Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1 Теоретические аспекты исследования инвестиций в недвижимость 10
1.1. Сущность недвижимости и иерархия понятий рынка недвижимости 10
1.2. Правовая основа функционирования и регулирования рынка недвижимости 16
1.3. Структура и особенности функционирования рынка недвижимости 28
1.4. Особенности инвестирования в недвижимость 61
ГЛАВА 2 Инвестиции на мировом рынке недвижимости 80
2.1 Структурные изменения инвестиционных процессов на мировом рынке недвижимости 81
2.2 Инвестиции в мировой рынок гостиничной недвижимости 89
2.3 Мировые тенденции инвестирования в недвижимость 102
ГЛАВА 3 Иностранные инвестиции в недвижимость России 115
3.1 Характеристика инвестиционных процессов на рынке недвижимости России 116
3.2 Иностранные инвестиции в гостиничную недвижимость Санкт-Петербурга 139
Заключение 179
Библиография 184
- Сущность недвижимости и иерархия понятий рынка недвижимости
- Структурные изменения инвестиционных процессов на мировом рынке недвижимости
- Мировые тенденции инвестирования в недвижимость
- Характеристика инвестиционных процессов на рынке недвижимости России
Введение к работе
Актуальность темы исследования
В последнее десятилетие можно было наблюдать заметную активизацию инвестиционных процессов на рынке недвижимости. Данная активизация охватывала практически все рынки, как в географическом, так и отраслевом плане. Например, в России за 2007 год инвестиции в коммерческую недвижимость составили 21 млрд. долл., или 18% от всех иностранных инвестиций в экономику РФ. При этом по сравнению с аналогичным показателем в 2006 году, который составил 4,23 млрд. долл. США, рост составил около 500%1.
Активизация инвестиционных процессов, по мнению автора, имела спекулятивную природу. Усиление притока инвестиций в недвижимость началось после падения фондовых рынков в 2000 году в США, когда недвижимость выступила альтернативным инвестиционным активом в условиях финансовой нестабильности. Увеличение объема капитала, инвестируемого в данный рынок, привело к стремительному росту цен на недвижимость практически во всех странах мира. Такое развитие процессов явилось катализатором возникновения глубокого кризиса на данном рынке. Кризис, охвативший рынок недвижимости США, а впоследствии и других стран в 2007 году свидетельствуют об актуальности исследования причин текущего развития инвестиционных процессов и прогнозирования будущего их развития. Особое внимание проблема устойчивого развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости приобретает в связи с тем, что, как правило, кризисы на рынке недвижимости вызывают кризисы финансовой системы в целом.
В основе подобного поведения, как представляется, лежат структурные сдвиги инвестиционных процессов на рынке недвижимости. Начало 2000 годов
1 По данным компании Colliers International () и Росстата ()
было ознаменовано значительным притоком инвестиций на данный рынок, который продолжался до 2007 года. Именно увеличение объема инвестиций в рынок недвижимости определило направление и основные характеристики развития мирового рынка недвижимости в эти годы. Кризис, охвативший вначале американский, а затем и мировой рынок недвилшмости в 2007 году, ознаменовал переход к новой структуре и качеству инвестиционных процессов на рынке недвижимости.
Развитие данных процессов и структурные сдвиги в инвестировании можно проследить не только в рамках мирового рынка, или рынка отдельной страны, но также и на отдельном сегменте. В настоящей работе таким сегментом выступает гостиничная недвижимость, как один из самых сложных сегментов коммерческой недвижимости с точки зрения структуры.
Рынок Санкт-Петербурга обладает наибольшим среди российских городов потенциалом с точки зрения развития проектов гостиничной недвижимости. Этому способствует ряд факторов, в том числе уникальное культурно-историческое наследие, статус бывшей столицы империи, близость к Европе. Это обуславливает достаточно высокий уровень (относительно других российских городов) туристического потока, что в свою очередь делает его привлекательным для иностранных инвесторов и гостиничных операторов. В последние годы наметился выход крупнейших гостиничных операторов на рынок Санкт-Петербурга. Несмотря на текущий кризис и сокращение инвестиций в недвижимость в ближайшие годы, рынок Санкт-Петербурга остается ненасыщенным, поэтому при возобновлении активности на рынке недвижимости ожидается дальнейшее развитие гостиничных проектов. Следовательно, при планировании инвестиций в данный сегмент, необходимо уже на данном этапе определить перспективы и возможные направления его развития в Санкт-Петербурге. Для этого необходимо изучить мировой опыт функционирования рынка гостиничной недвижимости. Особую важность представляет выявление
структурных сдвигов инвестирования на данном рынке, которые и определяют его дальнейшее развитие.
Степень разработанности проблемы. Исследования инвестиций в недвижимость проводились по преимуществу западными специалистами. В последние десять лет почти все подобные исследования . являются узконаправленными и изучали перспективы и механизмы секьюритизации недвижимости, развитие которых во многом и спровоцировало ипотечный кризис. В частности, основная масса работ посвящена теме развития REIT (Real Investment Trusts, фонды инвестиций в недвижимость), с деятельность которых способствовала развитию рынка долевых ценных бумаг на основе недвижимости. Данную тематику разрабатывали следующие ученые: С. Грахам, Л. Коробов, С. Стивенсон, Дж. Найт.
Исследованиями роли рынка недвижимости в возникновении кризисов в свое время занимались многие ученые, в том числе и специалисты мирового банка и международного валютного фонда, такие как Б. Ренод, Р. Дж. Херринг, а также А. Дехеш, П. Хендершот, Р. Вернер. Но данные исследования в основном проводились в 2000 годах и не затрагивали эволюцию механизмов трансмиссии, а также текущий ипотечный кризис.
Исследованиям инвестиций в гостиничную недвижимость посвящено несколько работ; особенно тщательно данная тема была разработана Ст. Рашмором, но его работы носят более прикладной характер.
Необходимо отметить, что в отечественной литературе тема инвестиций в недвижимость является слабоизученной и все исследования и публикации носят в основном практический характер и не затрагивают фундаментальных основ процесса инвестирования. Тем не менее, ряд отечественных исследователей затрагивают тему инвестиций в недвижимость в ходе изучения функционирования рынка недвижимости в целом. К ним относятся: Максимов С.Н., Горемыкин В.А., Тарасевич Е.И., Стерник СВ., Грибовский СВ., Цогоев
С, и ряд других. Также рынок гостиничной недвижимости отечественными
исследователями в большинстве случаев рассматривается как составная часть
рынка туризма в целом. Рынок туризма широко освящен в отечественной
литературе; к работам по данной отрасли можно отнести труды Гуляева В. Г.,
Зонина Н.А., Кириллова А.Т., Бондаренко Г.А., Сенина B.C. На инвестиции в
недвижимость влияет инвестиционная политика и привлекательность России в
целом для иностранных инвесторов. Проблемы развития инвестиционных
отношений разрабатывались следующими отечественными авторами:
Кокушкиной И. В, Логиновым Е. Л. и Зубченко Л.А.
Исследование природы экономического развития всегда занимало важное место в работах отечественных и зарубежных ученых. К работам по данной отрасли относятся работы и классиков экономической мысли таких как А.Смит, Д. Риккардо, К. Маркс, так и работы современных экономистов Кузнецовой Н.П., Абалкина Л. И. Многие из исследователей уделяли особое внимание проблеме наличия и сущности структурных сдвигов. Среди данных трудов можно выделить работы А. Мэддисона, Красильникова О. Ю. Но в данных работах проводится анализ структурных сдвигов в целом в экономике, а не на рынке недвижимости в отдельности.
Таким образом, на данный момент, как в отечественной, так и в зарубежной литературе остается малоизученными фундаментальные основы процесса инвестирования в недвижимость, а именно: наличие структурных сдвигов инвестирования в недвижимость, а также развития данных процессов в определенных сегментах (как, например, гостиничный сегмент) и на определенных региональных рынках. Также недостаточно изученной остается проблема влияние рынка недвижимости на экономику в целом.
Целью настоящей работы является выявление структурных изменений иностранного инвестирования на мировом рынке недвижимости.
Для достижения данной цели в работе поставлены следующие задачи:
выявить основы функционирования рынка недвижимости;
осуществить анализ влияния рынка недвижимости на экономику в целом и определить факторы, сигнализирующие о возникновении кризисных явлений на рынке недвижимости;
выявить наличие структурных сдвигов инвестиционных процессах на мировом рынке недвижимости;
проанализировать механизмы осуществления инвестиций в недвижимость и классифицировать инструменты инвестиций;
определить особенности инвестиционных процессов и выявить структурные сдвиги при инвестировании в гостиничную недвижимость;
составить прогноз возможного развития российского рынка недвижимости и динамики иностранных инвестиций на этот рынок в контексте структурных сдвигов иностранного инвестирования;
спрогнозировать развитие инвестиционных процессов на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, а также разработать зонирование города и указать территории, наиболее интересные для иностранных инвесторов. Объектом исследования в настоящей работе выступает мировой рынок
недвижимости. Предметом исследования структурные сдвиг, возникающие при инвестировании в недвижимость.
Теоретической и методологической основой исследования являются положения, сформулированные в трудах отечественных и зарубежных ученых, посвященных научным и прикладным проблемам развития мировой экономики и международных экономических отношений, в частности инвестиционным отношениям, а также рынку недвижимости. В ходе анализа используются общепризнанные положения макроэкономической теории, такие как: теории циклов Слуцкого Е.Е., Джевонса У., Парето В., положения, касающиеся цикличности рынка К. Маркса, теории структурных сдвигов Красильникова О. Ю., современная портфельная теория, теории прямых инвестиций. В работе также
используются положения теории экономической географии: модели развития города Берждесса Э., Хойта Г., Харриса С, Ульмана Е., и другие теории.
Информационной базой для исследования послужили данные по зарубежному и российскому рынку недвижимости, публикуемые следующими организациями: RICS, ULI, IPD, Федеральная резервная система США, банк JP Morgan Chase, Ассоциация управляющих недвижимостью США (NCREIF), РТС, интернет-портал «Europroperty», Росстат, ЦБ РФ и др.
В работе использовались аналитические отчеты и обзоры по рынку недвижимости, публикуемые международными консалтинговыми компаниями в области недвижимости: RCAnalitcs, Jones Lang Lasalle, Colliers, CBRE, Chushman&Wakefield и другими, а также данные некоторых компаний -операторов локальных рынков недвижимости.
Научная новизна исследования заключается в том, что впервые в отечественной практике был проведен анализ иностранных инвестиций в гостиничную недвижимость на определенном региональном рынке.
Основные положения диссертационного исследования, которые определяют его научную новизну, заключаются в следующем:
выявлены и систематизированы страновые особенности организации системы установления прав на недвижимость и определен наиболее эффективный тип ее функционирования;
выявлено существование структурных сдвигов иностранного инвестирования на рынке недвижимости, которые определяли развитие данного рынка на определенный период;
аргументировано доказано, что одной из основных причин экономических кризисов, 1980х-2000х годов, на рынках отдельных стран являлись спекулятивные инвестиции в недвижимость, показана эволюция механизмов трансмиссии кризисных явлений на другие рынки;
определены и систематизированы факторы, сигнализирующие о возможности появлении кризисных явлений на рынках отдельных стран;
представлен прогноз развития инвестиционных процессов на мировом рынке недвижимости в контексте происходящих структурных сдвигов на рынке;
выявлена система и разработана классификация инструментов инвестирования в недвижимость, определены преимущества и недостатки того или иного класса инструментов;
составлен прогноз развития российского рынка недвижимости и инвестиционных процессов на данном рынке;
выделены основные модели пространственного развития гостиничной недвижимости в крупнейших городах Европы и мира;
определена модель пространственного развития гостиничной недвижимости в Санкт-Петербурге.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что основные выводы и полученные результаты работы ориентированы на практическое использование в деятельности всех участников рынка инвестиций и рынка недвижимости, в частности: профессиональных инвесторов, в том числе, институциональных, девелоперских компаний, владельцев и пользователей гостиничной недвижимости, государственных органов, регулирующих рынок недвижимости. Также проведенное исследование может быть использовано в процессе преподавания учебных курсов по темам "Мировой рынок недвижимости", "Экономика недвижимости" и ряда других.
Сущность недвижимости и иерархия понятий рынка недвижимости
Недвижимость занимает исключительную роль в любой экономической системе, с ней связана жизнь и благосостояние гралодан и функционирование предприятий. Вместе с тем недвижимость с экономической точки зрения представляет весьма сложную категорию. В частности, благодаря своим физическим свойствам (неподвижности), на рынке обращаются не объекты недвижимости, а права на них, что усложняет процесс оборота. Поэтому в целях дальнейшего изучения рынка недвижимости и процессов, происходящих на данном рынке, необходимо определить сущность понятия недвижимости и выстроить иерархию ценностей рынка недвижимости.
Лингвисты считают, что слово НЕДВИЖИМОСТЬ образовалось в русском языке (в 17 веке) из трех слов: НЕпоДВИЖный - Имущество (ИМение) -собственнОСТЬ. Видно, что в русском слове "недвижимость" язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.
В английском языке существует несколько терминов, которые у нас принято переводить как "недвижимость": Real Estate, Real Property. Первый из них можно дословно перевести как "реальный неподвижный объект", второй - как "реальная собственность". Другими словами, каждый из этих терминов подчеркивает ту или иную черту из русского термина "недвижимость", поэтому при переводе с английского целесообразно было бы в первом случае говорить "недвижимый объект", а во втором "собственность". Перевод же русского термина "недвижимость" на английский язык в виде Real Estate либо Real Property целесообразно осуществлять, исходя из контекста2.
Основой недвижимости является земля, земельный участок. В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком3, а также права на эти объекты4 (схема 1.1.)
Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде пяти блоков (земельный участок, объекты над его поверхностью, имущество под поверхностью, воздушное пространство и комплекс прав на объекты недвижимости), четыре из которых отражают физический состав, а пятый - юридическое содержание.
В общем случае недвижимость - это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов. Таким образом, определение недвижимости, закрепленное в Гражданском кодексе РФ, ч.Г. звучит следующим образом:
"ЛГ недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество" (ст. 13О5).
Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик. Тем не менее, для целей анализа объекты недвижимости можно структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы.
Структурные изменения инвестиционных процессов на мировом рынке недвижимости
В последние десятилетие наблюдалась активизация процессов на глобальном рынке недвижимости. До ипотечного кризиса в США, объем инвестиций в данный сектор неуклонно возрастал.
Как показывает график, приток инвестиций в недвижимость усилился после 2003 года, когда прирост составил порядка 45% или 123 млрд. долл. по сравнению с предыдущим годом. Причиной подобного усиления притока инвестиций являются последствия кризиса 2000 года, когда произошел обвал фондового рынка. Традиционно профессиональные инвесторы в условиях финансовой нестабильности, пытаются найти такие инвестиционные активы, динамика доходности которых некоррелировала бы с общей динамикой поведения акций, облигаций и других финансовых инструментов. Таким активом оказалась недвижимость. Данное положение иллюстрирует поведение большинства фондовых индексов в данный период. Рисунок 2.2 Динамика основных индексов. Источник: Данные различных СМИ
Согласно графику в период с 2000 по 2002 на фоне отрицательной динамики большинства индексов, только индексы недвижимости (NCREIF и NAREIT) показывали положительную динамику.
Рекордное увеличение притока инвестиций в сектор недвижимости после падения фондового рынка в 2000 году хорошо бы проиллюстрировал динамический ряд по глобальным инвестициям, содержащий периоды развития до 2000 года. Но статистика по глобальным инвестициям фиксироваться компаниями-аналитиками рынка лишь с 2000 годов. Однако данное увеличение притока инвестиций на рынок недвижимости после 2000 годов прекрасно иллюстрирует динамика капитализации рынка REIT (фондов инвестирования в недвижимость за последние десятки лет)
Рост мирового рынка REIT 1989-2005 Источник: UBS Global Asset Management
Как показывает динамика капитализации рынка, экспоненциальный рост инвестиций в недвижимость начался также в 2002-2003 году и значительно превышает рост капитализации данного рынка во все предшествующие годы.
Подобный спекулятивный рост инвестиций в недвижимость, ненаблюдавшийся в предыдущие периоды развития рынка недвижимости подтверждает и динамика роста цен на недвижимость на основных мировых рынках недвижимости.
Сказанное выше подтверждает гипотезу о том, что в 2000 годы можно констатировать наличие структурного макросдвига инвестиционных процессов. Значительный приток спекулятивных инвестиций в недвижимость в связи с финансовой нестабильностью на других рынках, определил основные характеристики дальнейшего развития мирового рынка недвижимости в последующие годы.
Необходимо отметить, что подобный спекулятивный рост инвестиций в недвижимость отмечался и ранее. В частности Р. Бертран отмечает существование мирового цикла инвестиций в недвижимость в 1985-1990 году, со сходными характеристиками все же данный цикл 1985-1990 не носил такого мирового характера, и затрагивал многие страны, но не все.
Рассмотрим, к каким последствиям привел структурный сдвиг инвестиционных процессов на рынке недвижимости 2000 годов. Приток инвестиций в недвижимость в первую очередь усиливал процессы по созданию мирового рынка недвижимости. После падения фондовых рынков на рынок недвижимости обратили особое внимание профессиональные инвесторы: банки, инвестиционные фонды и подобные структуры. Привлечение данного рода инвесторов вызвало ряд структурных изменений на мировом рынке недвижимости:
1. Повышение спеииализаиии участников. Появление профессиональных инвесторов на рынке недвижимости усилило процессы специализации участников. На рынке происходит разделение участников по функциям: девелоперы, инвесторы, управляющие компании, консалтинговые компании и др. Хотя в ряде случаев компании совмещают эти функции, все же превалирует процесс специализации, что повышает качество продукта на рынке.
Мировые тенденции инвестирования в недвижимость
Американский кризис оказывает серьезное влияние на инвестиционные
процессы на рынке недвижимости, меняется как количественные характеристики инвестиционных потоков, так и качественные их характеристики (географическое распределение, структура инвестиций и др.), что позволяет утверждать, что кризис повлек за собой возникновение структурного сдвига инвестиционных процессов на рынке недвижимости, который и определит развитие инвестиционных процессов в дальнейшем.
Таким образом, под мировыми тенденциями инвестирования в недвижимость мы понимаем важнейшие характеристики инвестиционных процессов, которые будут определяющими на следующем этапе их развития:
1. Сокращение секьюритизации инвестиций в недвижимость На фоне общего сокращения инвестиций в недвижимость, спровоцированного американским ипотечным кризисом (по данным за первые два месяца 2008 года инвестиционная активность в США, Канаде и Австралии снизилась более чем на 70% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года ) наиболее заметно сокращение рынка ценных бумаг, выпускаемых под залог недвижимости (за первые 2 месяца 2008 года объем выпуска составил 6,1 млрд. долл. против 81,6 млрд. долл. за аналогичный период 2007 года68).
В последние годы данный рынок финансовых инструментов переживал стадию бурного роста: появлялись новые инструменты инвестирования, охватывающие новые географические рынки, рекордными темпами росла капитализация рынка.
Данный рост был обусловлен снижением доходности других активов, котирующихся на фондовой бирже (акций, облигаций), спецификой самой недвижимости как актива. Как следствие цены на недвижимость начали расти рекордными темпами, что еще более усиливало интерес институциональных инвесторов к данному рынку. Активизация на рынке недвижимости заставила девелоперов искать альтернативные источники финансирования проектов. Ими стали различного рода финансовые инструменты, составляющие две категории: долевые и долговые (ипотечные). Данные бумаги пользовались высоким спросом среди инвесторов, так как в своей основе в отличие от других ценных бумаг они содержали материальный актив - недвижимость. Рынок недвижимости в силу своей специфики (неоднородности продукта) не обладал достаточной прозрачностью, поэтому соответствие той или иной ценной бумаги определенным критериям доходность-риск подтверждалось кредитными рейтингами ведущих фирм. Многоуровневая система «структурирования долга» существенно затрудняла определение реальной степени риска конечной ценной бумаги. Поэтому когда на американском рынке величина невыплат по «сомнительным» кредитам достигла критической точки, и разразился кризис, он затронул в первую очередь иностранных инвесторов. Кризису подверглись не только хеджевые
По данным компании RCAnalytics, http://\vww.rcanalytics.com Там же фонды и другие организации, инвестирующие в рисковые высокодоходные финансовые инструменты, но также и крупнейпше банки, держатели ипотечных бумаг с высоким классом надежности, так как процент первичных ипотечных бумаг по «сомнительным кредитам» оказался выше, чем должен был быть согласно рейтингу.
Таким образом, кризис сократил доверие инвесторов не только к рискованным ценным бумагам, но таюке ко всем инструментам инвестирования в недвижимость. В будущем ожидается, что спад на рынке ценных бумаг под залог недвижимости замедлится и рынок стабилизируется, так как секьюритизация недвижимости является хорошим инструментом по привлечению дополнительных инвестиций. Тем не менее, спекулятивное развитие данного рынка, которое можно было наблюдать в предшествующие годы не повторится.
2. Рост инвестиций в азиатско-тихоокеанский регион и страны БРИК
Ипотечный кризис активизировал процессы перераспределения капитала на мировом рынке недвижимости. Наблюдается общее снижение инвестиционной активности со стороны глобальных фондов. Инвесторы избавляются от активов в виде недвижимости США, Канады и других западных стран, рынки которых серьезно пострадали от последствий кризиса. Данная уязвимость этих рынков была обусловлена высокой долей операций с ипотечными кредитами (в США, Канаде и Австралии доля финансирования через секьюритизацию составляла до45% от всего объема инвестиций69).
Вместе с тем потребность в размещении капитала вынуждает их обращать внимание на другие рынки, которые не пострадали от текущего кризиса. Такими рынкам являются некоторые страны Азии и государства БРИК.
Характеристика инвестиционных процессов на рынке недвижимости России
Для осуществления инвестиций в недвижимость и функционирования данного рынка в силу иммобильности недвижимости необходима правовая основа для-оборота прав на недвижимость, поэтому анализ инвестиционных процессов на\ российском рынке недвижимости целесообразно начинать с анализа правовой» структуры данного рынка.
Правовое регулирование инвестиционной деятельности в области инвестиций в недвижимость и строительство
При анализе законодательства в области инвестиций в недвижимости целесообразно выделить два уровня регулирования: федеральный и региональный.
Федеральный уровень
На уровне Российской Федерации отношения между иностранными инвесторами и государственными органами РФ, а также российскими юридическими лицами и гражданами в части сделок с недвижимостью, учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество регулируются Конституцией РФ, а также нормативно-правовыми актами, такими как: Гражданский Кодекс Российской федерации, Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ, Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 № 22-ФЗ; Федеральный закон «О плате за землю» и рядом других.
Сейчас в России идет активное реформирование сферы оборота недвижимости: выпущен новый Земельный и Жилищный кодекс, вводится новый налог на недвижимость. Все эти меры напрямую влияют на приток иностранных инвестиций, поэтому важно проанализировать российское законодательство в этой сфере с точки зрения западных инвесторов.
Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность региона с точки зрения правовой системы регулирования оборота недвижимости
Специалисты Мирового банка выделяют следующие факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность региона:
1. обеспеченность и сохранность прав на недвижимость
2. прозрачность системы учета объектов недвилсимости и простота процедур по оформлению прав
3. простота и эффективность налогообложения недвиэ/симости Проанализируем эти факторы более подробно.
1. Обеспеченность и сохранность прав на недвижимость.
Законодательно установлено, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица наравне с российскими гражданами могут приобретать права на недвижимое имущество, за исключением специальных случаев. Иностранные граждане не могут обладать на праве собственности земельными участками на приграничных территориях75; также ими не могут приобретаться земли сельскохозяйственного назначения. Иностранным гражданам земельные участки предоставляются в собственность только за плату . Но в целом можно сказать, что иностранный инвестор может быть полноправным собственником недвижимого имущества в России.
2. Что касается прозрачности и упорядоченности системы учета объектов недвилсимости, то этот фактор, по мнению многих агентств недвижимости, часто является определяющим для инвестора. Одно из крупнейших таких агентств Jones Lang LaSalle ежегодно публикует мировой индекс прозрачности данного рынка (Global Real Estate Transparency Index), учитывающий в частности доступность информации, регулирование сферы ее оборота и сохранность прав. Россия в этом рейтинге не входит в шестерку лидеров. Главной проблемой является несовершенство системы учета и слоэюность процедур по оформлению прав на недвижимость. Прежде всего, следует отметить, что в Российской Федерации существует раздельный учет объектов недвижимости и прав на недвижимое имущество. Учет земельных участков осуществляется путем занесения информации о них и об объектах недвижимости, прочно с ними связанных, в Государственный земельный кадастр. Главным документом земельного кадастра является Единый государственный реестр земель. Более того, объекты градостроительной деятельности заносятся и учитываются еще и в системе государственного учета градостроительной деятельности. Учет прав на объекты недвижимого имущества ведется путем занесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним77. Затем, согласно Единому государственному реестру прав на недвижимое имущество, в Единый государственный реестр земель вносятся сведения о правах на земельные участки. Все это представляет собой сложный, долгий и весьма бюрократизированный процесс.
3. Простота и эффективность налогообложения недвижимости. В данный момент до введения местного налога на недвижимость существует ряд налогов, которые касаются недвижимости. Это земельный налог, налог на имущество предприятий, налог на имущество физических лиц. Стоимость объекта недвижимости для всех этих налогов рассчитывается по-разному, это вызывает большие трудности у налогоплателыциков.
В целом можно сказать, что в Российской Федерации на данном этапе хорошо развита сфера обеспеченности и сохранности прав на недвижимость, однако сферы системы учета объектов недвижимости и процедур по оформлению прав на недвижимость, а также ее налогообложение требуют изменения для формирования более привлекательного инвестиционного климата. Реформирование правовой системы регулирования оборота недвижимости в России Ситуация в России во многом сходна с той, которая сложилась в целом ряде восточно-европейских государств с переходной экономикой в ходе их подготовки вступлению в ЕС. Каждая страна в тот период активно занималась реформированием законодательства в рассматриваемой сфере с тем, чтобы не только повысить приток иностранных инвестиций, но и обеспечить защиту своего национального рынка недвижимости.
Эти реформы проводились при содействии Международного банка реконструкции и развития. Так в частности в 1999 банк выделил кредит в 14,05 миллионов евро Словении для модернизации регистрации недвижимости. Данная программа позволила существенно улучшить управление недвижимостью в стране. Аналогичным образом, 5 июля 2005 Международный банк реконструкции и развития утвердил заем для Российской Федерации для развития кадастровых систем в размере 100 млн. долл. США . Согласно данным Мирового банка общая стоимость проекта составляет 128,7 млн. долл. США. Главной задачей проекта является улучшение информационного потока, рационализация нормативных и оперативных процедур Единого Государственного кадастра Недвижимой собственности. Проект разбит на две составляющие. Во-первых, это меры по улучшению информационных потоков в пределах одного и между различными уровнями государства, повышение эффективности сферы услуг и улучшение фискального управления. Во-вторых, мероприятия по совершенствованию защиты прав собственности.
