Содержание к диссертации
стр.
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. Инвестиционная деятельность на рынке строительства жилья. 11
-
Инвестиционный потенциал рынка строительства жилья: понятие, роль, составляющие 11
-
Анализ инвестиционного потенциала первичного рынка жилья Хабаровского края 35
1.3. Инвестиционная характеристика целевых программ 55
ГЛАВА 2. Основы расчета стоимости инвестиционных проектов в жи
лищном строительстве и уровни возможного риска 67
2.1. Методы оценки стоимости возведения объектов жилой не
движимости 67
2.2. Риски инвестирования в строительство жилья 81
ГЛАВА 3. Экономическая модель оценки инвестиций в жилищном
строительстве 104
3.1. Анализ моделей оценки стоимости строительства жилья 104
3-2. Модель оценки инвестиционной стоимости объекта жилой
недвижимости, учитывающая производственные возможно
сти строительно-монтажной организации 119
3.3. Оптимизация инвестиционной стоимости объекта жилой
недвижимости с учетом фактора времени выполнения
работ : 129
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 140
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 145
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Классификации инвестиций 155
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Структура рынка реальных инвестиций 161
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Основные характеристики объекта жилой недвижи
мости, как материального объекта и как комплекса 162
экономико-правовых и социальных отношений
% ПРИЛОЖЕНИЕ 4. Классификация рынков жилья по различным
параметрам 163
ПРИЛОЖЕНИЕ 5. Показатели инвестиционного потенциала рынка пер
вичного жилья 164
ПРИЛОЖЕНИЕ 6. Функции для программы Stoimost 178
^ ПРИЛОЖЕНИЕ 7. Определение сметной стоимости работ и минималь
ного времени их выполнения - с учетом подбора тех
ники, количества бригад, и количества
смен 183
ПРИЛОЖЕНИЕ 8. Функции для программы Calendar_Plan 186
ПРИЛОЖЕНИЕ 9. Стоимость общестроительных работ на возведение
8-й этажной жилой секции в осях 4-5, Б-А по ул.
Пушкина в г. Хабаровске 196
ПРИЛОЖЕНИЕ 10. Программа оптимизации стоимости строительства
по критерию минимума затрат инвестора 230
*
Введение к работе
Инвестиционная деятельность в жилищном строительстве как фактор экономических преобразований находится в начальной стадии своего развития. Механизмы разработки и продвижения инвестиционно-строительных проектов, организационные формы и методы привлечения инвестиций в строительство жилья еще формируются. 9 В настоящее время оценка инвестиционного потенциала рынка строи- тельства жилья является важной не только экономической, но и социальной за дачей, так как разработка экономических механизмов реализации потенциаль ных возможностей строительства в соответствии с существующим платежеспо собным спросом направлена на обеспечение населения жильем. Коммерчески привлекательное и в то же время социально ориентированное жилищное строи тельство в РФ нуждается не только в новых строительных материалах и техно- % логиях, но и в новом подходе к планированию и управлению всем инвестици- онным процессом.
Переход от планово-административных методов управления жилищным строительством к рынку жилья характеризуется 'значительным сокращением доли бюджетных средств в общем объеме инвестиций. Фактически участие федерального бюджета в обеспечении жильем населения сводится к адресной поддержке отдельных категорий граждан. Дальнейшее развитие рынка строи- 0, тельства жилья возможно за счет привлечения в данную сферу внебюджетных инвестиционных ресурсов. Поэтому понятиям "инвестиции", "инвестирование", "источники инвестиций", "инвестиционная сфера", "инвестиционный потенциал", "инвестиционная деятельность" в современный период отводится большое внимание.
Проблемам, связанным с инвестициями и инвестиционной деятельностью посвящены исследования многих отечественных и зарубежных ученых: Г. Бир мана, С. Шмидта, Р.Н. Холта, СБ. Барнеса, У. Шарпа, Г. Александера, Дж. Ф Бэйли, Г. Лоренса, Дж. Джонка, А.В. Мертенса, А.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, B.C. Барда, Л.П.Белых, В.В.Бочарова, В.В. Бузырева, Н.Г. Волкова, А.В. Во-ронцовского, И.И. Веретенниковой, П.Г. Грабового, Т.П. Денисовой, В.Е. Еси-пова, Е.В. Жукова, И.А. Зимина, О.Г. Иванченко, Н.В.Игошина, Е.М. Ильинской, В.М. Павлюченко, И.В. Сергеева, В.Б. Сироткина, В.Д. Шапиро, В.В. Шеремета и других. Считаем необходимым, отметить исследования Ф.С. Туму-сова, посвященные инвестиционному потенциалу, как наиболее близкие теме данной работы.
Большое значение при переходе на современную систему управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве, отвечающую требованиям рыночной экономики, отводится совершенствованию системы ценообразования, методам расчета стоимости строительства, механизму определения договорных цен. Стоимость строительной продукции составляет значительную часть инвестируемых средств, поэтому процесс определения цены строительства нужно рассматривать как один из этапов успешной реализации инвестиционного проекта. Существующий сегодня порядок определения цены конечной продукции строительства не отражает ее реальной рыночной стоимости, а представляет собой неизменный состав затрат на производство строительно-монтажных работ, в основе которого лежит сметное калькулирование в соответствии с рабочими чертежами и существующей нормативной базой. Определение цен на возведение жилых объектов существующими методами не способствует развитию конкуренции в строительстве и, как следствие, снижению стоимости жилья.
Такое положение определяет актуальность исследования существующих методов ценообразования и моделей оценки стоимости строительства жилых объектов. В отечественной литературе большое внимание проблемам в сфере оценки стоимости возведения объектов уделяется авторами: В.Г. Голоскоко-вым, В.Р. Дорожкиным, Т.Г. Дорошенко, В.А. Изатовым, А.Г. Кузьминским, Н.Г. Кушевским, И.А. Либерман, Ю.П. Панибратовым, B.C. Резниченко,
В.М.Серовым, А.В. Серовым, Ю.А. Сухановым, Н.С. Черенковой, Н.П.Чмуль, А.И. Щербаковым и другими.
Развитие рынка строительства жилья напрямую связано с активизацией инвестиционной деятельности в жилищном строительстве, осуществление которой возможно за счет создания эффективных экономических механизмов притока частных инвестиций (ипо.тека, строительно-сберегательные кассы и т.п.); внедрения в практику подрядных торгов при размещении заказов на строительство; снижения стоимости конечной продукции за счет применения новых технологий, материалов, улучшения процессов организации, планирования и управления строительством; создания в сфере ценообразования действенного механизма, обеспечивающего оптимизацию стоимости возведения жилья.
Необходимость решения данных проблем, их научная и прикладная актуальность обусловила выбор темы диссертационного исследования.
Целью диссертационной работы является разработка теоретических положений, направленных на привлечение инвестиционных средств в жилищное строительство.
Для достижения цели диссертации были поставлены и решены следующие задачи:
Исследование сущности и содержания понятий инвестиции, инвестиционный потенциал.
Анализ инвестиционного потенциала Хабаровского края.
Анализ целевых программ, действующих в жилищном строительстве, и задач, на решение которых они направлены.
Исследование существующих в рыночной экономике подходов к оценке стоимости строительства жилья.
Разработка экономико-математической модели оценки инвестиционной стоимости строительства объекта в условиях рынка.
Объект исследования - инвестиционный потенциал Хабаровского края на рынке строительства жилья.
Предмет исследования - инвестиционная стоимость жилых объектов во взаимосвязи с формирующими ее социально-экономическими условиями региона и производственно-техническими возможностями подрядной организации на рынке жилья.
Методологическую основу диссертационного исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых по экономической теории и проблемам ценообразования; нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов по вопросам инвестирования жилищной сферы и другим экономическим вопросам.
Методика исследования основана на анализе и обобщении существующих теоретических положений и практического опыта по экономической оценке стоимости строительства жилых объектов с использованием современных средств вычислительной техники на базе персональных ЭВМ, пакета прикладных программ Microsoft Office и пакета математического моделирования Mat-1аЬ6. В качестве основных методов решения задач .использовались методы экономического, системного и логического анализа, методы расчетов экономической эффективности, экспертных оценок и линейного программирования.
Информационной базой послужили материалы Госкомстата РФ, Хабаровского крайкомстата, муниципальных органов, независимых информационных служб и экспертов в области жилой недвижимости.
Научная новизна работы состоит в создании действенного механизма оценки инвестиционной стоимости возведения жилья в рыночных условиях, направленного на минимизацию стоимости конечной продукции за счет развития конкуренции на рынке заказов на подрядные работы, а также за счет учета инфляции и фактора времени выполнения работ.
К числу основных результатов, определяющих научную новизну исследования, относятся: разработана методика оценки затрат на строительство объекта с учетом производственных возможностей подрядной организации, которая позволит инвестору на рынке жилья оценить конкурентные преимущества различных подрядных организаций и выбрать оптимальный вариант; разработан механизм оценки стоимости эксплуатации различных строительных машин, позволяющий минимизировать инвестиционную стоимость возведения объекта и учитывающий новые возможности, предоставляемые рынком, такие, как лизинг, рейтинг или хайринг оборудования; разработана модель оптимизации инвестиционной стоимости строительства жилья в рыночных условиях; на основе минимизации стоимости возведения объекта предложены эффективные для инвестора схемы финансирования строительства (план инвестиций - дифференцированный по периодам строительства с расчетом инфляционных процессов на момент выполнения работ и суммарный на конец строительства); выявлены и обоснованы факторы, оказывающие влияние на стоимость строительства по этапам реализации инвестиционного проекта и предложены меры по их снижению.
Практическое значение результатов, полученных в процессе исследования, состоит в том, что они способствуют улучшению климата конкуренции и привлечению инвесторов. Предложенная методика оценки стоимости строительства жилья и ее оптимизации с учетом фактора времени выполнения работ может быть применена для оценки стоимости строительства любой недвижимости.
Разработанные на основе исследований предложения по совершенствованию ценообразования в строительстве, методики и программное обеспечение для расчета стоимостных показателей строительно-монтажных работ и их последующей оптимизации, могут быть использованы в учебном процессе при преподавании курсов "Ценообразование в строительстве", "Экономика отрасли", "Маркетинг в строительстве" в технических и экономических вузах.
Апробация работы и внедрение результатов исследования. Теоретические положения и практические результаты диссертационного исследования были доложены и одобрены на 5-ой и 6-ой региональных научно-практических конференциях, проходивших в 2001 и в 2002гг. соответственно ("Дальний Восток: проблемы развития архитектурно-строительного комплекса"). На международной научно-практической конференции аспирантов и студентов в 2002г. "Новые идеи нового века" был сделан доклад на тему: "Инвестиционная привлекательность жилищного строительства"; на международной научной конференции проходившей с 25 февраля по 2 марта в 2003г. "Новые идеи нового века", и на международной научно - практической конференции "Проблемы развития экономики Дальнего Востока", проходившей с 21 по 23 марта 2003г. в ХГТУ.
Результаты диссертационной работы используются в учебном процессе при проведении лекционных и практических занятий по курсам "Организация строительного производства", "Организация строительного и ремонтного производства", "Архитектурный менеджмент и маркетинг", в дипломном проектировании со студентами специальности "Промышленное и гражданское строительство" в Хабаровском государственном техническом университете.
Публикации. По результатам исследования опубликовано 6 печатных работ, общим объемом 1,73 п.л.
Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, 10 приложений. Общий объем работы 234 страницы машинописного текста.
Логическая схема исследования темы и структура диссертации представлена на рис. 1.
Рис.1. Логическая схема исследований темы и структура диссертации
