Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К УПРАВЛЕНИЮ ОБЪЕКТАМИ
ПРОМЫШЛЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ 9
Характеристика недвижимого имущества промышленного предприятия в условиях рыночных отношений 9
Теоретические основы управления недвижимостью крупного промышленного комплекса в рыночных отношениях 16
Особенности функционирования промышленной недвижимости в условиях рынка 16
Теоретические подходы к управлению недвижимостью промышленного комплекса в условиях рынка 21
1.3. Основные направления активизации строительной деятельности в процессе
управления объектами промышленной недвижимости 42
ГЛАВА 2. ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ
ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬЮ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
ПРОМЫШЛЕННОГО ПРЕДПРИЯТИЯ 50
Оценка рынка недвижимости Тюменской области 50
Инвестиционная привлекательность объекта промышленной недвижимости: понятие, факторы влияния, специфика 77
Методика оценки инвестиционной привлекательности объектов
промышленной недвижимости 87
ГЛАВА 3. ФОРМИРОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬЮ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПРОМЫШЛЕННЫХ
ПРЕДПРИЯТИЙ 103
3.1. Методический подход к формированию стратегии развития объекта
недвижимости промышленного назначения, с целью повышения ее
инвестиционной привлекательности 103
3.2. Модель системы эффективного управления промышленной
недвижимостью 111
Анализ и определение направлений повышения эффективности управления объектами промышленной недвижимости на стадии текущего использования и эксплуатации 118
Разработка и оценка реализации мероприятий по повышению доходности аренды объектов промышленной недвижимости (маркетинговый подход) 122
Повышение качества реализации бизнес-процесса эксплуатации промышленной недвижимости 125
Совершенствование бизнес-процесса приобретения и оказания
арендаторам коммунальных услуг 133
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 143
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 145
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 157
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 159
Введение к работе
Актуальность темы исследования. На сегодняшний день наблюдается неравномерное и нестабильное развитие отдельных секторов рынка недвижимости в России. Относительно быстро развивается только рынок жилых помещений (около 80 % сделок), который формируется за счет приватизированных квартир и строительства нового жилья. Значительно отстает рынок коммерческой и промышленной недвижимости, практически отсутствует легальный рынок земельных участков.
Формирование рынка промышленной недвижимости идет очень медленно, главным образом по причине отсутствия практического инструментария обоснования инвестиционной привлекательности объектов на рынке промышленной недвижимости для потенциального инвестора. Как показывает практика, объекты промышленной недвижимости строились из монолитных тяжелых конструкций, реконструкция которых на сегодняшний момент требует больших инвестиций, к тому же в современных условиях отпадает необходимость в столь большом количестве объектов тяжелой промышленности. По этой причине возникает необходимость пересмотра функционального назначения объектов промышленной недвижимости с целью выбора оптимальной формы реконструкции и их дальнейшего эффективного использования. Соответственно усложняются функции основных участников процессов купли-продажи или сдачи в аренду этих объектов: строительные организации профессионально оценивают и дают заключение об инженерно-конструкторском состоянии объектов и непосредственно производят их реконструкцию; потенциальные инвесторы, с позиций требований и возможностей которых осуществляется реконструкция, управляют инвестиционным и эксплутационным процессом.
В связи с этим, становится очевидной актуальность разработки новых методических подходов к оценке эффективности вариантов управления недвижимостью, а также форм реконструкции объектов строительства промышленной
недвижимости с целью повышения их инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости и последующего эффективного использования.
Очевидно, что в рыночных условиях стратегия развития любого предприятия предполагает эффективное использование активов с целью удовлетворения производственных и общественных потребностей. Актуальность исследования обусловлена еще и тем, что в последнее время вопросы стратегического управления недвижимым имуществом крупного промышленного предприятия, не подвергались глубокому экономическому и информационному анализу.
В той или иной степени проблемам и задачам эффективности реконструкции объектов строительства промышленной недвижимости, зданий, сооружений, эффективного управления и использования основных производственных фондов предприятий в отраслях промышленности и строительства, развития рыночных механизмов в данной сфере посвящали свои работы такие ученые, как А. Н. Асаул, В.А. Беляев, В. Беренс, В.В. Бузырев, В. М. Васильев, X. М. Гумба, А.А. Зубарев, В. В. Исаев, Ю. П. Панибратов, Г. Н. Порывай, Е. Б. Смирнов, Т. Н. Цай, В. С. Чекалин, П.Н. Хавранек и др.
Решению проблем развития оценочной деятельности в России, оценки бизнеса, оценки недвижимости, оценки и переоценки основных фондов, посвящены работы Н.В. Васильевой, В.А. Горемыкина, СВ. Грибовского, Е.Б. Кол-бачева, СЮ. Кузнецова, И.В. Лариновой, СН. Максимова, Г.И. Микерина, Н. Ордуэя, И.А. Рахмана, СА. Сивец, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, В.З. Черняка, Г. Харрисона, Дж. Фридмана, Дж. Эккерта, П. Чампниса и др. Однако такая задача, как разработка методического обеспечения по повышению эффективности управления промышленной недвижимостью в промышленном комплексе с учетом оценки вариантов их реконструкции, инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости, остается пока не решенной.
Таким образом, выбор темы диссертации, направление и содержание исследования определяются объективной необходимостью научного анализа проблем управления промышленной недвижимостью и на этой основе проведения
комплексного обоснования выбора варианта эффективного управления промышленной недвижимостью в крупном промышленном комплексе.
В связи с этим, целью диссертационного исследования является развитие теоретических и методических подходов к формированию экономической стратегии управления недвижимым имуществом промышленного предприятия в современных условиях с учетом вариантов его реконструкции, инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости.
Для достижения целей исследования были сформулированы и решены следующие задачи:
уточнить и систематизировать понятийный аппарат в сфере управления промышленной недвижимостью;
выявить проблемы и задачи управления объектами недвижимости, в том числе промышленного назначения в современных условиях;
Разработать систему мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности недвижимого имущества крупного промышленного комплекса с учетом региональных особенностей;
уточнить существующие методики оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости в целях выбора стратегии управления;
уточнить методические подходы к оценке эффективности системы управления инвестиционной привлекательностью объекта промышленной недвижимости как финансового или как реального актива.
Предмет исследования: существующие методы и действующие методики в сфере управления промышленной недвижимостью в промышленном комплексе.
Объект исследования: объекты промышленной недвижимости в промышленном комплексе.
Методологической, теоретической и эмпирической базой исследования явились разработки ряда зарубежных и отечественных ученых; материалы
конференций; статьи периодических экономических изданий; концепции, обоснованные в современной экономической литературе; методические и справочные материалы; нормативно-методические, законодательные разработки государственных и региональных органов управления.
В процессе исследования использовались общенаучные методы познания, в частности, методы экономико-математического, технико-экономического, системного, логического анализа.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
Разработан методический подход к повышению инвестиционной привлекательности объектов промышленной недвижимости, что снижает субъективность принятия решений при стратегическом управлении недвижимым имуществом промышленного предприятия;
Предложен алгоритм принятия решения по выбору стратегии развития объекта недвижимости промышленного назначения, произведено моделирование уточненного выбора стратегии с учетом рисков, возникающих при управлении объектом промышленной недвижимости;
Предложен алгоритм функционирования основных бизнес-процессов модели системы эффективного управления промышленной недвижимостью, что позволяет упорядочить деятельность по управлению объектами промышленной недвижимости;
Уточнен механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости в целях выбора стратегии управления;
Разработан комплекс мероприятий по повышению качества технической эксплуатации и обслуживания объекта промышленной недвижимости позволяющий оптимизировать затраты на их реализацию.
Практическая значимость работы. Предлагаемая методика по определению варианта эффективного управления промышленной недвижимостью может
быть использована, как методический инструментарий для участников рынка недвижимости: промышленных предприятий, потенциальных инвесторов, позволяющий первым найти дополнительные источники средств для развития производства, вторым - выгодное вложение своих инвестиций.
Методические разработки и практические предложения могут быть использованы в учебном процессе по дисциплинам «Экономика реконструкции зданий и сооружений», «Экономика отрасли», «Управление проектами», «Экономика недвижимости» по специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)» и др.
Апробация диссертационной работы Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на международных и всероссийских научно-практических конференциях.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ общим объемом более 2,08 п. л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 118 наименований, 26 таблиц, 28 рисунков. Общий объем диссертации составляет 161 страница.
