает право собственности на приобретенное жилье.
13. На основе анализа законодательства, правоприменительной практики и различных точек зрения об основаниях возникновениях гражданско-правовых отношений по предоставлению жилых помещений во временное владение и пользование либо временное пользование, в работе сделан вывод о том, что таким основанием является договор.
Теоретическое и практическое значение исследования заключается в возможности использовать содержащиеся в диссертации выводы и предложения для совершенствования действующего законодательства и практики его применения. Результаты исследования возможно использовать при совершенствовании программы курсов "Гражданское право" и "Семейное право", при подготовке учебно-методических материалов по изучению этих дисциплин. Так же, результаты исследования могут быть использованы в ходе дальнейших научных исследований в области жилищного права и законодательства, направлениями для которых могут являться; исс - 13 ледование жилищного права как подотрасли гражданского права; изучение вопросов применения ответственности за правонарушения в сфере совершения сделок с жильем; рассмотрение проблем недействительности сделок с жилыми помещениями; регулирование- жилищных отношений с использованием договора найма-продажи; комплексное исследование проблематики совершения сделок с земельными участками и находящимися на них жилыми строениями, и др.
В диссертации учтены материалы по подготовке проектов новых нормативно-правовых актов, в том числе проекта Жилищного кодекса.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, нашли свое отражение в опубликованных автором работах, а также в его выступлениях на научно-практических конференциях: Международной научно-практической конференции "Международное сотрудничество правоохранительных органов в борьбе с организованной преступностью и наркобизнесом" (Санкт-Петербург, 25 июля 1997 г.); Научно-методической конференции "Проблемы совершенствования подготовки офицерских кадров в свете требований Федерального закона "О внутренних войсках МВД Российской Федерации" (Санкт-Петербург, 10 февраля 1008 г.).
Работа состоит из введения, двух глав, которые подразделяются на параграфы, и библиографии.
Правовое регулирование отношений в жилищной сфере
Осуществление жилищной реформы в России необходимо потому, что обнаружилась несостоятельность прежних подходов к решению жилищной проблемы. С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребности в жилье удовлетворялись не за счет общественных фондов потребления, а за счет жилья, которое находится в частной собственности граждан. В этих целях развернуты приватизация жилищного фонда, выдача определенным категориям граждан безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, выпуск жилищных сертификатов, и ряд других мер. В связи с этим возникает проблема изучения вопроса совершения сделок с жильем, которому посвящено настоящее исследование.
Вместе с тем, законодательная база, которой приходится оперировать в ходе исследования, далека от совершенства. Многие вопросы имеют неоднозначное толкование как в теоретическом плане, так и в правоприменительном аспекте.
Поэтому, перед тем, как непосредственно приступить к исследованию проблем сделок с жильем, необходимо разобраться с понятиями жилищного права, жилищного законодательства, жилищного правоотношения, выделить круг лиц, имеющих право на жилье при совершении сделок, рассмотреть жилье как объект права.
Регулирование жилищных отношений лежит в сфере применимости огромного числа законов, иных нормативных актов, начиная от
Конституции РФ и заканчивая актами местных органов власти. Следовательно, нам небезынтересны проблемы, возникающие при применении этих актов, и, в первую очередь проблема соотношения жилищного права и гражданского права, жилищного законодательства и гражданского законодательства.
В юридической науке общепризнанно, что под правом понимается выраженная в правовых нормах государственная воля. В силу этого первичным элементом в системе права является правовая норма. Совокупность однородных норм образует правовые институты и подотрасли, которые на более высоком уровне оказываются взаимосвязанными в рамках отрасли права. Таким образом, система права по своей сущности - это объективно существующая взаимосвязь правовых норм.
Под законодательством понимается вся совокупность внешних форм права, т.е. нормативных актов которыми устанавливаются (изменяются или отменяются) определенные правовые нормы. Законодательство представляет собой совокупность нормативно-правовых форм. Следовательно, система законодательства является системой данных форм выражения правовых норм (а не системой самих норм). Отрасль законодательства представляет собой не совокупность отраслевых норм права, а совокупность юридических форм (данном случае актов) их выражения и закрепления, т.е. совокупность нормативных актов, к которым относятся Конституция РФ, федеральные конституционные законы и федеральные законы. Указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные акты, нормативные акты регионального уровня. Постановления Конституционного Суда РФ, руководящие разъяснения Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Верховного Суда Союза ССР по жилищным делам функционально не могут быть признаны в качестве нормативных актов и носят вспомогательный характер.
В соответствии с изложенным, можно определить жилищное право как совокупность юридических норм, регулирующих общественные отношения, складывающиеся в сфере удовлетворения потребностей граждан в жилье, а жилищное законодательство как совокупность нормативных актов, в которых эти нормы получают свое внешнее выражение.
Вопрос о месте жилищного права и жилищного законодательства в науке спорен. Большинство авторов (С.И.Аскназий, Ю.Г.Басин, В.Ф.Чигир и др.) рассматривают жилищное право в качестве самостоятельного института гражданского права1 или подотрасли права.z Вместе с тем, существуют мнения, что жилищное право - это "комплексный институт"3 или "комплексная отрасль права"4.
Недвижимость в жилищной сфере как объект сделки
Гражданский Кодекс РФ в ст.130 установил, что: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество".
Законодатель увязывает целый ряд совершенно отличных друг от друга объектов одним общим понятием недвижимость. Их рассмотрение в рамках настоящей работы неосуществимо как с практической точки зрения, так и с точки зрения разумной достаточности. По своей сути все объекты недвижимости имеют свои особые характерные черты, позволяющие их классифицировать в качестве особых видов имущества. Так, например, земля хоть и составляет общий для гражданского и земельного законодательства предмет регулирования, но имеет в свете земельных отношений особый, осложненный различными "ограничениями" со стороны закона правовой режим.
При ознакомлении с понятием недвижимости видна вся его огромность и многоплановость, вследствие чего нужно говорить о целесообразности сужения границ рассматриваемого термина.
Так, ч. 2 ст.1 Закона о жилищной политике определяет, что:
"Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее:
- земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные пристройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;
- жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;
- сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы".
Данное определение можно взять лишь за основу для дальнейшего исследования темы диссертации. Уточнения требует, в первую очередь, третья его часть, поскольку границы1 термина "инженерная инфраструктура жилищной сферы" в нем (впрочем, как и в самом Законе о жилищной политике) не определены. Помимо того, в этой же части следовало бы прямо назвать и общее имущество в многоквартирном доме, на наличие которого прямо указывают ч.7 ст.1 Закона о жилищной политике, п.1 ст.290 ГК, ст.1,7 Закона о товариществах.
Вместе с тем, главной составляющей понятия недвижимости в жилищной сфере является определение "жилое помещение"2.
Понятие "жилое помещение" законодательно трактуется неоднозначно3:
1.жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания (п. 2 ст. 288 ГК);
2.жилое помещение - это жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (абз.2 ст. 1 Закона о жилищной политике);
3.жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) - это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (п. 1 ст.673 ГК);
4.жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания, благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям (ч.1 ст.40 ЖК);
5. жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям (ст.97 ЖК).
Купля-продажа недвижимости в жилищной сфере
Договор купли-продажи недвижимости является одним из распространенных способов приобретения права собственности на недвижимость. В силу этой сделки одно лицо (продавец) обязуется передать другому лицу объект недвижимости в собственность, а другое лицо обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Хотелось бы сразу оговориться, что законодатель, ведя речь о договоре купли-продажи недвижимости зачастую называет его договором продажи недвижимости, хотя и рассматривает эти понятия как идентичные (п.1 ст.549 ГК). В ходе нашего исследования мы также будем пользоваться эти терминами как равнозначными.
Некоторые авторы1, формулируя понятие договора купли-продажи недвижимости, дополняют его обязанностью покупателя принять недвижимое имущество по передаточному акту, что, на наш взгляд, не является бесспорным, поскольку в отдельных случаях передаточный акт просто не составляется и не используется при переводе права собственности с одного субъекта права на другой. Кроме того, по нашему мнению, передаточный акт лежит несколько в стороне от правового поля, занимаемого договором купли-продажи жилья. Более подробно об этом будет сказано ниже.
В качестве продавца жилья выступает, как правило, собствен ник. Однако, это не исключает возможности участия в качестве продавца и несобственника, который должен обладать соответствующими полномочиями. Так, государственные и муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом .хозяйственного ведения, а казенные предприятия - правом оперативного управления, имеют право продавать жилье только с согласия собственника, поскольку имеют лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ними недвижимым имуществом (п.2 ст.295, п.1 ст.297 ГК). Учреждения вправе отчуждать только те жилые помещения, которые приобретены за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтены на отдельном балансе1 (п.2 ст.298 ГК).
Предметом договора продажи недвижимости является недвижимое имущество. При этом, следует не только указать тот обьект, который подлежит передаче на основе договора купли-продажи жилья; необходимо детализировать данные о передаваемом объекте настолько, чтобы определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе указать данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (абз.1 ст.554 ГК).
Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В противном случае договор будет считаться незаключенным. Следовательно, возмездность - непременная характерная черта договора купли-продажи жилья. Вместе с тем, именно этот критерий предопределяет принципиальное отличие договора купли-продажи жилья от договора дарения жилья (абз.2 п.1 ст.572 ГК).
Договор дарения представляет из себя действие, посредством которого одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Таким образом, в результате исполнения договора дарения должен произойти прирост имущества одаряемого и уменьшение имущества дарителя. Из этого явствует, что передача дарителем своего имущества одаряемому не может быть сопряжена с производством последним в пользу дарителя какого-либо встречного предоставления, носящего характер эквивалента. Однако, это не означает, что договор дарения в отдельных случаях не может быть обременен некоторыми условиями, обязывающими одаряемого совершить определенные действия как в пользу дарителя, так и в интересах третьих лиц. Существо такого предоставления будет состоять в том, что оно уменьшает или ограничивает объем имущественных благ, переходящих к одаряемому. Такое возложение может заключаться, например, в обязанности одаряемого передать одну из комнат в подаренном ему жилом помещении в бесплатное и пожизненное пользование кому-либо из родственников дарителя.
Таким образом, возложение должно быть лишь способом уменьшения дара или ограничением прав на подаренную вещь. Если же оно перерастает пределы, отмеченные выше, то становится встречным исполнением, которое превращается в эквивалент, меняющий природу сделки; такой договор уже не может рассматривать в качестве договора дарения.
Законодательное урегулирование дарения жилья представляет собой известную неопределенность. Так, только лишь одна норма ст.574, посвященная обязательности государственной регистрации недвижимого имущества, относится к урегулированию дарения жилья именно нормами гл.32 "Дарение" ГК. Следовательно, в данном случае необходимо субсидиарное применение норм 7 "Продажа недвижимости" гл.30 "Купля-продажа" ГК, и в первую очередь, в части, касающейся регламентации перехода прав на объект недвижимости с той лишь оговоркой, что "...договор дарения недвижимости следует считать заключенным в момент его письменного оформления, а регистрация влечет переход права собственности от дарителя к одаряемому в силу п. 2 ст.223 ГК РФ"1. Такая позиция, по нашему мнению, имеет право на существование, поскольку только в силу своей возмездности купля-продажа является явным антиподом дарения2.
