Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Теоретические аспекты роли инвестиционной деятельности в системе отношений государственного регулирования экономики 9
1.1. Теоретический анализ системообразующих категорий инвестиционной деятельности и их классификация 9
1.2. Воздействие кризисов и циклов на инвестиционную активность 35
1.3. Специфика рынка недвижимости - базисного элемента процесса хозяйственной трансформации 54
1.3.1. Земельный сегмент рынка недвижимости 62
1.3.2. Жилой сектор 70
1.3.3. Нежилые помещения 74
1.3.4. Сегмент строительных подрядных работ 78
ГЛАВА II Совершенствование государственного воздействия на инвестиционную деятельность 81
2.1. Госрегулирование инвестиционных процессов- условие поступательного процесса реформ России 81
2.2. Участие государства в управлении и деятельности субъектов рынка недвижимости 1Q5
Заключение 119
Список литературы 135
- Теоретический анализ системообразующих категорий инвестиционной деятельности и их классификация
- Земельный сегмент рынка недвижимости
- Госрегулирование инвестиционных процессов- условие поступательного процесса реформ России
- Участие государства в управлении и деятельности субъектов рынка недвижимости
Введение к работе
Актуальность исследования определяется местом и ролью инвестиционной сферы в народном хозяйстве страны, являющей собой, с одной стороны, индикатор развития хозяйства, а с другой - средой, обслуживающей воспроизводственный процесс, обеспечивающей пополнение его ресурсных составляющих и опосредующей все звенья этого цикла. Таким образом, кризис в инвестиционной деятельности, охвативший и валютный, и фондовый, и кредитно-финансовый рынок, и парализовавший инвестиционную деятельность - это свидетельство нездоровья хозяйственной системы в целом и ее неспособности к расширенному производственному процессу. Но одновременно он является "коллапсом" воспроизводственного процесса, поскольку даже если отдельные звенья последнего обладают определенным потенциалом поступательного движения, то недееспособность среды, опосредующей их взаимодействие, исключает развитие производственной сферы.
Именно в этой связи нам представляется объективно необходимым обеспечение в приоритетном порядке стабильности и предсказуемости экономического развития на основе гибкого государственного регулирования инвестиционной сферы, когда научно-технологическое и производственное звенья воспроизводственного цикла претерпевают фазу системно-структурного преобразования, а следовательно не образуют потенциала динамизации хозяйственного развития.
Таким образом, актуальность исследования определяется задачами подъема народного хозяйства России на основе оптимизации процесса использования всех составляющих инвестиционного потенциала и активизации его базового звена - труда человека. В этой связи автором рассматривается инвестиционная деятельность как органичный основополагающий инструмент системы государственного регулирования процесса перехода к рыночной модели хозяйствования. Такой подход автора ни в коем случае не препятствует развитию интеграционных процессов в рам-
рамках СНГ, базирующихся на переливах капиталов или другого рода инвестиций путем прямого или портфельного инвестирования, ни процессам интернационализации в рамках мирового пространства, в основе которых лежит объективная потребность выноса воспроизводственного процесса за национальные рамки с целью достижения более высокого уровня доходов и экспансии на новых рынках товаров и услуг. Но при этом автор исходит из того, что основа инвестиционного потенциала заложена в его внутренних составляющих для каждой страны, и процесс государственного воздействия на коренное звено этого потенциала позволяет активизировать систему вовлечения инвестиций в воспроизводственный процесс, ускорить реструктуризацию и перевооружение производственного комплекса страны при минимизации использования заемных ресурсов за пределами национальных границ.
Степень разработанности проблемы.
Анализ теоретических разработок, научной литературы, периодических изданий и других источников свидетельствует о достаточно глубокой и многообразной проработке вопросов инвестиционного обеспечения восстановления народнохозйственного комплекса страны. Вопросы исследования инвестиционного потенциала, возможности его эффективного использования в российских условиях с учетом специфики развития как страны в целом, так ее регионов получили развитие в комплексных разработках ведущих экономико-теоретических центрах РФ, а также в трудах отдельных российских и зарубежных экономистов. Так теоретические и методологические проработки данного направления развития научной мысли нашли отражение в трудах Абалкина Л.И., Бочарова В.В., Бухарина Н.И., Кондратьева Н.Д., Лебедева В.Г., Марголина A.M., Перской В.В., Поповой Р.Г., Сумарокова В.Н., Тумусова Ф.С., Фаминского И.П., Чаянова А.В., Яковца Ю.В., а также в работах зарубежных авторов, как то Исаксен А, Гамильтон Г., Гулфасон Т., Кейнс Дж., Корнай Я., Массе П., Маркс К., Шелл Д., Харлей В., Эр-хард Л., Эклунд К и др.
Цель и задачи исследования.
Основная цель настоящего исследования состоит в теоретико-методических подходах к вопросам оценки роли инвестиционной деятельности в системе отношений государственного регулирования экономического развития страны, в т.ч. как движителя процесса преобразования хозяйства на основе оптимального согласования основ рыночного ведения хозяйства с возможностями и прерогативами государства как субъекта, регулирующего хозяйственные процессы методами прямого и косвенного воздействия с применением инструментов экономического и административно-управленческого характера, а также формирования структуры инвестиционного потенциала и возможности наиболее эффективного его использования в условиях коренной структурной трансформации хозяйственного комплекса. В этой связи автором были поставлены следующие задачи исследования:
теоретически исследовать сложившуюся систему инвестиционных категорий, произвести их классификацию и целью выделения приоритетного звена в их среде, целенаправленное воздействие на которое со стороны государства или по его уполномочению регулирующих органов позволяет произвести существенную активизацию инвестиционной деятельности в направлении производительного и преимущественно производственно ориентированного хозяйственного развития;
проанализировать взаимосвязь теории кризисов и циклов с инвестиционным процессом, выявив специфические черты, характеризующие объективные предпосылки активизации инвестиционной деятельности производственной направленности;
определить основные характеристики и специфику рынка недвижимости в России, как базового элемента процесса трансформирования экономической системы, при этом проанализировать его структурные звенья, и выявить основные методы и подходы результативного государственного воздействия на рынок недвижимости, на формирова-
ниє поведенческой стратегии и тактики субъектов этого рынка - как системообразующей составляющей инвестиционной политики страны;
охарактеризовать и аргументировать обязательные предпосылки усиления инвестиционной активности и результативности инвестирования с позиций народного хозяйства в целом или отдельного региона на примере работы на рынке недвижимости г. Москвы, исходя из приоритета государственного регулирования данной деятельности в условиях трансформирования экономики и отсутствия необходимого, комплексного структурно-информационного и психологического воздействия на труд - как инвестиционный ресурс.
Предмет исследования - инвестиционный воспроизводственный процесс в условиях трансформационного преобразования хозяйственной системы России и его роль в обеспечении динамичного поступательного развития экономики страны.
Объект исследования - скрытые ресурсы инвестиционной деятельности, исследуемой с позиций активного вовлечения их в процесс воспроизводства и реструктуризации экономики России.
Методологическую и теоретическую основу диссертационного исследования составляют законодательные акты, программные документы, указы Президента РФ, решения Правительства РФ по преобразованию хозяйственного комплекса страны, труды российских и зарубежных экономистов. В процессе исследования применялись методы сравнительного анализа, экономико-статистический, исторический и другие. В настоящей работе использовались статистические данные по структурному анализу рынка недвижимости г. Москвы, ценовой динамике на нем, а также оперативные данные Комитета по контролю за экспортом и валютной деятельностью хозяйствующих субъектов Российской Федерации.
Основные научные результаты исследования, полученные лично автором, и их научная новизна заключаются в следующем:
исследована система категорий, характеризующих инвестиционную сферу, выявлена их взаимосвязь и взаимообусловленность, а также уточнена иерархическая подчиненность всех ее звеньев от инвестиционной политики до ресурсов, составляющих инвестиционный потенциал;
раскрыта сущность расширенного инвестиционного процесса, позволяющая выделить базовое звено инвестиционного потенциала -/прудовой элемент, целенаправленное воздействие на который посредством адресных мер инвестиционной и социальной политик позволяет максимально интенсифицировать воспроизводственный процесс в стране, ограничив использование внутренних и внешних денежных средств;
уточнено понятие инвестиционной деятельности- как стиля и характера действия субъектов на рынке инвестиций и в расширенном инвестиционном процессе - и выявлена доминирующая роль государства как непосредственного субъекта инвестиционной деятельности или осуществляющего регулирование инвестиционной деятельности других субъектов, что и должно быть заложено в основу формирования концепции инвестиционной политики страны в долго- и краткосрочной ориентации;
выявлены пути посегментного формирования рынка недвижимости в России и раскрыта специфика исследуемого процесса, которая заключается в том, что с одной стороны, этот рынок опосредует базовые качественные характеристики общественных отношений - собственности, с другой- в невозможности отделения товара -недвижимости - от местоположения, а следовательно рынок обусловливает ротацию субъектов отношений и их так называемое "заземление" в районе недвижимости, а это в свою очередь предполагает соответственную подготовку социально-экономической среды, включая психологический фактор, и в третьих - для России рынок недвижимости находится в стадии зарождения, не сформирован его важнейший сегмент - "ипотека", при этом и "земля" также не является в полном смысле слова товаром, в связи с чем процесс формирования рынка недвижимости в РФ и ее
регионах - это инструмент политический, и в первую очередь инвестиционной политики государства;
предложен механизм оптимизации процесса государственного регулирования рынка недвижимости, включающий в себя формирование соответствующего правового поля, институциональной сферы и непосредственно инструментария, имманентного работе с недвижимостью, в т.ч. изменение роли государственных ресурсов, участвующих в каждом сегменте рынка при совместном финансировании, при портфельных инвестициях; проведение независимых экспертиз по всем объектам недвижимости и селективной инвентаризации, а также возможность реализации в счет взаимозачетов или погашения долговых обязательств перед региональными или федеральными бюджетами техники или оборудования, находящегося в стадии консервации и неиспользования на промышленных предприятиях или объектах, предусмотреть возможность снижения части налоговых выплат на законсервированное и неиспользуемое оборудование на промышленных или сельскохозяйственных объектах, обладающих реальным потенциалом экономического развития, но в несколько измененной структурной ориентации, предоставить налоговые льготы на технологические инвестиции, отдача от которых выходит за рамки обозначенных инвестиционных границ, - другими словами инструментария производственно-технологического протекционизма, и др.
Практическая значимость и апробация.
Практическая значимость исследования определяется направленностью диссертационной работы, предполагающей развитие теоретических и методологических подходов к определению места и роли инвестиционной деятельности в системе отношений государственного воздействия на экономические процессы в стране, а также выработкой рекомендаций, направленных на обеспечение выполнения посредством инвестиционной политики стабилизационной и способствующей экономическому развитию роли государства или его уполномоченных органов.
В этой связи автором рассмотрено значение рынка недвижимости, раскрыта его стабилизационная для экономики роль и сформулированы предложения по оптимизации процесса управления данным видом предпринимательской деятельности, использованные в работе Префектуры Северного округа г.Москвы. Кроме того результаты проведенных исследований, научных выводов и положений могут быть использованы как при дальнейших теоретических разработках данной проблемы, так и в обучении и повышении квалификации специалистов инвестиционной деятельности, менеджеров, а также при работе на рынке недвижимости.
Апробация результатов исследования произведена в результате практической деятельности в Префектуре Северного административного округа г. Москвы, а отдельные выводы и теоретические положения неоднократно докладывались на научных конференциях в РАГС в период с 1995 по 1998 гг и МИМБ при МВЭС РФ, кроме того автором опубликованы три научные статьи объемом 0.7 п.л. и научный отчет объемом 1,5 п.л. по вышеназванной тематике.
Теоретический анализ системообразующих категорий инвестиционной деятельности и их классификация
Теоретические исследования различных экономических школ и учений, начиная с конца 17 века, проведенные российскими и зарубежными учеными1, позволяют сделать вывод, что фактор инвестиций (как в товарно-материальной, так и денежной форме) в системе экономических отношений выступает в качестве критерия, характеризующего развитие воспроизводственного процесса, с одной стороны; с другой - элементом, воздействие на который со стороны регулирующих или управляющих структур, преимущественно государственных, позволяет формировать темпы, динамику и хозяйственную ориентацию развития экономики в обществе (стране)2. И в этой связи мы полагаем необходимым подчеркнуть значимость теоретических исследований К. Маркса, абстрагируясь от социально-политической составляющей его выводов, доказавшим на базе анализа природы, структуры и характера кругооборота капитала, его взаимосвязи и взаимообусловленности с производственным процессом, что регулирование инвестиционной сферы -это мощный рычаг управления развитием экономики государства в целом.
На наш взгляд, стержневой составляющей всей совокупности понятий инвестиционной ориентации выступают "инвестиции" как категория в ее абстрактной постановке. И в этой связи полагаем целесообразным выявить системные взаимосвязи между всеми элементами инвестиционной сферы, так то: "инвестиционной деятельности", "инвестиционной политики", "инвестиционного климата", "источников инвестирования", "рисков инвестирования", "воспроизводства инвестиций", "эффективности инвестиций" и др. Это тем более, полагаем, целесообразным, что быстрые изменения в инвестиционной сфере, острая необходимость выхода из тяжелейшего инвестиционного кризиса требуют быстрейшей разработки новой методологии и теории управления инвестиционным процессом, которое в настоящее время, по существу, потеряно. Многообразие субъектов инвестиционного процесса и источников инвестиций, формирование инвестиционных рынков и коренное преобразование в целом системы воспроизводственных отношений, в том числе в инвестиционной сфере, а также вхождение в мировой инвестиционный рынок обуславливают углубление и развитие системного подхода к теории инвестиций. Ключевой проблемой экономической политики государства в условиях системных преобразований в хозяйственном комплексе выступает инвестиционная политика, представляющая собой систему мер, направленных на стимулирование инвестиционной активности и формирование благоприятного инвестиционного климата, привлечение не-инфляционных источников инвестирования и создание единых стандартов обоснования эффективности инвестиций.1
Правда, в данном определении в вопросе привлечения инвестиционных ресурсов акцент сделан на их неинфляционный характер, однако нам представляется это дополнение несколько ущемляющим значимость государства как целеопределяющего организатора хозяйственного процесса. Если государство проводит инвестиционную политику с упором на раздувание инфляционных источников, то вряд ли эта политика государственная, а ее реализаторы не могут и не должны претендовать на выступление от лица государства, поскольку дискредитируют его роль в социально-экономической жизни. Кроме того, предлагаемые единые стандарты обоснования экономической эффективности, по нашему мнению, свойственны в большей степени технократической школе, поскольку инвестиции в социальную сферу, воздействующие на воспроизводство трудового потенциала общества, вряд ли могут быть стандартизированы по своему эффекту. В этой связи мы полагаем, что профессор Марголин A.M. просто убрал из инвестиционной политики социальное звено, тем самым сузив и саму категорию инвестиций до уровня исключительно затрат в воспроизводство основных фондов (или капвложений). Со своей стороны, мы придерживаемся идей профессора Лебедева В.Г.2 в части расширенного толкования сути категории инвестиций, а потому рассматриваем, что инвестиционная политика государства — это комплекс мер. обеспечивающих Формирование благоприятного национального инвестиционного климата и предпринимательской среды в стране, направленных на:
достижение максимально высокого эффекта от вкладываемых государством ресурсов в любой их форме;
создание условий приоритета развития отраслей и сфер хозяйственного комплекса, обеспечивающих равноправную, конкурентную основу сотрудничества на мировых инвестиционных рынках;
создание условий сбалансированного развития регионов и отраслевых хозяйственных комплексов и сохранение баланса интересов всех социально-общественных групп в стране.
Земельный сегмент рынка недвижимости
При рассмотрении отношений, связанных с собственностью на землю, мы бы хотели выделить лишь два уровня (федеральный и региональный), понимая при этом всю сложность системы связей. Позиция федеральных органов власти, предпринимающих скрытые и внешне ясные шаги по утверждению прав собственности на землю, по нашему мнению, объясняется следующими причинами:
более надежное закрепление результатов первоначального перераспределения бывшей общенародной собственности, которое происходило не только в результате широкой приватизации, но и ее скрытого этапа (1987-1991 гг.), поскольку процессы перераспределения собственности в экономике идут постоянно, но не всегда им присуще регулирование со стороны государства;
введение в широкий хозоборот дополнительно не менее 5 триллионов долларового актива (по оценкам Госкомзема РФ), что явится также источником дополнительного поступления в бюджеты всех уровней;
способствование созданию благоприятного имиджа в среде инвесторов;
укрепление института частной собственности в политических целях и создание таким образом стабилизации в общественно-экономической среде;
завершение первого этап земельной реформы (ликвидация госмонополии на землю и введение платности землепользования) и переход ко второй фазе — реализации экономического потенциала земли и недвижимости за счет вовлечения их в систему свободного, но государственно регулируемого процесса обращения на рынке.
В этой связи подготовлена Программа (концепция) формирования рыночных отношений в "земельном" секторе, куда входят следующие разделы:
осуществление формирования (инвентаризации) объектов недвижимости, в том числе, находящейся в государственной и муниципальной собственности;
обеспечение роста прямых и косвенных доходов от недвижимости;
вовлечение максимального количества объектов недвижимости (и прежде всего - земельных участков) в гражданский оборот с целью их приобретения эффективными собственниками и повышения инвестиционного потенциала недвижимости; гарантирование права на землю и иную недвижимость, минимиз-зация криминализации рынка недвижимости;
создание информационной базы обеспечивающих рынок недвижимости, и эффективное управление ею.
Основными мероприятиями, позволяющими реализовать вышеназванные цели являются:
1. Разработка программы законодательно-нормотворческой деятельности, ликвидация первоочередных "белых пятен" в законодательстве; и прежде всего, земельная реформа в городах. Это - основа экономического роста (2,2% территории дают 80% земельных платежей). Подготовлены Указ Президента РФ об обороте земель в городах и Постановление Правительства РФ о границах земельных участков в кондо-минимумах. В части защиты прав собственников долей в сельской местности в противодействия скрытой коллективизации в виде понуждения крестьян вносить свои земельные доли в уставные капиталы сельхозпредприятий, подготовлен Указ Президента РФ. Кроме того в качестве необходимого элемента госполитики предполагается провести разграничение государственной и муниципальной собственности на землю и разграничение внутри государственной собственности федеральной и собственности субъектов федерации, в связи с чем подготовлен соответствующий проект Указа.
2. Преодоление раздробленности рынка недвижимости (земля, здания и помещения, квартиры), в т.ч. на уровне законодательства и на информационном уровне. Подготовлено Постановление Правительства РФ о государственным земельном кадастре.
3. Создание общероссийской инфраструктуры рынка недвижимости через государственный учет объектов недвижимости и создание единой информационной системы о недвижимости. Также необходима жесткая координация функций и полномочий госорганов и ведомств, управляю щих землей и недвижимостью с целью унификации (комитеты по иму ществу, по архитектуре, по земельным ресурсам БТИ). При этом представляется целесообразным сформировать единую информационную систему, в основе которой будет лежать государственный земельный кадастр. Центральным звеном должна явиться государственная регистрация прав на недвижимость, что особенно важно, когда права и объекты практически неразделимы (на первоначальном этапе). Полагаем, что должны быть расширены функции уже существующих органов, дееспособных к подобной процедуре. По мнению разработчиков программы — это органы БТИ, земельные и имущественные комитеты, однако, существует и такая точка зрения, что подобные функции лучше передать в органы МФ РФ. Практическая реализация такой программы — это шаг в развитии рынка недвижимости.
Другими главными участниками решения вопроса о введении частной собственности на землю являются властные структуры субъектов федерации и, прежде всего, высшие эшелоны исполнительной власти. В настоящее время в состав РФ входят 89 субъектов федерации (хотя Чеченская Республика проводит явно сепаратистскую политику). Их отношения к вопросу о введении частной собственности на землю различны; есть как сторонники, так и противники введения этого института рынка. Достаточно очевидно, что некоторая часть властных структур субъектов федерации занимает по этому вопросу выжидательную позицию. Однако определившихся сторонников и противников введения частной собственности на землю, по-видимому, нельзя рассматривать как антагонистов, просто тот или иной вариант ответа зависит от направления существующего сегодня "вектора силы" региональных элит в каждом из отдельно взятых субъектов федерации.
Госрегулирование инвестиционных процессов- условие поступательного процесса реформ России
Инвестиционная сфера представляет собой индикатор развития экономики страны - это, с одной стороны "паралич" инвестиционной деятельности, охватывающий как капиталовложения, так и операции на фондовом и валютном рынках, имманентный современному периоду трансформирования России (начиная с мая по сентябрь 1998 г.) - это свидетельство "нездоровья" хозяйственной системы в целом, неспособности экономики к поступательному воспроизводственному процессу. С другой стороны, инвестиционная деятельность в ее широком понимании, обслуживает воспроизводственный процесс, обеспечивая пополнение как его ресурсных составляющих, так и опосредуя (как связующая компонента) все звенья этого цикла. В этой связи кризис в инвестиционной сфере - это "паралич" воспроизводственного процесса, даже если все его звенья обладают необходимым ресурсным потенциалом для поступательного движения. Отсюда приоритетным в современных условиях России представляется обеспечение стабильности и предсказуемости на основе гибкого государственного регулирования инвестиционной сферы, когда производственное и научно-техническое его звенья претерпевают фазу глубинного системно-структурного преобразования, и следовательно, не создают потенциала динамичного развития экономики страны. Указанная нами точка зрения не является одной из разновидностей теории монетаризма, более того, мы считаем, что эта теория для трансформационного преобразования социалистической экономики, практически не пригодна и вредна1. Именно используя монетаристские инструменты и базируясь на аналитических выкладках представителей данной школы, практически все страны СЭВ были ввер-жены в фазу "шоковой" терапии, галопирующей инфляции, разрушения базы национального производственного потенциала без обеспечения соответствующих системно-структурных преобразований, потери национальной конкурентоспособности и повальной приватизации с налетом криминогенности. Таким образом, мы полагаем, что лишь на базе государственного регулирования экономических процессов, но при этом используя разнообразный инструментарий в различной его компоновке, различной его совместимости, возможно осуществить весь комплекс реформ в России, обеспечив при этом политическую стабильность и баланс интересов всех групп населения. И объективно необходимым в качестве приоритета среди комплекса мер госвоздействия должно являться целевое регулирование инвестиционной сферы, формирование благоприятного национального инвестиционного климата и создания условий для эффективной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов согласно концептуальным целям и задачам национального развития.
Поэтому повышение эффективности реформ в России в самое ближайшее время обусловит активизацию инвестиционной политики, направленной на прогрессивные структурные перемены, на освоение приоритетных для страны научно-технологических нововведений. Новый рыночный механизм должен выполнять роль активного стимулятора, а не разрушителя позитивных результатов.
Так, в последнее время существенно преобразуется структура капиталовложений в развитие экономики и культуры. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля инвесторов, относящихся к государственной форме собственности, уменьшилась с 51% в 1993 г. до 24% в 1996 г., а относящихся к муниципальной собственности - с 12 до 5%. Соответственно доля частной собственности в инвестировании увеличилась с 12 до 19% и смешанной (российской) собственности - с 23 до 49%.
Однако за годы реформ резко упал общий объем капитальных вложений в народное хозяйство, особенно в производственную сферу. Уровень всех капиталовложений в 1996 г. относительно 1990 г. составил всего лишь 29,7%, а по объектам производственного назначения -1/6.
Для преодоления затянувшегося инвестиционного спада важно повысить заинтересованность банков, инвестиционных институтов и всех предпринимателей в реализации инновационных проектов стратегической (долгосрочной) направленности. Доля таких проектов была в последнее время недопустимо низкой.
Так, долгосрочные кредиты в общем объеме кредитных вложений в нашу экономику в период 1992 - 1997 гг. находились в интервале от 3 до 9%.
Анализ показывает, что только через активизацию инвестиций в реальный сектор экономики могут быть преодолены противоречия воспроизводственного процесса в стране, обеспечен переход к политике экономического роста. Среди основных предпосылок возобновления экономического роста в современной России специалисты называют следующие:
нормализацию финансов товаропроизводителей;
увеличение производственных инвестиций;
оживление в обрабатывающей промышленности;
действенность функционирования государственных институтов;
снижение потенциала инфляции .
Вместе с тем в экономике накопились и продолжают действовать негативные факторы внутри самой инвестиционной сферы. Это прежде всего отсутствие мотиваций инвестирования, недонакопление средств практически всеми основными группами инвесторов и существенное изменение структуры инвестиций в сторону неоправданного сокращения доли централизованных государственных вложений, несоответствие организационной структуры инвесторов изменяющимся задачам, консервативность главных направлений инвестиционных потоков и слабая их зависимость от меняющихся потребностей народного хозяйства. Кроме того, резкое сокращение государственных централизованных капитальных вложений (на 45% к уровню 1991 г.) не сопровождалось повышением их эффективности, изменениями отраслевой и воспроизводственной структуры капитальных вложений, методов и форм участия госбюджетных средств в финансировании капитальных вложений, концентрацией ресурсов, сокращением сроков строительства, повышением его энерго- и механовооруженности, внедрением ресурсосберегающих передовых технологий и т.д.
Итоги последних лет свидетельствуют о целесообразности замещения системы государственного регулирования экономики рыночными механизмами лишь по мере созревания для этого необходимых условий. Так, формирование рыночной инфраструктуры (биржи, банки, инвестиционные фонды и компании и т. п.) не было определено во времени созданием достаточного для развития нормальных рыночных отношений объема товаров производственного и непроизводственного назначения. Поэтому накопленные на торгово-посреднических, спекулятивных операциях и теневой деятельности капиталы, не подкрепленные реальными материальными ресурсами, не стали широкой базой для роста производства и оживления инвестиционной деятельности.
Участие государства в управлении и деятельности субъектов рынка недвижимости
В современных условиях особенно остро стоит проблема создания рынка недвижимости, как составного элемента системы рынков, входящих в национальный рынок, адекватного новой экономической парадигме, развивая при этом условия, обеспечивающие эффективное удовлетворение потребностей субъектов рынка во владении, распоряжении и пользовании объектами недвижимости.
Несмотря на разноплановость и глубину проведенных научных изысканий, результаты которых опубликованы в печати, по-прежнему актуальной является необходимость определения направлений развития, форм и степени участия государства в регулировании функционирования данного сегмента рынка, разработки механизма саморегулирования хозяйственной деятельности субъектов рыночных отношений.
В середине 90-х годов отмечается возрастание деловой активности на рынке недвижимости в первую очередь за счет расширения вовлечения в сферу рыночных отношений земельных участков, нежилых и офисных помещений. Это обстоятельство, вызванное не в последнюю очередь укреплением законодательной базы, актуализировало настоятельность решения экономик организационных проблем функционирования рынка недвижимости.
К важным вопросам относится также разработка концепции государственного регулирования рынка недвижимости и определения места торговых посредников-риэлторов в структуре рынка, механизма эффективного воздействия общества в лице различных государственных органов на регулирование развития субъектов рынка недвижимости в условиях свободного предпринимательства и деятельности риэлторских организаций и значение которых многократно возрастает в связи с высокой стоимостью объектов недвижимости, оказывающей определяющее влияние на степень коммерческого риска, и существенной недооценкой их в реальных условиях, что, соответственно, негативно влияет на формирование рыночной среды в пользу повышения ее криминогенности.
Особенности рынка с несовершенной конкуренцией предполагают трехвекторное построение системы его экономического регулирования (см. схему 8): саморегулирование, госрегулирование и воздействие общественных организаций.
Исследуя принципы и методы государственного регулирования рынка недвижимости и принимая во внимание то обстоятельство, что регулирование рыночных отношений включает прямые и косвенные методы, то их можно объединить в общие, обусловленные природой возникновения экономических отношений, и частные, отражающие ситуативный подход к управлению. К общим принципам относят: регулирование денежного обращения через бюджетную политику, денежно-кредитную политику, налоговую политику; регулирование пропорций воспроизводства — структурного развития экономики; разработку системы приоритетных целевых программ для достижения ключевых параметров состояния экономики или отдельных ее отраслей, или направлений; установление социальных, гуманитарных, экологических норм; нормирование цен и тарифов на отдельные товары и услуги, такие как предметы первой необходимости, основные продукты питания, коммунальные услуги и другие; введение стандартов качества продукции и услуг; определение требований к статистической, бухгалтерской и иной информации, представляемой хозяйствующими субъектами в государственные органы; социальные аспекты установление минимальной за работной платы, пенсий, пособий и т.п.).
Частные принципы регулирования рынка недвижимости связаны с оперативным управленческим воздействием на процедуры взаимоотношений между органами государственного и территориального управления, с одной стороны, и субъектами рынка недвижимости, деятельность которых опирается на соблюдение законов и правовых актов, регулирующих право собственности на объекты недвижимости, порядок приватизации государственного и муниципального имущества, правила регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условия аренды и выкупа недвижимости, предоставление гражданам средств на возвратной, платной и срочной основе из федерального бюджета для строительства жилья, развитие риэлторской деятельности и другие аспекты содержательной части системы взаимоотношений органов власти и субъектов рынка.1
К числу основных блоков, объединяющих различные направления государственного воздействия на рынок недвижимости, относятся:
создание институтов государственного регулирования рынка недвижимости и обеспечение контроля за их деятельностью;
регулирование отношений собственности на недвижимое имущество;
