Содержание к диссертации
ЧАСТЬ 1. ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ В РАЗВИТИЕ
ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: МЕТОДОЛОГИЯ
И АНАЛИЗ СОВРЕМЕННЫХ ТЕНДЕНЦИЙ 15
ГЛАВА 1. Развитие городской недвижимости
как направление местной экономической политики:
теоретические и методологические аспекты 15
Местная экономическая политика в системе региональной экономики 15
Теория трансакционных издержек и инвестиционная
политика в сфере развития городской недвижимости 25
1.3. Основные особенности земли как товара.
Участники земельного рынка 33
1.4. Проблемы развития городской недвижимости:
современные тенденции 41
Общемировые тенденции развития городской недвижимости 43
Основные особенности и проблемы формирования рынка земли
и недвижимости в России 58
ГЛАВА 2. Организация и регулирование рынков недвижимости:
теоретические положения и сравнительный анализ 64
2.1. Системы регистрации недвижимости . 65
2.1.1. Современные зарубежные системы регистрации недвижимости 68
2.2. Налогообложение недвижимости 85
2.2.1. Специфика отдельных национальных систем налогообложения
недвижимости 87
Градостроительное планирование и регулирование 102
Рынок недвижимости и регулирование застройки:
выводы для России 104
ГЛАВА 3. Формы частно-общественного партнерства
для развития городских территорий 108
3.1. Частно-общественное партнерство в финансировании
развития инфраструктуры: пример Франции 109
3.2. Агентства территориального развития:
США, Великобритания, Венгрия 128
3.3. Стратегическое планирование развития территорий
как обобщенная форма частно-общественного партнерства 136
3.4. Развитие частно-общественного партнерства:
выводы для России 144
ГЛАВА 4. Проблемы развития городских территорий в России 146
4.1. Состояние городской среды (на примере Санкт-Петербурга
и Казани) 147
Жилищная сфера и коммунальное хозяйство 147
Территориальная организация 159
4.2. Институциональные препятствия привлечению инвестиций
в градостроительное развитие 165
Хозяйственный климат (анализ административных барьеров) 165
Трансакционные издержки на рынке недвижимости 174
4.3. Условия привлечения инвестиций в развитие городской
недвижимости: основные выводы 194
ЧАСТЬ 2. СТРАТЕГИЧЕСКИЙ ПОДХОД К РАЗВИТИЮ ГОРОДСКИХ
ТЕРРИТОРИЙ 196
ГЛАВА 5. Концепция и методические основы разработки
инвестиционной стратегии развития городской недвижимости 196
5.1. Общие принципы и техника организации процесса
стратегического планирования 197
Элементы стратегического планирования 199
Управление процессом стратегического планирования 201
Организационные структуры стратегического планирования 203
Вовлечение стейкхолдеров 205
5.2. Стратегия совершенствования нормативно-правовой базы
для привлечения инвестиций в развитие
городской недвижимости 207
Общие положения (цели и задачи стратегии) 208
Основные направления стратегии 211
Подготовка и принятие решений по развитию территорий 225
5.3. Стратегия создания рыночных механизмов
для воспроизводства жилищно-коммунальной сферы 231
Экономические аспекты 234
Технические аспекты 245
ГЛАВА 6. Механизмы формирования городской инвестиционной
программы и стратегии комплексной реконструкции городских
территорий 249
Принципы формирования городской инвестиционной программы 250
Отбор проектов для городской инвестиционной программы 255
Подход к отбору проектов, финансируемых за счет
заемных средств 268
6.4. Градостроительные предпосылки инвестиционной активности 273
ГЛАВА 7. Опыт практического применения инвестиционного
стратегического планирования (Санкт-Петербург и Казань) 280
7.1. Стратегический подход к планированию реконструкции
центра Санкт-Петербурга 280
7.2. Стратегия развития Казани до 2015 года: градостроительство
и жилищно-коммунальная сфера 299
' ЗАКЛЮЧЕНИЕ 318
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 322
ПРИЛОЖЕНИЕ 1.
Методы оценки недвижимости в рыночной экономике 342
ПРИЛОЖЕНИЕ 2.
Основные методы и процедуры регулирования градостроительного
развития (зарубежная практика) 362
ПРИЛОЖЕНИЕ 3.
Основные проблемы реализации инвестиционных проектов
,4 в сфере недвижимости в Санкт-Петербурге
(по данным опроса участников рынка, январь 2004 г.) 389
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Развитие российских городов с начала 1990-х годов проходит в сложных условиях переходного периода. Перестройка системы межбюджетных отношений, экономический спад и последовавший за ним финансовый кризис привели к обострению традиционных проблем развития городской среды, в числе которых: износ городской инфраструктуры, обветшание значительной части жилищного фонда, проблемы повышения эффективности землепользования, комплексной реконструкции территорий, сохранения историко-архитектурных памятников, дефицит финансирования жилищно-коммунального комплекса. Новые реалии экономической и политической жизни страны поставили также вопрос об обновлении морально устаревших за прошедшее десятилетие планов территориального развития и поиске экономических механизмов, обеспечивающих их практическую реализацию в современных условиях.
Очевидно, что проблемы городских территорий не могут быть решены исключительно за счет бюджетных средств. Даже с учетом возможного государственного финансирования отдельных программ и объектов потребность в притоке инвестиций многократно превышает средства, имеющиеся в распоряжении бюджетов всех уровней. В то же время создание основ рыночной экономики, выразившееся в либерализации цен, формировании рынков недвижимости и приватизации, пока не привело к появлению механизмов, позволяющих решить эту задачу. По-прежнему сохраняется высокий уровень административных барьеров и трансакционных издержек в инвестиционно-строительной сфере, остаются неурегулированными организационные и правовые вопросы землепользования и развития городской недвижимости, сохраняются высокие риски в деятельности застройщиков и инвесторов.
Для преодоления проблем необходимо изменить инвестиционную политику городов в сфере недвижимости. Нужен новый подход предпола-
гающий согласованные действия властей по снятию барьеров, прояснению «правил игры», а также по планированию и повышению эффективности бюджетных инвестиций. Только разработка и реализация городским сообществом комплексной инвестиционной стратегии позволит снять наиболее острые проблемы развития городских территорий, преодолеть тенденцию нарастающей фрагментации городского пространства.
Поэтому создание условий и организационных рамок для массового притока негосударственных инвестиций в реконструкцию городской недвижимости, максимально эффективное использование бюджетных инвестиций для запуска этих процессов, эффективное регулирование развития городских территорий в интересах городского сообщества являются ключевыми, наиболее актуальными задачами обеспечения территориального развития городских агломераций в России на современном этапе.
Степень научной разработки проблемы. Проблематика диссертационного исследования носит системный междисциплинарный характер.
В литературе по экономической теории в рамках классической (Ф. Кенэ, Д. Рикардо, А. Смит) и неоклассической (В. Алонсо, А. Маршалл, П. Самуэльсон, и др.) школ, рассматриваются вопросы формирования земельной ренты и цены земли. В "Капитале" К. Маркса помимо дифференциальной ренты I и II обосновывается категория абсолютной земельной ренты. Вопросы прав собственности на землю (с точки зрения их правовой определенности, ограничений, накладываемых обществом, а также с точки зрения их легальности или внелегальности) и их влияние на цену земли рассматриваются в трудах представителей школы неоинститу-ционализма и, в первую очередь, в рамках теории прав собственности (Эр-нандо де Сото).
В рамках неоинституциональной экономики (А. Алчиан, Й. Барцель, Дж. Бьюкенен, Г. Демсец, Р. Коуз, Д. Норт, Г. Таллок, А. А. Аузан, А.Е. Шаститко, и др.) также разрабатываются подходы к оценке админи-
стративных барьеров и трансакционных издержек (в том числе при развитии недвижимости), изучаются вопросы влияния на цену сделки асимметрии информации и спекулятивного поведения (в частности, при анализе взаимосвязей между рынками недвижимости и финансовыми рынками). Однако в указанной литературе вопросы недвижимости не являются ключевыми и служат (наряду с другими примерами) лишь для иллюстрации теоретических положений.
В литературе по региональной экономике (С.С. Артоболевский, В.А. Воротилов, А.Г. Гранберг, А.Э. Канторович, О.П. Литовка, Д.С. Львов, О.С. Пчелинцев, А.А. Румянцев, И.И. Сигов, A.M. Ходачек, Б.М. Штульберг и др.) вопросы развития городских территорий и инвестиций в развитие недвижимости рассматриваются как элемент экономической политики региона (города). При этом рядом авторов (Ю.Н. Гладкий, В.Л. Глазычев, Б.М. Грин-чель, Б.С. Жихаревич, О.В. Иншаков, Г. Минцберг, А.Н. Петров, В.Е. Рох-чин, А.И. Чистобаев, Дж. Бейтер) разрабатываются методы территориального стратегического планирования применительно к регионам и муниципальным образованиям.
Анализу инвестиционного процесса на региональном уровне посвящены работы И.Я. Блехцина, М.А. Гусакова, Э. Добсона, М.Ф. Замятиной, Н.В. Игошина, А.Б. Крутика, Е.Г. Никольской.
Наконец, существует обширная литература по специфическим отдельным элементам рынков недвижимости, развитию недвижимости, управлению недвижимостью, регулированию территориального развития в России и за рубежом (М.П. Березин, Н.Б. Косарева, Ж. Комби, Э. Кайзер, П. Мерлен, С.Н. Максимов, В.Н. Мягков, В. Ренар, Р. Страйк, СБ. Сиваев, Э.К. Трутнев и др.). Эта литература явилась ценным источником информации при разработке системного подхода к инвестиционной политике развития недвижимости крупных городов.
Таким образом, с одной стороны, вопросы образования земельной ренты и механизмы развития недвижимости детально изучены в научной литературе, как в теоретическом, так и в прикладном плане, но, с другой стороны, до сих пор отсутствует комплексная оценка влияния правовых и институциональных условий на инвестиционный процесс, не определены критерии эффективности инвестиционной политики в сфере недвижимости, не разработаны методы привлечения инвестиций для решения проблем крупных российских городов, не сформированы принципы разработки инвестиционной стратегии развития городских территорий и недвижимости.
Предметом диссертационного исследования являются экономические и организационные отношения в процессе разработки и реализации инвестиционной политики развития недвижимости крупных городов.
Объектом диссертационного исследования являются территория и недвижимость крупных городов, развитие которых в настоящее время характеризуется крайней неравномерностью, нарастанием фрагментарности, резкой дифференциацией качества городской среды и другими кризисными явлениями, детально рассмотренными на примерах Санкт-Петербурга и Казани.
Главная цель диссертационного исследования состоит в разработке и обосновании подходов к оптимизации развития недвижимости городских поселений в рамках реализации инвестиционной политики, обеспечивающей формирование городской среды высокой степени интегрированности и комфортности для жизни и бизнеса.
Теоретические и методологические основы диссертационного исследования, методы исследования. Для целей диссертационного исследования имеют большое значение теоретические и методологические положения теории общественного выбора, теории прав собственности и, в более широком плане, институциональной экономической теории в целом в
части определения понятия трансакционных издержек и анализа природы административных барьеров в экономике. На них, в значительной мере, основан анализ современных систем регистрации и налогообложения недвижимости, территориального планирования и регулирования, состояния жилищной сферы, административных барьеров и трансакционных издержек в инвестиционно-строительной сфере, приведенный в первой части диссертации. Полученные выводы позволили сформулировать понятие инвестиционной политики в сфере недвижимости, а также требования к инвестиционной стратегии города, методам разработки которой посвящена вторая часть диссертационного исследования.
Теория формирования и распределения земельной ренты, разработанная в рамках классической и неоклассической школ применена при рассмотрении вопросов финансирования развития инфраструктуры и создания частно-общественных партнерств для развития проблемных территорий. Развитие городской инфраструктуры и недвижимости порождает дополнительную земельную ренту, не обусловленную инвестициями собственника в его земельный участок. Следуя идеям Генри Джорджа (в их умеренной интерпретации) целесообразно (и с экономической и с социальной точек зрения) предложить механизм, при котором значительная часть этой «незаработанной» ренты используется в интересах городского сообщества (например, прямым или опосредованным через городской бюджет образом расходуется на развитие инженерной инфраструктуры).
Методология формирования публичной политики в сфере развития городской недвижимости послужила одной из основ разработки концепции инвестиционной стратегии развития города.
Методы анализа инвестиций, управления инвестициями, финансового менеджмента и финансового планирования (в том числе инвестиционного), включая новейшие исследования по методам целевого бюджетирования и
финансирования по результату, позволили разработать принципы формирования городской инвестиционной программы.
При анализе состояния городской недвижимости и разработке рекомендаций по институциональному обеспечению развития недвижимости крупных городов автор опирался на методологию системного анализа и системного проектирования. В работах по региональной экономике (в первую очередь, в трудах представителей российских школ) разработаны методы территориального стратегического планирования. На основе этих методов в диссертации развиты подходы к организации процесса разработки и реализации инвестиционной стратегии развития недвижимости крупного города с участием деловых кругов, общественных организаций и других стейкхолде-ров.
Информационной базой исследования явились массивы статистических данных по состоянию недвижимости, градостроительства, жилищно-коммунальной сферы, инфраструктуры крупнейших городов России, прежде всего Санкт-Петербурга и Казани; материалы опросов участников рынка для оценки административных барьеров, трансакционных издержек и, в целом, хозяйственного климата; многочисленные зарубежные и российские исследования по вопросам регистрации и налогообложения недвижимости, территориального планирования и регулирования, финансирования развития инфраструктуры и организации частно-общественных партнерств (ЧОП), реформирования жилищно-коммунальной сферы; научная литература по инвестициям, региональной и институциональной экономике, теории прав собственности, стратегическому планированию, анализу рынков недвижимости; законодательство Российской Федерации по вопросам инвестиций, градостроительства, жилищной политики, земли и недвижимости; нормативно-правовые акты субъектов Федерации.
Научная новизна и практическая значимость исследования. Новизна подхода, принятого в исследовании, состоит в том, что впервые ком-
плексно исследована зависимость качества городской среды, недвижимости и пространственного развития городов от совокупности институциональных и экономических факторов. К таким факторам относятся условия для частных инвестиций в недвижимость, эффективность системы регулирования территориального развития, условия модернизации и реформирования жилищно-коммунальной сферы, эффективность городской инвестиционной программы, формирование частно-общественных партнерств для развития проблемных городских территорий. Объединение столь разных компонентов в рамках инвестиционной политики развития недвижимости крупного города позволило с системных позиций подойти к программированию и регулированию городского развития, разработать принципы формирования инвестиционной стратегии.
Применимость и практическая значимость предлагаемых в диссертации методов, механизмов и подходов продемонстрирована на примерах формирования и реализации ряда документов стратегического развития Санкт-Петербурга и Казани, разработанных под руководством и при непосредственном участии автора с учетом основных теоретических, методологических и методических положений диссертации.
От городских Администраций Санкт-Петербурга и Казани имеются справки о внедрении результатов диссертационного исследования.
Еще одним направлением реализации работы стало использование ее результатов в учебных курсах кафедры государственного и муниципального управления факультета менеджмента Санкт-Петербургского государственного университета (имеется справка о внедрении).
Апробация результатов исследования. Результаты исследования получили апробацию на ряде международных и российских научных и научно-практических конференций и семинаров: городские научно-практические конференции в Санкт-Петербурге и Казани, посвященные разработке Стратегического плана Санкт-Петербурга (1997), Инвестиционной стратегии ре-
конструкции центра Санкт-Петербурга (1998-1999), Стратегии развития Казани до 2015 г. (2002-2003); Симпозиум по проблемам сохранения исторических памятников и культурного наследия городов, Вашингтон, май 1999; ежегодная конференция Всемирного Банка «Развитие городов и снижение бедности», Вашингтон, апрель 2000 г; Первый общероссийский форум городов-лидеров стратегического планирования, Санкт-Петербург, апрель 2002; Международные «Леонтьевские чтения», Санкт-Петербург, март 2003; 27-й Всемирный конгресс по развитию городов, INTA, Париж, июнь 2003 г.; Второй общероссийский форум городов-лидеров стратегического планирования, Санкт-Петербург, октябрь 2003; научно-практическая конференция "Актуальные проблемы менеджмента в России на современном этапе: развитие перспективного планирования, маркетинга и прогнозирования", Экономический факультет СПбГУ, декабрь 2003; Пятая ежегодная международная конференция Государственного университета - Высшей школы экономики "Конкурентоспособность и модернизация экономики", Москва, апрель 2004.
Публикации. Результаты исследований автора по теме диссертации за период 1987-2004 гг. опубликованы в более чем 40 работах, в том числе в авторской и нескольких коллективных монографиях, ряде брошюр и научных статей (в целом авторских - 63 п. л.).
Структура работы. Диссертация состоит из введения, семи глав, объединенных в две части, заключения и приложений.
В первой части диссертации, состоящей из 4-х глав, на базе теоретических положений современной региональной экономики и управления инвестициями обосновано понятие инвестиционной политики развития недвижимости крупного города, также показано место инвестиционной политики в системе управления социально-экономическим развитием города и ее роль в реализации местной экономической политики. На основе введенных понятий представлены (на зарубежном и российском материале) результаты сравнительного анализа организации и регулирования рынков недвижимости
и институциональных рамок инвестиционного процесса в сфере недвижимости, рассмотрены основные элементы, формирующие инвестиционную политику. В главе 1 методологически обосновываются подходы к исследованию, вводятся основные понятия, рассмотрены сущность и особенности инвестиционной политики, земельного рынка, современные мировые тенденции развития рынков недвижимости и их влияние на инвестиции, пространственное развитие городов и качество городской среды, выявлена специфика формирования рынков недвижимости и регулирования территориального развития городов в России. На основе проведенного анализа обосновывается понятие инвестиционной стратегии развития недвижимости крупного города. В главе 2 анализируются основные, существующие в зарубежной практике, системы регистрации и налогообложения недвижимости, в значительной мере определяющие инвестиционный климат в сфере недвижимости, а также системы территориального планирования и регулирования. В главе 3 рассматриваются подходы к финансированию развития инфраструктуры, типы организаций, создаваемых для развития территорий, и другие формы частно-общественного партнерства. В главе 4 на примере Санкт-Петербурга и Казани анализируются физические (состояние инфраструктуры, жилого фонда, территориальная организация) и институциональные (административные барьеры, трансакционные издержки) проблемы развития городской недвижимости, показано, что масштаб проблем требует системного подхода к разработке инвестиционной стратегии развития недвижимости крупного города.
Вторая часть диссертации посвящена обоснованию стратегического подхода к развитию городских территорий и разработке методов инвестиционного стратегического планирования. В главе 5 разработаны концепция и методические основы формирования инвестиционной стратегии крупных городов. Показано, что разработка инвестиционной стратегии основывается на методах стратегического территориального планирования и включает, в качестве основных компонентов, программы нормативно-правового, институ-
ционального и информационного обеспечения инвестиционного процесса и развития рынков недвижимости, создание рыночных механизмов для воспроизводства жилищно-коммунальной сферы и программу повышения эффективности бюджетных инвестиций. В главе 6 детально разрабатываются механизмы формирования городской инвестиционной программы и методы выявления приоритетных зон комплексного развития и реконструкции. В главе 7 приводятся примеры практического применения основных элементов предлагаемого подхода в ходе разработки и реализации документов стратегического планирования в Санкт-Петербурге и Казани.
В Приложении представлены материалы по методам оценки городских территорий, системам регулирования территориального развития городов, а также результаты проведенного под руководством автора опроса застройщиков и других участников рынка недвижимости для оценки основных проблем и барьеров в инвестиционно-строительной сфере.
Таким образом создается целостная картина проблематики формирования и реализации инвестиционной политики развития недвижимости крупного города.
ЧАСТЬ 1. ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ В РАЗВИТИЕ
