Содержание к диссертации
СОДЕРЖАНИЕ 2
ВВЕДЕНИЕ. 4
1 ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ И ВНЕШНЯЯ СРЕДА В СИСТЕМЕ
УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 14
1.1 Понятие и виды объектов управления . 14
Единичный объект 15
Имущественный комплекс 17
Инвестиционный портфель 19
Трастовый портфель 24
1.2 Внешняя (окружающая) среда 28
Правовая среда 29
Физическая среда 30
Экономическая среда 31
Социальная среда 33
2 ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ И СУБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ В СИСТЕМЕ
УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 34
Деятельностный подход в управлении недвижимостью 34
Цели и функции управления недвижимостью 38
Организационно-управленческие функции 38
Цели в системе управления недвижимостью 40
Функции управления трастовым портфелем 43
Многомерная структура функций управления недвижимостью 55
Функции управления на уровне единичного объекта 59
2.3 Трастовый цикл 70
Фаза концепции 73
Фаза бизнес-планирования 74
Фаза управления и фаза завершения 75
Программа управления объектом недвижимости 77
2.4 Формы организации управления недвижимостью 78
3 ИССЛЕДОВАНИЕ ЭФФЕКТА МАСШТАБА В УПРАВЛЕНИИ
ТРАСТОВЫМИ КОМПЛЕКСАМИ 83
Постановка проблемы. Подходы к решению 83
Связь роста масштабов с повышением эффективности управления недвижимостью 85
Количественный анализ эффекта масштаба 96
Обзор существующих подходов 96
Методика исследования 101
Основные допущения модели 102
Модель трастового комплекса недвижимости 103
Модель управляющей компании 107
Исследование эффекта масштаба 119
Анализ показателей управляющей компании 122
3.4 Общие выводы по исследованию эффекта масштаба и следствия 127
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 134
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 136
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 146
*
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Эффективное управление недвижимой собственностью имеет весьма существенное значение для развития современной рыночной экономики. Формирование в России хозяйственной системы, основанной на многообразии форм собственности и преобладании рыночных механизмов саморегулирования экономических процессов, создает условия для развития деятельности по управлению недвижимостью. Данное развитие отвечает существующим потребностям всех категорий собственников недвижимости в обеспечении эффективного использования принадлежащих им активов.
При этом особое внимание уделяется проблемам управления недвижимостью как инвестиционным активом (финансовым активом в вещной форме).
Государство и приватизированные предприятия заинтересованы в эффективном управлении недвижимостью, в особенности неиспользуемой в целях государственного управления или производства (непрофильными активами).
В рыночной системе государство заинтересовано в оптимизации использования недвижимости для целей государственного управления, а также в максимально эффективном использовании объектов (земельных участков, комплексов, зданий и помещений), что в результате должно приводить к развитию экономики и увеличению доходной части государственного бюджета. Первое приводит к необходимости анализа реальных потребностей государства в недвижимости (с учетом перспектив), а также наиболее компактного и экономически обоснованного размещения органов власти, государственных учреждений и предприятий. Второе проявляется в продаже «излишков» по конкурентным ценам либо в
5 выстраивании эффективной системы управления доходностью подобной недвижимости. В последнем случае представляется целесообразным привлечение профессиональных управляющих компаний к управлению и развитию недвижимости. Это позволит в максимальной степени удовлетворить потребности рынка, максимизировать доходы бюджета, повысить ликвидность и рыночную стоимость объектов.
Приватизированные предприятия заинтересованы: в наиболее
эффективном использовании недвижимости как средства производства
товаров и услуг (минимально необходимые объемы с максимальным вкладом
в рыночную стоимость товаров и услуг) и в оптимальном использовании
«излишков» (непрофильных активов) - посредством продажи или
эффективного управления (с реструктуризацией имущества,
перепрофилированием, развитием объектов, привлечением
профессиональных менеджеров, брокеров и консультантов). В отличие от государства как собственника, доля бывших приватизированных предприятий, которые в состоянии эффективно использовать активы, со временем заметно растет. Стимулом к этому является растущая конкуренция на товарных рынках. Многие крупные промышленные корпорации проводят реструктуризацию имущества, они создали специализированные структуры по управлению непрофильными активами (в том числе недвижимостью), привлекая профессионалов. Многие средние и малые предприятия ведут целенаправленный подбор и/или обучение специалистов по управлению имуществом, также прибегая к услугам профессиональных участников рынка.
«Новые» компании и частные лица имеют потребность в оптимальном использовании как операционной, так и инвестиционной недвижимости. Данная категория является в целом наиболее «рыночно мыслящей». Среди представителей этой категории, имеющих инвестиционные мотивы (не для использования недвижимости в собственном бизнесе), важно выделить относительно новую для России
подкатегорию - портфельных инвесторов, вкладывающих средства в недвижимость.
Кроме того, собственники недвижимости заинтересованы в надлежащем ее содержании, позволяющем находить оптимальный баланс между удовлетворением потребностей и минимизацией издержек.
В последние годы институт управления недвижимостью в России активно развивался: изучались современная западная теория и практика, аккумулировался собственный опыт и теоретическая база, формировался институт подготовки специалистов, разрабатывались первые стандарты и методические рекомендации (см. [38], [39], [49]), создавались специализированные управляющие компании и профильные отделы в структуре предприятий, а также профессиональные объединения физических и юридических лиц. Этому способствовало формирование законодательной базы и инфраструктуры рынка недвижимости, экономический рост и рост инвестиций, стимулирующие увеличение потребностей населения и бизнеса (как следствие - увеличение спроса на недвижимость и объемов строительства), укрупнение собственников недвижимости и создание специализированных инвестиционных фондов.
В настоящее время большинство единичных объектов недвижимости и имущественных комплексов управляются силами собственников, но уже создаются, развиваются и успешно функционируют профессиональные управляющие компании - важный элемент института управления недвижимостью в любом государстве с развитой рыночной экономикой. Данные компании выполняют полный комплекс функций, связанных с управлением недвижимостью, принадлежащей различным собственникам, и в настоящее время оперируют преимущественно на уровне трастового комплекса. Результаты проведенного автором экспресс-анализа современной ситуации в сфере управления недвижимостью в России представлены в Приложении 1.
Тем не менее, существует множество проблем и вопросов, возникающих перед собственниками, инвесторами и управляющими компаниями: формирование структур управления недвижимостью, самостоятельное или внешнее управление, внутреннее выполнение отдельных функций или аутсорсинг, комплексирование и диверсификация, увеличение масштабов, оптимизация издержек и повышение эффективности управления. При этом дальнейшее развитие экономики России будет обуславливать лишь увеличение потребности экономических субъектов в эффективном и профессиональном управлении недвижимостью как инвестиционным активом. Закономерным в этой связи видится укрупнение трастовых и инвестиционных комплексов недвижимости и — в ближайшие несколько лет - переход на уровень управления портфелями недвижимости. Решение обозначенных и множества других проблем требует более глубокого изучения опыта развитых стран, анализа формирующейся российской практики и проведения множества исследований. Актуальность данных вопросов и обусловила выбор темы исследования.
Степень изученности проблемы.
Проведенный анализ показал, что в последние годы в развитых странах очень большое внимание уделено проблемам управления корпоративной недвижимостью и инвестиционными портфелями недвижимости. В работах зарубежных авторов (Эмброуз Б., Рутерфорд Р., Мэннинг К., Рулак С, Меллер Г., Мюлбак Р., Ноурс X., Капозза Д. и др.) рассматриваются вопросы риска, доходности и диверсификации инвестиционных портфелей, структурирования систем управления корпоративной недвижимостью и инвестиционными портфелями, стратегии и аутсорсинга функций управления недвижимостью. Область управления трастовыми комплексами и портфелями недвижимости до сих пор является недостаточно разработанной.
1 В последнее время в США корпоративная недвижимость привлекает особое внимание исследователей и ученых - см., например, [82], [83], [97].
Отдельные аспекты управления недвижимостью уже рассмотрены в
* работах ряда российских экономистов, таких как Озеров Е.С., Максимов
С.Н., Тарасевич Е.И., Грабовый П.Г., Галеев А.З., Белых Л.П. и другие, а
также профессиональных управляющих недвижимостью (в том числе
Гришина А.О., Жилкина И.Е.) Вместе с тем в работах как указанных, так и
большинства других авторов основной акцент делается либо на
общеметодологических проблемах процесса управления объектом
недвижимости, либо на отдельных аспектах экономики и управления
единичным объектом недвижимости. Отдельные вопросы, связанные с
ъ управлением комплексами и портфелями недвижимости в России, нашли
отражение в работах Озерова Е.С., Белых Л.П., Жилкина И.Е., Галеева А.З. и Др.
Вместе с тем, малоизученными остаются вопросы, посвященные
практике управления комплексами и портфелями недвижимости в
российских условиях, трастовому циклу и структурированию пространства
характеристик объектов управления, которые требуют дальнейшей
разработки и конкретизации. За рамками исследований остались вопросы комплексирования объектов недвижимости, действия эффекта масштаба в управлении недвижимостью и организационного проектирования систем управления комплексами и портфелями недвижимости.
Все вышеизложенное обусловило актуальность темы, выбор объекта и предмета исследования, а также его целей и задач.
Цель и задачи исследования.
Основной целью настоящего исследования является дальнейшая разработка теоретических и методических основ формирования, функционирования и развития систем управления комплексами и портфелями недвижимости.
В соответствии со сформулированной целью в диссертационной работе поставлены следующие задачи:
уточнение классификации и характеристик объектов управления и
« внешней среды, существенных для построения системы управления;
разработка иерархической структуры организационно-управленческих функций в системе управления портфелем недвижимости;
разработана подробная структура функций управления недвижимостью;
уточнение целей и разработка схемы трастового цикла управления недвижимостью;
изучение подходов к анализу эффекта масштаба в управлении комплексами и портфелями недвижимости;
* разработка методики и исследование эффекта масштаба в управлении
современными трастовыми комплексами недвижимости в России.
Объект и предмет исследования.
В качестве объекта исследования выступает комплекс недвижимости как
объект управления. Предметом исследования является система управления
- комплексом недвижимости.
В настоящей работе в качестве основной формы рассматривается «внешнее» управление как решающее наиболее широкий спектр задач. Согласно [33], с методологической точки зрения «внутреннее» управление может рассматриваться как частный случай «внешнего» и как широко распространенное в мировой практике управления недвижимостью
(реализация концепции аутсорсинга, см. [73], [78], [80], [81]).
Методология и методика исследования.
Методологической основой диссертационного исследования является системный подход к изучению процесса управления недвижимостью в
* условиях рыночной экономики. Исследование строилось с использованием
общенаучных методов - анализа и синтеза, приемов абстрагирования,
классифицирования, сравнения. Также были использованы метод case study,
10 техника регрессионного анализа, деятельностный подход, методология
'" описания и анализа бизнес-процессов IDEF0 и метод моделирования.
Теоретической и методической базой для написания диссертации послужили публикации отечественных и зарубежных авторов. В качестве источников фактического материала использовались информация, предоставленная управляющими компаниями Санкт-Петербурга, Гильдией управляющих и девелоперов промышленной и коммерческой недвижимости, а также открытая информация о деятельности американских управляющих компаний и трастов по инвестициям в недвижимость, рейтинги компаний и
Научная новизна исследования.
Диссертация представляет собой исследование новой для современных
российских условий, мало изученной проблемы, связанной с управлением
комплексами недвижимости. Диссертантом в результате проведения
„. исследования получены следующие новые результаты и выводы.
1) Применен деятельностный подход к исследованию систем управления
недвижимостью: выделены, классифицированы и проанализированы
объекты управления и внешняя среда, субъекты управления и
деятельность по управлению комплексами и портфелями
недвижимости, а также функционирование этих элементов как системы.
2) Предложена иерархическая структура организационно-управленческих
* функций в системе управления портфелем недвижимости.
3) Проанализирована структура деятельности по управлению комплексами
и портфелями недвижимости и разработана подробная (многомерная)
структура функций управления недвижимостью.
4 4) Разработана схема трастового цикла в управлении объектом.
5) Разработана методика и проведено исследование эффекта масштаба в управлении трастовыми комплексами недвижимости в России, в результате которого доказано существование указанного эффекта и
сформулирована гипотеза о существовании оптимального размера трастового портфеля.
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Основные положения и выводы, сформулированные в работе, развивают представление о проектировании, функционировании и развитии систем управления комплексами и портфелями объектов недвижимости и могут быть использованы в дальнейших исследованиях по данной проблематике.
Исследование может быть полезно управляющим недвижимостью, менеджменту управляющих компаний и собственникам недвижимости при организации (реорганизации) и оптимизации систем управления недвижимостью, анализе функционирования существующих систем и расширении комплексов и портфелей; государству и частным собственникам - при принятии решения о форме организации управления недвижимостью, выборе управляющей компании и формулировании конкурсных условий; общественным организациям — при разработке профессиональных стандартов управления недвижимостью. Согласно результатам исследования, эффект масштаба в управлении современными трастовыми комплексами недвижимости имеет место. Данные результаты и их следствия обосновывают экономическую эффективность (как для управляющих, так и для собственников) увеличения размеров комплексов и перехода на уровень портфеля, а также целесообразность (для собственников единичных объектов доходной недвижимости) передачи объектов в управление специализированным компаниям. Таким образом, очерчиваются перспективы развития отрасли и института управления недвижимостью в России, основным локомотивом которого могут стать профессиональные управляющие компании.
Выявленный феномен эффекта масштаба, экстремума и наличия критических условий для масштабов управления и аутсорсинга требует проведения, по мере развития института управления недвижимостью в
12 России, более системных исследований, учитывающих большее количество параметров и включающих крупные массивы исходных данных.
Проведенное исследование может стать основой для учебного курса по теме «Управление комплексами недвижимости».
Апробация результатов исследования.
Основные результаты работы были использованы:
при подготовке и чтении лекций по темам: «Основы экономики и управления объектом недвижимости» (в рамках курса переподготовки сотрудников КУГИ Санкт-Петербурга, МИПК СПбГИЭУ), "Управление недвижимостью" (в рамках программы обучения студентов кафедры «Экономика и менеджмент недвижимости» СПбГПУ; а также руководство курсовым проектированием), «Разработка бизнес-плана управления объектом» и «Формирование доходов от использования объекта» (в рамках курсов повышения квалификации «Управление объектами недвижимости», Санкт-Петербургский Институт недвижимости), а также лекций в рамках семинаров, проводимых ЦНТИ «Прогресс».
при выступлении на конференциях: «Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие» (Санкт-Петербург, 2003 г.) и «Сервейинг как фактор финансового оздоровления организаций-должников» (Казань, 2002 г.).
- в практической деятельности автора в области консалтинга по
вопросам управления и развития коммерческой недвижимости (управляющая
компания ЗАО «ВМБ-Траст», Департамент исследований и консалтинга) —
при подготовке бизнес-планов, концепций развития, программ управления, в
том числе при разработке Концепции формирования и управления
инвестиционным портфелем недвижимости Регионального государственного
фонда Поколений ХМАО.
2 См. [22].
- при участии в разработке системы стандартов профессионального управления недвижимостью [49].
По теме диссертации опубликованы пять научных работ.
Структура диссертации. Цель и задачи исследования определили его структуру, включающую введение, три главы, заключение, список литературы, приложение.
В первой главе "Объект управления и внешняя среда в системе управления недвижимостью" уточняются основные виды и характеристики объектов управления и внешней среды.
Вторая глава "Деятельность и субъект управления в системе управления недвижимостью" посвящена структурированию организационно-управленческих функций в системе управления портфелем недвижимости, разработке подробной многомерной структуры функций управления недвижимостью и схемы трастового цикла, уточнению целей в системе управления недвижимостью и анализу различных форм организации управления недвижимостью.
В третьей главе "Исследование эффекта масштаба в управлении трастовыми комплексами" автором на качественном (второй раздел) и количественном (третий раздел) уровне проанализирована взаимосвязь между увеличением масштабов и повышением эффективности управления трастовыми комплексами.
