Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Теоретические основы формирования системы управления недвижимостью 8
1.1. Закономерности формирования рынка недвижимости 8
1.2. Особенности управления недвижимостью 28
1.3. Организационно - методические основы управления недвижимостью 40
ГЛАВА 2. Организационно-экономические основы управления недвижимостью 55
2.1. Организация инвентаризации, паспортизации и учета недвижимости 55
2.2. Экономическая оценка и налогообложение недвижимости 76
2.3. Предпринимательство в управлении недвижимостью 89
ГЛАВА 3. Организация управления недвижимостью в субъекте федерации 106
3.1. Разработка системы управления недвижимостью в субъекте Федерации 106
3.2. Управление процессом формирования стоимости объектов недвижимости 118
3.3. Методика оценки эффективности управления предприятием на рынке недвижимости 132
3.4. Методы использования государственного градостроительного кадастра в системе управления недвижимостью в субъекте Федерации 150
Заключение 160
Библиографический список использованной литературы 164
Приложение 1 175
Приложение 2 213
- Закономерности формирования рынка недвижимости
- Особенности управления недвижимостью
- Организация инвентаризации, паспортизации и учета недвижимости
- Разработка системы управления недвижимостью в субъекте Федерации
Введение к работе
Становление рыночной экономики в России объективно потребовало адекватного развития всех взаимосвязанных сегментов рынка, среди которых рынок недвижимости представляет особую специфическую подсистему, а его цивилизованное развитие в силу, прежде всего недостаточного опыта государственного регу-лирования в кризисной экономике осуществляется замедленными темпами.
В условиях нестабильности переходного периода при отсутствии должного законодательного и нормативного обеспечения и вытекающей из этого проблемы принятия ответственных управленческих решений в сфере управления недвижимостью, практика бесконтрольной приватизации объектов национального богатства, необоснованных арендных ставок, не четко отработанных методов арбитражного управления и банкротства предприятий, владеющих недвижимостью, нанесла существенный ущерб экономике страны.
В числе главных проблем государственного управления стоит задача четко определить состояние национального богатства России, оценить накопленную недвижимость в натуральном и стоимостном выражении, в том числе по отраслям, регионам и предприятиям, а также выработать механизмы ее эффективной реализации на основе расширенного воспроизводства.
Осуществляемая в настоящее время рыночная реструктуризация предприятий, обладающих недвижимым имуществом, общий объем которого составляет около 80% от общего объема имущественного комплекса России, в процессе рыночной адаптации направлена, прежде всего, на восстановление рыночной стоимости предприятий, основная часть которой материализована в недвижимости. Организация и регулирование формирующегося рынка недвижимости должны обеспечить вовлечение в гражданский оборот недвижимость всех видов через механизмы свободной купли продажи, аренды, доверительного управления, передачи прав собственности на здания, сооружения, жильё, землю в условиях эффективного государственного регулирования и контроля.
Это будет способствовать цивилизованному разрешению вопросов рыночного ценообразования, создания условий для привлечения инвестиций, формирования залоговых фондов, обеспечивающих гарантии для поступления кредитных ресурсов, снижения рисков и непредвиденных издержек в сфере воспроизводства и обращения недвижимости, что будет способствовать укреплению экономики и стабилизации общества.
Необходимость разработки эффективных рыночных механизмов управления недвижимостью связана также с тем, что огромный накопленный материально-вещественный потенциал, созданный на основе прошлого труда миллионов россиян при отсутствии средств и механизмов воспроизводства и учета недвижимости за годы перестройки не только морально, но и физически устарел и утратил свою первоначальную стоимость (по отраслям экономики и видам недвижимости от 40% до 80%).
Вместе с тем, как показывает опыт экономически развитых стран, ликвидная, т.е. востребованная рынком недвижимость, воспроизводимая или вновь создаваемая на основе механизма спроса-предложения, является объектом жизненных экономических интересов практически всех участников рынка и способна приносить высокий доход, как предпринимателям, так и государству. В связи с этим, избранная тема диссертации является чрезвычайно актуальной.
Разработкой проблем управления собственностью и, в частности, недвижимостью занимались отечественные ученые - Д.Б. Аратский, С.Г.Беляев, В.В.Григорьев, В.А.Горемыкин, П.Г. Грабовой, В.А.Зеленкин, В.И.Кошкин, С.Н.Максимов, Б.З.Мильнер, Л.Б.Резников, М.М.Соловьев, В.М.Шупыро и др. В числе иностранных ученых и специалистов, исследующих проблемы рынка реализации и регулирования недвижимости Д.Фридман, У.Смит, Н.Ор-дуэй, С.Хадсон-Вильсон, М.Колеман, М.Шнейдерман, Д.Узбб и др.
Вместе с тем, вопросы комплексного управления совокупностью объектов недвижимостью на уровне субъекта РФ в России Заслуживает более глубокого внимания ученых и практиков.
Целью диссертации, является разработка системы и механизмов управления совокупностью объектов недвижимости на уровне субъекта федерации.
В соответствии с целью поставлены следующие задачи:
-исследовать особенности формирующегося рынка недвижимости как специфического товара, обеспечивающего многообразные потребности и материальные условия развития производства и общества;
-определить систему методов учета в управлении недвижимостью, сформировать Реестр недвижимости в регионе, определяющий количественные и качественные технические и экономические характеристики объектов недвижимости;
-выявить возможности привлечения инвестиций в реальный сектор экономики на основе максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот, в том числе на основе системы льгот по реализации объектов незавершенного строительства;
-разработать механизм определения инвентаризационной стоимости как основы рыночной оценки объектов недвижимости в целях контроля за процессами приватизации, формирования налогооблагаемой базы, купли-продажи, выравнивания ставок арендной платы с учетом рыночной стоимости и т.п.;
-разработать структуру органов управления недвижимостью, механизмы управления и контроля за использованием недвижимости на уровне субъекта федерации;
-выявить специфику и разработать механизмы управления недвижимостью на предприятии, учитывающие цели, внутренние возможности , конъюнктуру рынка,а также общественные потребности.
Объектом исследования явилась недвижимость, представляющая собой совокупность зданий, сооружений, жилья, земельных участков, оборачиваемых на формирующемся рынке недвижимости. Предметом - система и действенные механизмы управления недвижимостью в условиях формирующегося рынка на уровне субъекта федерации.
Методологической и теоретической базой исследования явились законодательные и нормативные акты Правительства РФ, а также труды отечественных и иностранных ученых и специалистов в сфере управления и экономики недвижимости.
Научная новизна исследования заключается в разработке теоретических положений и методических рекомендаций по вопросам организации системы и механизмов управления совокупностью объектов недвижимости на уровне субъекта федерации.
К числу новых научных результатов относятся:
- выявлены особенности управления недвижимостью на основе проведенного системного анализа рынка недвижимости, как внешней среды системы управления недвижимостью Калужской области;
- разработаны рекомендации распределения полномочий между местными ведомствами исполнительной власти в центре и на местах, и формирование их взаимодействия;
- обоснован предпринимательский подход к управлению недвижимостью в субъекте РФ, получившего практическое воплощение в создании и организации деятельности для этой цели Государственного унитарного предприятия Калужской области "Бюро оценки и технической инвентаризации";
- разработан комплект методических материалов (семь методик) по регистрации различного недвижимого имущества разных форм собственности;
- создано методическое обеспечение разработки государственного кадастра для Калужской области;
- экономическое обоснование понятия — инвентаризационная стоимость недвижимости, методика ее расчета как базовой стоимости для целей налогообложения;
- методология определения стоимости предприятия включает в качестве основных элементов оценку всех видов рисков и оценку экономической надежности, что дает возможность обоснования прогнозных тенденций и позволяет учесть факторы экономической динамики, укрепляющая вывод: управление предприятием - управление стоимостью.
Практическая значимость работы заключается в том, что разработанные теоретические положения по созданию системы управления недвижимостью в субъекте Федерации доведены до конкретных методик, которые реализованы в ГП "БОТИ" и ОАО "Калужский ДСК" и могут в дальнейшем использоваться в других фирмах и организациях по управлению недвижимостью, а также в учебном процессе ВУЗов.
Апробация работы. Основные результаты диссертации были доложены и одобрены на конференции (1999г.) "Управление хозяйственными системами и процессами", Научной конференции (1998г.) по управлению имуществом, Научной конференции (2000г.) "Актуальные проблемы правовой реформы России", совещаниях Правительства Калужской области по различным вопросам управления и экономики недвижимости.
По теме диссертации опубликовано девять печатных работ.
Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений.
Закономерности формирования рынка недвижимости
Формирующаяся система рыночных отношений сегодня предопределяет условия функционирования всех субъектов и объектов рыночного хозяйствования, в том числе Задает направления развития локальных рынков.
Рынок недвижимости (РН) представляет собой обязательный элемент рыночных отношений. Развитая рыночная экономика базируется на рынках товаров и услуг, рынке капитала, труда, в том числе - РН, обеспечивая их функционирование наиболее рациональным образом. При этом уровень развитости отдельных локальных рынков должен быть адекватным.
Без развитого РН не может быть развитого рынка в целом, как и без рынка труда, капитала, товаров и услуг и т.д. Кроме того, РН представляет собой систему формирования материально-вещественной основы всех иных элементов и сегментов рынка, поскольку они для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, здания, сооружения, необходимые для их деятельности.
РН - это определенным образом сформированная система рыночных механизмов управления объектами недвижимости (ОН) , посредством которой определяются и передаются права собственности и связанные с ней вопросы обеспечения экономических интересов . Посредством влияния рыночных механизмов устанавливаются цены на ОН и тем самым, определяется характер и вариант их использования.
РН создает условия купли-продажи Зданий, сооружений, жилья, формирует свободный выбор использования коммуникаций, цивилизованно разрешает вопросы цены, арендной платы в соот ветствии с качеством используемой недвижимости, при этом создавая дополнительные возможности воспроизводства и повышения мобильности рабочей силы. РН формирует базу для размещения капитала в физической форме, составляющей в стоимостном выражении его значительную часть.
От обеспеченности недвижимостью как реальным капиталом предпринимателей зависит так же объем и оборот фондового рынка . Ценные бумаги обеспеченные «ипотекой» наилучшим образом гарантируют стабильность поступления кредитов и гарантий по их привлечению, а также денежной системы в целом. Недвижимость выступает в качестве уникального средства, которое обеспечивает снижение рисков и издержек в сфере производства.
Накопление и рациональное использование ОН представляют собой факторы стабилизации экономики и общества. Превращению ОН в источник национального богатства предшествует процесс его создания (строительства зданий, сооружений, освоения земель и т.п.). В общем виде этот процесс может быть представлен как на рис. 1.
Сегодня накопленная недвижимость представляет собой важнейшую составную часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства [73,с.7], а значит и благосостояния ее граждан. Эффективное управление и использование недвижимости является инструментом сохранения и накопления богатства для нынешнего и будущих поколений, обеспечивающих социальную стабильность общества. Так на этапе становления рыночных отношений в России приватизированная недвижимость явилась материальной базой формирующегося так называемого «среднего класса», цементирующего общество.
По мнению ряда экономистов «Спецификой государственной собственности является то, что она непосредственно связана с осуществлением политической власти, а значит и с распределением сфер влияния этой власти в экономике" [112,с. 21] . Так, например, проблемы введения недвижимости и, прежде всего, Земли в хозяйственный оборот во многом связаны со спецификой реализации государственной формы собственности, оказывающей до сих пор огромное влияние на экономику России.
Согласно действующему законодательству (ст.130 ГК РФ) : «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что, прочно связанно с Землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
Формирующийся РН в России призван обеспечить создание и использование новых, необходимых для общества объектов недвижимости наиболее эффективным образом, в соответствии с различными экономическими интересами (рис.2). Главной проблемой создания РН остается «земля как физический объект и все, что с ней прочно связано (находится на ней)» [117,с.46]. Общепризнанно в мировой теории и практике, что участок земли составляет главную часть совокупного ОН, а строения и сооружения, образуя с участком единое целое, являются его улучшениями, влияющими на увеличение цены. «Характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей...» [32,с.220]. Право собственности на земельный участок обеспечивает владельцу недвижимости все его правомочия по владению, пользованию, распоряжению, гарантированные Конституцией РФ, в отношении участка, строения, сооружения.
Особенности управления недвижимостью
В настоящий момент отсутствуют единые принципы управления недвижимостью на основе законов и иных правовых актов, регламентирующих деятельность органов государственной власти, местного самоуправления и их должностных лиц в интересах защиты прав граждан и стимулирования оборота недвижимости.
На муниципальном уровне не создано системы административных служб по обеспечению функционирования РН.
Сегодня необходимо разделить функции государства (муниципалитетов) как собственника недвижимости и, с другой стороны, как организатора этого РН, обеспечивающего деятельность административных служб. Административные функции на РН в правовом отношении не отделены от любой коммерческой деятельности
Отсутствует законодательное обеспечение процедуры выкупа недвижимости для государственных и общественных нужд и установления ограничений прав на недвижимость в публичных интересах при справедливой компенсации правообладателям.
Не созданы условия для развития профессиональной деятельности на РН и подготовки соответствующих кадров. Все это не позволяет стимулировать создание единых (земля-строение) ОН и создать механизм вовлечения их в хозяйственный оборот.
Перечисленные выше проблемы требуют изменения устаревшей административной структуры и пересмотра функций государственных ведомств и муниципальных органов, разработки ряда новых и изменения действующих законов, создания механизма их совершенствования в интересах развития рынка.
Важное значение имеет принцип свободного перехода прав юридических и физических лиц на недвижимость. Гражданский оборот объектов обеспечивает поиск эффективного собственника недвижимости: ОН переходит к тому, кто может заплатить За него рыночную цену, а Значит желает использовать недвижимость эффективным образом. Этот механизм должен сопровождаться не фискальным, а стимулирующим налогообложением недвижимости по ее рыночной стоимости.
Дальнейшее продвижение реформ и развитие экономики страны сегодня затруднено из-за отсутствия полноценного РН и необходимых для него институтов. Основные причины этого - сохранение государственной монополии на землю, что не позволяет создавать юридически единые ОН, устаревшая система управления разрозненными элементами недвижимости, отсутствие у должностных лиц четких прав и обязанностей по обслуживанию сегментов рынка.
РН в качестве важнейшей составной части рыночных отношений в России до сих пор не создан в полном объеме. Сегодня можно говорить лишь о неравномерном и нестабильном развитии его отдельных секторов. С одной стороны, - относительно быстро развивается рынок жилья, офисных помещений, с другой стороны - значительно отстаёт предложение коммерческой недвижимости, на которую сохраняются монопольные цены; практически отсутствуют рыночный оборот промышленной недвижимости.
Фрагментарность развития РН вызвана отсутствием у собственников надежных правовых гарантий на недвижимость иЗ-За отсутствия прав собственности на землю. Недостаточное предложение участков под Застройку предопределяется преимущественно административными методами их распределения, трудностью легального оборота Земельных участков. Первичный рынок ОН, начало которому положила массовая приватизация, не сформировался из-за трудностей при выкупе участков под предприятиями и строениями.
Неполноценность имеющихся у владельцев прав на ОН (без прав собственности на земельный участок) не позволяет финансировать строительство посредством долговременного ипотечного кредитования, создаёт препятствия для внешних инвесторов. Это препятствует строительству объектов жилой, коммерческой и промышленной недвижимости отвечающих спросу. Не развивается практика конкурсной продажи земельных участков, участков вместе со строениями, которая могла бы формировать рынок.
Преобладание государственной собственности на Землю сохраняет монополизацию РН, как одного из важнейших факторов производства. Административная муниципальная аренда Земли делает землепользователя бесправным перед произвольными решениями властей. Последние, обладая фактической монополией на землю и властными полномочиями, могут навязывать арендаторам условия договоров с непрогнозируемым экономическим эффектом, которые согласно гражданскому законодательству имеют безусловные признаки внеэкономической сделки.
Отсутствуют четкие юридические процедуры установления прав на недвижимость и оформления сделок. Расплывчаты и не гарантированы права по использованию недвижимости. Каждый проект застройки превращается в долгий процесс переговоров и согласований со множеством инстанций при отсутствии законодательных норм, гарантирующих прозрачность процедур и объективность решений. Используются устаревшие рычаги административного управления и контроля за РН: внеконкурсное предоставление участков, совмещение государственных функций с коммерческой деятельностью, преобладание муниципальной аренды, сохранение административно устанавливаемых арендной платы и налога на землю, не имеющих влияния на структуру землепользования, не позволяют ввести механизмы эффективного использования ОН.
Оценка недвижимости для налогообложения и иных государственных целей не основана на анализе рыночных цен. Приравнивание в налогообложении суммы сделки с недвижимостью к доходу и высокая госпошлина нотариальных сборов, вынуждают участников рынка занижать реальные цены сделок.
Организация инвентаризации, паспортизации и учета недвижимости
Переход к гражданско-правовому регулированию отношений собственности и к современным методам управления недвижимостью, в первую очередь, требует, чтобы объекты управления были четко определены, сформированы и юридически описаны. В связи с этим особо важное значение в период реформ приобретают вопросы стандартизации описания, оценки, кадастрового и технического учета объектов недвижимости, на основе их технической инвентаризации и регистрации.
Учет недвижимости является основой имущественных отношений. Невозможно эффективно управлять недвижимостью не имея полной и достоверной информации о состоянии управляемого объекта . В процессе приватизации государство потеряло определенную часть недвижимой собственности, вследствие отсутствия инвентаризации как обязательного условия приватизации.
Техническая инвентаризация недвижимости (ТИ) - периодическая проверка объекта учета в натуре и его описание, осуществляемые с соблюдением определенных технических норм и правил, в целях выявления на конкретную дату наличия, местоположения, наименования, назначения, фактического использования, состава, технического состояния, стоимостных и иных показателей.
Фонды жилищно-коммунального хозяйства России составили в 1998 году четвертую часть национального достояния страны.
Исходя из задачи придать вещным правам на объекты недвижимости особую, повышенную надежность, стабильность и защищенность , в стране нужно создать Единую систему учета недвижимости, в которую должны войти следующие элементы: формиро-вание-инвентаризация-оценка-регистрация и документирование.
Сегодня в России система норм, обеспечивающих правовое регулирование учета и регистрации недвижимости в строительстве , включает в себя три взаимодополняющих компоненты:
- правила государственного учета объектов градостроительной деятельности, на основе инвентаризации и паспортизации Зданий, строений и сооружений;
- правила формирования объектов недвижимости как предмета гражданско-правового регулирования (по мере включения ее в оборот) и определение их кадастровых номеров;
- правила государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включающая регистрацию правоустанавливающих документов и титулов.
В настоящее время за период работы системы ТИ охвачены техническим учетом, накопленные и систематизированные, в том числе по различным признакам, архивы системы ТИ насчитывают около 20 млн. инвентарных дел на домовладения, строения и сооружения, в которых хранится вся история правоотношений, связанная с этими объектами. Это, безусловно,ставит систему ТИ в ранг крупнейших из действующих отечественных учетных систем. Техническая инвентаризация является проверенным источником ценнейшей учетной информации для последующих построений эффективного управления недвижимостью типа зданий и сооружений.
В системном плане ТИ - это одна из важнейших подсистем управления - подсистема сбора, обработки, хранения и выдачи информации о наличии, составе, местонахождении, техническом состоянии, стоимости и принадлежности объектов на основе результатов периодических обследований в натуре.
Полезно подчеркнуть и использовать при построении систем эффективного управления недвижимостью организационно-нормативные предпосылки действия этой учетной подсистемы. Проведение технической инвентаризации носит обязательный характер.
Аналогичной практики учета и регистрации такого большого количества строений в других странах мира нет.
Законодательное поле правового регулирования управления недвижимостью Значительно расширилось, но анализ применения норм в административной и судебной практике указывает на наличие: многих пробелов в законодательстве; несоответствие понятий и определений, используемых в разных нормах, касающихся недвижимости, международным стандартам/ противоречий в ряде случаев одних норм другим. Эти обстоятельства отрицательно влияют на бесспорность принимаемых решений по управлению недвижимости и сдерживают развитие рынка недвижимости в стране.
За рубежом в год на рынке сделки с недвижимостью заключаются с числом объектов, превышающим 10% их общего количества, в России этот показатель активности рынка не превышает 3%. По данным подкомитета Государственной Думы по недвижимости около 20% зарегистрированных сделок затем оспариваются в судебном порядке. По мнению специалистов, неопределенность предмета в договоре продажи недвижимости и отсутствие удостоверения состава продаваемого предприятия как имущественного комплекса (объекта недвижимости) на практике часто приводят к тому, что сделки с недвижимостью признаются недействительными.
Сложность определения предмета сделки с недвижимостью в России связана с уничтожением межи (границы земельной собственности) после революции и межевых планов, а земля стала собственностью государства. На картах России нет границ собственности, в городах, связь недвижимости с землей определяется ее местоположением, а не границами земельных участков.
Разработка системы управления недвижимостью в субъекте Федерации
Создание современной системы управления недвижимостью обусловлено потребностями развития рыночной экономики в Калужской области. Эффективное управление инвестиционным потенциалом области может быть реализовано только при наличии целостной инфраструктуры РН, которая включает в себя государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, развитую систему услуг по независимой профессиональной оценке недвижимости, открытую информационно-справочную систему по ОН, разветвленный аппарат представителей организационно-предпринимательской деятельности в этой сфере. Налоговые и иные платежи в бюджет от собственников, инвесторов, пользователей недвижимости по мере развития рынка должны быть одним из главных источников доходной части местного бюджета.
Разработка подходов к формированию системы управления недвижимостью должна осуществляться с учетом накопленного опыта реформирования в различных субъектах РФ и муниципальных обра-Зованьях. Основой такой разработки является опыт реализации конкретных, обеспеченных финансированием целевых программ, а также специальных нормативных правовых актов.
Создание системы управления недвижимостью преследует достижение следующих целей: 1. Формирование необходимой инфраструктуры цивилизованного РН 2. Увеличение доходов в бюджет области, изменение структуры доходов путем увеличения доли, относящейся к платежам за ОН. 3. Повышение инвестиционной привлекательности территории: - обеспечения гарантий имущественных прав на недвижимость; - предоставления льгот по платежам за недвижимость на период проектирования и строительства конкретных ОН; - развития системы ипотечного кредитования; - упрощения и ускорения процедуры оформления сделок с ОН. 4. Содействие решению социальных проблем, в т.ч. жилищной.
Создание системы управления недвижимостью в Калужской области должно происходить при соблюдении основных принципов:
1) Принцип гибкого сочетания федеральных нормативных требований с возможностями локального правового регулирования. 2) Принцип последовательности (этапности) и преемственности в развитии системы управления недвижимостью. 3) Принцип минимизации бюджетных Затрат на построение эффективной системы управления недвижимостью. 4) Принцип организационного и информационного единства системы управления недвижимостью. 5) Принцип пообъектного управления недвижимостью, включающий в себя: - пообъектное формирование недвижимого имущества и по объектный учет недвижимости; - пообъектная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней; - пообъектная оценка недвижимости; - пообъектное управление инвестиционными процессами в сфере недвижимости.
По нашему мнению создаваемая система управления недвижимостью должна обеспечить (рис.7): 1) Полный учет недвижимости, осуществляемый на базе эф фективно функционирующего кадастрового и технического учета (инвентаризации) недвижимости. 2) Государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 3) Оценку недвижимости (в том числе рыночную) для целей налогообложения, страхования, ипотечного кредитования, оценки вкладов при создании хозяйственных обществ и товариществ, определения выкупной цены в договорах купли-продажи и иных возмездных сделках. 4) Эффективное управление недвижимым имуществом, вовлечение его в полноценный гражданский оборот. 5) Формирование эффективной системы контроля за использованием и изменением недвижимости. 6) Доступность, достоверность, необходимая полнота и оперативность информации о недвижимости для граждан и юридических лиц.
Важнейшей задачей организации системы управления недвижимостью является пообъектный учет недвижимости. Вся недвижимость (независимо от формы ее собственности) на территории Калужской области подлежит по об ьектному учету в едином кадастре недвижимости Калужской области.
При этом каждому ОН присваивается кадастровый номер, который сохраняется за обгьектом до тех пор, пока он существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер объекта состоит из кадастрового номера земельного участка , на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. При этом следует исходить из того, что кадастровый номер земельному участку может быть присвоен при условии, если по крайней мере установлены границы этого земельного участка и определены юридические или физические лица, являющиеся титульными его владельцами - собственники, субъекты иного вещного права на земельный участок (постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения) , а также арендаторы земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной собственности.
