Содержание к диссертации
Введение 3
Перспективы решения жилищной проблемы в РФ с учетом мирового
опыта 116
Заключение 131
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Мировая экономика XXI века имеет характерные особенности: взаимозависимость экономик различных стран значительно возросла, границы между государствами постепенно стираются, законодательства унифицируются и становятся более либеральными, рынки интернационализируются, международная миграция становится более масштабной. В процессе глобальных изменений мировой экономики кардинально изменился и мировой рынок недвижимости.
В XX веке объекты недвижимости в основном рассматривались как место жительства человека, размещения производства или коммерческих организаций. Инвестиции в недвижимость носили довольно пассивный характер - вложения в недвижимость составляли менее 5% портфелей инвесторов.
В XXI веке ситуация изменилась: недвижимость уже становится одним из самых выгодных объектов инвестиций. Многие люди, потерявшие веру в акции, стали рассматривать дома в качестве инвестиционного объекта, который быстро растет в цене. Финансовые институты стали увеличивать долю коммерческой недвижимости в своих инвестиционных портфелях. И те, и другие получали сверхдоходы. Многочисленные риэлторы, аналитики и специалисты во всем мире утверждали, что покупка недвижимости - самые безопасные инвестиции, и цены на нее не упадут так сильно, как падали акции. И действительно, в течение нескольких лет стоимость жилья в реальном выражении во многих странах росла быстрее, чем когда-либо, значительно превышая доходность ценных бумаг и других инвестиционных инструментов. От Лондона до Мадрида и от Вашингтона до Сиднея стремительно растущие цены на недвижимость стали актуальной темой для всевозможных дискуссий, конференций и форумов. И хотя многие аналитики отвергали тезис о том, что нереально возросшие цены - это очередной «пузырь», немало других экспертов утверждали обратное. Более того, эта ситуация рассматривалась ими, как одна из самых серьезных угроз, висящих над мировой экономикой, так как взрыв «пузыря» на рынке недвижимости способен ввергнуть в рецессию экономики многих стран, которые и так не отличаются стабильностью.
2007 - 2008 гг. оправдали многие пессимистические прогнозы. Ипотечный кризис США нанес существенный удар по мировым рынкам недвижимости и негативным образом отразился на экономике стран, непосредственно связанных с американской экономикой. Крупнейшие американские и европейские банки объявили о значительных убытках, некоторые - о банкротстве. Ипотечный кризис, начавшийся в одной стране, вызвал финансовый кризис всей мировой экономики. На протяжении стремительного роста цен на недвижимость с каждым годом количество жителей планеты, которые не в состоянии приобрести жилье, становилось все больше. Для многих государств это стало национальной угрозой.
Россия - не исключение. Цены на жилую недвижимость за последние 1015 лет выросли до нереальных размеров. Даже арендовать жилье стало не дешево, а купить - для многих граждан вообще не представляется возможным. В связи с неудовлетворенностью потребностей в жилье возникает ряд других острых и важных проблем: рождаемости, семьи, мобильности рабочей силы, здоровья нации, профессиональной армии, ликвидации бездомности и беспризорности и многие другие, и просто, наконец, такая важнейшая социальная проблема как психологический настрой, чувство собственного достоинства, оптимизм в обществе. Хотя государство разработало и реализует Федеральную целевую программу "Жилище", жилье не становится доступнее.
Все это говорит о том, что изучение особенностей развития рынка недвижимости, играет ключевую роль не только в жизни каждого человека и деятельности любой организации, но и в экономике любого государства, а также мира в целом, и приобретает особую актуальность в настоящее время.
Целью исследования является разработка с учетом мирового опыта путей решения жилищной проблемы в России в условиях глобализации.
Для реализации указанной цели был сформулирован следующий круг исследовательских задач и предложена система их решения:
Определить особенности рынка недвижимости в условиях глобализации. Изучить его специфику, основные тенденции государственного регулирования и взаимосвязь с другими рынками.
Провести комплексный анализ рынков недвижимости США, европейских стран и стран Азии.
Более детально проанализировать особенности рынка недвижимости России, выявить главные препятствия для решения жилищной проблемы.
Исследовать зарубежный опыт решения проблемы обеспечения доступным жильем населения.
Разработать рекомендации по улучшению обеспеченности населения России современным жильем.
Объектом исследования являются рынки жилой недвижимости зарубежных стран и России.
Предметом исследования являются тенденции и проблемы развития рынков жилой недвижимости зарубежных стран и России, а также роль государства в решении жилищной проблемы.
Методологическая и теоретическая основа исследования. Теоретические вопросы, связанные с определением особенностей рынка недвижимости, принципами его функционирования и связанными с ним рисками, а также различными подходами к определению объекта недвижимости и методам его оценки, нашли отражение в работах Асаула А.Н., Карасева А.В., Горемыкина В.А., Фридмана Дж., Орлуэй П., Стерника Г.М., Кудашова Е.А, Гровера Р. , Грабового П. Г., Гусева А., Гудзь Т.В. и других отечественных и зарубежных авторов.
Информационной базой исследования послужили аналитические материалы органов государственного управления, Программа социально- экономического развития России до 2020 г., Программа и нацпроект обеспечения доступным жильем граждан России, печатные деловые и специализированные издания, ресурсы сети Интернет, аналитические обзорные статьи, материалы компаний, результаты исследований маркетинговых и консалтинговых агентств, экспертные оценки ведущих аналитиков рынка недвижимости, материалы и базы данных аналитических центров.
В числе российских и зарубежных организаций, чьи исследования использовались в качестве информационной базы при подготовке диссертации, стоит выделить: Федеральную службу государственной статистики, PricewaterhouseCoopers и Urban Land Institute, Jones Lang LaSalle, Mortgage Bankers Assosiation, National Association of Realtor, Schneider & Kindermann, Freddie Mac, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», компанию Терра-недвижимость.
Научная обоснованность и достоверность результатов исследования подтверждается представленными автором ссылками на первоисточники по всем статистическим и фактологическим данным.
При разработке положений диссертации использовались: метод экспертных оценок, системный анализ, научные методы сравнения и прогнозирования.
Научная новизна исследования заключается в следующем:
показана специфика рынка недвижимости в условиях глобализации, в том числе систематизированы риски, ценообразующие факторы, определены взаимосвязи и взаимовлияния рынка недвижимости и других рынков;
выявлены основные направления воздействия глобализации на формирование и развитие мирового рынка недвижимости;
выделены положительные и отрицательные последствия участия государства в регулировании рынка недвижимости;
определены общие и специфические тенденции развития рынков недвижимости США, европейских стран и стран Азии;
проанализированы особенности развития московского рынка недвижимости, а также рынков жилой недвижимости регионов России в условиях глобализации и мирового ипотечного кризиса;
выявлены проблемы и противоречия реализации нацпроекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России";
сформулированы рекомендации для государственной политики по решению жилищной проблемы в России, с учетом опыта других стран по обеспечению граждан доступным жильем.
Практическая значимость исследования. Научно обоснованные выводы, положения и рекомендации, полученные в ходе диссертационного исследования, могут быть использованы в практической деятельности государственных организаций, занимающихся проблемой обеспечения доступным жильем граждан России, Правительства Российской федерации при доработке Федеральной целевой программы "Жилище" и практике региональных властей при решении жилищных вопросов на региональном уровне.
Выявленные тенденции развития рынков недвижимости различных стран могут быть полезны компаниям, работающим на рынке недвижимости, как в России, так и за рубежом, для определения дальнейших трендов развития рынков недвижимости и динамики цен.
Кроме того, материалы исследования могут быть использованы при составлении методических и учебных пособий по таким дисциплинам, как международные экономические отношения, мировая экономика, национальная экономика, экономика недвижимости.
Апробация результатов исследования. Результаты исследования и основные положения работы докладывались на научной конференции молодых ученых «Экономическая политика России в условиях глобализации» в рамках Целевой программа Президиума РАН «Поддержка молодых учёных», обсуждались на заседаниях кафедры «Мировой экономики» Государственного Университета Управления, а также были использованы на практике в ходе работы автора в ЗАО «МКД Партнер» при реализации проектов по оценке недвижимости, анализу развития рынка и оценке целесообразности покупки объектов недвижимости на таких предприятиях как АК «АЛРОСА», Гостиница «Астория», ГК «Внешэкономбанк», ЗАО «Дельта Телеком», ОАО «Ленэнерго», ОАО «МегаФон», ООО «Гостиничный комплекс Прибалтийская», ОАО «РЖД», ОАО «Связьинвест», ОАО «Северо-Западный Телеком», ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».
Публикации. Основные результаты исследования отражены в шести публикациях автора общим объемом 1,86 п. л.
Структура и содержание диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений. Общий объем работы составляет 157 страницы и содержит 10 таблиц, 30 рисунков. Библиография насчитывает 205 наименований.
