Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. Состояние вопроса и задачи исследования 8
1.1. Подходы к стратегическому управлению недвижимостью 8
1.2. Нормативно-правовая база государственного регулирования
управления недвижимостью 22
1.3. Направления и экономические предпосылки стратегического
управления недвижимостью 38
Глава 2. Методические основы управления земельно-имущественными
объектами (комплексами) 51
2.1. Механизм выбора стратегии эффективного управления
портфелем недвижимости 51
2.2. Факторный анализ инвестиционной стоимости земельных участков
по вариантам развития (застройки) 66
2.3. Формирование стратегий эффективного управления портфелем
земельно-имущественных объектов (комплексов) 81
Глава 3. Использование методов стратегического управления
портфелем недвижимости 104
3.1. Обоснование портфельной стратегии управления
недвижимостью 104
3.2. Методические рекомендации по применению
предложенных разработок 113
3.3. Подготовка специалистов по вопросам стратегического
управления недвижимостью на основе портфельного подхода 125
Заключение 134
Библиографический список использованной литературы
Введение к работе
Актуальность темы. Стратегическое управление недвижимостью направлено на максимизацию экономического эффекта от инвестирования в объекты недвижимого имущества. При этом возникает потребность в обосновании решений по вложению инвестиций в развитие объектов недвижимости с разным уровнем дохода и риска, что обуславливает необходимость разработки методов комплексного анализа на основе портфельного подхода. Объекты недвижимости могут быть представлены как элементы портфельного управления активами, каждый из которых имеет свои отличительные характеристики. Характерной особенностью портфельного подхода является то, что риск портфеля может быть значительно меньше, чем риск инвестирования в отдельные активы, входящие в его состав. Вместе с тем существующая методология портфельного подхода в основном используется для управления финансовыми активами. Анализ нормативно-законодательной базы и научных публикаций показывает, что к настоящему времени недостаточно полно разработан экономический инструментарий управления .совокупностью объектов недвижимости.
Формирование методов управления портфелем, состоящим из земельно-имущественных объектов (комплексов), является актуальной темой исследования в условиях отечественного рынка недвижимости. Использование портфельного подхода позволит значительно уменьшить риски на рынке недвижимости и повысить инвестиционную активность в строительстве.
Актуальность решения этих проблем и их значимость отмечена в п. 15.68 «Развитие теории и методологии управления недвижимостью» и п. 15.71 «Управление объектами недвижимости» паспортов специальностей ВАК. Необходимость практического разрешения проблемы формирования управленческих решений в сфере недвижимости, обеспечивающих наибольшую отдачу от реализуемой стратегии по эффективному
использованию недвижимости, и ее недостаточная теоретическая проработка определили выбор темы исследования.
Целью диссертации является формирование методов стратегического управления совокупностью земельно-имущественных объектов (комплексов) на основе портфельного подхода.
В соответствии с поставленной целью сформулированы следующие задачи:
провести анализ применяемых методов управления земельно-имущественными объектами (комплексами) на основе выбора стратегии их эффективного использования на рынке недвижимости;
предложить механизм выбора стратегии эффективного управления объектами недвижимости на основе портфельного подхода;
разработать методику определения оптимального соотношения риска и доходности в структуре портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов);
сформировать методику определения конкурентной позиции элементов портфеля на поле стратегических событий рынка недвижимости;
разработать экономико-математическую модель оценки эффективности диверсификации портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов).
Предметом исследования являются процессы управления совокупностью объектов недвижимости на основе выбора эффективных портфельных стратегий.
Объектом исследования являются коммерческие организации, управляющие развитием земельно-имущественных объектов (комплексов) на рынке недвижимости г. Нижнего Новгорода.
Методологической основой диссертации служат законы и нормативно-правовые документы Российской Федерации, труды российских и зарубежных исследователей по теории и практике стратегического управления недвижимостью, материалы научно-исследовательских учреждений и экспертные оценки.
При разработке положений диссертации применялись следующие методы исследования: системный анализ, экономико-математическое моделирование, пошаговая оптимизация, статистические методы (сравнение), а также экспертные и графические методы.
Научная новизна работы состоит в формировании методов стратегического управления портфелем недвижимости, состоящим из земельно-имущественных объектов (комплексов).
В соответствии с этим:
- установлены основные тенденции изменений в экономической среде на
рынке недвижимости, определяющие необходимость формирования
комплексного подхода к стратегическому управлению портфелем земельно-
имущественных объектов (комплексов);
- предложен механизм выбора стратегии эффективного управления
земельно-имущественными объектами (комплексами) на основе портфельного
подхода, реализация которого позволяет обеспечить оптимальное соотношение
доходности и риска инвестирования в недвижимость;
- сформирована методика обеспечения рационального соотношения риска
и доходности портфеля недвижимости на основании выбора наиболее
эффективного варианта использования земельно-имущественных объектов
(комплексов);
- разработана методика конкурентного позиционирования элементов
портфеля на поле стратегических событий рынка недвижимости, что позволяет
выбрать оптимальную стратегию использования земельного участка для
условий конкретного инвестора (застройщика);
- предложена экономико-математическая модель оценки эффективности диверсификации структуры портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов).
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что его основные положения и результаты могут быть использованы региональными законодательными и исполнительными органами власти, органами местного самоуправления при разработке нормативных документов, регламентирующих функционирование рынка недвижимости.
Практическое применение предлагаемых разработок позволит реализовывать экономические стратегии управления портфелем недвижимости, состоящим из земельно-имущественных объектов (комплексов).
Отдельные положения диссертации могут быть включены в программы обучения студентов по специальностям «Экспертиза и управление недвижимостью», «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)», «Земельный кадастр», «Менеджмент организации», а также при повышении квалификации и переподготовке специалистов.
Апробация работы. Основные положения диссертационного исследования докладывались на научно-технической конференции ППС, докторантов, аспирантов, магистрантов и студентов «Архитектура и строительство - 2000» (г. Н.Новгород, 2000 г.), на Пятой Всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов, соискателей, молодых ученых и специалистов 26-27 мая 2004г. (г. Н.Новгород, 2004 г.), на Третьей Международной научно-практической конференции «Инновационные процессы в управлении предприятиями и организациями» (г. Пенза, 2004 г.), научно-практической конференции «Перспективные разработки науки и техники» (г. Белгород, 2004 г.) и на научно-практической конференции «Инвестиции и землепользование в развитие исторического центра Нижнего Новгорода» (г. Н.Новгород, 2005 г.).
7 Публикации. Основные положения диссертации отражены в 14
научных публикациях объемом 1,8 печатных листа.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
На защиту выносятся результаты исследований по развитию методологии стратегического управления земельно-имущественными объектами (комплексами) на основе портфельного подхода, включающие в себя:
механизм выбора стратегии эффективного использования земельно-имущественных объектов (комплексов) на основе портфельного подхода к управлению недвижимостью;
методика обеспечения оптимального соотношения риска и доходности портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов) на основании определения их рационального состава;
- методика конкурентного позиционирования комбинации продукт-рынок
в структуре портфеля на поле стратегических событий рынка недвижимости;
экономико-математическая модель оценки эффективности диверсификации структуры портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов).
