Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические аспекты экономических отношений на жилищном арендном рынке 53
1.1. Рента как основа арендных отношений на рынке жилой недвижимости 13
1.2. Место и роль аренды жилья с точки зрения неоинституциональной теории прав собственности 41
1.3. Внешняя и внутренняя рыночная среда на арендном рынке жилой недвижимости
1.4. Величина и структура арендной платы на рынке найма жилья 34
Глава 2. Тенденции формирования и развития арендного рынка жилья в России 101
2.1. Спецификация прав собственности как основа функционирования современного арендного рынка жилья 101
2.2. Оценка эффективности видов жилья по качеству предоставления жилищных услуг
2.3. Финансово-экономическая модель доходного дома: условия реализации 153
Заключение 177
Список литературы 182
Приложения 193
- Место и роль аренды жилья с точки зрения неоинституциональной теории прав собственности
- Величина и структура арендной платы на рынке найма жилья
- Спецификация прав собственности как основа функционирования современного арендного рынка жилья
- Финансово-экономическая модель доходного дома: условия реализации
Введение к работе
Актуальность темы. Жилищный рынок является важнейшей частью национальной экономики, а решение жилищной проблемы - главной задачей приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».
В настоящее время большая часть населения России имеет в своем распоряжении жилье низкого качества и не может самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Государство и муниципалитеты долгое время осуществляли поддержку наименее обеспеченных и социально-уязвимых слоев населения путем занижения стоимости потока жилищных услуг для данной категории граждан. Следствием такого подхода явилось недофинансирование жилищной сферы.
С другой стороны объективно существует огромная потребность в новом жилье, в удовлетворении потребностей населения в смене мест проживания, в улучшении жилищных условий. Решение жилищной проблемы немыслимо без создания прозрачных рыночных отношений в каждом сегменте рынка недвижимости и сопряженных с ним рынков. Государство, дополняя рынок, должно способствовать созданию оптимальной структуры жилищного фонда. Ведь в Российской Федерации на долю жилищной сферы приходится около 20% воспроизводимого национального богатства. В строительстве, ремонте и техническом обслуживании жилья занято 13% от общей численности работающего населения1.
Развитие арендных отношений в жилищной сфере может и должно стать одними из основных направлений в обеспечении адекватных жилищных условий и оказать огромное влияние на ускорение экономического роста. Стоит отметить, что именно акцент в экономической политике правительства США во времена Великой депрессии на развитие жилищного строительства стал одним из основных факторов преодоления её негативных последствий.
1 Постановление Правительства РФ "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 годы"// "Российская газета", 26 сентября 2001 г. -№187. - (2799).
Актуальность темы настоящего исследования подтверждается и словами Президента РФ В.В.Путина, отметившего в своем выступлении перед доверенными лицами, которое состоялось 12 февраля 2004 года, что жилье плохого качества приводит к целому ряду последствий: «это и снижение трудовой активности, и плохое здоровье людей, и низкая рождаемость, другие факторы негативного характера». Он указал и на два основных способа решения жилищной проблемы известные мировой практике: «один из наиболее перспективных -это ипотечные кредиты, другой - долгосрочная аренда» . Однако, аренда жилья как направление развития жилищной сферы в документах приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», отсутствует .
Арендный рынок жилья позволяет увеличить объем внутренней миграции населения, что является необходимым условием эффективного распределения трудовых ресурсов, усиливает аллокативную функцию рынка труда. Эксперты Всемирного банка в недавнем обзоре российской экономики также указывают на то, что территориальное распределение собственных трудовых ресурсов в России неэффективно. А значит, и внешняя, и внутренняя миграция будут иметь все большее значение для развития экономики4. Важность темы диссертационного исследования подтверждается высокой социальной значимостью жилья как товара, наличием существенных социально-экономических противоречий в жилищной сфере и необходимостью поиска путей привлечения значительных объёмов инвестиций в жилищный сектор.
В настоящее время около 65% жилищного фонда находится в частной собственности, около 30% - в социальном найме и менее 5% в коммерческом найме . Такая структура, на наш взгляд, является неэффективной, так как снижает деловую и жизненную активность большой части населения.
Сдача жилья в наём в экономически развитых странах является одним из
" Официальный сайт Президента России, раздел «Заявления по важнейшим вопросам», . * Сайт Губернатора Пермского края к.э.н. О.А.Чиркунова, раздел «Статьи и материалы», hnp://w\vw.chirkunov.ru/articles/?unit=364. - 30.01.2007.
4 Попов А., Говорова Н. Жертвы мифологии // РБК, - 2007. - Х 2.
5 Российский статистический ежегодник. 2005: Стат. сб. / Росстат. - М., 2006. - С. 231.
5 действенных способов обеспечения населения жильем и ускорения темпов экономического развития. Так в США структура рынка жилья, в котором проживает население, распределяется следующим образом: в собственности находится около 40% жилья и примерно 44% арендуется, оставшаяся часть относится к социальному и кооперативному жилью6.
Для успешного изменения пропорций в структуре жилищного фонда в сторону увеличения доли арендуемой площади необходима разработка и реализация жилищной политики, охватывающей всю совокупность взаимозависимых процессов, протекающих в жилищной сфере и позволяющей осуществлять их эффективное регулирование. Она должна обеспечить достижение установленных ориентиров и развитие воспроизводства жилищного фонда.
Научный интерес автора к данной проблематике обусловлен, как самой актуальностью проблемы, так и отсутствием работ, специально посвященных развернутому обоснованию и исследованию арендных жилищных рынков современной России, которые бы позволили изучать их как подсистему национальной экономики со своей собственной структурой и инфраструктурой, провести системный анализ механизма регулирования этого рынка.
Отсутствие исследований арендного сектора жилищной экономики современной России объясняется как объективными, так и субъективными причинами. Объективными являются теневой характер данного рынка, отсутствие официальной статистики, невысокая доля жилищного фонда, обращающегося на данном рынке, низкая величина арендных ставок, что снижает инвестиционный интерес к данному рынку и пр. К субъективным следует отнести недостаточное внимание разработчиков жилищной политики России к тем возможностям и проблемам, которые объективно существуют в арендном жилищном секторе экономики.
Настоящее диссертационное исследование в своей основе опирается на работы крупных ученых, исследовавших различные направления экономической теории. Среди них необходимо отметить труды А.Смита, Д.Рикардо, К.Маркса,
6 Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. - М., 1999. - С. 163.
А.Маршалла, Ж.Прудона, Дж.Хикса. Среди научных работ особое место занимают труды, описывающие теорию прав собственности. Основными её представителями являются экономисты неоинституционального направления, к которым следует отнести прежде всего Р.Коуза, А.Алчиана, Г.Демсеца.
В работе использованы и результаты исследований, полученные зарубежными учеными в ходе изучения экономики недвижимости, в том числе жилищной экономики. Среди них необходимо выделить Дж.Дэниелла, Н.Ордуэя, Г.Поляковского, Р.Страйка, Дж.Фридмана, Г.С.Харрисона, Дж.Эккерта и др. Этими учеными обобщён и систематизирован огромный опыт функционирования рынков недвижимости и жилья развитых стран.
В последнее время и в отечественной литературе появились работы, посвященные зарождению и развитию современного жилищного рынка и рынков, сопряжённых с ним. Среди таких работ можно выделить исследования А.Н.Асаула, Э.Р.Бугулова С.Н.Глазунова, В.А.Горемыкина, А.Г.Грязновой, В.Е.Есипова, С.Н.Максимова, Л.А.Полякова и др. Однако в этих работах рассматривается совокупность элементов современной жилищной системы России без вычленения арендного жилищного рынка, как самостоятельного элемента. Результатом этого явилось отсутствие исследований в области изучения взаимосвязей и взаимозависимостей внутри арендного рынка и с другими рынками, раскрытие которых помогло бы решить многие проблемы, имеющие место в современной жилищной сфере.
Развитие жилищной системы России не может полностью опираться на работы зарубежных авторов, отражающих специфику западной рыночной экономики, не учитывающих сложившихся в российской экономике пропорций и взаимосвязей. Поэтому зарубежные модели финансирования нового строительства за счет средств, составляющих доход от недвижимости, должны быть подвергнуты тщательному анализу с учетом российской специфики.
Целью проводимого исследования является исследование особенностей и тенденций развития арендных отношений на рынке жилья в условиях трансформируемой экономики и научное обоснование мер по созданию и развитию в
7 России сектора коммерческого найма жилья, способного обеспечить более полное удовлетворение жилищных потребностей населения, вывод из тени существующего рынка жилищного найма, рост мобильности трудовых ресурсов и расширение налогооблагаемой базы.
Задачи исследования. Достижение поставленной цели предопределило постановку и решение следующих задач:
анализ развития теории ренты, выявление особенностей ее образования на рынке недвижимости с точки зрения статики и динамики;
исследование условий и тенденций развития арендных отношений в жилищной сфере в России и за рубежом;
определение основных критериев рассредоточения прав собственности в жилищной сфере экономики для формирования структуры рынка жилья, в соответствии с уровнем дохода населения;
исследование содержания рынка аренды объектов жилой недвижимости, выявление закономерностей его функционирования и определение его роли в развитии жилищной системы;
изучение внутренней и ближайшей внешней среды современного российского арендного рынка жилья;
исследование влияния социального и теневого найма жилья на становление и развитие рынка коммерческого жилищного найма и определение необходимых условий его развития;
разработка финансово-экономической модели доходного дома с целью обоснования нового направления развития национальной жилищной политики - жилищного коммерческого найма, а так же осуществление анализа чувствительности эндогенных параметров финансово-экономической модели доходного дома к изменениям ее экзогенных параметров.
В качестве гипотезы выдвинуто предположение, что институциональные преобразования, связанные со спецификацией и разграничением прав собственности на рынке жилищного фонда позволят создать легитимный арендный рынок жилья, который способен решить жилищные проблемы значительной
8 части населения, а арендные платежи могут стать одним из значимых источников воспроизводства жилья. Основным направлением развития жилищного найма должно стать создание институциональной основы, то есть тех субъектов, норм и правил, которые и сформируют рынок аренды жилья.
Объектом исследования является внутренняя и внешняя экономическая среда арендного жилищного рынка с точки зрения определения взаимозависимостей между его основными участниками.
Предметом исследования являются условия, экономические отношения и закономерности развития арендного жилищного рынка как в целом, так и на уровне домохозяйства и предприятия (доходного дома).
Теоретическую основу исследования составили общие закономерности функционирования экономики на макро- и микроуровне, а также жилищной сферы, описанные в экономической литературе разных лет, а также идеи и суждения, представленные в отечественной и зарубежной экономической науке, связанные с темой диссертации.
Методология исследования. В основе исследования лежит диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. Кроме этого, в работе использован системный, формальнологический и неоинституциональный подходы, методы сравнительного, статистического и графического анализа.
Статистической базой исследования послужили статистические и аналитические материалы Росстата, а также фактические материалы, представленные в специализированных изданиях и средствах массовой информации.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
- обоснованы дополнительные аргументы возрастания роли арендных отношений в «наборе прав собственности» на рынке жилья в условиях трансформируемой экономики. Основу этих аргументов составляет неизбежный и сопутствующий коммерческому жилищному найму перевод внешних эффектов (экстерналий) во внутренние (интерналии). Это приведёт к уточне-
9 нию и разграничению прав на рынке жилой недвижимости, снижению тран-сакционных издержек и росту его эффективности;
дана авторская характеристика внутренней среды коммерческого жилищного найма, представляющая систему соответствующих локальных рынков. Она в отличие от существующих точек зрения рассматривается с позиций различных системообразующих критериев: 1) собственника, инвестора, пользователя; 2) разграничения и получения прав на жилищные услуги; 3) типов домов и 4) масштаба рынков;
дополнительно аргументировано выделение ближайшей внешней среды арендного жилищного рынка, очерченной рамками системы рынков и секторов жилищной экономики, непосредственно сопряжённых с сектором коммерческого найма жилья. Это позволило более точно её институализировать, то есть точнее определить спецификацию прав собственности и на рынке жилищной аренды;
адаптирован подход теории порядковой полезности по оценке эффектов дохода и замены к оценке вариантов удовлетворения потребностей домохо-зяйств посредством покупки жилья (жилого фонда) и (или) жилищных услуг (аренды жилья);
разработан авторский.вариант содержания инфраструктуры сектора коммерческого найма жилья, который определяет ее как систему материальных и информационных условий, обеспечивающих стабильное и эффективное производство жилищных услуг (услуг аренды жилья), посредством эксплуатации как доходных домов, так и других объектов арендного жилищного рынка,
предложена система мер по выводу из тени рынка жилищной аренды и его дальнейшему развитию, в том числе по развитию бизнеса доходных домов, которая опирается прежде всего на спецификацию прав, снижение налоговой нагрузки, использование возможностей закрытых паевых фондов недвижимости в финансировании нового жилищного строительства и др.
Теоретическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что положения и выводы работы могут быть использованы для дальнейшего теоретического исследования арендного жилищного рынка, исследования особенностей функционирования такого его института как доходный дом.
Практическая значимость диссертационного исследования может быть выражена в разработке спецкурса «Формирование арендного жилищного рынка и строительство нового жилья» в высших учебных заведениях, а также для обоснования нового направления национальной жилищной политики - развития рынка жилищных арендных услуг - и для подготовки специалистов, способных обеспечить его формирование в современной России. Результаты работы могут быть применены для расчётов дополнительных источников финансирования инвестиций в жилищное строительство.
В ходе исследования была доказана высокая общественная эффективность в удовлетворении жилищных потребностей населения такого института жилищного рынка как «доходный дом». Для обоснования этого положения использована матрица критериальных оценок участников жилищного рынка, описывающая относительную эффективность различных видов жилья по достижению целевого параметра - качества предоставления жилищных услуг.
Для обоснования методов более эффективного управления жилищным арендным рынком со стороны различных уровней власти выявлены структура и состав элементов арендной платы в зависимости от местоположения жилого здания, стоимости финансовых ресурсов, используемых на покупку жилья собственником, скорости износа жилого фонда, налоговой нагрузки и рисков арендного бизнеса. Определено основное направление сосредоточения усилий такого управления на ближайшую перспективу. Им является преодоление большого разрыва величины стоимости жилья и генерируемой ею величины потока арендной платы (сокращение величины валового рентного мультипликатора).
Выполненное исследование может быть также использовано в практическом решении социально-значимых народнохозяйственных задач, в следующих областях:
для оценки соотношения прибыльности и риска при аренде жилья и диверсификации инвестиционного портфеля;
при определении мер по легитимизации арендных отношений;
при рассмотрении путей создания специализированного единого муниципального внебюджетного жилищного целевого фонда;
при инвестиционном проектировании с использованием финансово-экономической модели доходного дома.
Создание в России легитимного арендного рынка жилой недвижимости позволит, на наш взгляд, выровнять диспропорции, сложившиеся на жилищном рынке, которые выражены в безудержном росте цен на объекты жилищного фонда относительно доходов большей части населения . Достижение указанных ориентиров способно внести значительный вклад в успешное выполнение основных параметров приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» . Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании федеральной, региональной и муниципальной жилищной политики.
Апробация работы. Полученные результаты и выводы были применены при разработке пакета документов, регламентирующих арендные отношения на жилищном рынке Ярославского муниципального района. Кроме того, выводы диссертации использованы при разработке предложений по реформированию арендного жилищного рынка Ярославля.
Основные положения настоящего диссертационного исследования обсуждались на Второй Международной научной конференции молодых ученых, аспирантов и студентов «Молодежь и экономика» в апреле 2005 года и на научной конференции, состоявшейся в Международном Университете Бизнеса и Новых Технологий в 2006 году.
Материалы диссертации были использованы при разработке и чтении курсов лекций по дисциплинам «Реальное инвестирование» (Ярославский филиал
7 Жилье мое // Юность,- 12 мая 2004. -№ 20.
8 Сайт Губернатора Пермского края к.э.н. О.А.Чиркунова, раздел «Статьи и материалы»,
. - 30.01.2007.
12 Московского Государственного Университета статистики, экономики и информатики), «Рынок недвижимости и ипотека» {Международный университет бизнеса и новых технологий {институт)).
Результаты исследования отражены в пяти публикациях общим объемом 5,17 п. л.
Структура и объём диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих десять параграфов, заключения, списка литературы и приложений. В диссертации представлены 13 таблиц, 17 рисунков, основной текст изложен на 181 странице печатного текста. Список литературы включает в себя 146 наименований.
Место и роль аренды жилья с точки зрения неоинституциональной теории прав собственности
Возможность расщепления прав собственности позволяет хозяйствующим субъектам реализовывать все три вида прав, связанных с объектами жилой недвижимости - это владение, пользование и распоряжение (присвоение или отчуждение)31. Под распоряжением (присвоением или отчуждением) экономическая наука понимает процесс превращения предметов и явлений природы, их полезных свойств, в реальные условия жизнедеятельности экономических субъектов. Это проистекает оттого, что право собственности дает возможность владельцу ресурса совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие законодательству и не нарушающие права других лиц (в частности, отчуждать имущество, уничтожать его и т.п.). Право владения - это возможность фактического (чаще всего физического) обладания имуществом. Право пользования - это основанная на законе возможность эксплуатации имущества с целью извлечения полезных свойств, поступлений и доходов, которые будут принадлежать лицу, использующему данное имущество.
Значительный вклад в исследование экономической сущности собственности в XIX веке был сделан марксизмом. Согласно этому учению собственность рассматривалась с точки зрения возможности злоупотребления ею (получение нетрудовых доходов, неравенство различных слоев общества) . Попытки Пру-дона улучшить существующее положение дел за счет развития положительных и подавления отрицательных сторон, связанных с собственностью, неоднократно подвергались критике. Вместе с тем стоит признать вклад Прудона в развитие научной мысли относительно такого противоречивого понятия как собственность. Так он близко подошел к онтологии отношений собственности, к выяснению их фундаментальных принципов, и хотя наиболее общая сущность собственности осталась нераскрытой, ее противоречивость была нащупана. Кроме этого, отношение к собственности как к действию, порождающему взаимоотношения между людьми по поводу имущества, было через полтора столетия развито неоинституциональной теорией прав собственности33.
К.Маркс рассматривал собственность как присвоение, совершаемое в результате активных действий: «Действительное присвоение совершатся сперва не в мысленном, а в активном реальном отношении к этим условиям (условиям производства)»34. Трактовка собственности, данная К.Марксом, обогатила понятие «отчуждение», связываемое с частной собственностью.
Собственность, в современной трактовке, есть конкретная, полная, безраздельная (монопольная) социально обусловленная форма (способ) присвоения или отчуждения предметов явлений природы и общества определенными экономическими субъектами. В русле неоинституционализма был разработан подход к собственности в рамках теории прав собственности. Данная теория определяет редкость ресурса, как главную причину стремления приобретения прав собственности на него. Без какой-либо предпосылки редкости бессмыс 43 денно говорить о собственности .
Держателей собственности можно подразделить на две категории номинальные и реальные собственники, то есть те на кого оформлены права собственности и те, которые имеют реальную возможность для реализации прав связанных с собственностью. В то же время, мы придерживаемся мнения тех ученых, которые при рассмотрении вопроса о форме собственности на первый план выводят проблему наиболее эффективного и рационального ее использования по экономическим и социальным параметрам (Р.Коуз, А.Алчиан, Г.Демсец, Д.Норт, О.Уильямсон, А.Оноре и др.).
Однако центральным моментом при рассмотрении прав, связанных с собственностью, считается проблема спецификации или размывания прав собственности. Главная задача теории прав собственности, как она формулируется самими западными экономистами, состоит в анализе взаимодействия между экономическими и правовыми системами . Но такое взаимодействие всегда реализуется в индивидуальном поведении экономических агентов. Поэтому аргументация разворачивается обычно в такой последовательности: права собственности определяют, какие издержки и вознаграждения могут ожидать агенты за свои действия; изменение структуры прав собственности ведет к сдвигам в системе экономических стимулов; реакцией на эти сдвиги будет изменившееся поведение экономических агентов. Эта логика, от структуры прав через систему стимулов к поведенческим последствиям, ясно выражена в анализе процессов спецификации или размывания прав собственности. Теория прав собственности исходит из базового представления о том, что любой обмен по своей сути является обменом «пучками» правомочий. Чем шире набор прав, связанный с данным ресурсом, тем выше его полезность. Так для владельца, проживающего в собственном жилище, при прочих равных условиях, полезность жилья будет выше, нежели у арендатора, вследствие того, что набор прав у него шире. Отсюда следует, что сдвиги в законодательстве фактически перестраивают набор товаров и услуг, которым располагает экономика, т.е. меняют объем ресурсов и уровень благосостояния общества.
Кроме того, экономические агенты, естественно, не могут передать в обмене больше правомочий, чем они имеют. Поэтому расширение или сужение имеющихся у них прав собственности будет приводить также к изменению условий и масштабов обмена (увеличению или уменьшению числа сделок в экономике).
Величина и структура арендной платы на рынке найма жилья
Прежде чем обратиться к определению размеров и структуры арендной платы следует сопоставить арендные отношения с другими социально-экономическими отношениями, которые непосредственно влияют на этот рынок. Рынок у. аренды объектов жилищного фонда наряду с рынком купли-продажи является составной частью рынка жилой недвижимости. Эти рынки оказывают взаимное воздействие друг на друга60. Отношение купли-продажи по своим юридическим характеристикам тяготеет к арендным отношениям. Несомненное сходство договора аренды с договором купли-продажи было подмечено давно и нашло отражение в законодательствах многих стран. Так если по договору купли-продажи покупатель приобретает право собственности на куп 85 ленную вещь, то в соответствии с договором аренды арендатор становится полным распорядителем доходов, получаемых от собственности после вычета из них определенной платы собственнику. В то же время, арендатор обязан не разрушать, и не изменять вида самой недвижимости. Фактически экономическая сущность аренды объектов жилищного фонда заключается в том, что она представляет собой покупку будущих выгод, например, потоков жилищных услуг, от пользования жилой недвижимостью. В то же время важнейшим отличием между этими категориями (купля-продажа и аренда) является то, что на арендатора налагаются определенные обязанности по содержанию и возврату нанятого имущества и возникают определенные ограничения относительно распоряжения имуществом. При этом различия, касающиеся вышеупомянутых категорий, вытекают из формы права, которая на них распространяется. Отношения купли-продажи основываются на абсолютном праве, которое предоставляет хозяйствующему субъекту возможность иметь непосредственное господство над имуществом, то есть объектом данной формы права является само имущество. В основе аренды лежит относительное право, позволяющее одному лицу требовать от другого совершения определенного действия, которое и является объектом права.
При столкновении абсолютного права с относительным последнее всегда уступает первому. Так, собственник практически всегда может потребовать обратно вещь, отданную другому лицу при условии возмещения ущерба, вызванного несвоевременным расторжением договора.
Идея экономически обоснованного размера и состава арендных платежей остается центральным и наиболее важным звеном жилищной экономики и в настоящее время. Именно в характеристике размера арендных платежей сохранились основные побуждающие мотивы для собственника и арендатора. Изменение размера и структуры платежей оказывает непосредственное влияние на настроение арендаторов и предпринимателей занятых на этом рынке. Так высокие арендные выплаты ведут к снижению интереса участников рынка к объектам жилой недвижимости, которые в результате исключаются из экономического оборота. Арендная плата является важным звеном механизма, оказывающим прямое воздействие на арендный рынок жилой недвижимости. Для ее дальнейшего рассмотрения дадим следующее определение.
Арендная плата - это форма экономических отношений собственника и арендатора по распределению дохода созданного в процессе использования арендованного объекта61. К основным функциям арендной платы следует отнести возмещение стоимости объекта недвижимости, накопление денежных средств, стимулирование деловой активности, перераспределение доходов в
Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. / Учебник. - M., 1999. - С. 262. экономике, способ реализации права собственности на объект недвижимости (рис. 7.).
Арендные отношения по своей экономической сути имеют сходство с кредитными отношениями. Это связано с тем, что собственник объекта недвижимости, передавая часть прав, дает возможность пользоваться стоимостью, созданной ранее в процессе материального производства.
Спецификация прав собственности как основа функционирования современного арендного рынка жилья
В предыдущей главе мы рассмотрели основные характеристики и признаки арендного рынка жилой недвижимости. Следующим нашим шагом будет изучение современного состояния данного сектора российской жилищной экономики, с целью выявления существующих тенденций и закономерностей его развития. При этом центральным звеном в рассмотрении жилищного арендного рынка необходимо отобразить совокупность тех или иных прав собственности на объекты жилой недвижимости.
Современная российская жилищная система в своих основных чертах сформировалась в годы советской власти в результате глубоких преобразований, точнее, кардинальной ломки прежней жилищной системы, существовавшей в дореволюционной России. Сущность этих реформ заключалась в национализации всех объектов жилищного хозяйства, т.е. в переходе их в государственную собственность и государственное, централизованное, управление ими. Это была радикальная смена форм собственности. Вторым крупным шагом в реформировании жилищного хозяйства была приватизация жилья в муниципальных домах в конце XIX - начале XX века, что также является изменением формы собственности объектов жилищного хозяйства.
Таким образом, структура собственности на жилье на протяжении XX века дважды претерпела серьезнейшие изменения. Анализ этой структуры в жилищной системе дореволюционной России и в современных зарубежных развитых странах выявляет их серьезные отличия от существующей российской ситуации66. В современной России доля жилья находящегося на балансе и обслуживающегося муниципальными предприятиями составляет примерно 70%67, а легитимного арендного рынка жилья оформленного в виде доходных домов нет вообще. В то время как в среднем по Западной Европе эти доли составляют со 102 ответственно не более 10% жилья находящегося во власти муниципалитетов, примерно 40% легитимного арендного жилья, а остальное жилье находится в полной собственности жильцов. Различия, как можно увидеть, существенные.
Центральным объектом любой жилищной системы является жилой дом , как совокупность всех жилых и нежилых помещений расположенных в нем.. Поэтому разграничение прав собственности на отдельные помещения в отрыве от спецификации прав собственности целого здания лишено экономического смысла. Так отдельно взятая квартира, может существовать только в составе дома и качество проживания в ней в значительной степени определяется свойствами всего дома в целом. Отсюда вытекает очень важное заключение о том, что владелец квартиры не может обладать адекватным перечнем прав собственности относительно единоличного владельца односемейного дома.
Можно считать, что жилой дом является своеобразным предприятием (организацией), производящим жилищные услуги. Если дом работает эффективно, то жильцам предоставляются услуги высокого качества, и наоборот. Из экономики известно, что форма собственности существенно влияет на эффективность работы любого предприятия или организации.
Разные виды жилья обладают различной эффективностью, что подтверждается практикой. При этом у исследователей существует общее мнение, что наименьшую эффективность имеет муниципальное жилье.
Из сказанного можно сделать вывод, что в вопросе реформирования жилищной системы особое внимание следует уделить проблемам изменения форм собственности жилищного фонда. Одной из целей создания легитимного арендного рынка жилой недвижимости, является значительное сужение возможностей размывания прав собственности. Однако становление такого рынка невозможно без изменения форм собственности в жилищной экономике.
Рассмотрим эффективность предоставления арендных жилищных услуг в специально предназначенном для этого здании (доходном доме) по сравнению с арендой квартир в муниципальном доме, используя теорему, сформулирован 103 ную американским экономистом Р.Коузом, которая, напомним, гласит: "Если права собственности четко определены и трансакционные издержки равны нулю, то аллокация ресурсов (структура производства - К.Р.) будет оставаться неизменной независимо от изменений в распределении прав собственности, если отвлечься от эффекта дохода" 9. Перефразируем теорему Коуза следующим образом: существует эффективность и независимость распределения ресурсов по отношению к распределению прав собственности (т.е. структура производства остается той же самой независимо от того, кто каким ресурсом владеет - К.Р.). Теорема выполняется при двух условиях: полной спецификации (разграничении - К.Р.) прав собственности и нулевых трансакционных издержках, под которыми понимаются затраты, связанные с поиском информации, ведением переговоров, оформлением контрактов, их юридической защитой и т.п. В нашем случае это должно означать, что арендатору должно быть безразлично, где он будет арендовать жилье в квартире, расположенной в муниципальном или частном доходном доме, так как если одна из этих форм эффективнее, то она непременно и полностью вытеснит другую. Права собственности при этом все равно переходят к той стороне, для которой они представляют наибольшую ценность. Таким образом, нам предстоит доказать, что права собственности, связанные с обладанием арендным жильем в доходном доме для частного инвестора ценнее, нежели его права на арендное жилье в муниципальном доме. В конечном итоге, в результате актов смены собственников, использование ресурса (жилого дома) будет происходить наилучшим образом и смена прав на собственность ведет лишь к эффективному применению ресурса, но не к смене структуры производства, например, к переоборудованию в нежилое помещение. Если отвлечься от российской действительности, то по теореме Р.Коуза выходит, что арендуемые квартиры в муниципальном доме является более эффективной формой владения, нежели их размещение в доходном доме. В противном случае, частные инвесторы сменили муниципальную форму владения зданием на частную и организовали арендный бизнес. Но этого не проис 104 ходит. По мнению автора основная проблема состоит в том, что не выполняется условие теоремы - трансакционные издержки в нашем примере не равны нулю, а права собственности четко не разграничены. Это происходит по следующим причинам:
1. В начале 90-х годов была проведена бесплатная приватизация, в результате которой примерно 70% населения страны получило в собственность жилье условно-бесплатное жилье, а значит и распоряжаться им эффективным образом зачастую не в состоянии (организация ТСЖ, кондоминиума, переезд в более комфортное жилье и т.п.).
Финансово-экономическая модель доходного дома: условия реализации
В предыдущем разделе мы доказали большую эффективность предоставления жилищных услуг в доходном доме, в отличие от различных видов городского жилья. Однако, в связи с тем, что в настоящее время в российской практике нет примеров строительства и эксплуатации частных доходных домов, то мы вынуждены ситуацию смоделировать. Целью такого моделирования должно стать, во-первых, определение необходимых и достаточных институциональных и финансово-экономических условий для развития рынка аренды в доходных домах, во-вторых, описание финансово-экономических показателей доходного дома для использования в инвестиционном проектировании, в-третьих, максимальное приближение к существующей практике финансирования и строительства нового жилья.
Необходимость финансово-экономического моделирования доходного дома и окружающей экономической среды обусловлено:
1. Наличием у научной деятельности в целом не только описательной и гносеологической функций, но и прогностической: прогнозирование, в нашем случае, отталкивается не от уже сложившихся параметров современной экономической среды, а позволяет представить себе их возможное, наиболее вероятное, изменение. Такое изменение моделируется посредством осмысленного и целенаправленного перебора входных (экзогенных) показателей созданной финансово-экономической модели (при прочих равных условиях) в целях получения конечных (эндогенных) параметров - возможных финансово-экономических ситуаций будущего.
2. Практическим отсутствием в реальной российской экономике примеров такого экономического института как частный доходный дом.
3. Наличием в современной российской экономической практике существенных отличий от экономики развитых стран, в том числе от опыта экономики жилой недвижимости; эти особенности весьма значительно, порой до неузнаваемости, меняют привычное для западных экономистов соотношение экономических явлений и закономерностей поведения хозяйствующих субъектов. В отношении арендного жилищного рынка это:
теневой, нелегальный, характер большинства экономических отношений и трансакций;
размытость, неопределённость прав субъектов этого рынка, и, как следствие, высокие трансакционные издержки (значительные непроизводственные затраты) и низкая социальная эффективность;
наличие колоссальной необлагаемой налогом доходной базы - потоков теневых платежей;
наличие большой административной и бюрократической зависимости населения от действия местных чиновников, у которых нет заинтересованности в развитии арендного рынка жилой недвижимости, как части жилищной сферы, которая обусловлена экономическими, политическими и социальными причинами;
отсутствие достаточного числа институциональных инвесторов, имеющих желание финансировать долгосрочные капитальные вложения в строительство частных доходных домов;
отсутствие государственных субсидий населению на частичную оплату арендных ставок, по аналогии с разработанным региональными властями механизмом поддержки малоимущей категории граждан при оплате коммунальных услуг;
низкая «жилищная» ответственность большей части населения страны, которая в начале 90-х годов в результате приватизации получила в собственность условно-бесплатное жилье;
значительная часть жилищной экономики приходится на сектор социального найма, который в настоящее время обладает низкой социально-экономической эффективностью относительно других видов жилья.
Параметры описываемой модели могут быть применены при разработке инвестиционного проекта строительства доходного дома. Для того, чтобы наметить ее ориентиры, определим структуру стоимости, получаемую в результате строительства объектов жилищного фонда.
